3.2.1 Rijks-, Provinciaal en regionaal beleid     

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het nationaal ruimtelijk beleid is verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (maart 2012). De SVIR schetst het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid van het rijk in het perspectief van 2028 en 2040. De SVIR markeert een trendbreuk waarbij sterk wordt ingezet op decentralisatie van het ruimtelijk beleid naar provincies en gemeenten. In de nationale ruimtelijke hoofdstructuur maakt Arnhem deel uit van één van de negen 'stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren'; expliciet wordt 'Health Valley' in en rond Arnhem-Nijmegen genoemd en 'mode en design' in Arnhem als onderdeel van de aanwezige topsector ' Creatieve industrie'. Een 'aantrekkelijk vestigingsklimaat in en een goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren' wordt in de SVIR gemarkeerd als een nationaal belang.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is van toepassing op stedelijke ontwikkelingen, die zijn in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als: Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' wordt niet nader gedefinieerd. In de 'Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking' vallen accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen'.

De ladder stelt eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De ladder gaat ervan uit dat invulling van ruimtebehoefte in het algemeen het beste op het niveau van de regio kan worden afgewogen. Een regio is niet geografisch of politiek-bestuurlijk bepaald maar is afhankelijk van de specifieke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. De juridische regeling luidt als volgt:

Artikel 3.1.6 tweede lid:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Dit bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van een bestaande bedrijfslocatie. Een groot deel van de bestaande bebouwing van het voormalige autogaragebedrijf wordt gesloopt en op de vrijgekomen locatie wordt een supermarkt, horeca, en een (dag)winkel of (creatieve en dienstverlenende) bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling moet beschouwd worden als een stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan de ladder moet worden doorlopen. In paragraaf 4.2.5 wordt hier nader op ingegaan.

Omgevingsvisie

Op 11 november 2015 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gelderland gewijzigd vastgesteld. De Omgevingsvisie Gelderland vervangt het Streekplan en enkele andere structuurvisies. De Omgevingsvisie richt zich formeel op de komende tien jaar, maar wil ook een doorkijk bieden aan Gelderland op een langere termijn. Veel maatschappelijke vraagstukken zijn zo complex dat alleen een gezamenlijke inzet succesvol kan zijn. In de omgevingsvisie zijn de opgaven voor Gelderland daarom in nauwe samenwerking met partners uitgedacht. Daarbij kijken de provincie en partners vanuit een integraal en internationaal perspectief naar Gelderland. Met deze bestuurlijke strategie kunnen voor Gelderland toekomstbestendige keuzes gemaakt worden. De provincie heeft in de Omgevingsvisie twee doelen gedefinieerd. Het zijn doelen die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken.

• Een duurzame economische structuurversterking:
  
  Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en een vitaal landelijk gebied met voldoende werkgelegenheid. Het streven is om de concurrentiekracht van Gelderland te vergroten door het duurzaam versterken van de ruimtelijk-economische structuur. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'.

• Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.
  
  Dit doel betekent vooral:
  1. ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
  2. uitgaan van doelen, niet van regels, zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
  3. een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruik functies; bij droogte, hitte en waterovervloed;
  4. een gezonde en veilige leefomgeving.

Om deze doelen in beleid te vertalen, hanteert de provincie drie aandachtsgebieden:

Dynamisch, Mooi en Divers Gelderland. Ontwikkelingen in Gelderland wil de provincie benaderen vanuit elk van deze drie perspectieven, die elkaar aanvullen:

Dynamisch: de (ruimtelijk-economische) ontwikkelingen en de geleiding daarvan op provinciaal niveau.

Mooi: de Gelderse kwaliteiten die bescherming nodig hebben en ruimte voor behoud door ontwikkeling.

Divers: het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten.

Omgevingsverordening

Op 11 november 2015 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland gewijzigd vastgesteld. De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De voor dit plan relevante regel betreft artikel 2.3.3.1 (Detailhandel). In dit artikel is opgenomen dat in een bestemmingsplan geen nieuwe locaties voor detailhandel mogelijk worden gemaakt die leiden tot een duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandel structuur. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.

3.2.2 Gemeentelijk beleid     

Structuurvisie Arnhem 2020-2040

Op 10 december 2012 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 'Arnhem 2020, doorkijk 2040' vastgesteld. In de structuurvisie worden op de eerste plaats een aantal principes benoemd die van belang zijn voor de ruimtelijke koers van de stad. Aansluitend wordt de bestaande ruimtelijke hoofdstructuur van de stad gekarakteriseerd. Tenslotte leiden de principes en karakterisering tot een kaartbeeld van het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief met gebieden en opgaven die daarbij op stedelijke schaal een hoofdrol spelen.

In de structuurvisie wordt de locatie van de nieuwe supermarkt niet specifiek benoemd. Wel wordt in het structuurplan aangegeven dat de mogelijkheden die aanwezige oorspronkelijke cultuurhistorische waarden bieden, actief meegenomen moeten worden bij de ruimtelijke ontwikkelingen van dit stadsdeel.

Gebiedsvisie Spoorzone-West (vastgesteld in de raad 31 mei 2010)

Deze visie is opgesteld voor de spoorzone ten westen van station Arnhem Centraal en globaal de wijken Heijenoord en Lombok. De gebiedsvisie schetst het ontwikkelingsperspectief voor het gebied. In de visie ligt het accent op het ruimtelijk-fysieke domein, tevens heeft afstemming plaats gevonden met de omliggende projecten: Arnhem Centraal, Arnhems Buiten en 3Noord (Het Dorp, Groot Klimmendaal en SG Mariëndael). De doelstellingen van de gebiedsvisie Spoorzone-west waren;

Haalbare en door alle belanghebbenden gedragen ambities en ontwikkelrichtingen voor het plangebied vastleggen;

Belanghebbende partijen inspireren tot het uitwerken en uitvoeren van plannen die passen binnen de ontwikkelrichtingen van deze visie;

Afstemmingskader vormen voor lopende en nog op te starten initiatieven in het plangebied.

De gebiedsvisie is opgesteld en met hulp van bewoners, ondernemers en andere organisaties uit het gebied. In verschillende sessies zijn de urgenties en wensen vanuit de wijk en de stad besproken om als basis te dienen voor de gebiedsvisie.

In paragraaf 4.3 'Versterking wijkvoorzieningen' van de gebiedsvisie worden aanbevelingen gedaan om de detailhandelsstructuur ten zuiden van het spoor in een zoekcirkel rond de Oranjestraat, te concentreren en te versterken (de Gebiedsvisie Spoorzone-West is als bijlage bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd). In paragraaf 4.2.2 wordt verder ingegaan op de Gebiedsvisie Spoorzone-West.

Visie op transformatie

De tijd dat er grootschalige nieuwe woningen, bedrijvenlocaties en winkelcentra werden gebouwd, is (op dit moment en misschien wel permanent) voorbij. De aandacht ligt meer op het benutten van lege ruimte en panden in bestaande gebouwde gebieden. Er komt om uiteenlopende redenen vooral veel kantoor- en winkelruimte vrij, maar dat geldt steeds vaker ook voor maatschappelijk vastgoed zoals scholen en kerkgebouwen. De omvang van deze leegstand is nog niet exact duidelijk. Leegstand heeft vaak een negatieve invloed op de omgeving, maar biedt tegelijk mogelijkheden om nieuwe vitaliteit in gebieden te brengen en met verrassende concepten te komen. De rol van gebouweigenaren, huurders, de gemeente en andere betrokkenen verandert. De nota beschrijft welke rol de gemeente bij het bestrijden van leegstand kan en wil spelen.

De rol van de gemeente in het transformatieproces hangt af of de locatie is gelegen binnen of buiten een prioriteitsgebied. Binnen een prioriteitsgebied voelt de gemeente zich medeverantwoordelijk voor het tegengaan van leegstand en wordt er volop ruimte en ondersteuning geboden voor initiatieven. Buiten prioriteitsgebieden staat behoud van kwaliteit voorop. De bestemming wordt alleen gewijzigd indien er sprake is van een kwaliteitsverbetering.

Dit bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van een bestaande bedrijfslocatie. Een groot deel van de bestaande bebouwing van het voormalige autogaragebedrijf wordt gesloopt en op de vrijgekomen locatie wordt een supermarkt, horeca, en een (dag)winkel of (creatieve en dienstverlenende) bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Het huidige terrein is vrij desolaat en detoneert in het historische beeld van de villa's, er is sprake van een gebied met weinig ruimtelijke kwaliteit. Door de ontwikkeling wordt er een forse kwaliteitsimpuls aan het gebied gegeven. Gelet op de kwaliteitsverbetering, is de gemeente bereid om medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de Visie op transformatie.

3.5.1 Rijksbeleid     

Landelijke ambities over concurrentiekracht, leefbaarheid, bereikbaarheid en veiligheid staan in hoofdlijnen omschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 'Nederland concurrerend, bereikbaar leefbaar en veilig' (SVIR, 2012). Het mobiliteitssysteem moet robuust en samenhangend worden, meer keuzemogelijkheden bieden en voldoende capaciteit hebben om de groei van de mobiliteit op de middellange (2028) en lange (2040) termijn op te vangen.

De ambitie is dat gebruikers in 2040 beschikken over optimale ketenmobiliteit door een goede verbinding van de verschillende mobiliteitsnetwerken via multimodale knooppunten (voor personen en goederen) en door een goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

Voor de periode 2020-2028 streeft het Rijk naar een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat. Inzet is het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur met ruimte voor regionaal maatwerk. Ook wordt ingezet op het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat en het scherp prioriteren van investeringen. Ten slotte worden ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbonden om een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn te waarborgen.

Voor Arnhem is samenwerking tussen Rijk, decentrale overheden en bedrijfsleven relevant om robuust hoofdwegennet en spoorwegennet, binnen regio, tussen regio's en met achterland te realiseren.

3.5.2 Provinciaal beleid     

Een van de kerntaken van de provincie Gelderland is zorgen voor een goede regionale bereikbaarheid en een goed regionaal openbaar vervoer. Ondanks de bezuinigingen heeft de provincie extra financiële middelen ter beschikking gesteld voor mobiliteitsmaatregelen. Dit is, omdat zij een goede bereikbaarheid belangrijk vindt, maar ook om de economische ontwikkeling in Gelderland te ondersteunen. De provincie geeft veel aandacht aan mobiliteitsbehoefte van inwoners en bedrijven in Gelderland en kijkt daarbij naar toekomstige ontwikkelingen als het digitale werken. Maar er is ook veel oog voor leefbaarheid en verkeersveiligheid.

Doelen bereikbaarheid

De provincie wil een goede bereikbaarheid voor wonen, werken en recreëren en de mobiliteit daarbij afstemmen op de economische ontwikkelingen. Daarom zet Gelderland in op het beter gebruik van (internationale) corridors. Daarnaast wordt samen met de andere wegbeheerders in de stedelijke gebieden aan een beter gebruik van de infrastructuur gewerkt om files te voorkomen en de doorstroming te bevorderen. De toegang tot bedrijventerreinen is ook een speerpunt van het provinciale beleid. Een andere ontwikkeling is de verschuiving van mobiliteitsvragen in het landelijk gebied door krimp en vergrijzing. Hier moet de aansluiting met de stedelijke gebieden gewaarborgd blijven.

Omgevingsvisie

De provincie heeft in juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld (geconsolideerde versie, juli 2015). Deze visie integreert en vervangt zeven beleidsplannen, waaronder het Provinciaal Verkeer en Vervoerplan 2 uit 2004. De omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie de komende tien jaar om wil gaan met de ontwikkelingen en initiatieven ronde economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid, maar ook met natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is een andere wijze van werken; minder vastleggen wat wel of niet mag. De omgevingsvisie stelt kaders voor toekomstige activiteiten.

3.5.3 Gemeentelijk beleid     

De gemeente Arnhem heeft haar verkeersbeleid op hoofdlijnen verwoord in de Structuurvisie Arnhem 2020-2040 (vastgesteld 2012). Voor mobiliteit biedt het structuurplan een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief. Arnhem streeft naar een duurzame bereikbaarheid in een aantrekkelijke en veilige stad. Vooral in de bestaande stad geldt daarbij het principe: eerst de bestaande verkeersruimte beter benutten en pas daarna zoeken naar mogelijkheden tot uitbreiding van de (auto)verkeersruimte. De inzet van slim ruimtegebruik, voor versterking van fiets en openbaar vervoer, aangevuld met spitsmijdende maatregelen moet Arnhem de komende jaren bereikbaar houden.

Fiets

In maart 2013 is een nieuw beleidsplan fietsverkeer 'Nieuwe verbindingen, nieuwe fietsers' vastgesteld. Deze nota is een uitwerking van de inzet voor versterking van het fietsgebruik. Inzet is de bestaande fietser beter faciliteren maar vooral automobilisten verleiden meer te fietsen. Uitgangspunten voor deze beleidsnota zijn:

• nadruk op utilitair fietsgebruik (de ritten naar werk, school en voorzieningen);
• inzetten op de nieuwe fietser, dat is de fietser die nu nog in de auto zit;
• aanleggen van kortsluitende verbindingen;
• aanleggen van hoogwaardige doorgaande verbindingen (snelfietsroutes);
• hoogwaardige stallingsvoorzieningen (belangrijk bij ketenverplaatsingen).

De bestaande fietser heeft vooral behoefte aan een samenhangend fietsnetwerk, veiligheid, comfort, snelheid en stallingsvoorzieningen. Om de nieuwe fietser te verleiden zullen we vooral moeten inzetten op de aanleg van nieuwe verbindingen. De opkomst van de elektrische fiets helpt hierbij.

Openbaar vervoer

In mei 2014 is de beleidsnota openbaar vervoer 'De reiziger centraal' vastgesteld. Deze nota heeft als doel het in stand houden van betaalbaar en kwalitatief goed openbaar vervoer en het doorgroeien naar emissieloos openbaar vervoer. Het openbaar vervoer wordt toekomstvast door een kwaliteitsslag met als maatregelen:

• een hoogwaardig openbaar vervoernetwerk;
• de reiziger centraal stellen;
• een mobiliteit bieden voor iedereen;
• een emissieloos openbaar vervoer.

Parkeren

Voor het onderdeel parkeren gelden beleidsregels en Arnhemse parkeernormen. Deze zijn opgenomen in de Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003'.

3.6.1 Geluid     

Rijksbeleid

De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidhinder. Dit is in de wet uitgewerkt in een normenstelsel voor de toelaatbare geluidbelasting in de woonomgeving. Alleen planologisch nieuwe situaties worden getoetst aan de wet. Naast woningen zijn er nog een aantal geluidgevoelige objecten aangewezen zoals scholen en zorginstellingen.

In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen.

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties.

Gemeentelijk beleid

In augustus 2008 is het geactualiseerde beleidsplan Geluid door de raad vastgesteld. Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naar mate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

3.6.2 Luchtkwaliteit     

Wet Luchtkwaliteit 2007

De Europese richtlijnen inzake luchtkwaliteit zijn geïmplementeerd in de Wet Luchtkwaliteit. Het doel van de Wet Luchtkwaliteit 2007 is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende grenswaarden het meest relevant:

PM₁₀ (fijnstof)

• de jaargemiddelde concentratie van 40 µg PM₁₀/m³ mag met ingang van 1 januari 2005 niet worden overschreden;
• de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 µg PM₁₀/m³ mag met ingang van 1 januari 2005 niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;

NO₂ (stikstofdioxide)

• de jaargemiddelde concentratie van 40 µg NO₂/m³ mag met ingang van 1 januari 2010 niet worden overschreden;
• de uurgemiddelde concentratie van 200 µg NO₂/m³ mag met ingang van 1 januari 2010 niet vaker dan 18 keer per jaar worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

In de wet zijn de grenswaarden ten opzichte van eerdere regelgeving zijn ongewijzigd gebleven, maar de wet geeft net als het voorgaande BLK2005 (Besluit Luchtkwaliteit) meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate (IBM)” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). De NSL is in 2009 van kracht geworden.

Beleidsnota Lucht en Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit

Het Arnhemse beleid op gebied van luchtkwaliteit is vastgelegd in de Beleidsnota Lucht uit 2005. Deze nota is erop gericht nieuwe overschrijdingen van de normen uit het toenmalige Besluit Luchtkwaliteit 2005 te voorkomen en bestaande of dreigende overschrijdingen voor 2010 op te lossen. Daarnaast richt de Beleidsnota Lucht zich op het beperken van overlast door geurhinder. Voor wat betreft het halen van de normen uit het BLK2005 en de Wet Milieubeheer is de beleidsnota vertaald naar maatregelen in het Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit 2010 - 2014.

3.6.3 Hinder     

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

Voor bedrijven is een omgevingsvergunning voor het aspect milieu nodig of er zijn algemene regels uit het Activiteitenbesluit van toepassing. Voor een supermarkt geldt geen milieuvergunningsplicht maar gelden de voorschriften uit het Activiteitenbesluit. In dit Activiteitenbesluit zijn onder andere geluidnormen opgenomen.

