Nieuweland 2

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijke effect van dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan kent een op beheer / ontwikkeling gerichte doelstelling (zie ook hoofdstuk 1 onder aanleiding).

Goede ruimtelijke ordening hangt direct samen met een aantal andere beleidsterreinen zoals bijvoorbeeld water en milieu. Al die onderwerpen komen in hoofdstuk 3 aan de orde in het kader van de uitvoerbaarheidstoets. In dit voorliggende tweede hoofdstuk wordt waar mogelijk geprobeerd om dubbelingen te voorkomen. Dit hoofdstuk en het volgende hoofdstuk tezamen bepalen of voldaan wordt aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening.

2.1 Het plan

Het plan beoogt de bouw van een woning met dezelfde omvang, massa en bouwhoogten als het naastgelegen woonhuis aan de Oude Wisselseweg 67 mogelijk te maken. De oriëntatie is gericht op Nieuweland. De maximale bouwhoogte mag niet meer dan 8 meter bedragen en de maximale goothoogte niet meer dan 4 meter. De exacte vormgeving van de woning wordt echter pas bepaald bij de indiening van de bouwvergunning.

Onderstaande afbeelding geeft schetsmatig weer waar in het bestemmingsplan Epe Zuid het bouwrecht ligt voor een woning (het ietwat doorzichtige donkergele vlak) en waar het bouwrecht middels voorliggende bestemmingsplan komt te liggen.

2.2 Het plan in relatie tot de omgeving

Het onderhavige perceel ligt aan het eind van een doodlopende woonstraat in de oksel van de Klaarbeek. In de straat tegenover de locatie staan vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen. Aan de zuid- en west zijde staat beplanting die de locatie afschermt van de provinciale weg. De Klaarbeek heeft ecologische waarden. Langs de Klaarbeek is daarom een beschermingszone ingesteld waarvoor een beperkt regime geldt en aanzien van gebruik en bouwen.

Doordat het één woning is, op vergelijkbare ruime afstand van de straat als de andere woningen in de straat, op een perceel waar al een (kleine) woning aanwezig is, en doordat dit perceel veel ruimte heeft en de straat Nieuweland zelf ook ruim van opzet is, is dit bouwplan op deze locatie inpasbaar.

Ten behoeve van het beoogde plan is een voorontwerp bestemmingsplan ter visie gelegd. Zie mede ook hetgeen in hoofdstuk 5 over inspraak wordt gemeld hierover. De ingekomen inspraakreacties waren aanleiding om nogmaals goed naar de stedenbouwkundige kaders te kijken. Dat is verslagen in een memo. Dat Stedenbouwkundige memo is als bijlage bij dit bestemmingsplan te raadplegen.

2.3 Beleid in relatie tot dit plan

Omdat de locatie volledig binnen stedelijk gebied van de kern Epe is gelegen en het van beperkte schaal en omvang is, is het landelijk en provinciale beleid niet expliciet van toepassing. Ook is er geen expliciet beschreven gemeentelijk beleid voor deze locatie, behalve het algemene principe dat de ontwikkeling bijdraagt aan de afronding van het bestaande stedelijk gebied van de kern Epe.