Landgoed Het Hoog

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

plan

het bestemmingsplan 'Landgoed Het Hoog' van de gemeente Heumen;

bestemmingsplan

de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0252.BUbplandghethoog-VA01 met bijbehorende regels en bijlage;

verbeelding

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

aan huis verbonden beroepsmatige activiteiten

het uitoefenen van een beroep of bedrijf door de bewo(o)n(st)er van de woning op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, kunstzinnig dan wel ontwerptechnisch gebied, alsmede het beroepsmatig verlenen van diensten op deze gebieden dan wel het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten en dat niet krachtens een milieuwet vergunning- of meldingsplichtig is;

afwijking van de bouwregels en/of van de gebruiksregels
een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

archeologische verwachting

een gebied waar naar verwachting relatief veel terreinen voorkomen met archeologische waarden;

archeologische waarde

een terrein waarin zich voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen bevinden, die behouden dienen te worden;

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

bed & breakfast

een inpandige voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt als ondergeschikte toeristisch recreatieve activiteit;

beheergebouw

een zelfstandig bijgebouw dat ten dienste staat aan een doelmatig beheer en onderhoud van het landgoed;

bestaand

• a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
• b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bijbehorende bouwwerken

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd, of ander bouwwerk, met een dak.

bijgebouw

een niet voor bewoning bestemd, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door zijn constructie en/of afmetingen ondergeschikt is en een gebruikseenheid vormt en dienstbaar is aan een woning;

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens een plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

compenserende maatregelen

maatregelen die worden getroffen ter bescherming of ontwikkeling van kernkwaliteiten en/of omgevingscondities in verband met een, op een andere locatie voorkomende, aantasting van kernkwaliteiten en/of omgevingscondities;

dagrecreatie

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen;

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling voor verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

ecologische hoofdstructuur

een samenhangend netwerk van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden, natuurrijke cultuurlandschappen en verbindingszones, met als doel de veiligstelling van ecosystemen met de daarbij behorende soorten;

ecologische waarde:

de aan een gebied, middels een theoretische benadering toegekende waarde voor soorten planten, dieren en vegetatietypen, waarbij het gangbaar is zich met name te richten op de bescherming, zeldzaamheid en bedreigdheid van de natuurwaarde van de aanwezige planten, dieren en vegetatietypen;

erf

al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

extensief recreatief medegebruik

recreatief gebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen, zwemmen, vissen en daarmee gelijk te stellen activiteiten, dat geen specifiek beslag legt op de ruimte, behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden, zwem- en vislocaties;

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

hoofdgebouw

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, in dit plan het woongebouw;

kelder

een bijzondere bouwlaag waarbij de vloer van de bovengenoemde bouwlaag onder het gemiddeld aangrenzend peil is gelegen, en tussen de buitenzijde van de gevels;

kernkwaliteiten

de wezenlijke landschappelijke en ecologische kenmerken van een bepaald gebied;

landschappelijke waarden

de aan een gebied toegekende waarde, die wordt bepaald door de aanwezigheid van de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de niet-levende en levende natuur (met inbegrip van de mens);

mitigerende maatregelen

maatregelen die de aantasting van kernkwaliteiten of omgevingscondities beperken;

natuurwaarden

de aan een gebied eigen zijnde ecologische waarden;

normaal onderhoud, gebruik en beheer

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

omgevingscondities

de kwaliteiten van de omgeving voor zover deze van invloed zijn op kernkwaliteiten;

omgevingsvergunning

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

overkapping

een bouwwerk bestaande uit maximaal twee al dan niet tot de constructie behorende wanden;

pand

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

peil

de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse;

propaantank

opslagvoorziening voor propaangas;

prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

uitvoeren

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

voorgevel

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

voorgevelrooilijn

Denkbeeldige lijn in het verlengde van de voorgevel of wanneer deze aanwezig is de lijn als zodanig op de verbeelding aangegeven;

woning/wooneenheid

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

woongebouw

een complex van woningen met bijbehorende bouwwerken in één bouwmassa.

Artikel 2 Wijze van meten

2.1

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de goothoogte van een bouwwerk 

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de bouwhoogte van een bouwwerk 

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de inhoud van een bouwwerk 

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de oppervlakte van een gebouw 

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

peil

de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse waarbij geldt dat dit niet hoger mag zijn dan het niveau van de Hatertseweg.

2.2

Voor de berekening van de inhoud van een bouwwerk wordt tevens meegeteld ruimte die door vier wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken is omsloten, maar niet door middel van een dak is afgesloten. De inhoud van deze ruimte wordt gemeten tussen de bovenzijde van de vloer, de binnenzijde van de wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken en de projectie van het dak, waarbij de hoogte van deze projectie wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde hoogte van de vier wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken.

