Houtweg 41 Oene

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Houtweg 41 in Oene, tevens initiatiefnemer van dit project, heeft het voornemen ter plaatse van dit perceel vlees te verwerken, te verpakken, op te slaan en te distribueren. Deze activiteiten zijn onderdeel van het slagerijbedrijf waar de initiatiefnemer eigenaar van is. Tevens is de wens om een demonstratieruimte voor workshops te maken en een bedrijfswoning op het perceel te realiseren. De voorgenomen activiteiten zijn niet toegestaan in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om deze reden is een herziening van het bestemmingsplan ter plaatse noodzakelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt op circa 400 m ten noorden van de kern Oene aan de Houtweg. Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Epe. In de nabijheid van het plangebied zijn enkele (agrarische) bedrijven en burgerwoningen aanwezig.

Op onderstaande afbeelding zijn de ligging en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Ligging plangebied in gemeente Epe. Plangebied rood omlijnd.

Begrenzing plangebied. Plangebied rood omlijnd.

1.3 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is op de volgende wijze opgebouwd. In Hoofdstuk 2 zijn de huidige en de toekomstige situatie op het plangebied weergegeven. Daarbij is ook het vigerende bestemmingsplan weergegeven. In Hoofdstuk 3 is het plan getoetst aan de geldende beleidskaders. Hoofdstuk 4 beschrijft de randvoorwaarden en de conclusies van de onderzoeken die rondom dit initiatief zijn uitgevoerd. In Hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van dit bestemmingsplan. Tot slot wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Epe aan de Houtweg. In de nabijheid van het perceel zijn een aantal bedrijven en een aantal burgerwoningen aanwezig.

Op het perceel zelf zijn een aantal voormalige bedrijfsgebouwen aanwezig. Het betreft een aantal loodsen waarvan er enkele tegen elkaar aan zijn gebouwd. Aan de zuidzijde van het plangebied staat een vrijstaande loods.

Daarnaast is op het perceel een molen aanwezig: Korenmolen Werklust. Deze molen is aangemerkt als rijksmonument en heeft daarmee een bijzondere beschermingsstatus. Op onderstaande afbeeldingen zijn enkele impressies van het plangebied weergegeven.

Perceel Houtweg 41 gezien vanaf de Houtweg (foto: Frank Terpstra; Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed).

Perceel gezien vanaf naastgelegen weiland (foto: Frank Terpstra; Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed).

2.2 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied Epe, vastgesteld op 23 maart 2017. In het bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch dienstverlenend bedrijf'. Ter plaatse van dit bedrijf is ook detailhandel toegestaan. Ter plaatse van de nieuw te realiseren bedrijfswoning geldt momenteel de bestemming 'Agrarisch'. Ter plaatse van het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4', de maatvoering 'maximum bebouwd oppervlak: 1.590 m2'. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' ter plaatse van het gehele plangebied. De gebiedsaanduidingen 'Overige zone - dekzandruggen en oude bouwlanden' en 'overige zone - droge bos- en heideontginningen' gelden alleen ter plaatse van de agrarische bestemming.

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Uitsnede van het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' met plangebied rood omlijnd.

2.3 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer heeft het voornemen om ter plaatse van het plangebied voor zijn slagerijbedrijf vlees te gaan verwerken, verpakken, opslaan en distribueren. Tevens is de wens om een demonstratieruimte voor workshops en een bedrijfswoning te realiseren op het perceel kadastraal bekend onder gemeente Epe en Oene, Sectie E nummer 1921. De overige bedrijfslocaties welke in eigendom zijn van de slagerij zijn niet geschikt voor deze activiteiten. Op de Houtweg 41 wordt het verwerkte vlees in vriescellen tijdelijk opgeslagen voor transport naar klanten (via webshop) en naar de winkels in Oene en Emst. Transport van het verwerkte vlees vindt met een orderpicker/vrachtwagentje aan de achterzijde van het pand plaats.

Naast de vrachtwagen voor het aanvoeren van te verwerken vlees en een orderpicker/vrachtwagentje voor het transport van het verwerkte vlees, worden nog zo'n 20 klanten per dag verwacht die verwerkt vlees komen afhalen.

De plannen voorzien daarnaast in de realisatie van een demonstratieruimte van 250 m2 ter plaatse van Houtweg 41. In deze demonstratieruimte worden workshops gegeven met betrekking tot het slagersvak, kennisoverdracht en promotie van het Veluws streekproduct en Veluws wild.

In het kader van de ontwikkelingen wordt er bebouwing gesloopt en gerealiseerd op het perceel. De hoge groene silo wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een vleesverwerkingsruimte gerealiseerd welke een stuk lager is dan de silo. Een bijkomend effect is dat hierdoor de molenbiotoop ter plaatse verbetert. Daarnaast wordt het vrijstaande bouwwerk aan de zuidzijde van het perceel verwijderd. De initiatiefnemer bouwt aan de noordzijde van de bestaande bebouwing een nieuwe bedrijfswoning in het plangebied.

Het initiatief houdt rekening met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden ter plaatse. In dit kader is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Dit plan is opgenomen in Bijlage 1. Hierin is uitgewerkt hoe de landschappelijke waarden ter plaatse worden geborgd en versterkt.

Op onderstaande afbeelding zijn de toekomstige bedrijfswoning en inrichting van het perceel weergegeven.

Toekomstige bedrijfswoning gezien vanaf de weg.

Toekomstige inrichting en inpassing perceel.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI, 2020), geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Deze opgaven omvatten onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang.

Nationale belangen en vier prioriteiten
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Er zijn 21 nationale belangen beschreven waarop de nationale overheid zich in de NOVI richt. Nationale belangen zijn de inhoudelijke belangen bij de fysieke leefomgeving waarbij het Rijk een rol voor zichzelf ziet en waarvoor het kabinet in politieke zin aanspreekbaar is. De behartiging van de nationale belangen en de realisatie van de daaruit voortvloeiende beleidsdoelen en opgaven gebeurt niet alleen door het Rijk.

