| vastgesteld |
| NL.IMRO.0308.000034-VG01 |
In de beheersverordening is de bestaande situatie vastgelegd door middel van een besluitgebied. De bestaande situatie is weergegeven in de bijlagen 1, 2 en 3. De bijlagen geven een beeld van de bestaande situatie.
Onder de feitelijke bestaande situatie wordt het bestaande gebruik en de bestaande bouwwerken verstaan, dit is:
In deze beheersverordening zijn de bestaande functies en bebouwing geregeld, door middel van gebruik- en bouwregels. Deze regelen de functies die beschreven zijn in hoofdstuk 2 en het gebruik en de bebouwing die zijn vastgelegd op dat wat is opgenomen in de bijlagen. De regeling voor bouw- en gebruiksmogelijkheden is aangevuld met regelingen uit de bestemmingsplannen zoals die tot vaststelling van deze verordening gelden.
De gebruiksregels beschrijven het toegestane gebruik van bebouwing en openbare ruimte. De basis hiervoor is het bestaande gebruik zoals aangegeven in bijlagen 1, 2 en 3. Algemeen worden daarmee de bestaande functies mogelijk gemaakt op de plaats waar deze nu aanwezig zijn. In het geval van een specifieke functie, bijvoorbeeld een kantoor, is een besluitsubvlak opgenomen. Dit betekent dat deze specifieke functie alleen op die locatie gehandhaafd mag worden. Maar ook als er nog geen kantoor is gevestigd kan dat alsnog op de aangegeven locaties. Hier gaat het dus om een verbreding van het bestaande gebruik.
Aan-huis-verbonden beroepen
Ruimten binnen de woning, alsmede de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mogen worden gebruikt voor de aan-huis-verbonden beroepen, met inachtneming van een aantal bepalingen. Zo mag er geen aantasting plaatsvinden van de woonfunctie als overwegende functie op het betreffende perceel en moet er geen sprake zijn van een onevenredige verhoging van de parkeerdruk en het autoverkeer. Uitgangspunt is dat het parkeren op eigen terrein plaatsvindt. De oppervlakte van de gebouwen die gebruikt of verbouwd gaan worden ten behoeve van praktijkruimte mag niet meer dan 25% van het totale vloeroppervlak bedragen, tot een maximum van 50 m2. Middels een afwijkingsmogelijkheid is een oppervlakte tot 100 m2 mogelijk.
Extra functies
Om monumenten en beeldbepalende panden, waar bewoning vanwege de hoge financiële lasten vrijwel onmogelijk is geworden, te behouden is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. De afwijkingsmogelijkheid maakt het mogelijk om 50% van de totale vloeroppervlakte van het pand, met een absoluut maximum van 200 m2, te gebruiken voor kantoor-, dienstverlenings- of maatschappelijke doeleinden. Dit mag slechts indien de betreffende functie noodzakelijk is in verband met de instandhouding van het beeldbepalende pand en onder voorwaarde dat de woonfunctie als overwegende functie niet wordt aangetast.
Afwijkingsregels
Bij de gebruiksregels zijn afwijkingsregels (zie lid 3.4 van de regels) opgenomen. Deze geven bijvoorbeeld de mogelijkheid om na afwijking een ander gebruik toe te staan op een plaats waar dit in de bestaande situatie niet aanwezig is. Aan het afwijken van de regels zijn voorwaarden verbonden, deze zijn opgenomen in de regels. De afwijkingen maken een ruimer gebruik van de villa's mogelijk.
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden
Tot slot is bij de gebruiksregels een regeling opgenomen voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden (zie lid 3.5 van de regels). Met die regeling wordt het mogelijk na verlening van de vergunning werken (geen bouwwerken) en/of werkzaamheden uit te voeren. Er is dus eerst een toetsmoment voordat de activiteit kan worden toegestaan. Voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend moet, in het kader van het beschermd dorpsgezicht, advies worden gevraagd aan de monumentencommissie. Voor het wijzigen van groen of de groenstructuur in de wijk moet ook advies worden gevraagd aan de afdeling Beheer/Groen van de gemeente Baarn. De omgevingsvergunning wordt pas verleend op het moment dat wordt voldaan aan de in de regels opgenomen criteria.