2.3

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de verbeelding en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschap en natuur

3.1 bestemmingsomschrijving

3.1.1

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschap en natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. de uitoefening van het ter plaatse gevestigde agrarisch bedrijf, met dien verstande dat:
  • 1. (glas)tuinbouw, fruit- en boomteelt niet is toegestaan op een afstand van minder dan 50 m van burgerwoningen;
  • 2. containerteelt niet is toegestaan;
• b. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de aanwezige natuurwaarden;
• c. extensief recreatief medegebruik;
• d. voorzieningen voor de waterhuishouding;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en ontsluitingsvoorzieningen.

3.2 bouwregels

3.2.1

Bebouwing is slechts toegestaan indien deze noodzakelijk is voor en ten dienste staat aan een doelmatige agrarische bedrijfsvoering.

3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voldoen aan de volgende kenmerken:

• a. bouwhoogte overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 2 m;
• b. bouwhoogte van naar de openbare weg gekeerde erf- of terreinafscheiding maximaal 1 m.

3.3 omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 3.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
  • 1. het ontginnen, verlagen van de bodem of afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
  • 2. het aanleggen en verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
  • 3. het aanbrengen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
  • 4. het vellen en rooien van bomen en ander houtgewas en het verrichten van handelingen, die ernstige beschadiging of de dood van bomen en ander houtgewas ten gevolge kunnen hebben;
  • 5. het winnen van mos en bosstrooisel;
  • 6. het uitvoeren van grondbewerking dieper dan 0,4 m;
  • 7. het aanbrengen van drainageleidingen;
  • 8. het graven en dempen van sloten, watergangen en andere waterpartijen.
• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurwaarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoetgekomen.
• c. Alvorens op een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld onder a te beschikken wint het bevoegd gezag het advies in van een deskundige op het gebied van natuur en landschap.
• d. Geen omgevingsvergunning als bedoeld onder a is nodig voor:
  • 1. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen;
  • 2. het vellen van bomen en andere beplanting in het kader van regulier onderhoud;
  • 3. het periodiek vellen van hakhout;
  • 4. het vellen en rooien van productieboomgaarden, met uitzondering van hoogstamboomgaarden;
  • 5. het snoeien en kandelaberen van bomen die deel uitmaken van de hoogstamboomgaarden en van de laanstructuur;
  • 6. de eerste aanleg van de natuurlijke inrichting overeenkomstig het inrichtingsplan zoals opgenomen als bijlage 1 bij deze regels;
  • 7. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning.

Artikel 4 Leiding - Gas

4.1 bestemmingsomschrijving

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

• a. een ondergrondse gasleiding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - gas';
• b. het beheer en onderhoud van de leiding;
• c. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

4.2 Voorrangsbepaling

De regels van deze dubbelbestemming gelden primair ten opzichte van de regels van iedere andere bestemming, waarmee deze dubbelbestemming samenvalt.

4.3 bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag geen nieuw bouwwerk worden gebouwd.

4.4 afwijking van de bouwregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 25.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits advies is verkregen van de leidingbeheerder.

4.5 omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden

4.5.1

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 4.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

• a. het ontginnen, verlagen van de bodem of afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
• b. het aanleggen en verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
• c. het uitvoeren van grondbewerkingen;
• d. het aanbrengen van drainageleidingen;
• e. het graven van watergangen en dempen van sloten, watergangen en andere waterpartijen;
• f. het op of in de gronden planten van bomen en ander houtgewas;
• g. het indrijven van voorwerpen in de grond;
• h. het aanbrengen van diepwortelende en/of hoogopgaande beplanting, waaronder bijvoorbeeld rietbeplanting;
• i. het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen;
• j. het rooien van diep wortelende beplanting en bomen.

4.5.2

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.5.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de mogelijkheid van een adequaat beheer of de veiligheid van de leiding en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoetgekomen.

4.5.3

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.5.1 wordt niet eerder verleend dan nadat advies is verkregen van de leidingbeheerder.

4.5.4

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.5.1 is nodig voor:

• a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud en beheer betreffen;
• b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde of verleende vergunning.

