Buitengebied herziening 2016, Lenshoek en Wellseindsestraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2016, Lenshoek en Wellseindsestraat" van de gemeente Maasdriel.

1.1 Aanleiding en doel

Op het adres Lenshoek 6-8 te Wellseind exploiteert de familie Groeneveld een glastuinbouwbedrijf met 16.600 m² kassen, 420 m² overige bedrijfsbebouwing en twee bedrijfswoningen.

De familie wenst het glastuinbouwbedrijf te beëindigen en de kassen te slopen om - conform het bepaalde in de "Handreiking Hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied (VAB)" (hierna: VAB-beleid) - aan de Wellseindsestraat te Wellseind twee nieuwe woningen te realiseren. Om in de benodigde oppervlakte sloop te kunnen voorzien worden ook de kassen op het adres Veersteeg 12a te Kerkdriel (oppervlakte 925 m²) gesloopt.

De gewenste ontwikkeling kan niet plaatsvinden op basis van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuwe planologisch-juridische regeling voor de loactie Lenshoek/Wellseindsestraat te Wellseind, met specifiek:

• het saneren c.q. 'wegbestemmen' van het glastuinbouwbedrijf Lenshoek 6-8 te Wellseind;
• het bestemmen van de voormalige bedrijfswoningen Lenshoek 6 en 8 als burgerwoningen;
• het bouwen van twee vrijstaande woningen aan de Wellseindsestraat.

Het saneren c.q. 'wegbestemmen' van de mogelijkheden voor de bouw van kassen bij het tuinbouwbedrijf Veersteeg 12a te Kerkdriel is opgenomen in een afzonderlijk wijzigingsplan op basis van artikel 28.5.2 van het provinciale inpassingsplan "Tuinbouw Bommelerwaard" dat ter plaatse vigeert.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer. Volledigheidshalve is hierop ook het plangebied aan de Veersteeg aangeduid.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie van het plangebied weer.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Ammerzoden, sectie L, nummers 80, 109, 118, 119. De oppervlakte van het plangebied Wellseind bedraagt 37.240 m². De gronden zijn eigendom van de heer A. Groeneveld.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied vigeren de bestemmingsplannen "Buitengebied, binnendijks deel", vastgesteld door de gemeenteraad op 22 februari 2006, en "Buitengebied, binnendijks deel reparatie 2009", vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2012. Beide bestemmingsplannen zijn samengevoegd in een geconsolideerde versie.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de geconsolideerde verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING GECONSOLIDEERD BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch gebied met landschaps- en cultuurhistorische waarden', bedoeld voor onder meer:

• agrarisch (bedrijfsmatig) grondgebruik;
• agrarische bedrijfsgebouwen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch bedrijf';
• een glastuinbouwbedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'glastuinbouw';
• behoud en herstel van de openheid van de gronden met de aanduiding 'karakteristiek komgebied'.

Binnen het plangebied zijn voorts twee bedrijfswoningen toegestaan. Eén daarvan is aangeduid als gemeentelijk monument. Het oostelijk deel is aangeduid als 'aardkundig waardevol terrein', alwaar de bodemopbouw niet mag worden verstoord.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.

Op het plangebied en zijn omgeving is de lagenbenadering toegepast, bestaande uit:

• de onderste laag;
• de aanwezige infrastructuur;
• de ruimtelijke en functionele structuur.

Onderstaande afbeelding geeft de wijdere omgeving van het plangebied weer.

WIJDERE OMGEVING

2.1 Onderste laag

De bodemopbouw en de wisselende loop van de rivieren gedurende vele duizenden jaren hebben het gebruik en de inrichting van het landschap bepaald. Hierdoor is een afwisseling van oeverwallen en komgronden ontstaan, karakteristiek voor het Rivierenland. Op de hoger gelegen oeverwallen werden nederzettingen gebouwd en vond de teelt van gewassen plaats. De lagere en daardoor nattere komgronden waren (en zijn) voornamelijk in gebruik als weidegrond.

Het 'spel' van oeverwallen en komgronden is ook in de omgeving van Wellseind duidelijk herkenbaar, zoals blijkt uit onderstaande uitsneden uit de geomorfologische kaart en de hoogtekaart.

GEOMORFOLIGISCHE KAART

HOOGTEKAART

De kern Wellseind ligt op een oeverwal, evenals Delwijnen dat iets meer naar het noorden ligt. Tussen deze twee kernen ligt een smalle strook die tot de komgronden behoort. Het plangebied ligt op de grens van oeverwal en komgronden. De Wellseindsestraat ligt op een hoogte van circa 3,5 meter +NAP. De direct aangrenzende gronden waar de twee woningen worden gerealiseerd liggen thans ongeveer een meter lager (2,4 meter +NAP). De gronden direct ten noorden van de bestaande kassen liggen nog lager (1,8 meter +NAP).

Het plangebied vormt geen onderdeel van de ecologische hoofdstructuur (EHS) of andere

ecologische structuren.

2.2 Infrastructuur

Het dorp Wellseind wordt ontsloten door de route Wellseindsestraat - Klemit, die tevens de verbinding legt met de gebiedsontsluitingswegen in de omgeving. De Lenshoek is een doodlopende weg.

Langs de zuid-, oost- en noordzijde van het plangebied ligt de A-watergang K019240, die eigendom is van Waterschap Rivierenland. Zie ook paragraaf 5.3. Ter hoogte van het plangebied is de watergang deels overkluist om te kunnen voorzien in parkeerplaatsen voor het nabijgelegen restaurant Amadeus. In het vigerende bestemmingsplan "Well en Wellseind" is deze parkeerstrook opgenomen in de bestemming 'Verkeer'.

