TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22p Gombertstraat 350, Havezate

MOTIVERING

Hoofdstuk 1 Inleiding

Stichting DeltaWonen heeft het voornemen om op de locatie Havezate nieuwe woonappartementen te realiseren. Het project betreft de bouw van in totaal 272 betaalbare huurappartementen, grotendeels in de vorm van serviceflats. 168 bestaande appartementen worden vervangen. Aanvullend daarop worden 104 appartementen toegevoegd.

Projectlocatie Havezate

Dit project voldoet niet aan het geldende Omgevingsplan gemeente Zwolle. Het is onder andere in strijd met de toegestane gebruiks- en bouwregels. Zo laat het bestemmingsplan Holtenbroek, welke deel uitmaakt van het omgevingsplan, ter plekke alleen maatschappelijke functies toe. Om dit project mogelijk te maken wordt het omgevingsplan gewijzigd.

Aan deze wijziging omgevingsplan is een traject van planvorming en participatie voorafgegaan. Op 23 september 2024 is het Ruimtelijk ontwikkel plan Havezate door de raad vastgesteld, welke basis vormt voor deze wijziging. Dat plan komt voort uit de Gebiedsvisie Zwartewaterallee, welke op 23 november 2020 door de raad is vastgesteld.

Voorliggend document geeft een motivering van de benodigde wijziging van het omgevingsplan. Het geeft een onderbouwing van het besluit. Het motiveert dat met deze wijziging tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt gekomen.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze motivering beschrijft de huidige staat van het wijzigingsgebied en de omgeving. Ingegaan wordt op de feitelijke situatie en de bestaande planologische rechten. Hoofdstuk 3 geeft het beoogde eindbeeld van de nieuwe inrichting van het wijzigingsgebied. Een integrale onderbouwing op hoofdlijnen van de ruimtelijke aanvaardbaarheid en inpassing in de bestaande omgeving. Hoofdstuk 4 geeft aan hoe die nieuwe inrichting zich verhoudt tot de gevoerde participatie. Hoofdstuk 5 doet hetzelfde, maar dan tot het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en de gemeente.

De hoofdstukken 6 tot en met 9 gaan dieper in op de diverse, bij dit besluit relevante onderdelen van de fysieke leefomgeving. Aan de hand van specifieke normen en kaders wordt per onderdeel een nadere onderbouwing gegeven. Ingegaan wordt op de nieuwe functies, de omgevingskwaliteit, veiligheid en gezondheid en natuur. De motivering wordt afgesloten met een hoofdstuk over de uitvoerbaarheid en een hoofdstuk over juridische zaken, waarin onder meer de te wijzigen planregels worden toegelicht.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

Om tot een aanvaardbaar plan te kunnen komen is inzicht nodig in de staat van de fysieke leefomgeving ter plaatse van het projectgebied en de omgeving. Dit hoofdstuk beschrijft die bestaande situatie. Ingegaan wordt onder andere op de ruimtelijke karakteristiek en identiteit, de waarden binnen het gebied en de aanwezige functies.

De Havezate

De wijziging van het omgevingsplan betreft het woonzorgcomplex Havezate. Het complex, wat een oppervlak heeft van circa 2 hectare, ligt tussen de Gombertstraat en de Zwartewaterallee. De bebouwing van de huidige Havezate is een aaneengesloten complex met huur- en zorgwoningen en een klein aantal koopwoningen. De hoogte van de gebouwen varieert, deze ligt tussen de drie en vijf bouwlagen.

In de bestaande bebouwing (bouwdeel 1 en 2) wonen bewoners van zorgorganisatie Vereen en VVE de Gombert. Waar bewoners wonen die vaak niet in staat zijn om zelfstandig te wonen en bij hun normale, dagelijkse functioneren huishoudelijke, sociale, sociaal-medische en/of medische begeleiding en/of verzorging behoeven.

Bouwdeel 1A en 1B zijn eigendom van zorgorganisatie Vereen en bestaat uit een bijzondere woonvorm voor senioren. Bewoners ontvangen naar behoefte zorg (zowel extramurale als intramurale zorg). Naast appartementen zijn in gebouw 1 ondersteunende voorzieningen opgenomen, zoals een ontmoetings- en activiteitenruimte, theater, restaurant, een kapper en een winkeltje. Zowel de huidige als de nieuwe bewoners van de Havezate mogen gebruik maken van deze faciliteiten.

Bouwdeel 2 bestaat uit 25 appartementen en is eigendom van VVE De Gombert. deltaWonen is eigenaar van 19 appartementen. De overige vijf woningen zijn eigendom van particuliere eigenaren.

Bouwdeel 1 en 2 zijn in 2010 gerealiseerd. De architectuur is nog altijd aantrekkelijk, het materiaalgebruik is tijdloos en de detaillering zorgvuldig. Dit bouwdeel blijft in de nieuwe situatie behouden.

De bouwdelen 3 t/m 5, die zijn gebouwd in 1973, bestaat uit 2- en 3-kamerappartementen en een aantal ontmoetingsruimten. Een deel van deze woningen is bestemd voor begeleid wonen. Alle bouwdelen zijn eigendom van deltaWonen. Vanwege het feit dat deze bebouwing zowel qua programma als technische staat niet meer voldoet aan de huidige eisen (o.a. slecht geisoleerd, asbest en vochtproblemen) en niet geschikt is voor renovatie, is besloten tot sloop.

Aan de zijde van de Zwartewaterallee is de tuin van het woonzorgcomplex ingericht met gras en bomen, waarbij er (op een laag buishek na) geen duidelijke visuele of fysieke afbakening van de erfgrens is. Het groen, geheel gelegen in de groenstructuur, heeft nagenoeg geen gebruikskwaliteit voor de aanwonenden. Belangrijke oorzaak hiervan is dat het gebied vanwege het aaneengesloten gebouwde complex niet doorwaadbaar is en het groen alleen te bereiken is via privéwoningen op de begane grond óf door via de stoep om het complex heen te lopen vanaf de Gombertstraat via de Middelweg naar de Zwartewaterallee.

De auto-ontsluiting van het complex ligt aan de Gombertstraat. Aan deze zijde bevinden zich ook de vier entrees. Het parkeren voor de Havezate vindt overwegend plaats op het eigen terrein, via zeven inritten worden de parkeerplaatsen ontsloten. Daarnaast is er ook haaks parkeren aan de Gombertstraat. Een wegbegeleidende haag met daarin boombeplanting vormt de overgang van de parkeerterreinen naar de straat.

Bij de centrale entree is een gedeelte van het terrein ingericht als ontmoetings- en jeu de boulesplek, compleet met een overkapping, bankjes en groen dat door de bewoners van de Havezate wordt onderhouden. Deze plek voorziet in de behoefte aan sociale interactie en draagt bij aan de levendigheid van het entreegebied. De kwaliteit van het entreegebied staat echter onder druk door het grote programma aan verschillende functies op deze plek. Naast de ontmoetingsruimte is er een met een hoge houten schutting van het entreeplein afgesloten, kleine buitenruimte voor beschermd wonen. Daarnaast zijn er parkeerplaatsen en rijbanen voor auto's rondom de ontmoetingsplek en is er een fietsparkeerplaats.

De omgeving van de Havezate

De Havezate ligt in het noordelijke deel van de stad. Het is gesitueerd op de hoek van de kruising van de Zwartewaterallee met de Middelweg en in het zuidwest kwadrant van de woonwijk Holtenbroek.

Aan de noordzijde grenst het complex aan de Gombertstraat. Een woonstraat met twee-onder-een kap woningen, welke deel uitmaken van een woonbuurtje van Holtenbroek wat bestaat uit grondgebonden woningen. In de verdere omgeving bestaat de wijk uit een mix van grondgebonden woningen en flats.

Het woonzorgcomplex grenst aan de westzijde aan een moskee en een school. De moskee, die ontsluit op de Gombertstraat, heeft op eigen terrein een parkeerplaats welke over de hele lengte grenst aan de Havezate locatie. Ten zuiden van de moskee is een school, ontsloten via de Monteverdilaan. Een deel van de speelplaats van de school, door groen omzoomd, ligt tussen de Havezate locatie en de Zwartewaterallee.

Aan de oost- en zuidzijde grenst het complex aan verkeerswegen. De Zwartewaterallee is vormgegeven als functionele stedelijke ontsluitingsweg. De verkeersstromingen voor de auto's, fietsers en voetgangers zijn gescheiden door ruime groene bermen met bomen, welke deel uitmaken van de hoofdgroenstructuur. De Zwartewaterallee is een belangrijke schakel als onderdeel van de stadsring die de wijken van Zwolle-Noord verbindt en ontsluit. Het maakt onderdeel uit van de buitenste stadsring. Ook de Middelweg kent gescheiden verkeersvoorzieningen en tot de hoofdstructuur behorende groenvoorzieningen. De kruising Zwartewaterallee – Middelweg is voorzien van een VRI-installatie.

De Zwartewaterallee en de aanliggende percelen, tot aan de rijksweg A28, vormen een van oorsprong typische kantoor- en bedrijvenlocatie langs de hoofdverkeerstructuur van Zwolle. Dat gebied heeft een gemengd karakter, met onder andere onderwijs, wonen en nutsvoorzieningen, gehuisvest in overwegend forse bouwmassa's. Met name het wegverkeer geeft een zekere geluidbelasting. De A28 is een hoofdtransportroute voor gevaarlijke stoffen. Sinds een aantal jaren is het gebied in transitie en verandert de betekenis en de positie van het gebied in de stad.

Het omgevingsplan voor de Havezate

De planologische rechten voor het woonzorgcomplex zijn vastgelegd in het op 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingsplan gemeente Zwolle. Dat omgevingsplan bestaat uit de 'bruidsschat' (meerdere vanuit landelijke wetgeving overgegane regels, vooral over bouwen en milieu), enkele lokale verordeningen en alle geldende bestemmingsplannen.

Zo ook het bestemmingsplan Holtenbroek (vastgesteld op 28 september 2020), waarin voor de locatie van het woonzorgcomplex de bestemming Maatschappelijk-1 is opgenomen. Deze bestemming laat onder andere maatschappelijke voorzieningen en bijzondere woonvormen toe. Tevens is ondergeschikte detailhandel of ondergeschikte horeca ten behoeve van de maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

Binnen het bouwvlak zijn gebouwen en bijbehorende bouwwerken toegestaan. Dat bouwvlak omvat vrijwel de volledige locatie, waardoor het toegestaan is gebouwen te realiseren tot direct aan de Zwartewaterallee en Gombertstraat. Maximaal vijftig procent van het perceel mag bebouwd worden. De toegestane bouwhoogte varieert en ligt tussen de 7 en 20 meter.

Het oostelijke deel van de locatie heeft de dubbelbestemming Waarde-Archeologie.

Hoofdstuk 3 Planopzet

Met dit wijzigingsbesluit wordt het mogelijk gemaakt de locatie Havezate nieuw in te richten. Wijzigen van het omgevingsplan is mogelijk met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Als resultaat wordt zo'n evenwichtige toedeling verwacht, gericht op het in samenhang bereiken van de gestelde doelen in en vanuit de Omgevingswet. Bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt in ieder geval rekening gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Rekening moet worden gehouden met de samenhang van de relevante onderdelen van de fysieke leefomgeving en van de rechtstreeks daarbij betrokken belangen. Met aandacht voor de noodzaak van de functie, de geschiktheid van de plek en de (nadelige) gevolgen van de toedeling voor belanghebbenden. Een zorgvuldig afgewogen balans tussen beschermen en ontwikkelen. Gericht op het bereiken van ruimtelijk kwaliteit, met een afgewogen verhouding tussen de gebruikswaarde (het functioneren), de belevingswaarde (de uiterlijke verschijning) en toekomstwaarde (de houdbaarheid in de tijd).

Dit hoofdstuk beschrijft het resultaat van de integrale afweging die is gemaakt en onderbouwd deze. Het geeft in essentie weer dat met het beoogde eindbeeld een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt.

3.1 Programma

Programmatisch en ruimtelijk gezien zal de ontwikkeling op de Havezate locatie leiden tot een duurzaam, sociaal en maatschappelijk netwerk. Het project omvat gestapelde woonmilieus, waaronder begeleid wonen en beschermd wonen in de bestaande bebouwing en wonen met de mogelijkheid voor zorg aan huis in de nieuwbouw. Een deel van het huidige gebouwcomplex wordt gesloopt en door een zorgvuldige positionering van nieuwbouw wordt het omgevormd tot een aantrekkelijk, compact stedelijk woongebied met alzijdige volumes in een collectieve buitenruimte. Hierbij wordt gebruik gemaakt van losse en individueel herkenbare bouwdelen op menselijke schaal, met plattegronden die goed zorgen voor onderling contact en zorg voor elkaar, zowel nu als in de toekomst.

De nieuwbouw betreft betaalbare appartementen voor bewoners die zelfstandig wonen maar ook collectieve en individueel zorg gerelateerde service ontvangen. Dit type appartementen wordt ook wel serviceflat genoemd. Het gebruik van de recreatieruimten, theater, kapper en andere aanwezige gemeenschappelijke voorzieningen behoren tot de collectieve voorzieningen. Huishoudelijke hulp is een voorbeeld van een individuele voorziening. In de serviceflats wordt ook zorg aangeboden aan de bewoners die op afroep beschikbaar is. De beoogde doelgroep is:

• Senioren in de leeftijd van boven de 55 jaar waarbij de zorg op afroep beschikbaar is. Het betreft geen intramurale zorg;
• Cliënten van het RIBW Overijssel. Dat zijn mensen met een psychische stoornis. Mensen verblijven op een open afdeling en de cliënten mogen gewoon naar buiten. Mensen zijn zelfredzaam en kunnen zichzelf in veiligheid brengen bij calamiteiten. Het zorgaanbod is ondersteunend aan de cliënt en op afroep beschikbaar.

Vier maisonettewoningen betreffen sociale huurwoningen die beschikbaar worden gesteld voor bovenstaande doelgroep en/of mantelzorgers of jongeren < 27 jaar.

De gebouwen worden voorzien van levendige en representatieve plinten waarbij op de begane grond op veel plekken woningen met de voordeur aan de straat worden gerealiseerd en algemene voorzieningen bij de centrale entrees worden gepositioneerd. Deze aanpak wordt in de gebiedsvisie ook als gewenst beschreven onder het 'Programma voor de buurt'. De inrichting van de collectieve buitenruimte draagt aanzienlijk bij aan de levendigheid van de locatie en de samenhang van de leefomgeving. De woonpaden die alle gebouwen en verblijfsplekken in het gebied met elkaar verbinden, hechten zich zowel aan de Gombertstraat als aan de Monteverdilaan en de Zwartewaterallee. De te realiseren woontoren op de locatie wordt een van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee als onderdeel van het stedelijk netwerk.

Het toevoegen van een dergelijk programma aan de stad vereist zorgvuldige aandacht, omdat de extra woningaantallen ruimte vragen voor bijvoorbeeld groen, parkeren en waterberging. Dit vraagt een precies inzicht in het programma.

Het plan voor de Havezate-locatie voorziet in sloop en nieuwbouw van woningen. Momenteel zijn er 292 woningen aanwezig, waarvan 168 sociale woningen van deltaWonen en 25 woningen in de VVE Gombert (5 koop en 20 huur). 99 woningen zijn in eigendom van Vereen. In de nieuwe situatie zullen er 104 extra woningen worden toegevoegd. De nieuwbouw voorziet in 272 appartementen voor 1 en 2-persoons huishoudens. Het gebruiksoppervlak per appartement varieert tussen de 50 en 70 m2. Samen met de 124 woningen die behouden blijven in de bouwdelen 1 en 2 van de huidige bebouwing zal het totale aantal woningen in de Havezate straks 396 bedragen.

Binnen het complex van de Havezate worden voorzieningen beschikbaar gesteld voor de huidige en toekomstige bewoners van het complex. Het al aanwezige restaurant/café en theater blijven bestaan. Evenals maatschappelijke functies zoals een kapper en een fysiotherapiepraktijk met fitnessruimte. Ook bij de nieuwbouw worden maatschappelijke functies en multifunctionele ruimtes gerealiseerd. Het gaat in alle gevallen om ondergeschikte, ten dienste van de bewoners van Driezorg en de nieuwbouw staande voorzieningen.

Naast het programma voor de beoogde functies vragen ook bij dat programma behorende voorzieningen ruimte. Het gaat in ieder geval om ruimte voor parkeren, waterberging, nutsvoorzieningen, afvalverwerking en een kwalitatieve goede buitenruimte welke bescherming, comfort en plezier biedt.

3.2 Plan

Doel van de planvorming is geweest om tot een evenwichtig ontwerp te komen dat bijdraagt aan de maatschappelijke ambities en opgaven van Zwolle. Een plan dat integraal is afgewogen. Afgestemd op de gebiedsvisie Zwartewaterallee en op een goede wijze ruimtelijk en programmatisch ingepast in de omgeving. Een toekomstige woonlocatie met een fijn woon- en leefklimaat voor de huidige en toekomstige bewoners en gebruikers. Het nieuwe Havezatekwartier vormt het resultaat van dit traject.

3.2.1 Havezatekwartier

Het nieuwe Havezatekwartier biedt een aangename omgeving die bijdraagt aan het welzijn en de gezondheid van de bewoners. Het plan omvat comfortabele woningen voor een diverse groep bewoners, met kleinschalige voorzieningen en een open verkaveling die een uitnodigende woon- en leefomgeving creëert.

Het Havezatekwartier vormt een ensemble van losstaande en alzijdige gebouwen in een parkachtige omgeving. De kwaliteiten van de huidige plek worden in het terreininrichtings-concept gebruikt en versterkt. Een netwerk van paden verbindt plekken in het gebied met elkaar en met de buurt. Dit draagt bij aan de levendigheid en vergroot het gevoel van sociale veiligheid in de directe omgeving. De binnenstraat, centraal gelegen in het plan met voorzieningen als een klein theater en een restaurant, wordt openbaar toegankelijk en onderdeel van de routing door het gebied. Op een aantal (zicht)locaties worden in meerdere gebouwen voorzieningen gepositioneerd. De positie en het programma van deze voorzieningen versterken de relatie van het plangebied met de omgeving en tevens de relatie tussen binnen en buiten.

De bebouwing aan de Zwartewaterallee presenteert zich stedelijk en varieert in hoogte van vier tot veertien bouwlagen. De bouwdelen aan de Gombertstraat hebben een hoogte variërend van drie tot zes lagen en sluiten daarmee goed aan op de bouwmassa van de aangrenzende woonbuurt en het kruispunt Gombertstraat-Middelweg.

Het terrein krijgt een klimaatadaptieve en landschappelijke inrichting. De groene kwaliteit op het maaiveld wordt aangevuld door het toepassen van beplanting, sedumdaken, geveltuinen en begroeide pergola's. Het dak van de binnenstraat is via een buitentrap met het maaiveld verbonden en maakt onderdeel uit van de routing door het plangebied. Op dit verhoogde maaiveld is een daktuin en hebben een aantal woningen hun voordeur vanaf buiten, 'aan de straat op hoogte'. De vijf van elkaar losstaande nieuwe bouwblokken zijn orthogonaal ten opzichte van elkaar en de te handhaven gebouwen gepositioneerd rondom de hoven. De gebouwen hebben een kleine hoek-verdraaiing ten opzichte van de Zwartewaterallee. Dit levert in het voorbijgaan mooie diagonale zichtlijnen/doorzichten op, diep het plangebied in.

Het parkeren vindt geclusterd plaats aan de noordzijde van het complex, in de nabijheid van de entrees van de woongebouwen. De gebouwentrees zijn uitnodigend, zowel vanaf de Zwartewaterallee als de Gombertstraat gezien, en in aansluiting op de padenstructuur van de Zwartewaterallee. De auto ontsluiting van de parkeerkoffers is vanaf de Gombertstraat. Het haaks parkeren aan de straat vervalt, waardoor het profiel van de straat groener wordt. Een deel van het parkeren wordt gepositioneerd op het maaiveld onder de bebouwing. De plint van de bebouwing is levendig. Er wordt gewoond, op strategische plekken hebben de begane grond woningen een eigen entree vanaf het woonpad, de inpandige fietsenbergingen bieden inkijkjes en dankzij positionering van functies en het realiseren van lange zichtlijnen zijn de paden overzichtelijk en veilig.

3.2.2 De gebouwen

De bebouwing aan de Zwartewaterallee presenteert zich als stedelijk en varieert in hoogte van vier tot veertien bouwlagen. De bouwdelen 3 en 5 aan de Gombertstraat hebben een hoogte variërend van drie lagen (tegenover de twee onder een kap woningen) tot zes lagen (ter plaatse van de kruising aan de Middelweg), waardoor ze goed aansluiten op de aangrenzende woonbuurt en het kruispunt. Door minder hoog te bouwen tegenover de grondgebonden woningen blijft het profiel aan deze straat net zo ruim als in de huidige situatie.

Door variatie in hoogte binnen de bouwblokken en het op strategische plekken insnoeren van de gevels wordt de nieuwbouw voor het oog samengesteld uit meerdere losse bouwblokken. Op deze manier wordt ook de hoogbouw optisch geleed, gebruik makend van de gemixte programma's ter plaatse van de verdiepingen en door het verbijzonderen van de tussenbalkons. Dit maakt dat de bebouwing nergens grootschalig wordt en een menselijke maat behoudt. Het draagt voor de toekomstige bewoners bovendien bij aan de herkenbaarheid van de eigen plek.

Het plan krijgt letterlijk en figuurlijk licht en lucht door de positionering van inpandige balkons in afgeronde hoeken. De balkons zijn allen geïntegreerd in het hoofdvolume en bieden daardoor bescherming tegen weersinvloeden en een beschutte plek om buiten te kunnen verblijven.

De toren, van veraf een herkenningspunt en één van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee, ligt tussen twee vijflaagse bouwdelen en is door deze positie ook een soort 'scharnier' in het plangebied. Deze scharnierfunctie heeft de toren ook op de schaal van het plangebied: de functies in de begane grond van de toren en de aantrekkelijk vormgegeven voet van het gebouw geven rondom identiteit en eigenheid. In de voet wordt gewoond, zijn voorzieningen en is een dubbelzijdige uitnodigende gebouwentree. De uitstraling en vorm van de fietsenstalling onderscheidt zich van de overige gevels en doet recht aan de plek. De stalling heeft een gegolfde stenen gevel met verticale ramen die zorgen voor openheid en levendigheid aan de Zwartewaterallee.

Het realiseren van optimale kwaliteit was, in samenhang met de grote urgentie om extra woningen in binnenstedelijk gebied te realiseren, leidend bij de totstandkoming van het ontwerp. De hechting aan de omgeving, de doorwaadbaarheid van het gebied en de individuele herkenbaarheid van de woongebouwen liggend in een aantrekkelijk parklandschap met gebruikswaarde zijn daarbij cruciaal geweest. Een aantrekkelijk, compact stedelijk woongebied met alzijdige volumes in een collectieve buitenruimte, met de toren die één van de ruimtelijke accenten aan de Zwartewaterallee vormt. Dit brengt met zich mee dat een aantal bomen gekapt moeten worden. Deze worden gecompenseerd. En dat bij een aantal appartementen op de bovenste verdiepingen van bouwdeel 7 een niet geluidsgevoelige gevel gerealiseerd wordt.

De plinten

Vanuit de gebiedsvisie is de ambitie vastgesteld om de projecten langs de Zwartewaterallee te voorzien van levendige en representatieve plinten. Bij Havezate wordt gestreefd naar functies die passen bij het complex en die voorzien in de behoeften van de toekomstige bewoners. Het toegankelijk maken van de locatie nodigt de buurt uit om over het terrein te wandelen, met gemeenschappelijke faciliteiten in de verschillende gebouwen, zoals gedeelde woonkamers, fiets- en scootmobielstallingen, begane grondwoningen en eventueel maatschappelijke voorzieningen zoals een kapper, fysiotherapeut of kantoorruimte voor Vereen.

De plint van gebouwen 6 en 7 aan de Zwartewaterallee zal meerdere functies bevatten, waarbij bewoners van gebouw 7 toegang hebben aan twee zijden van het gebouw. Hierdoor krijgt het gebied rondom deze eerste bouwdelen twee verschillende 'gezichten', wat door de afzonderlijke ontsluitingen een eigen identiteit geeft aan het gebied en invulling geeft aan de ambities van de gebiedsvisie.

Materialisatie

De nieuwbouw wordt in samenhang en als 'familie' vormgegeven. De gevels kenmerken zich door de horizontale geleding met daartussen ramen en dichte geveldelen waarbij de raamposities wisselen per twee verdiepingen. De architectuur onderscheidt zich van de bestaande bouw, maar sluit met het natuurlijke en lichte materiaal- en kleurgebruik en de verfijnde detaillering aan op de architectuur van de te handhaven gebouwen in het gebied. Binnen het overkoepelende architectuurconcept en materiaalgebruik is elk gebouw door z'n vorm, situering en programma uniek en individueel herkenbaar.

Verbijzonderingen worden gevormd door de architectonische uitwerking en inpassing van (nood-) trappenhuizen, voorzieningen, bergingen, parkeren, de droogloop, etc. Deze zorgen voor variatie en herkenbaarheid. Door variatie in hoogte binnen de bouwblokken en het op strategische plekken insnoeren van de gevels wordt de nieuwbouw voor het oog samengesteld uit meerdere losse bouwblokken.

3.2.3 De buitenruimte

Vanuit de gebiedsvisie is de ambitie om de buitenruimte van Havezate in een parkachtige setting vorm te geven. Uitgangspunt is de aanwezige kwaliteiten te gebruiken en te versterken, met daarin een ensemble van los van elkaar staande alzijdige woongebouwen. En met een netwerk aan paden die plekken met elkaar en de buurt verbindt en de beleefbaarheid vergroot. Buitentrappen verbinden verschillende niveaus met elkaar. De binnenstraat is onderdeel van de routing door het gebied, openbaar en uitnodigend. En de positie en programma van voorzieningen versterken de relatie binnen/buiten. Parkeren wordt zoveel mogelijk ingepast in het groen.

Indicatieve inrichting buitenruimte

De parkachtige omgeving krijgt onder andere vorm door de volgende maatregelen:

• Groen Zwartewaterallee

Vanuit de historisch opzet van de Havezate is het ''verblijfsgroen'' aan de Zwartewaterallee gepositioneerd. In de huidige situatie is dit groen afgesloten middels een lage barrière (hekwerk) en niet toegankelijk vanaf de wijk Holterbroek tenzij om het gebouw heen wordt gelopen. Voor de Havezate is het plan om aan de Zwartewaterallee-zijde een parkachtige omgeving te creëren die ruimte biedt aan (nieuwe) waardevolle bomen, die het karakter van de allee vormgeven.

• Groene entree Havezate

Aan de voorzijde van de Havezate wordt het terrein nieuw- en groen ingericht waardoor een mooi plein ontstaat. Aan dit plein zit ook de horeca functie die nu géén mogelijkheid kent om een terras buiten te realiseren. Ook hier wordt met de beplanting weer rekening gehouden dat het een aangenaam leefgebied wordt voor mens- en dier.

• Beleeftuin

Aan de binnenzijde van het gebied, beschermd tussen de woontoren en de hoofdbebouwing wordt een binnentuin gerealiseerd die ingericht zal worden als een beleeftuin. Dit houdt in dat de beplanting bijdraagt aan het prikkelen van de zintuigen. De bewoners als ook omwonenden kunnen hier in een geluidluwe omgeving genieten van wat de natuur te bieden heeft. Voor de beplating wordt gekeken naar inheems soorten die ook een positieve bijdrage leveren aan de biodiversiteit.