Daar waar de norm voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (L_Ar,LT) wordt overschreden biedt het Activiteitenbesluit de mogelijkheid een maatwerkvoorschrift vast te leggen voor de bepaalde geluidbelasting. Voorwaarde hierbij is dat het binnenniveau in de betreffende verblijfsruimte niet hoger is dan 35 dB(A) etmaalwaarde. Een andere mogelijkheid bij te hoge geluidbelasting is het realiseren van een dove gevel. Een dove gevel is een bouwkundige constructie zonder te openen delen met een voorgeschreven geluidwering.

3.6.4 Externe veiligheid     

Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd het PR (Plaatsgebonden Risico) en het GR (Groepsrisico).

Rijksbeleid

Voor bedrijven is op 28 oktober 2004 het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In het Bevi worden milieukwaliteitseisen (artikel 5.1 van de Wet milieubeheer) vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken. In het Bevi wordt een onderscheid gemaakt in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. De 10-6 PR contour geldt ten opzichte van kwetsbare objecten als grenswaarde en ten opzichte van beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Het beoordelingskader voor het groepsrisico is een oriënterende waarde.

Gemeentelijk beleid

Op 21 november 2005 is het beleidsplan Externe Veiligheid vastgesteld dat op 9 maart 2015 wederom met 4 jaar is verlengd. Dit beleidsplan beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

Om het bereikte gebiedsgerichte externe veiligheidsniveau vast te houden, en omdat er na 2010 vanuit het Rijk niet veel nieuwe wet- en regelgeving te verwachten is, heeft gemeenteraad op 14 februari 2011 besloten om het beleidsplan met nog eens 4 jaar te verlengen. Wel zijn de punten “risico's in stadswijken” en “objecten in de directe omgeving van risicovolle activiteiten” in het plan verhelderd en duidelijker omschreven.

3.6.5 Groen en ecologie     

Rijksbeleid

Regels ter bescherming van de natuur (Wet natuurbescherming)

De wet vervangt het huidige wettelijke stelsel voor de natuurbescherming, als neergelegd in de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet, door één integraal en vereenvoudigd kader. De wet neemt de Europese regelgeving als uitgangspunt. Waar dat noodzakelijk is voor een adequate bescherming van natuurwaarden waarvoor geen specifieke bescherming is voorzien in Europese regelgeving worden aanvullende nationale beschermingsvoorschriften verankerd.

De wet gaat over de bescherming van de kernnatuurwaarden en de houtopstanden, als onderdeel van een groter maatregelenpakket gericht op de bescherming van natuurwaarden en het tegengaan van biodiversiteitsverlies.

De taken en verantwoordelijkheden worden zoveel mogelijk bij de provincies neergelegd.

Bescherming van soorten

De wet sluiten aan bij het specifieke beschermingsregime uit de Vogelrichtlijn, de Habitatrichtlijn en de natuurbeschermings-verdragen, zoals het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn. Er wordt voorzien in concrete verboden ten aanzien van onder meer het vangen en doden van in die bronnen genoemde diersoorten, de verstoring van deze soorten en aantasting van hun rust- en voortplantingsplaatsen, alsmede in een verbod op het plukken en vernielen van bepaalde planten. Voorts wordt voorzien in limitatief opgesomde gronden voor ontheffing van deze verboden. Anders dan in de oude Flora- en faunawet 2002 zijn enkel opzettelijk verrichte handelingen strafbaar. Bij vogels zijn bovendien verstoringen niet strafbaar als de staat van instandhouding van die vogelsoorten niet in gevaar komt. Gedeputeerde staten kunnen ontheffing verlenen van verboden als voldaan is aan de voorwaarden in artikel 3.3 lid 4 en artikel 3.8 lid lid 5.

Daarnaast geldt als beschermingsregime voor (nationale) soorten:

1. een zorgplicht die van toepassing is op alle natuurwaarden in Nederland;
2. een verbod op het opzettelijk doden van de in de bijlage van de wet genoemde dieren, met een ontheffingsregime dat ruimer is dan dat voor internationaal en europees beschermde soorten (zoogdieren, reptielen, amfibieën en thans op een rode lijst staande vissen, dagvlinders, libellen en kevers) (82 soorten);
3. een verbod op het vangen van dieren genoemd in de bijlage en het opzettelijk beschadigen van hun vaste voortplantings-plaatsen of rustplaatsen (zoals de dassenburcht); en
4. een verbod op het plukken of opzettelijk vernielen van in de bijlage genoemde vaatplanten (63 soorten, waaronder orchideeën).

Er wordt voorzien in ruimere ontheffingsmogelijkheden, dan voor de strikt beschermde soorten gelden (artikel 3.10 lid 2).

Gemeentelijk beleid

Groenplan Arnhem 2004 – 2007 / 2015

In 2004 is het groenplan 2004-2007/2015 vastgesteld. De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswens moet zijn. De ontwikkelingsinitiatieven en het beheer in en om de stad worden afgestemd op dat streefbeeld.

De uitgangspunten uit het Groenplan dienen als randvoorwaarde voor herontwikkeling. Dit betekent dat het bestaande groen zoveel mogelijk behouden blijft, zo zuinig mogelijk wordt omgegaan met bestaande en potentiële kwaliteiten, op kansrijke plekken groen wordt aangeplant, en versnippering wordt voorkomen. Het oppervlakte groen en de bomen moeten dus eerst geïnventariseerd worden. In het bestemmingsplan is een groenbalans opgenomen, waarin is aangegeven hoe de groencompensatieregels zijn toegepast.

Vanuit ecologisch perspectief vormen gebieds- en soortbescherming het basisdoel.

Achterliggende ambitie is een versterking en verdere ontwikkeling tot een zo volledig mogelijk ecosysteem van kenmerkende Arnhemse natuur. Deze komt tot uitdrukking in de verscheidenheid aan planten en dieren in een samenhangend netwerk. Andere punten zijn:

• Alleen inzetten op natuur daar waar deze kansrijk is, waarbij cultuurlijk en natuurlijk beeld en gebruik op elkaar afgestemd zijn;
• Barrières van de stedelijke druk opheffen of zoneren;

Er worden 5 samenhangende natuurdoeltypen geformuleerd: Natuurkernen, Natuurzones en stapstenen, Natuurlijke groenzones, Overig groen en De Stenen stad. Aan de natuurdoeltypen zijn doelsoorten gekoppeld.

3.6.6 Water     

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021. Deze is vanaf 17 december 2015 van kracht. Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen hebben in dit plan een plek gekregen, net zoals enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie.

Daarnaast hebben Rijk, provincies, gemeente, waterschappen en drinkwaterbedrijven afgesproken om gezamenlijk maatregelen te nemen voor een doelmatiger waterbeheer; het Bestuursakkoord Water (d.d. april 2011). De inzet ligt bij mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van watersysteem en waterketen. De kwaliteit moet omhoog tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012 is water in 3 nationale belangen terug te vinden. Daarbij gaat het om de bescherming van de grondwaterkwaliteit en –kwantiteit, de bescherming en verbetering van de waterkwaliteit, een goede zoetwatervoorziening en voldoende ruimte voor waterveiligheid. Nieuw is de aandacht voor klimaatbestendige (her)ontwikkelingen, waarin water een belangrijk aspect is.

In de Waterwet (22 december 2009) zijn ondermeer de gemeentelijke watertaken opgenomen: de zorgplicht voor het vasthouden en afvoeren van regenwater en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht.

Provinciaal en regionaal beleid

Op provinciaal niveau is het waterbeheer vastgelegd in de Omgevingsvisie en de omgevingsverordening. In de omgevingsvisie is opgenomen dat de provincie stuurt op een veerkrachtig en duurzaam water- en bodemsysteem. Een systeem is veerkrachtig als het onder normale omstandigheden alle functies goed kan uitvoeren, (tijdelijke) over- en onderbelasting goed op kan vangen zonder dat maatschappelijke overlast of ecologische schade optreedt en hiervan snel kan herstellen zonder blijvende negatieve effecten. Een systeem is duurzaam als het ook in de toekomst kan blijven functioneren en in stand kan worden gehouden tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. Doel is te komen tot een integrale, efficiënte en duurzame benutting zonder onomkeerbare gevolgen voor de ondergrond. Dit betekent dat de provincie moet afwegen wat op een bepaalde plek in de ondergrond of bovengronds wel of niet mag. Ter bescherming van ons drinkwater zijn in paragraaf 2.6.1 van de omgevingsverordening regels opgenomen voor waterwingebieden, grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden. Het plangebied is in de verordening aangewezen als intrekgebied. Dit betekent dat de winning van fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas binnen dit gebied niet is toegestaan. Omdat dit bestemmingsplan de winning van dergelijke energiebronnen niet mogelijk maakt, is het bestemmingsplan niet in strijd met de verordening.

Beleid waterschap en gemeente

Het stedelijk waterbeheer in Arnhem-Noord is overgedragen aan het Waterschap Rijn en IJssel waardoor de gemeente Arnhem rekening dient te houden met het vigerende beleid van het waterschap. Relevant beleid voor de gemeente Arnhem is het vastgestelde Waterbeheerprogramma (2016-2021), de Keur en legger van het waterschap.

Het waterbeleid van de gemeente Arnhem is vastgelegd in de volgende beleidsplannen.

Gemeentelijk RioleringsPlan (2014-2018), vastgesteld op 2 november 2015; Dit plan richt zich vooral op het herstellen dan wel vervangen van slechte riolen en geeft invulling van de gemeentelijke zorgtaken voor grondwater en hemelwater.

Waterplan Arnhem (2009-2015). Door de gemeente Arnhem en haar waterpartners is dit Tweede Waterplan Arnhem opgesteld. De gemeenteraad heeft op 19 oktober 2009 het waterplan vastgesteld. Op 26 februari 2010 hebben gemeente en de beide waterschappen de intentieovereenkomst ondertekend. Het waterplan is gebaseerd op 4 hoofddoelstellingen:

1. Arnhem aantrekkelijke waterstad;
2. Klimaatbestendig watersysteem en waterketen;
3. Goede kwaliteit water en waterbodem;
4. Bewustwording.

Aanpak wateroverlast Arnhem-Noord (vastgesteld 2 november 2015)

Het plan heeft tot doel om Arnhem en vooral Arnhem-Noord, beter waterbestendig te maken tegen zware regenbuien. Daarom zal over elk plan een waterscan worden gelegd. Tijdens werkzaamheden in de openbare ruimte worden ruimtelijke maatregelen genomen die wateroverlast verminderen dan wel beperken.

Samengevat

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• negatieve verstoring van de grondwaterstanden en –stromingen zijn niet toegestaan om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen.
• maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling.
• bij nieuwbouw het regenwater binnen het plangebied afgekoppeld moet worden van de riolering en worden verwerkt op eigen terrein.
• voldoende oppervlaktewater aanwezig is en op de goede locatie.
• het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt.
• het gebruik van uitloogbare materialen en chemische bestrijdingsmiddelen niet is toegestaan.
• ontwikkelingen moeten bijdragen aan het verminderen of beperken van wateroverlast.

3.6.7 Bodem     

Voor deze ontwikkellocatie is getoetst of de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Ook is getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Als toetsingskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

• Wet Bodembescherming (Wbb, gewijzigd 2013);
• Beleidsnota bodem 2012, Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen;
• Besluit Bodemkwaliteit (2008);
• Nota Bodembeheer, vastgesteld september 2011.

3.6.8 Cultuurhistorie en archeologie     

Rijksbeleid

Monumentenwet

Cultuurhistorische objecten die zeldzaam of schaars zijn en die voor mensen in hoge mate het beeld van Nederland bepalen, worden aangewezen als monumenten. In de Monumentenwet 1988 is vastgelegd hoe monumenten van bouwkunst en archeologie en stads- en dorpsgezichten moeten worden beschermd. De Monumentenwet 1988 is het belangrijkste instrument voor de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed in Nederland. De Monumentenwet gaat vanaf 1 juli 2016 over in de Erfgoedwet.

Verdrag van Valletta en de Wet op de archeologische monumentenzorg

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag.

De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

• archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;
• vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;
• bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Inmiddels is het verdrag vertaald in de Monumentenwet 1988.

Provinciaal beleid

Nota Belvoir

Het Belvedere-uitgangspunt “behoud door ontwikkeling” is in 2000 overgenomen in de provinciale Nota Belvoir. Doel is dat cultuurhistorie voortaan prominent wordt meegewogen bij de ontwikkeling van alle ruimtelijke en economische plannen. Om nog meer in te kunnen spelen op de kansen die cultuurhistorie biedt voor de ruimtelijke omgeving, kiest de Provincie met de nieuwe nota Belvoir 3 voor een gebiedsgericht en uitvoeringsgericht beleid. In de nota worden 10 cultuurhistorisch waardevolle gebieden benoemd, waarnaar speciale aandacht zal uitgaan. Relevant voor Arnhem is de aandacht voor het Veluwemassief, de Veluwezoom en het Rivierengebied. In 2012 is het Programmaplan voor Cultuur en Erfgoed 2013-2016 vastgesteld. De visie die hieraan ten grondslag ligt, is dat cultuur en erfgoed een wezenlijke bijdrage leveren aan de Gelderse samenleving, omdat zij bouwstenen voor een goede economische en maatschappelijke ontwikkeling zijn en mede de identiteit van Gelderland bepalen.

Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 'Panorama Arnhem'

In de Erfgoednota 2008-2012 wordt het accent verschoven van 'behoud door bescherming' naar 'behoud door ontwikkeling'. We gaan er vanuit dat de cultuurhistorie zo op een vroeg moment een actieve rol gaat spelen in veranderingsprocessen en ontwerpkeuzen. Het stadsbeeld van Arnhem verandert de komende twintig jaar in hoog tempo. Het nieuwe erfgoedbeleid wil de cultuurhistorische factor een zichtbare en samenhangende rol geven in deze stedelijke ontwikkelingen.

Streven is om bij planontwikkelingen zo vroeg mogelijk onze kennis van de Arnhemse cultuurhistorie in te brengen. De kennis van het Arnhemse erfgoed moet goed toegankelijk zijn. Hiertoe worden nieuwe instrumenten ontwikkeld. De erfgoedkaart biedt een overzicht van alle cultuurhistorische elementen en structuren binnen de gemeente Arnhem. Daarnaast blijft het zichtbaar maken van de bouw- en ontwikkelgeschiedenis van onze stad uitgangspunt.

Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta.

Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. De cultuurhistorische dimensie van de stad moet, waar mogelijk, worden versterkt en beleefbaar gemaakt. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden.

Conform de Erfgoedverordening geldt dat archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden als

• grondroerende werkzaamheden:
• in archeologisch waardevolle gebieden (buiten monumenten) dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 50 m²;
• in gebieden met een hoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 200 m²;
• in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 500 m²;
• in gebieden met een lage archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 2000 m².

Voor archeologisch waardevolle gebieden zijnde beschermde gemeentelijke of rijksmonumenten, geldt maatwerk. Voor rijksmonumenten beslist de Minister van OC&W. Gebieden die reeds onderzocht zijn en/of zijn vrijgegeven, zijn vrijgesteld van onderzoek. Aan het archeologische beleid dat in de verordening is verankerd, ligt de archeologische maatregelenkaart als basis.

Om de doelstellingen van het erfgoedbeleid te realiseren zetten we een aantal strategieën in:

• Behouden door ontwikkelen
• Behouden door beschermen
• Adviseren, stimuleren en verleiden
• Kennis verwerven en verspreiden

3.7.1 Wijkeconomie     

Het stimuleren van 'werken in de wijk' oftewel wijkeconomie, zoals vastgelegd in de gelijknamige Nota Wijkeconomie (2001), blijft een belangrijk thema. De ontwikkeling van (kleinschalige) bedrijvigheid en werkgelegenheid levert een bijdrage aan de verbetering van de leefbaarheid en sociale samenhang in de wijk. In dit verband is het werken aan huis, binnen duidelijk beperkte kaders, toegestaan. Concreet betekent dit dat de gemeente actief blijft bij het stimuleren van woon-werkeenheden en het ontwikkelen van kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen in wijken, bedoeld voor bedrijven in de creatieve bedrijvigheid en de persoonlijke, zakelijke en overige dienstverlening. In dat kader past ook het faciliteren van de bedrijvendynamiek als het gaat om startende bedrijvigheid en zelfstandigen zonder personeel (zzp-ers). Tot slot richt wijkeconomie zich in samenhang met het detailhandelsbeleid eveneens op het behoud en de versterking van de winkel- en eventuele horecavoorzieningen in de wijk.