2.3 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kleine kern Wellseind. Onderstaande afbeelding geeft de directe omgeving van het plangebied weer.

PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING

Bebouwing
De bebouwing in Wellseind bestaat uit individuele bebouwing op eigen percelen. De verschijningsvorm en de ouderdom van de gebouwen is zeer verschillend. Historische boerderijgebouwen worden afgewisseld met recente bebouwing. In het algemeen is er sprake van één of twee bouwlagen met zadel- of schilddak.

De Wellseindsestraat is een relatief gesloten bebouwingslint van vrijstaande woningen. De straat is alleen aan de zuidoostzijde bebouwd. Aan de noordwestzijde staat thans nog geen bebouwing.

In het plangebied staan twee bedrijfswoningen, waarvan het historische boerderijgebouw een gemeentelijk monument is (zie paragraaf 5.2.2).

Functies
Het dorp (circa 200 inwoners) heeft een overwegende woonfunctie. Er zijn enkele bedrijven gevestigd. Het glastuinbouwbedrijf binnen het plangebied ligt nagenoeg tegen het dorp aan.

Hoofdstuk 3 Plan

Na voorgaande gebiedsanalyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan van de bouw van twee vrijstaande woningen aan de Wellseindsestraat in ruil voor de sloop van glasopstallen aan de Lenshoek te Wellseind en de Veersteeg te Kerkdriel.

3.1 Bouwplan

3.1.1 Sloop glasopstallen

De sloop van glasopstallen en voormalige agrarische bedrijfsgebouwen is voorwaarde voor de bouw van de woningen. Bij glastuinbouwbedrijven is er vaak sprake van een combinatie van glasopstallen en overige bedrijfsgebouwen. De sloop van 1 m² overig bedrijfsgebouw komt overeen met 7 m² glasopstallen.

Voor de bouw van de voorgestane twee woningen moet ten minste 20.000 m² aan glasopstallen worden gesloopt. Deze worden als volgt verkregen:

te slopen gebouwen	oppervlakte
- deelgebied Wellseind: glasopstallen overige gebouwen (420 m² x 7)	16.600 m² 2.940 m²
- deelgebied Veersteeg: glasopstallen	925 m²
totaal	20.465 m²

Opgemerkt wordt dat de glasopstallen aan de Veersteeg inmiddels zijn gesloopt en de planologisch-juridische regeling die is opgenomen in het wijzigingsplan "Buitengebied wijziging 2017, Veersteeg 12a" voorkomt dat nieuwe glasopstallen worden gerealiseerd.

3.1.2 Ruimtelijke situering woningen

Conform het gemeentelijke VAB-beleid moet de nieuwbouw van woningen in principe plaatsvinden in de directe nabijheid van het bestaande hoofdgebouw (in casu de voormalige bedrijfswoningen Lenshoek 6 en 8), tenzij de bouw op een andere locatie vanuit het oogpunt van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit de voorkeur verdient. In deze paragraaf is dit aspect nader toegelicht.

Beoordeeld is of de bouw van de nieuwe woningen nabij de bestaande (voormalige bedrijfs)woningen kan plaatsvinden in de vorm van een boerenerfensemble. Dit stuit op de nodige bezwaren:

• Landschappelijk: zoals aangegeven ligt het plangebied op de grens van een oeverwal en komgronden. Door de sloop van de glasopstallen wordt het contrast tussen oeverwal en komgronden weer zichtbaar. Het realiseren van de nieuwe woningen in directe nabijheid van het bestaande hoofdgebouw, betekent dat er ter plaatse van komgronden wordt gebouwd. Dat is landschappelijk minder wenselijk, omdat het contrast tussen oeverwal en komgronden hiermee zou vervagen.
• Stedenbouwkundig: door de kleine afstand tot de overige bebouwing aan de Lenshoek zal het ensemble niet als zodanig herkenbaar zijn. Voorts is het vanwege de positie van de bestaande en nieuwe woningen onderling niet mogelijk een karakteristiek boerenerf (met een duidelijke entree, en een hoofdgebouw en boerenschuren rondom een binnenruimte) te creëen. Het beoogde effect zal niet worden bereikt.
• Financieel: bij een boerenerfensemble ontstaat een gemeenschappelijke ruimte. Verwacht wordt dat dit de verkoopbaarheid van de woningen zal beperken. De initiatiefnemer geeft niet de voorkeur aan gemeenschappelijke buitenruimten.

Geconcludeerd wordt dat het realiseren van een boerenerfensemble nabij de bestaande hoofdgebouwen op bezwaren stuit.

De voorkeurslocatie voor de bouw van de woningen is eveneens beoordeeld op het landschappelijke, stedenbouwkundige en financiële aspect:

• Landschappelijk: door de woningen langs de Wellseindsestraat te bouwen, komen deze op de oeverwal te liggen. De woonpercelen worden op straathoogte gebracht. Hiermee wordt het contrast tussen oeverwal en komgronden verder vergroot, hetgeen bijdraagt aan het landschappelijke beeld.
• Stedenbouwkundig: de huidige overgang van het dorp naar het landelijke gebied wordt gevormd door de Wellseindsestraat en de voorzijden van de woningen aan de zuidoostzijde daarvan. Er is sprake van een harde overgang. Het bouwplan ligt aan de noordwestzijde van de straat, waardoor de achterzijden van de percelen overgaan in het landelijke gebied. Deze verzachting van de rand is een stedenbouwkundige verbetering.
• Financieel: de twee nieuwe woningen worden elk gebouwd op een eigen perceel en individueel ontsloten op de Wellseindsestraat. Er is geen sprake van een mandelige situatie. Hiermee wordt de verkoopbaarheid van de percelen vergroot.

