Halve Maanweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De stichting Woonservice IJsselland heeft het voornemen om op haar voormalige kantoorlocatie aan de Halve Maanweg een appartementencomplex te realiseren, met daarin 24 sociale huurappartementen. De ontwikkeling van dit bouwplan past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Halve Maanweg en de F.D. Rooseveltsingel. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.nl)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de rand van de binnenstad van Doesburg, op de hoek van de F.D. Rooseveltsingel en de Halve Maanweg. Deze locatie maakt deel uit van de vroegere vestinggordel aan de zuidzijde van de stad, en is gelegen op een van de voormalige bastions van de verdedigingswerken. Dit gebied is relatief open en groen in vergelijking met de nabijgelegen historische binnenstad. De F.D. Rooseveltsingel is onderdeel van de singels rond het centrum. De Halve Maanweg is de verbindingsweg met de nabijgelegen wijk De Ooi. Het terrein ligt iets lager dan de aanliggende wegen.

Op de locatie stond voorheen het kantoorgebouw van Woonservice IJsselland. Dit gebouw is inmiddels gesloopt. De parkeerplaats van het voormalige kantoorgebouw is blijven liggen en wordt nu gebruikt als openbare parkeerplaats voor bezoekers van het centrum van Doesburg. Grenzend aan het plangebied staan de brandweerkazerne en het politiebureau, met daarachter nog een particuliere loods. De bijgevoegde afbeelding geeft de huidige situatie van het plangebied weer.

Huidige situatie plangebied (bron: PDOK viewer)

2.2 Toekomstige situatie

In het plangebied wordt een appartementencomplex gerealiseerd met 24 appartementen, bestemd voor sociale huur. Het ontwerp gaat uit van een gebouw met twee vleugels, parallel aan de F.D. Rooseveltsingel en de Halve Maanweg. De vleugels hebben vier bouwlagen, waarbij de onderste laag wordt gebruikt voor het parkeren. De hoek van het gebouw wordt als een bijzonder accent vormgegeven en krijgt een extra bouwlaag.

In het ontwerp heeft het pand heeft een moderne en transparante uitstraling, als tegenhanger van het meer klassieke complex op het Mauritsveld aan de overzijde van de straat. De daken worden georiënteerd op de zon en voorzien van zonnepanelen.

Aan de achterzijde, tussen de nieuwe woningen en de politie-/brandweerkazerne wordt een openbare parkeerplaats ingericht, die een functie krijgt voor bezoekers van de binnenstad. De parkeerkelder onder het gebouw is bedoeld voor de bewoners van de appartementen en andere belangstellenden.

De groenstrook en de bomen langs de F.D. Rooseveltsingel blijven met het plan in stand, evenals de hier gelegen vleermuiskelder door het gebouw op gepaste afstand te houden.

Onderstaande afbeelding geeft de impressie van de toekomstige situatie.

Impressie toekomstige bebouwing (ontwerp: Architektengroep Gelderland)

2.3 Duurzame stedenbouw

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Kansen

Bij de herinrichting en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

In de Routekaart Energieneutraal Doesburg heeft de gemeente haar ambities uitgesproken. Doesburg wil in 2050 energieneutraal zijn. De routekaart is een langetermijnvisie tot 2050, met een uitvoeringsagenda tot en met 2022, en gaat in op de volgende thema's:

• energiebesparing
• gebruik van duurzame energiebronnen
• mobiliteit
• transformatie van gemeentelijk vastgoed naar energieneutraal.

Planspecifiek

Met de initiatiefnemer is reeds in 2018 een overeenkomst gesloten over het realiseren van een gebouw met een zo zuinig mogelijk energiegebruik. Hierin is onder meer vastgelegd dat de EPC kleiner of gelijk aan 0,2 dient te zijn, het gebouw gasloos wordt gebouwd en volgens het NOM-ready principe (nul-op-de-meter).

Het hemelwater dat in het plangebied terecht komt, wordt afgekoppeld en gescheiden afgevoerd naar de Looiersgracht. Voor de aanplant van groen wordt gekozen voor inheemse boom- en plantensoorten. Op deze onderwerpen wordt nader ingegaan in hoofdstuk 4. In onderstaande afbeelding zijn de voorgenomen duurzaamheidsmaatregelen voor het plan in beeld gebracht:

Voorgenomen duurzaamheidsmaatregelen in het plan

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Planspecifiek

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.

3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking

Met voorliggend plan worden 24 nieuwe woningen gerealiseerd. Daarmee is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hieronder wordt het plan getoetst aan zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningbouwbehoefte en de regionale afspraken die daarover zijn gemaakt. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een aantal recente woningmarktonderzoeken en –afspraken en van de Woonvisie van de gemeente Doesburg.

Kwantitatieve woningbouwbehoefte

Regionale woningmarktanalyse Regio Arnhem – Nijmegen (de woondeal)

De regio heeft te maken met een autonome groeiopgave, een bestaand woningtekort en kent een hoge binnenkomende migratie vanuit binnen- en buitenland door haar positie als aantrekkelijke regio met hoogwaardige kennisinstellingen. Met name de factor migratie is op de langere termijn onzeker en is afhankelijk van ontwikkelingen in de economische conjunctuur en de bereikbaarheid van de regio. Naast de migratie bestaat de huishoudensgroei voor het grootste deel uit kleine (één- en tweepersoons) huishoudens door vergrijzing en vergroening (jongeren en studenten).