• Wandelpaden

De wandelpaden die de verschillende intieme pleinen met elkaar verbinden worden toegankelijk voor iedereen. Met de inrichting van de paden wordt dus ook goed gekeken naar rolstoel-toegankelijkheid. Uitgangspunt is dat het langzame verkeer (voetgangers) géén hinder mag ondervinden van het overige verkeer op de locatie. Een duidelijk onderscheid van paden richting de fietsenstalling en voor het wandelend publiek is een belangrijk uitgangspunt. Doel hierbij is om te voorkomen dat beide verkeersdeelnemers bij elkaar komen in het gebied.

• Natuurinclusief

Op de locatie komen verschillende wadi's waar regenwater tijdelijk wordt opgevangen. De groene wadi's zijn een mooie plek om het voedselgebied voor vogels te vergroten door dood hout in de vorm van boomstammen te plaatsen, waardoor insecten worden aangetrokken. Daarnaast worden in de gevels van de nieuwbouw nestkasten gerealiseerd voor de huismus, koolmees, pimpelmees en gierzwaluw. Naast nestkasten voor vogels worden kasten voor de gewone dwergvleermuis aangebracht. Voor beide geldt dat deze op een hoogte worden aangebracht die aansluit bij de aanvliegroutes van de desbetreffende soort.

• Biodiversiteit

Rondom de gebouwen en langs de pergola's op het terrein worden verticale klimplanten aangebracht die langs de gevel omhoog kunnen klimmen en daarmee de biodiversiteit versterken. De te planten bomen en beplanting bestaan uit inheemse soorten en kruidenzaden ter versterking van de biodiversiteit.

• Jeu de boulebaan in het groen

De jeu de boulebaan krijgt een nieuwe plek op het terrein. Op de huidige locatie bij de entree van de Havezate ligt de jeu de boulebaan ingeklemd tussen verschillende functies zoals parkeren, fietsparkeren etc. Hierdoor krijgt de jeu de boulebaan niet de ruimte die het verdient. Om die reden wordt de jeu de boulebaan verplaats naar de zijde van de Zwartewateralle waar deze volledig in het groen wordt gelegd. Een beschutte omgeving er omheen moet ervoor zorgen dat bewoners tijdens het spelen minder last hebben van de Zwartewaterallee.

• Groen/blauw verbinding

Ambitie vanuit de visie Zwartewaterallee is om een groen/blauw verbinding te maken met de Aa-landen en gelijklopend met de Middelweg. Aan de zuidzijde van het plan kunnen de wadi's als een blauwverbinding gekoppeld worden.

• Groen parkeren

Hittestress- en wateroverlast wordt zoveel mogelijk voorkomen als het parkeerterrein vergroend wordt. Ook heeft dit een positieve bijdrage aan de uitstraling, waardoor het gehele terrein plezierig aanvoelt.

Paden- en groenstructuur in aansluiting op de omgeving en de locatie

De Zwartewaterallee wordt van west naar oost gezien breder en groener. Bij de Middelweg kruist de Zwartewaterallee de groene vinger langs de Middelweg. Deze biedt hier plek aan een parkje, wijkboerderij de Eemhoeve en een hondenlosloopterrein. Het groene voorterrein van de Havezate, wat deel uitmaakt van de hoofdgroenstructuur, draagt bij aan de geleidelijke overgang van het stedelijke profiel van de Zwartewaterallee in Holtenbroek (stadsallee) naar een groenere profiel in de Aa landen (parkallee). De paden in het plangebied vormen een waardevolle aanvulling op diverse wandelroutes in de omgeving, zoals de route rondom De Dobbe vijver of het Eempad door het groene assenkruis tussen de vier kwadranten van Holtenbroek. Het sluit zo aan op de in de gebiedsvisie beoogde herstructurering van de Zwartewaterallee.

Bescherming, comfort en plezier

Voor de basis van een fijne woonomgeving zijn drie elementen bepalend voor een goed functioneren van die buitenruimte: bescherming, comfort en plezier.

Bescherming

Je veilig en beschermd voelen in een gebied is van groot belang om er prettig te kunnen verblijven. Het terrein is momenteel niet uitnodigend om in te verblijven, omdat er geen duidelijke structuur in het plan zit en de zitplekken die zijn gecreëerd alleen bereikbaar zijn vanuit de woningen. Daarnaast is er weinig te beleven of te bekijken omdat de tuin grenst aan de Zwartewaterallee. In de nieuwe situatie krijgt het verblijfsgroen een plek in het plan; zo ontstaat er achter gebouw 7 (de toren) een binnenplein met zitplekken, beleefgroen en is hier ook de verbinding met de daktuin. De trap naar het dakterras bevindt zich tussen gebouw 4 en 5. Groene hagen en begroeiing zorgen voor een fysieke afscheiding tussen het plein en de parkeerplaats.

Zowel het binnenplein achter de toren als de daktuin zijn geluidsluw. Hoewel bescherming aan de zijde van de Zwartewaterallee tegen geluid van het wegverkeer wordt beperkt doordat een fysieke afscheiding niet wenselijk of mogelijk is, wordt toch getracht om hier een prettig leefklimaat te creëren door de verschillende zitplekken af te schermen middels hagen en bloemperken en ze beschutting te geven door ze onder bomen te plaatsen. Deze beschutting geeft niet alleen een geborgen gevoel maar zorgt er ook voor dat bewoners en omwonenden ervoor kunnen kiezen of ze willen genieten van de drukte van de Zwartewaterallee in het zonnetje of de rust van de binnentuin in de schaduw.

Comfort

Binnen de Havezate hebben bewoners en omwonenden de keuze of ze de drukte of de rust willen opzoeken. Voor beide wordt een plek geboden in het plan. Tevens moeten de bomen, de beleeftuin en de duidelijke padenstructuur uitnodigen om als het ware door het plangebied te gaan waden. Bewoners hebben straks de keuze om een klein rondje om het gebouw te wandelen door de tuin of een groter rondje richting bijvoorbeeld Park Hogenkamp, waar ze nog meer van de natuur kunnen genieten.

Plezier

Dankzij de strategische positionering van de woonkamers bij het groen moet het terrein van Havezate voor de verschillende bewoners een ontdekkingsreis bieden. Overal zie je nieuwe elementen of word je aangetrokken door de prachtige natuur. De Jeu de Boules baan krijgt een nieuwe plek bij gebouw 3, waarbij deze wordt beschermd tegen de elementen zoals zon en regen door middel van een beschutte groene overkapping en pergola's. Hierdoor ontstaat ook een besloten gebied, waardoor tijdens het verblijven de Zwartewaterallee niet als hinderlijk wordt ervaren. Gezien de doelgroep - 55+ers – worden bij de verdere uitwerking ook natuurlijke speelelementen op het terrein meegenomen, zodat zij met hun kleinkinderen naar buiten kunnen. De buitenruimte wordt zodanig aangelegd dat deze aanleiding geeft om te spelen. Er worden geen fysieke speeltoestellen gerealiseerd.

Parkeren

In het kader van de gebiedsvisie is de ambitie vastgelegd om het parkeren langs de Zwartewaterallee zo veel mogelijk aan het zicht te onttrekken om daarmee een groene leefomgeving te creëren. Met het project wordt invulling gegeven aan een urgente maatschappelijke opgave om binnenstedelijk betaalbare woningen te realiseren. Met dit programma is een haalbaar plan vormgegeven voor Havezate dat comfortabele woningen voor een diverse groep bewoners omvat, met kleinschalige voorzieningen en een open verkaveling die een uitnodigende omgeving creëert. Het parkeren maakt daar onderdeel van uit. Ondanks dat een volledige, bebouwde parkeervoorziening geen deel uitmaakt van het plan wordt het parkeren op een kwalitatief goede wijze ingepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een parkeerprofiel met dubbelparkeren, waarbij tussen de parkeervakken groenstroken met ruimte voor bomen worden aangelegd. De parkeerplaatsen worden aangelegd met halfverharding en door slimme positionering van bomen tussen de vakken worden lange rijen parkeerplaatsen vermeden. De overkragende bouwdelen zorgen ervoor dat auto's zoveel mogelijk aan het zicht worden onttrokken.

De groenzones tussen de parkeervakken aan de zijde van de moskee en de entree van Vereen fungeren als bufferzone voor een gebruik ten behoeve van (extra) parkeerplaatsen.

In de verschillende gebouwen zijn voorzieningen opgenomen voor het fietsparkeren. Daarnaast is de scootmobiel-gebruiker een belangrijke doelgroep. Iedere fietsenberging krijgt ook één of meerdere plekken om op fatsoenlijke wijze de fiets dan wel scootmobiel te parkeren en op te laden.

Sociale veiligheid

Bij de inrichting van de openbare ruimte staat het stimuleren van ontmoeting centraal om het gevoel van sociale veiligheid in de omgeving te bevorderen. Dit houdt in dat aspecten zoals voldoende verlichting, zichtbaarheid en het vermijden van donkere plekken worden betrokken bij de verdere planuitwerking. Met een doordacht netwerk van paden worden verschillende groene plekken met elkaar verbonden, waardoor de omgeving voor de bewoners van Havezate en haar omgeving uitnodigend zal zijn om te ontspannen, wandelen en spelen. Daarnaast is het ontwerp zo opgezet dat het voor bewoners van de wijk Holterbroek aantrekkelijk is om hun hardlooprondje voort te zetten over het terrein van Havezate. Bovendien wordt gestreefd naar een levendige sfeer in de plinten van de diverse gebouwen om zo de dynamiek en transparantie in het gebied te bevorderen.

Indicatieve inrichting buitenruimte

De definitieve inrichting van de buitenruimte wordt bij de verdere vormgeving en uitwerking van het plan bepaald.

Hoofdstuk 4 Participatie

Participatie bij het planvormingstraject geeft in een vroegtijdig stadium meer inzicht in de belangen en wensen van betrokken partijen en meer gelegenheid om deze in dat traject mee te wegen. Dit hoofdstuk gaat met name in op hetgeen naar voren is gekomen uit de participatie en hoe daar in de planpzet rekening mee is gehouden.

De gevoerde en nog te voeren participatie staat beschreven in het Participatiejournaal Havezate, welke als bijlage is toegevoegd. Het plan Havezate is gestart voordat het gemeentelijke participatiebeleid Hanza! is vastgesteld. De gevoerde en nog te voeren participatie is echter in lijn met dat beleid. Er is een informatiebijeenkomst gehouden, gevolgd door meerdere informatiebijeenkomsten, klankbordgroep- en meedenksessie voor buurtbewoners, organisaties en bestaande bewoners.

Opbrengst participatie

Er zijn diverse zaken naar voren gebracht bij de participatie. In het participatiejournaal wordt daar nader op ingegaan. Het betreft onder andere:

• 1. Hoogte / hoogbouw (o.a. bezonning, privacy)
• 2. Parkeren, een toenemende parkeerdruk
• 3. Beeldkwaliteit van de nieuwbouw en de buitenruimte
• 4. Bouwoverlast.

Bij het plan is als volgt rekening gehouden met deze zaken:

• 1. De grote, urgente maatschappelijke behoefte aan woningen wordt voor een deel ingevuld op binnenstedelijke locaties, zoals Havezate. Dat brengt hoogbouw met zich mee. De hoogbouw wordt, in lijn met de Gebiedsvisie Zwartewaterallee aan de zijde van de Zwartewaterallee gerealiseerd. De beoogde nieuwbouw aan de Gombertstraat krijgt een hoogte variërend van drie lagen (tegenover de twee onder een kap woningen) tot zes lagen (ter plaatse van de kruising aan de Middelweg), waardoor ze goed aansluiten op de aangrenzende woonbuurt en het kruispunt. Door minder hoog te bouwen tegenover de grondgebonden woningen blijft het profiel aan deze straat net zo ruim als in de huidige situatie. Een verdere toelichting op de hoogbouw staat in hoofdstuk 3. Met een Hoogbouweffect-rapportage is specifiek onderzocht wat de effecten zijn van de nieuwbouw op de bestaande woningen in de omgeving. Daaruit blijkt onder andere dat er geen negatieve effecten optreden bij de woningen in de buurt door schaduwwerking of windval. Hoofdstuk 7.1 gaat daar nader op in. De rapportage is als bijlage toegevoegd.
• 2. Parkeren is nadrukkelijk betrokken bij het opstellen van het plan voor Havezate. In het nieuwe plan vindt het parkeren geclusterd plaats op eigen terrein, in de nabijheid van de entrees van de woongebouwen. De auto ontsluiting van deze parkeerkoffers is, net zoals nu, vanaf de Gombertstraat. Het haaks parkeren aan de straat vervalt, waardoor het profiel van de straat groener wordt. Onderzocht is hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn. De uit het onderzoek voortgekomen parkeeropgave kan op de locatie gerealiseerd worden. Verder wordt er deelmobiliteit gerealiseerd en de mogelijkheden om te lopen en te fietsen worden verbeterd en gestimuleerd. Hoofdstuk 3 en 6.2 gaan daar nader op in. In dat laatste hoofdstuk wordt ook ingegaan op het uitgevoerde onderzoek Deze is tevens als bijlage toegevoegd.
• 3. Doel is het plan goed in te passen in de omgeving. Beeldkwaliteit van de nieuwe gebouwen en de inrichting van de buitenruimte van Havezate kunnen daar goed aan bijdragen. Beide hebben dan ook de volle aandacht gekregen bij de planvorming. De architectuur van de nieuwe gebouwen onderscheidt zich van die van de bestaande bouw, maar sluit wel aan op de architectuur van de te handhaven gebouwen in het gebied. En beoogd wordt de buitenruimte van Havezate een parkachtige omgeving te geven, waar ook omwonenden gebruik van kunnen maken. De parkeerplaatsen worden met groen omzoomd. Er worden bomen en hagen aangeplant om de groene uitstraling te versterken. Hoofdstuk 3 en hoofdstuk 7.1 gaan hier dieper op in.
• 4. De initiatiefnemer is er alles aangelegen om de overlast voor bewoners van de Havezate alsmede direct omwonenden te voorkomen. Om overlast van bouwverkeer te voorkomen wordt het bouwverkeer vanaf de bouwplaats ontsloten via de Zwartewaterallee en worden de omliggende wegen als de Gombertstraat, Middelweg en Monteverdielaan ontzien. Omwonenden en overige belanghebbenden worden betrokken en periodiek op de hoogte gehouden middels diverse communicatiemiddelen (participatieoverleg, persoonlijk overleg, nieuwsbrief, berichtgeving website Havezate en social media). Dit alles wordt uitgewerkt in een plan voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC-plan).

Aanvulling op het Participatiejournaal ROP Havezate Datum: 21 januari 2025 Onderwerp: Informatieavond terinzagelegging Omgevingsplan en Omgevingsvergunningaanvraag Inleiding In navolging van de participatiestappen binnen het project Havezate is er op 21 januari 2025 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor huurders, omwonenden en andere stakeholders. Deze bijeenkomst had als doel om hen te informeren over de terinzagelegging van het Omgevingsplan en de aanvraag voor de Omgevingsvergunning, en om eventuele vragen en opmerkingen te bespreken. Bespreekpunten en Opmerkingen Tijdens de bijeenkomst hebben de directe buren van Havezate diverse vragen gesteld over het mobiliteitsplan, de huidige parkeeroverlast in de Gombertstraat en de gevolgen hiervan tijdens de bouwperiode en in de definitieve inrichting van het terrein. Om deze punten over het mobiliteitsplan uitvoeriger te behandelen, is besloten dat de betrokken buurtbewoners apart zijn gaan zitten om hun opmerkingen over het mobiliteitsplan Havezate te bespreken met de hierbij aanwezige deskundige. Dit heeft geleid tot enkele aanpassingen van het mobiliteitsplan Havezate. Aanpassingen en Afgesproken Vervolgstappen Mobiliteitsplan: Op basis van de opmerkingen van omwonenden zijn er enkele onderdelen van het mobiliteitsplan aangepast. Dit betrof onder andere de juiste breedte-aanduiding van een aantal parkeerplaatsen en het late vervallen van parkeerplaatsen in verband met de (kortgeleden) aangebrachte ondergrondse vuilcontainers. De betreffende omwonende hebben het aangepaste rapport en tekening al ontvangen. Maatregelen tijdens de bouwfase: Tijdens de bouwfase zal het bouwverkeer gebruikmaken van de Zwartewaterallee. Er komt dus geen bouwverkeer door de Gombertstraat. Parkeren bouwvakkers: Voor de bouwvakkers wordt onderzocht naar alternatieve parkeermogelijkheden bij de moskee Ulu en de Lassuslaan. Parkeeroverlast Gombertstraat: Dit blijft een punt van aandacht, waarbij de verantwoordelijkheid deels bij de gemeente ligt. Er zal verdere afstemming met de gemeente plaatsvinden over mogelijke maatregelen. Definitieve inrichting van het terrein: Omwonenden zullen actief worden betrokken bij de verdere uitwerking van het terreinontwerp, zodat hun input kan bijdragen aan een gedragen en functionele inrichting. Conclusie De informatieavond heeft geleid tot een constructieve dialoog met omwonenden en andere belanghebbenden. Door hun input is het mobiliteitsplan op enkele punten aangepast, en er zijn afspraken gemaakt over de betrokkenheid van bewoners bij de verdere invulling van het terrein. De parkeeroverlast in de Gombertstraat blijft een aandachtspunt dat deels bij de gemeente ligt. De komende periode zal verdere uitwerking en afstemming plaatsvinden om een goede balans tussen mobiliteit, parkeren en leefbaarheid in de omgeving van Havezate verderte waarborgen.

Vooroverleg

De gemeente wordt geacht bij de uitoefening van zijn taken en bevoegdheden op grond van de Omgevingswet rekening te houden met de taken en bevoegdheden van andere bestuursorganen en stemt zo nodig met deze andere bestuursorganen af. Ook zijn overige bestuursorganen, in het kader van participatie, benoemd als partij om betrokken te worden bij de voorbereiding van een omgevingsplan.

Op basis hiervan is het voorontwerp van deze wijziging omgevingsplan op 17 juli 2024 voorgelegd aan de Veiligheidsregio IJsselland, Provincie Overijssel en het Waterschap Drents Overijsselse Delta met het verzoek voor 1 september advies uit te brengen. Alledrie hebben een advies uitgebracht. Provincie en waterschap hebben op respectievelijk 15 augustus en 2 september aangegeven geen opmerkingen te hebben over het voorontwerp.

De Veiligheidsregio IJsselland heeft, met in achtneming van art. 5.2 Bkl, op 8 augustus een advies uitgebracht, waarin de volgende punten naar voren worden gebracht:

• a. omdat relevante informatie over het type bewoners voor de gebouwen 3, 4 en 5 ontbreekt is als (voorlopig) advies geadviseerd maatregelen voor te schrijven, vanwege de ligging in het explosieaandachtsgebied van de A28, gebaseerd op de aanname dat het zeer kwetsbaar gebouwen betreft met bewoners die niet zelfredzaam zijn.
• b. voor de gebouwen 6 en 7 kan worden volstaan met het voorschrijven van afsluitbare ventilatie en vluchtmogelijkheden van de A28 af gericht. Dit onder de aanname dat toekomstige bewoners voldoende zelfredzaam zijn.
• c. advies is alle nieuwe woningen te laten voorzien van afsluitbare mechanische ventilatie zodat de bewoners en andere aanwezigen veilig binnen kunnen schuilen.
• d. advies is zorg te dragen voor voorlichting van de toekomstige bewoners en personeel over de risico’s die zij lopen en wat zij bij een incident zelf kunnen doen. Dit kan onder andere door de risico’s van de A28 mee te nemen in bijvoorbeeld het bedrijfsnoodplan van de Havezate.

Bij het plan is als volgt rekening gehouden met deze zaken:

Na ontvangst van het advies heeft verdere afstemming plaatsgevonden met de veiligheidsregio, waarbij aangegeven is dat de gebouwen 3, 4 en 5 dezelfde functie krijgen als gebouw 6 en 7. Het betreft dus geen zeer kwetsbare gebouwen en alleen huisvesting van zelfredzame personen. Het advies over de gebouwen 6 en 7 is dan ook toegepast voor de gebouwen 3, 4 en 5.

De veiligheidsregio adviseert een aantal maatregelen te treffen. Advies is de nieuwe woningen te laten voorzien van afsluitbare mechanische ventilatie zodat de bewoners en andere aanwezigen veilig binnen kunnen schuilen. Het Besluit bouwwerken leefomgeving verplicht deze maatregel al, nadere regelgeving in dit omgevingsplan is dan ook niet aan de orde.

Tweede advies is voor te schrijven dat de gebouwen vluchtmogelijkheden krijgen van de A28 af gericht. Dit wordt met een specifieke planregel in het omgevingsplan geborgd.

Tot slot wordt geadviseerd zorg te dragen voor risicocommunicatie. Voor de voorlichting aan (toekomstige) bewoners wordt gebruik gemaakt van de al beschikbare informatiebronnen, zoals NL-Alert. Daarnaast is het aan de eigenaar/verhuurder de risicocommunicatie vorm te geven.

Hoofdstuk 5 Beleidsdoelen

Het wijzigingsbesluit zoals nu voorligt is vormgegeven aan de hand van de gestelde beleidsdoelen in en vanuit de Omgevingswet. Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en gemeente en een toetsing van het wijzigingsbesluit aan die kaders. Een verdieping van relevant sectoraal beleid en regelgeving komt aan de orde in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering op het wijzigingsbesluit.

5.1 Rijksbeleid

Omgevingswet (regel)

De Omgevingswet geeft de maatschappelijke doelen van de wet. Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en
• doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

Besluit kwaliteit leefomgeving (regel)

Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels voor het omgevingsplan, voortkomend uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo'n instructieregel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. De op specifieke onderwerpen gerichte instructieregels komen in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering aan bod.

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk tot 2050 op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Verschillende ministeries werken aan de uitwerking van diverse beleidsthema's in de vorm van Nationale Programma's.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda

Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel van uit maakt. In de Omgevingsagenda agenderen Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.

• 2. De NOVI-gebieden

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden.

Regio Zwolle is aangewezen als NOVI-gebied. Belangrijk vraagstuk voor de regio is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het "klimaatadaptief verstedelijken". Door haar ligging in de delta van de IJssel én Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid.

Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma's Mooi Nederland en NOVEX wordt ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI als nieuwe Nota Ruimte in 2024 vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid.

Toetsing en conclusie

Met deze wijziging wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in rijksbeleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

De beoogde herontwikkeling van het complex Havezate is in overeenstemming met de Nationale Omgevingsvisie. Met de herontwikkeling wordt op een binnenstedelijke locatie verouderde bebouwing gesloopt en wordt het complex getransformeerd naar een nieuwe toekomstbestendige (woon)functie die aansluit op een grote behoefte.

5.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel. Onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur komen aan bod. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en sindsdien een aantal keer geactualiseerd.

De visie bestaat uit drie delen. Deel 1 geeft de opgaven en kansen waar de provincie voor staat. Deze zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's, waaronder woonomgeving, mobiliteit, natuur en veiligheid en gezondheid. Deel 3 bevat een nadere uitwerking van de centrale beleidsambities.

De centrale beleidsambities voor de negen beleidsthema's worden benaderd vanuit de oververkoepelende 'rode draden' duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Dit zijn de leidende principes bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.
Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten Daarmee wordt een weloverwogen locatiekeuze en vormgeving en inrichting van initiatieven bevorderd, passend bij de identiteit van de plek.

Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal, en het verbinden van lokale kennis met de uitvoering van ruimtelijke opgaven.

Deel 2 van de omgevingsvisie geeft het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de omgevingsvisie geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Deze beleidskeuzes geven invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Andere generieke beleidskeuzes betreffen onder andere de reserveringen voor waterveiligheid en begrenzing van Nationale Landschappen en Natura 2000-gebieden. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuze

Met het beoogde programma wordt op een binnenstedelijke locatie bijgedragen aan de invulling van een grote woningbehoefte aan betaalbare woningen. Het plangebied ligt niet binnen een in de visie en/of verordening aangewezen reserveringsgebied of natuurgebied. Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit van de omgeving.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Deze wijziging betreft het ontwikkelingsperspectief 'Woon en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Binnen dit perspectief is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon werk en gemengde stadsmilieus. Omdat het hier gaat om een herstructurering van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied is dit plan in overeenstemming met dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Het wijzigingsgebied is aangemerkt als 'woonwijken 1955-nu'. De omgevingsvisie geeft herstructurering van naoorlogse wijken als ambitie voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. De omgevingsvisie geeft als richting mee dat als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, nieuwe bebouwing zich voegt in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel, maar als onderdeel daarvan wel herkenbaar is.

De natuurlijke laag van het plangebied wordt aangemerkt als 'dekzandvlakte en ruggen' en de laag van beleving als 'bakens in de tijd' en 'recreatieve routes en vaarwegen'. Vanuit deze lagen geeft de omgevingsvisie onder andere als richting mee beeldbepalende cultuurhistorische elementen te behouden en te versterken, bijvoorbeeld met inrichtingsmaatregelen wanneer ontwikkelingen in de nabijheid plaats vinden. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem.

De beoogde transformatie van het complex is in overeenstemming met de gebiedskenmerken. De transformatie past naar aard, maat en karakter binnen de omgeving. Het complex krijgt met de (deels vervangende) nieuwbouw en herinrichting van de buitenruimte een kwaliteitsimpuls. Het complex heeft geen cultuurhistorische waarde en/of een beschermingswaardig reliëf.

Omgevingsverordening Overijssel (regel)

Het beleid uit de Omgevingsvisie heeft doorwerking gekregen in de Omgevingsverordening Overijssel 2024 (vastgesteld 8 november 2023). De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De nieuwe Omgevingsverordening 2024 voldoet aan de eisen van de Omgevingswet.

Bij het stellen van regels die zich richten op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, is volgens de geest van de Omgevingswet in principe afgezien van rechtstreeks werkende regels. In Hoofdstuk 4 van de verordening zijn de instructies voor omgevingsplannen opgenomen. De op specifieke onderwerpen gerichte instructieregels komen, voor zover relevant, in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering aan bod. Meer algemeen kan gesteld worden dat het programma voorziet in betaalbare woningbouw, waar een grote vraag naar bestaat en welke past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma dat in overeenstemming is met de actuele woningbehoefte. De herontwikkeling past binnen de omgeving en geeft deze een kwaliteitsimpuls. Met het invullen van de woningbehoefte op een binnenstedelijke, al bebouwde locatie en het zo veel mogelijk infiltreren van hemelwater in plaats van afvoeren wordt bijgedragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem.

Conclusie

Met deze wijziging wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in provinciaal beleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

5.3 Gemeentelijk beleid

De gemeente Zwolle zet in op een ontwikkeling van stad en buitengebied waarin leefbaarheid, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan. De Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen beschrijft de koers voor de leefomgeving van de gemeente. Het geeft, samen met de gebiedsvisies, de opgaven en ambities voor de toekomst.

Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen

De op 13 september 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen is een integrale visie waarin een beeld wordt gekenschetst van een kwalitatief hoogwaardige, inclusieve en toekomstbestendige ontwikkeling van de gemeente Zwolle.

De "drager" van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal hierbij staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van de stad.

De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk, bestaand "fundament" om op verder te groeien. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten.

De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de andere kernopgaven:

• Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio
• Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal
• Vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

De opgaven voor Zwolle zijn groot, omvangrijk, veelzijdig. We gaan in dit decennium aan de slag met onze stad, met ons buitengebied. We voegen woningen toe en parken. We verbeteren de leefbaarheid en bereikbaarheid voor de Zwollenaar en alle bezoekers van onze gemeente.

Het werken aan onze stad kan niet zonder spelregels. De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart. Voor de inrichting van de stad zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
• 2. De kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.
• 4. De Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad.
• 5. Er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen.

