Laarseweg 23a, Vaassen

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Laarseweg 23a te Vaassen worden de agrarische bedrijfsactiviteiten definitief beëindigd en wordt de bestaande kas gesloopt. In ruil hiervoor mag de initiatiefnemer één nieuwe woning op het perceel realiseren.

Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief gewenst is en passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan deze ontwikkeling. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Laarseweg 23a ten noordwesten van de kern Vaassen. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het projectgebied in de omgeving.

Ligging projectgebied ten opzichte van omgeving (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het initiatief. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief, waarbij de uitkomsten van overleg en zienswijzen zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het projectgebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het projectgebied bevindt zich aan de Laarseweg 23 te Vaassen, in het buitengebied van de gemeente Epe. De locatie ligt op de flank van de Veluwe, waar de stuwwal overgaat in het laaggelegen gebied. Kenmerkend voor de omgeving is onder meer de aanwezigheid van erven met houtsingels en bosschages. De tussen- en achterliggende weilanden hebben een meer open karakter (Het Laar = 'open ruimte'). Het projectgebied ligt tussen meerdere erven en weilanden in.

De projectlocatie bevat in de huidige situatie een verwarmde kas van circa 1850 m2, een schuur van circa 300 m2 (inclusief aanbouw) en een bijgebouw van circa 140 m2. Het bijgebouw wordt in de huidige situatie gebruikt als bed and breakfast. Voorheen was op de locatie een inrichting voor het houden van 16 paarden aanwezig. De paardenbak en -trainingsmolen zijn op de locatie nog aanwezig. Het noordelijke en zuidelijke deel van het projectgebied worden gebruikt als weiland. De locatie wordt aan de oost- en zuidzijde groen omkaderd met bomenrijen en hagen.

Daarnaast wordt het projectgebied via inritten ontsloten door de Laarseweg (aan de noordkant) en de Kluinweideweg (aan de zuidkant). Parkeren vindt in de huidige situatie plaats op eigen terrein. Langs de inrit aan de noordzijde bevinden zich vier parkeerplaatsen. Navolgende afbeeldingen geven de situatie in het projectgebied weer.

Luchtfoto projectgebied (bron: kadastralekaart.com)

Aanzicht projectgebied vanaf Laarseweg

2.2 Toekomstige situatie

Voor onderhavig initiatief is een schetsontwerp opgesteld. Deze is terug te vinden in bijlage 1. Navolgend wordt het ontwerp op hoofdlijnen toegelicht.

Het initiatief voorziet in het toevoegen van een vrijstaande woning op de locatie. Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt de bestaande kas gesloopt. De schuur (met uitzondering van de aanbouw) en het andere bijgebouw blijven behouden. De woning wordt in een erfopzet toegevoegd aan de noordkant van het projectgebied. Hierdoor is de bebouwing geclusterd aan de Laarseweg en blijft de openheid van de achterliggende gronden gewaarborgd. De bestaande bosschage vormt het ankerpunt tussen het woonerf en de open gronden. Deze wordt omgevormd tot inheemse bosschage door het planten van inheemse boom- en struikvormers. De weides worden bezaaid met bloemrijke mengsels. Overige bestaande beplanting blijft waar mogelijk behouden en wordt aangevuld met, of getransformeerd tot, inheems groen. Daarnaast blijven de paardenbak en -trainingsmolen behouden. Het houden van paarden in de toekomstige situatie vindt enkel op hobbymatige basis plaats (maximaal 3 paarden). Op het terrein is ruimte voor een poel als waterbergingsvoorziening.

De inrit aan de zuidzijde van het projectgebied verdwijnt. De noordelijke ontsluiting blijft ongewijzigd. De vier parkeerplaatsen langs de bestaande inrit aan de Laarseweg blijven behouden. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de toekomstige situatie van het plangebied en van de nieuw te realiseren woning.

Voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zijn het slopen van de kas, het open houden van het achterliggende gebied en het realiseren/in stand houden van de bosschage met bestaande bomen en nieuw aan te planten beplanting voorwaardelijk verplicht, zoals ook aangegeven op het schetsontwerp in bijlage 1.

Impressie toekomstige situatie plangebied(ontwerp: Buro SRO)

Impressie nieuwe woning (bron: Enigma architecten)

2.3 Duurzame stedenbouw

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Kansen

Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Planspecifiek

Uitgangspunt van het initiatief is dat hemelwater op eigen terrein wordt geborgen en geïnfiltreerd. Ten behoeve van een goede waterhuishoudkundige situatie is bij het ontwerp rekening gehouden met een poel op het laagste gedeelte van het perceel, in het zuidelijk deel van het plangebied. De beoogde nieuwbouw wordt conform de eisen uit het Bouwbesluit gerealiseerd. Daarmee voldoet de toe te voegen woning aan de actuele eisen op het gebied van energie (gasloos) en isolatie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit initiatief zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een initiatief dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het projectgebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de NOVI/SVIR en het Barro. Het initiatief raakt geen rijksbelangen.