Er zijn vier prioriteiten waar het Rijk op wil sturen en richting geven:

• Prioriteit 1: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• Prioriteit 2: Duurzaam economisch groeipotentieel
• Prioriteit 3: Sterke en gezonde steden en regio's
• Prioriteit 4: Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Afwegingsprincipes
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Uitvoering
De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda vindt u onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd.

Planspecifiek
De NOVI gaat niet in op het plangebied of de voorgenomen ontwikkeling zelf. De NOVI vormt in dat kader geen belemmering voor dit initiatief. Het initiatief is niet strijdig met de belangen in de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel de AMvB Ruimte genoemd, is op 22 augustus 2011 vastgesteld en in oktober 2012 aangevuld. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan ruimtelijke besluiten op provinciaal en gemeentelijk niveau moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

Planspecifiek
Het Barro gaat niet in op het plangebied of de voorgenomen ontwikkeling zelf. Het Barro vormt in dat kader geen belemmering voor dit initiatief. Wel wordt het initiatief in de volgende paragraaf getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De "Ladder voor duurzame verstedelijking" heeft als doel een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in artikel 3.1.6, lid 2. De onderbouwing van de behoefte aan functies wordt gedaan aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de ladder worden een aantal aspecten beschouwd, zoals de behoefte aan functies, zowel kwantitatief als kwalitatief, en de locatie van de voorgestane functies.

Op 1 juli 2017 is artikel 3.1.6 van het Bro ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking gewijzigd. Ingevolge artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro wordt in geval een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving gegeven van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien de vergunning die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Planspecifiek
Nieuwe ontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking, mits sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Dit initiatief betreft de verbouw van een bedrijfspand en de realisatie van een bijhorende bedrijfswoning. Het initiatief betreft in de eerste instantie een functieverandering en voorziet niet in de uitbreiding van het gebruiksoppervlak van de functie. De realisatie van de bedrijfswoning betreft één woning.

Beide functies zijn op basis van jurisprudentie niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Stedelijke ontwikkelingen zijn bedrijfsontwikkelingen waarbij het ruimtebeslag vergoot wordt met 500 m2 of meer, en woningbouwontwikkelingen van meer dan 11 woningen.

Op basis van jurisprudentie is een uitgebreide toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de nieuwe omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld.

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

De provincie geeft aan voorkeur te hebben voor concentraties van bebouwing en wenst te investeren in een vitaal platteland. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit een afname van bebouwing in het buitengebied en voorkomt leegstand van een agrarische locatie. De provincie wil een economisch gezonde land- en tuinbouw bevorderen door individuele ondernemers ontwikkelingsruimte te bieden om economisch concurrerend en duurzaam te produceren. Voor de groei van veehouderijbedrijven (melkvee respectievelijk niet-grondgebonden) gelden extra randvoorwaarden voor uitbreiding. Ruimte in kernen en vrijgekomen bebouwing kan worden benut voor wonen en nieuwe economische dragers en als versterking van de vitaliteit van het (landelijk) gebied. Bij de nadere invulling van de uitgangspunten wordt ruimte gelaten voor lokale of regionale initiatieven door gemeenten of regionale samenwerkingsverbanden.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik
De provincie verwacht van gemeenten dat zij bij grotere initiatieven nagaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling die afgewogen moet worden. Als de nieuwe situatie qua omvang (aantallen woningen of oppervlaktes) of qua effecten (milieuhinder, verkeersaantrekkende werking e.d.) dusdanig is dat de aard van het betreffende buitengebied qua karakter verandert, is er sprake van een grootschalige ontwikkeling. In die gevallen is een afweging op grond van de Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik aan de orde en dient de behoefte voor de ontwikkeling aangetoond te worden.

De Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik is gelijkluidend aan de algemene Ladder voor duurzame verstedelijking. Aan deze ladder is getoetst in paragraaf 3.1.3. De ladder vormt geen belemmering.

Conclusie
Het initiatief betreft de verbouw van een bedrijfsperceel in de gemeente Epe. De omgevingsvisie doet geen specifieke uitspraken voor het plangebied of over het initiatief. Ook voor het overige is het initiatief in lijn en niet strijdig met het beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening Gelderland is vastgesteld door Provinciale Staten op 24 september 2014 en in werking getreden op 18 oktober 2014. De Omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 21 december 2022. Deze ontwikkeling moet voldoen aan de regels in de Omgevingsverordening.

De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

Voorliggend initiatief voorziet in de herindeling van het bedrijf aan Houtweg 41 en in de realisatie van een bedrijfwoning. Ter plaatse van het initiatief zijn in de verordening enkele regels opgenomen met betrekking tot onder andere drinkwater, landschap en cultuurhistorie. Hieronder zijn de van toepassing zijnde regels uitgewerkt.

Artikel 2.56 (ontwikkeling in Nationaal landschap)
Het bestemmingsplan is aangemerkt als Nationaal landschap wat geen onderdeel uitmaakt van het GNN, GO of de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De volgende regels zijn hiervoor opgenomen:

• a. Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal landschap maar buiten de Groene ontwikkelingszone, het Gelders natuurnetwerk en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, maakt ten opzichte van het op 17 oktober 2014 geldende bestemmingsplan alleen bestemmingen mogelijk die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap, bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten Nationale Landschappen, niet aantasten.
• b. In afwijking van het eerste lid zijn activiteiten die deze kernkwaliteiten aantasten alleen mogelijk als:
  • 1. er geen reële alternatieven zijn;
  • 2. er sprake is van redenen van groot openbaar belang;
  • 3. compenserende maatregelen plaatsvinden ter waarborging van de kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen zoals vastgelegd in bijlage Kernkwaliteiten Nationale Landschappen.