We onderscheiden bij het werken aan onze stad zones. Karakteristieke 'schillen', of ook wel strategische ontwikkelzones, met daarbinnen gebieden die onze stad (deels) transformeren naar een andere functie:

• 1. De binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad, we noemen dit de StadsKrans.
• 2. De zone verbonden aan onze stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer en autoverbindingen. We noemen dit de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke ontwikkelgebieden, zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee.
• 3. De schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad. Dit is de StadsRand.

De nieuwe woningen in onze stad creëren we met name in een aantal grotere stedelijke ontwikkelingen, waaronder de Zwartewaterallee. Het worden gemengde stedelijke gebieden waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Telkens afhankelijk van de kwaliteit van het gebied en de behoeften uit de omgeving en voor de stad. De gebieden hebben gemeen dat ze liggen aan de stadsring. Ze vormen als het ware een ruit over een deel van de stad; de StadsRuit dus. Waarbij de ring veel meer wordt dan een verkeersader. Op termijn zien we een stadsboulevard die telkens aansluit bij de specifieke omgeving, lokaal en regionaal. We verbinden via de StadsRuit verschillende delen van de stad met het centrumgebied. De Zwartewaterallee wordt ter hoogte van Holtenbroek en Aa-Landen een stadsallee waaraan gewoond en gewerkt wordt, met de school en winkels om de hoek. Een verblijfsgebied met stedelijke allure.

Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. Wat betekent dit. De gebiedsdoelen en ambities en de opgaven in thematische raamwerken zijn leidend. De initiatieven dragen bij aan het bereiken van doelen en lossen opgaven op.

De gebiedsprofielen geven richting aan de toekomstige ontwikkeling van de verschillende gebieden in Zwolle. In de gebiedsprofielen worden de benoemde algemene opgaven, ambities en principes op stedelijk niveau vertaald naar een strategie voor concrete gebieden.
Met raamwerken zijn de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastgelegd. Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen werken we aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van Zwolle gaat hand in het met het behouden en versterken van die raamwerken en dus de fysieke hoofdstructuur van Zwolle.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen

Het wijzigingsgebied maakt volgens de visiekaart deel uit van de Strategische ontwikkelzone Stadsruit, transformatiegebied Zwartewaterallee en, voor een deel, de Groenstructuur. Veel van de beoogde te bouwen woningen in Zwolle krijgen een plek binnen de Stadsruit. Het worden gemengde stedelijke gebieden waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Telkens afhankelijk van de kwaliteit van het gebied en de behoeften uit de omgeving en voor de stad. Waarbij de ring op termijn een stadsboulevard wordt die aansluit bij de specifieke omgeving. In de StadsRuit is hoogbouw mogelijk.

De omgevingsvisie geeft ook gebiedsprofielen. Volgens de visie maakt het complex, als onderdeel van de woonwijk Holtenbroek, deel uit van het gebiedsprofiel 'Suburbaan gebied bestaand'. Ingezet wordt onder andere op het toevoegen van aanvullend (sub)urbane woonmilieus in aansluiting op de behoefte en in aanvulling op de bestaande (sub)urbane woonmilieus.

De omgevingsvisie geeft verder een raamwerk, welke de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastlegt. Dit raamwerk richt zich onder meer op het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. Het perceel ligt onder andere binnen de raamwerken gezondheid (geluidscontour A28, geluidscontour ring), landschap (zeer waardevol landschap (ged.), hoofdgroenstructuur (ged.), wijkgroenstructuur (ged.)) en voor een deel klimaat en watersysteem.

Geluid speelt een belangrijke rol rondom de infrastructuur, waarbij met name de A28 een belangrijke rol speelt. Ook het verkeer op de ring van Zwolle is een belangrijk aandachtspunt voor de leefgebieden rondom deze infrastructuur. In het invloedgebied van de belangrijkste infrastructuur zal bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden worden met geluid om de leefbaarheid in de gebieden en de gezondheid van bewoners te waarborgen.

De koers is dat de hoofdgroenstructuur, als onderdeel van het fysieke kapitaal van Zwolle, in de toekomst behouden blijft, of aangevuld, waar nodig, vanwege het belang voor de gemeente als geheel. De visie is dat de wijkgroenstructuur in de toekomst in essentie behouden moet worden, vanwege het belang voor een aantrekkelijke en leefbare wijk.

Door klimaatverandering neemt de kans op weersextremen toe met alle nadelige gevolgen van dien. Zwolle zet zich daarom in voor een aantrekkelijk groenblauwe structuur, met waarde voor iedere dag en bestand tegen de toekomstige weersextremen. De ruimtelijke uitwerking van dit netwerk krijgt vorm binnen de verschillende gebiedsontwikkelingen in en om de stad.

We vinden het ook belangrijk dat bij elke ontwikkeling in de fysieke leefomgeving klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit integraal afgewogen worden. Om dat op een goede en transparante wijze te doen moet een KEC-toets worden opgesteld.

De beoogde transformatie van het complex Havezate past binnen de kaders van de omgevingsvisie. Het wijzigingsgebied maakt deel uit van de ontwikkelzone Stadsruit en het transformatiegebied Zwartewaterallee. De (deels vervangende) woningbouw en herinrichting van de buitenruimte draagt bij aan de beoogde ontwikkeling en transformatie van het gebied als geheel. Die beoogde ontwikkeling is vastgelegd in de Gebiedsvisie Zwartewaterallee en, specifiek voor het complex Havezate, verder vormgegeven in het Ruimtelijk ontwikkelplan Havezate. Waarbij onder andere rekening is gehouden met de groenstructuur, de effecten van het geluid op een goed woon- en leefklimaat en de wateropgave. Hoofdstuk 6 tot en met 9 geeft een verdieping op onder andere het woonprogramma, de ruimtelijke kwaliteit, wonen, geluid en KEC.

Conclusie

Met deze wijziging wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in de omgevingsvisie, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

Gebiedsvisie

De gemeente Zwolle staat voor de opgave invulling te geven aan de verdere duurzame groei van de stad. Circa 60% van het woonprogramma tot 2040 wordt binnenstedelijk gerealiseerd, waarvan circa 1.000 tot 1.300 woningen in de zone rondom de Zwartewaterallee een plek moeten krijgen.

De ambitie voor de ontwikkeling van de Zwartewaterallee is om zoveel mogelijk meerwaarde te creëren voor de stad en aan te sluiten op de gewenste ruimtelijke en programmatische ontwikkeling voor Zwolle. Een transformatie tot een nieuw woon-werk milieu. Met meer ruimte voor wonen wordt het draagvlak van voorzieningen en de stedelijke dynamiek vergroot.

Daartoe is op 23 november 2020 de gebiedsvisie Zwartewaterallee door de raad vastgesteld. Een gebiedsvisie waarin de beoogde ontwikkelingen integraal zijn opgenomen. De gebiedsvisie geeft een ontwikkelperspectief voor een kwalitatieve en duurzame transitie. Een basis voor de uitwerking van de verschillende woningbouwlocaties, waaronder Havezate.

De gebiedsvisie toont enerzijds de kaderstellende ingrepen en aanpassingen die nodig zijn om de woningbouw te realiseren en is anderzijds een weergave van ambities en kansen voor de toekomstige ontwikkeling van de Zwartewaterallee in samenhang met de groei van de stad Zwolle. Op basis van de vastgestelde gebiedsvisie worden deelplannen gemaakt.

In essentie zet de visie voor het gebied Zwartewaterallee in op:

• Versterken van de stedelijke verbindingen en de groen-blauwe hoofdstructuur.
• Hechten Holtenbroek aan stadscentrum, versterken landschappelijk casco Aa-landen.
• Aanbrengen programmatische verbanden.
• Verdelen van de Zwartewaterallee in twee onderscheidende milieus: Stadsallee en Parkallee.
• Ruimtelijk accentueren strategische knooppunten in samenhang met de omgeving en positie in de stad.
• Ontwikkelen van levendige en intensief gebruikte knooppunten.

De visie onderscheidt vijf knooppunten, elk met een eigen ruimtelijke strategie. De knooppunten langs de Zwartewaterallee zijn aanleiding voor een ruimtelijk accent gecombineerd met stedelijk programma en maken een hogere dichtheid in de stad mogelijk. Ruimtelijke accenten bieden oriëntatiepunten en maken de stad en het omliggende landschap leesbaar. De ontwikkeling van het knooppunt Zwartewaterallee met de Stadsstraat is een nieuw bronpunt voor de stad. Het verbindt het Grote kerkplein tot aan de Palestrinalaan en accentueert de ruimtelijke en programmatische betekenis van het Deltion College en de verbinding met de Stadskades van het Zwartewater. De overige knooppunten langs de Zwartewaterallee zijn markante plekken in Holtenbroek en de Aa-landen en sluiten aan op de context van deze wijken.

De Havezate locatie ligt aan de stadsallee en is één van de locaties die in de gebiedsvisie zijn aangewezen voor het realiseren van betekenisvolle ruimtelijke accenten. Dit ruimtelijk accent wordt in de gebiedsvisie gedefinieerd als een 'hoogteaccent op wijkniveau' waar 14 lagen / 45 meter hoog gebouwd kan worden.

Voor de stadsallee in het algemeen en ingezoomd op aspecten die relevant zijn voor de Havezate locatie worden in de gebiedsvisie de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• Stedelijk wonen: Gestapelde woonmilieus en levendige en representatieve plinten. Programma voor de buurt (zoals zorg, detailhandel en horeca).
• Openbare ruimte stadsallee: Compact stedelijk, sfeer Holtenbroek; versterking van de kwaliteit en samenhang van de leefomgeving.
• Ruimtelijke massa: Iconisch, divers en passend in het stadslandschap. Zichtbare stedelijke functies maken deel uit van het stedelijk netwerk, met alzijdige volumes die aansluiten op de openbare ruimte.
• Mobiliteit: Veilig en gebruiksvriendelijk verkeerssysteem, effectieve auto-ontsluiting, stimulering fietsgebruik, voldoende parkeercapaciteit, deelgebruik met bestaande parkeervoorzieningen.
• Duurzaamheid: Compact stedelijk woon en werkgebied waardoor een duurzaam en intensief gebruikt stedelijk netwerk en voorzieningen; ontwikkeling in samenhang met inrichting openbare ruimte, natuurinclusief & klimaatadaptief, compact stedelijke groene hoven.

Als onderdeel van het toekomstperspectief voor de stadsallee wordt geschetst: 'Het toevoegen van vooral nieuw woonprogramma biedt kansen om het draagvlak voor de bestaande voorzieningen te verbeteren en deze toegankelijker te maken. De stadsallee als drager voor een duurzaam sociaal maatschappelijk netwerk, zorg voor en met elkaar.'

De ruimtelijk-programmatische ambities zijn per deelproject vertaald naar spelregels voor verdere ontwikkeling. Ontwikkelprincipes met voldoende flexibiliteit om in te spelen op toekomstige veranderingen en om initiatiefnemers ruimte te geven haalbare plannen te realiseren.

Toetsing aan gebiedsvisie

Het plan voor Havezate is aan de hand van de gebiedsvisie vormgegeven. Het resultaat van dat planvormingstraject is vastgelegd in het Ruimtelijk ontwikkelplan Havezate, wat door de raad is vastgesteld. Dat Ruimtelijk ontwikkel plan vormt de basis voor deze wijziging van het omgevingsplan. De planopzet zoals beschreven in hoofdstuk 3 komt voort uit dat plan. En de hoofdstukken 6 tot en met 9 sluiten daar op aan.

Naast het plan voor Havezate voorziet de gebiedsvisie in vier andere ontwikkellocaties en een herinrichting van het openbaar gebied. De visie vormt het overkoepelende, flexibele kader voor al deze deellocaties en ingrepen in het openbare gebied. Het plan houdt waar nodig rekening met de overige ontwikkelingen en sluit daar waar mogelijk op aan. Zo wordt met de beoogde groene inrichting van de buitenruimte van de Havezate aangesloten op de gewenste herinrichting van de Zwartwaterallee en de realisatie van een groen-blauw raamwerk.

Conclusie

Met deze wijziging wordt, rekening houdende met de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in de gebiedsvisie en het ruimtelijk ontwikkelplan, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

Hoofdstuk 6 Verdieping Functies

In hoofdstuk 3 van deze motivering is het wijzigingsbesluit, op hoofdlijnen, integraal onderbouwd. Vervolgens is in hoofdstuk 4 beschreven hoe rekening is gehouden met hetgeen wat bij de participatie naar voren is gebracht. En is in hoofdstuk 5 het wijzigingsbesluit getoetst aan de relevante generieke beleidskaders over de fysieke leefomgeving.

In vervolg hierop geven de hoofdstukken 6 tot en met 9 een verdieping op voor dit wijzigingsbesluit relevante specifieke onderwerpen binnen de fysieke leefomgeving. Voor veel van die onderdelen bestaan eigen, specifieke wettelijke instructies, normen en beleidskaders . Dit vraagt een nadere beoordeling en/of onderbouwing van het wijzigingsbesluit op die specifieke instructies, normen en kaders, waar nodig met onderzoek. Hierbij is, voor zover aan de orde, onderzocht wat de effecten zijn van het project op de omgeving.

Deze verdieping kan aanleiding geven in het geldende omgevingsplan regels aan te passen en/of toe te voegen. Waar dat het geval is wordt dit aangegeven.

Hoofdstuk 6 richt zich op de functies binnen het wijzigingsgebied.

6.1 Wonen

6.1.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij wonen gaat het om instructieregels over duurzame verstedelijking en gebruik van bouwwerken.

Paragraaf 5.1.5.4 van het Bkl geeft aan dat voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden moet worden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en, als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Paragraaf 5.1.7a van het Bkl geeft aan dat een omgevingsplan dat bouwactiviteiten toelaat waarvoor op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de Omgevingswet kosten moeten worden verhaald, regels kan bevatten over de te realiseren categorieën woningen, voor zover het gaat om onder andere sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij wonen gaat het om instructieregels over de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking en woningbouw.

Afdeling 4.2 van de verordening geeft instructieregels gericht op concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Het omgevingsplan kan woningbouw toelaten als voorzien wordt in een bovenregionale behoefte. Woningbouw kan alleen mogelijk worden gemaakt als aannemelijk is dat deze toekomstbestendig is.

Paragraaf 4.5.1 geeft instructieregels over woningbouw. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Afwijken kan onder de in de verordening genoemde voorwaarden.

Gemeente

De Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017 is vastgesteld door de raad op 8 mei 2017 en geldt als onderlegger voor de Omgevingsvisie. Inzet is dat Zwolle een aantrekkelijke en inclusieve stad blijft waar voor iedereen een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in bouwtechnologie in relatie tot thema's als duurzaamheid, circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit.

Uitgangspunt bij elke woonontwikkeling is dat we stedelijke woonkwaliteit toevoegen door ons te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. In de ontwikkeling van de woningen streven we naar onderscheidende, stedelijke woonmilieus, en nieuwe vormen van stedelijk (samen) wonen in een mengvorm met andere stedelijke activiteiten zoals uitgaan, spelen, werken, ontmoeten en bewegen. De mens en de biodiversiteit staan centraal.

In de woonvisie van Zwolle staat het volgende: Zwolle is een stad van verbinders. Dit zit in het DNA van de mensen in deze stad en regio. De stad biedt ruimte om elkaar op te zoeken, samen te leven en te zorgen. Zwolle wil werken aan levensloopbestendige wijken waardoor mensen langer in hun eigen omgeving kunnen en willen blijven wonen, waarbij voorzieningen en de ruimtelijke kwaliteit een aantrekkelijke woonomgeving versterken. Een wijk waar jong en oud zich 'thuis voelt'.

Ons doel is dat iedere inwoner die dat nodig heeft passend kan wonen met eventuele zorg en ondersteuning. Dat betekent dat inwoners zo lang mogelijk zo zelfstandig mogelijk wonen. En ook zo snel mogelijk weer zo zelfstandig mogelijk, als zij tijdelijk afhankelijk zijn van een beschermde woonvorm. Hierdoor sluit de woonsituatie meer aan bij de mogelijkheden van mensen, komen mensen meer tot hun recht, ontstaat er meer participatie en daarmee een hogere kwaliteit van leven voor onze inwoners.

Tot 2030 willen we 10.000 woningen toevoegen aan onze gemeente. Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. Een woningtekort dat velen merken, jong en oud. Studenten, schoolverlaters, starters op de arbeidsmarkt, allemaal groepen die moeilijk aan een woning komen. Dat geldt ook voor de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, en daar wel de passende voorzieningen bij willen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepen benadering. We zetten ons in om met name jongeren en kenniswerkers te behouden voor onze stad.

Ruim 60% van de nieuwe woningen wordt gerealiseerd in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. We volgen hiermee ook de landelijke trend dat mensen vaker in of nabij de binnenstad willen wonen. Met meer focus op binnenstedelijk wonen wordt ook een steviger basis gelegd voor stedelijke voorzieningen. Het biedt kansen voor een stedelijke dynamiek gericht op bijvoorbeeld studenten en jong-werkenden en de aanpak van vereenzaming in alle geledingen van de Zwolse samenleving. Ook voor grondgebonden woningen met een tuin blijven we ruimte bieden. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de groenstedelijke woonmilieus van Zwolle wat bestaat uit een groot aandeel grondgebonden woningen. Grotendeels komen deze woningen terecht in de gebiedsontwikkelingen Stadshagen en Harculo maar ook kleinschalig op diverse plekken in de bestaande stad en in de kernen bij Wijthmen en Windesheim. Ook bieden we ruimte aan de verandering van bestaande agrarische erven naar wonen.

Op 14 oktober 2019 heeft de raad de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 vastgesteld als aanscherping- en uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2017. Daarin is de woningbouwproductie ambitie opgehoogd naar in totaal 10.000 woningen tot 2030. Met gemiddeld 1000 woningen per jaar tot 2030 willen we het woningtekort op alle fronten aanpakken met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Hier gaan we adaptief, flexibel en schaalbaar mee om; “de toekomst is niet voorspelbaar, wel voorstelbaar”.

We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30. Dat wil zeggen 30% van het woonprogramma bestaat uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur volgens de 'prijsgrenzen woningbouw Zwolle' dat jaarlijks geïndexeerd wordt.

Minimaal 50% van het woonprogramma is betaalbaar conform het coalitieakkoord Samen voor een waarde(n)volle toekomst' (mei 2022). Dat wil zeggen dat 30% goedkoop opgeleverd moet worden, ten minste twee derde daarvan moet bestaan uit sociale huur. Dit betekent dat in ieder geval 20% van het totaal sociale huur zal moeten zijn. Naast 30% goedkoop is er 20% middelduur 1 vereist voor het halen van de betaalbaarheidseis. De helft hiervan, 10% van het totale programma, dient te bestaan uit middeldure huur 1 conform de verordening middenhuurwoningen. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd volgens de uitgangspunten sociale huurwoningen die vastgesteld zijn door het college op 13 december 2022. Indien de middeldure woningen worden verhuurd, worden ze gerealiseerd volgens de uitgangspunten in de verordening middeldure huur. Naast 20% sociale huur en 20% middeldure woningen resteert 10% in het goedkope programma. Dit kan worden ingezet voor huur, koop en/of overige eigendomsvormen zoals wooncoöperaties, mits het maar in het goedkope segment wordt gerealiseerd. In totaal is daarmee 50% van het woningbouwprogramma betaalbaar en conform het coalitieakkoord. 10% van het woonprogramma is bestemd voor maatschappelijke doelgroepen en wonen met zorg.

Ten aanzien van de implementatie van deze uitgangspunten is het volgende afgesproken:

'De maatregelen in deze Betaalbaarheidsagenda zijn direct na besluitvorming van kracht voor de woningbouwontwikkelingen waar nog geen afspraken zijn vastgelegd. Bij lopende woningbouwontwikkelingen waar al een visie voor is vastgesteld en/of overeenkomsten voor zijn gesloten spannen we ons in om met de betrokken partners overeen te komen de maatregelen alsnog van toepassing te verklaren. Het jaar 2022 is een overgangsperiode voor de implementatie van de Betaalbaarheidsagenda op lopende processen.'.

De Ontwikkelstrategie is ook een werkwijze hoe we samen onze stad in balans laten groeien en stedelijke woonkwaliteit toevoegen. We werken gebiedsgericht, data gedreven en samen met onze partners op de woningmarkt. Daarvoor zijn samenwerkingsafspraken gemaakt. Onder andere door te werken volgens de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling, de basisregels voor een inclusieve stad, en het Zwols pakket van maatregelen. Eind 2021 is aanvullend hierop de Betaalbaarheidsagenda 2022 gevormd waarin we naast beschikbaarheid van betaalbare woningen inzetten op blijvend betaalbare woningen. Dit doen we onder andere door vergroting van het betaalbaar huuraanbod in combinatie met een verordening middeldure huur. De Verordening middenhuurwoningen Zwolle 2022 is op 13 juni 2022 door de raad vastgesteld. Ook zetten we in op flexwoningen om extra betaalbaar aanbod toe te voegen.

Gebiedsvisie

De visieontwikkeling op het gebied van wonen van de Zwartewaterallee is op wijkniveau (Holtenbroek en Aa-landen) georganiseerd. Dit om de specifieke kenmerken en ontwikkelingen van de wijk aan te vullen en het bestaande en nieuwe op elkaar aan te laten sluiten. Dit betekent dat zowel voor de wijk Holtenbroek als voor Aa-landen is gekeken naar welke bijdrage er aan de stad geleverd kan worden. Het doel is een waardevolle aanvulling op de stad te zijn; hoe kunnen we Zwolle mooier maken?

Voor het vaststellen van een woonprogramma voor de woningbouwlocaties is eerst de context van deze locaties geschetst. Gebaseerd op een analyse van de wijk waartoe ze behoren en het gemeentelijk beleid om de relatie met de stad als geheel te borgen. De analyse van beide wijken behelst geografische elementen en demografische ontwikkelingen. De analyse van het beleid richt zich met name op de Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017-2027 en de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024. Zowel Holtenbroek als Aa-landen zijn beschouwd vanuit het in de woonvisie opgenomen uitgangspunt: het toevoegen van stedelijk woonkwaliteit door te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. Verder zijn de kernwaarden van Holtenbroek en Aa-landen in de gebiedsvisie beschreven. Voor Holtenbroek is daarbij gebruik gemaakt van het positioneringsstatement 'Kleurrijk Holtenbroek' uit 2018.

Voor Holtenbroek richt die invulling van het woonprogramma zich op een grote groep mensen die in het centrum niet aan bod komt, maar wel de behoefte heeft om stedelijk en relatief dichtbij de voorzieningen van een stad te wonen. Het gaat hierbij om de jonge stedelingen, zowel starters als mensen met middeninkomens, maar ook de empty nesters die als de kinderen uit huis zijn willen genieten van wat de stad te bieden heeft. Hier vinden ze een aantrekkelijk alternatief: veel comfort en de goede prijs-kwaliteit verhouding van nieuwbouw. Voor de doelgroep starters en middeninkomens is met name ook betaalbaarheid belangrijk. De doelgroep middeninkomens vormt de motor van de economie of is er onderdeel van geweest. Verschillende leefstijlen kunnen dan op de diverse ontwikkelingen ter hoogte van Holtenbroek een plek vinden.

Naar aanleiding hiervan is op gebiedsniveau naar een goede verdeling van het woonprogramma gezocht als passende aanvulling op de bestaande woningvoorraad. De uitkomst van de verdeling is 32% goedkoop, 47% middelduur en 21% duur. Daarmee wordt de in het beleid opgenomen 30-40-30 verdeling nagenoeg gehaald. De woningtypologie is in relatie met het beoogde woonmilieu gestapelde bouw in allerlei verschijningsvormen, met aandacht voor het creëren van een kwalitatieve leefomgeving en openbare ruimte. Het woonprogramma bestaat voornamelijk uit twee- en driekamer appartementen. Dit is een waardevolle aanvulling voor de woningvoorraad in Zwolle omdat op deze locaties het aanbod wordt gecompleteerd.

6.1.2 Beoordeling

De doelgroep voor Havezate wordt gevormd door mensen van 55 jaar en ouder.De doelstelling van deltaWonen is om de bewoners zo lang mogelijk in de woning te laten wonen, waarbij het mogelijk is om zorg af te nemen vanuit de naastgelegen Vereen. In de serviceflats wordt zorg aangeboden aan de bewoners die op afroep beschikbaar is. De beoogde doelgroep is:

• Senioren in de leeftijd van boven de 55 jaar waarbij de zorg op afroep beschikbaar is. Het betreft geen intramurale zorg;
• Cliënten van het RIBW Overijssel. Dat zijn mensen met een psychische stoornis. Mensen verblijven op een open afdeling en de cliënten mogen gewoon naar buiten. Mensen zijn zelfredzaam en kunnen zichzelf in veiligheid brengen bij calamiteiten. Het zorgaanbod is ondersteunend aan de cliënt en op afroep beschikbaar.

De vier maisonettewoningen betreffen betaalbare huurwoningen die beschikbaar worden gesteld voor bovenstaande doelgroep en/of mantelzorgers of jongeren < 27 jaar.

Het plan voor de Havezate-locatie voorziet in sloop en nieuwbouw van woningen. Momenteel zijn er 292 woningen aanwezig, waarvan 168 sociale woningen van deltaWonen en 25 woningen in de VVE Gombert (5 koop en 20 huur). 99 woningen zijn in eigendom van Vereen. In de nieuwe situatie zullen er 104 extra woningen worden toegevoegd. De nieuwbouw voorziet in 272 appartementen voor 1 en 2-persoons huishoudens. Het gebruiksoppervlak per appartement varieert tussen de 50 en 70 m2. Samen met de 124 woningen die behouden blijven in de bouwdelen 1 en 2 van de huidige bebouwing zal het totale aantal woningen in de Havezate straks 396 bedragen.

Vanuit de gebiedsvisie is een andere mix omschreven qua woningprogramma voor het totale Zwartewaterallee gebied. Met de Havezate wordt in grote mate invulling gegeven aan het vraagstuk rondom sociale woningbouw, het programma past binnen het beoogde programma voor het gebied.

Woningbehoefte

Kwantitatieve woningbehoefte

De provincie Overijssel heeft eind 2014 een regionale woonvisie West Overijssel vastgesteld. Ter uitvoering hiervan is in 2015 het Regionale Woonprogrammering (RWP West-Overijssel, 7 december 2015) opgesteld. Het doel hiervan is om tot een betere balans van vraag en aanbod op de woningmarkt te komen, kwantitatief en kwalitatief, waarbij iedere gemeente bouwt voor de lokale behoefte. In dit document - RWP West-Overijssel (Regionale Woon Programmering) - zijn afspraken gemaakt over woonregio's en nadere afspraken over aantallen woningen en afstemming met de regio.

Het RWP West-Overijssel wordt tweejaarlijks geactualiseerd, zo ook in het voorjaar van 2021. Daarbij zijn tussen de gemeenten in West-Overijssel en de provincie ambities uitgesproken over de woningmarkt in (West) Overijssel. Daarbij is onder andere gesproken over het toevoegen van 60.000 woningen in geheel Overijssel, het versnellen van de woningproductie, het voorsorteren op een veranderende woningvraag en het vergroten van de toegankelijkheid van de woningmarkt en doorstroming. Voor Zwolle wordt gesproken over een totale plancapaciteit van 12.700 woningen tot 2030. De gemeente Zwolle is verantwoordelijk voor een actueel en onderbouwd woonbeleid en woningprogramma. Daar heeft de gemeente Zwolle invulling aan gegeven.

Voor Zwolle is de woningbehoefte in de periode 2017-2027 circa 5.500 - 6.000 woningen en 4.000 na 2027. Deze raming is in de Omgevingsvisie 'Mijn Zwolle van morgen' overgenomen. Sinds 2017 groeit Zwolle echter veel sneller, met gemiddeld 1.000 woningen per jaar in plaats van de voorspelde 600 woningen. Deels is sprake van een inhaalvraag, maar de gemeente constateert ook een groeiende behoefte naar stedelijk wonen en een trek uit de Randstad naar andere grote steden met goede verbindingen over weg en spoor zoals Zwolle. De landelijke trend naar stedelijk wonen en de overloop van de Randstad betekenen dat Zwolle serieus rekening moet houden met een hogere groei dan in de Woonvisie.