Ladder duurzame verstedelijking

Jurisprudentie heeft uitgewezen dat pas sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder bij initiatieven vanaf 12 woningen. Voorliggend initiatief voorziet in het toevoegen van 1 woning en blijft daarmee ruimschoots onder deze voorwaarde. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is geen sprake. Een nadere toetsing aan de ladder is daarom niet nodig.

Conclusie

Het initiatief is passend binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is diverse malen geactualiseerd (meest recentelijk op 21 december 2022). De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan moet worden voldaan.

3.2.2 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Naast deze zeven ambities blijft het beleid uit de Omgevingsvisie uit 2014 gelden. Het gaat om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden.

3.2.3 Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Klimaatadaptatie

De provinciale omgevingsverordening die op 1 februari 2022 van kracht is geworden bevat de instructieregel klimaatadaptie (2.65b). Voor zover een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, moet op basis van deze instructieregel de toelichting een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. In paragraaf 4.6 is invulling gegeven aan de wijze waarop is omgegaan met het voorkomen en/of beperken van de risico's van klimaatverandering.

Planspecifiek

Navolgend worden de relevante thema's/kaarten uit de Omgevingsverordening toegelicht:

Natuur

De volgende afbeelding toont een uitsnede van de kaart 'Regels Natuur - kaart 1' bij de Omgevingsverordening. Hierop is te zien dat het projectgebied ligt in zones die aangewezen zijn als 'Groene ontwikkelingszone' en 'beschermingszone natte landnatuur'.

Uitsnede kaart 'Regels natuur' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Groene ontwikkelingszone (GO)

In artikel 2.52 van de Omgevingsverordening is bepaald dat een nieuwe activiteit of ontwikkeling binnen de GO alleen toe is gestaan als uit onderzoek blijkt dat:

• a. de kernkwaliteiten of ontwikkelingsdoelen, genoemd in bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone, per saldo en naar rato van de ingreep worden versterkt; en
• b. de samenhang niet verloren gaat.

Ad.

Het projectgebied maakt op grond van de hiervoor genoemde bijlage deel uit van het deelgebied '108 Wissel - Emst'. De voor dit deelgebied geldende kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen zijn opgenomen in in bijlage 2. Deze bijlage bevat het GO versterkingsplan ten aanzien van de beschreven kwaliteiten en doelen. Uit het versterkingsplan komt naar voren dat als een gevolg van het initiatief en de voorgenomen versterkingsmaatregelen sprake is van een positieve impact op het gebied. Met de te nemen maatregelen wordt bijgedragen aan de ontwikkelingsdoelen 'Ontwikkeling bosranden en overgangen naar cultuurgronden', 'Ontwikkeling biotopen voor reptielen en amfibieën', 'Ontwikkeling van het kleinschalig landschap langs de voet van de Veluwe; houtsingels, beken en (schrale) graslanden'. Van een verlies aan samenhang is geen sprake.

Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden uit artikel 2.52.

Beschermingszone natte landnatuur

In artikel 2.61 van de Omgevingsverordening is het volgende bepaald:

• a. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen in een Beschermingszone natte landnatuur maakt geen functies mogelijk die significant nadelige effecten kunnen hebben op de instandhouding van de natte landnatuur, tenzij:
  • 1. er geen reële alternatieven zijn;
  • 2. sprake is van een reden van groot openbaar belang;
  • 3. de nadelige effecten worden gemitigeerd of gecompenseerd overeenkomstig paragraaf 2.6.2.
• b. Bij een bestemmingsplan voor gronden in een Beschermingszone natte landnatuur gelegen binnen een Groene Ontwikkelingszone, is saldering als bedoeld in artikel 2.53 alleen mogelijk als dit niet leidt tot aantasting van de kwaliteit van de natte landnatuur.

Ad.

Met het initiatief neemt de hoeveelheid verharding in het projectgebied af. Negatieve effecten als gevolg van het plan ten aanzien van natte landnatuur kunnen op voorhand worden uitgesloten. Er is geen sprake van nadelige effecten met betrekking tot de instandhouding van de landnatuur.

Conclusie

Het initiatief is passend binnen de Omgevingsverordening.

Conclusie

Het initiatief is passend binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven

In de Omgevingsvisie 'Natuurlijk goed leven' komt onder andere het volgende aan de orde. De gemeente Epe kent veel groen, veel natuur en binnen de gemeente zijn mooie dorpen met hun eigen karakter. De gemeente wil daar zorgvuldig mee omgaan. Tegelijkertijd zijn er veel uitdagingen en er moet veel gebeuren: de vraag naar voldoende woningen in een gezonde en sociale leefomgeving, de behoefte aan ruimte voor recreatie, economische groei en diverse duurzaamheidsambities. Dit alles samengenomen vraagt om een integrale aanpak met behoud van de kwaliteiten en waarden. De gemeente wil via de omgevingsvisie samen met inwoners komen tot gedragen, evenwichtige en integrale oplossingen voor ruimtelijke en maatschappelijke opgaven.

Door in de omgevingsvisie doelgericht afwegingen en keuzes te maken wordt de visie een richtinggevend instrument. Met de omgevingsvisie wordt iedereen, die actief is in de leefomgeving, geïnspireerd om ideeën waar te maken die passen in onze gedeelde visie.