De bouwopgave bestaat enerzijds uit het terugbrengen van het woningtekort en daarnaast uit het bouwen voor de toename in de woningbehoefte als gevolg van de verwachte huishoudensgroei.

De woningbehoefte in de regio Arnhem-Nijmegen is – op basis van de meest recente onderzoeken en het streven het totale woningtekort terug te dringen tot 2% per 2030 - als volgt vastgesteld:

Het Rijk, de provincie Gelderland, de gemeenten Arnhem en Nijmegen en de overige regiogemeenten hebben in maart 2020 afspraken gemaakt om samen snel meer woningen te bouwen. Dit is vastgelegd in de Woondeal regio Arnhem – Nijmegen. De Woondeal moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden bijgebouwd. Tot 2025 moeten er 20.000 woningen worden gerealiseerd, dat zijn er 5.000 meer dan eerder gepland. 50% van de woningen moet in het betaalbare segment vallen.

Het groeiperspectief en de kwantitatieve en kwalitatieve opgave verschilt echter binnen de regio (naar gemeenten en zeker naar kernen). Naar verwachting zal het grootste deel van de woningbouwopgave door de steden Arnhem en Nijmegen worden opgevangen, maar er is ook naar de mogelijkheden van de overige gemeenten gekeken. De gemaakte afspraken over de groei en bouwopgave doen daarmee recht aan de differentiatie in de regio. Binnenstedelijke/binnendorpse verdichting en transformatie geeft het beste invulling aan de ambities met betrekking tot het groene profiel en de circulaire regio. Tegelijkertijd is ook gekeken naar een (beperkt) aantal uitbreidingslocaties.

Woningbouw in de Liemerse gemeenten

Voor de Liemers totaal gaat het in de periode 2020 tot en met 2025 om circa 2.500 woningen en in de periode erna tot en met 2030 om nog eens 1.500 woningen. De daarop volgende tien jaar zou –volgens de huidige inzichten een jaarproductie van 50 volstaan. De woningvraag in de Liemers concentreert zich met name in de kernen langs de A12. Hoe dichter bij Arnhem hoe groter namelijk de extra woningvraag uit Arnhem op de Liemers zal zijn. Er komen grote woningbouwlocaties in de kernen langs de A12 en langs de spoorlijn Westervoort- Duiven-Zevenaar-Didam. Ook in 's-Heerenberg zal –naar verwachting – fors worden bijgebouwd.

Voor de Liemers in z'n geheel zal ten opzichte van 2017 het accent sterk komen te liggen op het wegwerken van de oplopende woningtekorten voor de middeninkomensgroepen. Er wordt een beperkte uitbreidingsbehoefte voorzien in de sociale huur.

In Doesburg met van oudsher veel sociale huurwoningen zal het accent de komende jaren eveneens veel minder komen te liggen op sociale huur. Voor dit moment zijn alleen sociale huurappartementen gepland op locatie Halve Maanweg. Alle overige toevoegingen worden gerealiseerd in de koopsector en –waar mogelijk- een deel ervan in de duurdere huur.

Liemerse Woonagenda: de koers voor 2020-2025

Met de Liemerse Woonagenda: de koers voor 2020-2025 kunnen met initiatiefnemers weer actuele afspraken over woningbouw worden gemaakt. Het betreft hier een actualisering van de Woonagenda 2017-2027 waar nog sprake was van een limitatief aantal toe te voegen woningen per gemeente. De woningbouwafspraken uit de vorige agenda waren gebaseerd op een eerdere veronderstelde afnemende vraag naar woningen. Er zou in sommige gemeenten zelfs sprake zijn van krimp. De prognoses uit 2019 laten voor de Liemers in z'n geheel tot tenminste 2040 een huishoudensgroei zien.

In Doesburg, gelegen aan de buitengrens van de stadsregio, is de vraag naar woningen een stuk minder dan in de andere Liemerse gemeenten, maar voldoende om potentiële woningbouwlocaties tot ontwikkeling te brengen. We hebben het hier dan met name over inbreidings- en transformatielocaties, zoals benoemd in de woonvisie. Voor de komende jaren is er potentieel ruimte om circa 220 woningen toe te voegen, waaronder eerder genoemde 24 op locatie Halve Maanweg.

Conclusie kwantitatieve woningbehoefte

Uit het meest recente woningmarktonderzoek blijkt dat er in de subregio Liemers een behoefte is aan 4.000 nieuwe woningen in de periode tot 2030. Daarvan kunnen 220 woningen op potentiële ontwikkelingslocaties in Doesburg gerealiseerd worden. De ontwikkeling van het project Halve Maanweg past in de kwantitatieve woningbehoefte.

Kwalitatieve woningbouwbehoefte

Naast de vraag of het plan past in de kwantitatieve behoefte, is het ook van belang dat gebouwd wordt voor de juiste doelgroep, het type en de prijsklasse waar behoefte aan is. Omdat het project Halve Maanweg voorziet in 24 appartementen die worden ontwikkeld door Woonservice IJsselland, wordt hieronder vooral op de behoefte aan sociale huurwoningen ingegaan.