In Zwolle is sprake van een overspannen woningmarkt, waardoor de kwalitatieve groei van een inclusieve stad onder druk staat en de beschikbaarheid van betaalbare woningen is afgenomen. De niet goed functionerende markt vertaalt zich vooral in een veel grotere vraag naar (stedelijke)woningen. De oplossing voor de stijgende woningprijzen en de toegankelijkheid van de woningmarkt zit dan ook met name in het creëren van nieuw aanbod. In de Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024 is daarom rekening gehouden met een groei van 1.000 woningen per jaar.

Een uitdaging voor Zwolle is dat de huidige woningvraag grotendeels binnenstedelijk moet worden opgelost, maar het huidige aanbod aan (centrum)stedelijke woonmilieus beperkt is. Over het algemeen is er schaarste aan binnenstedelijke en (centrum)stedelijke locaties. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt in Zwolle moet goed worden gekeken waar huidige bebouwing kan worden verdicht en waar mogelijkheden zijn voor transformatie van winkels, kantoren en werklocaties. In de binnenstad en de schil van Zwolle wordt sterk ingezet op de woonfunctie om de stad levendig te houden. Een centrumstedelijk woonmilieu sluit aan bij de behoefte van diverse doelgroepen.

Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte:

In het regionale woonbeleid zijn een groot aantal sleutelprojecten opgenomen. Eén van deze sleutelprojecten betreft 'verstedelijking Zwolle'. Onderhavige herontwikkeling kan worden gezien als een binnenstedelijke transformatie, daarmee is het onderdeel van dit sleutelproject.

Kwalitatieve woningbehoefte

De groeiende vergrijzing in Nederland, en specifiek in Zwolle, vereist dringende en substantiële investeringen in seniorenappartementen, aanleunwoningen en serviceflats voor mensen van 55 jaar en ouder. De demografische ontwikkeling toont landelijk een stijging van het aantal 65-plussers van 3,3 miljoen in 2022 naar 4,8 miljoen in 2040, wat de vraag naar aangepaste woonomgevingen voor senioren benadrukt.

Zwolle telt momenteel een aanzienlijk aantal ouderen, en deze groep groeit snel. In 2022 waren er ongeveer 18.000 inwoners van 65 jaar en ouder, wat naar verwachting zal stijgen tot 25.000 in 2040. Dit betekent een stijging van ongeveer 39% in de komende twee decennia. Deze toename vertaalt zich direct in een grotere vraag naar geschikte woonruimtes die aangepast zijn aan de behoeften van ouderen. De huidige voorraad aan seniorenappartementen is niet voldoende om aan de groeiende vraag te voldoen. De Woningmarktmonitor van 2022 laat zien dat het aandeel levensloopbestendige woningen in Zwolle slechts 7% bedraagt, terwijl de vraag naar dergelijke woningen veel hoger ligt.

Ook de gemiddelde wachttijd voor een geschikte woning voor ouderen in Zwolle neemt toe, wat wijst op een mismatch tussen vraag en aanbod. Senioren die nu op zoek zijn naar een aangepaste woning, moeten vaak jarenlang wachten voordat ze een geschikte plek vinden. Dit vergroot niet alleen de druk op de woningmarkt, maar ook op de zorgsystemen, aangezien ouderen langer in minder geschikte, vaak niet-aangepaste woningen blijven wonen.

Daarnaast heeft de Nederlandse overheid het beleid van extramuralisering, dat ouderen stimuleert om langer zelfstandig thuis te wonen met zorg aan huis. Dit beleid vereist een forse uitbreiding van het aantal levensloopbestendige woningen en zorgappartementen.

Concreet is er in Zwolle een behoefte aan ongeveer 2.000 nieuwe zorgappartementen om aan de verwachte vraag te voldoen. Deze schatting is gebaseerd op de demografische groei, de huidige tekorten en de wachttijden voor ouderenwoningen.

Zorgappartementen voor senioren vervullen een cruciale rol door ouderen de mogelijkheid te bieden zelfstandig te wonen met de zekerheid van nabijheid van zorg en ondersteuning. Deze woningen vormen een essentieel onderdeel van een efficiënt zorgsysteem, omdat ze een tussenoplossing bieden voor ouderen die nog geen intensieve zorg nodig hebben maar wel baat hebben bij zorg in de buurt. Dit verlaagt de druk op verpleeghuizen en optimaliseert de benutting van zorgcapaciteiten.

De Havezate biedt uitgebreide ondersteunende diensten zoals restaurant, theater en diverse activiteiten, wat bijdraagt aan het welzijn van ouderen. Dit helpt bij het voorkomen van sociaal isolement door een gemeenschap te bieden waarin sociale interactie wordt gestimuleerd. Het maakt het mogelijk voor ouderen om langer zelfstandig te blijven wonen, wat zowel psychologisch als financieel voordelig is.

De realisatie van het plan is niet alleen noodzakelijk om aan de toekomstige vraag te voldoen, maar ook om huidige knelpunten op de woningmarkt op te lossen. Door ouderen passende woonruimte te bieden, komen er meer eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen, wat de doorstroming op de woningmarkt bevordert.

Kortom, de bouw van seniorenappartementen, aanleunwoningen en serviceflats in Zwolle is essentieel voor een toekomstbestendige woningmarkt en een duurzaam zorgsysteem. Het biedt ouderen de kans om zelfstandig en met waardigheid te wonen, terwijl het tegelijkertijd de druk op zorgvoorzieningen vermindert en de woningmarkt gezond houdt. De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte onderstreept de urgentie van deze investeringen.

De locatie de Havezate is bij uitstek geschikt om deze behoefte in te vullen. De aanwezigheid van bestaande voorzieningen en zorgorganisatie Vereen biedt een unieke kans om betaalbare huurappartementen met wonen en zorg te realiseren voor een doelgroep (55+) waar de behoefte komende jaren alleen maar verder zal toenemen. De aanwezigheid van bestaande voorzieningen waar toekomstige bewoners eveneens gebruik van kunnen maken zorgt voor een win-win situatie.

Ook kwalitatief levert het project een bijdrage aan het realiseren van betaalbare huurwoningen. Bovendien is transformatie en herstructurering van binnenstedelijke locaties één van de speerpunten van het regionale woonbeleid.

6.1.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor wonen.

6.1.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp wonen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft:

• Het ter plaatse van de nieuwbouw opnemen van een functie welke woonappartementen in de vorm van serviceflats met bijbehorende voorzieningen toelaat.
• Het opnemen van het maximale aantal serviceflats en het maximale aantal reguliere wooneenheden (vier, maissonettes).
• Het bepalen dat de nieuwbouw grotendeels (minimaal 258) bestaat uit sociale huur.
• Het bepalen dat de voorzieningen van(uit) Vereen ook ten dienste staan van de nieuwbouw.
• De buitenruimte krijgt een gezamenlijk gebruik, voor zowel Vereen als de toekomstige bewoners van de nieuwbouw. Om die reden wordt in de planregels opgenomen dat de buitenruimte van het gehele complex gebruikt mag worden voor zowel de functie wonen/serviceflats als maatschappelijk.

6.2 Verkeer

6.2.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij verkeer gaat het om instructieregels over langzaam verkeerroutes.

Paragraaf 5.1.7 van het Bkl geeft aan dat, voor zover het omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen die aangewezen landelijke fiets- en wandelroutes kunnen doorsnijden, het belang van de instandhouding van deze routes bij het omgevingsplan worden betrokken.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij verkeer gaat het om instructieregels over mobiliteit.

Paragraaf 4.10.1 van de verordening geeft voor omgevingsplannen die ontwikkelingen mogelijk maken instructieregels over mobiliteit. Gericht op de bundeling van verkeersstromen op de hoofdinfrastructuur waar het belang van een goede en veilige doorstroming voorop wordt gezet. En het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving in de overige gebieden, waaraan het mobiliteitsbelang ondergeschikt geacht wordt.

Gemeente

Omgevingsvisie

Door de verdere groei van Zwolle is het een opgave om op een zorgvuldige wijze om te gaan met de beschikbare buitenruimte. Mobiliteit en bereikbaarheid is een belangrijke drager voor leefbaarheid. "Mens en natuur centraal stellen, voldoende woningen, ruimte om te spelen, bewegen en ontmoeten.”. Meervoudig ruimtegebruik en denken in drie dimensies is het vertrekpunt. Dat betekent enerzijds de hoogte opzoeken. Daarnaast zetten we in op beter passende vormen van mobiliteit en bereikbaarheid met minder ruimtebeslag. We gaan meer aandacht besteden aan de fietser en de voetganger en minder voorrang geven aan de automobilist.

De STOP-methode is in Zwolle leidend bij al onze ontwerpopgaven voor infrastructuur bij de inrichting van de buitenruimte. En we hanteren bij alle ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving de ladder duurzame mobiliteit als uitgangspunt om de juiste keuzes op het gebied van mobiliteit te maken. We beginnen daarom bij voorkeur met de ruimtelijke ordening als middel om ervoor te zorgen dat er bij een nieuw woningbouwproject of andere fysieke ontwikkeling gestreefd wordt naar zo weinig mogelijke groei van het autobezit en gebruik.

De komende decennia verschuift de wijze waarop we ons verplaatsen naar allerlei nieuwe vormen. Daarbij maken we slim gebruik van huidige en nieuwe technologie, data en nieuwe verbondenheid tussen allerlei aanbieders van vervoer. Daarmee geven we nieuwe impuls aan de leefbaarheid in onze stad. Dit betekent dat we dergelijke plekken willen creëren, samen met ondernemers en vervoerders, in de vorm van mobiliteit Hubs. Bij ontwikkelingen wegen wij af of toevoegen van mobiliteits Hubs mogelijk is.

Om te waarborgen dat beide leidende principes ook daadwerkelijk worden toegepast leggen we bij alle toekomstige fysieke gebiedsontwikkelingen in de stad altijd verplicht een Mobiliteits Programma van Eisen (MPvE) / mobiliteitsconcept op. Hiermee wordt gewaarborgd dat duurzame mobiliteit integraal bij de gebiedsontwikkeling wordt meegenomen. Het STOMP-principe en de Ladder vormen daarbij het uitgangspunt.

Mobiliteitsbeleid

Het op dit moment vigerende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het rijks - en provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld op 16 december 2019. In de mobiliteitsvisie komt naar voren dat de verdere groei van de mobiliteit niet zondermeer opgevangen wordt door de mobiliteitsvraag te faciliteren met nieuwe infrastructuur. En dat de ambitie is voornamelijk te investeren in een bereikbaar en toegankelijk Zwolle, waarbij mobiliteit gaat bijdragen aan andere Zwolse doelstellingen. Van economische groei tot de woningbouwopgave; van klimaat neutrale gemeente tot gezonde en vitale wijken.

De ambitie is dat we ervoor zorgen dat Zwolle ook in de toekomst goed bereikbaar is door fietsen, lopen en reizen met het openbaar vervoer te stimuleren én door het autogebruik beter te spreiden. Alleen met al deze maatregelen kunnen we de knelpunten in het Zwolse verkeer voldoende wegnemen om de verwachte groei van verkeersdeelnemers op te vangen en Zwolle bereikbaar, veilig en leefbaar te houden.

Zwolle heeft een gunstige positie qua ontwikkeling. In de na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid, milieu, bereikbaarheid, economische groei, leefbaarheid en dergelijke is het daarom noodzakelijk om prioriteiten te stellen. Zwolle wil de kwaliteiten als bereikbare en gezonde stad vasthouden door, naast de noodzakelijke uitbreiding van de infrastructuur, de samenleving te mobiliseren om de groeiende vraag naar mobiliteit om te buigen in een duurzame richting.

De STOP-methode is in Zwolle leidend bij al onze ontwerpopgaven voor infrastructuur bij de inrichting van de buitenruimte. We gaan eerst uit van Stappen (wandelaars), en vervolgens kijken we naar Trappen (fietsers) dan het OV en tot slot de Personenauto's.

Op 23 juli 2024 is de Regeling Parkeernormen Zwolle vastgesteld. Het beleid van de Gemeente Zwolle is dat de parkeeropgave van een bouwplan of een ontwikkeling primair op eigen terrein van het bouwplan of ontwikkeling gerealiseerd moet worden. Wat de parkeeropgave is, wordt bepaald aan de hand van de parkeerkencijfers CROW. De aan te leggen parkeerplaatsen dienen ook te voldoen aan de eisen uit de Regeling Parkeernormen over maatvoering en bruikbaarheid.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee

De Zwartewaterallee is een belangrijke verkeersader (ringweg van Zwolle) welke de wijken Aa-landen en Holtenbroek ontsluit in diverse richtingen. Het functioneren van de Zwartewaterallee met de daarop aansluitende wegen speelt een belangrijke rol in het gebied. Maar ook de ontwikkelingen in de Zwartewaterzone brengen extra verkeersbewegingen met zich mee. De toename in verkeersbeweging gecombineerd met een autonome groei hebben een mogelijke impact op de bereikbaarheid, verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid in de directe omgeving van dit gebied. Om de eventuele gevolgen van de ontwikkelingen op de mobiliteit in beeld te brengen is in het kader van de gebiedsvisie een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd door Royal Haskoning DHV. Geanalyseerd is in hoeverre de ontwikkelingen impact hebben op de doorstroming op de kruispunten (in een stedelijke omgeving zijn kruispunten en niet de wegvakken maatgevend voor de doorstroming).

Een en ander heeft er toe geleid dat maatregelen zijn vastgelegd:

• Voorrangskruispunt Middelweg – Bachlaan. Voor een verbetering van de afwikkeling van het verkeer en het voorkomen van afdekongevallen wordt voorgesteld het kruispunt aan te passen naar een kruispunt met verkeersregelinstallatie of met een verkeersplein.
• Kruising Zwartewaterallee – Mozartlaan. Om de verkeersafwikkeling vanuit de Mozartlaan te verbeteren is capaciteitsvergroting op het kruispunt nodig. Dit kan mogelijk door een aanpassing van de verkeerregelinstallatie in combinatie met met het toevoegen van een extra opstelstrook voor gemotoriseerd verkeer en het weghalen van een langzaam verkeersoversteek Onderzocht wordt of dit voldoende oplossend vermogen biedt door en passend is in het netwerk van verkeerslichten

Als ambitie geeft de gebiedsvisie onder andere: dubbelzijdig fietspad langs beide zijden Zwartewaterallee, fietstunnel ter plaatse van de kruising Middelweg / Zwartewaterallee, compacter maken kruispunt Montiverdilaan – Zwartewaterallee met verblijfskwaliteit als onderdeel van stadsallee waarbij de fietser en voetganger meer en beter zichtbaar wordt en verkennen van het wijzigen of verleggen van de busroute rondom Deltion in samenhang met het toevoegen van een mobiliteitshub in het gebied.

Ook geeft de gebiedsvisie innovatieve en collectieve mobiliteitsmaatregelen. Door in te zetten op innovatieve of collectieve maatregelen op gebiedsniveau of op projectniveau kan er invloed worden uitgeoefend op mobiliteitsgedrag. Dit vanuit de pijlers: fiets voor, auto achter, ruim baan voor de voetganger, van bezit naar gebruik en adaptieve en slimme parkeervoorzieningen.

6.2.2 Beoordeling

Er is voor het plan Havezate een mobiliteitsplan opgesteld. Het Mobiliteitsplan (&Morgen, 29 januari 2025) is als bijlage toegevoegd. In dit mobiliteitsplan is voornamelijk ingegaan op de parkeerbehoefte en daarmee gepaarde ruimtevraag op basis van het beoogde programma. Belangrijkste constateringen zijn:

• Het Ruimtelijk ontwikkelplan en het mobiliteitsplan toont aan dat ingezet wordt op realiseren en aansluiten op fiets- en loopverbindingen en daarmee de STO(M)P benadering wordt toegepast.
• Het Ruimtelijk ontwikkelplan geeft voldoende vertrouwen in het aanbieden van voldoende, goed bereikbare en hoogwaardige stallingscapaciteit voor fietsen.
• In de gebiedsvisie is in de basis ingezet op zoveel mogelijk gebouwd parkeren om invulling te geven aan ambities zoals klimaatopgaven, vergroening, leefbaarheid en gezondheid. Ook om invulling te geven aan de beoogde innovatieve mobiliteitsoplossingen en adaptief bouwen zoals in de gebiedsvisie is beschreven. Alles afwegende is uiteindelijk mede vanwege de haalbaarheid ingezet op maaiveld parkeren, waardoor het plan vanuit mobiliteitsoogpunt niet volledig voldoet aan de gestelde ambitie (zie ook paragraaf 3.2).
• De parkeervraag zoals beschreven in het mobiliteitsplan is mede bepaald op basis van huidige functies en gebruik, de te behouden en nieuw te bouwen woningtypologieën, woninggrootte en doelgroep. De onderbouwde bijbehorende parkeervraag kan worden opgevangen op eigen terrein.

6.2.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor verkeer.

6.2.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp verkeer aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft:

• De algemeen toegepaste planregel voor parkeren wordt opgenomen.
• Het parkeren voor zowel Vereen als de nieuwbouwappartementen vindt plaats in de buitenruimte van het totale complex. Dit vraagt een regel dat de gehele buitenruimte aan de zijde van de Gombertstraat zowel voor parkeren ten dienste van de woonbestemming als ten dienste van de maatschappelijke bestemming gebruikt kan worden.

6.3 Maatschappelijk

6.3.1 Kaders

Gemeente

In het bestemmingsplandeel van het Omgevingsplan gemeente Zwolle geldt ter plekke van het woonzorgcomplex de bestemming Maatschappelijk-1. Deze bestemming laat onder andere maatschappelijke voorzieningen en bijzondere woonvormen toe. Tevens is ondergeschikte detailhandel of ondergeschikte horeca ten behoeve van de maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

6.3.2 Beoordeling

Het gebruik van de bestaande, te handhaven gebouwen op het complex Havezate met bijbehorend erf wijzigt niet wezenlijk. Ter plekke vinden geen nieuwe (substantiële) ontwikkelingen plaats. Het in het omgevingsplan al toegestane gebruik wordt gecontinueerd.

Het zuidwestelijke perceel van het wijzigingsgebied, wat nog de bestemming Maatschappelijk-1 (deels met bouwvlak) kent, maakt deel uit van de naastgelegen school en behoudt zijn huidige functie als buitenruimte bij die school. Het wordt overeenkomstig dat huidige gebruik opgenomen.

6.3.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor maatschappelijke voorzieningen.

6.3.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp Maatschappelijk aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

• Het betreft het opnemen van de functie Maatschappelijk in de planregels ter plaatse van de bestaande, te handhaven gebouwen en ter plaatse van de buitenruimte van het perceel van Vereen. Het huidige toegestane gebruik wordt overgenomen. De bestemming Maatschappelijk-1 wordt geschrapt.
• De buitenruimte krijgt een gezamenlijk gebruik, voor zowel Vereen als de toekomstige bewoners van de nieuwbouw. Om die reden wordt in de planregels opgenomen dat de buitenruimte van het gehele complex gebruikt mag worden voor zowel de functie serviceflats als maatschappelijk.
• De planregels voor ondergeschikte en ten dienste van de maatschappelijke functie staande voorzieningen wordt overgenomen uit de bestemming Maatschappelijk-1. Deze voorzieningen worden ook ten dienste gesteld van de functie serviceflats.
• Ter plekke van het bij de school behorende perceel wordt de functie Maatschappelijk opgenomen, gespecificeerd naar onderwijs en zonder bouwvlak.

Hoofdstuk 7 Verdieping Omgevingskwaliteit

Hoofdstuk 7 geeft een verdieping op de onderwerpen stedenbouw en beeldkwaliteit, landschap, cultuurhistorie en archeologie.

7.1 Stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit

7.1.1 Kaders

Rijk

De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om in het omgevingsplan regels op te nemen over het uiterlijk van bouwwerken (art. 4.19 Ow). Als de gemeenteraad in het omgevingsplan regels opneemt over het uiterlijk van bouwwerken en de toepassing daarvan uitleg behoeft, stelt de raad beleidsregels vast voor de beoordeling of een bouwwerk aan die regels voldoet. Deze beleidsregels zijn zo veel mogelijk toegesneden op de te onderscheiden bouwwerken.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij stedenbouw en beeldkwaliteit gaat het om instructieregels over ruimtelijke kwaliteit.

Afdeling 4.3 van de verordening geeft instructieregels over het versterken van ruimtelijke kwaliteit door het toepassen van de OF-, WAAR- en HOE-benadering volgens het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel. Omgevingsplannen dienen een onderbouwing te geven vanuit die benadering, waaruit blijkt dat de nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit.

Gemeente

Omgevingsvisie

Doordat we 10.000 nieuwe woningen willen bouwen voor 2030 in de bestaande stad spreken we van verdichting: op hetzelfde totale oppervlak komen meer woningen. En dus ook meer mensen, meer auto's, fietsen en meer behoefte aan groen en buitenruimte. We worden een stad met een steeds intensiever gebruik. Meer woningen betekent dat er ook meer hogere gebouwen bij komen. Dat vraagt een zorgvuldige aanpak passend bij het huidige Zwolse stadsilhouet. Dat is de basis voor onze visie op hoogbouw in onze gemeente.

We streven met de omgevingsvisie meerdere doelen na, waarbij hoogbouw een middel is om deze doelen te helpen bereiken. Zo draagt hoogbouw op belangrijke knooppunten voor openbaar vervoer bij aan een stedelijke dynamiek en sfeer. Een sterke verbinding met het openbaar vervoer maakt de afhankelijkheid van de auto kleiner. Het creëert de noodzakelijke ruimte voor een kwalitatief hoogwaardige buitenruimte, met onder meer groen. En we hoeven minder te bouwen aan de randen van de stad of in het landschap. Hoogbouw is ook goed geschikt voor de gewenste nieuwe vormen in de combinatie van wonen, werken en bijvoorbeeld zorg gerelateerde voorzieningen. Verder brengt het investeringen bij elkaar, wat mogelijkheden biedt in een gebied ook andere doelen te bereiken als voor klimaatadaptatie, energievoorziening, mobiliteit en natuur inclusief bouwen. En hogere gebouwen hebben een belangrijke functie om specifieke plekken in de stad te duiden, zoals het station, winkelcentra, een gebied met ontspanning en vertier of de entree van een wijk. Het geeft van verre al aan: hier is wat te doen. We noemen dat het leesbaar maken van de stad.

Onder hoogbouw verstaan we gebouwen hoger dan de gemiddelde kroonhoogte van de bomen. Ongeveer 25 meter of te wel ongeveer 8 bouwlagen. Vanaf deze hoogte is het belangrijk om effecten op de omgeving in beeld te brengen. Bij gebouwen tussen 45 en 70 meter spreek je echt van hoogbouw. Deze bepalen mede het aanzicht van de stad en geven een beeld van de stedelijkheid en de allure van een specifiek gebied. En is goed passend voor de maat en schaal van Zwolle. Belangrijk is dat de Peperbus een centrale plek kan en blijft spelen in ons stadsilhouet. Ook als oriëntatiepunt voor iedereen als het letterlijke middelpunt van Zwolle.

De omgevingsvisie geeft een aantal ontwikkelzones in de stad aan. De visie op hoogbouw haakt aan op deze zones. In de StadsRuit zijn gebouwen mogelijk tot een hoogte van 70 meter, de totale hoogte van de Peperbus. Daarmee versterken we het stedelijke karakter van de stadsring. Dit betekent niet dat overal een gebouw van 70 meter mogelijk is. Hoogbouw wordt zorgvuldig gesitueerd op die plekken of knopen waar veel activiteiten bij elkaar komen. Doordat deze zone wat verder van de binnenstad afligt, zijn hier hogere gebouwen denkbaar. Deze mogen echter het stadsbeeld van de StadsKrans niet verstoren.

De architectonische uitstraling kan, anders dan in de StadsKrans, moderner zijn en aansluiten op de jongere stadsdelen van het omliggende gebied. De volgende uitgangspunten gelden:

• Bij voorkeur onderdeel van een stedelijk ensemble;
• Minimale verhouding breedte – hoogte is 1:3;
• Altijd een driedeling, hetzij horizontaal (stapelen) of verticaal (opdelen);
• Alzijdige uitstraling, alle kanten zijn voorkanten van het gebouw;
• Publieke begane grond en bij voorkeur ook de eerste verdieping;
• Mix aan functies;
• Menselijke maat en schaal, variatie en afleesbare eenheden in de opbouw;
• Onderzoek verrichten naar schaduwwerking en windval.

Hoogbouw moet kwaliteit toevoegen aan onze stad. In de visies en plannen die gemaakt worden voor gebieden is daarom altijd onderzoek nodig naar de effecten van hoogbouw. Het toont aan hoe een plan zich verhoudt tot de gestelde uitgangspunten. Daarnaast geeft het inzicht in de gevolgen voor schaduwwerking, windval, sociale veiligheid, het landschap en het omliggende gebied (o.a. cultuurhistorische waarden). Dit betekent dat voor nieuwe gebouwen hoger dan 25 meter een hoogbouweffectrapportage verplicht is, als onderdeel van de ruimtelijke planvorming.

Beleid stedenbouw en beeldkwaliteit

Op 13 februari 2024 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota 2023, versie november 2023 vastgesteld. Doel van de welstandsnota is het bieden van een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente. De nota geeft gebieds- en objectgerichte welstandscriteria. De welstandsnota beperkt zich daarbij niet tot alleen gebouwen en andere bouwwerken, maar is ook een toetsingskader voor onder andere reclame-uitingen en woonschepen.

Voor de gemeente biedt de nota een toetsingskader voor ingediende bouwinitiatieven, voor de burger biedt de welstandsnota vooraf het kader en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van nieuwe bouwinitiatieven. Met de welstandsnota en de beleidskeuzen die daarin zijn opgenomen, is er een belangrijk instrument voor het gemeentebestuur om te sturen op aspecten van welstand voor de stad, het breedst uit te drukken in het begrip ruimtelijke kwaliteit. Voor de burger biedt de nota vooraf inzicht in de criteria die worden gehanteerd bij de toetsing op welstand.

Op grond van het omgevingsplan van rechtswege (onderdeel bruidsschat) wordt een omgevingsvergunningaanvraag die betrekking heeft op een bouwactiviteit alleen verleend als deze niet in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de Welstandsnota 2023, versie november 2023

Gebiedsvisie Zwartewaterallee

De Havezate locatie is onderdeel van de stadsallee en is één van de locaties die in de gebiedsvisie zijn aangewezen voor het realiseren van betekenisvolle ruimtelijke accenten. Ruimtelijke accenten bieden oriëntatiepunten en maken de stad en het omliggende landschap leesbaar. Dit ruimtelijk accent wordt in de gebiedsvisie gedefinieerd als een 'hoogteaccent op wijkniveau' waar 14 lagen / 45 meter hoog gebouwd kan worden.

7.1.2 Beoordeling

Hoofdstuk 5.2 geeft al een toelichting dat deze wijziging omgevingsplan voldoet aan de provinciale instructieregel over het versterken van ruimtelijke kwaliteit (OF-, WAAR- en HOE-benadering).

Hoogbouw

Er is een Hoogbouw Effect Rapportage opgesteld (Havezate Hoogbouweffectrapportage, oktober 2024, zie bijlage). Deze HER geeft een nadere onderbouwing van de stedenbouwkundige inpassing, met in achtneming van de omgevingsvisie. Er wordt onder andere ingegaan op de ruimtelijke impact op de omgeving, sociale veiligheid, schaduwwerking en windval.