Het initiatief voorziet in een nieuwe ontwikkeling ter plaatse. De nieuwe situatie is voorzien van een landschappelijke inpassing welke is opgenomen in Bijlage 1. Bij deze landschappelijke inpassing is rekening gehouden met de kernkwaliteiten van het landschap ter plaatse. Ook is er een cultuurhistorische benadering opgesteld in Bijlage 9. Het initiatief is daarmee in lijn met dit artikel van de provinciale verordening.

Artikel 2.64 (bescherming windvang molen)
De molen ter plaatse van het plangebied is voorzien van een molenbiotoop. De volgende regels zijn hiervoor opgenomen:

• 1. Een bestemmingsplan maakt voor gronden binnen een Molenbiotoop geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt.
• 2. Het eerste lid is niet van toepassing op de molens in het Nederlands Openluchtmuseum te Arnhem.

Dit initiatief voorziet in vervanging van bestaande bebouwing. Op het perceel wordt een hoge loods afgebroken. Deze wordt vervangen door een gebouw wat een stuk lager is dan deze loods, en qua hoogte aansluit op de overige bebouwing.

Al met al verbeterd de molenbiotoop van de molen op het perceel. De ontwikkeling is wenselijk in het kader van dit artikel.

Conclusie
Het initiatief is in lijn met de Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsverordening vormt geen verdere belemmering. Landschappelijke en cultuurhistorische waarden worden geborgd door middel van een landschappelijk inpassingsplan. De molenbiotoop verbeterd als gevolg van dit initiatief.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven

In de Omgevingsvisie 'Natuurlijk goed leven' komt onder andere het volgende aan de orde. De gemeente Epe kent veel groen, veel natuur en binnen de gemeente zijn mooie dorpen met hun eigen karakter. De gemeente wil daar zorgvuldig mee omgaan. Tegelijkertijd zijn er veel uitdagingen en er moet veel gebeuren: de vraag naar voldoende woningen in een gezonde en sociale leefomgeving, de behoefte aan ruimte voor recreatie, economische groei en diverse duurzaamheidsambities. Dit alles samengenomen vraagt om een integrale aanpak met behoud van de kwaliteiten en waarden. De gemeente wil via de omgevingsvisie samen met inwoners komen tot gedragen, evenwichtige en integrale oplossingen voor ruimtelijke en maatschappelijke opgaven.

Door in de omgevingsvisie doelgericht afwegingen en keuzes te maken wordt de visie een richtinggevend instrument. Met de omgevingsvisie wordt iedereen, die actief is in de leefomgeving, geïnspireerd om ideeën waar te maken die passen in onze gedeelde visie.

Om initiatieven samen voor elkaar te krijgen, is het belangrijk dat de uitnodiging zo open mogelijk is met zo min mogelijk beperkingen. Tegelijkertijd blijft sturing een belangrijk middel. Het is van belang dat ontwikkelingen elkaar versterken en niet beperken. Bovendien is het belangrijk om het eigene van de gemeente te behouden: de identiteit en de kernwaarden waar Epe trots op is.

Waardevolle leefomgeving
De basis voor de omgevingsvisie is de kwaliteit van de leefomgeving. Iets wat in honderden jaren is ontstaan, gegroeid en opgebouwd. Binnen de gemeente Epe is er brede waardering voor de omgeving. Dit is duidelijk uit het participatieproces naar voren gekomen. Het gaat om een breed spectrum aan kwaliteiten: landschappelijk, monumentaal, natuurlijk. De kern zit in drie waarden:

• de rijkdom van natuur met bijbehorende wateren bodemkwaliteit;
• de kwaliteit en grote afwisseling in het landschap;
• de rust, de cultuurhistorie en het dorpse karakter.

Opgaven
Onze gemeente is nooit af. Er zijn altijd behoeftes van de samenleving, actuele trends en nieuwe ontwikkelingen en er zijn op dit moment urgente opgaven. In dit hoofdstuk beschrijven we vanuit ‘De samenlevingslaag’ de vier opgaven voor onze gemeente. Deze opgaven zijn de uitkomst van enerzijds de analyse van grotere maatschappelijk knelpunten zoals klimaat en biodiversiteit en anderzijds van het participatieproces met inwoners, bestuurders, raadsleden, ambtenaren, ketenpartners en stakeholders. Voor onze gemeente gaat het om de volgende opgaven:

• duurzame toekomst;
• gezondheid, zorg en welzijn;
• goed wonen;
• ondernemen.

De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Er zijn raakvlakken, maar ook knelpunten. Vooral bij nieuwe ontwikkelingen (energie-installaties, woningbouw, recreatieontwikkeling) zullen we aan integrale oplossingen moeten werken.

IJsselvallei
Het plangebied ligt binnen het deelgebied IJsselvallei. In de IJsselvallei focust de gemeente op het verduurzamen en ontwikkelen van agrarische bedrijvigheid. Tevens wil de gemeente de natuur in dit gebied ontwikkelen en de recreatieve mogelijkheden uitbreiden.

Planspecifiek
Dit initiatief voorziet in de ontwikkeling van een vleesverwerkingsbedrijf. De omgevingsvisie biedt primair geen ontwikkelingsmogelijkheden voor (nieuwe) niet agrarische bedrijvigheid in het buitengebied. Het initiatief voorziet echter in een sterke verbetering van de uitstraling van het perceel waarbij het geheel landschappelijk wordt ingepast. Ook verbeterd de molenbiotoop ter plaatse als gevolg van deze ontwikkeling.

Het bedrijf voorziet daarnaast in de verwerking en productie van lokaal voedsel. Het gaat hier om een kleinschalig bedrijf waar op een ambachtelijke manier het slagersvak wordt uitgevoerd. Door middel van een workshopruimte kunnen inwonenden en toeristen kennis maken met dit lokale bedrijf. Ook heeft een dergelijk bedrijf een relatie met de lokale landbouw, de lokale jacht en de lokale producten en afzetmarkt. Het initiatief heeft een duidelijke relatie met het buitengebied en de landbouw van Epe.