Woonvisie Doesburg 2017-2022

In de Woonvisie Doesburg 2017-2022 zijn de prioriteiten voor het lokale woonbeleid vastgelegd. De bevolking van Doesburg vergrijst en ontgroent (meer ouderen en minder jongeren). Hierdoor verandert de huishoudenssamenstelling; er komen meer één- en tweepersoonshuishoudens. Met nieuwbouw en vervangende nieuwbouw wordt hierop ingespeeld. De toe te voegen sociale huurwoningen worden grotendeels als levensloopbestendige woningen gebouwd. Dan gaat het niet alleen over de te bouwen appartementen aan de Halve Maanweg, maar ook over grondgebonden woningen met tenminste één slaapkamer op de begane grond. Voorbeeld is de vervanging van de grondgebonden eengezinswoningen in De Ooi, bekend staand als project PeGe-woningen, door zogenaamde levensloopbestendige woningen.

Met de toevoeging van sociale huurappartementen aan de Halve Maanweg wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte, zoals recent onderzocht in het WoON 2018, en voor Doesburg weergegeven in onderstaand staafdiagram:

Over het gesignaleerde overschot aan sociaal huur grondgebonden – weliswaar vallend buiten dit kader – wordt opgemerkt dat deze louter is gebaseerd op de autonome huishoudensontwikkeling binnen de gemeente. Het houdt geen rekening met de vraag naar sociale huurwoningen uit de regio. Wel is dit theoretische overschot voor de gemeente een belangrijk signaal om bij vervangende nieuwbouw een fors deel van deze grondgebonden huurwoningen te vervangen door levensloopbestendige woningen, zoals eerder genoemde PeGe-woningen. Per saldo zal het areaal sociale huurwoningen de komende jaren daardoor niet of nauwelijks toenemen. Ergo: gelet op de bouwopgave zou het aandeel sociale huur relatief afnemen ten faveure van met name koopwoningen.

Conclusie kwalitatieve woningvraag

De lokale vraag naar sociale huurwoningen is beperkt. Voor sociale huurwoningen grondgebonden is deze er zelfs helemaal niet, maar wel is er een duidelijke vraag naar levensloopbestendige woningen in de sociale huursector. Daarnaast is er een aanhoudende vraag naar sociale huurwoningen in de regio met oplopende wachttijden. Van bouwen voor de leegstand is geen sprake, zeker nu er een regionaal toewijzingsbeleid geldt voor sociale huurwoningen conform vastgestelde huisvestingsverordening.

Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking

Het plan Halve Maanweg voorziet in de behoefte, welke regionaal is afgestemd. De gemeente Doesburg heeft potentiële ontwikkelingslocaties voor de bouw van circa 220 woningen tot 2030. Daarmee levert Doesburg conform de recent gesloten woondeal haar bijdrage in het oplopende woningtekort.

Locatie Halve Maanweg betreft een herontwikkelingslocatie in het stedelijk gebied en is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma.

De ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee succesvol doorlopen.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 19 december 2018 geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Artikel 2.2 van de omgevingsverordening stelt dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk kan maken indien deze passen in een vastgestelde regionale woonagenda. Zoals hiervoor is beschreven in paragraaf 3.1 passen de nieuwe woningen binnen de 'Liemerse Woonagenda'.

Verder stellen de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening geen specifieke eisen aan voorliggende locatie. Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Regionale woonagenda en gemeentelijke Woonvisie

De samenwerkende gemeenten Doesburg, Duiven, Montferland, Rijnwaarden, Westervoort en Zevenaar hebben op 3 oktober 2017 de 'Liemerse Woonagenda 2017-2027' vastgesteld.

In de Woonagenda voor de Liemers zijn de gemeenschappelijke behoefte en doelstellingen met betrekking tot het kwalitatieve en kwantitatieve woningaanbod geformuleerd. De doelstellingen worden concreter gemaakt in zeven uitgangspunten, te weten:
1. Meer en meer nadruk op transformatie;
2. Prioriteit bij inbreiding en afbouwen van de capaciteit op uitleglocaties;
3. Inzetten op verduurzaming en vernieuwing van de woningvoorraad;
4. Inzetten op flexibiliteit en kleinschalige invullingen;
5. Maatwerk per kern bij het aanvullend woningaanbod;
6. Inspelen op veranderingen met flexibel en tijdelijk woningaanbod;
7. Ruimte bieden aan goede woningbouwplannen.

De regionale woonagenda is geactualiseerd in de 'Liemerse woonagenda: de koers voor 2020-2025'. Bovengenoemde uitgangspunten zijn nog steeds relevant, maar op een aantal punten vindt een accentverschuiving plaats. Er moet sterker worden ingezet op bouwen naar behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief). De vraag naar woningen blijkt veel groter dan eerder was voorzien. Er wordt daarom afgestapt van harde afspraken over gelimiteerde woningbouwaantallen en ingezet op een versnelling van de woningbouwplannen.

3.3.2 Structuurvisie Doesburg 2030

In de Structuurvisie "Doesburg 2030' zet Doesburg de koers uit voor de toekomst. De hoofdstructuur van Doesburg ligt vast, maar nieuwe initiatieven borrelen op en op diverse plekken zijn ontwikkelingen gaande.

In de structuurvisie is de locatie aan de Halve Maanweg opgenomen als een toekomstige ontwikkellocatie.

Samen met het Mauritsveld geeft dit gebied gezicht aan de entree naar de binnenstad. Bij de nieuwe invulling kan verbinding worden gemaakt met historische en bestaande structuren. Groen, water en bebouwing zijn daar onderdeel van. Geopperd wordt een eigentijds woongebouw dat de bijzondere plek markeert, maar de omgeving niet overschaduwt. Evenzo geldt dat voor het parkeren dat in ieder geval aanwezig is voor de woningen en zo mogelijk, mits inpasbaar met groen en water, ook voor het centrum.