Beeldkwaliteit

Omdat met deze wijziging van het omgevingsplan de nieuwbouw van meerdere gebouwen wordt mogelijk gemaakt, welke onder andere als het gaat om beeldkwaliteit onderlinge afstemming en inpassing in de omgeving vragen worden voor dit project eigen criteria over het uiterlijk van gebouwen nodig geacht.

Deze crietria maken deel uit van de planregels en vervangen als zodanig de Welstandsnota. Per bouwplan wordt de uitwerking van gebouwontwerp getoetst aan de criteria door de Commissie Omgevingskwaliteit. Bij de toets van de gebouwen zijn de volgende criteria van belang:

Plaatsing

• De nieuwbouw is in de vorm van losstaande en alzijdige bebouwing.
• De collectieve entrees van de woongebouwen zijn uitnodigend en herkenbaar vormgegeven en gelegen in het zichtveld vanaf de openbare ruimte
• In de terugliggende gevels ter plaatse van overkragende bouwdelen is de achterliggende functie (zoals bijvoorbeeld berging, woning, centrale entree) afleesbaar in de gevel.

Massa en vorm

• Door variatie in hoogte binnen de bouwblokken en door de architectonische uitwerking (zoals bijvoorbeeld het op strategische plekken insnoeren van de gevels en het deels van elkaar losknippen van bouwdelen) wordt de nieuwbouw voor het oog samengesteld uit meerdere losse, gestapelde of geschakelde bouwblokken.
• Balkons zijn inpandig.
• Bergingen zijn inpandig/geïntegreerd in de bouwblokken.

Beeldkwaliteit bebouwing

• De architectuur van de nieuwbouw onderscheidt zich van de bestaande bouw, maar sluit met het natuurlijke en lichte materiaal- en kleurgebruik en de verfijnde detaillering ook aan op deze architectuur. Kenmerken zijn de afgeronde en open hoeken, het gebruik van baksteen, een natuurlijk kleurenpalet en een zorgvuldige detaillering.
• De nieuwbouw wordt in samenhang / als ‘familie’ vormgeven en sluit daarmee aan op de bebouwingskarakteristiek in Holtenbroek: binnen een buurt is sprake van repeterende architectuur.
• Binnen een overkoepelende en beeldbepalende architectuurconcept is elk gebouw door z’n vorm, situering en programma uniek en individueel herkenbaar. Verbijzonderingen per bouwdeel worden gemaakt door de architectonische uitwerking en inpassing van (nood-)trappenhuizen, voorzieningen, bergingen, parkeren, de droogloop etc. Dit draagt bij aan de herkenbaarheid en (het verschil in) identiteit van de verschillende plekken.
• Door variatie en plasticitiet in de gevels heeft de architectuur een menselijke maat en schaal.
• Basisprincipe gevels: horizontale lijnen met daartussen ramen en dichte geveldelen, raamposities wisselen over verdiepingen, afgeronde hoeken, balkons inpandig, ‘open‘ hoeken door de positie en vorm van de balkons
• Het kleurgamma van het metselwerk is wit, geel en bruin. Subtiele variatie in kleur tussen de bouwdelen is mogelijk.
• T er plaatse van blinde gevels, grenzend aan de collectieve tuin, is gevelgroen onderdeel van het ontwerp.

7.1.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor stedenbouw en beeldkwaliteit.

7.1.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp stedenbouw en beeldkwaliteit aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

• De positie en bouwhoogtes van de nieuw te bouwen gebouwen wordt met het opnemen van bouwvlakken en maximale hoogtematen begrensd.
• Het opnemen van het maximale aantal wooneenheden per nieuw te bouwen gebouw.
• Het bouwvlak ter plaatse van de bestaande, te handhaven gebouwen 1 en 2 wordt afgestemd op de bestaande situatie. De geldende maatvoering over de bouwhoogte wordt overgenomen.
• Buiten de bouwvlakken worden overkappingen/pergola's ed, en overige bouwwerken toegestaan. Bijbehorende bouwwerken worden alleen beperkt toegestaan, door een maximum van 100 m2 te stellen aan het totaal oppervlak.
• Ter vervanging van de bestaande beoordelingsregels over de beeldkwaliteit worden voor de nieuwbouw gerichte beoordelingsregels over het uiterlijk van bouwwerken opgenomen.

7.2 Landschap

7.2.1 Kaders

Gemeente

Omgevingsvisie

De in Zwolle aanwezige landschappelijke en natuurwaarden maken deel uit van het fysieke kapitaal van Zwolle, zoals beschreven in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen. De visie wijst onder andere natuurgebieden en landschappen aan als waardevol en zeer waardevol. Kenmerkend voor de stad Zwolle is ook de aanwezigheid van een hoofdgroenstructuur, waar bijvoorbeeld de 'groene longen' van Zwolle onderdeel van uitmaken. Die hoofdgroenstructuur is voor Zwolle zeer waardevol. De stedelijke hoofdgroenstructuur bestaat uit een samenstel van groenelementen die tezamen een betekenis hebben voor de stad als geheel. De hoofdgroenstructuur dient meerdere functies: het draagt ruimtelijk of functioneel bij aan een min of meer aaneengesloten netwerk. Het is op stedelijk niveau in belangrijke mate structuur– en identiteit bepalend, het behoort op stedelijk niveau tot de belangrijkste recreatieve gebruiksruimtes, het begeleidt recreatieve routes, het heeft een belangrijke betekenis voor de stedelijke ecologische structuur en het draagt in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van de stad. De koers is dat de hoofdgroenstructuur in de toekomst behouden blijft, of aangevuld, waar nodig, vanwege het belang voor de gemeente als geheel. Er wordt een terughoudend beleid gevoerd met het toevoegen van nieuwe bebouwing binnen de hoofdgroenstructuur. Naast een stedelijke hoofdgroenstructuur kent Zwolle ook een nevengroenstructuur. Visie is dat de nevengroenstructuur in de toekomst in essentie behouden moet worden, vanwege het belang voor een aantrekkelijke en leefbare wijk.

Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarde. Belangrijk is dat de waarden van het fysiek kapitaal op een zorgvuldige wijze wordt meegewogen bij ingrepen in de fysieke leegomgeving. Daarvoor zijn spelregels vastgelegd. Vanuit landschap en natuurwaarden zijn dat:

• ingrepen in de fysieke leefomgeving mogen netto kwalitatief niet ten koste gaan van het landschappelijke kwaliteiten, de Zwolse hoofdgroenstructuur en de aanwezige natuurwaarden. De natuurwaardenkaart is een belangrijk kader om die afweging te kunnen maken;
• een goede landschappelijke en stedelijke inpassing, passend bij de kenmerken van het landschap is een vereiste bij ingrepen in de fysieke leefomgeving.

Het wijzigingsgebied ligt aan de zijde van de Zwartewaterallee in de hoofdgroenstructuur en voor het overige in de nevengroenstructuur.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee

De visie zet onder andere in op het versterken van de stedelijke verbindingen en de groen-blauwe hoofdstructuur en op het verdelen van de Zwartewaterallee in twee onderscheidende milieus: Stadsallee en Parkallee. Bij de Stadsallee ligt de nadruk op het versterken van een continu beeld met doorzichten. Het bestaande profiel van de Zwartewaterallee bestaat uit strakke boomrijen in de midden- en zijbermen. Aan weerszijden van de weg kan door de toevoeging van gevarieerde beplanting de verblijfskwaliteit van de langzaamverkeersroutes en de samenhang met de plinten worden versterkt. De visie over de Stadsallee gaat uit van compact stedelijke groene hoven. En een ontwikkeling in samenhang met de inrichting van de openbare ruimte; natuurinclusief en klimaatadaptief.

7.2.2 Beoordeling

Met het voorliggende plan transformeert de locatie Havezate naar een complex voor wonen en zorg. De nieuwe inrichting van de buitenruimte, zoals beschreven in paragraaf 3.2, sluit daar op aan. Het plan voorziet niet in meer m2 aan groen maar zet in op het versterken van de kwaliteit aan groen. Dat is acceptabel, mede gezien de nabijheid van de groene vinger langs de Middelweg, waarin onder andere de Eemhoeve ligt. De kwaliteit van het groen wordt op twee manieren vergroot. Er komt meer verschil in types groen, er komen meer hoogteaccenten door toepassing van struiken en de boomkroonvolume wordt in de nieuwe situatie groter dan in de huidige situatie.

Met de beoogde inrichting verbetert de toegankelijkheid, bruikbaarheid en aantrekkelijkheid van de buitenruimte. De buitenruimte wordt meer beleefbaar voor de bewoners en omwonenden. Gezien de doelgroep - 55+ers – worden bij de verdere uitwerking natuurlijke speelelementen op het terrein meegenomen, zodat zij met hun kleinkinderen naar buiten kunnen. De buitenruimte wordt zodanig aangelegd dat deze aanleiding geeft om te spelen. De kwaliteit van de buitenruimte (nu grasveld) krijgt vanuit het perspectief van ecologie en biodiversiteit een impuls. We bouwen natuurinclusief (nestkasten voor vogels, vleermuizen, etc.) en vergroten de biodiversiteit door inheemse bomen en kruidenrijke beplanting. En er ontstaan mogelijkheden tot verbindingen met het groen buiten het projectgebied. Het project Havezate staat niet op zich maar is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Zwartewaterallee. Die ontwikkeling voorziet met diverse maatregelen in een kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte in de directe omgeving.

7.2.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor landschap.

7.2.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp landschap aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

• De buitenruimte aan de zuidzijde, wat deel uitmaakt van de hoofdgroenstructuur, krijgt in de planregels de functie Groen.
• De planregels voorzien er in dat voorzieningen als groen, paden, bomen en waterberging/wadi's aangelegd kunnen worden in de buitenruimte.

7.3 Cultuurhistorie

7.3.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij cultuurhistorie gaat het om instructieregels gericht op het behoud van cultureel erfgoed.

Paragraaf 5.1.5.5 van het Bkl geeft aan dat in het omgevingsplan rekening dient te worden gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Met het oog op het belang van het behoud van cultureel erfgoed worden in een omgevingsplan in ieder geval regels gesteld ter bescherming van daarvoor in aanmerking komend cultureel erfgoed, waarbij rekening moet worden gehouden met de in artikel 5.130 Bkl genoemde beginselen. Tevens moet rekening gehouden worden met het belang van het behoud van de uitzonderlijke universele waarde van werelderfgoed

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij cultuurhistorie gaat het om instructieregels over het cultureel erfgoed.

Artikel 4.12 van de verordening geeft aan dat In omgevingsplannen rekening gehouden moet worden met de cultuurhistorische waarden die in het gebied aanwezig zijn.

Gemeente

Omgevingsvisie

De in Zwolle aanwezige cultuurhistorische waarden maken deel uit van het fysieke kapitaal van Zwolle, zoals beschreven in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen. Belangrijk is dat de waarden van het fysiek kapitaal op een zorgvuldige wijze wordt meegewogen bij ingrepen in de fysieke leegomgeving. Daarvoor zijn spelregels vastgelegd. Vanuit cultuurhistorie zijn dat:

• gemeentelijke- en rijksmonumenten zijn beschermd (ook qua instandhouding) via landelijke en gemeentelijke wet/regelgeving. Dit berschermingsregime is voor de gemeente leidend bij ingrepen in de fysieke leefomgeving;
• benut het maatschappelijk belang van erfgoed als identiteits-, kwaliteits-, en waarde vermeerderende factor bij ingrepen in de fysieke leefomgeving. Dit geldt ook voor niet wettelijk beschermde cultuurhistorisch waardevolle gebieden en gebouwen;
• aansluitend op vorige spelregel; cultuurhistorische waarden, ook niet beschermde, vormen een inspiratiebron voor ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving;
• het hergebruik van (cultuurhistorisch waardevolle) gebouwen heeft de voorkeur boven nieuwbouw.

Beleid cultuurhistorie

Het Zwolse beleid zoals verwoord in de vastgestelde beleidsnota voor het Zwols monumenten- en archeologiebeleid (Dynamiek van Oud & Nieuw, 2000) is gericht op de instandhouding van historisch waardevolle objecten, complexen, openbare ruimte en stedenbouwkundige en landschappelijke structuren.

Om op een goede wijze rekening te houden met het cultureel erfgoed zijn de cultuurhistorische waarden binnen de gemeente geïnventariseerd, beschreven en gekwalificeerd. Op basis hiervan is in bestemmingsplannen een beschermende regeling opgenomen voor cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren. Deze maken dus deel uit van het omgevingsplan.

7.3.2 Beoordeling

Het wijzigingsgebied heeft geen cultuurhistorische waarde. De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op cultuurhistorische waarden.

7.3.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor cultuurhistorie.

7.3.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp cultuurhistorie geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

7.4 Archeologie

7.4.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij archeologie gaat het om instructieregels gericht op het behoud van cultureel erfgoed.

Paragraaf 5.1.5.5 van het Bkl geeft aan dat in het omgevingsplan rekening dient te worden gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed, met inbegrip van bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Met het oog op het belang van het behoud van cultureel erfgoed worden in een omgevingsplan in ieder geval regels gesteld ter bescherming van daarvoor in aanmerking komend cultureel erfgoed, waarbij rekening moet worden gehouden met de in artikel 5.130 Bkl genoemde beginselen.

In het belang van de archeologische monumentenzorg kunnen in een omgevingsplan ook regels worden gesteld over onder andere de eisen aan onderzoek naar de archeologische waarde van een locatie of aan de wijze van het verrichten van opgravingen of archeologische begeleiding van andere activiteiten die tot bodemverstoring leiden. Uitgangspunt is dat, als in een omgevingsplan regels worden gesteld over het verrichten van archeologisch onderzoek, het omgevingsplan bepaalt dat die regels niet van toepassing zijn op activiteiten met een oppervlakte van minder dan 100 m2.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij archeologie gaat het om instructieregels over het cultureel erfgoed.

Artikel 4.12 van de verordening geeft aan dat In omgevingsplannen rekening gehouden moet worden met de cultuurhistorische waarden die in het gebied aanwezig zijn, waaronder archeologische vindplaatsen.

Gemeente

Omgevingsvisie

De in Zwolle aanwezige cultuurhistorische waarden maken deel uit van het fysieke kapitaal van Zwolle, zoals beschreven in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen. Het Zwolse erfgoed met haar archeologische rijkdommen heeft naast de historische en identiteitswaarde een onderscheidende en aantrekkende kracht voor de stad. We richten ons op de instandhouding van en onderzoek naar archeologische waarden. We koesteren het Zwolse erfgoed en zetten het in als één van de leidende en inspirerend principes bij (ruimtelijke) ontwikkelingen.

Belangrijk is dat de waarden van het fysiek kapitaal op een zorgvuldige wijze wordt meegewogen bij ingrepen in de fysieke leegomgeving. Daarvoor zijn spelregels vastgelegd. Vanuit archeologie is dat:

• gemeentelijke- en rijksmonumenten en archeologie zijn beschermd (ook qua instandhouding) via landelijke en gemeentelijke wet/regelgeving. Dit berschermingsregime is voor de gemeente leidend bij ingrepen in de fysieke leefomgeving.

Beleid archeologie

Het Zwolse beleid zoals verwoord in de vastgestelde beleidsnota voor het Zwols monumenten- en archeologiebeleid (Dynamiek van Oud & Nieuw, 2000) is gericht op de instandhouding van historisch waardevolle objecten, complexen, openbare ruimte en stedenbouwkundige en landschappelijke structuren.

Op 18 augustus 2008 heeft de raad archeologiebeleid vastgesteld. Centraal thema is dat de archeologische waarden waar nodig worden beschermd, zonder dat er meer maatschappelijke lasten in het leven worden geroepen dan noodzakelijk zijn. Het archeologiebeleid Zwolle bevat onder andere de Archeologische Waarderingskaart Zwolle en de Lokale Onderzoeksagenda Archeologie Zwolle (archeologische onderzoeksthema's).

Op basis hiervan is in bestemmingsplannen een beschermende regeling opgenomen. Deze maakt dus deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. De beschermende regels richten zich op activiteiten in gebieden met een archeologische waarde van 50%, 90% en 100%, welke kunnen leiden tot het verstoren van de bodem op een grotere diepte dan 0,5 meter en over een grotere oppervlakte dan 100 m².

In het bestemmingsplandeel van het Omgevingsplan gemeente Zwolle geldt voor het noordoostelijke deel van het wijzigingsgebied de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie'.

7.4.2 Beoordeling

Aangezien de nieuwe gebouwen op de footprint van de oude gebouwen worden geplaatst en er al verstoring heeft plaatsgevonden, is geen nader onderzoek nodig. Bij eventuele ingrepen buiten de footprint, die de bodem over een oppervlak van meer dan 100 m2 en een diepte van meer dan 0,5 m2 verstoren is archeologisch onderzoek nodig. Dit wordt geborgd met een planregel.

7.4.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor archeologie.

7.4.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp archeologie aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft het opnemen van een planregel Erfgoed - gebieden met archeologische (verwachtings)waarde voor het noordoostelijke deel van het wijzigingsgebied. De bestemming Waarde - Archeologie wordt geschrapt.

Hoofdstuk 8 Verdieping Gezondheid en Veiligheid

De fysieke leefomgeving heeft alles in zich om een positieve bijdrage te leveren aan gezondheid. Om dat te bewerkstellingen is in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen gekozen voor een brede benadering die uitgaat van beschermen, bevorderen en faciliteren van een betere gezondheid van bewoners en bezoekers van Zwolle. Er zijn meerdere aspecten die de gezondheid van mensen bepalen. In Zwolle vinden we het belangrijk dat die aspecten van betekenis zijn voor de ontwikkeling van Zwolle: 'Zwolle gezond'.

Gezondheid heeft raakvlakken met meerdere thema's, zoals klimaatadaptatie, biodiversiteit en milieu. We stellen 'Zwolle gezond' centraal als leidend principe voor een toekomstbestendig Zwolle. Hiervandaan zoeken we continu naar win-win situaties. We zetten Zwolle gezond in als handvat voor afwegingen in de fysieke leefomgeving.

Daarbij beschouwt Zwolle milieu als een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Milieu is een thema dat van oudsher centraal geregeld is en waarbij in de laatste decennia ook de Europese Unie een grotere rol is gaan spelen. Naast het werken binnen de nationale en Europese kaders op het gebied van milieu krijgen gemeenten ook meer eigen afwegingsruimte om te handelen. Elk gebied is anders, maatwerk en flexibiliteit is daarom nodig. Vanuit dit oogpunt hanteert de gemeente Zwolle onder andere de volgende uitgangspunten:

• De door de Rijksoverheid wettelijk vastgestelde kwaliteitseisen vormen het minimale niveau voor de gemeente Zwolle. Daar waar afwegingsruimte beschikbaar is vanuit milieu, hanteren wij voornamelijk het 'ja, mits' uitgangspunt. We willen graag ontwikkelingen binnen de gemeente mogelijk maken;
• De milieukwaliteit wordt per saldo behouden. Waar nodig én mogelijk wordt de milieukwaliteit verbeterd;
• Bij de bescherming en de verbetering van de milieukwaliteit zoeken naar synergie met ruimtelijke ontwikkelingen en andere beleidsvelden;
• Gebiedsgericht milieubeleid: de milieukwaliteit in een gebied is passend voor de functie van dat gebied;
• Bij de bescherming en verbetering van het milieu hanteren we een ketenbenadering: aanpak bij de bron heeft in principe de voorkeur. Maatregelen in het overdrachtsgebied en bij de ontvanger worden bij de afweging over de te bereiken milieukwaliteit integraal meegewogen.

8.1 Klimaat, energie en circulariteit

8.1.1 Kaders

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij klimaat, energie en circulariteit gaat het om regels over energie en afval.

Afdeling 4.11 van de verordening geeft instructieregels over energie en afval. Het betreft regels gericht op een kwaliteitsimpuls bij zonnevelden, uitsluitingsgebieden voor windturbines, installaties voor onconventioneel gas (schaliegas, steenkoolgas) en opslag van radioactief afval.

Gemeente

Omgevingsvisie

Klimaatadaptie

Kernopgave uit de omgevingsvisie is dat Zwolle in 2050 klimaatbestendig is ingericht en daarmee veilig voor overstromingen en aangepast aan extreem weer. Door het veranderende klimaat is dat een ambitie die impact heeft op de fysieke leefomgeving om ook in de toekomst veilig en beschermt tegen het water te kunnen wonen, ondernemen en recreëren in Zwolle. We benutten en versterken de samenhang in het watersysteem dat bestaat uit verschillende onderdelen.

Ten eerste het hoofdwatersysteem met de hoofdwater-keringen en het regionale watersysteem. Ten tweede de groen- blauwe structuur in de bestaande stad met daarin ruimte voor sponswerking en het tegengaan van hittestress. Onderling zijn de verschillende onderdelen met elkaar verbonden en vormen ze een fysieke onderlegger voor de omgevingsvisie om te komen tot een klimaatbestendig en adaptief Zwolle.

De klimaatadaptatie maatregelen die onderdeel zijn van het streefbeeld groenblauwe structuur hebben als doel om schade te reduceren en meerwaarde te leveren aan een aantrekkelijk en robuust Zwolle nu en in de toekomst. Met klimaatadaptatie maken we voor de uitvoer van maatregelen koppelingen met andere opgaven waar Zwolle voor staat, zoals het vergroten van biodiversiteit, versterken van de omgevingskwaliteit en het verbeteren van de gezondheid van Zwolse inwoners.

Energieneutraal

Energietransitie betekent de overgang van stroom en warmte uit fossiele brandstoffen, zoals gas, kernenergie en steenkolen, naar volledig groene energie, zoals energie uit zon, wind, biomassa, de diepe ondergrond en water. De ontwikkeling naar een duurzame energievoorziening. Deze ontwikkeling kent twee sporen. Het eerste is het verminderen van het energieverbruik. Het tweede de opwekking van duurzame energie (wind, zon, aardwarmte, waterkracht). Uitgangspunt is dat bij nieuwbouwontwikkelingen en herontwikkelingen deze minimaal energie neutraal zijn en bij voorkeur 'Nul op de Meter' op gebiedsniveau. Het landelijke klimaatakkoord is de komende jaren de leidraad voor de energietransitie. Hierin wordt richting gegeven hoe klimaatdoelen te gaan realiseren. Dit vanuit 5 verschillende invalshoeken: Industrie, Landbouw, Elektriciteit, Gebouwde omgeving en Mobiliteit. De energietransitie en de wens van de gemeente Zwolle om in 2040 energieneutraal (Zwolse coalitieakkoord 2022-2026) te zijn heeft impact op Zwolle als geheel en de omliggende regio. De voornaamste raakvlakken richten zich op de duurzame opwek van elektriciteit en warmte, de gebouwde omgeving en mobiliteit. De omgevingsvisie wijst onder andere kansrijke gebieden aan voor zonneparken en windmolens.

Circulariteit

Circulariteit betreft de circulaire economie, welke een essentieel onderdeel vormt van de duurzame ontwikkeling van de stad Zwolle. De circulaire economie is een economie waarin de waarde van grondstoffen zoveel mogelijk behouden blijft. Ook is het niet vanzelfsprekend meer dat producten worden aangeschaft en afgedankt, maar bijvoorbeeld worden gedeeld, gehuurd of geleased.

Nederland wil in 2050 een circulaire economie zijn; een economie zonder afval, waarbij alles draait op herbruikbare grondstoffen. We maken de transitie van onze huidige take-make-waste, lineaire economie naar een circulaire. Voor onze eigen bedrijfsvoering en projecten waar we als opdrachtgever betrokken zijn, geldt dat we een voorbeeldfunctie willen vervullen. We willen de stad en de regio inspireren hoe de transitie naar een circulaire economie te maken.

De ambities op het gebied van circulaire gebiedsontwikkeling worden in de omgevingsvisie al deels vertaald naar de ambities op het gebied van mobiliteit, energie, klimaat, water, natuur inclusief bouwen en nieuwe stedelijkheid. Algemeen uitgangspunt voor een circulaire gebiedsontwikkeling zijn vier principes:

• Reductie (verminderen van de vraag naar grondstoffen);
• Synergie (het lokaal uitwisselen van stromen);
• Productie en inkoop (de resterende vraag duurzaam en circulair produceren en inkopen);
• Management (het monitoren van de stromen, om inzicht te krijgen in waar en wanneer er kans is voor verbetering).

Circulair bouwen gaat om beschermen van grondstoffen, het beschermen van het milieu en het behouden van functionaliteit. Daarvoor zetten we de eerste stappen naar een Zwolse aanpak. Zwolle stelt een Zwolse standaard op voor het circulair bouwen van nieuwbouw, renovatie en de aanleg en beheer van de buitenruimte. Hierbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij landelijke keurmerken en regelgeving.

KEC toets

De Omgevingsvisie Mijn Zwolle van Morgen geeft aan dat bij nieuwe initiatieven altijd een KEC-toets wordt opgesteld. KEC staat voor klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit. We vinden het belangrijk dat bij elke ontwikkeling in de fysieke leefomgeving deze drie thema's integraal afgewogen worden.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee

Het thema duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van de gebiedsvisie. Op projectniveau wordt door elke initiatiefnemer op een eigen manier verdere invulling gegeven aan dit item.

Van belang is een integrale aanpak te kiezen waarbij rekening gehouden wordt met klimaatadaptatie, energietransitie, bereikbaarheid en de circulaire economie.

De ambitie is om de impact van de gebouwde omgeving op de natuur zo klein mogelijk te houden. Dit door in de ontwerpen rekening te houden met natuurinclusiviteit, minimaal energieverbruik, hergebruik van materialen en klimaatadaptieve maatregelen. Hierbij wordt gezocht naar verbinding met elkaar, met de stad, met de inwoners en met de natuur.

Voor de Zwartewaterallee is het vooral van belang om maatregelen te nemen die oplossingen bieden bij zware regenval én maatregelen die hittestress tegengaan. De gemeente wil voor 2050 een groen-blauw netwerk gerealiseerd hebben in Zwolle, waar groene zones en waterpartijen zoveel mogelijk op elkaar aan worden gesloten. Samen met initiatiefnemers zal op projectniveau worden onderzocht of hier op aangesloten kan en mag worden.

De initiatiefnemers van de ontwikkellocaties dragen bij aan de sponswerking van het gebied door bijvoorbeeld groenvoorzieningen toe te voegen en bij het ontwerp van de gebouwen rekening te houden met wateroverlast van grote buien. De ondergrens voor waterberging is een 70mm bui van 1 uur.

Een prettig leefklimaat voor de woningen, bezien vanuit hittestress, ontstaat door in het ontwerp rekening te houden met de situering van de gebouwen, het toevoegen van isolatie (ook natuurlijke), zonwering en actieve verkoeling. De toepassing van groene daken en groene gevels wordt meegenomen in de ontwerpopgaven als onderdeel van mogelijke klimaatadaptieve maatregelen. Groene daken dragen tevens bij aan de biodiversiteit (insecten, broedvogels).

Om aan te sluiten bij de ambitie van de gemeente Zwolle om in 2050 als gemeente volledig energieneutraal te zijn, zijn er diverse zaken waarmee in de ontwikkeling van de Zwartewaterallee rekening gehouden moet worden. Allereerst worden de projecten ontwikkeld met de intentie om aan te kunnen sluiten op het warmtenet dat de gemeente ontwikkelt op basis van geothermie. Dit warmtenet zal niet eerder dan in 2023 functioneren, dus wordt ook rekening gehouden met alternatieve oplossingen zoals zonnepanelen, windmolens, luchtwaterpompen die energie kunnen leveren aan een all-electric oplossing. Als de gemeente besluit niet verder te gaan met de ontwikkeling van een warmtenet dan zullen de ontwikkelingen hier niet op aangesloten worden. Als laatste punt conformeren we ons aan de BENG-normen.