Om initiatieven samen voor elkaar te krijgen, is het belangrijk dat de uitnodiging zo open mogelijk is met zo min mogelijk beperkingen. Tegelijkertijd blijft sturing een belangrijk middel. Het is van belang dat ontwikkelingen elkaar versterken en niet beperken. Bovendien is het belangrijk om het eigene van de gemeente te behouden: de identiteit en de kernwaarden waar Epe trots op is.

Waardevolle leefomgeving

De basis voor de omgevingsvisie is de kwaliteit van de leefomgeving. Iets wat in honderden jaren is ontstaan, gegroeid en opgebouwd. Binnen de gemeente Epe is er brede waardering voor de omgeving. Dit is duidelijk uit het participatieproces naar voren gekomen. Het gaat om een breed spectrum aan kwaliteiten: landschappelijk, monumentaal, natuurlijk. De kern zit in drie waarden:

• de rijkdom van natuur met bijbehorende wateren bodemkwaliteit;
• de kwaliteit en grote afwisseling in het landschap;
• de rust, de cultuurhistorie en het dorpse karakter.

Opgaven

Onze gemeente is nooit af. Er zijn altijd behoeftes van de samenleving, actuele trends en nieuwe ontwikkelingen en er zijn op dit moment urgente opgaven. In dit hoofdstuk beschrijven we vanuit 'De

samenlevingslaag' de vier opgaven voor onze gemeente. Deze opgaven zijn de uitkomst van enerzijds de analyse van grotere maatschappelijk knelpunten zoals klimaat en biodiversiteit en anderzijds van het participatieproces met inwoners, bestuurders, raadsleden, ambtenaren, ketenpartners en stakeholders. Voor onze gemeente gaat het om de volgende opgaven:

• duurzame toekomst;
• gezondheid, zorg en welzijn;
• goed wonen;
• ondernemen.

De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Er zijn raakvlakken, maar ook knelpunten. Vooral bij nieuwe ontwikkelingen (energie-installaties, woningbouw, recreatieontwikkeling) zullen we aan integrale oplossingen moeten werken.

Planspecifiek

Algemeen

Met voorliggend initiatief wordt het toevoegen van een woning aan het woningaanbod in de gemeente Epe mogelijk gemaakt. Het initiatief voorziet hiermee in een bijdrage aan het invullen van de kwantitatieve woonbehoefte die in de gemeente bestaat. Met het slopen van de kas en de maatregelen uit het GO versterkingsplan levert het plan tevens een bijdrage aan het verbeteren van de kwaliteit van de (woon)omgeving. Het initiatief is daarmee passend binnen de Omgevingsvisie van de gemeente Epe.

Gebiedsgericht

Het projectgebied is gelegen binnen een zone 'Veluweflank, zie navolgende afbeelding.

Uitsnede kaart Omgevingsvisie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Op de Veluweflank beoogt de gemeente Epe in 2030 intensieve bedrijfsvoering in 2030 substantieel te verminderen. Met voorliggend plan worden de agrarische bedrijfsactiviteiten definitief beëindigd. Het initiatief levert daarnaast een bijdrage aan het versterken van de gebiedskenmerken en aan de ontwikkelingsdoelen van het gebied (zie paragraaf 3.2.3). Het initiatief levert daarmee een bijdrage aan de doelstellingen ter plaatse van de Veluweflank.

Conclusie

Het initiatief is passend binnen de Omgevingsvisie.

3.3.2 Woonagenda gemeente Epe 2019 - 2023, MIJN THUIS

De gemeenteraad heeft op 20 juni 2019 de "Woonagenda gemeente Epe 2019 - 2023, MIJN THUIS" vastgesteld. De Woonagenda 2019 - 2023 is een uitwerking van de Woonvisie uit 2013 en beschrijft concreet waarop de inzet van de gemeente de komende vier jaar gericht is. Aan het woonbeleid liggen zes uitgangspunten ten grondslag, te weten:

• 1. Het Omgevingsbeleid
• 2. Duurzaam voortbouwen op kwaliteit
• 3. Beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen
• 4. Ruimte voor groei
• 5. Ruimtelijke kwaliteit en het behoud van het groene karakter van de woongebieden
• 6. Kwaliteitsimpuls buitengebied

In de Woonagenda is de prioritering van het woonbeleid verdeeld in vijf thema's. Deze zijn: het groeiend aantal huishoudens, betaalbaar wonen in de huur, de woningvraag in de koopsector, wonen met zorg en welzijn en duurzaamheid van woningen en woonomgeving. Deze vijf thema's monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in onze gemeente (thema 6). In het tweede deel van de agenda vertaalt zich dit uit in de kaders voor woningbouwinitiatieven.

In het woonbeleid zijn de acties waarop de gemeentelijke inzet gericht zal zijn, gekoppeld aan het thema.