3.1.3 Bouwplan

Langs de Wellseindsestraat worden twee nieuwe woonpercelen van elk circa 1500 m² aangelegd. Van beide percelen wordt een gedeelte ruim één meter verhoogd tot iets boven het niveau van de Wellseindsestraat. Op deze 'terpen' worden vrijstaande woningen gerealiseerd op basis van een eigentijdse ontwerp. Er is thans nog geen uitgewerkt ontwerp van de woningen beschikbaar.

Er zijn twee inrichtingsvarianten (zie ook onderstaande afbeeldingen):

• 1. Bij deze inrichtingsvariant blijft de A-watergang op de huidige locatie liggen; direct langs de Wellseindsestraat, vóór de nieuwe woonpercelen. Deze variant geeft vrijheid aan de inrichting van de gronden ten noorden van de nieuwe woonpercelen. De waterloop moet ten behoeve van de aanleg van de inritten tot de woningen beduikerd worden. Dit is waterhuishoudkundig minder gewenst, omdat de watergang reeds op diverse plaatsen nabij het plangebied overkluisd is. Doordat het verharde oppervlak toeneemt moet bovendien in een retentiebassin worden voorzien.
• 2. Door de waterloop te verplaatsen naar de achterzijde van de nieuwe woonpercelen ontstaat een stedenbouwkundig en waterhuishoudkundig betere situatie. De woonpercelen liggen direct aan de Wellseindsestraat. Een deel van de overkluizingen kan daardoor verdwijnen, waardoor er meer ruimte komt voor het water. Omdat de watergang een groter volume krijgt, is het niet nodig een afzonderlijk retentiebassin aan te leggen. Nadeel van deze variant is de ruimtelijke inperking van de nieuwe woonpercelen.

INRICHTINGSVARIANT 1

INRICHTINGSVARIANT 2

Op basis van het vigerende en het voorliggende bestemmingsplan zijn beide varianten mogelijk. Voorafgaand aan de uitvoering van de woningen wordt een definitieve keuze gemaakt.

De twee voormalige bedrijfswoningen op de adressen Lenshoek 6 en 8 krijgen de functie van burgerwoning. De woning Veersteeg 12a behoudt de functie van bedrijfswoning, omdat ter plaatse het uitvoeren van een tuinbouwbedrijf blijft toegestaan. Deze woning mag ook worden gebruikt als burgerwoning. Het wordt daarmee een 'plattelandswoning' die per definitie geen belemmering is voor omliggende bedrijven.

3.1.4 Beeldkwaliteitplan

De gewenste beeldkwaliteiten voor de nieuwe woningen en de inrichting van het plangebied zijn beschreven in een beeldkwaliteitplan dat afzonderlijk wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen in bijlage 1.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Verkeersaantrekkende werking

Het plan regelt de beëindiging van een agrarisch bedrijf en de bouw van twee woningen. Voor woningen geldt een verkeersaantrekkende werking van zes motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking van het agrarisch bedrijf is niet bekend, maar het ligt voor de hand dat de toekomstige verkeersaantrekkende werking gelijk is aan c.q. lager is dan de bestaande verkeersaantrekkende werking.

3.2.2 Ontsluiting

De ontsluiting van de bestaande bedrijfswoningen blijft onveranderd.

Voor de nieuwe woningen worden nieuwe inritten vanaf de Wellseindsestraat aangelegd. Gezien het karakter van de weg en de beperkte verkeersintensiteiten is dit verkeerskundig aanvaardbaar.

3.2.3 Parkeren

Voor het plan zijn de parkeernormen zoals opgenomen in het Mobiliteitsplan Maasdriel 2020 van toepassing. Voor woningen geldt een norm van twee parkeerplaatsen per woning, waarvan tenminste 0,3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte moet worden aangelegd.

Het plan omvat de nieuwbouw van twee woningen. Derhalve zijn vier parkeerplaatsen nodig, waarvan er in principe één in de openbare ruimte moet worden aangelegd. Het plan biedt ruimte voor de aanleg van twee parkeerplaatsen op elk van de nieuwe woonpercelen. Hiermee wordt qua aantal voldaan aan de norm, maar is er een beperkte afwijking voor wat betreft de situering van de parkeerplaatsen. Deze afwijking is als volgt beargumenteerd:

• Langs de Wellseindsestraat liggen thans geen openbare parkeerplaatsen. Al het parkeren vindt plaats op het eigen terrein. Het plan bevat ook geen parkeerplaats in de openbare ruimte en sluit daarmee aan op de bestaande situatie.
• Het mobiliteitsplan geeft aan dat openbare parkeerplaatsen bedoeld zijn voor het bezoekersparkeren en dat parkeerplaatsen op het eigen terrein vaak minder efficiënt gebruikt worden. De bezoekers van de nieuwe woningen hebben toegang tot het terrein. Daarmee is verzekerd dat geen ongewenste situaties ontstaan, zoals het overmatig parkeren in de bermen van de Wellseindsestraat.
  Omdat in de omgeving van het plangebied geen openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn, zal automatisch gebruik worden gemaakt van de parkeerplaatsen op het eigen terrein. Er zal hier geen sprake zijn van inefficiëntie.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Een toetsing aan het Barro is niet nodig.