Ambities voor circulair bouwen zijn:

• 1. Reduceer de vraag naar grondstoffen door in het stedenbouwkundig ontwerp rekening te houden met optimale oriëntatie, verdichting en functiemenging.
• 2. Reduceer de vraag naar mobiliteit en faciliteer duurzame alternatieven.
• 3. Faciliteer het sluiten van kringlopen op de juiste schaal: water, voedsel en materialen, bijvoorbeeld door gebruik van biobased materialen.
• 4. Reduceer de milieu-impact van materialen tijdens de nieuwbouw.
• 5. Zorg voor flexibiliteit in het gebruik van gebouwen en openbare ruimten.
• 6. Bied voldoende ruimte om te experimenteren in de circulaire economie, in bijvoorbeeld de afvalverwerking.

De inrichting van het maaiveld en de realisatie van de gebouwen moet er op gericht zijn om materiaal-, energie- en transportbehoefte zo veel mogelijk te verkleinen. Belangrijk is om richtlijnen te stellen aan de levensduur, flexibiliteit, impact van materialen en ontwerp voor demontage van de nieuwe gebouwen. De ambitie voor gebouwen zou beter moeten zijn dan de wettelijke vereisten.

8.1.2 Beoordeling

Klimaat

In het plangebied wordt hemelwater zoveel mogelijk geïnfiltreerd in de bodem door de verschillende infiltratievoorziening(en). Hierdoor wordt het effect van de toename aan verharding, waardoor versnelde afvoer van hemelwater plaatsvindt, zoveel mogelijk voorkomen. Hiermee wordt de Rioolwaterzuivering (RWZI) ontlast.
Door het infiltreren van hemelwater wordt het grondwater aangevuld, waarmee wordt bijgedragen aan het tegen gaan van verdroging. Door het infiltreren van hemelwater en het tegengaan van de versnelde afvoer van hemelwater door verharding wordt voorkomen dat het watersysteem overbelast raakt. Waardoor de kans op wateroverlast wordt verminderd. Verder wordt binnen het plan geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen om vervuiling van grond-/oppervlaktewater zoveel mogelijk tegen te gaan.

Door het toepassen van bovengrondse voorzieningen zoals wadi’s en het aanplanten van bomen, hagen en overig groen wordt naast waterberging bijgedragen aan positieve effecten op de biodiversiteit en het tegengaan van hittestress. Daarnaast wordt het hemelwater eerst gezuiverd door de bodem alvorens het in het grondwater terecht komt. Hierdoor wordt zoveel mogelijk vervuiling van de ondergrond voorkomen.

Energie

Voor het plan de Havezate wordt een WKO-installatie toegepast. Een WKO-installatie functioneert door het gebruik van twee ondergrondse bronnen: een warme en een koude. In de winter pompt het systeem warm grondwater uit de warme bron en leidt dit door een warmtewisselaar om gebouwen te verwarmen. Het afgekoelde water wordt vervolgens teruggevoerd naar de koude bron. In de zomer fungeert de bron als koeling voor de woningen doordat koud water naar boven wordt gepompt en middels hetzelfde afgifte systeem koelt.

Bodemenergieplan noemen......

Circulariteit

Bijgedragen wordt aan de Zwolse ambities door onder andere het hergebruik van materiaal dat vrijkomt bij de sloop van de bestaande bebouwing (vrijkomend hout voor kozijnen en of hergebruik van puin voor bestrating) en het toepassen van gerecyled materiaal en materiaal voorzien van groencertificering.

8.1.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor klimaat, energie en circulariteit.

8.1.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp klimaat, energie en circulariteit aanleiding om regels op te nemen omtrent bodemenergie aan het omgevingsplan.

8.2 Water

8.2.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij water gaat het om instructieregels gericht op het beschermen van de waterbelangen.

Paragraaf 5.1.3 , artikel 5.37 Bkl geeft aan dat in een omgevingsplan rekening moet worden gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Daarbij worden, voor een duiding van die gevolgen, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Deze paragraaf geeft verder specifieke instructieregels over onderdelen van watersystemen in het omgevingsplan, waaronder primaire waterkeringen, grote rivieren en het IJsselmeergebied, waarbij onder andere het rivierbed en reserveringsgebieden worden aangewezen.

Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op het rivierbed van de grote rivieren, moeten bij het toelaten van activiteiten een aantal waarborgen worden opgenomen, gericht op het beschermen van de waterbelangen.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij water gaat het om instructieregels over het water- en bodemsysteem, grondwaterbeschermingsgebieden en watergebiedsreserveringen.

Afdeling 4.4 van de verordening geeft aan dat In omgevingsplannen alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt als onderbouwd is dat deze ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem. In die onderbouwing moet bij een ontwikkeling in het landelijk gebied in ieder geval duidelijk worden gemaakt hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het regionaal perspectief water en bodem dat op die locatie van toepassing is.

Afdeling 4.8 van de verordening geeft instructieregels over omgevingsplannen, waarin onder andere ruimtelijke ontwikkelingen worden toegestaan, in ter bescherming van het grondwater aangewezen gebieden, die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de kwaliteit van het grondwater dat wordt gebruikt voor de bereiding van water voor menselijke consumptie. Het kan gaan om waterwingebieden, grondwaterbeschermingszones, intrekgebieden en boringsvrije zones.

Afdeling 4.9 van de verordening geeft instructieregels over aangewezen watergebiedsreserveringen waarin onder andere ruimtelijke ontwikkelingen worden toegestaan. Gericht op het beperken van negatieve gevolgen van overstromingen en wateroverlast in gebieden die een verhoogd risico lopen om onder water te lopen. Het kan gaan om primaire watergebieden, waterbergingsgebeden, overstromingsrisicogebieden, en overstroombaar gebied.

Waterschap

Het beleid van Waterschap Drents Overijsselse Delta (WDODelta) is beschreven in het Waterbeheerprogramma 2022-2027, de Kadernotitie Stedelijk Water, beleid inrichting beheer en onderhoud op maat en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21.In 2021 is de Kadernotitie Stedelijk Water vastgesteld. Deze notitie beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken heeft het waterschap in 2015 het beheer en onderhoud van deze wateren overgenomen van de gemeente Zwolle. Op watergangen en keringen van Waterschap Drents Overijsselse Delta is de waterschapsverordening van het waterschap Drents Overijsselse Delta van toepassing. In de waterschapsverordening zijn regels gesteld wat wel en niet mag bij o.a. watergangen, waterkeringen, kernzones en bijvoorbeeld lozingen.

Gemeente

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen geeft als aandachtspunt het belang van het in stand houden van in de omgeving aanwezige waterstaatkundige functies. Paragraaf 8.1 van deze motivering geeft het kader voor water vanuit het perspectief van klimaat.

Beleid water

Gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van afvalwater, grondwater en hemelwater vastgelegd in het Gemeentelijke Riolerings Programma 2022-2026. Hier staan ook ontwerprichtlijnen in beschreven waaraan voldaan moet worden.

De door de raad vastgestelde Hemelwaterverordening 2023 geeft, met het oog op het beperken van wateroverlast en het verminderen van droogteschade, regels over het afvoeren en opvangen van hemelwater bij het bouwen van een bouwwerk en bij het aanleggen of vervangen van verhard oppervlak. Deze verordening maakt deel uit van het omgevingsplan van rechtswege.

8.2.2 Beoordeling

Het volgende onderzoek is uitgevoerd: Waterhuishoudkundig plan Havezate Zwolle (Buro Hoogstraat, 28 juni 2024). Het onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Waterstructuur

Het plangebied ligt in het beheergebied van waterschap Drents Overijsselse Delta (WDOD). In onderstaande afbeelding zijn de op de legger van het waterschap geregistreerde watergangen weergegeven. Het plan ligt in het deelstroomgebied Westerveldse Aa. Voor het plan is het van belang of er rond het plangebied oppervlaktewaterlichamen, ook wel watergangen genoemd, en/of een bergingsgebied aanwezig zijn. Bij watergangen wordt onderscheidt gemaakt in A- en B-oppervlaktewaterlichamen. Binnen het plangebied liggen geen A- en B-oppervlaktewaterlichamen die WDOD beheert. Het plan ligt niet in een bergingsgebied van het waterschap. Op circa 300m ten noordoosten van het plangebied ligt de Dobbe, een A-watergang (vijver) van het waterschap. Op circa 970m ten westen van het plangebied ligt het Zwarte Water. Op basis van informatie verkregen van het waterschap staan deze twee wateren in hydrologisch contact met elkaar en kan in het Zwarte Water flinke peilstijging ontstaan maar kunnen beide wateren ook ver uitzakken in de zomer in de huidige situatie. Ten behoeve van de waterkwaliteit wordt de Dobbe uitgediept en wordt hier het peil opgezet (naar verwachting enkele cm). Dit zal er mede voor zorgen dat het waterpeil in de zomer niet zo ver zal uitzakken als in de huidige situatie. Deze veranderingen in het watersysteem kunnen ook effect hebben op de grondwaterstandenter hoogte van het plangebied.

Het peilgebied bevat één peilvak en heeft (op dit moment) een maximum streefpeil van -0,30m NAP. Dit peil is de instelhoogte bij een peilscheidend kunstwerk. Lokaal kunnen er verschillen optreden in het peil, afhankelijk van de afstand tot de instelhoogte.

Bodem en Grondwater

Op 17 november 2023 is binnen het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek zijn 46 boringen uitgevoerd tot dieptes variërend van 0,50 tot 3,80 m-mv (Dumea Milieu, 2023). De boorstaten geven weer dat de bodem binnen het plangebied tot in ieder geval 3,80m-mv voornamelijk uit zand bestaat. In een beperkt aantal boringen wordt van 0,50 tot 3,20 m-mv kleiig materiaal waargenomen.

Infiltratieonderzoek 

Er is in het verkennend bodemonderzoek geen onderzoek naar de doorlatendheid van de bodem uitgevoerd. Op basis van de boorstaten is de verwachting dat de bodem wel doorlatend is. Dit maakt infiltratie binnen het plangebied mogelijk, mits ter plaatse van infiltratievoorzieningen eventueel aanwezige waterremmende lagen worden verwijderd. Geadviseerd wordt om bij de verdere uitwerking alsnog een infiltratieonderzoek uit te voeren.

Riolering

In de wegen rondom het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. In de huidige situatie zijn de gebouwen aangesloten op het riool in de Gombertstraat. Ten aanzien van het huishoudelijk afvalwater heeft de gemeente aangegeven dat al het afvalwater moet worden aangesloten op het gemeentelijk gemengd riool in de Gombertstraat. Aansluiten op het gemeentelijk riool langs de Zwartewaterallee is niet toegestaan, aangezien dit riool in de toekomst wordt omgebouwd naar een regenwaterriool.
In de Gombertstraat ligt een gemengd rioolstelsel. Ter hoogte van de ontwikkeling verloopt de diameter van oost naar west van ø400 naar ø800 mm. De b.o.b. van dit riool verloopt hierbij van -0,36m NAP naar -1,13m NAP

Wateroverlast

Op onderstaande afbeelding is te zien dat tijdens hevige neerslagsituaties in het plangebied kans is op wateroverlast met name op de lager gelegen omliggende wegen Gombertstraat, Middelweg en Zwartewaterallee. Hierbij is een kans op wateroverlast bij 70 mm/2uur waarbij een waterdiepte van maximaal 30 cm kan worden verwacht. Bij de bui van 140 mm/2uur kan heel lokaal een waterdiepte van meer dan 30 cm worden verwacht.

Waterstructuur

De waterstructuur blijft bij het plan ongewijzigd.

Wateroverlast en Berging

Hieronder staat uitgewerkt hoe binnen het plangebied wordt omgegaan met hemelwater en hoe voldoende waterberging wordt gerealiseerd.

Uitgangspunten waterschap

Het waterschap stelt eisen voor toename verharding, omdat toename verharding leidt tot versnelde waterafvoer en het risico op wateroverlast vergroot. Bij een herstructurering neemt het verhard oppervlak vaak niet of nauwelijks toe of af. Toch moet het toekomstig gebied voldoen aan het watersysteem, waarin rekening is gehouden met klimaatverandering. Daarom hanteert het waterschap als uitgangspunt voor herstructurering dat het hemelwater bij een gebeurtenis die minimaal eenmaal in de 100 jaar (111 mm in 48 uur) voor komt binnen het plangebied verwerkt moet worden. Het gaat hierbij om dynamische berging; er kan tijdens de neerslaggebeurtenis al water worden afgevoerd volgens de afvoernormen en er kan al water infiltreren. Rekening houdend met de afvoernorm die het waterschap hanteert is binnen het plangebied een voorziening nodig die 80 mm water kan bergen en infiltreren binnen 48 uur.

Uitgangspunten gemeente

De Hemelwaterverordening van gemeente Zwolle stelt dat bij ontwikkelingen waar verhardingen worden aangelegd waterberging noodzakelijk is. Bij ontwikkelingen met een perceelsomvang van meer dan 1.500 m2 geldt als eis dat 60 liter hemelwater per vierkante meter moet kunnen worden opgevangen binnen de grenzen van de totale ontwikkeling (statische berging).

Waterberging in het plan

Binnen het plangebied wordt voldoende waterberging gerealiseerd voor 60 en/of 80 mm neerslag. Dit zijn de minimale eisen voor waterbergen binnen een plangebied. Deze waterberging wordt is verschillende waterbergingssystemen gerealiseerd zoals in onderstaande tabel is vermeld. Na aanleg van deze systemen zoals uitgebreid beschreven in het waterhuiskundigplan wordt voldaan aan de waterbergingseisen van gemeente Zwolle.

Ontwateringsdiepte

De ontwikkeling gaat uit van gelijke bouwpeilen. De ontwateringsdiepte verandert daarbij niet.

Op basis van een GHG van +0,50m NAP is in onderstaande tabel een overzicht weergegeven van de minimale hoogtes van het maaiveld en de vloerpeilen. Daarmee is in deze ontwikkeling rekening gehouden met een toekomstige peilstijging. Een GHG is een gemiddelde van hoogste grondwaterstanden. in de winter van 2023 en voorjaar van 2024 was een extreem nat jaar met zeer hoge grondwaterstanden. Dit is ook te zien in de grafiek van de grondwaterstanden, de kans op natte jaren is groter. Een GHG is een gemiddeld hoogste grondwaterstand en niet de hoogst gemeten grondwaterstanden. Door te vergelijken met het extreme natte jaar van 2023/2024 is een toekomstige GHG van +0,50m NAP een toekomstbestendige grondwaterstand.

Op basis van een GHG van circa +0,50 m NAP en een maaiveldhoogte tussen de +1,40 m NAP en +1,70 m NAP is er een ontwateringsdiepte tussen de 0,90 en 1,20 m. De ontwateringsdieptes voor wegen zijn 0,70 m en voor gebouwen met kruipruimtes is dit 1,00 m. Om aan de ontwateringsdiepte voor gebouwen te voldoen dient een minimaal vloerpeil van +1,50 m NAP gehanteerd te worden, of kan ervoor gekozen worden om kruipruimte loos te gaan bouwen. Dan dient het vloerpeil +1,10 m NAP te zijn. In de huidige situatie hebben de gebouwen een vloerpeil van ca. +1,70 m NAP. Aangezien de nieuwe gebouwen moeten aansluiten op de bestaande gebouwen, zullen de nieuwe gebouwen ook vloerpeil van ca. +1,70 m NAP krijgen. Hiermee voldoen de bestaande hoogtes voor de wegen en voor de gebouwen aan de eisen ten aanzien van de ontwateringsdiepte.

Afvalwater en riolering

Ten aanzien van het huishoudelijk afvalwater heeft de gemeente aangegeven dat al het afvalwater moet worden aangesloten op het gemeentelijk gemengd riool in de Gombertstraat. In het plan worden 168 woningen gesloopt en 272 woningen gerealiseerd. Dit betekent een toename van circa 104 woningen ten opzichte van de bestaande situaties. De maximaal af te voeren hoeveelheid vuilwater bedraagt 816 inwoners x 12 l/u = 9.792 liter per uur ofwel 2,72 l/s. Een kunststofleiding met een diameter van ø250 mm en een verhang van 1:250 heeft een afvoercapaciteit van circa 22,7 l/s bij een half gevulde buis. Voor het vuilwaterriool volstaat een leidingdiameter van ø250 mm ruimschoots.

In de Gombertstraat ligt een gemengd rioolstelsel. Ter hoogte van de ontwikkeling verloopt de diameter van oost naar west van ø400 naar ø800 mm. De b.o.b. van dit riool verloopt hierbij van -0,36m NAP naar -1,13m NAP. Uitgaande van relatief korte aansluitleidingen is de verwachting dat het nieuw aan te leggen vuilwaterriool onder vrijverval kan worden aangesloten op het gemengde riool in de Gombertstraat.

Overstromingsrisico en meerlaagse veiligheid

De provincie verlangt een overstromingsrisicoparagraaf voor ruimtelijke plannen. Het plangebied ligt in een gebied dat gevoelig is voor overstroming. Het plangebied is binnendijks gelegen achter een waterkering, waarbij alleen in extreme situaties een kans op overstroming bestaat. Het gebied dat dan overstroomt, wordt omsloten door de Vecht aan de noordzijde, de IJssel aan de westzijde, het Zwolle-IJsselkanaal en Zwarte Water aan de noordwestzijde en aan de oostzijde door hooggelegen gronden. Voor plannen in gebieden waar een kans op overstroming vanuit het primaire watersysteem bestaat, is een overstromingsrisicoparagraaf vereist.

Risico-inventarisatie

Het plangebied is gelegen in dijkring 53, 'Salland'. De locatie Zwartewaterallee ligt nabij Dijktraject 53-3. Deze dijkring heeft een risico op een overstroming. Voor de keringen van dijkring 53 geldt een veiligheidsnorm van 1/3.000 per jaar (overschrijdingskans).

 

Op de klimaateffectatlas is aangegeven dat voor het plangebied sprake is van een middelgrote overstromingskans, met een maximale waterdiepte van 1,5 - 2,0 meter. Een middelgrote overstromingskans betekent een overstromingskans van 1 keer in de 100 jaar. Omdat in het plan moet worden aangesloten op de hoogtes van bestaande gebouwen en infrastructuur zullen de toekomstige peilen gelijk zijn aan de huidige peilen, waarbij de gebouwen ca. 0,20-0,30 m boven aanliggende wegen komen te liggen. Voor het plangebied blijft hiermee de overstromingskans/overstromingsdiepte onveranderd. De bewoners vallen deels onder een kwetsbare groep die zorg behoeft. Er zijn in het het waterhuishoudkundig plan geen maatrelen opgenomen die de risico's m.b.t. waterveiligheid verder beperken.

Watertoets

Het proces van de watertoets/wateradvies is doorlopen. In het kader van het vooroverleg is het plan voor advies aangeboden aan het waterschap. Als reactie heeft het waterschap aangegeven geen opmerkingen te hebben.

8.2.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor water. 

8.2.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp water aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft het regelen dat voorzieningen omtrent waterberging (zoals wadi's) gerealiseerd kunnen worden in de buitenruimte.

8.3 Bodemkwaliteit

8.3.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij bodemkwaliteit gaat het om instructieregels gericht op het beschermen van de gezondheid en het milieu.

Paragraaf 5.1.4.5 van het Bkl geeft aan dat een omgevingsplan waarden bevat voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. Bij het vaststellen van die waarden wordt rekening gehouden met de interventiewaarden bodemkwaliteit, bedoeld in bijlage IIA bij het Besluit activiteiten leefomgeving. Een omgevingsplan kan per gebied of per gebruiksfunctie verschillende waarden voor de toelaatbare kwaliteit van bodemgevoelige locaties bevatten. Het omgevingsplan kan ook hogere waarden bevatten dan de waarden, bedoeld in bijlage IIA. Een omgevingsplan bepaalt tevens dat het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie bij overschrijding van een waarde alleen is toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij bodemkwaliteit en ondergrond gaat het om instructieregels over het water- en bodemsysteem, bodembescherming en winlocaties grondstoffen.

Afdeling 4.4 van de verordening geeft aan dat In omgevingsplannen alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt als onderbouwd is dat deze ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem. In die onderbouwing moet bij een ontwikkeling in het landelijk gebied in ieder geval duidelijk worden gemaakt hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het regionaal perspectief water en bodem dat op die locatie van toepassing is.

Paragraaf 4.12.1 van de verordening geeft instructieregels over winlocaties grondstoffen, gericht op het duurzaam benutten van de ondergrond als bron van grondstoffen waaronder oppervlaktedelfstoffen.

Paragraaf 4.12.2 van de verordening geeft instructieregels over bodembescherming. Gericht op een zorgvuldige aanpak van bodemverontreinigingen die risico's opleveren voor de mens en leefomgeving; en van bodemverontreiniging in waterwingebieden en grondwaterbeschermingszones. Het geeft onder andere instructieregels voor gemeenten over activiteiten met mogelijke risico's voor de kwaliteit van het grondwater en in het bijzonder voor de kwaliteit van het grondwater in of nabij waterwingebieden en grondwaterbeschermingszones.

Gemeente

Omgevingsvisie

Vaak door historisch gebruik en bedrijfsactiviteiten is op verschillende plekken in Zwolle de bodem verontreinigd geraakt. Daarom hebben we de afgelopen jaren veel van deze verontreinigingen aangepakt door ze te saneren en/ of gebiedsgericht te beheren. Hierdoor zijn eventuele risico's voor mens en dier weggenomen. Nieuwe bodemverontreiniging willen we voorkomen, en als dit toch gebeurt dan moet deze verontreiniging zoveel mogelijk worden beperkt dan wel ongedaan worden gemaakt door de vervuiler. Daarnaast stimuleren we het hergebruik van grond die vrijkomt binnen de stad en geschikt is om elders toe te passen.

De Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen geeft aan dat Zwolle In de komende jaren in de (ondiepe) ondergrond te maken krijgt met een aantal grote ontwikkelingen en opgaven, zoals de klimaatopgave, de energietransitie en de verstedelijkingsopgave.

Met de ondergrond willen we de verdere duurzame ontwikkeling van Zwolle mogelijk maken en de opgaves ondersteunen. De bijdrage van de ondergrond aan duurzame ontwikkeling richt zich op: een gezonde leefomgeving, de energietransitie, klimaatadaptatie en de netwerklaag. De netwerklaag is de ondiepe ondergrond met de kabels en leidingen.

Bodembeleid

Op 9 december 2008 heeft de gemeente Zwolle een bodemfunctieklassenkaart vastgesteld, waarop voor de hele gemeente wordt aangegeven welke functie de bodem heeft of welke functie in de toekomst wordt nagestreefd. De functieklassenindeling is gebaseerd op het gebiedsgericht milieubeleid van de gemeente. De volgende functies worden onderscheiden: wonen, industrie, water, landbouw/natuur, buitendijks gebied, AW2000 ('schone grond') en hoofdwegen. Het Bodembeleidsplan (2017) kent in overeenstemming met het gemeentelijk milieubeleid een gebiedsgerichte benadering. Volgens het gemeentelijke Bodembeleidsplan mag de Bodemkwaliteitskaart (2021) als kwaliteitsbewijs worden gebruikt bij het ontwikkelen van een locatie. Een onderzoek is dan niet nodig.

Beleid ondergrond

In juni 2007 heeft de gemeenteraad van Zwolle ingestemd met de Visie op de Ondergrond en besloten de volgende vijf basisprincipes vast te stellen en te gaan toepassen in projecten:

• Werken met ondergrondse bestemmingen / functies
• Structureel en georganiseerd gebruik maken van WKO (warmte- / koudeopslag) en WKO koppelen aan grondwatersanering en waterwinning en peilbeheer
• Bodemsanering gebiedsgericht benaderen
• Natuur, recreatie, agrarische activiteiten, waterwinning en bescherming van kwalitatief hoogwaardig grondwater met elkaar te combineren in één gebied
• Structureel en georganiseerd afstemmen van vraag en aanbod van (grond)water, koude en warmte

Deze vijf basisprincipes vormen ook het vertrekpunt voor de beleidsmatige invulling voor het omgaan met de ondergrond. Het Bodembeleidsplan levert een bijdrage aan de implementatie van de vijf basisprincipes door:

• Het kader te geven voor gebiedsgericht benadering van de bodemsanering
• De doelstelling voor sanering te koppelen aan de beoogde functies in de ondergrond
• De mogelijkheid te creëren om de aanpak van bodemverontreiniging integraal af te wegen tegen en af te stemmen met koudewarmte opslag, peilbeheer, grondwaterwinning.

8.3.2 Beoordeling

Het project voorziet in de bouw van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. Het wijzigingsgebied is onderzocht. Het volgende onderzoek is uitgevoerd: Verkennend Bodemonderzoek Gombertstraat 350 te Zwolle (DUMEA milieu, 17 november 2023). Het onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Op basis van het onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik. De interventiewaarden bodemkwaliteit, bedoeld in bijlage IIA bij het Besluit activiteiten leefomgeving, wordt niet overschreden. Vanwege de aanwezige bebouwing is niet het volledige plangebied onderzocht, omdat inpandig boren niet wenselijk is.

De provinciale instructieregels zijn niet relevant bij dit project.

8.3.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor bodemkwaliteit.

8.3.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp bodemkwaliteit geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

8.4 Milieuzonering

8.4.1 Kaders

Gemeente

Omgevingsvisie

Zwolle beschouwt in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen milieu als een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Milieuruimte is niet fysiek zichtbaar maar van groot belang om de bewoners, werkers en bezoekers van Zwolle te beschermen tegen de nadelige effecten van een groeiende en verdere verstedelijking van de stad van bijvoorbeeld de nadelige effecten op de gezondheid van werklocaties, infrastructuur en energiewinning. Aan de andere kant hebben bijvoorbeeld werklocaties maar ook energiewinning voldoende milieuruimte nodig om optimaal te kunnen functioneren en zich te kunnen ontwikkelen. Het betekent overigens niet dat ontwikkelingen of gebruik door kwetsbare functies binnen de zones uitgesloten worden, er dient wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van de milieuruimte (en de bijbehorende belangen).

8.4.2 Beoordeling

In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. Ten westen bevinden zich een school en een moskee. Deze hebben beiden in het bestemmingsplan Holtenbroek (2020) dezelfde bestemming, namelijk Maatschappelijk-1. Die bestemming laat verschillende functies toe. De school heeft, vanwege het speelplein, de meeste gebruiksruimte.

Planologisch wijzigt er niks in het plangebied, in die zin dat de huidige bestemming, Maatschappelijk-1, al gevoelige functies toelaat. Het bouwvlak betreft nu vrijwel de hele bestemming, voor zowel het plangebied als de naastgelegen functies. Omdat er met het nieuwe plan een beperkter bouwvlak wordt aangewezen zal de afstand tussen de functies eerder toenemen dan afnemen.

Omdat de feitelijke situatie wel wijzigt is deze ook beoordeeld. De moskee ligt aan de Gombertstraat 340. Een moskee valt volgens de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' onder een kerkgebouw met voor geluid een richtafstand van 30 meter. De afstand tussen het plangebied en de moskee bedraagt circa 16 meter. De moskee heeft niet de beschikking over een verstrekt gebedsoproep, waardoor het eventuele geluid dat naar buiten komt, minimaal is.

De school is gelegen aan de Monteverdilaan 202. Omdat deze zich binnen de richtafstand voor basisonderwijs bevindt is akoestisch onderzoek uitgevoerd (Aveco de Bondt, 27 november 2024, zie bijlage). De locatie heeft als functie 'Maatschappelijk', waarbij er van uit is gegaan dat de huidige invulling representatief is voor de maximale planologische mogelijkheden.

Voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) op de gevels van de nieuwe geluidgevoelige gebouwen in het plangebied is ten hoogste 48 dB(A) berekend, exclusief de bijdrage van stemgeluid. Hiermee is voldaan aan de toetswaarden voor het LAr,LT uit het omgevingsplan. Daarnaast is voor maximale geluidniveaus (LAmax) ten hoogste 77 dB(A) berekend. Maatgevend voor de berekende maximale geluidniveaus is het stemgeluid (gillen, schreeuwen) op het schoolterrein. Gebleken is dat het binnenniveau in de betreffende appartementen is geborgd, door de verplichting om te voorzien in voldoende geluidwering vanwege wegverkeerslawaai.

Binnen het plangebied bevinden zich niet alleen woningen, maar ook andere functies. Het bij Vereen behorende restaurant en theater blijven bestaan. Ook blijven de maatschappelijke functies zoals een kapper en een fysiotherapiepraktijk met fitnessruimte behouden. Dit zijn bestaande functies, die gemengd zijn met de woonfuncties. Het restaurant, kapper en de fysiotherapiepraktijk vallen bij functiemening volgens de VNG-handreiking onder categorie A. Deze functies zijn weinig milieubelastend en kunnen in de directe omgeving van de woningen worden uitgevoerd. Het theater valt onder categorie C, waarbij deze bouwkundig afgescheiden van de woningen moet zijn. Omdat het hier gaat om een bestaande theater is hiermee rekening gehouden.

8.4.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor milieuzonering.

8.4.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp milieuzonering geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

8.5 Geluid

8.5.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij geluid gaat het om instructieregels over geluid door:

• activiteiten
• wegen, spoorwegen en industrieterreinen,

gericht op de bescherming van de gezondheid en het milieu.

Paragraaf 5.1.4.2 Bkl geeft instructieregels bij het in een omgevingsplan toelaten van:

• bepaalde activiteiten op een locatie, anders dan het wonen, die geluid veroorzaakt op een wel toegelaten geluidgevoelig gebouw, en
• een geluidgevoelig gebouw waarop geluid wordt veroorzaakt door bepaalde wel toegelaten activiteiten, anders dan het wonen.

Geacht wordt in een omgevingsplan rekening te houden met het geluid door activiteiten op geluidgevoelige gebouwen. Een omgevingsplan voorziet erin dat het geluid door een activiteit op geluidgevoelige gebouwen aanvaardbaar is. Hieraan wordt voldaan door in het omgevingsplan toepassing te geven aan de in deze paragraaf opgenomen standaardwaarden op een geluidgevoelig gebouw en grenswaarden voor geluidgevoelige ruimten binnen geluidgevoelige gebouwen. Een omgevingsplan kan, gelet op de aard of locatie van de activiteit of cumulatie, andere waarden bevatten dan de standaardwaarden. Dit mag niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden.

Een omgevingsplan bepaalt dat in het Bkl benoemde activiteiten die in aanzienlijke mate geluid kunnen veroorzaken niet worden verricht. Een omgevingsplan bepaalt verder dat de waarden die het omgevingsplan bevat voor geluid door een activiteit op geluidgevoelige gebouwen of in geluidgevoelige ruimten niet van toepassing zijn op onversterkt menselijk stemgeluid (tenzij muziekgeluid of daarmee vermengd) en hulpdienstvoertuigen. Het Bkl bevat een aantal mogelijkheden tot flexibiliteit, waarmee onder bepaalde omstandigheden en criteria in het omgevingsplan afgeweken kan worden van de standaardwaarde.

Paragraaf 5.1.4.2a Bkl betreft geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Deze is van toepassing op een geluidgevoelig gebouw dat is toegelaten op grond van een omgevingsplan en dat geheel of gedeeltelijk ligt in een geluidaandachtsgebied van:

• a. wegen, spoorwegen en industrieterreinen met geluidproductieplafonds;
• b. lokale spoorwegen zonder geluidproductieplafonds; en
• c. verharde gemeentewegen en waterschapswegen zonder geluidproductieplafonds met een verkeersintensiteit van meer dan 1.000 motorvoertuigen per etmaal als kalenderjaargemiddelde.

Er zijn meerdere subparagrafen:

a. Geluid door industrieterreinen met geluidproductieplafonds als omgevingswaarden:

Bij omgevingsplan kunnen omgevingswaarden worden vastgesteld. Bij omgevingsplan worden in ieder geval als omgevingswaarden geluidproductieplafonds vastgesteld rondom industrieterreinen waar in het Bkl bepaalde activiteiten kunnen worden verricht die in aanzienlijke mate geluid kunnen veroorzaken. De begrenzing van een industrieterrein waarvoor geluidproductieplafonds als omgevingswaarden zijn vastgesteld, wordt vastgelegd in het omgevingsplan. En een omgevingsplan bevat regels over activiteiten gericht op het voldoen aan de geluidproductieplafonds.

b. Geluid door wegen en lokale spoorwegen zonder geluidproductieplafonds als omgevingswaarden:

In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door wegen en spoorwegen op bestaande en toegelaten geluidsgevoelige gebouwen. Daarbij wordt de aanvaardbaarheid van het gecumuleerde geluid op het geluidgevoelige gebouw beoordeeld. Een omgevingsplan moet erin voorzien dat het geluid door de (lokale spoor)weg op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied aanvaardbaar is. Een omgevingsplan dat de aanleg of wijziging (zoals gedefinieerd in art. 5.78 j Bkl) van een gemeenteweg, waterschapsweg of lokale spoorweg toelaat, voorziet erin dat het geluid op geluidgevoelige gebouwen niet hoger is dan de respectievelijke standaardwaarden. Als zwaarwegende economische belangen of zwaarwegende andere maatschappelijke belangen dit rechtvaardigen kan een omgevingsplan meer geluid dan de grenswaarden toelaten.

c. Geluidgevoelige gebouwen in geluidaandachtsgebieden

Bij het toelaten van geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied moet rekening gehouden worden met het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Hierbij dient de aanvaardbaarheid van het gecumuleerde geluid op het geluidgevoelige gebouw beoordeeld te worden. Een omgevingsplan dat een nieuw geluidgevoelig gebouw toelaat voorziet erin dat het geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied aanvaardbaar is. Hieraan wordt voldaan door toepassing te geven aan de standaardwaarden. Een omgevingsplan voorziet erin dat het geluid op dat gebouw niet hoger is dan de standaardwaarde. Een omgevingsplan dat een nieuw geluidgevoelig gebouw toelaat, kan onder voorwaarden erin voorzien dat het geluid op dat gebouw hoger is dan de standaardwaarde, mits niet hoger dan de bepaalde grenswaarde. In bepaalde omstandigheden kan een omgevingsplan erin voorzien dat de grenswaarde wordt overschreden (o.a. bij vervangende nieuwbouw, functiewijziging, zwaarwegende belangen).

Bij overschrijding van de standaardwaarde moet het gezamenlijke geluid op de gevel van geluidgevoelige gebouwen worden bepaald en in het omgevingsplan vastgelegd.

Indirecte akoestische effecten van veranderend verkeer

Een omgevingsplan dat een toename van de verkeersintensiteit veroorzaakt op een (spoor)weg voorziet erin dat het geluid door die (spoor)weg op geluidgevoelige gebouwen niet meer dan 1,5 dB toeneemt als gevolg van die toename van de verkeersintensiteit. Onder voorwaarden kan zo'n omgevingsplan erin voorzien dat het geluid met meer dan 1,5 dB toeneemt, mits niet hoger dan de bepaalde grenswaarde. Zwaarwegende economische of maatschappelijke belangen kunnen aanleiding zijn meer geluid dan de grenswaarde toe te laten.

Indirecte akoestische effecten van wijziging in de geluidoverdracht

In een omgevingsplan, dat een wijziging in de geluidoverdracht in een geluidaandachtsgebied van een weg, spoorweg en industrieterrein toelaat welke gevolgen heeft voor die geluidoverdracht, wordt voor geluidgevoelige gebouwen die als gevolg van die wijziging een significante toename van geluid ondervinden bepaald of geluidbeperkende of -werende maatregelen worden getroffen.

Gemeente

Omgevingsvisie

Er zijn functies die geluidshinder veroorzaken, zoals bedrijvigheid en verkeer, en functies die gevoelig zijn voor geluid, zoals wonen, onderwijs en zorg. De Omgevingsvisie Mijn Zwolle van Morgen stelt dat de voortdurende balans tussen het behouden van geluidsruimte voor geluidshinder veroorzakende functies enerzijds en het waarborgen van de leefbaarheid in gebieden met geluidsgevoelige functies anderzijds in de toekomst een belangrijke afweging blijft om bij plan- en beleidsvorming mee te nemen.

Rondom de belangrijkste werkgebieden van Zwolle liggen geluidzones. Deze geluidzones hebben als doel de bewoners te beschermen tegen het geluid van de bedrijven. De bedrijven hebben deze geluidruimte nodig om te werken en geen overlast te veroorzaken naar omwonenden. Deze geluidzones behouden we en worden gerespecteerd bij ruimtelijke ontwikkelingen omdat ze van belang zijn voor de economische ontwikkeling en een gezond leefklimaat.

Geluid speelt een belangrijke rol rondom de infrastructuur, waarbij met name de A28 een belangrijke rol speelt. Ook het verkeer op de ring van Zwolle is een belangrijk aandachtspunt voor de leefgebieden rondom deze infrastructuur. In het invloedgebied van de belangrijkste infrastructuur zal bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden worden met geluid om de leefbaarheid in de gebieden en de gezondheid van bewoners te waarborgen.

Beleid Geluid

In de door de gemeenteraad vastgestelde 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle' (juli 2007) en in de beleidsregel 'Hogere waarden Wet geluidhinder' (9 februari 2007) worden de ambities en de grenswaarden per gebiedstype genoemd.

Volgens de gemeentelijke beleidsregel worden bij het overschrijden van de gemeentelijke ambitiewaarde aanvullende eisen gesteld aan de ontwikkeling. Dit betreft in dit geval: elke woning heeft een geluidsluw geveldeel en kan daardoor geluidsluw spuien.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee

Rekening dient te worden gehouden met wegverkeerslawaai ingevolge de A28, alsmede de Zwartewaterallee en Middelweg. Aan de hand van optredende geluidsbelasting dient kritisch beoordeeld te worden in hoeverre woningbouw aan de Zwartewaterallee haalbaar is, een goed leefklimaat te borgen is en voldaan kan worden aan de gemeentelijke beleidsregels. Hierbij vormen de geldende normen uit de Wet Geluidhinder en het Bouwbesluit het uitgangspunt. Voor de binnenwaarde zal altijd onderzocht moeten worden of de binnenwaardenorm voor nieuwe woningen gehaald kan worden. De effecten van én op de ontwikkelingen zullen onderzocht moeten worden op projectniveau.

8.5.2 Beoordeling

De volgende onderzoeken zijn uitgevoerd:

• Akoestisch onderzoek ROP Havezate te Zwolle wegverkeerslawaai en activiteiten onderwijslocatie Monteverdilaan 202 (Aveco de Bondt BV, 27 november 2024)
• Memo Havezate Geluidluw - Bouwkundige maatregelen VO ((Aveco de Bondt BV, 7 november 2024)

Geluid van gemeentewegen en rijkswegen.

De nieuwe ontwikkeling ligt binnen het aandachtgebied van de Zwartewaterallee, Middelweg, Monteverdilaan en Gombertstraat. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat het geluid op de gevel ten gevolge van deze geluidbronsoort maximaal 64 Lden bedraagt. Dit is hoger dan de standaardwaarde maar lager dan de grenswaarde. De Zwartewaterallee en Middelweg zijn hierbij maatgevend.

Het plan ligt verder ook binnen het geluidaandachtsgebied van de A28. Ook voor de A28 bedraagt het geluid op de gevel maximaal 64 Lden. De grenswaarde voor rijkswegen is lager dan voor gemeentewegen, namelijk 60 Lden. Deze wordt wel overschreden.

Geluidsreducerende maatregelen

Om hogere waardes voor geluid toe te staan moet eerst onderzocht worden of maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarde te voldoen. Dit kunnen maatregelen aan de bron of in de overdracht zijn.

Bronmaatregelen zijn maatregelen aan de weg, zoals stiller asfalt, of het verlagen van de verkeersbewegingen. De A28, Zwartewaterallee en Middelweg zijn belangrijke verkeersaders, waarbij het niet mogelijk is om de verkeersaantallen te verlagen. Ook is waar mogelijk al stil asfalt aanwezig. Op de A28 is grotendeels 2-laags ZOAB aangebracht, wat een geluidreducerend wegdek is. Op de Middelweg en Zwartewaterallee is dicht asfaltbeton aanwezig. Dit is niet geluidreducerend. Het is echter niet mogelijk om hier een stiller wegdektype aan te brengen, omdat de weg zich hier niet voor leent. Vanwege de korte afstanden tussen de verkeerslichten is er sprake van wringend verkeer. Hierdoor raakt een stil wegdektype snel beschadigd, wat op termijn tot meer geluid leidt.

Daarnaast is ook onderzocht of een ander ontwerp een significant verschil zou maken in het aantal woningen met een hoge waarde voor geluid op de gevel. Hierbij is met name gekeken naar het verspreiden van de woningen over het gebied, waarbij het hoogteaccent komt te vervallen. Hierdoor komen er geen overschrijdingen van de grenswaarde meer voor, maar er komen wel meer woningen bij waarbij de standaardwaarde wordt overschreden. Ook verdwijnt de afschermende werking van het hoogteaccent, waardoor de waarde van het geluid op de gebouwen erachter (licht) toeneemt. Het nieuwe ontwerp zorgde daarnaast voor een veel intensiever grondgebruik van de locatie, waarbij gebouwen dicht op elkaar komen te staan. Hierdoor neemt het wooncomfort in het hele plangebied af.

Op basis van deze studie is geconcludeerd dat deze wijziging tot een te grote impact op de ruimtelijke kwaliteit van het plan leid, en dat de akoestische verbeteringen niet groot genoeg waren.

Beoordeling cumulatie

Het gecumuleerde geluid op de gevels van de nieuwe geluidgevoelige gebouwen bedraagt ten hoogste 65 Lden. Dit heeft volgens de methode van Miedema de kwalificatie 'tamelijk slecht'. Meer dan de helft van de waarden voor gecumuleerd geluid zijn aan te merken als 'goed' of 'redelijk'.

Door de hieronder beschreven maatregelen worden alle woningen voorzien van een geluidluwe gevel, of een mogelijkheid om geluidluw te kunnen spuien. Ook wordt een geluidluwe gemeenschappelijke buitenruimte gerealiseerd. Op deze manier is de hinder van de relatief hoge geluidsbelasting in de woning zo laag mogelijk en hebben bewoners ook de mogelijkheid om op een rustige plek te recreëren.

Om die reden is de gecumuleerde waarde van geluid aanvaardbaar.

Maatregelen 

Bij de woningen waar de standaardwaarde wordt overschreden moeten maatregelen getroffen worden om te zorgen dat elke woning een geluidluwe gevel heeft. Deze maatregelen zijn beschreven in de Memo 'Havezate geluidluw – Bouwkundige maatregelen VO' van adviesbureau Aveco de Bondt. Daarbij is er een flexibiliteit om gelijkwaardige maatregelen toe te passen.

In het plan worden bouwkundige maatregelen getroffen voor de gevels waar meer geluid optreedt dan de grenswaarde.

Spoorweglawaai 

Het plan ligt niet binnen het geluidaandachtsgebied van een spoorweg.

Toelaten of wijzigen wegen

Het plan heeft alleen betrekking op het toelaten van gebouwen. Er worden geen wegen aangelegd of gewijzigd.

Verkeersaantrekkende werking

Het plan voorziet in een toevoeging van woningen. Daardoor zal de verkeersaantrekkende werking van het gebied toenemen. Uit het akoestisch onderzoek van Aveco de Bondt (27 november 2024) blijkt dat de verkeersintensiteit als gevolg van het plan op de Lassuslaan en Gomberstraat met minder dan 40% zal toenemen. Dit betekent dat het indirecte geluid ook minder dan 1,5 dB toe zal nemen. Hierdoor is er geen sprake van een significant effect.

Wijzigingen in het geluidaandachtsgebied

Het plan voorziet in de toevoeging van gebouwen. Hierdoor zal het geluid op bestaande geluidgevoelige gebouwen niet toenemen.

Gezamenlijk geluid

Het gezamenlijke geluid op de gevel van geluidgevoelige gebouwen is in het akoestisch onderzoek bepaald. De betreffende hoogste waarde wordt opgenomen. Art 4.103a Bbl geeft de mogelijkheid om met een maatwerkvoorschrift opnieuw het gezamenlijk geluid te bepalen.

Geluid van activiteiten

Nabij de planlocatie ligt een school voor primair onderwijs (Monteverdialaan 202). Het akoestisch onderzoek dat hiervoor is uitgevoerd is besproken in de paragraaf over milieuzonering

8.5.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor geluid.

8.5.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp geluid aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan ter plekke van de beoogde nieuwbouw van geluidgevoelige gebouwen. Het betreft:

• het opnemen van planregels aangaande de standaardwaarde en grenswaarde, met daarbij, in de vorm van beoordelingsregels, specifieke voorwaarden en het opnemen van afwijkingsbevoegdheden met specifieke voorwaarden;
• het opnemen van een planregel waarmee het gezamenlijke geluid op de gevel van geluidgevoelige gebouwen wordt vastgelegd.

8.6 Luchtkwaliteit

8.6.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij luchtkwaliteit gaat het om instructieregels gericht op de kwaliteit van de buitenlucht.

Paragraaf 5.1.4 Bkl geeft onder andere aandachtsgebieden aan waarbinnen omgevingswaarden over stikstofdioxide en fijnstof in acht moeten worden genomen. Onder meer bij het toelaten van activiteiten die een toename van de verkeersintensiteit veroorzaken op wegen, vaarwegen en spoorwegen.

Een toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit is niet nodig als een project of activiteit maar weinig bijdraagt aan luchtverontreiniging. In juridische termen heet dat: niet in betekenende mate (NIBM). Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Dit volgt uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl. Dit is in ieder geval zo bij het toelaten van onder andere gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met:

1°. één ontsluitingsweg: ten hoogste 1.500 woningen; of

2°. twee ontsluitingswegen: ten hoogste 3.000 woningen.

Naast de externe werking van nieuwe initiatieven op de luchtkwaliteit in de omgeving is ook de interne werking van de luchtkwaliteit in de omgeving op nieuwe initiatieven van belang. Relevant bij deze interne werking zijn de in paragraaf 2.2.1 Bkl opgenomen omgevingswaarden.

Gemeente

Omgevingsvisie

Zwolle wil aldus de Omgevingsvisie, binnen de beïnvloedingssfeer van de gemeente, een significante bijdrage leveren aan de verbetering van de luchtkwaliteit.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee

De plannen dienen te voldoen aan de eisen voor luchtkwaliteit. Dat betekent dat moet worden voldaan aan de Europese grenswaarden die zijn vastgesteld voor de aanwezigheid van stoffen in de lucht. De GGD adviseert overigens bij voorkeur een afstand van 50 meter te hanteren van drukke stedelijke wegen en rijkswegen tot gevoelige functies zoals bijvoorbeeld wonen en onderwijshuisvesting. De effecten van én op de ontwikkelingen zullen onderzocht moeten worden op projectniveau.

8.6.2 Beoordeling

Het wijzigingsgebied is onderzocht. Het volgende onderzoek is uitgevoerd: Luchtkwaliteitsonderzoek Zwolle, Zwartewaterallee (BJZ.nu, april 2024). Het onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Het plangebied ligt voor luchtkwaliteit niet in een aandachtsgebied. En het plan zelf draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Naast de externe werking van nieuwe initiatieven op de luchtkwaliteit in de omgeving is ook de interne werking van de luchtkwaliteit onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat er voldaan wordt aan de normen vanuit het Bkl. Voor de concentratie NO2 en PM2,5 is de verwachting dat over een aantal jaar zal worden voldaan aan het advies van de WHO. Voor PM10 is dit al het geval.

8.6.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor luchtkwaliteit.

8.6.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp luchtkwaliteit geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

8.7 Trillingen

8.7.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij trillingen gaat het om instructieregels gericht op het beschermen tegen negatieve effecten door trillingen.

Paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl is op hoofdlijnen van toepassing op het toelaten op een locatie van een activiteit, anders dan het wonen, die trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz veroorzaakt in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, dat is toegelaten op grond van een omgevingsplan. En op het toelaten van een trillinggevoelig gebouw waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz worden veroorzaakt door een activiteit, anders dan het wonen, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan. Onder andere binnen gebouwen toegelaten woonruimten zijn trillinggevoelig.

Geacht wordt in een omgevingsplan rekening te houden met trillingen door activiteiten in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen. Een omgevingsplan voorziet erin dat trillingen door een activiteit in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen aanvaardbaar zijn. Aan die aanvaardbaarheid wordt voldaan door in het omgevingsplan toepassing te geven aan de in deze paragraaf opgenomen standaardwaarden voor continue trillingen in trillinggevoelige ruimten en herhaald voorkomende trillingen in trillinggevoelige ruimten. Onder bepaalde omstandigheden en voorwaarden kan het omgevingsplan een hogere grenswaarde bevatten, mits de grenswaarden niet worden overschreden. Lagere waarden zijn ook mogelijk. Bij zwaarwegende economische of andere maatschappelijke belangen kan ook meer trilling worden toegestaan dan de grenswaarden.

Gemeente

Omgevingsvisie

Trillingen treden op als gevolg van met name spoorvervoer. Deze kunnen in sommige gevallen leiden tot hinder of schade aan gebouwen. Om trillinghinder en –schade te voorkomen houden we rekening met dit aspect bij ontwikkelingen binnen 200 meter van het spoor.

8.7.2 Beoordeling

Het wijzigingsgebied ligt niet binnen 200 meter van een spoorweg.

8.7.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor trillingen.

8.7.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp trillingen geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

8.8 Geur

8.8.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij geur gaat het om instructieregels gericht op het beschermen van de gezondheid en het milieu.

Paragraaf 5.1.4.6 van het Bkl geeft aan dat in een omgevingsplan rekening gehouden dient te worden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen, zoals gebouwen met een woonfunctie. Een omgevingsplan voorziet erin dat geur door een activiteit op geurgevoelige gebouwen aanvaardbaar is. Aan die aanvaardbaarheid wordt voldaan door in het omgevingsplan toepassing te geven aan de in deze paragraaf opgenomen standaardwaarden op een geurgevoelig gebouw. Onder bepaalde omstandigheden kan een hogere of lagere grenswaarde aanvaardbaar zijn. Bij zwaarwegende economische of andere maatschappelijke belangen kan een hogere waarde worden toegestaan dan de grenswaarden. Activiteiten waarvoor deze regels gelden zijn onder andere het exploiteren van zuiveringtechnische werken, het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf en andere agrarische activiteiten.

Een omgevingsplan dat regels bevat op grond van subparagraaf 5.1.4.6.2, 5.1.4.6.3 of 5.1.4.6.4 van het Bkl wijst een of meer bebouwingscontouren geur aan. Zo'n omgevingsplan wijst een bebouwingscontour geur aan rond stedelijk gebied. Stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied of lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen kan binnen de bebouwingscontour worden opgenomen.

Gemeente

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Mijn Zwolle van Morgen geeft aan dat het thema geur met name in het landelijk gebied speelt en een aandachtspunt is bij de verdere functiemenging van dit gebied en de verweving tussen stad en land. We zoeken naar de juiste balans tussen bedrijven met geurhinder en bescherming van geurgevoelige functies anderzijds.

8.8.2 Beoordeling

De bestaande functie is al tegen geur beschermd. Het voornemen verandert hierin niets. Aan de Eemlaan 25 bevindt zich de Wijkboerderij De Eemhoeve. De afstand van het plangebied tot aan de wijkboerderij bedraagt circa 250 meter. Dit voldoet aan de norm en vanuit de wijkboerderij valt geen geurhinder te verwachten. Andere activiteiten met een geuremissie zijn in de nabije omgeving niet aanwezig. Omdat in de nabije omgeving van het plangebied geen activiteiten met een geuremissie aanwezig zijn en dat er tussen de verder afgelegen activiteiten met een geuremissie ander gevoelige gebouwen bevinden, worden de bestaande activiteiten niet planologisch beperkt.

In het plangebied bevindt zich, als onderdeel van Vereen, een bestaand restaurant. In het omgevingsplan (art 22.196 en 22.199) zijn al regels omtrent de geur voor niet-industriële voedselbereiding opgenomen. De activiteit zelf wijzigt niet.

8.8.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor geur.

8.8.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp geur geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

8.9 Externe veiligheid

8.9.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij externe veiligheid gaat het om instructieregels gericht op het waarborgen van de veiligheid.

Artikel 5.2 Bkl geeft aan dat in een omgevingsplan voor risico's van branden, rampen en crises als bedoeld in artikel 10, onder a en b, van de Wet veiligheidsregio's, rekening gehouden dient te worden met: het belang van het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan, de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen en de geneeskundige hulpverlening.

Paragraaf 5.1.2 Bkl geeft instructieregels als met een omgevingsplan beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties worden toegestaan. Dit in verband met externe veiligheidsrisico van toegelaten activiteiten in de omgeving, zoals:

• Opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen

De regels hierover zijn ook van toepassing bij op het op een locatie toelaten van bepaalde milieubelastende activiteiten in verband met het externe veiligheidsrisico voor beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties die zijn toegelaten op grond van een omgevingsplan.

In een omgevingsplan wordt een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht genomen van ten hoogste 1 op de 1.000.000 per jaar (bij zeer kwetsbaar en kwetsbaar) danwel moet er rekening mee gehouden worden (bij beperkt kwetsbaar). Daar wordt in ieder geval aan voldaan door inachtneming van de afstanden voor de activiteiten zoals opgenomen in de bijlagen van het Bkl. In bepaalde omstandigheden kan in een omgevingsplan hiervan worden afgeweken.

Brandvoorschriftengebieden en explosievoorschriftengebieden zijn de locaties die in een omgevingsplan kunnen worden aangewezen als op die locaties een brandaandachtsgebied, respectievelijk een explosieaandachtsgebied is toegelaten. In een omgevingsplan worden brandaandachtsgebieden en explosieaandachtsgebieden aangewezen als brandvoorschriftengebied en explosievoorschriftengebied. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgezien.

In een omgevingsplan wordt voor beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties binnen een brandaandachtsgebied, een explosieaandachtsgebied en een gifwolkaandachtsgebied rekening gehouden met de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit. Als een omgevingsplan binnen een aandachtsgebied de in het Bkl bepaalde regels opneemt wordt daar in ieder geval aan voldaan.

Een risicogebied externe veiligheid is de locatie die in een omgevingsplan kan worden aangewezen, als binnen het gebied bepaalde activiteiten als bedoeld in bijlage VII van het Bkl worden toegelaten. In een omgevingsplan wordt op de begrenzing van een risicogebied externe veiligheid een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht genomen van ten hoogste 1 op de 1.000.000. Daar wordt in ieder geval aan voldaan door inachtneming van de afstanden voor de activiteiten zoals opgenomen in de bijlagen van het Bkl. Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op een risicogebied externe veiligheid worden alleen onder voorwaarden beperkt kwetsbare of kwetsbare gebouwen toegelaten. Zeer kwetsbare gebouwen zijn niet toegestaan.

• Buisleidingen voor gevaarlijke stoffen

Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op een belemmeringengebied buisleiding laat het omgevingsplan geen (zeer) kwetsbare gebouwen toe en moet worden gewaarborgd dat de veiligheid van de buisleiding niet wordt geschaad bij het toelaten van bepaalde andere bouwwerken en activiteiten.

• Opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk

In een omgevingsplan wordt voor beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties bepaalde afstanden in acht genomen. Een omgevingsplan laat binnen een explosieaandachtsgebied vuurwerk geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties toe. Onder voorwaarden kan een omgevingsplan dit alsnog toestaan.

• Bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten.