3.7.2 Detailhandel     

Op 30 januari 2017 heeft de gemeenteraad de nieuwe 'Detailhandelsvisie Arnhem 2016-2021 vastgesteld' (zie bijlage 2). Deze beleidsnota vervangt het oude detailhandelsbeleid en de herijking uit 2008. In het nieuwe detailhandelsbeleid zet de gemeente onder andere in op versterken en clusteren van voorzieningen voor dagelijkse aankopen nabij de woonomgeving. Het is voor de aantrekkelijkheid van woongebieden belangrijk dat er in elke wijk een aantal winkels is waar bewoners voor hun dagelijkse boodschappen terecht kunnen. Vaak is dit een supermarkt met enkele aanvullende zaken in een buurtsteunpunt of (klein) wijkcentrum. Het is belangrijk dat er een supermarkt aanwezig is om de overige winkels levensvatbaar te houden. Deze zorgt dagelijks voor voldoende aanloop van potentiële kopers. We kunnen echter moeilijk sturen op de aanwezigheid van (typen) winkels. Een van de te handhaven buurtsteunpunten is de Oranjestraat. Op onderstaande perspectiefkaart van de detailhandel Arnhem is het buurtsteunpunt aan de Oranjestraat aangewezen als 'kansarm'. Dit heeft te maken met het ontbreken van een goede supermarkt. Indien de nieuwe supermarkt met ondersteunende winkels/functies hier wordt gevestigd, kan de toekomst van het buurtwinkelsteunpunt wijzigen naar kansrijk.

Over de supermarkten staat er: “In Arnhem-Noord/Oost en Arnhem-West is nog ruimte voor een extra supermarkt. We hebben beide gebieden opgenomen als een zoekgebied voor uitbreiding. De uiteindelijke locatie zal worden bepaald door marktontwikkelingen. Als er een initiatief in dit zoekgebied komt, zullen we actief meedenken.” Op onderstaande afbeelding is het zoekgebied weergegeven.

Meer over deze beleidsnota staat in paragraaf 4.2.

4.2.1 Programma     

Na realisatie van het project bestaat het plangebied uit:

• een bovengrondse supermarkt met een ondergrondse parkeergarage en overdekte laad- en losruimte^{voetnoot: De containers worden buiten de laad- en losruimte afgezet.} ;
• de bestaande villa (Utrechtseweg 284), waarbinnen op het bestaande oppervlak van 200 m² de volgende functies mogelijk zijn: detailhandel en horeca (beide uitsluitend op de begane grond), creatieve en dienstverlenende bedrijven en wonen;
• het bestaande hoekgebouw (Utrechtseweg 280-282), waarbinnen op een oppervlakte van in totaal 320 m² (120 m² begane grond en 200 m² op de verdiepingen) de volgende functies mogelijk zijn: detailhandel; creatieve en dienstverlenende bedrijven, vergaderruimtes allen uitsluitend op de begane grond en wonen in de vorm van twee appartementen op de boven de begane grond gelegen bouwlagen.
• een opstelplaats voor een marktkraam ten zuiden van de supermarkt.

Hierna worden de genoemde functies beschreven.

De supermarkt omvat een entree, winkelwagenstalling, vriesruimte, bakkerij en algemene ruimten, zoals een kantine, kantoor, opslagruimte/magazijn en kleedruimten. Daarnaast bevindt zich in de supermarkt een tapis roulant naar de ondergronds gelegen parkeergarage en een afzetruimte voor de containers. Het bruto vloeroppervlak van de supermarkt (exclusief tapis roulant en afzetruimte voor de containers) bedraagt maximaal 1.550 m². Deze oppervlakte is als maximale maat in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd.

Onder de supermarkt wordt een parkeergarage gerealiseerd, die middels een hellingbaan aan de zuidwestzijde wordt ontsloten. Deze garage bestaat uit één laag en omvat 81 parkeerplaatsen.

De monumentale villa op het terrein blijft gehandhaafd. In het gebouw kunnen verschillende functies worden gevestigd, die de wijkeconomie en het voorzieningenniveau in de wijk kunnen versterken, zoals een horecavoorziening, dagwinkel (beide uitsluitend op de begane grond), dienstverlenend bedrijf, maar ook de woonbestemming, die thans al op het gebouw van toepassing is, blijft gehandhaafd. Het kiezen voor een ruime bestemming voor de villa maakt het mogelijk een passende functie te vinden, waardoor het gebruik van het gebouw en daarmee het behoud wordt veilig gesteld.

Ook voor het bestaande hoekgebouw is een ruime bestemming opgenomen. Ook in dit gebouw zijn op de begane grond verschillende functies mogelijk die de wijkeconomie en het voorzieningenniveau in de wijk kunnen versterken, waaronder creatieve en dienstverlenende bedrijvigheid. De bestaande woonfunctie (twee appartementen op de verdiepingen) blijft aanwezig in het gebouw.

In het verblijfsgebied ten zuiden van de supermarkt komt een opstelplaats voor ambulante handel, zodat aanvullend aan het bestaande detailhandelsaanbod ook ruimte is voor een vishandel, oliebollenkraam, notenhandel et cetera. De kraam wordt zorgvuldig ingepast op dit groene terrein, op een zodanige wijze dat recht worden gedaan aan het monumentale karakter van de villa.

4.2.2 Toets aan het economisch beleid     

De komst van een supermarkt op de locatie Hegeman aan de Utrechtseweg is een goede invulling van de vigerende beleidsvoornemens zoals geformuleerd in de Detailhandelsvisie Arnhem 2016-2021 (zie bijlage 2) en in de Gebiedsvisie Spoorzone-west (zie bijlage 1). In beide nota's wordt als beleidsvoornemen aangegeven dat de detailhandelstructuur in Arnhem West, met name ten zuiden van het spoor, moet worden versterkt.

Eén beleidsvoornemen, verschillende uitwerkingen

Geconstateerd wordt echter wel dat beide beleidsnota's verschillende uitwerkingen voorstellen om tot de gewenste versterking van de detailhandelstructuur te komen. In de Detailhandelsvisie Arnhem 2016-2021 staat: “In Arnhem-Noord/Oost en Arnhem-West is nog ruimte voor een extra supermarkt. We hebben beide gebieden opgenomen als een zoekgebied voor uitbreiding. De uiteindelijke locatie zal worden bepaald door marktontwikkelingen. Als er een initiatief in dit zoekgebied komt, zullen we actief meedenken.” De hele wijk Lombok is gelegen in het zoekgebied (zie het kaartje in paragraaf 3.7.2.). Volgens de Detailhandelsvisie is er dus nog ruimte voor een extra supermarkt in Arnhem-West en de locatie van de nieuwe supermarkt ligt binnen het aangegeven zoekgebied .

De Gebiedsvisie Spoorzone-west constateert daarentegen dat een verplaatsing van een supermarkt van de Amsterdamse Hoek naar Arnhems Buiten zal leiden tot het verdwijnen van de supermarkt aan de Oranjestraat. In deze gebiedsvisie (op blz. 19) wordt dit als een ongewenste ontwikkeling gezien. Gevreesd wordt dat daarmee ook de overige detailhandel aan de Oranjestraat het waarschijnlijk niet gaat redden.

Uitbreiding Oranjestraat gewenst?

Als invulling van het beleidsvoornemen wordt in de gebiedsvisie als beste optie een uitbreiding van de buurtsuper aan de Oranjestraat voorgesteld, van 300 naar 600 m² wvo (vergelijkbaar met ca. 850 m² bvo). Bij deze aangegeven mogelijkheid moeten enkele kanttekeningen worden geplaatst:

1. De huidige supermarkt aan de Oranjestraat heeft momenteel onvoldoende fysieke mogelijkheden om de voorgestelde uitbreiding van 300 naar 600 m² te kunnen realiseren.
2. Voor deze uitbreiding zijn volgens de geldende parkeernormen minimaal 13 extra parkeerplaatsen in de Oranjestraat nodig. Deze extra parkeerplaatsen kunnen in het openbaar gebied niet zonder meer worden gerealiseerd. In de Oranjestraat is nu al sprake van een tekort aan parkeerplaatsen.
3. Een uitbreiding van de supermarkt in de Oranjestraat zal onvermijdelijk meer wijkvreemd verkeer in Lombok aantrekken. Ook het bevoorraden van de grotere winkel zal tot meer overlast in de wijk leiden. In de gebiedsvisie wordt op blz. 18 echter gesteld dat “voorkomen moet worden, dat het zo gewaardeerde rustige woongebied te zeer met autoverkeer wordt belast rondom geclusterde functies”.
4. Uit huidige marktinzichten komt naar voren dat een goed functionerende supermarkt in een buurt- of wijkcentrum ten minste een omvang van 1.200-1.400 m² wvo (= 1.700-1.900 m² bvo) moet hebben. Dit is ook naar voren gekomen in de analyse die BRO heeft verricht in het kader van de herijking van de detailhandelsvisie. Hierin wordt omschreven dat supermarkten van moderne omvang een oppervlak van circa 1.200 m² wvo moeten hebben. Daarnaast is clustering van meerder detaillisten met dagelijkse aankopen van belang voor een kansrijk toekomstperspectief. De in de gebiedsvisie genoemde beperkte uitbreiding van de bestaande supermarkt aan de Oranjestraat naar 600 m² lijkt daarmee onvoldoende om op langere termijn in een gezonde exploitatie te kunnen voorzien.

Zoekcirkel versterken detailhandel

De Gebiedsvisie Spoorzone-west geeft op blz. 19 een zoekcirkel in de omgeving van de Oranjestraat aan, waarin het beleidsvoornemen 'concentratie en versterking van de detailhandel voor Arnhem-West' moet worden gerealiseerd. De locatie Hegeman ligt op de rand van dit aangegeven zoekgebied.

Verkeerskundig gezien is deze locatie Hegeman een uitstekende plek voor een supermarkt. Doordat de nieuwe supermarkt een directe aansluiting op de Utrechtseweg krijgt, wordt voorkomen dat het woongebied van Lombok met nog meer wijkvreemd autoverkeer wordt belast. Aanpassingen aan de Utrechtseweg zelf zorgen ervoor dat de verkeersdoorstroming op deze verkeersader gehandhaafd blijft.

Ook wordt met een supermarkt aan de Utrechtseweg voorkomen dat er meer parkeerdruk in de wijk ontstaat, zoals dat wel het geval zou zijn bij een supermarktuitbreiding in de Oranjestraat. Op de locatie Hegeman wordt bovendien aan de parkeernormering voldaan.

Overige functies

Naast de realisatie van een supermarkt worden in het plangebied, binnen de bestaande bebouwde oppervlakte van twee panden met een oppervlakte van respectievelijk 200 en 320 m², mogelijk detailhandel, horeca, creatieve en / of dienstverlenende bedrijven en woningen gerealiseerd. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid voor de komst van een marktkraam op het voorterrein van de supermarkt. Uitgezonderd de marktkraam gaat het uitsluitend om een functieverandering. Deze functieverandering is zo gering van omvang en gelegen in een stedelijke omgeving, dat van gevolgen voor bestaande functies in stad noch de directe omgeving sprake zal zijn.

Conclusie

De vervanging van de bestaande supermarkt aan de Oranjestraat door een nieuwe en grotere supermarkt op de locatie Hegeman, is een goede invulling van het in de gebiedsvisie geformuleerde beleidsvoornemen 'versterking detailhandelsstructuur in Arnhem West, ten zuiden van het spoor" en past binnen het nieuwe detailhandelsbeleid dat onlangs door de gemeenteraad is vastgesteld.

4.2.3 Toets aan het Wijkactieplan Heijenoord / Lombok     

In 2013 is het wijkactieplan Heijenoord / Lombok opgesteld. Het wijkactieplan is het resultaat van het 'wijkgesprek' dat de gemeente samen met de bewoners gevoerd heeft op straat- en/of buurtniveau. Aan de bewoners van de wijk is gevraagd wat er speelt in de wijk, wat er goed gaat en waar kansen en mogelijkheden liggen voor verbetering. Daarbij is ook een beroep gedaan op de bewoners zelf om zelf een steentje bij te dragen aan de ontwikkelingen in de wijk en actief mee te doen. Niet alleen tijdens de wijkgesprekken, maar ook via de website www.meedoeninarnhem.nl konden bewoners reageren en aangeven welke actiepunten zij belangrijk vinden voor de wijk. De wijkregisseur heeft alle punten verzameld en is samen met het wijkplatform tot een lijst gekomen van 10 actiepunten. Dit zijn de punten waar de komende twee jaar op wordt ingezet en die bijdragen aan het vergroten van de leefbaarheid en veiligheid van de wijk. De actiepunten uit het wijkactieplan die relevant zijn voor dit bestemmingsplan zijn het versterken van de primaire economische voorzieningen in Lombok en het bevorderen van de sociale cohesie in de wijk.

Conclusie

Door het gekozen planproces zoals beschreven in paragraaf 1.2 hebben wijkbewoners, vertegenwoordigd door de klankbordgroep, bovenstaande wijkacties nader kunnen concretiseren. Dit heeft geleid tot verschillende wensen, die als harde randvoorwaarden in de planontwikkeling zijn meegenomen, zoals het leggen van een verbinding tussen de supermarkt en de bestaande voorzieningen en het creëren van een ontmoetingsfunctie in het gebied. Hiermee komt het bestemmingsplan tegemoet aan de gestelde ambities uit het wijkactieplan.

4.2.4 Distributieplanologisch onderzoek supermarkt     

Om tot een goede beoordeling van de marktsituatie te komen en de effecten van de komst van een nieuwe supermarkt in het plangebied te kunnen beoordelen, is in februari 2015 door Bureau Droogh Trommelen en Partners een distributie-planologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd (zie bijlage). In dit onderzoek is het functioneel programma, zoals dat door de initiatiefnemer, in samenspraak met de klankbordgroep, tot stand is gekomen als uitgangspunt genomen. Dit programma^{voetnoot: In het DPO is nog uitgegaan van een brutovloeroppervlak 1.850 m2. Het programma is inmiddels aangepast. Het brutovloeroppervlak is daarbij teruggebracht tot 1.800 m2.} bestaat uit:

• servicesupermarkt; 1.850 m² brutovloeroppervlak (bvo) dit komt neer op ongeveer 1.400 m² winkelvloeroppervlak (wvo);
• horeca in de bestaande villa; 150 m² (bvo);
• detailhandel in het bestaande hoekpand; 120 m² (bvo);
• locatie ambulante handel (kraam).

In het DPO is uitgegaan van 1.850 m². Dit is meer dan dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In artikel 4.3 wordt voor de supermarkt een maximum aantal vierkante meters brutovloeroppervlak mogelijk gemaakt van 1.550 m². Onder brutovloeroppervlak wordt niet verstaan de ruimte die binnen het gebouw noodzakelijk is voor de tapis roulant (rolbanen naar de parkeergarage) en de afzetruimte voor de containers. Deze ruimten zijn uniek voor deze supermarkt en komen niet voor in vergelijkbare supermarkten. Daarom is het niet reëel om deze ruimten mee te tellen bij het brutovloeroppervlak.

 

Uit het DPO komt naar voren, dat op dit moment in het gebied ten westen van het Arnhemse centrum, tussen de Rijn en het spoor, het winkelaanbod beperkt is. Er wordt geconcludeerd dat er marktpotentie is voor een zogenaamde servicesupermarkt met een omvang van 1.850 m² bvo (1.400 m² wvo) met daarbij enkele aanvullende voorzieningen (horeca, detailhandel en/of dienstverlening). Door de supermarktentree op de Oranjestraat te oriënteren, ontstaat hier bovendien een passantenstroom waar (bestaande en toekomstige) ondernemers in het onderste deel van de Oranjestraat van kunnen profiteren.

Daarnaast is de conclusie dat de komst van een nieuwe supermarkt aan de Utrechtseweg geen negatieve gevolgen heeft voor het bestaande aanbod van supermarkten in de omgeving, behalve voor de bestaande buurtsupermarkt aan de Oranjestraat (Spar). Er zijn inmiddels afspraken gemaakt tussen de exploitant van de nieuwe supermarkt (Hoogvliet) en de eigenaar van de bestaande supermarkt aan de Oranjestraat. Daarbij is privaatrechtelijk geregeld, dat op de plek van de bestaande supermarkt aan de Oranjestraat geen andere supermarkt gevestigd mag worden. Daarnaast is de locatie van de Spar opgenomen in voorliggend bestemmingsplan, waarbij de rechten van het geldende bestemmingsplan zijn overgenomen, behoudens de mogelijkheid tot vestiging van een supermarkt.

Op deze wijze vervangt de supermarkt aan de Utrechtseweg als het ware de bestaande buurtsuper aan de Oranjestraat op een geschiktere plek in het zoekgebied, waar de economisch gewenste grotere winkelomvang ruimtelijk en functioneel goed inpasbaar is. Distributie-planologisch gezien zijn er daarmee geen belemmeringen voor deze ontwikkeling.

4.2.5 Toets aan de ladder van duurzame verstedelijking     

Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt duurzaam ruimtegebruik nagestreefd. Dit afwegingskader is ook van toepassing op detailhandelsontwikkelingen. De Ladder voor duurzame verstedelijking voor detailhandel vraagt van gemeenten bij nieuwe winkelontwikkelingen eerst te beoordelen of er een actuele (regionale) behoefte is naar de ontwikkeling (trede 1) en of er mogelijkheden zijn voor herstructurering binnen of aan de rand van bestaand stedelijk gebied (trede 2), voordat een nieuwe perifere locatie wordt overwogen (trede 3).

