Houtweg 41 Oene

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan Houtweg 41 Oene met identificatienummer NL.IMRO.0232.BG107Houtweg41-VBP1 van de gemeente Epe;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aan-huis-verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep en/of ambachtelijk beroep, dat in of bij een woning, bedrijfswoning of plattelandswoning wordt uitgeoefend, waarbij de woning, bedrijfswoning of plattelandswoning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 agrarisch bedrijf:

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren, niet zijnde een glastuinbouwbedrijf, een champignonkwekerij en een bosbouwbedrijf;

1.7 archeologische monumentenzorg:

zorg die zich richt op het optimaal beheer van de bodem als unieke bron van informatie over de geschiedenis van Nederland;

1.8 archeologisch onderzoek:

in een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid en menselijk handelen in het verleden;

1.9 archeologische waarde:

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar;

1.10 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.11 bed and breakfast:

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

1.12 bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (het gezin of een daarmee gelijk te stellen samenlevingsvorm van) één persoon, wiens huisvesting daar, met het oog op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is;

1.13 bestaand:

• met betrekking tot bebouwing: legale bebouwing die op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
• met betrekking tot gebruik: het legale gebruik van grond en bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel toegestaan krachtens een omgevingsvergunning;

1.14 bestaande situatie

• a. de activiteit die is toegestaan op grond van een ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan verleende vergunning als bedoeld in artikel 2.7 lid 2 van de Wet natuurbescherming, een omgevingsvergunning waarbij de toestemming op grond van artikel 7 lid 5 van de Wet natuurbescherming is aangehaakt, of een melding op grond van artikel 2.7 van de Regeling natuurbescherming of de rechtsopvolger daarvan, of
• b. indien een vergunning of melding als bedoeld onder a ontbreekt: een aan het bedrijf ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan reeds verleende omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu, dan wel een melding op grond van het activiteitenbesluit;

1.15 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.16 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.17 bijgebouw:

al dan niet aangebouwd gebouw of een gedeelte van een gebouw dat ten dienste van het wonen wordt gebruikt en waarin niet wordt gewoond;

1.18 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.19 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal welke, hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.20 bouwwerk voor recreatief verblijf:

een bouwwerk dat uitsluitend bedoeld is om door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, te gebruiken voor toeristisch of recreatief gebruik; niet zijnde recreatiewoningen en kampeermiddelen.

1.21 cultuurhistorische waarde:

de aan een gebied en/of bouwwerk toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat gebied of dat bouwwerk;

1.22 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of (af-)leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.23 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.24 geluidzoneringsplichtige inrichting:

inrichtingen zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 3 jo Bijlage 1 onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht;

1.25 landschappelijke waarde:

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

1.26 natuurlijke waarden:

aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomend in dat gebied;

1.27 opgraving:

archeologische maatregel waarbij een aangetroffen en gewaardeerde vindplaats ex situ wordt behouden;

1.28 peil:

• a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
• b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het oorspronkelijke aansluitende terrein;

1.29 risicovolle inrichting:

een inrichting waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten als bedoeld in genoemd Besluit en/of een inrichting waarbinnen een risicobron aanwezig is met een contour voor het plaatsgebonden risico 10-6 per jaar berekend conform de uitgangspunten zoals vastgelegd in de Regeling externe veiligheid inrichtingen, niet zijnde propaantanks met een inhoud kleiner dan 13 m3;

1.30 seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.31 vleesverwerkingsbedrijf

bedrijf waar, na de slacht, het karkas wordt verwerkt tot een keur aan vers vlees producten, worst, vleeswaar en vleesconserven;

1.32 voorgevel:

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

1.33 voorgevelrooilijn:

de lijn waarop de voorgevel van de woning is geplaatst;

1.34 woning:

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van een huishouden, en waarbij alle woonruimtes aan elkaar grenzen.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 breedte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidingsmuren;

2.2 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, tenzij anders is aangegeven in de regels;

2.4 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.5 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. een bedrijf in de vorm van een vleesverwerkingsbedrijf uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – vleesverwerking';
• b. opslagvoorzieningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'opslag';
• c. een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', met dien verstande dat het aantal bedrijfswoningen per bestemmingsvlak niet meer mag bedragen dan 1;
• d. winkel-/ demonstratieruimte tot maximaal 250 m2;
• e. duurzame energieopwekking door middel van zonnepanelen op het dakvlak van gebouwen;

met daarbij behorende:

• f. terreinen en erven;
• g. (toegangs)wegen en paden;
• h. parkeervoorzieningen.