Conclusie
Het plan past in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1), of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en dat - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Projecten die minder dan negen woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie (ABRvS 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4720) niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Onderhavig plan omvat de bouw van twee woningen. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie heeft de status van structuurvisie. In de omgevingsvisie zijn twee hoofddoelen vervat die bijdragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven:

• 1. een duurzame economische structuur;
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om krachtige steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Adequaat beheer van bestaande en nieuwe woongebieden op basis van de ladder voor duurzame verstedelijking (kwalitatief en kwantitatief) is noodzakelijk.
Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit en beleving van natuur en landschap, een gezonde en veilige leefomgeving en een robuust bodem- en watersysteem.

Onderhavig plan omvat de bouw van twee woningen. Zoals in paragraaf 4.1.2 aangegeven is een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig. Het verwijderen van een solitair glastuinbouwbedrijf nabij de kern Wellseind leidt tot verbetering van het woonklimaat en het landschap. Het plan sluit aan bij het provinciale beleid.

Conclusie

Het plan past in de Omgevingsvisie Gelderland.

4.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 heeft Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De omgevingsverordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Glastuinbouw in overige gebieden (art. 2.4.7)
Het plangebied ligt binnen de zone 'glastuinbouw in overige gebieden'. Het betreft een gebied waarbinnen bestaande glastuinbouwbedrijven eenmalig met 20% mogen worden uitgebreid. Hier wordt geen gebruik van gemaakt.

Wonen (artikel 2.2.1)
In de omgevingsverordening is opgenomen dat: "nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts [worden] toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor wonen voor de betreffende regio".

Sinds 2015 hanteert de provincie Gelderland het Kwalitatief Woonprogramma niet meer, maar een 'woonagenda' waarin gemeenten in de verschillende regio's onderling hun woningbouwprogramma afstemmen, zie paragraaf 4.3.3.

Verwevingsgebied
Het plangebied ligt binnen 'verwevingsgebied niet-grondgebonden landbouw'. De in de

verordening opgenomen regels zijn niet van toepassing op onderhavig plan.

Conclusie
Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie en plan-MER Maasdriel

Op 20 oktober 2011 is het document "Structuurvisie en plan-MER Maasdriel" vastgesteld. Deze structuurvisie betreft een actualisering van de StructuurvisiePlus Maasdriel 2004-2015. De structuurvisie bevat een projectenoverzicht waarin de grotere ontwikkelingen in de gemeente zijn opgenomen. Onderhavig plan is relatief klein en derhalve niet opgenomen in het projectboek.

Op de oeverwallen kan vrijkomende agrarische bebouwing ingezet worden voor functieverandering of verbredingsactiviteiten. Waar sprake is van niet-beeldbepalende bebouwing is sloop denkbaar in ruil voor ontwikkelingsrechten elders (Ruimte-voor-Ruimte-constructie).

Het plan betreft een vorm van Ruimte-voor-Ruimte-ontwikkeling op een oeverwal en past derhalve in het structuurvisiebeleid.

Conclusie
Het plan past in de Structuurvisie en plan-MER Maasdriel.

4.3.2 Handreiking Hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied

Het oorspronkelijke VAB-beleid dateert van 2007. In het kader van de provinciale Omgevingsvisie heeft de regio Rivierenland het VAB-beleid geëvalueerd. Dat heeft geleid tot de "Handreiking Hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied (VAB)" (VAB-beleid), waarmee het dagelijks bestuur van de regio Rivierenland op 9 maart 2016 heeft ingestemd. De handreiking geeft mogelijkheden voor functieverandering van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in het buitengebied in niet-agrarische bedrijvigheid of wonen, al of niet in combinatie met sloop van de gebouwen.

Het beleidskader biedt de mogelijkheid tot het bouwen van één woongebouw met een volume van maximaal 1600 m³ of twee vrijstaande woningen in ruil voor sloop van meer dan 20.000 m² glasopstallen.

Voorts gelden de volgende (voor dit plan relevante) voorwaarden:

• 1. Alle aanwezige voormalige bedrijfsgebouwen dienen te worden gesloopt.
• 2. Nieuwbouw dient in principe plaats te vinden in directe nabijheid van het bestaande hoofdgebouw, tenzij een initiatiefnemer kan aantonen dat nieuwbouw op een andere locatie vanuit het oogpunt van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit de voorkeur verdient.
• 3. De omvang van woningen mag niet meer bedragen dan toegestaan conform het geldende bestemmingsplan.
• 4. Er moet sprake zijn van een landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing.
• 5. De nieuwe woningen mogen geen belemmering vormen voor omliggende agrarische bedrijven.

Analyse
In het plangebied staan glastuinbouwbedrijven met gezamenlijk 20.245 m² glasopstallen. Er zijn derhalve twee nieuwe, vrijstaande woningen toegestaan. Voorts wordt op de volgende wijze aan de aanvullende voorwaarden voldaan.

ad 1.	Voorliggend bestemmingsplan voorziet tevens in het 'wegbestemmen' van de bestaande glastuinbouwbedrijven. De sloop van de glasopstallen is ook middels een privaatrechtelijke overeenkomst verzekerd.
ad 2.	De nieuwe woningen worden gebouwd aan de Wellseindsestraat. Hoewel dit op enige afstand van het bestaande hoofdgebouw is, ontstaat hiermee stedenbouwkundig gezien een betere situatie (zie de toelichting op de situering in paragraaf 3.1.2).
ad 3.	In voorliggend bestemmingsplan is de inhoud van de voormalige bedrijfswoning als maximum opgenomen, te weten 750 m².
ad 4.	Het plan omvat een landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing. Zie paragraaf 4.3.
ad 5.	De nieuwe wooneenheden vormen geen belemmering voor omliggende agrarische bedrijven. Zie paragraaf 5.3.4.