Om de effecten van de komst van de supermarkt te kunnen beoordelen, is een distributieplanologisch onderzoek^{voetnoot: Droogh Trommelen en Partners, actualisatie dpo supermarkt Utrechtseweg Arnhem. 4 februari 2015.} uitgevoerd. In het onderzoek worden de volgende vragen beantwoord:

• Welke distributieve ruimte / behoefte is er voor de vestiging van een supermarkt aan de Utrechtseweg?
• Welke effecten heeft de geplande ontwikkeling op de voorzieningenstructuur in de wijk en op de supermarktstructuur in de omgeving?
• Hoe kunnen deze effecten worden beoordeeld ten aanzien van het gemeentelijke detailhandelsbeleid en de Ladder voor duurzame verstedelijking?

Analyse

Inwoners van Lombok, Klingelbeek – Hoogstede en de Utrechtsestraat beschikken over een zeer beperkt winkelaanbod in hun directe omgeving. Alleen in de Oranjestraat zijn enkele winkels aanwezig. Verspreid over deze straat zijn er enkele dagwinkels: een kleine Spar (ongeveer 300 m² winkelvloeroppevrlak, een slijterij en een tabakzaak. Daarnaast zijn er enkele horecazaken.

Voor het doen van boodschappen richten de inwoners van deze buurten zich op de supermarkten in de omgeving, met name die ten noorden van het spoor in Heijenoord en de Burgemeesterswijk en in Oosterbeek.

Supermarkten zijn de basis bij het hedendaagse boodschappen doen. Supermarktbestedingen per inwoner zijn de afgelopen jaren toegenomen. Om aan de toenemende wensen van consumenten te kunnen voldoen hebben supermarkten een steeds groter oppervlak nodig. Het aantal kleinschalige supermarkten (< 800 m²) is de afgelopen jaren dan ook fors afgenomen. Het aantal supermarkten tussen 1.200 en 1.600 m² is juist sterk gegroeid. Door de schaalvergroting worden verzorgingsgebieden steeds groter en blijven per saldo minder supermarkten over.

Beantwoording vraag 1: Distributieve ruimte

Op basis van het potentieel aan supermarktbestedingen en een deel van de overig dagelijkse winkelbestedingen wordt in genoemd onderzoek een servicesupermarkt van ongeveer 1.400 m² wvo verantwoord geacht. Daarnaast zijn er omzetpotenties die benut kunnen blijven voor behoud van bestaande dagelijkse speciaalzaken in bijvoorbeeld de Oranjestraat en enige uitbreiding in de vorm van een verszaak of dagwinkels. Hierbij kan het gaan om zowel verplaatsing van bestaande ondernemers in de omgeving als de toevoeging van nieuwe. In het genoemde onderzoek worden daarnaast kansen gezien voor de vestiging van horeca en publieksgerichte functies zoals bijvoorbeeld een kapper. Ook wordt de locatie en het bestaande pand geschikt geacht voor en horecafunctie. Daarnaast biedt de locatie kansen voor ambulante handel (standplaats).

Beantwoording vraag 2: Effecten op bestaande voorzieningenstructuur

De ontwikkeling van een servicesupermarkt van circa 1.400 m² leidt ertoe dat de supermarktbestedingen van inwoners uit de buurten Lombok, Heijenoord, Klingelbeek – Hoogstede en de Utrechtsestraat grotendeels gebonden kunnen worden en bestedingen in minder mate afvloeien naar Oosterbeek. De vestiging van een supermarkt aan de Utrechtseweg heeft effecten op de omzet van supermarktaanbod in de omgeving, waarbij een verdeling van de effecten te zien zal zijn in de Burgemeesterswijk / Heijenoord enerzijds en Oosterbeek anderzijds.

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat de huidige supermarkten in Heijenoord / Burgemeesterswijk na de ontwikkeling aan de Utrechtseweg nog steeds op een gezond economisch niveau kunnen blijven functioneren. De gemiddelde vloerproductiviteit zal enigszins dalen tot het niveau van het landelijke gemiddelde.

Met de komst van een volwaardige supermarkt aan de Utrechtseweg verdwijnt het economische draagvlak voor de kleinschalige Spar aan de Oranjestraat. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met de bestaande winkelondernemer. Hierbij is afgesproken dat het winkeloppervlakte van de Spar wordt opgeheven en wordt betrokken bij de ontwikkeling aan de Utrechtseweg. Hiertoe is privaatrechtelijk een overeenkomst gesloten. Daarnaast regelt voorliggend bestemmingsplan dat op de locatie van de Spar zich niet langer een supermarkt mag vestigen.

Beantwoording vraag 3: effecten gemeentelijk detailhandelsbeleid

Het bepalen van de behoefte gaat verder dan het kwantitatief bepalen van de marktruimte. Kwalitatieve argumenten dienen leidend te zijn in de afweging, zoals (leegstands-)effecten op de bestaande en gewenste winkelstructuur en de betekenis van de ontwikkeling voor consumenten (gaat die er per saldo op vooruit).

De ontwikkeling van een servicesupermarkt van circa 1.400 m² wvo (1.850 m² bvo), voorziet inwoners van Klingelbeek-Hoogstede, Lombok, Utrechtsestraat en een deel van Heijenoord in de behoefte aan een volwaardige boodschappenlocatie op korte afstand van de woning. De komst van de supermarkt vergroot kansen voor aanvullend aanbod in de wijk. Er kan een cluster van buurt- en wijkgerichte publieksgerichte commerciële voorzieningen (o.a. dagwinkels en horeca) en daarmee een beter voorzieningenniveau ontstaan.

Voor de supermarktontwikkeling aan de Utrechtseweg is aangetoond dat voldoende omzetpotentieel (distributieve ruimte) aanwezig is om op gezond economisch niveau consumenten uit omliggende buurten te bedienen, zonder dat er door deze ontwikkeling leegstands-effecten voor de omgeving verwacht worden. Over het verdwijnen van de bestaande supermarktruimte in de Oranjestraat zijn afspraken gemaakt. Anders zouden we ook nog op kunnen nemen dat de locatie van de huidige supermarkt te klein is (en ook niet groot genoeg te maken is) om een volwaardige supermarkt te realiseren De drie supermarkten in de Burgemeesterswijk kunnen op voldoende niveau blijven functioneren, om wijkbewoners goed te kunnen bedienen.

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat sprake is van een actuele behoefte aan de beoogde supermarktontwikkeling met de aanvullende voorzieningen in de bestaande bebouwing en dat deze ontwikkeling uitvoering geeft aan de gewenste (ontwikkeling van de) winkelstructuur in Arnhem-West, conform vigerend ruimtelijk detailhandelsbeleid van de gemeente Arnhem.

Ten aanzien van de dagwinkels kan worden gesteld dat er sprake is van functiewijziging binnen bestaand bebouwd gebied, waarbij er planologische gezien sprake is van slechts een geringe uitbreiding (maximaal 520 m²). Conform vaste jurisprudentie voorziet een bestemmingsplan dat ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan geen of een geringe uitbreiding van de maximaal toegelaten oppervlakte aan (bedrijfs-)bebouwing mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging inhoudt, in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro, tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In deze situatie is sprake van het toelaten van een dusdanig gering oppervlak aan aanvullende detailhandel aansluitend aan een bestaande supermarktlocatie, dat er gezien aard, omvang en locatie geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro.

Hiermee wordt voldaan aan trede 1 van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voordat een nieuwe (perifere) locatie overwogen kan worden voor een winkelontwikkeling, dienen eerst de mogelijkheden voor herontwikkeling van bestaande (detailhandel-)locaties te worden beoordeeld (trede 2 en 3 Ladder voor duurzame verstedelijking).

De enige bestaande detailhandelslocatie in het verzorgingsgebied betreft de huidige locatie van Spar aan de Oranjestraat. Verviervoudiging van het winkelvloeroppervlak is op deze locatie niet mogelijk. De realisatie van een volwaardige supermarkt is op deze plek niet mogelijk. Ook aan een verkeersveilige oplossing voor de bevoorrading en aan een voldoende ruime parkeercapaciteit kan op deze locatie niet voldaan worden.

De beoogde locatie, Utrechtseweg 280-284, biedt wel voldoende ruimte voor het beoogde programma, inclusief parkeer- en bevoorradingsmogelijkheden. Ook het bereikbaarheidsprofiel is beter dan van een locatie in de Oranjestraat. Het is de meest centrale locatie in de buurt Klingelbeek - Hoogstede, Lombok, Utrechtsestraat en Heijenoord.

De supermarktontwikkeling aan de Utrechtseweg is direct gekoppeld aan het verdwijnen van de gebruiksmogelijkheid van de huidige supermarktruimte in de Oranjestraat als zodanig (overheveling). De betrokken partijen zijn dit privaatrechtelijk overeengekomen. Dit is tevens in voorliggend bestemmingsplan vertaald door ter plaatse van de Spar de mogelijkheid tot vestiging van een supermarkt weg te nemen. Verwezen wordt naar paragraaf 4.3.4 voor een toelichting op dit planonderdeel.

De locatie Utrechtseweg 280-284 is een bestaande locatie in het stedelijk gebied, waarvoor reeds meerdere jaren een concrete herstructureringsopgave ligt, sinds sluiting van garagebedrijf Hegeman. De locatie aan de Utrechtseweg haakt aan op de bestaande voorzieningenstructuur in de wijk. De beoogde supermarkt wordt ruimtelijk verbonden met de Oranjestraat, waardoor een aantrekkelijk cluster van buurt- en wijkverzorgende voorzieningen kan ontstaan.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en er zijn geen alternatieve locaties beschikbaar voor de realisatie van de supermarkt met aanverwante voorzieningen.

Met het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking is gemotiveerd, dat de supermarkt voorziet in een actuele regionale behoefte, die niet op de bestaande detailhandelslocatie gerealiseerd kan worden. Met het realiseren van de supermarkt op de beoogde locatie, waar al jaren een concrete herstructureringsopgave ligt en waar een niet passende bedrijfsbestemming wordt wegbestemd, wordt aangehaakt op de bestaande voorzieningenstructuur in de wijk, waardoor een aantrekkelijk cluster van buurt- en wijkverzorgende voorzieningen ontstaat. Voor het volledige distributieve onderzoek wordt verwezen naar de bijlage bij dit bestemmingsplan.

4.3.1 Stedenbouwkundige inpassing     

Op basis van de in de vorige paragraaf aangegeven randvoorwaarden, is bekeken op welke wijze het ontwerp voor de supermarkt hieraan tegemoet kan komen. Hierbij is het beperken van eventuele overlast voor omwonenden, samen met het versterken van de uitstraling van de Utrechtseweg met de historische bebouwing (villa's) en groene voortuinen als belangrijkste uitgangspunt genomen. Er is dan ook bewust voor gekozen het parkeren ondergronds te realiseren met een bovengrondse supermarkt en daarnaast de villa zo veel mogelijk ruimtelijke kwaliteit te geven en aan te laten sluiten bij de oorspronkelijke tuin.

Nieuwbouw

Door de bestaande bebouwing op het achterterrein te amoveren, ontstaat er ruimte voor nieuwbouw met ondergronds een adequate parkeeroplossing. De parkeergarage staat door middel van een zogenaamde tapis roulant (loopband) in verbinding met de supermarkt. Door te kiezen voor een ondergrondse parkeergarage blijft het parkeren uit het zicht en wordt de geluidsoverlast zo veel mogelijk beperkt. Bovendien blijft op maaiveld ruimte over voor een groene inrichting van het terrein, waardoor een prettig verblijfsklimaat ontstaat. De supermarkt wordt op het noordelijk deel van het terrein gerealiseerd. Om de villa zoveel mogelijk vrij te laten, wordt de afstand tussen de nieuwbouw en de villa zo groot mogelijk gehouden. De zuidgevel van de supermarkt wordt terughoudend ontworpen met gebruik van groen en natuurlijke materialen. Hierdoor wordt de villa vanaf de Utrechtseweg de belangrijkste ruimtelijke blikvanger van de locatie.

Bij de hoogte van de supermarkt is rekening gehouden met de woningen aan de Alexanderstraat. De hoogte van het dak wordt niet hoger dan de bestaande schuttingen van deze woningen. Dit is geborgd door ter plaatse van de supermarkt de hoogten via de regels te relateren aan NAP. Uitzondering op de hoogteregel kan de laad – en losruimte in de zuidwesthoek van het pand zijn. Indien er wordt gekozen om de container intern af te zetten is hier een hogere hoogte toegestaan. Indien wordt besloten om de container buiten af te zetten, is een opbouw niet toegestaan.

De entree van de supermarkt wordt aan de oostzijde gerealiseerd. Hierdoor ontstaat er een fysieke relatie tussen de bestaande voorzieningen aan de Oranjestraat en de supermarkt. De entree wordt transparant uitgevoerd waardoor de supermarkt duidelijk als zodanig herkenbaar is. Om geluidsoverlast van de direct omwonenden tegen te gaan, wordt het verblijfsgebied voor de entree overkapt. Op die manier ontstaat een passage, die transparant wordt vormgegeven, zodat de directe zichtrelatie tussen de supermarkt en de Oranjestraat in stand blijft. Tegenover de entree van de supermarkt wordt een fietsenstalling gerealiseerd met de mogelijkheid tot verwijzingen naar de bestaande winkels in de Oranjestraat.

In het onderstaande stedenbouwkundige ontwerp is de toekomstige inrichting weergegeven. Voor een groter beeld van het stedenbouwkundig plan wordt verwezen naar bijlage 14 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Stedenbouwkundig ontwerp (bron: Maris Landschapsontwerp & Techniek)

Buitenruimte

Het groen en de inrichting van de villa tuin speelt een belangrijke rol bij het inpassen van deze functies. Bestaande groenstructuren op en aangrenzend aan het perceel worden zoveel mogelijk behouden. Zo wordt rekening gehouden met de bestaande wortelstelsels van de bomen in de tuinen ten westen van het perceel, en worden deze waar mogelijk gespaard.

De ontsluiting van de parkeergarage en de bevoorradingsruimte vindt aan de westzijde van de villa plaats. Het autoverkeer bereikt het terrein hierdoor alleen vanaf de Utrechtseweg. Hiervoor zal de later aangebouwde serre aan de westzijde van de villa gesloopt worden. Door deze ontsluiting hoeven autoverkeer en langzaam verkeer elkaar niet te kruisen. Bovendien ontstaat op die manier een aangename verblijfsruimte. Hiervoor wordt de (voor)tuin rondom de villa en het hoekgebouw op een eigentijdse wijze vormgegeven. De groene identiteit wordt hersteld en levert op deze wijze een bijdrage aan een kwalitatief verblijfsgebied en de groenstructuur van de Utrechtseweg.

Het dak van de supermarkt wordt voorzien van een groene of sedumbeplanting. Door deze vergroening wordt een bijdrage geleverd aan de de klimaatbestendige stad. Tevens draagt het dak op deze wijze bij aan de opvang van regenwater, brengt vocht in de lucht, zuivert lucht, werkt verkoelend in de zomer en absorbeert geluid.

Bestaande bebouwing

De villa (monument) en de hoekbebouwing worden gerestaureerd en ingepast in de ontwikkeling. In het bestemmingsplan worden de bouwmogelijkheden teruggebracht naar het oorspronkelijke volume, zodat het beeld van twee vrijstaande woningen met groene voortuinen vanaf de Utrechtseweg wordt versterkt. Voor het programma wordt verwezen naar paragraaf 4.2.

4.3.2 Verkeerskundige uitgangspunten     

Bevoorrading

De bevoorrading van de supermarkt geschiedt aan de uiterste westzijde van het perceel. Het vrachtverkeer maakt gedeeltelijk gebruik van dezelfde inrit als de bezoekers van de supermarkt.

Verkeersontsluiting

Voor een goede ontsluiting van het gebied worden de verkeerslichteninstallatie en wegindeling ter plaatse van de Utrechtseweg aangepast. Randvoorwaarde daarbij is dat de doorstroming van het verkeer op de Utrechtseweg niet verslechtert.

Verkeersstromen Utrechtseweg in de nieuwe situatie

In de rapportage 'Rekenresultaten kruispunt AH019' is door adviesbureau Grontmij (zie bijlage) onderzocht of een nieuwe aansluiting van de supermarkt op de Utrechtseweg (met verkeerslichten geregeld) mogelijk is, zonder dat een verslechtering van de verkeersdoorstroming op de Utrechtseweg ontstaat. Hiertoe zijn 3 vormgevingsvarianten doorgerekend:

1. wegindeling volgens het schetsontwerp, echter zonder supermarkt;
2. indeling met ontsluiting van de supermarkt, uitsluitend op de Utrechtseweg in beide richtingen;
3. idem met bovendien directe ontsluiting op Hulkesteinseweg in beide richtingen.