Ten aanzien van deze aspecten is initiatief in lijn met de omgevingsvisie van Epe.

3.3.2 Woonagenda 2019 - 2023

Het woonbeleid van de gemeente Epe is vastgelegd in de Woonagenda 2019 - 2023. Met de woonagenda werkt de gemeente aan een dynamisch en op de behoefte gericht woonbeleid. Dit houdt in dat de lokale opgave centraal staat. In de Woonagenda Cleantechregio 2018 is hiervoor het startsein gegeven, waarin de nadruk ligt op kwalitatief programmeren. Verder is in deze regionale agenda ook richting gegeven aan het aantal te bouwen woningen in de periode 2018 - 2027. Voor de gemeente Epe zijn dat 1.800 nieuw te realiseren woningen. Daarnaast vormt het Woonbehoefteonderzoek uit 2017, dat samen met de gemeenten Hattem, Heerde en Woonstichting Triada is opgesteld, de onderlegger van deze nieuwe woonagenda.

Aan het woonbeleid liggen zes uitgangspunten ten grondslag, te weten:

• 1. Het Omgevingsbeleid: dit betekent dat woningbouw altijd onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving en de toekomstbestendigheid daarvan.
• 2. Duurzaam voortbouwen op kwaliteit: woningbouw is onlosmakelijk verbonden met ruimtelijke kwaliteit. Het behouden en versterken van de leefbaarheid van onze kernen is een doel dat nauw samenhangt met woningbouw.
• 3. Beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen: een woning – zowel huur, als koop - moet voor iedereen bereikbaar zijn. Nieuwbouw is voor een deel gericht op het goedkope- en betaalbare segment. Er liggen ook kansen in het duurder segment, vooral als het gaat om levensloopbestendige woningen voor vooral senioren. Hierdoor ontstaat een verhuisketen en kunnen meerdere woonwensen verzilverd worden.
• 4. Ruimte voor groei: Epe is in trek. Dit is de afgelopen jaren gebleken. Deze groei willen we blijvend faciliteren, vooral als het gaat om het huisvesten van gezinnen, omdat juist zij bijdragen aan het behoud van het voorzieningenniveau.
• 5. Ruimtelijke kwaliteit en het behoud van het groene karakter van de woongebieden: we zetten in op transformatie van leegstaande panden, omdat dit leidt tot een forse kwaliteitsimpuls voor de leefomgeving. Bij inbreiding wordt nadrukkelijk naar het groene karakter van een wijk gekeken. Het klimaat speelt hierin een belangrijke rol. Inbreidingslocaties zijn dan ook beperkt gezien de keuze voor het behoud van het groen in de wijken. Om de volkshuisvestelijke opgave te kunnen realiseren en te kunnen voorzien in de behoefte aan woningen, is uitbreiding een reële optie.
• 6. Kwaliteitsimpuls buitengebied: dit betreft een voortzetting van het beleid voor vrijkomende gebouwen in het buitengebied en het realiseren van landgoederen. Beiden zijn gericht op het behoud en versterking van het landschap met zijn specifieke kenmerken.

In de Woonagenda is dit verdeeld in vijf thema’s. Deze zijn: het groeiend aantal huishoudens, betaalbaar wonen in de huur, de woningvraag in de koopsector, wonen met zorg en welzijn en duurzaamheid van woningen en woonomgeving. Deze vijf thema’s monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in onze gemeente (thema 6). De uitgangspunten zijn als volgt verwoord. Woningbouw draagt bij aan het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en voorziet in een behoefte. We onderschrijven de 10-richtinggevende principes over ruimtelijke kwaliteit en wonen zoals deze in de Woonagenda Cleantechregio zijn verwoord. De gemeente richt zich daarbij op het betaalbare- en middeldure segment. Bij nieuwbouw hanteren wij drie stappen, te weten: van transformatie naar inbreiding en van daaruit naar uitbreiding.

In het tweede deel van de agenda zijn de visie en de uitgangspunten vertaald in kwalitatieve en kwantitatieve kaders voor woningbouwinitiatieven. De kwalitatieve kaders gaan vooral over de doelgroepen, ruimtelijke kwaliteit en de trits transformatie, inbreiding en uitbreiding. In de kwantitatieve kaders wordt ingegaan op de aantallen nieuw te bouwen woningen op grond van de regionale woningbouwafspraken.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een bedrijfswoning. Voorliggend initiatief draagt daarmee bij aan de opgave van 1.800 woningen in gemeente Epe. Tevens wordt er met een landschappelijke inpassing voorzien in een kwaliteitsverbetering in het gebied.

3.3.3 Economische visie

In de economische visie schetst de gemeente Epe het beeld op economisch vlak voor de periode tot 2025. De visie baseert zich op drie uitgangspunten. De gemeente heeft de volgende ambities voor 2025:

• Vitaal
• Slim
• Uitnodigend

Vitaal
De gemeente waar iedereen een leven lang woont, leert, werkt, recreëert, ontmoet en mee doet. Of je nu jong of oud, vitaal of minder vitaal, laag of hoogopgeleid bent, in Epe worden ieders talenten ontdekt, herkend èn benut. Dit laatste is nodig om voor elkaar te zorgen, kennis en werkervaring op te doen en passende arbeidskrachten te krijgen. Het is Epe gelukt om in al deze opzichten vitaal te zijn. Dit is bereikt door een actieve samenwerking tussen overheid (gemeente, regio), ondernemers, onderwijs en maatschappelijke organisaties.

Slim
De gemeente die bekend staat om zijn duurzame en groene bedrijvigheid. De maakindustrie heeft daar een vlucht genomen in de circulaire economie, de agro business produceert volgens de nieuwste biologische teelttechnieken en de toeristische verblijfsaccommodaties zijn opgetrokken uit uitsluitend duurzame materialen. De gemeente Epe heeft samen met enkele koploperbedrijven, Bedrijvenkring Gemeente Epe en Industriekring Eekterveld Vaassen een goed netwerk met de Stedendriehoek opgebouwd, toegang tot financieringsbronnen gekregen en maakt nu het profiel van de regio als Cleantech volledig waar.