Voor de wijk is het van belang dat de coulissestructuur gehandhaafd blijft en op sommige plaatsen wordt versterkt. Voor het wijzigen van de groenstructuur in de wijk is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Hierbij wordt niet strikt voorgeschreven dat groen onvervangbaar is, maar er is ruimte voor verjonging en renovatie. Dit stelsel is opgenomen om te waarborgen dat de ruimtelijke karakteristiek van het beschermd dorpsgezicht, die mede wordt bepaald door het aanwezige groen, behouden blijft. Uitgangspunt is dat geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van het beschermd dorpsgezicht en de ruimtelijke karakteristiek van Prins Hendrikpark. Dit houdt in dat het niet zo is dat helemaal geen vergunning voor het kappen van bomen kan worden afgegeven, maar dat bij de toetsing van belang is of de groenstructuur zoals die in de wijk aanwezig is en ook mede bepalend is geweest voor het aanwijzen van de wijk als beschermd dorpsgezicht niet onevenredig mag worden aangetast. Dus bijvoorbeeld de kap van een paar bomen of het verwijderen van struiken hoeft geen probleem te zijn als daardoor de structuur maar intact blijft door herplant of door compensatie elders op het perceel of in de wijk.
Voor een beeld van de bestaande groenstructuur van de wijk is in bijlage 1 een luchtfoto opgenomen.
Vergroting van bestaande bouwwerken en nieuwe bouwwerken is beperkte mate toegestaan. Wel is hierbij het groene karakter van de wijk en de status van het gebied als beschermd dorpsgezicht van belang. Daaraan zijn voorwaarden gekoppeld, die ook opgenomen zijn in de bouwregels. Het gaat daarbij om voorwaarden over de afmeting van de gebouwen, maar ook over de plaats. De regeling die opgenomen is, is gericht op het handhaven van de bestaande situatie, maar ook op het mogelijk maken van perceelsgebonden ontwikkelingen. De bestemmingsplannen die tot voor vaststelling van deze verordening gelden, zijn hiervoor de basis. Daarnaast is aangesloten bij de inmiddels in de gemeente standaard gehanteerde erfbebouwingsregeling. De bouwregels van deze beheersverordening geven in eerste instantie aan dat bestaande bouwwerken toegestaan zijn. De feitelijk bestaande situatie is daarbij het uitgangspunt.
Profielen
Op de kaart van de beheersverordening hebben de meeste percelen een profiel toegewezen gekregen. Er zijn drie laanprofielen te onderscheiden die van elkaar verschillen door de afstand van de bebouwing tot de openbare weg en door de breedte van het openbare profiel zelf. De profielen zijn niet toegekend op basis van de goot- en bouwhoogte van gebouwen.
Profiel A is te vinden langs de Luit. generaal van Heutzslaan, een deel van de Julianalaan en de Amsterdamsestraatweg. De afstand van de bebouwing tot het openbare gebied bedraagt hier 15 tot 20 meter of meer en de weg met groenstroken en voetpaden meet ten minste 18 meter. De ruime afstandsmaat van de bebouwing tot het openbare gebied houdt vooral verband met het gegeven dat zich hier monumentale villa's bevinden die een 'voorname', wat teruggeplaatste positie innemen.
Profiel B kent een minimale afstand van 10 meter van de bebouwing tot de erfscheiding met de openbare weg en een breedte van het openbaar profiel van rond de 12 tot 15 meter. Dit betreft nagenoeg alle overige lanen in het Prins Hendrikpark, met uitzondering van de Prinses Irenelaan en het hofje aan de Prinses Carolinalaan.
Profiel C betreft de Prinses Irenelaan en het hofje aan de Prinses Carolinalaan, waar de afstand van de bebouwing tot de erfscheiding minder dan 10 meter is en de weg smaller, ongeveer 8 meter. Hier is, in tegenstelling tot de hiervoor genoemde lanen, geen laanbeplanting aanwezig, slechts incidentele beplanting (berken aan de Prinses Irenelaan).