• 1. Groeiend aantal huishoudens
  Het aantal huishoudens is de afgelopen jaren fors gegroeid. Dit heeft ertoe geleid dat in de Woonagenda Cleantechregio 2018 aan Epe 180 woningen extra zijn toegekend. Dit vestgingsoverschot komt voornamelijk van gezinnen en senioren. De komende jaren streeft de gemeente naar een verhoging van de woningbouwproductie op de korte termijn. Ook wordt er in het woningbouwprogramma ruimte gegeven aan de lokale behoefte en wordt een belangrijk deel van het woningbouwprogramma gericht op het marktsegment dat aansluit op de lokale behoefte van gezinnen met kinderen en senioren.
• 2. Betaalbaar wonen in de huur
  Er moeten de komende jaren extra sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Ook is de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad voor vooral jongeren en senioren belangrijk. Met de drie belangrijkste corporaties (Triada, Habion en Woonzorg Nederland), maar vooral met Triada (ca. 95%) maakt de gemeente via de prestatieafspraken daarover concrete afspraken. Ook wordt bij inbreiding en uitbreiding ingezet op een substantieel aandeel sociale huurwoningen.
• 3. De woningvraag in de koopsector
  De gemeente zet in op een substantieel deel goedkope en middeldure woningen in de koopsector. Ook wordt ruimte gegeven aan innovatieve concepten (dat ook voor de huursector geldt). Voor Emst en Oene zijn er kansen voor het gericht toevoegen van woningen in samenwerking met de lokale bevolking. Voor starters wordt de starterslening gecontinueerd.
• 4. Wonen met zorg en welzijn
  Epe vergrijst. Senioren moeten langer zelfstandig thuis wonen en mensen vanuit een intramurale instelling stromen steeds vaker door naar een reguliere woning. Ook het scheiden van wonen en zorg heeft daarop zijn invloed. Gelet hierop wordt de Woonzorgagenda gemaakt, samen met alle betrokkenen. Verder loopt al het traject "Thuis wonen nu en later", gericht op het langer thuis kunnen wonen van senioren. In 2019 wordt ook de Blijverslening ingevoerd.
• 5. Duurzaamheid van woningen en woonomgeving
  Voor de sociale huursector liggen er op landelijk niveau afspraken over het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Verder moeten gemeenten in 2021 een warmteplan hebben over de wijze waarop woningen van het gas afkunnen. Voor nieuwbouw wordt gesteld dat deze energieneutraal is. Ook wordt gestreefd naar klimaatadaptief bouwen en zetten we in op het behoud van groen in de wijken.
• 6. Uitgangspunten voor woningbouw
  Woningbouw draagt bij aan het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en voorziet in een behoefte. Bij nieuwbouw worden drie stappen gehanteerd, te weten: van transformatie naar inbreiding en van daaruit naar uitbreiding. Er is omschreven wat onder deze drie begrippen verstaan wordt, zodat een initiatief daaraan gewogen kan worden. Uitbreiding is een reële optie. In het buitengebied zijn – naast wat hiervoor gezegd is – alleen woningen mogelijk via het hergebruik van vrijkomende gebouwen en het realiseren van landgoederen.

De uitgangspunten voor woningbouw zijn vertaald in een kader. Daarin staat op welke wijze initiatieven beoordeeld worden als het gaat om transformatie, inbreiding, uitbreiding, vrijkomende gebouwen in het buitengebied en landgoederen.

Planspecifiek

Het initiatief leidt tot het toevoegen van één woning aan de woningvoorraad in de gemeente Epe. Daarmee wordt een kleine bijdrage geleverd aan het creëren van voldoende woningen voor de woonbehoefte binnen de gemeente. Met het initiatief wordt ingespeeld op een concrete woonbehoefte. Een bestaande agrarische bedrijfslocatie wordt getransformeerd naar een woonerf en past daarmee binnen de uitgangspunten voor woningbouw. De nieuwbouw wordt gerealiseerd conform de normen uit het Bouwbesluit en voldoet daarmee aan de actuele eisen op het gebied van duurzaamheid.

In het buitengebied van de gemeente Epe is het toevoegen van woningen enkel mogelijk wanneer er tevens een voldoende hoeveelheid gesloopt wordt. Met onderhavig initiatief wordt de bestaande kas gesloopt, waarmee het toevoegen van de woning mogelijk is. In samenspraak tussen initiatiefnemer en gemeente is voor dit plan gekozen voor een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure in plaats van de procedure ten aanzien van een bestemmingsplanwijziging. De woonsituatie is geborgd aan de hand van de anterieure overeenkomst en de voorwaardelijke verplichting GO.

Gelet op het voorgaande wordt gesteld dat het initiatief passend is binnen de Woonagenda.

3.3.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe', vastgesteld op 23 maart 2017. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van dit plan met daarop het projectgebied rood omkaderd.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Op de afbeelding is zichtbaar dat het projectgebied de enkelbestemming 'Agrarisch' kent. Binnen het bestemmingsvlak is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen ten hoogste één agrarisch bedrijf is toegestaan. Ter plaatse van het bouwvlak zijn functieaanduidingen opgenomen, te weten: 'bedrijfswoning uitgesloten' en 'specifieke vorm van agrarisch - nevenactiviteit'. Voor het gehele projectgebied is daarnaast de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' van kracht, mede ten behoeve van het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Het projectgebied ligt daarnaast volledig in gebieden die zijn aangeduid als 'overige zone - beschermingszone natte landnatuur' en 'overige zone - groene ontwikkelingszone'. De gronden buiten het agrarisch bouwvlak liggen tevens in een gebied dat is aangeduid als 'overige zone - dekzandruggen en oude bouwlanden'.