Uitnodigend
De gemeente die te boek staat als het toeristisch centrum van de Veluwe op steenworp afstand van Apeldoorn, Zwolle en Deventer. Het is er goed toeven, zowel wonen als recreëren. De centra van Epe en Vaassen zijn aantrekkelijk en het bruist er van de activiteiten en evenementen. De infrastructurele voorzieningen in de gemeente zijn optimaal.

Planspecifiek en conclusie
De economische visie ziet de volgende kans binnen de gemeente: Nieuwe en passende economische dragers in het buitengebied en sectorale crossovers (bijvoorbeeld zorg, toerisme, creatieve industrie). Dit initiatief voorziet in een mogelijke invulling van deze kans. Het bedrijf koopt en verkoopt hun waren lokaal. Hiermee voorziet het bedrijf in een lokale economische functie die binnen het buitengebied past.

Het initiatief past hiermee binnen de economische visie van Epe.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Kader
Bij nieuwe ontwikkelingen moet de bodemgesteldheid in kaart worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe functie mag pas worden toegelaten als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Situatie plangebied
Ter plaatse van het plangebied wordt bedrijfsbebouwing gewijzigd. Er wordt enkel bebouwing gesloopt en herbouwd op dezelfde plaats waar reeds bebouwing aanwezig was. Ter plaatse van de bedrijfsbebouwing kan een bodemonderzoek achterwege blijven. Naast deze bedrijfsbebouwing wordt een woning opgericht. Ter plaatse van deze woning is op het moment geen gevoelige functie in het kader van bodem aanwezig. Om deze reden is het noodzakelijk een bodemonderzoek ter plaatse van de nieuwe bedrijfswoning uit te voeren.

Het uitgevoerde onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Dit onderzoek is een actualisatie van eerder onderzoek wat in 2017 heeft plaatsgevonden.

In het voorgaande onderzoek werd het volgende geconstateerd. Er is ter plaatse van een voormalige ondergrondse dieselolietank een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond. De sterke verontreiniging heeft een omvang van circa 20 m3 sterk verontreinigde grond. De totale omvang licht tot sterk met minerale olie verontreinigde grond bedraagt circa 85 m3.

Daarnaast is in de grond en het puin rondom de korenmolen een asbestgehalte boven de interventie- of maximale samenstellingswaarde (100 mg/kg d.s.) aangetoond. Dit betreft een verontreiniging met een omvang van circa 260 m3. Er zijn geen aanwijzingen gevonden waaruit blijkt dat deze verontreinigingen in omvang zijn toegenomen. Tevens zijn er geen aanwijzingen gevonden om op andere locaties op het terrein bodemverontreiniging te verwachten.

Uit het recente onderzoek blijkt dat er geen aanwijzingen zijn die aanleiding geven te verwachten dat de bodemkwaliteit ter plaatse is veranderd ten opzichte van het verkennend en nader bodemonderzoek uit 2017. Geadviseerd wordt om de destijds aangetroffen verontreinigingen met asbest in de bovengrond en het puin en minerale olie in de ondergrond, te saneren. Hiertoe dient een plan van aanpak ten behoeve van de sanering van het asbesthoudende puin (Besluit asbestwegen), een plan van aanpak ten behoeven van de minerale olieverontreiniging en een melding conform het Besluit Uniforme Saneringen (ten behoeve van de sanering van de asbestverontreiniging in de bodem) verricht te worden.

De sanering kost naar verwachting € 250,-- per m3. Het betreft hier 260 m3 met asbest verontreinigd(e) grond en puin en nog eens 20 m3 met olie verontreinigde grond. Globaal komt de prijs dan rond de € 70.000,-- uit. De kosten voor de sanering worden gedragen door de initiatiefnemer. De kosten zijn inpasbaar in de begroting van de initiatiefnemer.

Conclusie
Ter plaatse van het plangebied zijn enkele verontreinigingen aanwezig. Op basis van recent onderzoek is niet de verwachting dat deze verontreinigingen veranderd zijn sinds het eerder uitgevoerde onderzoek in 2017. De verontreinigingen moeten gesaneerd worden voordat het initiatief gerealiseerd kan worden.

4.2 Ecologie

Kader
Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet samengevoegd.

Met de inwerkingtreding van deze wet is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Situatie plangebied en onderzoek
Soortenbescherming
Ter plaatse van het plangebied wordt voorzien in de sloop van bebouwing en de nieuwbouw van bebouwing en een bedrijfswoning. In dat kader kunnen ter plaatse mogelijk beschermde flora en fauna of verblijfplaatsen van beschermde soorten verwijderd worden. In dit kader is een natuurtoets noodzakelijk. De natuurtoets is uitgevoerd en opgenomen in Bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt dat nader onderzoek naar de huismus noodzakelijk is. Dit onderzoek is uitgevoerd en opgenomen in Bijlage 4. Bij de sloop van de bebouwing en de realisatie van de nieuwe woon/werkruimte gaan geen jaarrond beschermde nesten of essentieel foerageergebied van huismus verloren. Wel moet tijdens de uitvoerings- en gebruiksfase verstoring van de nesten in de zuidelijke loods en de molen voorkomen worden. Dit kan door buiten voortplantingsperiode van huismus te slopen.

Gebiedsbescherming
Gelet op de aard en omvang van het initiatief en de ligging van het initiatief ten opzichte van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden is het noodzakelijk een stikstofberekening uit te voeren. De stikstofberekening is opgenomen in Bijlage 5. Uit de berekening blijkt dat het initiatief niet voorziet in een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ ha/ jaar in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie
Voor het onderdeel soortenbescherming is nader onderzoek nodig. Dit onderzoek wordt bij de bestemmingsplanwijziging als vervolg op deze ruimtelijke onderbouwing uitgevoerd.