Conclusie
Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met het VAB-beleid.

4.3.3 Woningbouwprogramma

Op 14 april 2016 heeft de gemeenteraad het gemeentelijke Woningbouwprogramma 2015-2025 vastgesteld. Dit woningbouwprogramma is opgesteld in overleg met de gemeenten in de regio Rivierenland. Op 12 juli 2016 heeft Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland ingestemd met het woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma en de regionale en provinciale instemming zijn als bijlage 2 bijgevoegd.

Het programma bevat een overzicht van concrete projecten (en bijbehorende woningaantallen) die in de periode tot 2025 worden gerealiseerd. Om in te kunnen spelen op particuliere ontwikkelingen die ten tijde van de vaststelling van het woningbouwprogramma nog niet bekend zijn, zijn daarnaast 110 woningen voor particuliere ontwikkelingen opgenomen.

De woningen die op basis van het VAB-beleid gerealiseerd worden, behoren tot de categorie van particuliere ontwikkelingen. De twee nieuwe woningen passen in het genoemde aantal en sluiten derhalve aan bij het woningbouwprogramma.

Conclusie
Het plan past binnen het gemeentelijke Woningbouwprogramma 2015-2025.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Om de huidige bodemkwaliteit ter plaatse van de nieuwbouwlocaties aan de Wellseindsestraat inzichtelijk te maken heeft Verhoeven Milieutechniek uit Zaltbommel een bodemonderzoek uitgevoerd: briefrapport "Historisch onderzoek en verkennend bodemonderzoek Wellseindsestraat te Wellseind" (8 april 2016, nr. B16.6360/Brfrrp-01/SV). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 3.
Verhoeven geeft aan dat - hoewel er overschijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetroffen - er geen vervolgstappen in het kader van de Wet bodembescherming nodig zijn. De milieuhygiënische kwaliteit is in voldoende mate vastgesteld. Verhoeven concludeert dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren bestaan tegen de nieuwbouw van woningen.

Na de sloop van de glasopstallen en bedrijfsgebouwen zal een eindsituatiebodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek plaatsvinden.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.1.2.2 Analyse

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Het keukencentrum dat gevestigd is op het adres Wellseindsestraat 9 ligt op relatief korte afstand van het plangebied. Een keukencentrum (SBI-code 466, 469) betreft een milieucategorie 2-bedrijf met een richtafstand van 30 meter.
De afstand van de nieuwe woningen tot de bedrijfsbestemming van het keukencentrum bedraagt circa 140 meter en is daarmee groter dan de richtafstand. Het keukencentrum vormt geen belemmering voor het plan. Er is geen nader onderzoek nodig.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

5.1.3.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Daarop is te zien dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet nodig.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

Uit de bestemmingsplannen voor de grondgebieden van Maasdriel en Zaltbommel valt op te maken dat er in de wijde omgeving van het plangebied geen intensieve veehouderijen liggen. Ook de grondgebonden bedrijven liggen op voldoende grote afstand. Het uitvoeren van een geuronderzoek is niet nodig. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van geurhinder.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Verkeerslawaai
Op de Wellseindsestraat en de overige straten binnen de bebouwde kom is het 30 km/uur-regime van toepassing. Deze straten hebben geen onderzoekszone voor geluidhinder. De Maas-Waalweg, ten noorden van het plangebied, heeft een onderzoekszone van 250 meter. De woningen worden echter buiten deze onderzoekszone gebouwd. Er is conform de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatieve geluidsberekening gemaakt, op basis van de invoergegevens uit het Regionale verkeersmodel 2014 voor het prognosejaar 2025. Hieruit volgt dat de gecumuleerde geluidbelasting (Lden) ten hoogste 47 dB bedraagt, inclusief aftrek conform 110 g Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Er is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect geluidhinder.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen.

Onderhavig plan omvat twee woningen en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat
De nieuwe woningen liggen niet direct nabij autosnelwegen of andere wegen met een hoge verkeersintensiteit. Er is derhalve sprake van een goed woon- en leefklimaar ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Milieueffectrapportage

5.1.7.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

5.1.7.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit 11.2 - de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen - zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage. Omdat de omvang van het plan ruimschoots onder de drempelwaarde van 2000 woningen voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten ligt en gelet op de resultaten van de hiervoor reeds uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

5.1.7.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

Op 18 april 2013 heeft de gemeente Maasdriel eigen archeologiebeleid vastgesteld. Op basis van onderzoek zijn aan het grondgebied van de gemeente archeologische verwachtingswaarden toegekend. In beginsel geldt dat activiteiten in de bodem voorafgegaan moeten worden door een archeologisch onderzoek. Per zone is aangegeven voor welke activiteiten (oppervlakte en diepte) een vrijstelling geldt. Onderstaande afbeelding geeft voor een uitsnede van de archeologische beleidskaart weer.

UITSNEDE ARCHEOLOGISCHE BELEIDSKAART

Het zuidwestelijk deel van het plangebied alsmede een deel van het oostelijk deel ligt in een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde (categorie 3). Binnen deze zone geldt een vrijstelling voor activiteiten in de bodem met een oppervlakte kleiner dan 500 m² ongeacht de diepte, en voor activiteiten met een grotere oppervlakte waarbij niet dieper dan 30 centimeter geroerd wordt.
Voor de overige delen van het plangebied geldt een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (categorie 5), met een vrijstelling voor activiteiten in de bodem met een oppervlakte kleiner dan 1000 m² ongeacht de diepte, en voor activiteiten met een grotere oppervlakte waarbij niet dieper dan 30 centimeter geroerd wordt.