3.2 Bouwregels

Op de voor Bedrijf bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat voor:

• a. het bouwen van gebouwen geldt dat:
  • 1. gebouwen mogen enkel binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  • 2. gebouwen ten behoeve van vleesverwerking uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – vleesverwerking';
  • 3. opslagfaciliteiten uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'opslag';
  • 4. de gezamenlijke oppervlakte, met uitzondering van de oppervlakte van de bedrijfswoning en de bij de bedrijfswoning behorende bijgebouw(en), niet meer bedraagt dan op de verbeelding aangeduid;
  • 5. de bouwhoogte niet meer dan 7 m mag bedragen;
  • 6. de dakhelling niet minder dan 18° mag bedragen;
• b. voor het bouwen van bedrijfswoningen geldt dat:
  • 1. gebouwen mogen enkel binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  • 2. de inhoud niet meer dan 850 m3 mag bedragen, dan wel de bestaande inhoud zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
  • 3. de goothoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
  • 4. de bouwhoogte niet meer dan 7 m mag bedragen;
  • 5. de dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60° mag bedragen;
• c. voor het bouwen van bijgebouwen bij bedrijfswoningen geldt dat:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen niet meer dan 75 m2 mag bedragen, dan wel de bestaande oppervlakte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
  • 2. de goot- en bouwhoogte niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 5 m mogen bedragen;
  • 3. de afstand van bijgebouwen tot de voorgevelrooilijn van de woning en het verlengde daarvan niet minder dan 4 m mag bedragen en de afstand tot de woning niet meer dan 30 m mag bedragen.
• d. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt dat:
  • 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen niet meer dan 2,5 m mag bedragen;
  • 2. de bouwhoogte en de oppervlakte van overkappingen behorende bij de bedrijfswoning niet meer dan respectievelijk 3 m en 20 m2 mag bedragen;
  • 3. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 10 m mag bedragen.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de milieusituatie;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• e. de sociale veiligheid;
• f. de externe veiligheid;
• g. de brandveiligheid.

3.4 Specifieke gebruiksregels

• a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor:
  • 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
  • 2. risicovolle inrichtingen;
  • 3. detailhandel;
• b. Een aan huis verbonden beroep is toegestaan, met dien verstande dat:
  • 1. ten hoogste 40% van de gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfswoning met de daarbij behorende bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat deze gezamenlijke oppervlakte nimmer meer bedraagt dan 50 m2;
  • 2. de uitstraling als bedrijfswoning in tact blijft;
  • 3. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
  • 4. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale ontwikkeling van het verkeer;
  • 5. parkeren op eigen terrein plaatsvindt;
  • 6. geen detailhandel is toegestaan.

3.5 Wijzigingsbevoegdheid

3.5.1 Vestigen van andere bedrijven

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen ten behoeve van de vestiging van andere bedrijven met dien verstande dat:

• a. het bedrijf in vergelijking met het toegestane bedrijf naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen is en dat bij voorkeur ten opzichte van de voorafgaande bedrijfsactiviteit een vermindering van de milieubelasting optreedt en met dien verstande dat deze milieubelasting ten hoogste gelijk mag zijn aan de milieubelasting van de voorgaande bedrijfsactiviteit;
• b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het (leef-)milieu en het landschap door hinder en/of gevaar;
• c. een evenredige belangenafweging plaats vindt waarbij betrokken worden:
  • 1. de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid en de landschappelijke inpasbaarheid;
  • 2. de mate waarin de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van de aangrenzende gronden en/of nabijgelegen agrarische bedrijven alsmede de waarden en functies van de gronden welke het plan beoogt te beschermen door de gebruiksverandering worden geschaad;
• d. de landschappelijke inpassing is gewaarborgd;
• e. voor wat betreft de maatvoering het bepaalde in lid 3.2 van overeenkomstige toepassing is.