Het onderdeel gebiedsbescherming ondervindt geen negatieve effecten van dit plan. Het onderdeel gebiedsbescherming vormt geen verdere belemmering.

4.3 Geluid

Kader
In het kader van de Wet geluidhinder is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen.

Situatie plangebied
Het plangebied ligt aan de Houtweg in Oene. De Houtweg is een weg met een snelheidslimiet van meer dan 50 km/uur. In dit kader is deze weg voorzien van een zonering. Het voorgenomen initiatief ligt direct aan de Houtweg binnen de akoestische zone van de weg. De (te realiseren) bedrijfsgebouwen zijn geen gevoelige objecten in het kader van de Wet geluidhinder. De nieuw te bouwen bedrijfswoning is dit echter wel. In dat kader is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk.

Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 6. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de nieuwe bedrijfswoning niet aan de geldende wet- en regelgeving voldoet. Het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen is niet doelmatig. Vanwege de Houtweg dient een hogere waarde te worden aangevraagd. Voor de woning dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) te worden gegarandeerd. Voor de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de woningen is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk.

Conclusie
Het is noodzakelijk om een hogere waarde aan te vragen voor de bedrijfswoning. Het geluidsniveau binnen in de woning moet gegarandeerd worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Kader
De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijnstof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht worden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3 procent van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ug/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (onder andere woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming: Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 m van een provinciale weg of 300 m van een Rijksweg is alleen toegestaan aan deconcentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden.

Situatie plangebied
Het voorgestelde bouwplan kan gezien worden als een 'NIBM' project. Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' is in het plangebied een bedrijf toegestaan. In de nieuwe situatie voorziet het bedrijf niet in beduidend meer verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Daarom hoeft er niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Daarnaast wordt er een bedrijfswoning gebouwd. Deze bedrijfswoning voorziet in dusdanig weinig verkeersbewegingen dat de luchtkwaliteit ter plaatse niet in betekenende mate verslechtert. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig. Op onderstaande afbeelding is met behulp van de NIBM-tool de verslechtering van de luchtkwaliteit nader uitgewerkt. De verkeersgeneraties zijn gebaseerd op paragraaf 4.7. Op basis van Crow publicatie 381 is er rekening gehouden met een aandeel vrachtverkeer van 19 procent.

Nibm-tool.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.5 Externe veiligheid

Kader
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations
In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 m en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 m toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)
Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Situatie plangebied
Hieronder is een uitsnede van de risicokaart (www.risicokaart.nl) opgenomen. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van inrichtingen, buisleidingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen.

Uitsnede risicokaart, plangebied rood omcirkeld.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.6 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. In Bijlage 7 is de watertoets opgenomen.

Beoordeling
In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten
Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene aandachtspunten voor water.

Vasthouden - bergen - afvoeren
Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater moet hiervan een melding gedaan worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen
Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken
Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.7 Verkeer en parkeren

In deze paragraaf wordt getoetst of het plan de verkeer- en parkeersituatie niet nadelig beïnvloed.

Situatie plangebied
Verkeer
Dit plan maakt de herstructurering van een bestaand bedrijf in combinatie met de bouw van een bedrijfswoning mogelijk. De functies op het perceel voorzien in een nieuwe verkeersgeneratie.

Op basis van Publicatie 381 van het Crow voorzien het bedrijf en de bedrijfswoning in de volgende verkeersgeneratie:

• Arbeidsextensief bedrijf: 1,3 ritten per 100 m2 bvo, totaal 17,5 ritten.
• Commerciële dienstverlening (workshopruimte) 16,5 ritten per 100 m2, totaal 39 ritten.
• Vrijstaande koopwoning: 8,6 ritten per woning.

Totaal voorziet de ontwikkeling daarmee in afgerond 65 verkeersbewegingen per dag. De omliggende infrastructuur kan deze extra verkeersdruk goed verwerken. Aanpassingen aan de infrastructuur of nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Parkeren
Het initiatief betreft een arbeidsextensief bedrijf in het buitengebied van Epe. Op basis van de 'Nota parkeernormen Epe 2018' moet een dergelijk bedrijf in 1,05 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voorzien. Het bedrijf ter plaatse heeft een bvo van 1.350 m2. In dat kader dienen er afgerond 14 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden.

Onderdeel van dit gebouw is een workshop ruimte van 250 m2. Voor deze workshopruimte is 3,55 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo noodzakelijk. Totaal dienen er in dit kader negen parkeerplaatsen te komen. De workshops vinden echter na werktijden plaats. De bezoekers van de workshop zitten de werknemers dus niet in de weg. Er is hier sprake van een situatie waarin de parkeerplaatsen dubbel gebruikt worden. De workshops vinden buiten werktijden van het bedrijf plaats.

Het plan kan voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Aan de achterzijde van het perceel worden 12 parkeerplekken gerealiseerd. Daarnaast zijn tegen de zuidgevel van het bedrijfspand twee parkeerplekken voorzien. Met totaal 14 parkeerplekken voldoet dit aantal parkeerplaatsen aan de Nota Parkeernormen van de gemeente Epe.

Bij de te realiseren bedrijfswoning dienen 2,4 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden conform de parkeernota. Deze parkeerplaatsen worden op het erf bij de woning gerealiseerd.

In de landschappelijke inpassing (Bijlage 1) is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden ter plaatse, en het realiseren van parkeerplaatsen op het perceel. Dit is een belangrijk punt van aandacht in de landschappelijke inpassing. Naar aanleiding hiervan worden 12 parkeerplaatsen aan de achterzijde van het gebouw gerealiseerd. Deze plaatsen zijn voor de bezoekers van de workshops en voor de medewerkers van het bedrijf. Aan de voorzijde van het pand worden twee parkeerplaatsen gerealiseerd voor klanten die hun online bestellingen komen ophalen.

Door de parkeerplaatsen op deze manier op het perceel in te passen blijft het aanzicht van de historische molen zoveel mogelijk onaangetast. Ook de overige landschappelijke waarden blijven intact doordat de parkeerplaatsen op deze manier worden ingepast.