Nieuwe indeling Utrechtseweg

Uit de getoetste ontwerpen blijkt dat het toevoegen van de ontsluiting van de supermarkt geen nadelige invloed op de afwikkeling heeft, in vergelijking met de basisvariant waarbij het deelkruispunt Oranjestraat wordt aangepast. In beide gevallen ligt de maatgevende conflictgroep op het deelkruispunt Oranjestraat. Het toestaan van oversteekbewegingen voor auto's (rechtdoor tussen supermarkt en Hulkesteinseweg) is eveneens mogelijk zonder verdere invloed op het kruispunt als geheel.

Ondanks de hogere cyclustijd en conflictbelasting, is er sprake van een redelijke reservecapaciteit in de verkeersregeling, waardoor er ruimte blijft voor prioriteitsmaatregelen voor de bus.

Verkeersgevolgen in de Oranjestraat en de Brouwerijweg

Er is een onderzoek uitgevoerd (zie bijlage) om de verkeersgevolgen van de komst van de supermarkt voor de Oranjestraat en Brouwerijweg in kaart te brengen. Uit de conclusies van dit onderzoek blijkt dat een nieuwe supermarkt aan de Utrechtseweg geen gevolgen heeft op de hoeveelheid verkeer in de Oranjestraat. De veranderingen in verkeersstromen heffen elkaar vrijwel op. De verkeersintensiteiten op de Brouwerijweg wordt naar verwachting zelfs wat minder.

Bushalte

Om de bestaande bushalte aan de Utrechtseweg in te kunnen passen tussen de hoek Oranjestraat en de aansluiting naar de supermarkt, is de hoekwoning met de Oranjestraat (nr. 123) aangekocht. Een klein deel aan de zijde van de tuin gelegen aan de Utrechtseweg is opgeofferd om meer ruimte te bieden aan opstelruimte voor de bus. Dit om te voorkomen dat het doorgaande verkeer op de Utrechtseweg belemmerd zou worden.

Doorgang Oranjestraat

Direct tegenover de entree van de supermarkt wordt aan de oostzijde een fietsenstalling gesitueerd. De winkelwagens krijgen een plek rechts van de entree aan het einde van de loopband. Om het voor winkelpubliek van de supermarkt onaantrekkelijk te maken om in de Oranjestraat te parkeren, wordt het gebruik van winkelwagentjes door het treffen van fysieke maatregelen aan deze zijde ontmoedigd.

4.3.3 Parkeren     

Het parkeren vindt plaats in de ondergrondse parkeergarage onder de supermarkt. Daarnaast worden bij de ingang aan de Oranjestraat nog twee mindervaliden parkeerplaatsen gerealiseerd. Bij het berekenen van het aantal benodigde parkeerplaatsen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd;

• Voor het parkeren gelden de vastgestelde Arnhemse parkeernormen. De parkeernormen worden berekend op basis van de toekomstige bruto vierkante meters van de verschillende functies. Voor wonen is de parkeernorm gebaseerd op het type woning. Voor de supermarkt is op verzoek van de klankbordgroep uitgegaan van een strengere norm van 4 parkeerplaatsen per 100 m² (gemeentelijk beleid is 3 parkeerplaatsen per 100 m²);
• De supermarkt heeft een maximale oppervlakte van 1.550 m² bvo. In de berekening zijn de tapis roulant en de laad- en losruimte niet meegenomen, omdat deze feitelijk niet leiden tot een extra verkeersaantrekkende werking en omdat vergelijkbare supermarkten deze ruimten ook niet hebben. De parkeernormen zijn voor de supermarkt daarom gebaseerd op een oppervlakte van 1.550 m².
• Omdat het bestemmingsplan voor de bestaande bebouwing verschillende functies mogelijk maakt, is uitgegaan van de functie met de hoogste parkeernorm. Voor de villa is dat horeca op de begane grond en voor de verdieping bedrijf. Voor het hoekpand is uitgegaan van detailhandel op de begane grond met 2 woningen op de verdiepingen (dit is ook juridisch vastgelegd in de regels). Bij elke functie die wordt gerealiseerd, wordt in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag getoetst of kan worden voldaan aan de parkeernorm, zoals vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan (artikel 15). De parkeernorm is hiertoe bindend, voor alle functies die het bestemmingsplan mogelijk maakt, in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd.

Op basis van de gehanteerde uitgangspunten wordt de volgende parkeerbehoefte berekend.

Functie	Oppervlak bvo / aantal	parkeernorm	Aantal pp
Supermarkt	1.550	4,0 pp per 100 m2	62
Villa horeca (begane grond)	100	6,0 pp per 100 m2	6
Villa bedrijf (verdieping)	100	1,0 pp per 50 m2	2
Hoekpand wonen (verdiepingen)	2 appartementen	1,3 pp per woning	2,6
Hoekpand winkel (begane grond)	120	4,0 pp per 100 m2	4,8
Totaal			78 (77,4)

Daarnaast leidt de aanleg van 2 mindervaliden parkeerplaatsen aan de Oranjestraat ter plaatse van de huidige parkeerplaatsen tot een verlies van 1 openbare parkeerplaats. Dit betekent dat in totaal 79 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd om de parkeerbehoefte te dekken.

Conclusie

In de nieuwe situatie zijn volgens de parkeernormen 79 parkeerplaatsen nodig. Er worden 81 parkeerplaatsen in de parkeergarage gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen en de wensen van de klankbordgroep.

Overzicht parkeerplaatsen (bron: D&M Architecten Adviseurs)

4.3.4 Spar     

Ten behoeve van voorliggend bestemmingsplan is distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd om te kunnen beoordelen welke effecten de komst van een nieuwe supermarkt heeft op bestaande voorzieningen in de omgeving. De conclusie van het onderzoek luidt dat de komst van een nieuwe supermarkt aan de Utrechtseweg geen negatieve gevolgen heeft voor het bestaande aanbod van supermarkten in de omgeving, behalve voor de bestaande buurtsupermarkt aan de Oranjestraat (Spar).

De bestaande Spar-supermarkt aan de Oranjestraat is te klein om voor het gehele verzorgingsgebied te kunnen functioneren. De vestiging heeft nauwelijks mogelijkheden tot uitbreiding. Bovendien zou een supermarktuitbreiding op deze plek tot meer wijkvreemd verkeer in de wijk Lombok leiden.

Er zijn inmiddels afspraken gemaakt tussen de exploitant van de nieuwe supermarkt (Hoogvliet) en de eigenaar van de bestaande supermarkt aan de Oranjestraat. Daarbij is privaatrechtelijk geregeld, dat op de plek van de bestaande supermarkt aan de Oranjestraat geen andere supermarkt gevestigd mag worden. Daarnaast is de locatie van de Spar opgenomen in voorliggend bestemmingsplan, waarbij de rechten van het geldende bestemmingsplan zijn overgenomen, behoudens de mogelijkheid tot vestiging van een supermarkt. Overige vormen van detailhandel blijven wel toegestaan. Op deze wijze vervangt de supermarkt aan de Utrechtseweg als het ware de bestaande buurtsuper aan de Oranjestraat op een geschiktere plek in het zoekgebied, waar de economisch gewenste grotere winkelomvang ruimtelijk en functioneel goed inpasbaar is. Distributie-planologisch gezien zijn er daarmee geen belemmeringen voor deze ontwikkeling.

5.3.1 Toets NIBM     

Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden, aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM. De ministeriële regeling bevat geen kwantitatieve uitwerking voor supermarkten en winkels. Dit betekent dat op een andere manier aannemelijk moet worden gemaakt dat het project niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is gedaan door de toename van de luchtverontreiniging ten gevolge van extra verkeersbewegingen van het plan inzichtelijk te maken.

Berekening planbijdrage

De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van de CROW-publicatie 317 “Kencijfers parkeren verkeersgeneratie”. Hierbij is uitgegaan van een sterk stedelijk omgeving in de rest van de bebouwde kom. De verkeersgeneratie van de supermarkt bedraagt 2.403 mvt/e. De twee bestaande panden in het plangebied kunnen verschillende functies krijgen. De hoogste verkeersgeneratie van de mogelijke functies in deze panden wordt veroorzaakt door de detailhandel. De verkeersgeneratie bedraagt 73,7 mvt/e per 100 m² b.v.o. voor een “buurt- en dorpscentrum”. De verkeersgeneratie van de twee bestaande panden bedraagt maximaal daarmee 236 mvt/e.

De totale verkeersgeneratie van auto's bedraagt 2.639 mvt/e.

Uit het akoestisch onderzoek industrielawaai^{voetnoot: Akoestisch onderzoek Utrechtseweg 280-284, uitgevoerd door SAB, projectnummer: 140291, d.d. 2015-3-12.} blijkt voor de bevoorrading van de supermarkt 4 vrachtwagens per dag en voor de twee bestaande panden (met de bestemming Gemengd 1 en Gemengd 2) 2 vrachtwagens per dag nodig zijn. Voor de totale bevoorrading van het plangebied zijn 6 vrachtwagens per dag (12 mvt/e)nodig. De totale verkeersgeneratie van het plangebied bedraagt 2.651 mvt/e, waarvan 0,5 % vrachtverkeer is.

Met behulp van de NIBM-rekentool^{voetnoot: Een rekenprogramma voor luchtkwaliteit, dat gebaseerd is op het luchtmodel CAR. Dit re-kenmodel is gepubliceerd op InfoMil, door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.} (versie mei 2014) is de verslechtering van de luchtkwaliteit ten gevolge van het plan berekend. In de onderstaande tabel staat de NIBM-berekening weergegeven.

Conclusie NIBM-toets

Uit de berekening met de NIBM-tool blijkt dat de planbijdrage van het plan (realisatie van de supermarkt en de dagwinkels) groter is de NIBM-grens van 1,2 µg/m³, daardoor zal het plan 'in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een toetsing aan de grenswaarden is op basis van de Wm noodzakelijk, aan gezien het plan IBM is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt in het navolgende inzichtelijk gemaakt of er sprake van een dreigende grenswaarde overschrijding.

5.3.2 Toets grenswaarden     

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool^{voetnoot: http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/.} uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM_2.5 en PM₁₀) in het plangebied tussen 2015 en 2030. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2015, 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

5.3.3 Conclusie     

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit ter plaatse van de Utrechtseweg in Arnhem geen belemmering vormt voor het voorgenomen initiatief. Het onderzoek luchtkwaliteit is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan.

5.4.1 Algemeen     

Om te kunnen beoordelen of de nieuwe voorzieningen niet leiden tot geluidsoverlast voor de woningen in en rondom het plangebied is een akoestisch onderzoek verricht (zie bijlage). Voor de beoordeling is rekening gehouden met verschillende soorten van geluidshinder, namelijk:

geluidshinder afkomstig van de voorzieningen (directe hinder), dit is de hinder die wordt veroorzaakt door activiteiten in het gebied.

maximale geluidshinder, dit zijn de piekniveaus die optreden door de activiteiten in het gebied;

indirecte geluidshinder, dit is de geluidshinder afkomstig van het wegverkeer van en naar het gebied op de openbare weg.

Deze drie soorten van geluidshinder afkomstig van inrichtingen worden beoordeeld op basis van drie documenten, dit zijn het “Activiteitenbesluit”, de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering, editie 2009” en de Schrikkelcirculaire. Daarnaast is getoetst aan het Arnhemse beleidsplan geluid zoals opgenomen in paragraaf 3.6.1.

5.4.2 Langtijdgemiddelde geluidsbelastingen     

De geluidbelasting op de gevels van de woningen aan de Oranjestraat, Alexanderstraat en Wilhelminastraat voldoet aan het Activiteitenbesluit Milieubeheer. Op de gevels van het pand Utrechtseweg 284 bedraagt het berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ten hoogste 59 en 51 dB(A) in respectievelijk de dag- en avondperiode. Op de woning Utrechtseweg 286 bedragen de genoemde geluidbelastingen respectievelijk 48 en 46 dB(A). De overschrijding van de grenswaarden bedraagt ten hoogte 9 dB in de dagperiode en 6 dB in de avondperiode.

5.4.3 Maximale geluidsbelastingen     

De berekende maximale geluidniveaus bedragen ten hoogste 80 dB(A) in de dagperiode ter plaatse van de monumentale villa aan de Utrechtseweg 284; dit als gevolg van vrachtwagens. Op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn de maximale geluidniveaus het gevolg van laad- en losactiviteiten in de dagperiode uitgesloten van de beoordeling, waaronder piekgeluiden van vrachtwagens.

Ander geluidbronnen dan laad- en losactiviteiten voor de maximale geluidniveaus zijn personenwagens die de parkeergarage in- en uitrijden. Maximale geluidniveaus bedrage ten hoogste 64 dB(A) in de dagperiode en 65dB(A) in de avondperiode.

De berekende maximale geluidniveaus voldoen aan het Activiteitenbesluit milieubeheer.

5.4.4 Geluidsbelastingen als gevolg van indirecte hinder     

De berekende geluidniveaus ten gevolge van verkeer van en naar de supermarkt bedraagt ten hoogste 51 dB(A) in de dagperiode en 46 dB(A) in de avondperiode. Dit is het geval op de gevels van de onderste bouwlagen van de flat aan de Utrechtseweg. Op de overige rekenpunten is voldaan aan de voorkeursgrenswaarde uit de circulaire indirecte hinder.

Op grond van het gemeentelijk geluidbeleid kunnen geluidniveaus tot 55 dB(A) in de dagperiode en 50dB(A) in de avondperiode als aanvaardbaar worden beoordeeld.

Maatregelen als gevolg van geluidbelasting

5.4.5 Maatregelen als gevolg van de geluidsituatie     

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat niet overal is voldaan aan de grenswaarden voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau uit het Activiteitenbesluit milieubeheer en de voorkeursgrenswaarde uit de circulaire indirecte hinder. Op grond van het gemeentelijk geluidbeleid kunnen geluidniveaus tot 55 dB(A) in de dagperiode en 50 dB(A) in de avondperiode als aanvaardbaar worden beoordeeld. Per locatie komen in het navolgende de resultaten en oplossingen aan de orde.

5.4.6 Voorwaarden in dit bestemmingsplan     

In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met de plaatsing van twee geluidsschermen. De eerste staat aan de westzijde van het terrein en heeft een hoogte van 1,80 m. Plaatsing van dit scherm is noodzakelijk om een overschrijding van de grenswaarden te voorkomen. Het scherm aan de oostzijde heeft een hoogte van 2,5 m en bestaat uit de buitenmuur van de huidige bebouwing. Via de regels van dit bestemmingsplan is de realisatie van de beide geluidschermen verplicht gesteld.

Om ter plaatse van het pand Utrechtseweg 284 een acceptabele geluidbelasting ten behoeve van de beoogde woonbestemming te krijgen, is het noodzakelijk om de entree van de parkeergarage te voorzien van een overkapping met een lengte van tenminste 3 m. Deze voorwaarde is middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan opgenomen. Daarnaast moet een zogeheten dove gevel worden gerealiseerd ter plaatse van de westgevel van Utrechtseweg 284. Ook deze voorwaarde is opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.

Naast genoemde voorwaarden is in het akoestisch onderzoek rekening gehouden met de situatie dat de entree van de supermarkt, de fietsenstallingsplaats en de winkelwagenstallingsplek overkapt worden aangelegd. Ook deze voorwaarde is opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.

5.4.7 Conclusie     

De geluidshinder die door deze ontwikkeling ontstaat is acceptabel en past binnen het gemeentelijk geluidsbeleid. Hiermee is aangetoond dat in een goed woon- en leefklimaat kan worden voorzien. Wanneer in de bestemming Gemengd-1 (Villa Utrechtseweg 284) een horecavoorziening wordt gerealiseerd dan zijn de langtijdgemiddelde en maximale geluidsbelastingen afkomstig van het terras echter dusdanig hoog dat een reguliere woonfunctie niet mogelijk is. Wel is een bedrijfswoning behorende bij de horecagelegenheid mogelijk. In de regels van dit bestemmingsplan is hiervoor een passende regeling getroffen.

5.6.1 Flora en fauna     

Op 29 oktober 2014 is het plangebied onderzocht (Quickscan Flora en fauna, Utrechtseweg 280-284, Arnhem, Ekoza, Arnhem 3 november 2014) op beschermde flora en fauna (zie bijlage). Er zijn geen beschermde planten aangetroffen. Dit is ook niet te verwachten omdat er in de directe omgeving geen beschermde soorten zijn aangetroffen. Er komen mogelijk enkele algemene zoogdiersoorten voor. Het plangebied is echter niet essentieel voor hun voortbestaan.