Het bouwplan omvat de bouw van twee woningen op terpen, alsmede de eventuele verlegging van een watergang. De hiermee gepaard gaande activiteiten in de bodem liggen deels in de zone met categorie 3 en deels in de zone met categorie 5. Omdat de aanleg van de terpen conform de regionaal archeoloog ook van invloed kan zijn op eventuele archeologische waarden heeft Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie uit Amersfoort een nader onderzoek uitgevoerd: rapport "Archeologisch vooronderzoek ten behoeve van de nieuwbouw van woningen aan de Wellseindsestraat te Wellseind, gemeente Maasdriel" (7 juli 2016, nr. V1375). Het onderzoeksrapport is als bijlage 4 bijgevoegd.
Vestigia meldt dat tijdens het veldonderzoek geen archeologische lagen of indicatoren zijn aangetroffen die doen vermoeden dat binnen het onderzochte gebied geen (intacte) archeologische vindplaats aanwezig is die bij de voorgenomen grondwerkzaamheden aangetast zal worden. Vestiga adviseert dat de algehele archeologische verwachting voor het onderzochte gebied daarom kan worden bijgesteld naar ‘laag’ en dan ook geen vervolgstappen in het kader van de Archeologische Monumentenzorg uit te voeren.

De nieuwe watergang wordt grenzend aan de onderzochte locatie gegraven. Op basis van onderstaande motivering wordt geconcludeerd dat een aanvullend archeologisch onderzoek niet nodig is en de conclusies van het uitgevoerde onderzoek ook ter plaatse van de nieuwe watergang van toepassing zijn:

• Het niet-onderzochte gebied ter plaatse van de nieuwe watergang heeft in de archeologische beleidskaart dezelfde archeologische verwachtingswaarde als het onderzochte gebied.
• Uit de boringen in het onderzochte gebied zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen of archeologische lagen waargenomen. Naar verwachting kan gesteld worden dat deze bevindingen ook voor het direct aangrenzende gebied gelden, te meer omdat een deel van dat gebied thans bebouwd is.

Het gemeentelijke archeologiebeleid en de onderzoeksresultaten zijn als volgt in de planregels en de verbeelding verwerkt: voor bescherming van de verwachte archeologische waarden zijn dubbelbestemmingen (respectievelijk 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 5') opgenomen, behoudens voor het deel waar het onderzoek heeft plaatsgevonden alsmede het direct daaraan grenzende deel ter plaatse van de watergang.

Archeologische toevalsvondst
Ondanks zorgvuldig onderzoek is het niet volledig uit de sluiten dat tijdens grondverzet een archeologische toevalsvondst wordt gedaan. De uitvoerder van het grondverzet zal worden gewezen op de plicht tot melding hiervan bij het bevoegd gezag (conform artikel 5.10 Erfgoedwet)

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

De bedrijfswoning Lenshoek 8 is aangewezen als gemeentelijk monument. Het betreft een historisch boerderijgebouw. Het plan leidt niet tot een aantasting van dit monument.

Binnen het plangebied zijn voorts geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plan tast geen waardevolle elementen aan.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Natuurwaarden

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:

• de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
• de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.

5.2.3.2 Analyse

Blom Ecologie uit Waardenburg heeft een quickscan uitgevoerd waarin een beoordeling van de bouw van de woningen aan beide wetten is opgenomen: briefrapport "Oriënterend onderzoek naar beschermde flora en fauna aan de Wellseindsestraat ong. te Wellseind" (25 maart 2016, nr. BE/2016/75/r). Het briefrapport is als bijlage 5 bijgevoegd.

Gebiedsbescherming
Blom Ecologie constateert dat het onderzoeksgebied geen onderdeel is van een beschermd gebied, zoals Natura 2000 of de ecologische hoofdstructuur. Gezien de aard van de werkzaamheden en de afstand tot beschermde gebieden is geen sprake van een externe werking.

Soortenbescherming
Blom Ecologie geeft aan dat het onderzoeksgebied aannemelijk geen essentiële betekenis heeft voor zwaarder en strikt beschermde soorten. Het is echter wel mogelijk dat algemeen beschermde en licht beschermde soorten gebruik maken van het gebied, waarvoor het plan een tijdelijke verstoring kan vormen. Blom Ecologie doet een aantal aanbevelingen die tijdelijke verstoring voorkomen.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.2 Beleid

5.3.2.1 Waterbeheerplan 2010-2015

Waterschap Rivierenland heeft het Waterbeheerplan 2010-2015 opgesteld. Het plan gaat over het waterbeheer in het gehele rivierengebied en omvat alle watertaken van het waterschap.

Voor voorliggend plan is vooral het voorkomen van wateroverlast aan de orde. Voor nieuw stedelijk gebied geldt dat dit zodanig ontworpen dient te zijn dat er voldoende ruimte is voor water. Een perceeleigenaar dient het hemelwater zelf zoveel mogelijk op te vangen op zijn perceel.
Naast de waterkwantiteit is de waterkwaliteit van belang. De waterkwaliteit mag niet verslechteren ten opzichte van de toestand in het jaar 2000. Voorkomen moet worden dat prioritaire (vervuilende) stoffen in het oppervlaktewater terechtkomen.

Analyse
Het hemelwater wordt afgekoppeld en geloosd op de A-watergang binnen het plangebied. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt, teneinde vervuiling van het water te voorkomen.

Conclusie
Het plan past binnen het beleid in het Waterbeheerplan 2010-2015.

5.3.2.2 Nota Rioleringsbeleid 2005

De Nota Rioleringsbeleid bevat het gebundelde beleid inzake riolering en is bedoeld voor gebruik bij de planvoorbereiding.