Profiel A, B en C
Bij de regeling die aan de profielen is gekoppeld is gebruik gemaakt van de regeling zoals die in het bestemmingsplan uit 2002 was opgenomen. Het karakter van de wijk, maar ook het karakter van het instrument beheersverordening, heeft ertoe geleid dat niet langer bouwstroken op de kaart zijn opgenomen. Uitgangspunt is de bestaande bebouwing (villa's, andere woonhuizen en woongebouwen). Wel is enige uitbreiding van de bestaande gebouwen mogelijk. Hierbij is aangesloten op de regeling uit het hiervoor geldende bestemmingsplan. De regeling houdt in dat hoofdgebouwen mogen worden uitgebreid. De maximale oppervlakte is per profiel verschillend. Voor profiel A geldt een oppervlakte van 360 m², voor profiel B 240 m² en voor profiel C 180 m². Hierbij geldt wel dat maximaal 10% van het bouwperceel mag worden bebouwd met hoofdgebouwen. Voor alle profielen geldt dat, ongeacht de grootte van het bouwperceel, sowieso een oppervlakte van 180 m² is toegestaan. Met een binnenverordeningse afwijkingsbevoegdheid kan onder voorwaarden de situering van hoofdgebouwen worden gewijzigd. Van belang hierbij is onder meer dat de ruimtelijke karakteristiek van het beschermd dorpsgezicht niet onevenredig wordt aangetast. De regeling is niet van toepassing op beeldbepalende panden.
Binnen de profielen is een onderscheid gemaakt in de toegestane goot- en bouwhoogte. Bij profiel A geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 8 en 11 meter. Hierbij geldt dat de goothoogte op tweederde deel van de goot gelijk mag zijn, voor het overige deel moet er een minimale verspringing zijn van een halve meter. Bij profiel B geldt een goothoogte van 4 meter voor maximaal 40% van de lengte van de goot en 6 meter voor de overige 60% van de lengte van de goot. De bouwhoogte van profiel B is maximaal 10 meter. Profiel C tenslotte heeft een maximale goot- en bouwhoogte van 3 en 6 meter. Bij de uitbreiding van hoofdgebouwen geldt dat niet perse hoeft te worden voldaan aan de profielen, maar dat een hoofdgebouw ook met de bestaande maatvoering kan worden uitgebreid. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als een profielen goothoogte van 4 meter voorschrijft, maar het gebouw al een goothoogte van 7 meter heeft.
Woongebouwen
Voor woongebouwen en geschakelde bungalows is geen profiel opgenomen. Voor deze gebouwen geldt dat de bestaande oppervlakte met 10% mag worden uitgebreid. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat het aantal woningen gelijk moet blijven. Deze regeling is conform het vigerende bestemmingsplan, wel is het aantal woongebouwen uitgebreid ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, dit is overigens conform de bestaande situatie.
Beeldbepalende panden
In de bouwregels is een onderscheid gemaakt in beeldbepalende en niet-beeldbepalende bebouwing. Daarbij mag bij de aanduiding 'beeldbepalend pand' de hoofdvorm van het hoofdgebouw niet worden gewijzigd.
Hoofdgebouwen
Een verder onderscheid is gemaakt tussen gebouwen, aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en andere bouwwerken. Onder de gebouwen vallen in deze beheersverordening drie hoofdvormen, namelijk villa's, bungalows en woongebouwen. Naast deze hoofdvormen zijn op het erf ondergeschikte gebouwen en bouwwerken toegestaan. De bouwregels hiervan bepalen dat deze bouwwerken ruimtelijk ondergeschikt zijn aan de (hoofd)gebouwen op het betreffende perceel.
Aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen
Bij de woningen mogen zowel aanbouwen, uitbouwen als bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd. De oppervlakte van deze bouwwerken mag maximaal 60 m2 bedragen, met dien verstande dat van de oppervlakte van het achter de voorgevel van de woning en het verlengde daarvan gelegen bouwperceel verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw maximaal 50% mag worden bebouwd. De oppervlakte van het hoofdgebouw moet hiervan dus worden afgetrokken. Dit betekent dat bij kleinere percelen het bebouwingspercentage het maximale oppervlak bepaalt en de percelen dus niet volledig kunnen worden bebouwd. De maximale oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is op 60 m2 gesteld. Indien op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van de beheersverordening een grotere oppervlakte aan bebouwing aanwezig is, mag dit oppervlak worden gehandhaafd.
Andere bouwwerken
Onder andere bouwwerken vallen onder meer erfafscheidingen, palen en masten.