Effect op flora en fauna

Als de zoogdieren door de werkzaamheden verstoord worden zijn, ze voldoende in staat om hier zelf van weg te trekken. Mogelijk gaat er door de werkzaamheden foerageergebied voor vleermuizen verloren. In de directe omgeving is echter voldoende alternatief jachtgebied aanwezig. Verder zijn in beide gebouwen (Utrechtseweg 284 en 280-282) mogelijkheden voor verblijfplaatsen geconstateerd. In geval van sloop en renovatie zouden eventuele verblijfplaatsen vernietigd kunnen worden, maar beide gebouwen blijven staan. Indien de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd, zijn er geen negatieve effecten op algemene broedvogels te verwachten. Voor aanvang van het broedseizoen dient de vegetatie te worden verwijderd, zodat wordt voorkomen dat vogels in het plangebied gaan nestelen. Het plangebied bevat geen voortplantingswater voor vissen en amfibieën. Gezien de ligging van het plangebied aan drukke wegen, is het gebied niet interessant als overwinteringsgebied voor amfibieën. Door het ontbreken van een geschikte habitat worden geen reptielen in het plangebied verwacht. Nader onderzoek naar reptielen is daarom niet nodig. De aanwezige ongewervelden zijn in elk geval niet afhankelijk van het plangebied en zullen geen hinder van de werkzaamheden ondervinden.

5.6.2 Groenplan     

Stadsnatuur

Voor de stenen stad is de ambitie om typische stadsnatuur te stimuleren. Hierbij gaat de gemeente uit van verblijven in gebouwen voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. In de nieuwbouw en/of bestaande bouw worden voor deze soorten verblijven gerealiseerd.

Groencompensatie

De villa krijgt een groene uitstraling aan de voorkant met bomen en gazons. De bestaande en nieuwe bomen krijgen voldoende onder- en bovengrondse groeiruimte. Het nieuwe groen wordt daarmee duurzamer ingericht. In de navolgende afbeelding en tabel is de groenbalans voor het plangebied inzichtelijk gemaakt.

Type	Huidig	Te behouden	Te verwijderen	Nieuw	Saldo
Bomen	15	9	6	9	+3
Groen (oppervlak m2 gras en heesters)	1.101	184	917	673	- 244

Uit de balans blijkt dat het aantal bomen toeneemt met 3, het totale oppervlak aan groen op maaiveld neemt echter af met 244 m². Hier staat tegenover dat het dak van de supermarkt, over een oppervlak van ongeveer 1.770 m², als groen dak wordt ingericht. Door deze vergroening wordt een bijdrage geleverd aan de klimaatbestendige stad. Tevens draagt het dak op deze wijze o.a. bij aan de opvang van regenwater en de zuivering van lucht. Door deze maatregelen neemt de belevings- en gebruikswaarde van het groen in het gebied toe.

In het plangebied is de bestemming Groen en Tuin geprojecteerd. Het geldende bestemmingsplan kent deze bestemming ter plaatse van het plangebied niet, waardoor in juridische zin de mogelijkheden voor groenrealisatie toenemen.

Groenbalans (bron: Maris Landschapsontwerp & Techniek)

5.6.3 Conclusie     

Vanuit de Flora- en faunawet en het gemeentelijk groenplan zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.7.1 Analyse     

De bodemopbouw op de locatie bestaat uit een bovenste zandlaag met een dikte variërend van 0,70 tot 1,10 m. Hieronder is een kleilaag aanwezig. Daaronder wordt matig grof zand aangetroffen met lokaal een klei of leemlens. Onder deze klei en leemlenzen wordt grof tot zeer grof zand aangetroffen. In de boorprofielen is geen freatisch vlak aanwezig. Dit zal tot een diepte van 6 meter onder maaiveld ook niet worden aangetroffen.

De vloer van de te realiseren parkeerkelder (vloerpeil op 18,70 m + NAP) doorsnijdt zowel de kleilaag als de klei- en leemlenzen. De parkeervloer komt te liggen op en in deze matig grove zandlaag (bovenzijde zandlaag op ca. 19 m + NAP). Deze laag zou voldoende waterdoorlatendheid moeten hebben om regenwater te infiltreren.

Uit grondboringen die in het verleden in de directe omgeving zijn verricht, bleek overal een grove zandlaag aanwezig. Er mag worden verondersteld dat deze grove zandlaag ook onder het gedeelte van de parkeerkelder aanwezig zal zijn.

Nader bodemonderzoek en k-waarde bepaling ter plaatse van de parkeerkelder zal dit nog moeten uitwijzen.

Het betreft de volgende locaties in de directe omgeving van de bouwlocatie:(bron: DINO-loket).

1. Boring Alexanderstraat (NITG-nummer B40A0557), direct ten noorden van de bouwlocatie. Hier is een grove zandlaag aangetroffen op een diepte tussen 20,00 m en 11,50 m +NAP. De maaiveldhoogte is hier 28,30 m.
2. Boring Hulkesteinseweg (NITG-nummer B40A0218), ten zuiden van de westhoek van de bouwlocatie. Hier wordt vanaf het maaiveld (= 9,20 m +NAP), matig grof zand en tussen 4,70 m +NAP en 13,60 m –NAP zeer grof zand aangetroffen.
3. Boring zuidberm Utrechtseweg (NITG-nummer B40A0318), direct ten oosten van de aansluiting met de Oranjestraat. Hier is vanaf het maaiveld (= 20,50 m +NAP) tot 16,90 m +Nap grof zand, met kleiige bijmenging aangetroffen, daaronder een leemspiegel met een dikte van 3,50 m, en daaronder vanaf 13,40 m +NAP tot 4,00 m +NAP zeer grove zandlagen.

5.7.2 Opvang en berging regenwater     

Door de gemeente zijn de volgende eisen gesteld wat betreft de berging en opvang van regenwater:

1. De afstroming van regenwater van de hoger gelegen tuinen dient in stand gehouden te worden.
2. Het regenwater van een bui van 40 mm regen in 45 minuten dient op eigen terrein gebufferd te kunnen worden.
3. Het regenwater van deze bui, dient 24 uur na deze bui volledig geïnfiltreerd te zijn in de ondergrond. De regenwaterbuffer dient dan dus weer volledig beschikbaar te zijn.
4. Een bui van T=10 + 10% van 24 uur (Buishand en Velds), dient in zijn geheel gebufferd te kunnen worden.

Neerslagoverschot hoger gelegen tuinen Alexanderstraat.

In de huidige situatie stroomt een deel van het neerslagoverschot van de hoger gelegen tuinen van de Alexanderstraat af via de kleilaag naar het lager gelegen terrein van de te realiseren supermarkt, richting de Utrechtseweg om hier weg te zijgen in de ondergrond. De aan te brengen damwandconstructie aan de noordzijde van de locatie ten behoeve van de realisatie van de parkeerkelder, zal dit afstromen van het neerslagoverschot via de ondiepe kleilaag verhinderen. Om eventuele wateroverlast op het maaiveld ter plaatse te voorkomen zal dit neerslagoverschot dienen te worden opgevangen. Dit kan worden ondervangen door ter hoogte van de kleilenzen drains aan te leggen en deze onder de damwand door te leiden naar de infiltratievoorziening onder de parkeerkelder. Deze drains zijn op deze manier bereikbaar en te onderhouden vanuit de parkeerkelder.

Schematische voorstelling

De grondwaterstroom in de diepere kleilagen kunnen ongehinderd blijven stromen doordat de damwanden aan de onderzijde van perforatie zijn voorzien.

Bufferen van regenwater op eigen terrein

Het heeft de voorkeur om het hemelwater van zowel het terrein als de gebouwen te bergen en te infiltreren op een zo natuurlijk mogelijke manier. Daar het plangebied in zijn opbouw echter onvoldoende plantsoen/groen bevat kan niet alles op een natuurlijke manier gebufferd worden. De volgende lijn wordt daar bij gevolgd.

1. Infiltratie in de groenvoorzieningen van het voorterrein voor zover dat praktisch haalbaar is.
2. De supermarkt wordt voorzien van een vegetatiedak. Afhankelijk van wat technisch/economisch haalbaar is voor de dakconstructie zal al het regenwater, dan wel een gedeelte van het water op het dak gebufferd kunnen worden.
3. Ten slotte zal het restant geïnfiltreerd kunnen worden onder de parkeergarage in de matig grove zandlaag.

Uit oogpunt van onderhoud van regenwaterberging en infiltratievoorziening, is het verstandig de parkeergarage van een elementenverharding te voorzien, en deze te straten direct op de ter plaatse te verdichten matig grove zandlaag.

De locatie van de supermarkt ligt op een stuwwal, met een hoogteverschil van ca. 2 meter, aflopend naar de Utrechtseweg. Het voorterrein heeft een hoogteverschil van ca. 1 meter. Het deel van het groen van het voorterrein tussen de helling van de ingang de parkeerkelder en de Utrechtseweg zal horizontaal worden uitgevoerd. Hier is ca. 230 m² beschikbaar om regenwater te bufferen.

Bij de berekeningen is er van uitgegaan dat de opbouw van het vegetatiedak van de supermarkt zodanig is, dat een regenbui van 24 uur van T=10+10% kan worden opgevangen.

De parkeerkelder komt dieper te liggen dan het voorterrein. Omdat de parkeergarage de diepere grove zandlaag doorsnijdt, kan hier de rest van het regenwater dan op het terrein valt in infiltratieratten worden geborgen. Omdat er in dit geval geen rekening gehouden hoeft te worden met water afkomstig van he vegetatiedak, zijn hier 2 strengen van 51 Q-Bic kratten nodig, om voldoende regenwater te kunnen bufferen. De berekening hiervan is op pagina 8 weergegeven.

Uit oogpunt van onderhoud van de regenwaterberging en infiltratievoorziening onder de parkeerkelder, is het verstandig de parkeerkelder van een elementenverharding te voorzien, en deze te straten direct op de ter plaatse te verdichten matig grove zandlaag.

Berekening hoeveelheid regenwater

Deelgebied	Oppervlak in m2	Bui T=10 + 10% (40 mm) in m3	Te bufferen hoeveelheid hemelwater in m3
Verhard oppervlak	1.865	74,6	74,6
Het groen (excl. hor. Deel)	458	18,4	9,2
Horizontale groendeel	230	9,2	9,2
Het vegetatiedak	1.770	70,8	0
Totaal			93,0

Bij de berekening van de te infiltreren m³ is ervan uitgegaan dat 50% van de regen dat op het groen valt, hier direct infiltreert. Dit geldt niet voor de 230 m² groen voor de waterberging, omdat dit deel dan uit water bestaat.

Conclusie

Er moet in totaal 93 m³ aan regenwater gebufferd worden. De totale berging in het groen van het voorterrein en de Q-bic kratten onder de parkeerkelder samen, is hiervoor ruim voldoende. Het is berekend op een capaciteit van 115,6 m³. De overcapaciteit in de buffering bij een bui van 40 mm in 45 minuten is 22,6 m³.

5.7.3 Infiltratie van regenwater     

Op het voorterrein is onder de ondiepe kleilaag, op ca. 1 meter onder het toekomstige maaiveld, een fijne zandlaag aanwezig met een K-waarde van 0,3 – 0,4 m/dag.

Ter plaatse van de te realiseren parkeerkelder bevindt zich een dieper liggende grove zandlaag, met naar verwachting een K-waarde > 1 m/dag. De exacte K-waarde dient nog te worden bepaald na het uitgraven van de parkeerkelder door middel van een aanvullend onderzoek.

Het gebufferde regenwater op het vegetatiedak zal, niet infiltreren in de ondergrond maar door de aanwezige vegetatie weer verdampen.

Uitgangspunten voor de berekening van de infiltratie

1. Voor de infiltratieberekening van het voorterrein hebben wij als uitgangspunt de gemeten K-waarde van 0,3 m/dag aangehouden.
2. Voor de zandlaag onder de parkeergarage is uitgegaan van een voorlopige K-waarde van 1 m/dag. Na het ontgraven van de parkeergarage zal uit aanvullend bodemonderzoek moeten blijken of de K-waarde van de matig grove zandlaag direct onder de parkeergarage voldoet aan de waarde van 1m/dag.
   
   Mocht de K-waarde hieraan niet voldoen dan zal aan de hand van de werkelijke K-waarde, de hiervoor noodzakelijke hoeveelheid extra Q-Bic kratten worden bepaald. Uit de onderstaande berekeningen met een K-waarde van 1 m/dag is duidelijk dat er meer dan genoeg mogelijkheden zijn om onder de parkeergarage voldoende berging te creëren.
3. Het vegetatiedak in z'n lichtste constructie zal totaal ongeveer 150 mm dik uitgevoerd moeten worden. Met een substraat laag van 150 mm kan 60 l regen/m² bergen. Een bui van T=10+10% geeft rechtstreeks op het dak een neerslaghoeveelheid van 56,6 mm in 24 uur. Al het water van een dergelijke bui kan dus op dit dak geborgen worden. Het regenwater dat op het vegetatiedak valt, zal derhalve niet afstromen, maar door de gewassen van het dak worden opgenomen en weer verdampen.

						Hoeveelheid regenwater
						Deelgebied	Oppervlak in m2		Bui T=10 + 10% (40 mm) in m3	Te bufferen hoeveelheid hemelwater in m3
						Verhard oppervlak	1.865		74,6	74,6
						Het groen (excl. hor. Deel)	458		18,4	9,2
						Horizontale groendeel	230		9,2	9,2
						Het vegetatiedak	1.770		70,8	0
						Totaal			93,0
						Bij de berekening van de te infiltreren m3 is ervan uitgegaan dat 50% van de regen dat op het groen valt, hier direct infiltreert. Dit geldt niet voor de 230 m2 groen voor de waterberging, omdat dit deel dan uit water bestaat.
						Het vegetatiedak zal minimaal een buffering van 60 mm moeten omvatten.

Schema waterhoudend vermogen groendaken

Bouwhoogte substraatlaag (mm)	Vegetatie	Waterhoudend vermogen als percentage van de hoogte van de substraatlaag (%)	Waterbergend vermogen in mm
20 - 40	mos-sedum	40	8 - 16
> 40 - 60	mos-sedum	40	16 - 24
> 60 - 100	sedum-mos-kruiden	40	24 - 40
> 100 - 150	sedum-kruiden-gras	40	40 - 60
> 150 - 200	gras-kruiden	40	60 - 80

Conclusie

Uit de berekening op de volgende bladzijde worden de volgende conclusies getrokken:

1. Het regenwater kan infiltreren in het horizontale deel van het voorterrein. Dit horizontale deel zal 230 m² beslaan van de in totaal 668 m² aan groenvoorzieningen.
   
   Van dit horizontale deel van 230 m² zal boven de aanwezige zandlaag, de kleilaag worden vervangen door een laag grond met een K-waarde van minimaal 0,3 m/dag.
2. Om de rest van het regenwater op het terrein te kunnen opvangen zullen onder de parkeerkelder voor waterberging en infiltratie twee strengen van 51 Q-Bic kratten worden aangebracht op ca. 1 meter onder deze elementenverharding.
   
   Door deze strengen midden onder de rijbanen van de parkeergarage aan te brengen, blijft de waterberging te allen tijde bereikbaar voor onderhoud.
   
   Met een infiltratiesnelheid van in totaal 5,91 m³/uur van het groen van het voorterrein en de Q-Bic boxen samen (resp.2,58 m³/uur en 3,06 m³/uur), is deze waterberging in 15,7 uur leeg. Dit is ruim binnen de gestelde eis van 24 uur.
3. Op de supermarkt een vegetatiedak aanbrengen met een opbouw van minimaal 150 mm substraat. Dit heeft een waterbuffercapaciteit van 60 mm en kan een bui van T=10+10% van meer dan 24 uur bergen. De aanwezige vegetatie zorgt na afloop van een bui voor de verdamping van het hier gebufferde regenwater.
   
   Uiteraard zal er een afvoer worden aangebracht indien bij extreme buien de maximum capaciteit van de waterbuffering van het vegetatiedak wordt overschreden.

Opmerking

Indien het technisch/economisch niet mogelijk blijkt voor de dakconstructie om 60 mm berging te realiseren, dan zal dit gecompenseerd worden door meer kratten onder de parkeerkelder aan te brengen.

Conclusie

De ontwikkeling levert geen risico's of belemmeringen op ten aanzien van de waterhuishouding. In de nieuwe situatie wordt alleen afvalwater afgevoerd naar het gemeentelijke rioolstelsel. Hemelwater wordt op eigen terrein worden verwerkt.

De ondergrondse parkeergarage is toegestaan tot maximaal 6,50 meter beneden maaiveld zoals die is onderzocht in het geohydrologisch onderzoek. Hiervan kan met een binnenplanse afwijking worden afgeweken mits uit aanvullend geohydrologisch onderzoek blijkt dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding.

6.1.1 Geldend bestemmingsplan 'Lombok - Hulkestein - Utrechtseweg'     

In hoofdstuk 1 is ingegaan op het geldende bestemmingsplan. Hierin is aangegeven dat de locatie, die is bedoeld voor de komst van een nieuwe supermarkt, is bestemdals 'bedrijfsdoeleinden' en 'woondoeleinden'.