Planspecifiek

Bij het ontwerp van het nieuwe wooncomplex is nadrukkelijk rekening gehouden met bovenstaande koers. Het pand wordt opgetrokken in een moderne en transparante stijl, met daaromheen ruimte voor groen. Door het parkeren voor de bewoners onder het gebouw te situeren is er aan de achterzijde ruimte om extra parkeergelegenheid te realiseren voor bezoekers aan het centrum. Het plan sluit aan bij de koers in de structuurvisie.

3.3.3 Nota ruimtelijke kwaliteit Doesburg 2017

De Nota ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Doesburg vormt de basis voor het kwaliteitsbeleid van de gemeente voor de publieke ruimte. Binnen deze Nota wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende deelgebieden in de kern. Het plangebied valt in het deelgebied "Binnenstad". De algemene ambities voor dit gebied zijn:

• Het behouden en versterken van het historisch gegroeide stadsbeeld. Vanwege de hoge culturele en cultuurhistorische waarden wordt voor de hele oude binnenstad en de vestingwerken gestreefd naar een hoog kwaliteitsniveau voor de bebouwing en voor de inrichting van de openbare ruimte.
• De overgang tussen de binnenstad en de vestigingsgordel beter beleefbaar te maken. Deze hebben beide een ander karakter, maar deze dreigen in elkaar over te lopen. Het uitgangspunt is om bij alle nieuwe ontwikkelingen deze overgang duidelijk zichtbaar te maken door o.a. het groene, openbare karakter van de vestinggordel te versterken.

Planspecifiek

Het plan ligt in de vestinggordel. De ambitie uit de Nota ruimtelijke kwaliteit is om het historische, parkachtige karakter van het gebied te versterken. De beperkte bebouwing die hier wordt toegelaten dient te bestaan uit solitaire bebouwing van een hoge architectonische kwaliteit.

Voorliggend plan is met deze ambities ontworpen. Het wooncomplex is ontworpen als een vrijstaand, modern en transparant gebouw omringd door openbaar groen. De groene ruimte langs de F.D. Rooseveltsingel blijft in stand en geeft een parkachtig karakter aan het gebied. Hiermee wordt ook de overgang tussen het dicht bebouwde deel van de historische binnenstad en de groene open vestigingsgordel benadrukt. Het initiatief sluit aan op de ambities uit de Nota ruimtelijke kwaliteit.

3.3.4 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad Doesburg'. In dit bestemmingsplan komen in het plangebied meerdere bestemmingen voor. Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming 'Kantoor', met een bouwvlak is aangegeven waar bebouwing is toegestaan. Andere voorkomende bestemmingen zijn 'Groen' en 'Verkeer'. Hieronder is een uitsnede van het bestemmingsplan opgenomen.

Uitsnede bestemmingsplan 'Binnenstad Doesburg', plangebied in rood

Het initiatief is niet uitvoerbaar binnen het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel gewenst is en past binnen de woningbouwopgave van de gemeente Doesburg, wordt het bestemmingsplan herzien.

Daarnaast geldt ook het bestemmingsplan 'Archeologie Doesburg 2009'. Hierin is het verreweg het grootste deel van het plangebied aangegeven als ''specifieke vorm van waarde - bekende archeologische waarden binnenstad hoog'', wat inhoudt dat het verboden is om zonder vergunning van Burgermeester en Wethouders bodemingrepen uit te voeren groter dan 25 m² en dieper dan 0,3m.

Ook gelden het 'Parapluplan Parkeren' (vastgesteld d.d. 28-06-2018), waarin de regel is gesteld dat bij bouwplannen of wijziging van gebruik voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid, en de 'Beleidsregels planologische afwijkingsmogelijkheden o.g.v. artikel 4 van bijlage II Bor' .

 

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit en grondwaterkwaliteit in overeenstemming zijn met het beoogd gebruik, is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn een asbestverontreiniging en een sterke PAK-verontreiniging aangetroffen in bepaalde delen van het plangebied. Uit nader onderzoek blijkt dat de gevonden asbestconcentraties ruim onder de interventiewaarden voor asbest liggen. Er is in het plangebied geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest.

De PAK-verontreinigingen strekken zich over een groot deel van het plangebied uit. Er is hier sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, die hoogstwaarschijnlijk al is ontstaan vóór 1987. Er is geen sprake van onaanvaardbare humane, ecologische of verspreidingsrisico's in de huidige of toekomstige situatie. Er is een plan opgesteld om de locatie te saneren. Hiervoor is een BUS-melding gedaan. De BUS-melding en de uitgevoerde bodem- en asbestonderzoeken (verkennend en nader onderzoek) zijn opgenomen in bijlage 1.