Ten aanzien van onderhavig plan is de afkoppeling van het hemelwater aan de orde. Hiermee wordt voorkomen dat schoon water via het riool wordt afgevoerd en vervolgens gezuiverd. Het rioolsysteem zou daarmee onnodig belast worden. Er wordt gestreefd naar een afkoppeling van 100%.

Analyse
Het hemelwater wordt afgekoppeld en geloosd op de A-watergang. Er is hiermee sprake van afkoppeling van het hemelwater.

Conclusie
Het plan past binnen het Rioleringsbeleid 2005.

5.3.2.3 Waterplan Bommelerwaard

Samen met de gemeente Zaltbommel en Waterschap Rivierenland heeft de gemeente Maasdriel het Waterplan Bommelerwaard opgesteld waarin het waterbeleid is opgenomen. Het waterplan bevat ambities ten aanzien van onder meer de waterkwantiteit en -kwaliteit, ecologie en stedelijk grondwater.

Analyse
In deze waterparagraaf zijn diverse kwantitatieve en kwalitatieve wateraspecten opgenomen. Hiermee wordt voldaan aan het beleid van het Waterplan Bommelerwaard.

Conclusie
Het plan past binnen het Waterplan Bommelerwaard.

5.3.3 Watersysteem

5.3.3.1 Bodem

Er heeft geen specifiek onderzoek plaatsgevonden naar de infiltratiecapaciteit van de bodem. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek (zie paragraaf 5.1.1) blijkt dat ter plaatse sprake is van een kleibodem. De waterdoorlatendheid is als 'slecht' te kwalificeren.

5.3.3.2 Oppervlaktewater

Langs de zuid-, oost- en noordzijde van het plangebied ligt de A-watergang K019240, die eigendom is van Waterschap Rivierenland. Het waterschap verzorgt ook het onderhoud van de watergang. Ter hoogte van de nieuwe woonpercelen is de watergang deels overkluist, onder meer ten behoeve van de parkeerplaatsen voor restaurant Amadeus, zie paragraaf 2.2.

Het bouwplan omvat de aanleg van twee inritten vanaf de Wellseindstraat; één gezamenlijke inrit voor de nieuwe woonpercelen en één voor de bereikbaarheid van de akker. Zoals in paragraaf 3.1.3 reeds vermeld, zijn er twee inrichtingsvarianten:

• 1. In de eerste variant blijft de huidige A-watergang behouden. Om de watergang te kunnen kruisen wordt een dam met duiker aangelegd. De lengte van de duiker mag maximaal 10 meter zijn. De diameter moet ten minste 50 cm bedragen. Er is geen compensatie nodig voor de aanleg van de dam met duiker.
  Aan de westzijde van het nieuwe woonperceel wordt een onderhoudsstrook met een breedte van 4 meter aangelegd. Het is niet nodig om tevens aan de zuidzijde van de woonpercelen te voorzien in een onderhoudsstrook, omdat het onderhoud daar vanaf de Wellseindsestraat kan plaatsvinden.
• 2. In de tweede variant wordt de A-watergang verplaatst naar de achterzijde van de nieuwe woonpercelen. De waterloop krijgt een breedte van 7 meter, gemeten vanaf de insteek. Aan beide zijden wordt een onderhoudsstrook met een breedte van 4 meter aangelegd. Het pad dat toegang geeft tot de akker biedt tevens de mogelijkheid tot onderhoud van de watergang.

Op basis van het vigerende en het voorliggende bestemmingsplan zijn beide varianten mogelijk.

5.3.3.3 Grondwater

Voor projecten die liggen in het beheergebied van Waterschap Rivierenland is het zomerpeil van belang. Het zomerpeil ter plaatse bedraagt 1,00 m +NAP (peilvlak BOM164B). Het bestaande maaiveld ter plaatse van de nieuwe woningen ligt op een hoogte van 2,40 m +NAP. Het maaiveld wordt gedeeltelijk opgehoogd tot 3,50 m +NAP. Het zomerpeil ter plaatse van de nieuwe woningen bedraagt na ophoging circa 2,50 m -mv.

5.3.3.4 Waterschapsbelangen

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin specifieke waterschapsbelangen een rol spelen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning.

5.3.4 Hemelwater

5.3.4.1 Verhard oppervlak

Zoals vermeld is er nog geen ontwerp van de nieuwe woningen en de tuinen. Grosso modo wordt uitgegaan van woningen met een maximale oppervlakte van 125 m² en erfverharding van circa 75 m² per woning. De toename van de verharding bedraagt derhalve circa 400 m².

5.3.4.2 Berekening bufferopgave

De hoeveelheid hemelwater die tijdens een regenbui valt en die moet worden vastgehouden wordt de 'bufferopgave' genoemd. De bufferopgave is afhankelijk van de oppervlakte van bebouwing en terreinverharding en van de intensiteit van de regenbui, waarbij wordt uitgegaan van de intensiteit van hevige regenbuien die slechts eens in de 10 jaar (T=10) voorkomen. Hierbij valt 43,6 mm neerslag in korte tijd.

Het plan omvat een toename met 400 m² verharding. De bufferopgave bedraagt (400*0,0436=) 17,44 m³.

5.3.4.3 Afweging mogelijkheden waterberging

Het heeft de voorkeur van het waterschap te voorzien in de benodigde bufferopgave middels vergroting van de bergingscapaciteit van naastgelegen A-watergang. Het verbreden van die watergang over een bepaalde lengte ligt daarbij voor de hand. Voor een praktisch onderhoud mag de watergang (gemeten vanaf de insteek aan beide zijden) niet breder zijn dan 7 meter. De bestaande watergang heeft ter plaatse al een breedte van ongeveer 7 meter. Een verdere verbreding is derhalve ongewenst.

