| Plan: | Bestemmingsplan Remise e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.801-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals "Bedrijf" en "Bedrijf - Nutsvoorziening", "Groen" en "Groen - Park" en de Verkeersbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
In dit bestemmingsplan zijn twee bedrijfsbestemmingen opgenomen: "Bedrijf" (Artikel 3) en "Bedrijf - Nutsvoorziening" (Artikel 4). De laatste is een specificatie van de algemene bedrijfsbestemming.
Bedrijf
De bestemming "Bedrijf" (Artikel 3) geldt voor de busremise aan de Westervoortsedijk. Binnen deze bestemming is ook uitsluitend een busremise met bijbehorende functies toegestaan. De bestaande bebouwing valt binnen het bouwvlak en is hiermee positief bestemd. Buiten het bouwvlak zijn met een binnenplanse afwijking kleine bouwwerken die passend zijn binnen de bestemming zoals een fietsenstalling mogelijk.
De volgende bedrijven hebben een aparte bestemming en zijn binnen de bestemming "Bedrijf" niet toegestaan; detailhandel, horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.
De hoge schoorsteen die achter op het perceel van de busremise staat en grenst aan de Vlijtstraat is apart mogelijk gemaakt. Deze schoorsteen heeft geen feitelijke functie. Het is een karakteristiek element dat verwijst naar de historische bedrijvigheid op deze plek. De schoorsteen valt buiten het bouwvlak maar is middels een bouwaanduiding 'karakteristiek' (KA) toegestaan, waarbij een maximumhoogte van 32 meter is opgenomen.
De busremise en de schoorsteen zijn cultuurhistorisch waardevol (zie paragraaf 4.9). Om deze waarden te beschermen is binnen deze bestemming opgenomen dat de bebouwing niet zonder omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk mag worden gesloopt. Deze vergunning kan worden verleend indien er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouwhistorische waarden van de opstallen.
Bedrijf - Nutsvoorziening
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen. Het nutsgebouw op de hoek Westervoortsedijk/Remisestraat is bestemd als "Bedrijf - Nutsvoorziening" (Artikel 4).
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorziening die expliciet is bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de bestemmingsregels.
Het nutsgebouw is cultuurhistorisch waardevol (zie paragraaf 4.9). Om deze waarden te beschermen is binnen deze bestemming opgenomen dat de bebouwing niet zonder omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk mag worden gesloopt. Deze vergunning kan worden verleend indien er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouwhistorische waarden van de opstallen.
De panden Boulevard Heuvelink 6 t/m 26 en Rietgrachtstraat 62 zijn bestemd als "Centrum" (Artikel 5). Dit is een verzamelbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, dienstverlenend bedrijf, horeca (met uitzondering van hotels, nachtclubs, discotheken en coffeeshops), kantoren, maatschappelijke functies en wonen zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van de bebouwing. Zo kan een bakkerij worden vervangen door een kapper etc. De stedelijke functies zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond. De boven de begane gronden gelegen bouwlagen zijn uitsluitend bestemd voor wonen.
Op de gronden die gebruikt worden als wonen zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
In het groenplan (zie paragraaf 3.6.5) is het talud van de John Frostbrug aangewezen als structureel groen. Dit gebied is bestemd als "Groen - Landschap en park" (Artikel 6). Dit is een zwaardere bestemming dan "Groen" omdat hier een omgevingsvergunning voor werken (geen bouwwerk zijnde) of werkzaamheden aan is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een omgevingsvergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
Binnen de bestemmingsplan "Groen - Landschap en park" zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Het is wel mogelijk af te wijken van het bestemmingsplan indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de bestemming zoals speeltoestellen waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.
De bestemming "Kantoor" (Artikel 7) is bedoeld voor bedrijven die uitsluitend dienstverlenende- en geen productiewerkzaamheden verrichten. Verder is ook openbare dienstverlening toegestaan vanwege de aanwezigheid van het Stadskantoor.
Het kantorencomplex aan de Eusebiusbuitensingel en aan de Boulevard Heuvlink zijn bestemd als "Kantoor".
De bestemming "Maatschappelijk" (Artikel 8) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg, levensbeschouwelijke functies, politieke-, belangen- en ideële organisaties/verenigingen en hobbyclubs en openbare dienstverlening. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërge woning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn de hoofdlocatie van de brandweer aan de Rietgrachtstraat en de doorstroomvoorziening voor daklozen aan de Remisestraat als zodanig bestemd.
De doorstroomvoorziening is cultuurhistorisch waardevol (zie paragraaf 4.9). Om deze waarden te beschermen is binnen deze bestemming opgenomen dat de bebouwing niet zonder omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk mag worden gesloopt. Deze vergunning kan worden verleend indien er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouwhistorische waarden van de opstallen.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen
Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Verkeer - Wegverkeer
De bestemming "Verkeer - Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden zoals de Westervoortsedijk, Eusebiusbuitensingel en Boulevard Heuvelink. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn vier dubbelbestemmingen opgenomen:
Leiding - Water
In het westen van het plangebied stroomt ondergronds de St Jansbeek. Om deze te beschermen is de bestemming "Leiding - Water" water hier opgenomen. Deze bestemming bestemd de gronden primair voor watergang. De onderliggende bestemmingen zijn hieraan ondergschikt. Voor de zone boven en om de watergang zijn beperkingen voor de bouwmogelijkheden opgenomen om de loop van de beek niet aan te tasten. Tevens is er een omgevingsvergunningsplicht opgenomen, ten aanzien van de werken en werkzaamheden in en aan de grond.
Waarde - Archeologie
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.