Inmiddels is een bodemsanering volgens de ingediende BUS-melding uitgevoerd. De Omgevingsdienst Regio Arnhem heeft met het evaluatieverslag ingestemd (zie bijlage 2). De verontreiniging met PAK is door middel van ontgraving gesaneerd tot onder de terugsaneerwaarde behorende bij de functie Wonen.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2). Voor PM10 en NOx bedraagt de grenswaarde 40 µg/m3, voor PM2,5 bedraagt deze 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het meest nabij gelegen rekenpunt 15568361 (aan de N317 ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2017 (µg/m3)	18,2 µg/m3	17,4 µg/m3	10,8 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

In het plan worden 24 appartementen gerealiseerd. Voor woningen geldt in beginsel dat projecten met minder dan 1.500 woningen niet meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm, en daarmee niet in betekende mate bijdragen aan de verslechtering van luchtkwaliteit. Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3% ofwel 1.500 woningen). Geconcludeerd wordt dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidsgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Nota Geluidsbeleid gemeente Doesburg

De gemeente Doesburg heeft in de Nota Geluidsbeleid gemeentelijk geluidbeleid geformuleerd. Dit beleid geeft de mogelijkheid om een per gebied passende geluidkwaliteit te realiseren. Daarvoor zijn zeven gebiedstypen benoemd met verschillende ambities. Als niet aan de ambitiewaarde kan worden voldaan, kunnen mits goed gemotiveerd hogere maximale geluidsniveaus worden vergund (bovengrens).

Het plangebied ligt binnen het gebiedstype 'Woongebieden in Doesburg'. Voor wegverkeerslawaai geldt een ambitie en een bovengrens van respectievelijk 43 en 53 dB voor nieuwbouw. Voor industrielawaai bedragen deze respectievelijk 40 en 50 dB(A).

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van industrielawaai en wegverkeerslawaai.

Industrieverkeerslawaai

De brandweerkazerne aan de oostzijde van het plangebied is een mogelijke bron van geluidshinder voor de nieuwe woningen. Om de geluidsbelasting op de woningen als gevolg van de brandweerkazerne te bepalen is een nader onderzoek industrielawaai uitgevoerd (zie bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat het langetijdgemiddeld beoordelingsniveau de richtwaarde in alle etmaalperioden overschrijdt als gevolg van ingeschakelde sirenes op het eigen terrein. Het voeren van waarschuwingssignalen dient echter een algemeen belang, en deze worden daarom voor het bepalen van het woon- en leefklimaat buiten beschouwing gelaten. Gemiddeld wordt minder dan eens per week uitgerukt met de hoogste prioriteit. Als de sirene niet direct bij vertrek wordt ingeschakeld, maar bij het bereiken van de openbare weg, heeft dat een positief effect op het woon- en leefklimaat aan de zijde van de kazerne.

Naast de sirenes veroorzaken dichtslaande autoportieren bij de kazerne in de nachtperiode een overschrijding van de richtwaarde. Dit zal slechts incidenteel voorkomen, namelijk alleen als de brandweer in de nachtperiode moet uitrukken. Daarnaast kunnen binnen het plan op kortere afstand van de woningen op de parkeerplaats ook autoportieren worden gesloten. Het parkeren als 'eigen voorziening' wordt niet getoetst en daarmee acceptabel geacht. Het sluiten van autoportieren als gevolg van het gebruik van de brandweerkazerne zal niet leiden tot een hoger geluidniveau en wordt daarom acceptabel geacht.

De aanwezigheid van het politiebureau op de locatie is niet belemmerend voor de realisatie van de woningen.

Als gevolg van de komst van de woningen kan de brandweerkazerne niet meer voldoen aan de standaardgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Door het treffen van maatregelen en dit vast te leggen in maatwerkvoorschriften kan er voor worden gezorgd dat de brandweerkazerne niet wordt beperkt in de bedrijfsvoering. De onderstaande onderdelen moeten geregeld worden in het maatwerkvoorschrift:

• 1. Sirenes van uitrukkende voertuigen mogen pas gevoerd worden op de openbare weg en niet op het eigen terrein van de brandweerkazerne.
• 2. Voor de oefeningen op het terrein van de brandweerkazerne moeten mogelijk hogere waarden worden toegelaten dan de standaard grenswaarden.
• 3. Voor de dichtslaande autoportieren in de nachtperiode moeten voor de maximale geluidniveaus hogere waarden worden toegestaan dan de standaard grenswaarden.

Het vaststellen van een maatwerkvoorschrift is een besluit waarvoor een aparte procedure gevolgd moet worden. De gemeente is hierover met de brandweer in gesprek. Op het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld dienen de maatwerkvoorschriften te zijn vastgelegd. Met deze maatwerkvoorschriften kan de brandweer zijn jaarlijkse oefeningen en trainingen op eigen terrein blijven uitvoeren. Daarnaast wordt in de regels van dit bestemmingsplan vastgelegd dat de kopse gevels van het wooncomplex alsmede de gevel op de eerste verdieping van de beoordelingspunten 4 en 5 uit het Onderzoek industrielawaai (bijlage 3) moeten worden uitgevoerd als een dove gevel.

Wegverkeerslawaai

Om de geluidsbelasting van de nabijgelegen wegen op de nieuwe woningen inzichtelijk te maken, is een Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het rapport is te vinden in bijlage 4.

Uit het onderzoek blijkt dat op de nieuw te bouwen appartementen overschrijdingen van de ambitiewaarde en de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting optreden. De bovengrens en de maximaal te ontheffen geluidsbelasting worden niet overschreden.

In het rapport heeft een afweging van geluidreducerende maatregelen plaatsgevonden. Zowel bron- als overdrachtsmaatregelen worden niet doelmatig geacht. De maatregelen stuiten op overwegende financiële of stedenbouwkundige bezwaren.