Conclusie
Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor dit initiatief. Het aantal parkeerplaatsen ter plaatse is in lijn met de Nota Parkeernormen van de gemeente Epe. De infrastructuur kan de extra verkeersdruk goed afwikkelen.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Kader
De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie
Op basis van de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van de gemeente Epe (2021) is sprake van een middelhoge archeologische verwachting, waaraan in het conceptbeleid vrijstellingsgrenzen van 1.000 m² en 35 cm -Mv zijn gekoppeld. Aangezien het bestemmingsplangebied groter is dan 1.000 m² en er bodemingrepen verwacht worden dieper dan 35 cm -Mv, is sprake van een onderzoeksplicht.

In het kader van dit initiatief is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 8. Uit het onderzoek blijkt dat de grond ter plaatse verstoord en verspoeld is. De kans dat archeologische resten worden aangetroffen is daarom ook laag. Nader onderzoek naar archeologische waarden kan achterwege blijven. Het aspect archeologie vormt hiermee geen verdere belemmering.

Op basis van het bureau- en verkennend booronderzoek is door de gemeente Epe een selectiebesluit genomen, waarin het advies tot vrijgave wordt onderschreven. Er is geen archeologische dubbelbestemming benodigd.

Cultuurhistorie
In het plangebied zijn monumenten aanwezig. De molen op het perceel is aangemerkt als Rijksmonument. In de provinciale verordening is de molen in dat kader voorzien in een molenbiotoop waar in de eerste instantie niet gebouwd mag worden. Het initiatief voorziet in de verwijdering van een hoge loods welke wordt vervangen door een lager gebouw. De molenbiotoop verbetert hierdoor aanzienlijk. De te bouwen bedrijfswoning komt ook binnen de molenbiotoop te liggen. De woning wordt niet hoger dan de bestaande bebouwing op het perceel en voorziet niet in extra windhinder ten opzichte van de bestaande bebouwing. Het initiatief heeft een positief effect en geen extra belemmeringen voor de molenbiotoop.

Daarnaast wordt rekening gehouden met de landschappelijke cultuurhistorische waarden ter plaatse. In dit kader is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld waarin de landschappelijke waarden worden geborgd en versterkt. Het inpassingsplan is opgenomen in Bijlage 1. Ook is er een cultuurhistorische benadering opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 9. In dit document wordt uitgewerkt hoe de molen zicht verhoudt in de landschappelijke context, en wat de waarden in het gebied zijn.

Het initiatief is tevens voorgelegd aan de erfgoedcomissie van gemeente Epe. De erfgoedcomissie heeft een positief advies op het plan gegeven.

Conclusie
Ter plaatse van het initiatief zijn geen archeologische waarden aangetroffen. Nader onderzoek kan achterwege blijven. De inrichting van het erf verandert waardoor de landschappelijke waarden worden versterkt. Daarnaast wordt de molenbiotoop ter plaatse verbeterd.

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

Kader
In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie.

Situatie plangebied
Vleesverwerkingsbedrijf
In de nabijheid van het plangebied is een aantal burgerwoningen aanwezig welke gevoelig zijn in het kader van milieuzonering. Ter plaatse van het plangebied wordt een bedrijf mogelijk gemaakt waarin een aantal verschillende functies wordt gerealiseerd: een opslag, een vleesverwerkingsbedrijf en een demonstratieruimte voor het slagersvak.

De functies kennen de volgende zoneringen op basis van de handreiking milieuzonering van de VNG:

Functie	Richtafstand
Opslag	30 m
Vleesverwerkingsbedrijf (<1.000 m2)	50 m

Voor de demonstratieruimte is geen milieuzonering opgenomen in de VNG handreiking.

Het vleesverwerkingsdeel wordt gerealiseerd op de plaats waar nu de loods staat, op de noordwesthoek van het perceel. Middels een aanduiding wordt aangegeven waar de vleesverwerking mag worden gevestigd ter waarborging van de aan te houden afstanden. Hierdoor blijft er ter plaatse van de woningen sprake van een aanvaardbare situatie rondom milieuzonering

De zonering van de naastgelegen opslag reikt voor een deel over de naastgelegen woonbestemming. In de huidige situatie is tevens een opslag aanwezig. Als gevolg van deze ontwikkeling is het niet aannemelijk dat de situatie ter plaatse van de woning verslechterd, aangezien de opslag in de huidige situatie reeds mogelijk is, inclusief de bestaande milieucontouren en -hinder. In de regels is geregeld middels een aanduiding van waar de opslag mag komen. Hiermee wordt voorkomen dat de situatie bij de naastgelegen woning verslechterd.

Voor de opslag en de vleesverwerkingsruimte geldt dat de noodzakelijke installaties op plaatsen worden gerealiseerd op het terrein waar de burgerwoning zo min mogelijk hinder ondervindt. De installaties worden bij voorkeur gerealiseerd aan de noordzijde van de bebouwing. Te zijner tijd in het definitieve ontwerp van de gebouwen wordt dit verder uitgewerkt.

Bedrijfswoning
De te bouwen bedrijfswoning is vrijgesteld van de effecten van het bedrijf waar het bij hoort en hoeft daar niet verder aan getoetst te worden. Wel moet de bedrijfswoning getoetst worden aan omliggende bedrijven. Tegenover het perceel is een agrarisch bedrijf aanwezig. Op dit perceel is momenteel enkel een atelier in combinatie met een museum aanwezig. Agrarische activiteiten vinden op het moment niet plaats.