Artikel 5 Natuur

5.1 bestemmingsomschrijving

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. het behoud en ontwikkeling van de ecologische waarden van de ecologische hoofdstructuur natuur ter plaatse, waaronder tevens bos wordt verstaan;
• b. extensieve vormen van openluchtrecreatie, zoals wandelen, picknicken en fietsen;
• c. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
• d. ontsluitingswegen ten behoeve van de woongebouwen, beheergebouw en beheer van het landgoed;
• e. parkeerplaatsen ten behoeve van de woongebouwen en beheergebouw van het landgoed en ten behoeve van wandelaars;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beheergebouw', een beheergebouw dat ten dienste staat aan een doelmatig beheer en onderhoud van het landgoed;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden.

met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - 1' slechts het gebruik als beschreven onder a en c zijn toegestaan.

5.2 bouwregels

5.2.1 Algemeen

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beheergebouw' is een beheergebouw toegestaan dat voldoet aan de volgende kenmerken:

• a. bouwhoogte maximaal 7,5 m;
• b. oppervlakte maximaal 200 m2.

5.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal:

• a. palen en masten geen lichtmasten zijnde 6 m;
• b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 2 m.

5.3 omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden)

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 5.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
  • 1. het ontginnen, verlagen van de bodem of afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
  • 2. het aanleggen en verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
  • 3. het aanbrengen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
  • 4. het vellen en rooien van bomen en ander houtgewas en het verrichten van handelingen, die ernstige beschadiging of de dood van bomen en ander houtgewas ten gevolge kunnen hebben;
  • 5. het winnen van mos en bosstrooisel;
  • 6. het uitvoeren van grondbewerking dieper dan 0,4 m;
  • 7. het aanbrengen van drainageleidingen;
  • 8. het graven en dempen van sloten, watergangen en andere waterpartijen.
• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurwaarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoetgekomen.
• c. Alvorens op een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld onder a te beschikken wint het bevoegd gezag het advies in van een deskundige op het gebied van natuur en landschap.
• d. Geen omgevingsvergunning als bedoeld onder a is nodig voor:
  • 1. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen;
  • 2. het vellen van bomen en andere beplanting in het kader van regulier onderhoud;
  • 3. het periodiek vellen van hakhout;
  • 4. het vellen en rooien van productieboomgaarden, met uitzondering van hoogstamboomgaarden;
  • 5. het snoeien en kandelaberen van bomen die deel uitmaken van de hoogstamboomgaarden en van de laanstructuur;
  • 6. de eerste aanleg van paden, parkeerplaatsen en ontsluitingswegen overeenkomstig het inrichtingsplan zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels;
  • 7. de eerste aanleg van de natuurlijke inrichting overeenkomstig het inrichtingsplan zoals opgenomen als bijlage 1 bij deze regels;
  • 8. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning.

Artikel 6 Waarde - Archeologische verwachting 2

6.1 bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

6.2 bouwregels

6.2.1

Bij een aanvraag voor een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 2.500 m2 dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld.

6.2.2

Indien het oprichten van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt aangevraagd kan leiden tot aantasting van archeologische waarden, kunnen burgemeester en wethouders op basis van een bij de bouwaanvraag in te dienen archeologisch rapport in ieder geval een van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
• c. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

6.2.3

Het overleggen van een rapport is niet nodig indien wordt aangetoond dat de grond dieper dan 40 cm is gewoeld of indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, welke is getoetst door een archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld.

6.2.4

Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.

6.3 omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.3.1

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de bedoelde gronden zoals aangegeven in artikel 6.1, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte van meer dan 2500 m2:

• a. het ophogen, ontginnen, verlagen, afgraven of egaliseren van gronden;
• b. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,40 m vanaf maaiveld;
• c. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen;
• d. het aanleggen of verharden van wegen, rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de oppervlakte van de aan te brengen verharding 2500 m2 of meer bedraagt;
• e. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport- energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies;
• f. het aanleggen van drainage;
• g. het graven of dempen van sloten, watergangen of vijvers.

6.3.2

Het in artikel 6.3.1 bedoelde verbod is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, of die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.

6.3.3

De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 6.3.1 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden.

6.3.4

Voor zover de in artikel 6.3.1 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden kunnen leiden tot een aantasting van archeologische waarden, kan de vergunning worden verleend en kan aan de vergunning in ieder geval een van de volgende regels worden verbonden:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen of;
• c. de verplichting de uitvoering van de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

6.3.5

De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.3.1 wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.

6.3.6

Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.3.1 te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.

Artikel 7 Water

7.1 bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. de aanleg en instandhouding van oever- en sluiswerken, waterkeringen, beplantingsstroken e.d.;
• b. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
• c. herstel en ontwikkeling van natuurwaarde en natuurvriendelijke oevers;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, dammen en/of duikers.

7.2 bouwregels

7.2.1

Bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan voor de waterwegaanduiding, geleiding of tolheffing, maximaal:

• a. palen en masten, geen lichtmasten zijnde 6 m;
• b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 2 m.