Voor het plan dient ten gevolge van de overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van de F.D. Rooseveltsingel en de Halve Maanweg een hogere waarde bij het college van B&W te worden aangevraagd. Hierbij kan in overweging worden genomen dat:

• het geluidsaspect vanaf het eerste ontwerp-stadium is betrokken;
• de afstand tussen de weg en de appartementen voor zover mogelijk reeds is vergroot;
• alle appartementen, met uitzondering van de hoekappartementen (11, 19 en 24), minimaal over 2 verblijfsruimtes aan de geluidsluwe zijde beschikken;
• het stedenbouwkundig ontwerp zodanig is vormgegeven dat zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat;
• een nader onderzoek naar de karakteristieke geluidwering van de gevels wordt uitgevoerd.

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de bouw is een onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk om te garanderen dat het binnenniveau niet hoger is dan 33 dB.

Dove gevels

In zowel het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai als ook het onderzoek industrielawaai is als uitgangspunt gehanteerd dat de kopse gevels van het appartementencomplex worden uitgevoerd als dove gevels. Om dit te waarborgen, is dit ook opgenomen in de regels van dit plan. Daarnaast dienen ook de gevels ter plaatse van de beoordelingspunten 4 en 5 op de de eerste verdieping, zoals opgenomen in het akoestisch onderzoek industrielawaai, als doof te worden uitgevoerd.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Op korte afstand van het plangebied liggen de brandweerkazerne en het politiebureau aan de Halve Maanweg 3. De kortste afstand tussen de kazerne en het toekomstige woongebouw bedraagt ca. 20 meter. Volgens de Staat van bedrijfsactiviteiten geldt voor een brandweerkazerne een richtafstand van 50 m voor geluid (milieucategorie 3.1). In paragraaf 4.1.3 is reeds ingegaan op de mogelijke geluidshinder als gevolg van de brandweerkazerne. Uit dit onderzoek blijkt er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Voor het politiebureau is geen richtafstand opgenomen. Verder liggen er geen bedrijven of functies in de omgeving die mogelijke hinder kunnen opleveren.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Screenshot risicokaart.nl, plangebied rood omcirkeld

De paarse en rode kleuren geven het risico op overstromingen aan. Het paarse gebied betreft het buitendijkse gebied. Het rode gebied is beschermd door waterkeringen maar is een risicogebied bij zeldzaam grote overstromingen. Het plangebied ligt niet in een overstromingsrisicogebied.

Het plangebied ligt evenmin binnen het invloedsgebied van basisnetroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, de weg en het water. Uit de risicokaart.nl is op te maken dat er geen externe veiligheidsrisico's zijn voor het plan.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking op het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Beleid waterschap Rijn en IJssel

Voor dit plan is het beleid van Waterschap Rijn en IJssel mede van belang. Waterschap Rijn en IJssel beschrijft in het Waterbeheerplan 2016-2021 het beleid voor alle taakgebieden van het waterschap. Het plan geeft aan welke doelen het waterschap nastreeft en met welke aanpak het waterschap deze doelen wil bereiken. Het waterschap heeft de "Handreiking Waterparagraaf voor bestemmingsplannen" (versie januari 2012) ontworpen waarmee kan worden bepaald voor welke plannen en in welke mate het waterschap betrokken dient te worden bij het opstellen van een waterparagraaf.

Bij plannen met een verhard oppervlak kleiner dan 500 m² in de nieuwe situatie hoeft geen berging gerealiseerd te worden. Bij plannen met een toename van het verhard oppervlak > 500 m² dient rekening gehouden te worden met een maatgevende bui van 40 mm per uur. Hiervoor kan de volgende berekening worden gehanteerd, waarin de factor 0,04 m een maatgevende bui van 40 mm per uur vertegenwoordigt:

Benodigde compensatie (in m3) = Toename verhard oppervlakte (in m2) * 0,04.

Voor stedelijke gebieden is het beleid van het waterschap erop gericht zoveel mogelijk schoon verhard oppervlak af te koppelen van de riolering. Dit kan door het hemelwater te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren naar oppervlaktewater. Het water afkomstig van bijvoorbeeld de daken van woningen kan op de kavel zelf infiltreren of via de openbare ruimte afgevoerd worden naar een infiltratie voorziening of open water.

Watertoetstabel

Aan de hand van de handleiding van het waterschap is het aspect water in het voorliggende plan meegenomen. In de volgende tabel wordt aangegeven welke waterhuishoudkundige aspecten voor het bestemmingsplan relevant zijn.

Thema	Toetsvraag	Relevant	Intensiteit*
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	1. Nee 2. Nee	2 2
Riolering en afvalwaterketen	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1 m³/ uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap?	1. Ja 2. Nee 3. Nee	2 1 1
Wateroverlast (oppervlaktewater)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2.500 m²? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m²? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	1. Nee 2. Ja 3. Nee 4. Nee	2 1 1 1
Oppervlaktewater -kwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	1. Ja	1
Grondwateroverlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 4. Beoogt het plan aanleg van drainage?	1. Nee 2. Nee 3. Nee 4. Nee	1 1 1 1
Grondwaterkwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	1. Nee	1
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	1. Nee 2. Nee	1 2
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	1. Nee 2. Nee	1 1
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	1. Nee 2. Nee 3. Nee 4. Nee	2 2 1 1
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	1. Nee	1
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	1. Nee	2
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	1. Nee	1

Door de nieuwbouw en herinrichting van het terrein neemt het verhard oppervlakte met ca. 815 m² toe. Er zal compensatie van de waterberging plaats moeten vinden. Volgens de formule bedraagt de hoeveelheid compensatie 815 * 0,04 = 32,6 m3.

