Bestemmingsplan Landgoed Laag Erf

4.2 landschappelijke en ruimtelijke opzet en structuur

4.2.1 ruimtelijke opzet

Het nieuwe landgoed Laag Erf zal een eigen uitstraling krijgen, gebaseerd op de geomorfologische kenmerken (behoud glooiingen), de drie open kamers, de gesloten bosrand en de centrale ligging en kenmerkende architectuur van de boerderij Laag Erf. Net als de bestaande boerderij zal het nieuwe woongebouw een positie krijgen op de overgang van de open ruimte naar het bosgebied.

Het zuidelijk deel van het landgoed - met het nieuwe woongebouw en de bestaande boerderij - is goed ontsloten en krijgt een gecultiveerd karakter. Naar het noorden toe domineert de sfeer van rust en natuur. In de noordelijke en zuidelijke kamer wordt langs de westelijke rand nieuw bos ontwikkeld. Hiermee komt de boerderij Laag Erf in een plooi van de bosrand te liggen.

De bosrand wordt ontwikkeld tot ecologisch interessante mantel- en zoomvegetaties.

Het landgoed zelf is toegankelijk voor publiek door de bestaande en nieuwe struinpaden. De struinpaden

sluiten aan op bestaande bospaden, de weg Het Lage Erf en op het voorerf van het nieuwe woongebouw. De open velden wordt afgerasterd.

inrichtingsschets

Inrichtings- en Beheerplan en Beeldkwaliteitsplan

Door Nieuwland Advies-Wageningen is een Inrichtings- en beheerplan en een beeldkwaliteitplan opgesteld als toetsingskader voor de inrichting van het plangebied en voor het bouwplan voor het woongebouw op deze locatie.

Het Beeldkwaliteitplan ( bijlage 1) brengt naar voren wat bepalend is voor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en welke waarden door de landgoedontwikkeling op deze locatie worden versterkt dan wel hoe eventuele aantasting wordt voorkomen.

Het inrichtingsplan (bijlage 2) bevat de detaillering en de technische uitwerking met maatvoering en materialisatie. Het plan biedt concrete handvatten voor het realiseren van het landgoed Laag Erf; het is echter geen uitvoeringsbestek.

Het inrichtingsplan bevat de volgende elementen:

• Plantoelichting;
• Definitief ontwerp met details;
• Drie dwarsprofielen met maatvoering;
• Materialisatie van terreintypen, paden en terreinmeubilair;
• Kostenraming inrichting.

Het beheerplan (bijlage 2) gaat over het realiseren en onderhouden van het eindbeeld voor het landgoed Laag Erf. Het plan beslaat een periode van 10 jaar.

Het beheerplan bevat de volgende elementen:

• Beschrijving van eindbeelden voor beplantingen, grasvegetaties, bomen, verhardingen en terreinmeubilair op het openbaar deel;
• Pakket beheermaatregelen voor een periode van 10 jaar;
• Beheerkosten voor onderhoudsmaatregelen.

Het inrichtings- en beheerplan is de uitwerking van het schetsontwerp dat op 26 november 2010 werd ingediend bij het ontwerp Bestemmingsplan Laag Erf. Het plan is de directe vertaling van het beeldkwaliteitplan Laag Erf. De daarin geformuleerde ontwerprichtlijnen en uitgangspunten zijn kaderstellend.

Welstand

Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan Landgoed Laag Erf is een aantal zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben ertoe geleid, dat de initiatiefnemer alsnog gevraagd is een Beeldkwaliteitsplan en een Inrichtingsplan met beheerplan op te stellen, voordat het bestemmingsplan voor vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.

Beide plannen zijn behandeld in de grote welstand op 6 oktober 2011. Naar aanleiding van deze behandeling is gevraagd om de middelste kamer zo open mogelijk te houden ten gunste van het zicht op de monumentale boerderij. De landschapsarchitect heeft gezocht naar een andere locatie om de bosstroken te plaatsen. Alleen aan de noordzijde was plek om de bosstroken te behouden binnen het concept van de drie open kamers (zie verslag in bijlage 10) .