 

Artikel 8 Wonen

8.1 bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. maximaal 1 woongebouw, waarbij het aantal wooneenheden op de verbeelding is aangegeven;
• b. aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten en/of bed&breakfast in hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, met dien verstande dat:
  • 1. maximaal 40% van de vloeroppervlakte van een wooneenheid tot een maximum van 100 m2 mag worden gebruikt;
  • 2. er geen detailhandel wordt uitgeoefend behoudens een beperkte verkoop in het klein van ter plaatse vervaardigde producten en direct in verband met de aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten;
  • 3. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu in de omgeving mag opleveren en geen afbreuk mag doen aan het karakter van de omgeving;
  • 4. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die in de regel worden uitgeoefend op een industrieterrein of bedrijventerrein;
  • 5. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans;
  • 6. er geen etalages en vitrines mogen zijn;
  • 7. er gelijktijdig niet meer dan twee medewerkers werkzaam mogen zijn;
  • 8. er geen buitenopslag plaats mag worden;
  • 9. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die vergunningplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

8.2 bouwregels

8.2.1 Hoofdgebouwen

Hoofdgebouwen voldoen aan de volgende kenmerken:

• a. bebouwing is slechts toegestaan binnen het bouwvlak;
• b. per bouwvlak is maximaal één woongebouw toegestaan;
• c. goothoogte maximaal 3,5 m, waarbij voor een oppervlakte van maximaal 64m2 ten behoeve van maximaal 2 woonlagen een goothoogte van maximaal 6 meter is toegestaan;
• d. bouwhoogte maximaal 7 m, waarbij voor de zuidelijke landgoedbebouwing voor een oppervlakte van maximaal 64m2 ten behoeve van maximaal 2 woonlagen een bouwhoogte van maximaal 9 m is toegestaan;
• e. op de verbeelding is de maximale inhoud per woongebouw aangegeven, dit is exclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken;
• f. kelders zijn uitsluitend onder de woning en overige gebouwen toegestaan.

8.2.2 Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken voldoen aan de volgende kenmerken:

• a. bebouwing is slechts toegestaan binnen het bouwvlak;
• b. afstand tot zijgevel van het hoofdgebouw maximaal 15 m;
• c. afstand tot achtergevel van het hoofdgebouw maximaal 25 m;
• d. gebouwd op het zij- en achtererf en minimaal 5 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw;
• e. in afwijking van sub c mag een aan het hoofdgebouw aangebouwd bijbehorend bouwwerk in lijn met de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd;
• f. gezamenlijke oppervlakte per hoofdgebouw maximaal 240 m2 , waarbij per wooneenheid niet meer dan 150 m2 is toegestaan;
• g. goothoogte maximaal 3 m;
• h. bouwhoogte maximaal 5 m;
• i. in afwijking van sub f en g mag een aan het hoofdgebouw aangebouwd bijbehorend bouwwerk voor wat betreft de goot- en bouwhoogte overeenkomen met de goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw.

8.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal:

• a. erf- en perceelsafscheidingen vóór (het verlengde van) 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw 1 m;
• b. erf- en perceelsafscheidingen achter (het verlengde van) 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw 2 m;
• c. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 2 m.

6.2.3 Welstand

Voor bouwplannen zoals bedoeld in 8.2.1 en 8.2.2 gelden voor wat betreft uitstraling en vormgeving de uitgangspunten zoals deze in het bijgesteld beeldkwaliteitsplan in Bijlage 2 zijn opgenomen.

8.3 afwijken van de bouwregels

8.3.1 Erf- en terreinafscheidingen

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.2.3 onder a voor het oprichten van naar de openbare weg gekeerde erf- en terreinafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1.80 m, mits dit uit landschappelijk oogpunt aanvaardbaar is.

8.4 specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik in strijd met de bestemming wordt gerekend een gebruik van opstallen ten behoeve van het wonen indien niet binnen 1 jaar na het gereedkomen van de bebouwing de aanleg van de natuurlijke inrichting rondom de bebouwing (deel 2a) heeft plaatsgevonden overeenkomstig het inrichtingsplan dat is opgenomen in Bijlage 1 bij de regels; tevens geldt dat tot een gebruik in strijd met de bestemming wordt gerekend een gebruik van opstallen ten behoeve van het wonen indien niet binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van onderhavig bestemmingsplan de aanleg van de natuurlijke inrichting op het overig deel (deel 1, 2b en 3) van het landgoed heeft plaatsgevonden overeenkomstig het inrichtingsplan dat is opgenomen in Bijlage 1 bij de regels;