Strijdigheid met het plan

Op basis van het geldende bestemmingsplan is de woonfunctie en het realiseren van de nieuwe woning niet toegestaan en strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om de woonfunctie op het perceel toe te staan en de nieuwe woning mogelijk te maken is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Met voorliggend plan wordt tevens het gebruik van de bestaande paardenbak en trainingsmolen (ten zuidwesten van de stallen) gelegaliseerd.

Overige plannen

Tevens geldt ter plaatse van het projectgebied het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren', vastgesteld op 8 november 2018. In paragraaf 4.4 wordt hier nader op ingegaan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

Voor een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de uitvoerbaarheid aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het projectgebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het projectgebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling is een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van het projectgebied geen waarden zijn aangetroffen die een belemmering opleveren ten aanzien van het toekomstige gebruik. Tijdens het onderzoek is tevens geen asbest aangetroffen. Op grond van de onderzoeksresultaten bestaan er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor het beoogde gebruik en het bouwplan. Vervolgonderzoek is niet aan de orde.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het initiatief aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). Door de concentraties te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De volgende concentraties komen naar voren ter plaatse van de in de omgeving gelegen receptor 27364178_699525 (aan de A50 ten oosten van het projectgebied).

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m3)	16,7 µg/m3	6,0 µg/m3	8,5 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De berekende totale concentratie stikstofdioxide en (zeer) fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (toevoegen 1 woning) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, gelijk aan 1.500 woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Met voorliggend initiatief wordt een geluidgevoelig object (woning) toegevoegd aan het projectgebied. Het projectgebied is gelegen aan de Laarseweg. Dit betreft een 60 km/u-weg en kent daarom een geluidzone en onderzoeksplicht. Gezien de lage verkeersintensiteit op de Laarseweg en de afstand van de nieuwe woning tot weg (ca. 30 m) is met de Standaard Rekenmethode 1 (SRM1) een globale berekening gemaakt van de geluidbelasting door wegverkeer op de Laarseweg. Zie het rekenblad in bijlage 3. Uit de berekening komt naar voren dat de indicatieve geluidbelasting op de woning ver onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ligt. Voor de berekening van de geluidbelasting is bovendien rekening gehouden met werkdaggegevens, welke (doorgaans) hoger uitkomen dan de benodigde weekdaggegevens. Hieruit volgt een etmaalwaarde van 39 dB (akoestische ruimte van 9 dB). Omliggende wegen zijn niet drukker dan de Laarseweg. Gelet op de berekening en de akoestische ruimte wordt geconcludeerd dat hinder als een gevolg van wegverkeerslawaai geen belemmering voor het initiatief vormt. Het uitvoeren van een nader akoestisch onderzoek is daarmee niet aan de orde.

Het projectgebied is niet gelegen in de omgeving van industrieterreinen of spoorwegen. Hinder als een gevolg van industrie- of spoorweglawaai kan daarmee op voorhand worden uitgesloten.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Wgv gelden de volgende normen ten behoeve van vergunningverlening voor dieren met een geuremissiefactor:

geurgevoelig object gelegen in:	maximaal toegestane geurbelasting (odour units per m3 lucht)
concentratiegebied binnen bebouwde kom	3,0 ouE/m3
concentratiegebied buiten bebouwde kom	14,0 ouE/m³
niet-concentratiegebied binnen bebouwde kom	2,0 ouE/m3
niet-concentratiegebied buiten bebouwde kom	8,0 ouE/m3

Als het geen bedrijf is waar een geuremissiefactor voor is vastgelegd gelden de volgende eisen:

• binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

Tot slot geldt voor zowel dieren met als voor dieren zonder geuremissiefactoren altijd een minimumafstand tussen de buitenzijde van een dierenverblijf en de buitenzijde van een geurgevoelig object. Dit betreft 50 respectievelijk 25 meter voor hetzij binnen dan wel buiten de bebouwde kom.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Planspecifiek

Met het initiatief wordt een geurgevoelig object (woning) toegevoegd aan het projectgebied. Gekeken dient te worden of voor deze woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het dichtstbij gelegen agrarisch bedrijf is gelegen op circa 90 meter ten noordoosten van het projectgebied aan de Laarseweg 24 te Vaassen. Hier worden sierbomen geteeld en paarden gehouden. Ten aanzien van geur geldt voor paarden een vaste afstand van 50 meter. Het projectgebied voldoet hier ruimschoots aan. Het optreden van geurhinder kan, gelet op de ruime afstand tot deze en andere veehouderijen, uitgesloten worden. Andersom heeft het initiatief geen gevolgen voor de bedrijfsvoering/-mogelijkheden van het betreffende bedrijf.

Zoals in paragraaf 2.1 aangegeven, is binnen het projectgebied de inrichting tot het houden van 16 paarden niet meer aanwezig. In de toekomstige situatie worden paarden enkel op hobbymatige basis gehouden (maximaal 3).

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.

4.1.5 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Navolgende tabel geeft een overzicht van de in de omgeving van het projectgebied gelegen bedrijven/instellingen die relevant kunnen zijn in het kader van milieuzonering.