Voor herontwikkelingen in stedelijk gebied gelden de volgende uitgangspunten:

• Bui 10+10% (40 mm) vertraagd afvoeren, waarvan minimaal 10mm in infiltratie (bodempassage).
• Bui 100+10% (80 mm) mag geen wateroverlast opleveren (berging tot aan maaiveld).

In de bestaande situatie wordt alle hemel- en afvalwater afgevoerd via een vrijvervalriool in het terrein. Dat geldt ook voor de verharde oppervlakken en daken van de brandweerkazerne, het politiebureau en de particuliere loods. Via een opvoergemaal komt het water uit in het vrijvervalriool van de F.D. Rooseveltsingel. In de nieuwe situatie worden het verhard oppervlak en de daken van de nieuwbouw afgekoppeld. Om af te koppelen wordt er een verzamel-RWA-leiding gelegd, waarbij het water op de Looiersgracht wordt geloosd. Door af te koppelen komt er voldoende capaciteit vrij op de toekomstige DWA-belasting, afkomstig van 24 woningen, aan te kunnen.

Principes toekomstige waterafvoer

Het hemelwater mag niet direct naar het oppervlaktewater worden afgevoerd, maar dient eerst te worden geborgen, eventueel via een zuiverende voorziening (bij parkeerplaatsen) en daarna vertraagd afgevoerd te worden. Bij de uitwerking van het bouwplan zal ook dit nader uitgewerkt worden. Daarbij zal dan ook aandacht zijn voor een T100+10% situatie. Een dergelijke bui mag niet tot wateroverlast leiden. Dit kan door waterberging in een wadi, in een leiding, maar ook bijvoorbeeld op een lager liggende groenstrook. Hier kan bij hevige neerslag tijdelijk water, zonder direct tot wateroverlast te leiden.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website synbiosys.alterra.nl/natura2000 geraadpleegd. Bijgevoegd een screenshot van die website waarbij alle raadpleegbare gebieden zijn 'aangevinkt'.

Screenshot synbiosys.alterra.nl/natura2000, plangebied rood omcirkeld

Het plan ligt op 500 meter van het Natura 2000-gebied Rijntakken. Deze afstand is te groot om effecten te ondervinden als gevolg van geluid, trillingen, optische verstoring e.d. Een toename van stikstofdepositie als gevolg van de aanleg en gebruik van het wooncomplex kan mogelijk wel effect hebben op de natuurwaarden ter plaatse. Daarom is voor het plan een Voortoets stikstofdepositie uitgevoerd. De rapportage daarvan is opgenomen in bijlage 5.

Uit de Aerius-berekening blijkt dat zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen bijdrage aan de stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar veroorzaakt op de Natura-2000 gebieden in de omgeving. Omdat de stikstofdepositie niet toeneemt is er geen sprake van significante effecten in Natura 2000-gebied als gevolg van het plan.

Soortenbescherming

Ten behoeve van de sloop van het voormalige kantoorpand is in juni 2015 een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. Daarbij is niet alleen naar het gebouw gekeken, maar naar de gehele locatie. Op basis van dit onderzoek was er geen bezwaar tegen de sloop. Sindsdien ligt het terrein braak. Alleen het verharde parkeerterrein is momenteel nog in gebruik als openbare parkeerplaats. De beplantingen en bomen langs de F.D. Rooseveltsingel en bij de inrit naar de brandweerkazerne zijn nog aanwezig. Deze blijven ook met voorliggend plan blijven gehandhaafd.

In de groenstrook aan de westelijke rand van het plangebied ligt een zgn. vleermuiskelder, die bestaat uit een gemetselde gang met een dichtgemetselde toegang. Er heeft in de zomer van 2019 een inspectie van de kelder plaatsgevonden om de mogelijke effecten van de nieuwbouw op de functionaliteit van de vleermuiskelder te beoordelen (zie bijlage 6). De conclusie luidt dat de afstand tussen de kelder en het nieuwe gebouw voldoende groot is, zodat het gebruik van de vleermuiskelder niet wordt gehinderd. Belangrijk is dat de aanvliegroute naar de kelder (tussen het gebouw en de wal) voldoende donker blijft. Met de verlichting van het parkeerterrein en de nabijgelegen gevel dient daarmee rekening te worden gehouden.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor het aspect ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. In het project wordt een appartementencomplex gerealiseerd met 24 woningen. Voor de ontsluiting van het complex wordt gebruik gemaakt van de huidige toegangsweg naar het politiebureau en de brandweerkazerne. Het aantal aansluitpunten op de Halve Maanweg (een buurtontsluitingsweg) neemt derhalve niet toe. Er komt juist een in-/uitrit te vervallen door het opheffen van de huidige parkeerplaats. De extra verkeersbewegingen als gevolg van het plan kunnen via de Halve Maanweg zonder problemen verwerkt worden.