 

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 9 Antidubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

10.1 strijdig gebruik

Tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen:

• a. detailhandel, met uitzondering van detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit in ter plaatse vervaardigde producten;
• b. stort- en/of opslagplaats van grond, vuilnis, afvalstoffen en/of al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als opslag ten behoeve van het normale gebruik behorende bij de betreffende bestemming;
• c. staan- of ligplaats voor kampeermiddelen;
• d. sport- of wedstrijdterrein;
• e. het beproeven van voertuigen, voor het beoefenen van de modelvliegsport en voor het houden van wedstrijden, racen of crossen met motorvoertuigen en bromfietsen;
• f. het gebruik van recreatiewoningen en stacaravans ten behoeve van permanente bewoning;
• g. het realiseren van propaantanks behalve als deze voldoen aan:
  • 1. de risicoafstanden die afkomstig zijn van het RIVM en zijn neergelegd in de memo "Afstandstabel propaanreservoirs 0,15 - 50 m3", d.d. 14 juli 2006 met kenmerk 263/06CEV;
  • 2. de risicocontour de eigen perceelsgrens niet overschrijdt;
• h. het gebruik van bijbehorende bouwwerken voor permanente bewoning;
• i. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting en/of prostitutiebedrijf;
• j. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een smartshop en/of growshop;
• k. het niet-beheren en niet-instandhouden van de natuurlijke inrichting overeenkomstig het inrichtingsplan (bijlage 1 bij de regels).

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

11.1 EHS

11.1.1 aanduidingsomschrijving

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - EHS Natuur' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het beschermen en ontwikkelen van landschappelijke en ecologische waarden.

11.1.2 voorwaarden omgevingsvergunning of wijzigingsbevoegdheid

Een besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouw- of gebruiksregels of voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden, dan wel voor het toepassen van een in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid wordt niet genomen indien sprake is van een significante aantasting van kernkwaliteiten of omgevingscondities van het gebied, met dien verstande dat significante aantasting van kernkwaliteiten of omgevingscondities van het gebied geen belemmering vormt voor het nemen van dat besluit:

• a. voor zover mitigerende maatregelen deze aantasting te niet doen, of;
• b. voor zover wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • 1. het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid of het verlenen van een omgevingsvergunning is van groot openbaar belang;
  • 2. er is geen reëel alternatief voor de voorgenomen omgevingsvergunning of wijzigingsbevoegdheid;
  • 3. de aantasting wordt zoveel mogelijk beperkt door mitigerende maatregelen;
  • 4. voor zover de aantasting niet door mitigerende maatregelen wordt beperkt, worden hiervoor compenserende maatregelen getroffen.

In de 'overige zone - EHS verweving' en 'overige zone - EHS verbindingszone' kan regulier agrarisch gebruik worden voortgezet, mits rekening wordt gehouden met de omgeving, inclusief het (potentiële) functioneren van verbindingszones.

11.1.3 advies

Een in het plan opgenomen bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de bouw- of gebruiksregels of bij omgevingsvergunning bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden toe te staan, of een wijzigingsbevoegdheid, dat een significante aantasting van kernkwaliteiten of omgevingscondities van het gebied tot gevolg heeft, wordt niet eerder verleend respectievelijk toegepast dan nadat advies is gevraagd aan een onafhankelijke deskundige op het gebied van landschap en ecologie.

11.2 vrijwaringszone - vaarweg

11.2.1 aanduidingomschrijving

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - vaarweg' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de veiligheid van het vaarverkeer.

11.2.2 bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mogen geen nieuwe bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bestemming met een bouwhoogte van maximaal 1 m.

11.2.3 afwijking van de bouwregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 11.2.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits advies is verkregen van de beheerder van de vaarweg.

11.2.4 omgevingsvergunning ten behoeve van uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 11.2.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

• a. het ophogen van gronden;
• b. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- en/of communicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
• c. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden.

11.2.5 advies

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 11.2.4 wordt niet eerder verleend dan nadat advies is verkregen van de beheerder van de weg.

11.2.6 uitzondering

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 11.2.4 is nodig voor:

• a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud en beheer betreffen;
• b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde of verleende vergunning.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

• gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

• b. In afwijking van het bepaalde artikel 12.1 onder a is gehele vernieuwing van een onder het overgangsrecht vallend gebouw toegestaan indien de vernieuwing op dezelfde locatie plaatsvindt en door amovering het bebouwd oppervlak en de inhoud van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt, afnemen met tenminste 25%.
• c. Artikel 12.1 onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 12.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in artikel 12.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Artikel 12.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 13 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Landgoed Het Hoog'.