Activiteit	Milieucategorie	Getoetste richtafstand	Feitelijke afstand
Manege, Laarseweg 22	3.1	30 m (geluid)*	ca. 180 m
Buurthuis, Kluinweideweg 6	2	30 m (geluid)	ca. 105 m

* Vanuit de Wet geurhinder en veehouderij en het Activiteitenbesluit milieubeheer geldt voor paarden, die dieren zonder geuremissiefactor zijn, een minimale afstand van 50 m, gemeten vanaf het emissiepunt tot een geurgevoelig object. Dit is nader toegelicht in paragraaf 4.1.4 en daarom in deze tabel achterwege gelaten

Uit voorgaande tabel volgt dat het projectgebied ruimschoots voldoet aan de getoetste richtafstanden. Gelet op de grote afstand tot overige activiteiten, alsmede de aard van deze activiteiten, kan het optreden van overige belemmeringen uitgesloten worden. Daarmee is voor onderhavig initiatief sprake van een goed woon- en leefklimaat. Andersom leidt het initiatief niet tot belemmeringen in de bedrijfsvoering van de genoemde instellingen.

Met het initiatief verdwijnt op de locatie de mogelijkheden tot het uitoefenen van een agrarisch bedrijf. Dit leidt tot een verbetering van het woon- en leefklimaat van omliggende woonerven. Daarnaast wordt ook de uitoefening van een bed & breakfast in het aanwezige bijgebouw beëindigd. In de toekomstige situatie is het nog wel mogelijk om een bed & breakfast uit te oefenen in de woning. Gelet op de geldende regels ten aanzien van bed & breakfast worden negatieve effecten hiervan in het kader van milieuzonering op voorhand uitgesloten. Het houden van paarden vindt in de toekomstige situatie enkel op hobbymatige basis plaats en kent daarmee geen significante milieueffecten, zoals ook toegelicht in paragraaf 4.1.4.

Spuitzonering

Binnen een afstand van 50 meter van de nieuwe woning zijn in de huidige situatie geen (fruit)boomgaarden aanwezig waar bedrijfsmatige gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. In de omgeving van het plangebied bevinden zich wel enkele percelen waar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen planologisch is toegestaan. Dit betreft de percelen bij Rietenweg 1, Laarseweg 24 en de percelen direct ten oosten van het plangebied. De eigenaren van de percelen bij Rietenweg 1 en Laarseweg 24 hebben aangegeven dat er in de huidige situatie niet op de percelen geteeld en gespoten wordt en dat er ook geen plannen zijn om dit in de toekomst te gaan doen. Op de percelen ten oosten van het plangebied wordt in de huidige situatie mais geteeld. Op dit soort akkers is doorgaans nauwelijks sprake van een spuitnevel die de omgeving negatief kan beïnvloeden, vanwege het toegepaste spuitsysteem. Akkerlanden worden bespoten met een veldspuit waarbij de gewasbeschermingsmiddelen neerwaarts uitstromen, waardoor de ontstane hoeveelheid drift tot een minimum wordt beperkt. Bij mais wordt later eventueel nog gericht met de hand en dicht bij de grond gespoten om onkruid te voorkomen. Mais wordt tevens minder vaak en met minder cocktails bespoten dan (fruit)boomgaarden. Bovendien bevindt zich op de perceelsgrens een houtsingel, waar in het kader van de voorwaardelijk verplichte landschappelijke inpassing ook extra bomen en struikvormers worden aangeplant, die als buffer kan dienen. De afstand tussen de nieuwe woning en de gewassen bedraagt circa 40 meter. Gezien het voorgaande kan aangenomen worden dat ook met deze iets kortere afstand dan de richtafstand van 50 meter sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de nieuwe woning.

Geconcludeerd wordt dat er ten aanzien van spuitzonering binnen het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat er met de ontwikkeling geen (agrarische) bedrijven in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot de aspecten milieuzonering.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het projectgebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website atlasleefomgeving.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart (bron: atlasleefomgeving.nl)

Op voorgaande afbeelding is zichtbaar dat de dichtstbij gelegen risicobron ten opzichte van het projectgebied een buisleiding op meer dan 1,5 kilometer afstand betreft. Gelet op de ruime afstand tot het projectgebied kunnen belemmeringen van deze buisleiding uitgesloten worden. Overige risicobronnen zijn niet aanwezig in de omgeving van het projectgebied. Er zijn daarmee geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Beleid waterschap Vallei en Veluwe

In het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 heeft waterschap Vallei en Veluwe tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan geeft het waterschap concreet invulling aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Daarnaast heeft het waterschap de Keur met de Algemene – en Beleidsregels van Waterschap Vallei en

Veluwe vastgesteld. Alle handelingen in of nabij een waterstaatswerk worden hieraan getoetst. In de Het Algemene beleidsregels (3e wijziging, 2017) bij de Keur 2013 wordt ten doel gesteld dat een uitbreiding van het verhard oppervlak in principe, vanuit waterhuishoudkundig oogpunt, waterbalans neutraal moet plaatsvinden.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen gelden op basis van beleid bovengenoemd beleid de volgende uitgangspunten:

• Hemelwater wordt op basis van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren' zoveel mogelijk ter plaatse vastgehouden. Wanneer lozen in de bodem redelijkerwijs niet mogelijk is kan geloosd worden op oppervlaktewater. Lozen op de riolering is in principe niet toegestaan;
• Afvalwater niet zijnde 'schoon' hemelwater aansluiten op het riool;
• Houdt bij het ontwerp rekening met de gemiddelde hoogste grondwaterstand;
• De ontwikkeling dient in de gebruiksfase grondwaterneutraal te zijn. Structurele drainage of andere middelen om grondwater af te voeren zijn in principe niet toegestaan;
• Geen uitlogende materialen gebruiken op plaatsen die in contact kunnen komen met (grond)water;

Er is sprake van een vrijstelling van het compenseren van de toename van verhard oppervlak als de toename minder is dan 1.500 m² in stedelijk gebied. In landelijk gebied geldt deze vrijstelling ook, tenzij de afvoer niet plaatsvindt in een oppervlaktelichaam met de aanduiding 'water met natuurfunctie zijnde Hen-Sed water' op de natuurkaart behorende bij de Algemene Regels van de Keur. Dan is er sprake van een vrijstelling bij een toename van het verhard oppervlak van minder dan 4.000 m².

Planspecifiek

Watertoets

Voor onderhavig initiatief is de digitale watertoets ingevuld (zie bijlage 5). Hieruit blijkt dat het projectgebied gelegen is binnen een grondwaterfluctuatiezone. Hiervoor dient afstemming plaats te vinden met de provincie Gelderland.

Hemelwater/afvalwater

Uitgangspunt van het initiatief is dat hemelwater op eigen terrein wordt geborgen en geïnfiltreerd. Als gevolg van de ontwikkeling vindt een afname van de hoeveelheid verharding in het projectgebied plaats. Hiermee verbetert het waterbergend vermogen van het projectgebied. Het verrichten van compenserende maatregelen is niet noodzakelijk. Bij het initiatief is rekening gehouden met een waterbergende voorziening in het zuidoosten van het projectgebied.

Hemelwater wordt gescheiden van afvalwater. Het afvalwater wordt aangesloten op de bestaande riolering. Hiervoor is voldoende capaciteit.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website atlasleefomgeving.nl geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de kaart 'Natura 2000-gebieden'.

Uitsnede kaart Natura 2000-gebieden (bron: atlasleefomgeving.nl)

Op voorgaande kaart is zichtbaar dat op circa 700 m ten westen van het projectgebied het Natura 2000-gebied 'Veluwe' is gelegen. Gezien de aard van de ontwikkeling en de afstand tot het te beschermen gebied kan het optreden van negatieve effecten, zoals licht, geluid en trillingen worden uitgesloten. Om de gevolgen van stikstofdepositie door het plan te bepalen is een voortoets stikstofdepositie uitgevoerd. De rapportage hiervan is toegevoegd als bijlage 6. Hierin wordt geconcludeerd dat de stikstofdepositie zowel in de gebruiksfase als de aanlegfase niet toeneemt. Er is dus geen sprake van mogelijke negatieve effecten op beschermde Natura 2000-gebieden. Het aanvragen van een Wnb-vergunning is daarom niet nodig voor dit project.

Soortenbescherming

Om de gevolgen van soortenbescherming te beoordelen is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 7. Uit het onderzoek blijkt dat de kas geen geschikte locatie is of relevante functie heeft voor beschermde soorten. In het kader van voorliggend plan wordt enkel de kas gesloopt. De beoogde ruimtelijke ingreep leidt daarmee niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent soortenbescherming, en houtopstanden. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van huismussen, zoogdieren en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Verkeer

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Met het initiatief wordt één nieuwe woning toegevoegd aan het projectgebied. Dit leidt tot een zeer beperkte generatie van verkeersbewegingen van en naar het projectgebied. Daarnaast verdwijnen de verkeersbewegingen ten behoeve van het uitoefenen van een agrarisch bedrijf op de locatie. Dit leidt tot een afname van het aantal verkeersbewegingen, waaronder landbouwvoertuigen. Met het initiatief wordt één inrit aan de achterzijde van het perceel verwijderd. Dit leidt tot een duidelijkere verkeerssituatie aan de Kluinweideweg. De ontsluiting aan de Laarseweg blijft ongewijzigd. Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dat vanuit het aspect verkeer geen belemmeringen ten aanzien van het initiatief bestaan.

Parkeren

Uitgangspunt is dat geparkeerd wordt op eigen terrein. Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' (vastgesteld op 8 november 2018). Het projectgebied ligt in een gebied aangeduid als 'overige zone - parkeernormen buitengebied'. Op basis van de 'Nota Parkeernormen 2018' van de gemeente Epe geldt een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen voor een vrijstaande woning in het buitengebied. In het plangebied is voldoende ruimte om op eigen terrein te parkeren en kan ruimschoots aan de parkeernorm worden voldaan.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot verkeer en parkeren.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk plan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Epe. Op de kaart is zichtbaar dat het projectgebied gelegen is in een gebied aangeduid als 'Kampontginningen' (Vochtige kampontginningen).