Binnen de bedrijfsbestemming zijn bedrijven toegestaan, die zijn genoemd in de als bijlage bij de voorschriften opgenomen bedrijvenlijst. Op de bedrijvenlijst staan onder andere de volgende bedrijven genoemd: grafische bedrijven, autobeklederijen, telecommunicatiebedrijven, veilingen voor huisraad, kunst e.d. en wasserettes. Naast de genoemde bedrijven zijn met een binnenplanse vrijstelling ook vergelijkbare bedrijven die niet op de bedrijvenlijst staan mogelijk. Naast bedrijven zijn ook verkeers- en groenvoorzieningen, straatmeubilair en horeca ondergeschikt aan deze bestemming, zoals een bedrijfskantine toegestaan. Door een aanduiding op de plankaart is binnen deze bestemming tevens een garagebedrijf toegestaan.

Het noordwestelijk deel van het terrein is bestemd als 'woondoeleinden'. Deze bestemming geldt voor de villa en het gebied hierachter. De bebouwing van de villa is positief bestemd en de gronden achter de villa zijn bestemd als 'woondoeleinden-bebouwbare zone'. Dat betekent dat hier aan- en bijgebouwen zijn toegestaan met een maximum aantal vierkante meters (afhankelijk van de grootte van de bebouwbare zone).

De strook grond die behoort bij de voormalige garage en is gelegen aan de zijde van de Oranjestraat was ook bestemd als 'woondoeleinden'. Het voorste deel (vanaf de Oranjestraat) was onbebouwbare zone en het achterste deel was bebouwbare zone.

Het bestemmingsplan 'Lombok-Hulkestein-Utrechtsestraat' maakt bebouwing mogelijk binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. De maximale bouwhoogte van de bebouwing van het bedrijf is op grond van het geldende bestemmingsplan 6 meter. De bebouwing, die direct is gelegen aan de Utrechtseweg, is in werkelijkheid hoger (ongeveer 9 meter). De maximale bouwhoogte van de villa is 12 meter.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Lombok-Hulkestein-Utrechtseweg'

In het plangebied is tevens de locatie van de Spar aan de Oranjestraat 33 opgenomen. Ter plaatse geldt de bestemming Centrumdoeleinden – A - / Woondoeleinden, op basis waarvan de volgende functies zijn toegestaan: maatschappelijke doeleinden, dienstverlenende bedrijven, detailhandel, kantoren, horeca A t/m C en woondoeleinden. De bouwlagen boven de begane grond zijn uitsluitend bestemd voor woondoeleinden.

De maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt 12 meter. De bijgebouwen mogen maximaal 4 meter worden.

6.1.2 Bestemmingsplan Utrechtseweg 280-284     

In dit voorliggende bestemmingsplan krijgt het terrein meerdere bestemmingen. De supermarkt zelf met daaronder de parkeergarage is bestemd als 'Detailhandel'. Binnen deze bestemming zijn winkels en bijbehorende voorzieningen zoals een tapis roulant en een laad- en losplaats toegestaan. Het totale bruto vloeroppervlak (bvo) van de supermarkt mag niet meer bedragen dan 1.550 m² bvo.

Over de afmetingen en hoogte zijn afspraken gemaakt met omwonenden. Om zeker te stellen dat de hoogte niet hoger wordt dan afgesproken, is de maximale hoogte van de supermarkt via de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan gerelateerd aan de NAP-hoogte.

De waardevolle groenstructuren en de als tuin in te richten delen van het plangebied hebben de bestemming 'Tuin'. Binnen een deel van deze bestemming is tevens ondergronds parkeren toegestaan waarbij een maximale dieptemaat van de bebouwing geldt van 6,50 meter. Binnen de bestemming Tuin is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te borgen dat de inrichting van het voorterrein geschiedt conform het stedenbouwkundig plan.

De overige buitenruimten zijn bestemd als 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen de bestemming 'Groen' is voorzien in de verplichting om een geluidscherm aan te leggen teneinde geluidoverlast voor omwonenden te voorkomen. Binnen de bestemming 'Verkeer – Verblijfsbied' is wat betreft de oostzijde van het perceel een vergelijkbare verplichting opgenomen. Daarnaast zijn binnen deze bestemming de interne ontsluiting en groenvoorzieningen toegestaan. Ook is binnen een deel van deze bestemming ondergronds parkeren (tot 6,5 meter diep) toegestaan. In het gebied ten westen van de entree van de supermarkt is een overkapping toegestaan van 5 meter hoog.

De villa (Utrechtseweg 284) is bestemd als 'Gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn horeca, detailhandel, dienstverlenende en creatieve bedrijven en wonen toegestaan. Voor de villa is een maximale goothoogte opgenomen van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. Ter plaatse geldt de verplichting om de westelijke gevel als 'dove gevel' uit te voeren. Zonder dove gevel kan ter plaatse geen acceptabel geluidniveau worden gegarandeerd.

Het hoekgebouw (Utrechtseweg 280-282) is bestemd als 'Gemengd - 2'. Binnen deze bestemming zijn detailhandel, dienstverlenende en creatieve bedrijven, vergaderruimtes en wonen op de boven de begane grondlaag gelegen bouwlagen toegestaan. De maximale bouwhoogte van de bebouwing bedraagt 10 meter (conform de bestaande hoogte van het gebouw).

In voorliggend bestemmingsplan is de Spar aan de Oranjestraat 33 eveneens meegenomen. Wat betreft de bestemmingsregeling is aangesloten bij het geldende bestemmingsplan. Om te voorkomen dat zich op deze locatie in de toekomst een (nieuwe) supermarkt kan vestigen, is in de regels van dit bestemmingsplan de vestiging van een supermarkt uitgesloten. Dit en het feit dat de regeling is aangepast op basis van de huidige standaardiserings- en digitaliseringseisen, is de enige wijziging ten opzichte van de vigerende regeling.

6.1.3 Juridische vergelijking (retrospectieve toets)     

De belangrijkste wijziging betreffen de gebruiksmogelijkheden van het terrein op de hoek van de Oranjestraat en de Utrechtseweg. In het vigerende bestemmingsplan zijn bedrijven, waaronder een garagebedrijf toegestaan. In de toekomstige situatie kunnen op het terrein winkels (zoals een supermarkt) en aanvullende voorzieningen gerealiseerd worden. De bedrijfsbestemming wordt hiermee weggenomen.

De bouwmogelijkheden zijn ook gewijzigd. Het geldende bestemmingsplan maakte op maaiveld ten behoeve van bedrijven ongeveer 750 m² aan bebouwing mogelijk met een maximale bouwhoogte van 6 meter. Dit nieuwe bestemmingsplan maakt op maaiveld maximaal 1.800 m² bvo aan bebouwing mogelijk (exclusief overkapping). De maximale bouwhoogte is aan de voorzijde beperkt tot de bestaande hoogte van de te handhaven bebouwing en voor het nieuwe achterliggende deel 5 meter. Dat betekent dat in de nieuwe situatie op maaiveld meer bebouwing mogelijk is. De maximale bouwhoogte wordt aan de voorzijde voor de bebouwing, die wordt gehandhaafd, verhoogd van 6 naar 10 meter conform de bestaande situatie. Voor de strookbebouwing hierachter geldt dat de maximale bouwhoogte juist lager wordt, te weten 1 meter (van 6 naar 5 meter).

De onbebouwbare zones waren in het geldende/oude bestemmingsplan grotendeels bestemd als 'bedrijf'. Ten tijde van het gebruik als garagebedrijf werden deze gronden gebruikt voor het stallen van auto's. Dit geldt onder andere voor het gebied voor de villa. Het gebied achter de villa was bestemd voor wonen en daar mochten aan- en bijgebouwen zoals een garage of een schuur worden gerealiseerd.

In het nieuwe bestemmingsplan is het voorste deel van het terrein bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Tuin'. Op dit deel van het terrein zijn de buitenruimten gepland. Een smalle strook aan de west- en noordzijde van het terrein (direct grenzend aan de tuinen van de omliggende percelen) is bestemd als 'Groen'.

 

De gebruiksmogelijkheden van de villa (Utrechtseweg 284) zijn vergroot. Volgens het geldende bestemmingsplan was hier alleen wonen toegestaan. Het nieuwe bestemmingsplan maakt ook horeca, detailhandel (beide uitsluitend op de begane grond) en creatieve en dienstverlenende bedrijven mogelijk. De maximale bouwhoogte is beter afgestemd op de feitelijke situatie en er is een goothoogte toegevoegd (van 12 meter naar 8 meter met een goothoogte van 4 meter). Dit is gebeurd om het gemeentelijk monument strakker te bestemmen.

De gebruiksmogelijkheden van het hoekpand (Utrechtseweg 280-282) zijn ook gewijzigd. In plaats van een (garage)bedrijf zijn binnen deze bestemming op de begane grond nu detailhandel, creatieve en dienstverlenende bedrijven en vergaderruimtes mogelijk gemaakt. Daarnaast mag op de verdiepingen, overeenkomstig het feitelijk gebruik, gewoond worden.

In het geldende/oude bestemmingsplan was de ontsluiting van het terrein richting Oranjestraat bestemd als 'woondoeleinden'. Deels kon deze grond ook worden bebouwd. In dit bestemmingsplan is deze strook bestemd als 'Verkeer-Verblijfsgebied' met een functieaanduiding opdat deze grond uitsluitend mag worden gebruikt door langzaam verkeer.

Ter plaatse van het perceel Oranjestraat 33, waar nu de Spar is gevestigd, betreft de enige wijziging dat op basis van dit bestemmingsplan niet langer een supermarkt kan worden gevestigd.

6.1.4 Conclusie     

De gebruiksmogelijkheden op het noordelijk deel van het terrein zijn gewijzigd van bedrijf en wonen naar detailhandel. De gebruiksmogelijkheden van de villa en het hoekgebouw hebben in plaats van een woon- respectievelijk bedrijfsbestemming, een gemengde bestemming gekregen. Daarnaast biedt het gebied ten zuiden van de supermarkt ruimte aan ambulante handel. De bebouwingsmogelijkheden bovengronds zijn toegenomen.

6.2.1 Conclusie     

De komst van de supermarkt zorgt voor een intensivering van de bebouwing en het gebruik van het terrein. De beoogde functies in combinatie met de inrichting zorgen echter voor een verdere versterking van de bestaande voorzieningen aan de Oranjestraat en de wijkeconomie. De supermarkt met aanvullende voorzieningen trekken meer verkeer aan dan een garagebedrijf. Dit wordt opgelost door de inrichting van de Utrechtseweg ingrijpend te wijzigen en het parkeren en laden en lossen (exclusief het afzetten van de containers) inpandig op te lossen, waardoor geluidsoverlast wordt beperkt. Om die reden wordt tevens het gebied ten westen van de entree overkapt. De inrichting van het terrein zal worden gewijzigd. De historische villa met bijbehorende tuin wordt hersteld waardoor het terrein transformeert in een groene en prettige verblijfsruimte die kan functioneren als nieuwe ontmoetingsruimte voor de wijk.

7.2.1 Inleidende regels     

Inleidende regels bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

1. Begrippen
   
   In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
2. Wijze van meten
   
   Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de plankaart zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

7.2.2 Bestemmingsregels     

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

1. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
2. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
3. Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
4. Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 7.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

7.2.3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

1. Anti-dubbeltelregel
   
   Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.
2. Algemene bouwregels
   
   Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak.
3. Algemene gebruiksregels
   
   In dit artikel zijn de algemene bouwregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
4. Algemene afwijkingsregels
   
   In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.
   
   Er is ook een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van bouwwerken (t.b.v. fundering) dieper dan de opgenomen maximum diepte van 6,5 meter mits er onderzoek is gedaan naar de waterhuishouding en de conclusie van dit onderzoek is dat het bouwen geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding.
5. Overige regels
   
   In dit artikel zijn voorwaarden opgenomen ten aanzien van de aspecten parkeren en laden en lossen.

7.2.4 Overgangs- en slotbepalingen     

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

7.3.1 Afzonderlijke bestemmingen     

In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Per bestemming wordt ingegaan op:

• welke gronden zijn zo bestemd;
• wat houdt de bestemming in;
• eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden.

7.3.2 Centrum     

Deze bestemming is toegekend aan de huidige locatie van de Spar. Uitgangspunt voor de regeling is de geldende bestemming Centrumdoeleinden – A -/ Woondoeleinden. Op basis van deze regeling zijn de volgende functies toegestaan: maatschappelijke doeleinden, dienstverlenende bedrijven, detailhandel, kantoren, horeca en woondoeleinden. Alleen een gebruik ten behoeve van woondoeleinden is op de verdiepingen toegestaan. In dit bestemmingsplan is alleen de mogelijkheid tot vestiging van een supermarkt onmogelijk gemaakt.

7.3.3 Detailhandel     

De supermarkt met het grootste deel van de ondergrondse parkeergarage heeft de bestemming Detailhandel (artikel 4) gekregen. In deze bestemming is geregeld dat een supermarkt van maximaal 1.550 m² brutovloeroppervlak mag worden gerealiseerd. Deze maat is vastgelegd vanwege de uitkomsten van het uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek, waarin is aangetoond dat in Arnhem-West behoefte bestaat aan een supermarkt met deze maat. Dit is exclusief de parkeergarage, afzetruimte van de containers, de overkapte entree van de supermarkt en de tapis roulant. Ook de overkapping valt buiten deze maat.

De supermarkt mag uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gerealiseerd. Voor de supermarkt geldt een maximale hoogte van 5 meter. Deze hoogte is ingevolge de regels gerelateerd aan NAP. Op de verbeelding is om die reden de maximale NAP-hoogte van de supermarkt aangegeven. Er zijn twee mogelijke uitzonderingen op de hoogte.

1. Op een aangewezen locatie (aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding-3') mag ten behoeve van een koelcondensor worden afgeweken van deze maximumbouwhoogte.
2. Aan de zuidwestzijde van de bestemming is, indien gekozen wordt voor volledig intern laden en lossen, een hogere hoogte toegestaan (verhoging van 2 meter ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding-4');

Voordat de supermarkt in gebruik mag worden genomen, geldt dat twee geluidwerende voorzieningen aangelegd moeten zijn. Daarnaast moeten de entree van de supermarkt, van de opstelplaats van winkelwagentjes en van de fietsenstalling overkapt worden uitgevoerd. Beide zaken zijn opgenomen in een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan. Daarnaast is de terreininrichting aan de zuidzijde van het plangebied vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting en is een vegetatiedak op het dak van de supermarkt dwingend voorgeschreven.

7.3.4 Gemengd - 1     

De bestemming Gemengd - 1 (artikel 5) is bedoeld voor de vrijstaande monumentale villa op het terrein (Utrechtseweg 284). De oorspronkelijke bebouwing (dus exclusief de serre aan de westgevel) wordt strak bestemd, zowel qua ligging (bouwgrens strak om het bestaande gebouw) als qua bouwhoogte (bestaande goot- en nokhoogte). Voor de villa is op de begane grond in principe een horecafunctie beoogd, maar ook andere functies kunnen binnen het gebouw mogelijk worden gemaakt zoals detailhandel (ook uitsluitend op de begane grond), creatieve en dienstverlenende bedrijven en wonen. Het planologisch mogelijk maken van verschillende invullingen draagt bij aan de exploitatiemogelijkheden van het gebouw. Hierdoor wordt de toekomstwaarde van het monument, en daarmee het behoud van het monument vergroot.

De westelijke gevel van het monument moet worden uitgevoerd als dove gevel. Dit is dwingend voorgeschreven in de regels van het bestemmingsplan. Daarnaast moet de entree van de parkeergarage overkapt worden uitgevoerd teneinde een acceptabele geluibelasting te krijgen op de villa. Dit is middels een voorwaardelijke verplichting voorgeschreven in voorliggend bestemmingsplan.

7.3.5 Gemengd - 2     

Het bestaande hoekgebouw (Utrechtseweg 280-282) heeft de bestemming Gemengd-2 gekregen (artikel 6). Om het oorspronkelijke straatbeeld van de Utrechtseweg, dat bestond uit villa's met tuinen, te herstellen, is ook bij dit gebouw de oorspronkelijke hoofdvorm strak bestemd. Op grond van de bestemming Gemengd-2 zijn verschillende invullingen mogelijk op de begane grond waaronder detailhandel, creatieve en dienstverlenende bedrijven. Boven de begane grond is alleen wonen toegestaan (maximaal twee woningen). Om de wijkeconomie verder te versterken kunnen op de begane grond van het gebouw daarnaast vergaderruimtes worden gerealiseerd.

7.3.6 Groen     

De onbebouwde rand aan de noordwestzijde van het plangebied is bestemd als Groen (artikel 7). Binnen deze bestemming is (afschermend) groen toegestaan evenals water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Uitsluitend binnen de bestemming passende bebouwing is toegestaan.

7.3.7 Tuin     

De bestemming Tuin (artikel 8) is bedoeld voor de delen van het plangebied die een groene parkachtige uitstraling krijgen. Door deze inrichting wordt het oorspronkelijke tuinkarakter van het voorterrein hersteld en kan een aangename verblijfsruimte worden gerealiseerd. Binnen de bestemming Tuin staat ook de ontmoetingsfunctie centraal, waardoor binnen deze bestemming ook straatmeubilair en een terras voor de beoogde horecavoorziening kan worden gerealiseerd.

