Koninginnelaan 40 en 42

4.1 Bebouwing

Beschermd Stadsgezicht

De ontwikkeling bevindt zich binnen het rijksbeschermde stadsgezicht. Bij een ontwikkeling moet dan ook nadrukkelijk rekening worden gehouden met de aanwezige kwaliteiten. Voor het plangebied betekent dit dat er moet worden ingespeeld op de kwaliteiten van de Koninginnelaan, de kenmerken van de omliggende bebouwing en de kwaliteiten van de binnenterreinen in De Parken. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3 waarin de kenmerken van het beschermde Stadsgezicht voor zover deze raakvlakken hebben met de geplande ontwikkeling zijn opgesomd. Het initiatief verbetert op een aantal punten de aansluiting op het Beschermde Stadsgezicht:

Ruimtelijke verbeteringen

Aanpassingen aan de gevels van de panden aan de Koninginnelaan zodat zij gericht zijn op de laan zelf, het opnieuw inrichten van de gronden aan de voorzijde van deze panden en aanpassingen aan de entree van het binnenterrein. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met:

• 1. de continuiteït en samenhang van de Koninginnelaan, gekenmerkt door het stedenbouwkundig profiel, een vloeiende, enigszins verspringende voorgevellijn, de korrelgrootte van de bebouwing, ritmering en massawerking, de inrichting van de laan met bomen en voetpaden aan weerzijden van de weg;
• 2. de architectuur die wordt gekenmerkt door: een eenvoudige hoofdbouwmassa: meestal één laag, soms twee lagen met een kap, gebouwen zijn georiënteerd op de Koninginnelaan, de detaillering is verfijnd. Het materiaal is meestal traditioneel, baksteen voor de gevels, soms gestuukt of geschilderd, pannen op het dak. Hiermee wordt rekening gehouden door ook voor de bebouwing op het binnenterrein te kiezen voor baksteen als basismateriaal;
• 3. het groen in particuliere tuinen draagt in de Parken bij aan het groene beeld van de wijk. Het binnenterrein wordt voorzien van enkele bomen en een begroeide erfafscheiding naar de bestaande achtertuinen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het vergroenen van de wijk;
• 4. gebouwen in zij-, en achtertuinen: het uitgangspunt is het behoud van ruimten tussen gebouwen. Door de sloop van het gebouwtje tegen de achtertuinen van de woningen aan de Koninginnelaan, wordt ruimte geschapen voor een groene invulling. De strook tussen het nieuwe gebouw van de supermarkt en de tuinmuur die het binnenterrein scheidt van het terrein van de achterliggende kerk, wordt wel bebouwd. Hierbij is de overweging geweest dat deze tussenruimte in onbebouwde staat een te kleine maat heeft voor een echt groene invulling, temeer omdat aan beide zijden een hoog gebouw staat. De strook zou dan gebruikt worden voor opslag, waarbij het overdekken van deze strook eventuele overlast voorkomt. Daarnaast wordt op deze manier een efficiënte inrichting van het binnenterrein mogelijk, omdat de bebouwing niet verder naar voren schuift. Zo blijft er naast parkeren, nog ruimte voor een groene rand langs de achtertuinen. De strook heeft in het Bestemmingsplan wel een lagere hoogte gekregen, om een soepele overgang te maken naar de achterliggende kavel.

Functionele impulsen

• 1. door de panden aan de Koninginnelaan opnieuw een detailhandelsfunctie te geven wordt ingespeeld op behoud van het karakteristieke winkel/woongebied aan de Koninginnelaan;
• 2. door de panden aan de Koninginnelaan te voorzien van een kleinschalige indeling wordt het specifieke, kleinschalige, specialistische karakter van het winkelapparaat duidelijk als uitgangspunt genomen en wordt een groot verkoopvloeroppervlak verder opgesplitst in plaats van het verder samenvoegen van winkels;
• 3. Er wordt bewust gekozen voor de verplaatsing van de supermarkt naar het achterterrein. Hiermee blijft het uitgangspunt om winkels met een verkoopvloeroppervlakte van meer dan 200 m2, waaronder de supermarkt, te fixeren. Wel wordt het winkelvoeroppervlak binnen het initiatief nauwkeurig beoordeeld en is er dan ook sprake van een zeer beperkte uitbreiding. Het initiatief gaat van 600 m2 wvo naar 827 wvo. Hiermee wordt dit uitgangspunt zeer beperkt losgelaten om zodoende op andere uitgangspunten juist kwaliteit te winnen;

In paragraaf 4.2. wordt nader ingegaan op het beschermde stadsgezicht in relatie tot de beeldkwaliteitsambities binnen onderhavige ontwikkeling.