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart (bron: gemeente Epe)

De kampontginning kent het karakter van oude bewoningskern. Het toevoegen van een woonfunctie is daarmee passend binnen het landschap. Verder is op grond van het vigerende bestemmingsplan het projectgebied gelegen in een als 'overige zone - dekzandruggen en oude bouwlanden' aangewezen gebied. De hierbij geldende natuur- en landschapswaarden betreffen:

• Besloten openheid, boomteelt tegengaan;
• Laanbeplantingen en hagen;
• Bebouwingslinten met doorzichten;
• Oude wegen en paden;
• Bolle ligging;
• Grote open percelen met randbeplantingen;
• Steilranden.

Door de clustering van bebouwing aan de Laarseweg wordt de besloten openheid in het gebied gewaarborgd. De beoogde woning wordt toegevoegd aan het bebouwingslint aan de Laarseweg en tevens blijven de randbeplantingen behouden (en waar mogelijk versterkt). Van aantasting van de overige waarden is, gelet op de aard van het initiatief, geen sprake. Het initiatief leidt daarmee niet tot afbreuk van landschapswaarden. In het projectgebied zijn geen overige objecten van cultuurhistorische waarde (rijks- of gemeentelijke monumenten) gelegen. Het initiatief heeft hierop geen invloed. Er zijn daarmee geen belemmeringen ten aanzien van het aspect cultuurhistorie.

Archeologie

Ter plaatse van het projectgebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Voor ontwikkelingen op gronden met deze bestemming geldt een onderzoeksplicht voor bouwwerken groter dan 2.500 m2. De beoogde woning blijft qua oppervlakte ruimschoots onder deze drempelwaarde. Tevens vinden geen andere bodemroerende werkzaamheden plaats. Een archeologisch onderzoek is daarom niet aan de orde. Er zijn geen belemmeringen in het kader van archeologie.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit de aspecten cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert en steeds vaker worden we geconfronteerd met de gevolgen, zoals hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingen.

Klimaatverandering is in een vergaand stadium en de effecten en risico’s voor onze samenleving worden steeds groter. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen, zodat de opwarming beperkt blijft. Aan de andere kant is het noodzakelijk om ons als samenleving aan te passen en voor te bereiden op de reeds ingezette klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan. Niet alleen om schade te beperken, maar ook om kansen te benutten.

De nationale opgave voor klimaatadaptatie is beschreven in het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie met daarin een prominente rol voor gemeenten. Lokale gevoeligheden voor klimaatverandering moeten in kaart worden gebracht en als integraal onderdeel van beleid daadkrachtig worden aangepakt. Daarbij is het van belang zowel te kijken naar aanpassingen aan de bestaande openbare ruimte als naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Planspecifiek

Op basis van de Klimaateffectatlas is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het projectgebied als gevolg van klimaatverandering.

Wateroverlast

Uit kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het projectgebied enige plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui. De beoogde woning wordt hoger dan het omliggende maaiveld aangelegd zodat op het erf zelf geen wateroverlast optreedt. Met het initiatief neemt de hoeveelheid verhard oppervlak in het projectgebied af. Hiermee neemt het waterbergend vermogen van de locatie toe.

Hittestress

De geplande nieuwbouw is goed geïsoleerd conform het Bouwbesluit. Daarmee is de woning minder gevoelig voor opwarming. Daarnaast wordt met het initiatief opgaand groen toegevoegd aan het projectgebied. Hiermee vergroot het aantal potentiële schaduwplaatsen en neemt de hittestress in het gebied af.

Droogte

Met het initiatief neemt het waterbergend vermogen van de projectlocatie toe. Water wordt binnen het projectgebied beter vastgehouden. Een woonfunctie is minder gevoelig ten aanzien van droogte dan een agrarische functie.

Overstroming

Het projectgebied ligt niet in de nabijheid van grote wateren. Mocht een dijk doorbreken dan vormt overstroming geen risico voor het projectgebied.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect klimaatadaptatie.

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het initiatief. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. Alle kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Daarnaast is een anterieure overeenkomst inclusief planschadeovereenkomst afgesloten met de initiatiefnemer. Deze bevat met name afspraken over de vervolgprocedure en over het gebruik (wonen, niet agrarisch).

Het initiatief is economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Inspraak en overleg

Inspraak

Dit plan met een beperkte reikwijdte is niet voor inspraak ter visie gelegd. De direct omwonenden zijn op de hoogte gesteld van het plan. Een kort verslag hiervan is opgenomen in bijlage 8.

Overleg

Onderhavig initiatief wordt in het kader van het wettelijk overleg toegestuurd aan de relevante instanties. De provincie Gelderland heeft het plan bekeken en is akkoord met de ontwikkeling. Adviezen van de Omgevingsdienst zijn verwerkt in voorliggend plan.

5.2 Van ontwerp naar vaststelling

De omgevingsvergunning is voorbereid met toepassing van een uitgebreide procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3° Wabo juncto artikel 3.10 Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken zal als ontwerp voor een termijn van zes weken ter inzage liggen. Een ieder kan hierop zienswijzen indienen. Bij het vaststellingsbesluit wordt hierop nader ingegaan.