Dit aangepaste plan is behandeld in de kleine welstand op 21 november 2011 en akkoord bevonden

(zie verslag in bijlage 11).

Naar aanleiding van de aanvullende zienswijzen, waarin werd aangegeven dat door het verplaatsen van de bosstroken, het bestaande uitzicht naar het achterliggende heideveld verloren is gegaan, is het Inrichtingsplan weer aangepast en zijn de bosstroken in de noordelijke kamer uit het plan gehaald. Het aangepaste Inrichtingsplan is behandeld in de kleine welstand op 5 maart 2012 en akkoord bevonden (zie verslag in bijlage 12). Door het weglaten van deze bosstroken is de landschappelijke relatie tussen open kamer en heideveld optimaal, de drie kamers houden een zo groot mogelijke open ruimte en de monumentale boerderij blijft liggen in een half open landschap. Landschappelijk gezien is dit de meest fraaie oplossing.
 

Ecologische ontwikkeling

Uit het onderzoek naar de natuurwaarden (zie Bijlage 3) blijkt dat het voornemen geen afbreuk zal doen aan de milieuwaarde van de enclave. Ook de invloed op het Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied Veluwe is minimaal of nihil.

Door realisatie van het voorgenomen plan zullen de natuurwaarden sterk toenemen, in het bijzonder voor de flora: plantensoorten van voedselarme milieu´s (heischrale graslanden).

Ook voor de fauna zal de uitvoering van het plan gunstig uitwerken.

• Vogels: vogels van schrale terreintypes met plaatselijk opgaande beplantingen, zoals Geelgors en Roodborsttapuit.
• Reptielen: leefgebied voor hagedissen.
• Dagvlinders: leefgebied voor diverse zeldzame soorten van voedselarme milieu´s.

Gelders Landschap

Landgoedontwikkeling aan de oostzijde van Groot Warnsborn kan worden opgevat als versterking van het bestaande landgoed en een uitbreiding van natuur en recreatief gebied. Door onderstaande punten bij de inrichting te realiseren, kan de ontwikkeling van het nieuwe landgoed optimaal op Groot Warnsborn worden afgestemd.

• Verdwijnen van de houtschuur (zonder vervangende nieuwbouw) sluit aan bij de wensen van Gelders Landschap.
• Achter de boerderij ligt een interessant knooppunt, waarvan een markante plek kan worden gemaakt. Het Gelders Landschap wil in samenhang hiermee de schaapsdrift herstellen.
• Eventuele correctie van eigendomsgrenzen is bespreekbaar.
• Begrazingsbeheer op het nieuwe landgoed zou aansluiten bij het beheer van het heidegebied van het Gelders Landschap. Gemeenschappelijke beweiding is een mogelijkheid.
• De laan op de scheiding tussen het terrein van het Gelders Landschap en het nieuwe landgoed kan een monumentale uitstraling krijgen. Een gemeenschappelijke aanpak is hiervoor vereist.

4.2.2 De nieuwe landgoedwoningen

Op het hoogste punt van de zuidelijke kamer wordt het nieuwe woongebouw gesitueerd (bouwvlak 1.838 m2). Hier presenteert het gebouw zich als een architectonische eenheid. De drie afzonderlijke bouwmassa’s – verschillend van hoogte - benadrukken de drie afzonderlijke wooneenheden van circa 1.000 m3. De bijgebouwen (elk maximaal 75 m2) krijgen een

invulling van parkeerruimte met bergruimte voor de eigenaars van de wooneenheden. Aan het

gemeenschappelijke voorerf liggen de entrees en de toegangen. Binnen het bouwvlak wordt maximaal 30% (551,4 m2) bebouwd. Zie de voorwaarden in het beeldkwaliteitplan.

De achterzijde van het gebouw is privé. Op de perceelsgrenzen worden beukenhagen aangebracht met een maximale hoogte van 1,6 m. De omgeving van het nieuwe woongebouw krijgt vorm door de aanplant van nieuw bos en enkele monumentale boomgroepen met eik en eventueel bijzondere cultivars. Hierdoor komt het nieuwe woongebouw tussen groene coulissen te liggen. Het open veld wordt omzoomd door een strakke gemengde haag van veldesdoorn, zoete kers, hondsroos en haagbeuk. Zie Bijlage III detailuitwerking nieuwe landgoedwoningen en Bijlage IV doorsnede landgoedgebouw van bosrand, tuin tot aan voorerf.