3.5.2 Uitbreiding toegestane oppervlakte van de gebouwen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van de toegestane oppervlakte van de gebouwen met 20% bij een oppervlakte kleiner dan 500 m2 dan wel met 10% bij een oppervlakte van 500 m2 of meer, tot een maximale oppervlakte van 750 m2, mits:

• a. door middel van een inpassingsplan worden aangetoond:
  • 1. een goede beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing;
  • 2. de verbetering van landschappelijke en natuurlijke waarden en/of verbetering van de openbare toegankelijkheid van het buitengebied en/of het herstel van cultuurhistorische elementen en/of het creëren van ruimte voor waterberging;
• b. een evenredige belangenafweging plaats vindt waarbij betrokken worden:
  • 1. de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid en de landschappelijke inpasbaarheid;
  • 2. de mate waarin de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van de aangrenzende gronden en/of nabijgelegen agrarische bedrijven alsmede de waarden en functies van de gronden welke het plan beoogt te beschermen door de gebruiksverandering worden geschaad;
• c. voor wat betreft de overige maatvoering het bepaalde in lid 3.2 van overeenkomstige toepassing is.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene bouwregels

5.1 Ondergronds bouwen

Binnen het plangebied mag onder gebouwen ondergronds worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven in de regels, onder de volgende voorwaarde:

• a. de diepte van de ondergrondse bebouwing mag niet meer bedragen dan 3,5 m onder peil.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

6.1 Bed and breakfast

Bed and breakfast is toegestaan binnen (bedrijfs)woningen, mits:

• a. bed and breakfast ondergeschikt is aan de woonfunctie;
• b. het aantal slaapplaatsen niet meer bedraagt dan 4.

6.2 Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met het plan wordt in ieder geval verstaan:

• a. het gebruik of laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
• b. het gebruiken of het laten gebruiken van een gedeelte van een (bedrijfs)woning dan wel aan- en bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

7.1 vrijwaringszone - molenbiotoop

• a. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' zijn de gronden mede bestemd voor het beschermen van de functie van de in dit gebied voorkomende molen als werktuig en van zijn waarde als landschapsbepalend element.
• b. Op de in lid 7.1 sub a bedoelde gronden mag binnen een straal van 100 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, geen bebouwing worden opgericht hoger dan 3,30 m, tenzij een grotere bouwhoogte aanwezig is, in welk geval de bouwhoogte, zoals die bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, gehandhaafd mag worden.
• c. Op de in lid 7.1 sub a bedoelde gronden mogen binnen een straal van 100 tot 452 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, geen bebouwing worden opgericht hoger dan 4,30 m, waarbij geldt dat deze hoogtemaat mag worden vermeerderd met 1/74 m voor elke meter dat de bouwwerken en/of beplantingen buiten de 100 m worden aangebracht; tenzij een grotere bouwhoogte aanwezig is, in welk geval de bouwhoogte, zoals die bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan, gehandhaafd mag worden.
• d. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaald in lid 7.1 sub b en c ten behoeve van het bouwen van hogere bouwwerken, indien door die bouwwerken de belangen van de betreffende molen als werktuig niet in onevenredige mate worden geschaad.
• e. Het is verboden op of in de gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken en/of werkzaamheden, geen normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden zijnde, uit te voeren:
  • 1. binnen een straal van 100 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen mogen geen bomen, heesters en andere opgaande beplantingen hoger dan 3,30 m worden geplant;
  • 2. binnen een straal van 100 tot 452 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, mogen geen bomen, heesters en andere opgaande beplantingen hoger dan 4,30 m worden geplant, waarbij geldt dat deze hoogtemaat mag worden vermeerderd met 1/74 m voor elke meter dat de beplantingen buiten de 100 m worden aangebracht;
• f. De in lid 7.1 sub e bedoelde vergunning kan slechts worden verleend, indien door die werken de belangen van de betreffende molen als werktuig niet in onevenredige mate worden geschaad.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

8.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van bepaalde in lid 8.1 onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde in lid 8.1 onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

8.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 8.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.2 onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde in lid 8.2 onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 9 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Houtweg 41 Oene'.