Supermarkt

Op de plek van de voormalige sanitairshop komt een supermarkt met een moderne uitstraling. Door gebruik te maken van traditionele materialen als baksteen en een horizontale geleding, sluit de architectuur sluit aan bij de achtergelegen (en vanaf het binnenterrein zichtbare) kerk, die is voorzien van een lage horizontale bakstenen voorbouw. De nieuwe supermarkt bestaat uit 1 bouwlaagmet een plat dak. De strook grond die nu nog aanwezig is tussen de bestaande bebouwing op het achterterrein en het perceel van de kerk wordt ook voorzien van bebouwing. Dit deel heeft een lagere hoogte om zodoende beter aan te sluiten bij de bebouwing aan de achterzijde (kerk). Het oppervlak van 350 m2 dat aan de achterzijde wordt toegevoegd beslaat geen winkelruimte maar onder andere opslag- en kantoorruimte. Bij de nieuwe supermarkt wordt inpandige geladen en gelost. Om dit mogelijk te maken is het gebouw hier iets hoger dan de oorspronkelijke bebouwing. De entree van de supermarkt bevindt zich aan de noordzijde van het perceel, in het zicht van de oprit vanaf de Koninginnelaan (zie onderstaande afbeelding). De supermarkt beschikt over een brutovloeroppervlak van 1210 m2 en een winkelvloeroppervlak van 827 m2. In bijlage 2 bij de toelichting is het voorlopige ontwerp opgenomen.

Figuur 4.1. supermarkt en binnenterrein in Vogelvlucht

Panden aan de Koninginnelaan

Met een hernieuwde oriëntatie van de panden op de Koninginnelaan ontstaat er een kwaliteitsimpuls voor de omgeving doordat de panden weer via de Koninginnelaan bereikbar zijn en een open gevel op de laan richten. In de huidige situatie is de voorgevel gesloten richting de straatzijde. Hierbij is het van belang om functies in de panden te huisvesten die een positieve uitstraling hebben naar de Koninginnelaan. Hierbij moet worden gedacht aan specifieke, kleinschalige, specialistische en exclusieve detailhandel. Oriëntatie van winkels/panden op het achterterrein, anders dan de supermarkt is dan ook onwenselijk. De entree van de wijnproeverij aan de achterzijde wordt omgezet naar hoogstens een branduitgang en wellicht in combinatie met een ingang voor bevoorrading. De kapsalon krijgt mogelijk een plek in een van de panden aan de Koninginnelaan, zolang deze wordt georiënteerd op de Koninginnelaan en deze niet wordt gevestigd in de bebouwing aan de achterzijde met oriëntatie op het binnenterrein. De gevels van de panden aan de Koninginnelaan worden ook opgeknapt. (zie onderstaande afbeelding 4.2.) Hierbij wordt rekening gehouden met de kwaliteiten van de Koninginnelaan. De verdere verbouwplannen van de panden aan de koninginnelaan zijn opgenomen in bijlage 3. De plannen doen de suggestie om ter plaatse van de panden een deel van de laanbeplanting langs de Koninginnelaan te herstellen.

Figuur 4.2 Verbouw van de panden aan de Koninginnelaan en voorliggende gronden.

Inrichting van het binnenterrein

Het gaat hier om een bestaand parkeerterrein waarbij bij de herinrichting aandacht uit gaat naar de omgeving. Dat betekent dat er waar mogelijk groene buffers worden gecreëerd tussen woningen en het parkeerterrein. Tevens worden technische maatregelen genomen om tot een goede inpassing te komen, waarbij gedacht moet worden aan de wijze van belichting van het terrein en het materiaal van de ondergrond om het geluid van winkelwagens te verzachten of ondergrondse constructies om goede groeiomstandigheden voor de bomen te garanderen. Met de keuze van materiaalgebruik voor de ondergrond en situering van entree en stalling en de toepassing van een overkapping wordt rekening worden gehouden met de omgeving. Door veel aandacht in het plan te schenken aan groenvoorzieningen op het binnenterrein wordt aan het kenmerkende karakter van De Parken (de groene binnenterreinen) tegemoet gekomen. Daarnaast ligt er uiteraard een programma ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen voor personeel en bezoekers en verdient de aan- en afvoer van goederen de aandacht. buffers. Door het laden en lossen inpandig te verzorgen is eveneens een verbetering ten opzichte van de huidige situatie aan de orde..Met 80 parkeerplaatsen kan ruimschoots worden voldaan aan de parkeernormen die voor de locatie gelden. Hierbij is eveneens rekening gehouden met de woningen op de verdieping. Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost. Hierbij is voor de bewoners van de appartementen uitgegaan van dubbelgebruik. In overleg met de omwonenden en de gemeente wordt de exacte invulling van de erfafscheidingen, het situeren van groene buffers en andere elementen in het binnenterrein vormgegeven. Hierbij spelen ook de afspraken tussen de kerk en de eigenaar van de locatie een rol. Er ligt namelijk een onderlinge afspraak dat de kerk op zondag ook gebruik kan maken van de parkeervoorzieningen op het binnenterrein, teneinde parkeeroverlast op straat te voorkomen. Hiervoor is een doorgang tussen beide terreinen ruimtelijk ingepast ten noorden van de supermarkt in het verlengde van de ingang van de supermarkt. Bijlagen 2 en 3 geven naast de bouwplannen ook impressies van de bouwing in relatie tot de omgeving en deze bijlagen gaan ook in op de inrichting van het binnenterrein evenals bijlage 4. In bijlage 5 zijn in aanvulling op het voorgaande nog een aantal impressies opgenomen van de inrichting van het binnenterrein, deze geven nog meer inzicht in de aansluiting op de omgeving. In deze impressies is ook de afsluitbare entree van het binnenterrein opgenomen.