Ter plaatse van dit bedrijf mogen grondgebonden agrarische bedrijven of grondgebonden veehouderijen aanwezig zijn. Voor de grondgebonden agrarische bedrijven geldt een milieuzonering van maximaal 30 m. De bedrijfswoning bevindt zich buiten de zonering voor een grondgebonden agrarisch bedrijf. Voor een veehouderijbedrijf is de Wet geurhinder en veehouderijen van toepassing. Op basis hiervan moet een afstand van 50 m tot de agrarische bebouwing worden aangehouden. De nieuwe bedrijfswoning valt net binnen deze afstand. Op basis van het geldende bestemmingsplan is bij Houtweg 41 reeds een bedrijfswoning toegestaan. Met dit nieuwe plan worden er geen nieuwe mogelijkheden geboden ten aanzien van de bestaande situatie. De bedrijfswoning wordt verder weg bij het agrarische bedrijf gerealiseerd, waardoor de situatie in de toekomst beter wordt dan in de huidige situatie.

In de huidige situatie zijn bij het agrarisch bedrijf geen dieren meer aanwezig. De milieuzonering is daarmee niet van toepassing voor dit initiatief.

Gewasbeschermingsmiddelen
In Nederland is op elk agrarisch perceel het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk. Zo ook op de omliggende agrarische percelen om het plangebied. De omliggende agrarische percelen zijn feitelijk in gebruik voor doeleinden waar geen gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Gelet op de bestaande situatie in en om het plangebied is het niet aannemelijk dat de percelen in de toekomst gebruikt kunnen worden voor doeleinden waarbij gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden. Om de agrarische percelen zijn in de bestaande situatie veel functies aanwezig die het gebruik van dergelijke middelen niet toestaan. Nader onderzoek of maatregelen voor dit plan ten behoeve van gewasbescherming zijn niet noodzakelijk.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit initiatief.

4.10 Besluit Milieueffectrapportage (Besluit mer)

Algemeen
Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben. Welke activiteiten dat zijn is vastgelegd in het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.). De activiteiten zijn onderverdeeld in:

• 1. activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (onderdeel C van de bijlage bij Besluit m.e.r.);
• 2. activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (onderdeel D van de bijlage bij Besluit m.e.r.).

Aan het merendeel van de activiteiten zijn drempelwaarden gekoppeld.

Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. en de activiteit de drempelwaarde overschrijdt, geldt een m.e.r.-plicht. Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Een m.e.r.-beoordeling is in ieder geval verplicht als de drempelwaarde wordt overschreden. De verplichting geldt (sinds 1 april 2011) ook als de drempelwaarde niet wordt overschreden maar toch niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu.

Gevolg van dat laatste is dat in een bestemmingsplan voor een activiteit die voorkomt in onderdeel D maar waarbij de omvang onder de drempelwaarde ligt, gemotiveerd moet worden of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Deze motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor deze toets gelden geen vormvereisten en daarom wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling
In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' (activiteit D11.2). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer of een aangesloten gebied van 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Dit bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor de realisatie van een vleesverwerkingsbedrijf en een opslag. Uit de adviesaanvraag bij de omgevingsdienst is niet gebleken dat sprake is van een activiteit die genoemd is in de bijlage van het Besluit m.e.r. Er is geen aanleiding om een m.e.r., vormvrije m.e.r. of m.e.r.- beoordeling te doen. Er is namelijk geen sprake van categorie D11.2 ‘De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject.

Afweging en conclusie
Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu. Het is daarom niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

 

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

 

Met het bestemmingsplan 'Houtweg 41' wordt de huidige bestemming gewijzigd, zodat de voorgenomen plannen en herinrichting van het terrein mogelijk gemaakt worden. De plannen voorzien in de mogelijkheid om het slagerijbedrijf vlees verwerkt, verpakt, opgeslagen en gedistribueerd kan worden daarnaast in de realisatie van een demonstratieruimte van 250 m2 ter plaatse van Houtweg 41.

Tevens wordt aan de noordzijde van de bestaande bebouwing een nieuwe bedrijfswoning gebouwd.

In het kader van de ontwikkelingen wordt er bebouwing gesloopt en gerealiseerd op het perceel. mogelijk worden gemaakt. Dit bestemmingsplan is mede gebaseerd op het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' en opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied.

 

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

5.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

 

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

• Artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• Artikel 2 Wijze van meten: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn maximale bebouwingsoppervlakten aangegeven. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingen zijn op de verbeelding aangegeven.

Het betreft de bestemmingen Bedrijf (artikel 3) en Waarde - Archeologie 4 (artikel 4).

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.).
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.).
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.
• Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Artikel 5 Anti-dubbeltelregel: Grond de één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, mag niet een tweede maal meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.
• Artikel 6 Algemene bouwregels: in de algemene bouwregels zijn bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakken en bouwregels beschreven die zonder afwijkingsprocedure toegestaan zijn. In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel afwijkingsprocedures nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een omgevingsvergunning te krijgen. Daarom zijn ze in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt 'bij wijze van recht'. Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen.
• Artikel 7 Algemene gebruiksregels: in de algemene gebruiksregels is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
• Artikel 8 Algemene aanduidingsregels: In de algemene aanduidingsregels is voor de molen een molenbiotoop in het bestemmingsplan opgenomen. De betreft een zone waarbinnen de windvang van de molen gegarandeerd moet worden. Hiertoe is de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. Voor het bouwen van hogere gebouwen gelden in deze zone nadere regels om de windvang van de molen te garanderen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen.

In artikel 9 Overgangsrecht is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. De inhoud van deze regels is overgenomen uit de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Artikel 10 Slotregels geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer en de datum van vaststelling door de gemeenteraad.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van een anterieure overeenkomst. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald.

Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp bestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. In deze periode had een ieder de gelegenheid een zienswijze op het plan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen op het bestemmingsplan ontvangen.

Naar aanleiding van ambtshalve wijzigingen is een aanpassing gemaakt in het plan. De aanpassing is beschreven in de Nota van aanpassingen in Bijlage 11.

Het plan is tevens voorgelegd aan de omwonenden. De eerste versie van het plan is reeds besproken met de omwonenden. Het aangepaste plan is ook aan de omwonenden voorgelegd. Het participatielogboek is opgenomen in Bijlage 10.