Omdat een deel van de ondergrondse parkeergarage binnen deze bestemming ligt, is ook deze voorziening binnen deze bestemming toegestaan. De parkeergarage moet worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven aanduiding. Om waterinfiltratie op het terrein mogelijk te maken, zijn binnen deze bestemming tevens waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

7.3.8 Verkeer     

De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:

1. Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 9);
2. Verkeer - Wegverkeer (artikel 10).

Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen

Verkeer - Verblijfsgebied

De buitenruimte van het gebied, die niet is bestemd als Tuin, heeft deze bestemming. Binnen deze bestemming is de ontsluiting van het perceel voor zowel het auto- en vrachtverkeer en het langzaam verkeer mogelijk. Maar ook groenvoorzieningen en ambulante handel zijn binnen deze bestemming mogelijk. Voor de ontsluiting naar de Oranjestraat geldt een functieaanduiding waarmee is geregeld, dat deze ontsluiting uitsluitend gebruikt mag worden voor langzaam verkeer. Het gebied ten oosten van de beoogde entree is voorzien van de 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Hiermee is een overkapping van 5 meter hoog toegestaan.

Omdat een deel van de ondergrondse parkeergarage binnen deze bestemming ligt, is ook deze voorziening binnen deze bestemming toegestaan. De parkeergarage moet worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven aanduiding. Om waterinfiltratie op het terrein mogelijk te maken, zijn binnen deze bestemming tevens waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Verkeer - Wegverkeer

De bestemming Verkeer - Wegverkeer is bedoeld voor het deel van de Utrechtseweg dat binnen het plangebied ligt. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.

7.3.9 Overige regels     

In hoofdstuk 3 en 4 van de regels zijn algemene regels opgenomen. In artikel 15 is de parkeernormering opgenomen. Aanvragen om omgevingsvergunning moeten worden getoetst aan de beleidsregels over parkeren, zoals die op elk moment gelden. Hierdoor wordt geborgd dat bij elke functie die wordt gerealiseerd voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

7.5.1 Gemeentelijk kostenverhaal     

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in, dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan, dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. In een exploitatieplan moeten ook locatie-eisen worden vastgelegd, als dat noodzakelijk is.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer andere hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet hoofdzakelijk in de ontwikkeling van een ondergrondse supermarkt. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro (het oprichten van een hoofdgebouw).

De gemeente is in overleg getreden met de enige eigenaar/initiatiefnemer in het exploitatiegebied voor het sluiten van een overeenkomst over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De anterieure overeenkomst is door de initiatiefnemer ondertekend. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is hierdoor niet nodig. Het gemeentelijke kostenverhaal is verzekerd.

7.5.2 Economische uitvoerbaarheid     

De realisatie van de supermarkt is een particulier initiatief en door de initiatiefnemer is aangetoond dat de ontwikkeling economisch uitvoerbaar is. In de exploitatie van de realisatie van de supermarkt is een stelpost opgenomen voor het archeologisch onderzoek.

1.1 Plan     

het bestemmingsplan Utrechtseweg 280-284 met identificatienummer NL.IMRO.0202.901-0301 van de gemeente Arnhem.

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage.

1.3 Aan-, uitbouw     

een bouwwerk verbonden met een hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw.

1.4 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 Afhankelijke woonruimte     

een bijgebouw behorend bij een woning op één bouwperceel, waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest.

1.7 Ambulante handel     

Detailhandel in de vorm van marktkramen, marktwagens die in de basis complementair zijn aan het aanwezige aanbod in de bestaande winkelconcentratie.

1.8 Bebouwing     

één of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.9 Bed and breakfast     

overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

1.10 Bedrijf     

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid.

1.11 Bedrijfswoning / dienstwoning     

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is.

1.12 Beroep aan huis     

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

1.13 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.14 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.15 Bijgebouw     

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw.

1.16 Bijzondere woonvorm     

een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

1.17 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.18 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.19 Bouwlaag     

een geheel van voor personen toegankelijke ruimten, waarbinnen de vloerhoogte niet meer dan 1,20 meter varieert, met uitsluiting van onderbouw en zolder of vliering casu quo kapruimte.

1.20 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.21 Bouwperceelgrens     

een grens van een bouwperceelgrens.

1.22 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.23 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.24 Brutovloeroppervlak     

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een (dienstverlenend) bedrijf of instelling, met inbegrip van detailhandel, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke en exclusief tapis roulant (rolbaan) en afzetruimte voor containers.

1.25 Creatieve bedrijven     

bedrijven uit de creatieve sector hoofdzakelijk gericht op:

• creatieve zakelijk dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, ontwerpbureaus, technische adviesbureaus en software bedrijven;
• toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de kunsten, mode en interieurbedrijven;
• autonome kunsten: beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers etc.

1.26 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf en internetverkoop wordt hieronder niet begrepen.

1.27 Dienstverlenend bedrijf     

bedrijf of instelling voor het bedrijfsmatig verrichten van economische en maatschappelijke diensten aan derden, al dan niet met een baliefunctie, waaronder zijn begrepen een kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, uitzendbureau, bank, stomerij, administratiekantoor, wasserette, apotheek, reisbureau en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen. Detailhandel en garagebedrijven worden hieronder niet begrepen.

1.28 Dove gevel     

gevel zonder te openen delen, tenzij het bij uitzondering te openen delen betreft die niet direct gelegen zijn aan een geluidsgevoelige ruimte, met voldoende geluidswering om het vereiste binnenniveau overeenkomstig het bouwbesluit te halen.

1.29 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.30 Hoofdgebouw     

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

1.31 Horecabedrijf     

een bedrijf of instelling gericht op het verstrekken van logies, van maaltijden en spijzen of van dranken, alsmede het exploiteren van zaalaccommodatie; detailhandel wordt hier niet onder begrepen;

1.32 Internetverkoop     

detailhandel zonder showroom, waarvan de handel voornamelijk via internet en andere media verloopt.

1.33 Kantoor     

een ruimte, of bij elkaar horende ruimten, die bestemd zijn om voornamelijk te worden gebruikt voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening.

1.34 Maatschappelijke functie     

functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, cultuur, levensbeschouwelijke doeleinden, (voorzieningen voor) het openbaar bestuur en sport.

1.35 Mantelzorg     

het op individuele basis, buiten organisatorisch verband, bieden van zorg aan personen die fysiek, psychisch of verstandelijk ernstig hulpbehoevend zijn.

1.36 Nutsbedrijven     

bedrijven die uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op:

1. de levering van elektriciteit, gas, water en warmte;
2. de verzorging van telecommunicatie;
3. de afvoer en verwerking van afvalstoffen.

1.37 Onderbouw     

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen.

1.38 Peil     

1. voor een gebouw , waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw;
4. voor zover als zodanig aangegeven in de bestemmingsregels: Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.).

1.39 Onderwijs     

georganiseerde communicatie van niet-incidentele aard met als doel overdracht van kennis, vermeerdering van inzicht en/of aanleren van vaardigheden zoals primair en speciaal onderwijs, voortgezet onderwijs, middelbaar (beroeps)onderwijs en educatie, tertiair onderwijs en overig onderwijs en bij onderwijs behorende sportvoorzieningen.

1.40 Openbare dienstverlening     

• openbaar bestuur en overheidsdiensten zoals een politiebureau, gemeentehuis, gerechtsgebouw, brandweerkazerne, bibliotheek en penitentiaire inrichting;
• uitvaartverzorging, crematoria en begraafplaatsen.

1.41 Productiegebonden detailhandel     

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

1.42 Prostitutie     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.43 Prostitué(e)     

degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.44 Raamprostitutie     

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

1.45 Seksinrichting     

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.46 Straatmeubilair     

onverminderd het bepaalde in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

1.47 Supermarkt     

een gebouw of een ruimte in een gebouw, dat door zijn inrichting kennelijk bedoeld is voor detailhandel door middel van zelfbediening in (hoofdzakelijk) een breed assortiment aan algemene en verse levensmiddelen, met een additioneel assortiment non-food.

1.48 Thuisprostitutie     

vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

1.49 Vegetatiedak     

Een dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit aarde, levende planten, zoals sedum, mos of vergelijkbare vegetatie.

1.50 Vestigingsbeleid     

het beleid neergelegd in de nota "van Rood naar Groen" (vastgesteld 26 juni 2000).

1.51 Werkplek     

een plaats, waar één prostitué(e) zijn of haar werk verricht.

1.52 Wijk     

wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

1.53 Winkel     

een ruimte of bij elkaar behorende ruimten, die bestemd zijn voor de uitoefening van detailhandel, met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte of werkruimte.

1.54 Wonen     

voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen in ieder geval begrepen bijzondere woonvormen en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen.

1.55 Woning     

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

1.56 Zzp-er     

zelfstandige zonder personeel.

2.1 De goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de bovenste goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.2 De diepte van een bouwwerk     

Vanaf peil tot aan de laagste afgewerkte vloer van het ondergrondse deel van het bouwwerk.

2.3 De inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Hieronder wordt niet verstaan airco's en afzuiginstallaties.

2.5 De oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. maatschappelijke functies;
2. dienstverlenende bedrijven;
3. detailhandel, met uitzondering van een supermarkt;
4. kantoren;
5. horeca - A, horeca - B en horeca -C;
6. woondoeleinden

met dien verstande dat de bouwlagen boven de begane grond uitsluitend zijn bestemd voor woondoeleinden.

3.2 Bouwregels     

Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven maximum bouwhoogte, uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. detailhandel;
2. een ondergrondse parkeergarage;
3. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende voorzieningen.

4.2 Bouwregels     

1. Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduiding 'maximum bouwhoogte ten opzichte van NAP (m)', uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat:
   
   - de bouwhoogte wordt gemeten ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.);
   
   - ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - 3' airco's of afzuiginstallaties mogen worden gebouwd met een maximumoppervlak van 15 m² en een maximumbouwhoogte van 1,70 meter;
   
   - ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding-4' mag, in afwijking van het bepaalde in artikel 2.4, ten behoeve van het inpandig afzetten van de containers voor het laden en lossen van goederen de maximumbouwhoogte worden verhoogd met maximaal 2,0 meter.
2. bouwen beneden peil is uitsluitend toegestaan tot een diepte van maximaal 6,50 meter en indien:
   1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van een archeologische deskundige namens het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;

4.3 Specifieke gebruiksregels     

1. Het totale brutovloeroppervlak ten behoeve van een supermarkt mag niet meer bedragen dan 1.550 m² bvo, exclusief de overkapte entree van de supermarkt, het overdekte verkeers- en verblijfsgebied en parkeervoorzieningen.
2. Een gebruik voor detailhandel is niet eerder toegestaan dan nadat ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1' een geluidswerende voorziening is gerealiseerd met een bouwhoogte van 2,5 meter.
3. Een gebruik voor detailhandel is niet eerder toegestaan dan nadat ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 2' een geluidswerende voorziening is gerealiseerd met een bouwhoogte van 1,8 meter.
4. Een gebruik voor detailhandel is niet eerder toegestaan dan nadat op het buitenterrein ter plaatse van de entree van de supermarkt, ter plaatse van de fietsparkeerplaats en ter plaatse van de opstelplaats voor winkelwagens een overkapping is gerealiseerd.
5. Een gebruik voor detailhandel wordt aangemerkt als gebruik in strijd met de bestemming indien niet binnen 1 jaar na de ingebruikname van de supermarkt ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 3' een terreininrichting is gerealiseerd in overeenstemming met het in de bijlage bij deze regels opgenomen inrichtingsplan.
6. Een gebruik voor detailhandel wordt aangemerkt als gebruik in strijd met de bestemming indien niet binnen 1 jaar na de ingebruikname van de supermarkt een vegetatiedak op de supermarkt is gerealiseerd.
7. Een gebruik als detailhandel in de vorm van een supermarkt is enkel toegestaan voor zover het gebruik van P4706 en P2193 als supermarkt is gestaakt en gestaakt wordt gehouden.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. horeca categorie A, B en C, uitsluitend op de begane grond;
2. detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
3. dienstverlenende bedrijven;
4. creatieve bedrijven;
5. wonen;
6. een ondergronds parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'.

5.2 Bouwregels     

1. Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven maximum goot- en bouwhoogte, uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.
2. bouwen beneden peil is uitsluitend toegestaan tot een diepte van maximaal 6,50 meter en indien:
   1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van een archeologische deskundige namens het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;

5.3 Specifieke gebruiksregels     

1. Wonen, zoals bedoeld in artikel 5.1 onder d, is alleen toegestaan indien:
   1. wordt voldaan aan de wettelijke eisen zoals vastgelegd in het Activiteitenbesluit of
   2. de gevels met een geluidbelasting, hoger dan de voorgeschreven grenswaarden, als 'dove gevel' worden uitgevoerd of
   3. hogere geluidwaarden zijn toegestaan doordat er een maatwerkvoorschrift is afgegeven.
2. Indien de gronden worden gebruikt ten behoeve van horeca, zoals bedoeld in 5.1 onder b, is wonen uitsluitend toegestaan in de vorm van een bedrijfswoning bij het horecabedrijf.
3. Indien de gronden worden gebruikt voor wonen, zoals bedoeld in artikel 5.1 onder e, mag maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning worden gebruikt ten behoeve van beroep aan huis, hieronder mede begrepen bed and breakfast, door de bewoner. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse, noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan.
4. Een gebruik voor wonen is niet eerder toegestaan dan nadat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' een dove gevel is gerealiseerd.
5. Een gebruik voor wonen is niet eerder toegestaan dan nadat ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 4' een overkapping is gerealiseerd met een lengte van minimaal 3 meter.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn:

1. op de begane grond bestemd voor:
   
   - detailhandel;
   
   - dienstverlenende bedrijven;
   
   - creatieve bedrijven;
   
   - vergaderruimtes;
2. op de boven de begane grond gelegen bouwlagen bestemd voor wonen in de vorm van maximaal twee woningen.

6.2 Bouwregels     

Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven maximum bouwhoogte uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Indien de gronden worden gebruikt voor wonen, zoals bedoeld in artikel 6.1 onder e, mag maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning worden gebruikt ten behoeve van beroep aan huis, hieronder mede begrepen bed and breakfast, door de bewoner. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse, noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen;
2. het behoud, het herstel en de versterking van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen cultuurhistorisch- en landschappelijke waarden;
3. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
4. geluidswerende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 2'.

7.2 Bouwregels     

Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen;
2. terrassen;
3. straatmeubilair en keermuren;

en tevens voor:

4. een ondergronds parkeergarage, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
5. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding.

8.2 Bouwregels     

1. Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd met een maximum hoogte van 1 meter.
2. bouwen beneden peil is uitsluitend toegestaan tot een diepte van maximaal 6,50 meter en indien:
   1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van een archeologische deskundige namens het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;

8.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op deze gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen, parkeervoorzieningen en andere oppervlakteverhardingen;
   2. het rooien en/of kappen van bomen of andere houtgewassen.
2. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a mag alleen en moet worden geweigerd indien door het uitvoeren van de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de monumentale waarden van de tuin en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen.
3. Geen omgevingsvergunning als bedoeld onder a is nodig voor:
   1. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen;
   2. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende omgevingsvergunning.

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. straten, ontsluitingswegen en trottoirs met een inrichting hoofdzakelijk gericht op bestemmingsverkeer en verblijfsfuncties, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - 1' uitsluitend langzaam verkeer is toegestaan;
2. groen- en watervoorzieningen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. een ondergrondse parkeergarage, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
4. nutsvoorzieningen;

en tevens voor:

5. maximaal 2 standplaatsen voor ambulante handel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - 1';
6. terrassen;
7. nooduitgangen ten behoeve van de ondergrondse parkeergarage.

9.2 Bouwregels     

1. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd.
2. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' is een overkapping toegestaan met een maximum bouwhoogte van 26,07 + Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.).
3. bouwen beneden peil is uitsluitend toegestaan tot een diepte van maximaal 6,50 meter en indien:
   1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van een archeologische deskundige namens het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer - Wegverkeer' aangewezen gronden zijn, met inachtneming van de aangegeven maximum aantal rijstroken, bestemd voor:

1. wegen, fiets- en voetpaden, trottoirs met een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
2. groen- en watervoorzieningen;
3. geluidwerende voorzieningen;
4. parkeervoorzieningen.

10.2 Bouwregels     

1. Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken zoals bruggen, viaducten, straatmeubilair en bouwwerken ter geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer worden gebouwd.
2. De hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, zoals geluidwerende voorzieningen, mag niet meer dan 4 meter bedragen.

12.1 Bouwen binnen bouwvlak     

1. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. Indien in een bestemmingsvlak geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bestemmingsregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

16.1 Overgangsrecht bouwwerken     

16.2 Overgangsrecht gebruik