Achter de nieuwbouw wordt een nieuw parkeerterrein gerealiseerd met deels ook vrije parkeerplaatsen. Het plan voorziet in totaal in 86 parkeerplaatsen:

• 24 parkeerplaatsen onder het gebouw, gereserveerd voor de appartementen
• 14 parkeerplaatsen onder het gebouw, tegen vergoeding uitgegeven in de markt
• 30 parkeerplaatsen (onbetaald) in de openbare ruimte
• 18 parkeerplaatsen gereserveerd voor brandweer, politie en particuliere loods

 

In het plan wordt derhalve extra parkeercapaciteit gerealiseerd, boven de norm uit het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' van de gemeente Doesburg. Dit is conform eerdere afspraken die hierover met Woonservice IJsselland hierover zijn gemaakt.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor het aspect verkeer is hiermee aangetoond.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

In het plangebied is geen monumentale of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Wel is de plek zelf vanuit cultuurhistorisch oogpunt interessant: het ligt in een van de voormalige bastions van de vestinggordel van Doesburg. Deze gordel wordt gekenmerkt door een open, groen karakter in contrast met het dicht bebouwde deel van de historische binnenstad. De gemeente Doesburg heeft voor nieuwe ontwikkelingen in de binnenstad een aantal ambities opgenomen in de 'Nota ruimtelijke kwaliteit Doesburg' (zie paragraaf 3.3.3). Het plan is een uitwerking van deze ambities: er wordt een vrijstaand gebouw ontwikkeld met open ruimte en groen rond het complex. De locatie vormt daarmee een contrast met de dichte bebouwing in de binnenstad en de planmatig opgezette woonbuurten daarbuiten.

Archeologie

Het plangebied is in het bestemmingsplan 'Archeologie Doesburg 2009' aangeduid als een gebied met een bekende hoge archeologische waarde. Er is een archeologisch veldonderzoek uitgevoerd (2019) waarbij vier proefsleuven zijn gegraven. Op basis van deze uitkomsten is het selectiebesluit genomen dat voorafgaand aan de bouw een deel van het terrein aanvullend onderzocht moet worden door middel van een kleine opgraving met als doel duidelijk te krijgen wat er is aangetroffen, hoe groot het is en hoe oud het hele complex is. Van het proefsleuvenonderzoek en de uitwerking van de opgraving is in één rapportage verslag gedaan. Deze is opgenomen in bijlage 7: Archeologisch onderzoek. Hiermee is de archeologische situatie voldoende in beeld gebracht en kan het terrein worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor heeft de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een ontwikkelingsovereenkomst gesloten (d.d. 6 september 2018). Artikel 10 uit deze overeenkomst regelt de plandschade. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voor voorliggend plan is aangesloten bij de systematiek van het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad Doesburg'. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Groen: Deze bestemming ligt langs de westelijke rand van het plangebied, grenzend aan de F.D. Rooseveltsingel. Ter plaatse van de aanduiding is de bestemming tevens gericht op de bescherming en instandhouding van de aanwezige vleermuiskelder.
• Verkeer: Deze bestemming ligt op het (openbare) parkeerterrein aan de achterzijde van het complex.
• Wonen: Binnen deze bestemming kan een appartementencomplex gerealiseerd. De situering van het gebouw is vastgelegd met een bouwvlak. Vanwege geluid is er een minimale afstand vereist tussen de gevel en de Halve Maanweg. Ten opzichte van de gevel steekt de parkeerkelder in het bouwplan iets naar voren. In de regels is opgenomen dat de onderste laag (parkeerlaag) de grenzen van het bouwvlak met 3 meter mag overschrijden.

Peil

Het plangebied ligt duidelijk lager dan het omliggende gebied en ook binnen het gebied zelf is een hoogteverschil aanwezig. Om die reden is voor dit bestemmingsplan een eigen definitie van het begrip 'peil' opgenomen (Artikel 2, Wijze van meten).

Peil is hier gedefinieerd als: "de hoogte van de aan het plangebied grenzende weg, in dit geval de F.D. Rooseveltsingel (12.20 m +N.A.P.)". Zo kunnen (bouw-)hoogtes worden gerefereerd aan een vast punt in de omgeving. Onderstaande illustratie dient ter verduidelijking:

 

Profiel F.D. Rooseveltsingel

Van toepassing verklaring

De bestemmingsplannen 'Archeologie Doesburg 2009', 'Parapluplan parkeren' en 'Beleidsregels planologische afwijkingsmogelijkheden o.g.v. artikel 4 van bijlage II Bor' blijven van kracht en worden in de regels van toepassing verklaard.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan is in het kader van het wettelijk vooroverleg toegestuurd naar het waterschap Rijn en IJssel, de Veiligheidsregio Gelderland-Midden en de Omgevingsdienst Regio Arnhem. De gemaakte opmerkingen zijn in voorliggend plan verwerkt.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Tijdens het planproces is een Klankbordgroep in het leven geroepen met bewoners van omliggende straten en vertegenwoordigers van onder meer het Huurdersplatform, Wijkraad Binnenstad, Stichting Gehandicaptenraad, de eigenaar van de achterliggende loods en de brandweer. De Klankbordgroep is drie keer bijeen geweest, waarbij zij zijn geïnformeerd over de plannen.

De start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zal expliciet aan de Klankbordgroep kenbaar worden gemaakt.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 9 april tot en 21 mei 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn zeven zienswijzen ontvangen. Een achtste zienswijze kwam buiten de termijn binnen, maar is wel in de behandeling meegenomen.

In de Zienswijzennota in bijlage 8 zijn alle zienswijzen samengevat en van een antwoord voorzien. Tevens is aangeven waar dat heeft geleid tot wijziging in het bestemmingsplan.