4.2.3 Boerderij Laag Erf

De vorm en omvang van het erf van de boerderij met de minicamping blijft in principe gelijk. Achter de boerderij zal na de sloop van de kapschuur een smalle bosruimte ontstaan, met enkele losse boomgroepen op een onverharde ondergrond (aangestampte grond). Een deel van de kapschuur bevond zich op terrein van landgoed Warnborn; dit deel zal weer aangeplant worden met bos. Op het achtererf worden, naast de twee monumentale beuken, twee lindes aangeplant om meer ruimtelijke geleding aan de plek te geven. Daarnaast wordt aan de achterkant van de boerderij een plint van gebakken klinkers gerealiseerd. De ruimte markeert de bijzondere positie van de boerderij Laag Erf naast de entree van Landgoed Warnsborn.

Het gecultiveerde karakter van de omgeving van de boerderij wordt versterkt door aan beide zijden van de

Bakenbergseweg strakke gemengde hagen aan te planten, bestaande uit veldesdoorn, sleedoorn, hondsroos en haagbeuk*. Het kleine grasveld aan de voorkant van de boerderij wordt ‘boomgaard’ door er drie kersenbomen te planten (kriek). Zie Bijlage II voor detailuitwerking bestaande boerderij Laag Erf en Bijlage IV voor doorsnede bestaande boerderij, van minicamping tot aan achtererf.

Het gras in de centrale ruimte wordt minder schraal beheerd dan in de andere twee kamers. Het zal een meer groene uitstraling houden, die past bij de oude boerderij. De hier beoogde matig voedselrijke graslandvegetatie zal een foerageerfunctie voor de das (blijven) vervullen.

* In verband met een de ligging van een Gas Lage druk leiding (LIA / Liander) direct langs de Bakenbergseweg zal de exacte locatie van de

te planten haag in het veld moeten worden bepaald. Dit kan door het graven van een proefsluif (bron Klic-nummer: 110o56090-1).

4.2.4 De noordelijke kamer

Met de aanleg van een strook nieuw bos in de noordelijke kamer wordt de woning in de bossingel (buiten het landgoed) beter in de bosrand opgenomen. De noordelijke afronding van het bos sluit aan op de bosformatie van het Landgoed Warnsborn. Op het scharnierpunt worden drie monumentale bomen (rode beuk, zilverlinde en kastanje) geplant, die de drie generaties van de familie Van Loenen symboliseren. Op deze plek bestaat de mogelijkheid om zitmeubilair te plaatsen. Vanaf de ‘drie generaties’ loopt een graspad dwars door de open ruimte naar de overkant. Hier loopt het struinpad verder achterlangs de woonbebouwing van de Kemperbergerweg, dat aan de ene kant aansluit op de weg Het Lage Erf en aan de andere kant op een bestaand bospad van het landgoed Warnsborn.

4.2.5 grens met landgoed Warnsborn

Op de grens met het Landgoed Warnsborn ligt een bospad. Vanaf het pad is er zicht op de drie kamers van het landgoed. Door het pad in de bosrand een ruime grasberm te geven wordt de grens tussen de twee verschillende landgoederen gemarkeerd. Langs de rand van de centrale ruimte staat een bomenrij op een wal. Het beheer wordt gericht op het zichtbaar houden van de open ruimte en het behoud van het wallichaam. Ter weerszijde van de nieuwe bosformaties is er vanaf dit bospad zicht op de noordelijke en zuidelijke kamers van het landgoed. Vanuit de noordelijke kamer blijft er een zichtrelatie bestaan met het westelijk gelegen open heideveld (Heitje van Maasdijk) op Landgoed Warnsborn.

Langs het bospad wordt een parkeerplek aangelegd met vijf parkeerplaatsen voor bezoekers van het

landgoed. De bezoekers van de minicamping parkeren op het erf.