Door op het eigen terrein een bergingsvoorziening aan te leggen, die met een pijp verbonden is met de A-watergang, kan eveneens worden voorzien in de benodigde waterberging. Door de vertraagde afvoer van het hemelwater op de A-watergang ontstaat er geen overlast elders. Het plangebied biedt voldoende ruimte om de bergingsvoorziening aan te leggen.

5.3.4.4 Uitwerking bergingsvoorziening

De beide inrichtingsvarianten hebben een andere wijze van verwerking van het hemelwater.

Inrichtingsvariant 1
Onderstaande afbeelding geeft het principe van verwerking van het hemelwater in variant 1 weer.

SCHEMA PRINCIPE VERWERKING HEMELWATER

In algemene zin werkt de waterhuishouding als volgt:

• 1. het hemelwater vanaf de daken en verharde oppervlakken wordt naar de retentievijver geleid;
• 2. gedurende de bui wordt het hemelwater in de retentievijver opgevangen;
• 3. het hemelwater in de retentievijver wordt middels een buis met een beperkte diameter vertraagd afgevoerd naar de A-watergang.

Het is noodzakelijk om de retentievijver boven het zomerpeil aan te leggen. Het zomerpeil bedraagt 1,00 m +NAP en het maaiveld ligt op een hoogte van 2,40 m +NAP. Dit betekent in theorie 1,40 meter ruimte.
Omwille van de zichtbaarheid in het landschap en de veiligheid is ervoor gekozen de retentievijver niet dieper te maken dan gemiddeld 50 cm. Voorts is als uitgangspunt genomen dat bij de maatgevende bui (T=10) 40 cm van de retentievijver wordt benut. Daarmee is er ruimte voor extra berging tot de rand in geval van nog meer neerslag.
De oppervlakte van de retentievijver moet ten minste (17,44/0,40=) 44 m² bedragen. De retentievijver wordt ten noordwesten van de nieuwe woningen niet ver van de A-watergang aangelegd (zie afbeelding in paragraaf 3.1.3).

De vertraagde afvoer vanuit de retentievijver naar de A-watergang mag conform de eisen van het waterschap niet meer dan 1,5 liter per seconde per hectare bedragen. De nieuwe woonpercelen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 3000 m². De afvoer vanuit de retentievijver mag derhalve slechts 0,45 l/sec bedragen. De diameter van de pijp zal hierop worden afgestemd.

Aanvullend stelt het waterschap de eis dat de retentievijver binnen 48 uur weer beschikbaar is voor opvang van nieuw hemelwater. Met de berekende afvoer is de retentievijver na (17.440/(0,45*3600)=) circa 11 uur weer beschikbaar, waarmee ruimschoots aan de gestelde eis wordt voldaan.

Inrichtingsvariant 2
Door het verleggen van de watergang en daarmee het wegnemen van de bestaande overkluizingen wordt de inhoud van de watergang vergroot. De benodigde waterberging kan rechtstreeks in de nieuwe watergang plaatsvinden. Er is geen afzonderlijke voorziening nodig.

5.3.5 Afvalwater

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Wellseindsestraat geloosd worden.

5.3.6 Waterkwaliteit

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden in principe geen uitlogende materialen toegepast.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Agrarisch met waarden - Landschappelijke en cultuurhistorische waarden (artikel 3)
De gronden ter plaatse van de te slopen kassen in het plangebied hebben een agrarische bestemming gekregen, waarbinnen de landschappelijke en cultuurhistorische waarden zijn beschermd. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de oeverwallen en de komgronden.

Water (artikel 4)
De nieuwe A-watergang is in deze bestemming vervat. De bestemming bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het verwijderen van de bestemming, indien ervoor gekozen is de watergang niet te verleggen.

Wonen (artikel 5)
De twee bestaande (voormalige) bedrijfswoningen Lenshoek 6 en 8 én de twee nieuwe woningen zijn binnen de bestemming 'Wonen' vervat. Voor de twee nieuwe woningen is tevens een bouwvlak oopgenomen.

Waarde - Archeologie 3 en 5 (artikelen 6 en 7)
Het gemeentelijke archeologiebeleid is overgenomen in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' respectievelijk 'Waarde - Archeologie 5'.

Waterstaat - Waterlopen (artikel 8)
Ten behoeve van het onderhoud van de aangrenzende A-watergang is aan weerszijden daarvan de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen' opgenomen ter voorkoming van het bouwen van obstakels. De bestemming bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het verwijderen van de dubbelbestemming, indien ervoor gekozen is de aangrenzende watergang niet te realiseren.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 9)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 10)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van het bouwen langs het water (in casu de A-watergang). Daarnaast zijn regels opgenomen betreffende overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte bouwdelen, afwijkende bestaande bebouwing en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 11)
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels (artikel 12)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages en het realiseren van nutsvoorzieningen

Algemene wijzigingsregels (artikel 13)
Dit artikel bevat een algemene wijzigingsbevoegdheid voor het in geringe mate verleggen van bestemmings- en bouwgrenzen.

Overige regels (artikel 14)
In dit artikel is de onderlinge verhouding tussen de (enkel)bestemmingen, dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen opgenomen. Voorts bevat dit artikel de verplichting tot het aanleggen van voldoende parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 15)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 16)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 2. Vaststelling door gemeenteraad
• 3. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

8.1 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 23 maart 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijze is opgenomen als bijlage 6.