In een omgevingsplan wordt voor beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties bepaalde afstanden in acht genomen. Een omgevingsplan laat binnen een civiel explosieaandachtsgebied bepaalde gebouwen, locaties en activiteiten niet toe, tenzij de aangegeven uitzonderingen zich voordoen of de genoemde criteria in acht worden genomen. Voor militaire explosieaandachtsgebieden zijn soortgelijke regels van toepassing.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen.

Paragraaf 4.10.4 van de verordening geeft instructieregels, voor omgevingsplannen die ontwikkelingen mogelijk maken, over externe veiligheid. Gericht op het beperken van negatieve effecten op de woon-, werk- en leefomgeving bij calamiteiten bij transport over wegen van gevaarlijke stoffen als bedoeld in artikel 1 van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. En gericht op het kunnen blijven functioneren van essentiële functies en gebouwen in het geval van een crisis, ramp of andere calamiteit.

Gemeente

Omgevingsvisie

Externe veiligheid betreft de risico's als gevolg van het vervoer, de opslag en het werken met gevaarlijke stoffen. In Zwolle zijn met name de hoofdtransportassen door de stad van belang. Het gaat om de A28 en het doorgaande vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn. Bij de ontwikkeling rondom de genoemde assen, bedrijven en activiteiten houden we rekening met de risico's door de functies die daar worden toegestaan door middel van onder andere de afstand en de mogelijkheden voor ontvluchting en bestrijding. De gemeente Zwolle garandeert daarbij de basis-veiligheid voor haar inwoners. Onder basisveiligheid in het kader van externe veiligheid wordt verstaan:

• Er wordt altijd voldaan aan normen voor plaatsgebonden risico;
• Er wordt een gebiedsgericht invulling geven aan groepsrisicobeleid welke worden opgenomen in het omgevingsplan;
• Veiligheidsdoelstellingen passen bij de typering van het gebied;
• Er wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de landelijke beleidsontwikkeling die een ongunstige invloed kunnen hebben op de veiligheidssituatie in Zwolle. Het doel is het bewaken van een optimaal veiligheidsniveau.

Beleid externe veiligheid

Op 20 januari 2009 heeft het college van B & W het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid vastgesteld. Het gaat om een ruimtelijke uitwerking van het externe veiligheidsbeleid dat aansluit op het gebiedsgerichte milieubeleid. Op basis van kenmerken (fysieke omgeving, hulpverleningsniveau en zelfredzaamheid) die bij een bepaald gebiedstype horen is een beleidsstandpunt bepaald ten aanzien van een mogelijke toename van het groepsrisico.

Tevens is op basis van dezelfde kenmerken van een gebiedstype bepaald of er plaats is voor nieuwe risicobronnen. Een afwijkend gebiedstype vormen de stroomzones. Stroomzones zijn gebieden rondom infrastructuur (spoorlijnen, wegen en waterwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Voor stroomzones, de gebieden binnen de invloedzones van routes gevaarlijke stoffen, is binnen het beleidskader een specifieke afwegingsmethodiek geformuleerd.

8.9.2 Beoordeling

Het wijzigingsgebied is onderzocht. Het volgende onderzoek is uitgevoerd: Externe veiligheid, Woningbouw Gombertstraat in Zwolle (AVIV, juni 2024). Het onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Binnen het plangebied is sprake van een appartementencomplex met (zorg)woningen. Het voornemen bestaat om een deel van de woningen te behouden, een deel te renoveren en de rest te slopen om nieuwbouw te ontwikkelen. De ontwikkelingen zorgen voor een toename van circa 150 adressen. Een aantal woningen worden verhuurd aan de Regionale Instelling voor Beschermd Wonen (RIBW). De cliënten zijn zelfredzaam. Het gaat hier niet om een 24-uurs zorgfunctie. De woningen vallen volgens het Bkl onder 'kwetsbaar gebouw'.

De ontwikkelingen vinden plaats binnen het explosieaandachtsgebied van de A28. Dit geldt voor een gedeelte van het plangebied. Het gehele plangebied valt binnen een gifwolkaandachtsgebied. Het plangebied valt niet binnen een plaatsgebonden risico contour. Aan deze norm vanuit het Bkl als uit het gemeentelijk beleid wordt voldaan.

De personendichtheid binnen het plangebied neemt toe. Dit is een logisch gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Gezien de afstand tot de A28 is de invloed van het voornemen op het groepsrisico beperkt. Voor het beperken van het groepsrisico zijn maatregelen aan het ontwerp genomen.

Voor het gifwolkaandachtsgebied zijn geen aanvullende maatregelen opgenomen. De mogelijk te treffen bouwmaatregel is het afsluitbaar maken van automatische ventilatie. Vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is dit al een standaard eis.

Voor het explosieaandachtsgebied zijn vluchtroutes als maatregel opgenomen. Deze vluchtroutes moeten van de A28 af liggen, zodat mensen van de bron van externe veiligheid veilig kunnen vluchten. De vluchtroutes zijn geen aanrijroutes, zodat ze elkaar niet tegenwerken. De vluchtroutes worden in het omgevingsplan vastgelegd. Er worden voorzieningen getroffen voor de bereikbaarheid van hulpdiensten en de bluswatervoorzieningen. Risicocommunicatie over de risico's en het handelen bij het geval van een incident.

In de huidige situatie bevindt zich binnen het plangebied een zorggebouw van Vereen, dat blijft bestaan. Volgens het Bkl is dit een zeer kwetsbaar gebouw. Voor dit gebouw is, voor zover gelegen binnen het aandachtsgebied, een voorschriftgebied aangewezen. Wanneer dit gebouw wordt gesloopt en opnieuw wordt gebouwd, dan gelden de voorschriften uit het Bbl, die daarmee zijn verbonden.

Er worden binnen het plangebied geen nieuwe zeer kwetsbare gebouwen toegestaan. Hierdoor is niet automatisch sprake van een voorschriftgebied, dat binnen het omgevingsplan moet worden opgenomen. Op de kwetsbare gebouwen is geen voorschriftgebied opgenomen. Dit is gedaan, omdat op andere wijze voldoende invulling is gegeven aan beschermen van personen en het beperken van de personendichtheid. Extra aanvullende bouwmaatregelen zijn niet benodigd.

Het plangebied ligt volgens het gemeentelijke beleid in een stroomzone. In een stroomzone zijn aanvullende maatregelen aan de bebouwing opgenomen om het groepsrisico te beperken. Deze maatregelen komen overeen met het eisen vanuit het Bbl (zoals automatische ventilatie) en de mogelijk in te zetten maatregelen vanuit het Bkl (zoals risicocommunicatie, vluchtroutes, voldoende bluswatervoorzieningen).

8.9.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor externe veiligheid.

8.9.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp externe veiligheid aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft:

• het opnemen van een planregel warmee wordt vastgelegd dat in de nieuwbouw alleen zelfredzame personen gehuisvest mogen worden en een gebruik als zeer kwetsbaar gebouw wordt uitgesloten;
• het opnemen van een planregel voor een bouwactiviteit ter plekke van de nieuwbouw, op grond; waarvan een bouwplan moet voorzien in een vluchtmogelijkheid van de rijksweg A28 af gericht;
• het aanwijzen van het bestaande perceel van Vereen, voor zover gelegen binnen het aandachtsgebied, als voorschriftengebied, door het aan te duiden als 'overige zone - thema milieu - externe veiligheid - voorschriftengebied explosiegevaar'.

8.10 Infrastructuur

8.10.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij infrastructuur gaat het om instructieregels gericht op behoud van ruimte voor toekomstige functies en het behoeden van de staat en werking van infrastructuur en voorzieningen voor nadelige gevolgen.

Paragraaf 5.1.6 van het Bkl geeft reserveringsgebieden aan voor respectievelijk (de uitbreiding of aanleg van) autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen en (de aanleg van) buisleidingen van nationaal belang. Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op een reserveringsgebied voor de uitbreiding of aanleg van een autoweg, autosnelweg of hoofdspoorweg, mag het omgevingsplan daar in principe geen bouwactiviteiten toestaan. Voor van toepassing zijnde reserveringsgebieden buisleidingen geldt dat het omgevingsplan geen activiteiten toelaat die een belemmering kunnen vormen voor de aanleg van een buisleiding van nationaal belang. Onder andere bouwactiviteiten en de aanleg van een verharde weg worden als belemmeringen aangemerkt.

Paragraaf 5.1.7 van het Bkl geeft regels gericht op het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten. Voor zover het omgevingsplan van toepassing is op onder andere:

• militaire terreinen en terreinen met een militair object
• een onveilig gebied bij een militaire schietbaan
• een gebied waar bouwwerken een militaire zend- en ontvangstinstallatie kunnen verstoren
• een gebied waar zich een laagvliegroute voor jacht- en transportvliegtuigen bevindt,
• gebieden waar bouwwerken het radarbeeld kunnen verstoren
• een vrijwaringsgebied rijksvaarwegen
• gebieden waar bouwwerken communicatie-, navigatie- en radarapparatuur buiten Schiphol of overige burgerluchthavens van nationale en regionale betekenis kunnen verstoren, dienen er bepaalde beperkingen aan activiteiten te worden gesteld in het omgevingsplan. Dit om belemmeringen voor de staat en werking te voorkomen.

Als een omgevingsplan van toepassing is op een locatie voor een hoogspanningsverbinding met een spanning van ten minste 220 kV, bevat het omgevingsplan het tracé van die hoogspanningsverbinding en laat het omgevingsplan het gebruik als hoogspanningsverbinding en de bijbehorende voorzieningen toe.

Afdeling 5.2 van het Bkl geeft instructies voor het omgevingsplan over:

• het voorkomen van belemmeringen van het gebruik en beheer van de hoofdspoorweginfrastructuur en rijkswegen,
• beperkingengebieden bij lokale spoorwegen
• het lozen industrieel van afvalwater in openbaar vuilwaterriool
• het aanwijzen van een bebouwingscontour jacht
• het aanwijzen van een bebouwingscontour houtkap.

8.10.2 Beoordeling

Ter plaatse van het wijzigingsgebied bevinden zich geen (relevante) reserveringsgebieden, beperkingengebieden, belemmeringengebieden, vrijwaringsgebieden, uitsluitingsgebieden en/of hoogspanningsverbindingen. Er gelden twee gebiedsaanwijzingen, over windturbines en hyperscale datacentra. Deze wijziging omgevingsplan maakt beide niet mogelijk.

8.10.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor infrastructuur.

8.10.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp infrastructuur geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

8.11 Inrichting buitenruimte

8.11.1 Kaders

Rijk

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo'n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij de inrichting van de buitenruimte gaat het om instructieregels over de toegankelijkheid van de openbare ruimte.

Paragraaf 5.1.8 stelt dat, als een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, in het omgevingsplan rekening gehouden wordt met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking.

Gemeente

Omgevingsvisie

De buitenruimte van Zwolle maakt deel uit van het in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen opgenomen raamwerk. De buitenruimte heeft meerdere functies: we verblijven in de buitenruimte, we bewegen en sporten in de buitenruimte en bovenal is de buitenruimte de plek om elkaar te ontmoeten. We vinden het heel belangrijk dat de buitenruimte voor een ieder toegankelijk is. De toegankelijkheid past bij het gebruik van het gebied. Toegankelijkheid nemen we als randvoorwaarde mee bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving. Zo krijgt een inclusief Zwolle echt vorm.

Door het verder verstedelijken gaat de buitenruimte intensiever gebruikt worden. Verstedelijken doen we in Zwolle op een zorgvuldige manier. Daarom stellen we bij de ontwikkeling van transformatiegebieden en herinrichtingsprojecten stadaard een aantal vragen om invulling te geven aan een goed ontwerp van de buitenruimte. Dit op basis van drie elementen die bepalend zijn voor een goed functioneren van die buitenruimte: bescherming, comfort en plezier. Het bieden van bescherming is een randvoorwaarde. Het gaat dan bijvoorbeeld om verkeersveiligheid, sociale veiligheid en bescherming tegen luchtverontreiniging. Zonder deze bescherming ga je niet naar buiten, tenzij het niet anders kan. Daarna is het bieden van comfort belangrijk. Comfort nodigt uit naar buiten te gaan; er is goede bestrating, ook voor rolstoel of wandelwagen. Het fiets- en voetpad is comfortabel en je hoeft niet steeds te stoppen bij verkeerslichten. En er is een bankje om te zitten, kijken, luisteren of gesprekken te voeren. De laatste is dat de buitenruimte kwaliteiten heeft die plezier en buitengeluk geven. Tijdens het fietsen kom je langs plekken en gebouwen waar je van geniet, met een menselijke maat, met veel groen en een fijn klimaat (temperatuur / zon / schaduw / luwte).

8.11.2 Beoordeling

Het plan voor de inrichting van de buitenruimte bevordert de toegankelijkheid voor personen met een functiebeperking. Het ontwerp is en wordt gebaseerd op de drie elementen die bepalend zijn voor een goed functioneren van die buitenruimte: bescherming, comfort en plezier. Met het plan wordt een sociaal veilige buitenruimte gecreëerd dat uitnodigt voor verblijf. Bij de verdere planvorming wordt de inrichting van de buitenruimte verder bepaald en vormgegeven.

8.11.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor inrichting buitenruimte.

8.11.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp inrichting buitenruimte geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

8.12 Milieueffectrapportage

8.12.1 Kaders

Een plan-milieueffectrapport is een milieueffectrapport (MER) bij een vast te stellen plan. De procedure die hierbij hoort, heet de plan-milieueffectrapportage (m.e.r.). Er gelden twee eisen voor de plan-mer-plicht. De eerste eis is dat het moet gaan om een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan (art. 16.34, eerste lid Ow). Een (wijziging van het) omgevingsplan is zo'n plan. De tweede eis is:

• dat het plan een kader vormt voor besluiten (zoals vergunningen) voor mer-(beoordelings)plichtige projecten (art. 16.36 lid 1 Ow). De mer-(beoordelings)plichtige projecten staan in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit, of
• als voor het plan een passende beoordeling voor natuur moet worden gemaakt (art. 16.36 lid 2 Ow). Dit is het geval wanneer een plan mogelijk significante negatieve gevolgen kan hebben voor Natura 2000 gebied.

Op deze tweede eis geldt echter een uitzondering. Artikel 3, lid 3 smb-richtlijn biedt de mogelijkheid van een plan-mer-beoordeling. Het plan moet dan wel aan voorwaarden voldoen, namelijk kleine gebieden op lokaal niveau of kleine wijzigingen. Als uit de beoordeling blijkt dat er geen significant negatieve gevolgen zijn, en er ook geen aanzienlijke gevolgen voor het milieu zijn, is een plan-mer niet verplicht.

Deze uitzondering gaat niet op als het omgevingsplan:

• het kader vormt voor te nemen besluiten (zoals vergunningen) voor een project waarvoor een mer-plicht geldt (kolom 2 bijlage V Omgevingsbesluit), of
• het benodigde besluit is voor een project waarvoor een mer-plicht geldt (kolom 2 bijlage V Omgevingsbesluit).

Bij een plan-mer-beoordeling toetst het bevoegd gezag of er bij het plan aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Er zijn twee mogelijke resultaten:

• Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een plan-mer en er moet een milieueffectrapport worden gemaakt.
• Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen plan-mer nodig en er wordt geen milieueffectrapport gemaakt.

Een plan-mer-beoordeling kan aan de orde zijn in twee situaties:

• Het plan is kaderstellend voor projecten uit bijlage V Omgevingsbesluit. Dan moet een plan-mer-beoordeling worden uitgevoerd.
• Het plan is kaderstellend voor projecten die milieueffecten kunnen hebben. Maar het gaat om projecten die niet in bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan.

Als het omgevingsplan niet kaderstellend is maar rechtstreeks mer-(beoordelings)plichtige projecten toelaat (dus zonder vergunningplicht) dan is dat omgevingsplan het project-mer (beoordelings)plichtig besluit en is er bij het omgevingsplan een project mer-beoordelingsbesluit vereist.

Het bevoegd gezag voor een omgevingsplan beoordeelt of sprake is van aanzienlijke milieueffecten. Het bevoegd gezag houdt bij het besluit over de beoordeling van de milieueffecten rekening met de criteria van bijlage II bij de smb-richtlijn (art. 16.36 lid 5 Ow). Het bevoegd gezag neemt het resultaat van de beoordeling of sprake is van aanzienlijke milieu effecten, met de bijbehorende motivering op in het ontwerp van het plan (art. 11.1 Ob)

8.12.2 Beoordeling

De als bijlage bij deze motivering gevoegde 'Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Havezate, Zwolle' van februari 2025 betreft de plan mer-beoordeling voor deze wijziging omgevingsplan. Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten.

8.12.3 Conclusie

Voor dit project is een plan-mer-beoordeling nodig. Uit de mer-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten en er geen plan-mer nodig is.

8.12.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp milieueffectrapportage geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

Hoofdstuk 9 Verdieping Natuur

9.1 Natuur inclusief en Biodiversiteit

9.1.1 Kaders

Gemeente

Omgevingsvisie

Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van de aanwezige cultuurhistorie, biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarden. Biodiversiteit maakt deel uit van het fysieke kapitaal van Zwolle. Biodiversiteit heeft raakvlakken met diverse thema's uit de visie. Zo draagt het behouden en versterken van biodiversiteit bij aan vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen en een goed ontwikkelde groen- en waterstructuur.

Gebiedsvisie Zwartewaterallee

De ambitie is om de impact van de gebouwde omgeving op de natuur zo klein mogelijk te houden. Dit door in de ontwerpen rekening te houden met natuurinclusiviteit, minimaal energieverbruik, hergebruik van materialen en klimaatadaptieve maatregelen. Hierbij wordt gezocht naar verbinding met elkaar, met de stad, met de inwoners en met de natuur.

De toepassing van groene daken en groene gevels wordt meegenomen in de ontwerpopgaven als onderdeel van mogelijke klimaatadaptieve maatregelen. Groene daken dragen tevens bij aan de biodiversiteit (insecten, broedvogels).

Voor de Zwartewaterallee (op zone- en projectniveau) moet in het ontwerp rekening gehouden worden met (het behoud van) de reeds aanwezige gierzwaluwen, vleermuizen en de huismus. Ook wordt gekeken naar de gehele gebiedsontwikkeling en hoe het leefgebied van deze inheemse soorten kan worden ingepast. Het uitbreiden en versterken van de populatie is daarbij de primaire doelstelling. Het gericht toepassen van nestkasten voor de verschillende soorten op strategische plekken rondom de Zwartewaterallee kan een meerwaarde leveren voor deze soorten en voor de stad en haar inwoners. Met de mogelijkheid om rondom de hele Zwartewaterallee rekening te houden met de natuur.

9.1.2 Beoordeling

Op de locatie komen verschillende wadi's waar regenwater tijdelijk wordt opgevangen. De groene wadi's zijn een mooie plek om het voedselgebied voor vogels te vergroten door dood hout in de vorm van boomstammen te plaatsen, waardoor insecten worden aangetrokken.

Daarnaast worden in de gevels van de nieuwbouw nestkasten gerealiseerd voor de huismus, koolmees, pimpelmees en gierzwaluw. Naast nestkasten voor vogels worden kasten voor de gewone dwergvleermuis aangebracht. Voor beide geldt dat deze op een hoogte worden aangebracht die aansluit bij de aanvliegroutes van de desbetreffende soort.

Rondom de gebouwen en langs de pergola's op het terrein worden klimplanten aangebracht die langs de gevels en pergola's kunnen klimmen en daarmee de gelaagdheid in de groenstructuur versterken. De te planten bomen en beplanting bestaan uit inheemse soorten en ter versterking van de biodiversiteit is ook het zaadmengsel voor de kruidlaag van inheemse afkomst.

Bij de uitwerking van het inrichtingsplan wordt rekening gehouden met een gelaagdheid in het ontwerp, waarbij voldoende ruimte wordt geboden aan verschillende diersoorten en een leefgebied met voldoende voedsel en bescherming wordt gecreëerd. Met het natuurinclusief ontwerpen wordt de natuur letterlijk zichtbaar voor de bewoners van Havezate, dankzij de beleeftuin, het groen, de bomen en de wandelroutes.

9.1.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor natuur inclusief en biodiversiteit.

9.1.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp natuur inclusief en biodiversiteit aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft het opnemen in de planregels dat voorzieningen ten behoeve van natuurinclusief en biodiversiteit binnen het wijzigingsgebied zijn toegestaan.

9.2 Natuurwaarden en ecologie

9.2.1 Kaders

Rijk

Gebiedsbescherming

Afdeling 11.1 van het Besluit activiteiten leefomgeving geeft regels over activiteiten met mogelijke gevolgen voor Natura 2000-gebieden of bijzondere nationale natuurgebieden. Dit met het oog op de natuurbescherming. Degene die een activiteit verricht die verslechterende of significant verstorende gevolgen voor een Natura 2000-gebied of een bijzonder nationaal natuurgebied kan hebben en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor het belang van de natuurbescherming is gelet op artikel 11.6 Bal verplicht:

• alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van diegene kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen;
• voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen: die gevolgen zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken; en
• als die gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt: die activiteit achterwege te laten voor zover dat redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd.

Deze plicht houdt in ieder geval in dat voorafgaand aan het verrichten van activiteiten onderzoek wordt uitgevoerd op grond van artikel 11.6 lid 2 Bal.

Artikel 16.53c Omgevingswet bepaalt dat voor een plan dat niet direct verband houdt met of nodig is voor het beheer van Natura-2000 gebied, maar significante gevolgen kan hebben voor zo'n gebied, een passende beoordeling wordt gemaakt van de gevolgen voor het gebied, rekening houdend met de instandhoudingsdoelstellingen van dat gebied.

Die beoordeling moet zekerheid geven dat het project de natuurlijke kenmerken van het Natura 2000-gebied niet zal aantasten. In dat geval kan vergunningverlening voor de Natura 2000-activiteit plaatsvinden (artikel 8.74b, Besluit kwaliteit leefomgeving). Geeft die beoordeling deze zekerheid niet, dan kan vergunningverlening alleen plaatsvinden als aan alle volgende voorwaarden is voldaan:

• er zijn geen reële alternatieven voor de activiteit
• er is sprake van een dwingende reden van groot openbaar belang
• er vindt natuurcompensatie plaats.

Soortenbescherming

Afdeling 11.2 van het Besluit activiteiten leefomgeving geeft regels over activiteiten met betrekking tot dieren of planten in het wild. Dit met het oog op onder andere de natuurbescherming. Degene die activiteiten aangaande flora en fauna verricht en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor de natuurbescherming is gelet op artikel 11.27 Bal verplicht:

• alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van diegene kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen;
• voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen: die gevolgen zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken; en
• als die gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt: die activiteit achterwege te laten voor zover dat redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd.

Deze plicht houdt in ieder geval in dat voorafgaand aan het verrichten van activiteiten onderzoek wordt uitgevoerd op grond van artikel 11.27 lid 2 Bal.

Voor een flora- en fauna-activiteit kan een omgevingsvergunning nodig zijn. De beoordelingsregels voor het verlenen van zo'n vergunning staan in paragraaf 8.6.2 Besluit kwaliteit leefomgeving.

Provincie

De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor omgevingsplannen. Met zo'n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Bij natuurwaarden en ecologie gaat het om instructieregels over Nationale Landschappen, het Natuurnetwerk Nederland en daarbuiten gelegen bos-en natuurgebieden.

Afdeling 4.7 van de verordening geeft instructieregels gericht op behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap. En gericht op duurzaam ontwikkelen en in stand houden van een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Overijssel -het Natuurnetwerk Nederland- met bestaande en potentiële natuurwaarden die van (inter)nationaal belang zijn en het daarmee veiligstellen van ecosystemen en de flora- en faunasoorten die daarvan onderdeel uitmaken.

Paragraaf 4.7.3 van de verordening geeft instructieregels voor bos en natuurgebieden buiten het Natuurnetwerk Nederland. Omgevingsplannen die betrekking hebben op deze gebieden moeten blijven voorzien in regels die gericht zijn op behoud, herstel en ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden, waarbij in ieder geval het kappen van houtopstanden niet is toegestaan. Alleen onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken.

Gemeente

Omgevingsvisie

De in Zwolle aanwezige landschappelijke en natuurwaarden maken deel uit van het fysieke kapitaal van Zwolle, zoals beschreven in de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen.

Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van natuur, biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarde. Belangrijk is dat de waarden van het fysiek kapitaal op een zorgvuldige wijze wordt meegewogen bij ingrepen in de fysieke leegomgeving. Daarvoor zijn spelregels vastgelegd. Vanuit natuurwaarden zijn dat:

• de Natura 2000-gebieden in Zwolle zijn beschermd via Europese wetgeving en is voor de gemeente leidend bij ingrepen in de fysieke leefomgeving;
• de NNN-gebieden zijn beschermd via provinciale regelgeving, namelijk via de provinciale Omgevingsverordening en is voor de gemeente leidend bij ingrepen in de fysieke leefomgeving;

De omgevingsvisie bevat een natuurwaardenkaart, welke onder andere de (zeer) waardevolle gebieden aanwijst.

Beleid natuurwaarden en ecologie

De Bomenverordening 2021 geeft regels over het vellen van bomen. Voor het vellen van een boom binnen de op de Groene Kaart weergegeven hoofdgroenstructuur is in aangegeven gevallen een (kap)omgevingsvergunning nodig (o.a. met een stamomtrek groter dan 30 cm). De omgevingsvergunning voor het vellen van beschermde houtopstand wordt geweigerd indien de belangen van het vellen van de houtopstand niet opwegen tegen de belangen van behoud van de houtopstand. Bijzondere houtopstand heeft de hoogste waardering, bomen in de hoofdgroenstructuur hebben een hoge waardering, nevengroenstructuur kent een basiswaardering. Het beschermen van de natuur, het beschermen van de gezondheid en het tegengaan van klimaatverandering, het beschermen van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden, de beeldbepalende waarde van houtopstand, de cultuurhistorische waarde van houtopstand en het houden van een kwalitatief goed bomenbestand wordt bij de afweging betrokken. Bij de vergunning wordt in beginsel een verplantingsplicht, een herbeplantingsplicht en/of een financiële compensatie opgelegd.

9.2.2 Beoordeling

Het wijzigingsgebied is onderzocht. De volgende onderzoeken zijn uitgevoerd:

• Natuurtoets Gombertstraat, Zwolle, (BJZ.nu, 8 november 2022 / mei 2024)
• Nader onderzoek soorten Gombertstraat Zwolle, Vleermuisonderzoek conform vleermuisprotocol 2021 (Ecofect, 13 november 2023)
• Nader onderzoek soorten Gombertstraat Zwolle, Marterachtigen (Ecofect, 4 maart 2024)
• Ecologische voortoets Wop Gombertstraat 350, Havezathe (25 februari 2025), met als bijlagen: Brondocument Ecologische beoordeling van stikstofdeposities in Natura 2000-gebieden in en rondom Zwolle (Kleijberg ecologie, versie 9 september 2024) en AERIUS-berekening Zwolle, Zwartewaterallee (BJZ.nu, 17 februari 2025)
• Boom Effect Analyse De Havezate Zwolle (Incite projects, 20 september 2024).

Deze onderzoeken zijn als bijlage toegevoegd. Voornaamste uitkomsten zijn als volgt.

Gebiedsbescherming

Het wijzigingsgebied bevindt zich op circa 1,5 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura2000-gebied 'Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht'. Op circa 3,3 kilometer afstand van het projectgebied bevindt zich het stikstofgevoelige Natura 2000-gebied 'Rijntakken'. Het stikstofgevoelige Natura 2000-gebied 'Veluwe' ligt op circa 6,6 kilometer afstand.

Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen projectgebied en Natura 2000-gebied, wordt een negatief effect op instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied uitgesloten.

Om vast te kunnen stellen of sprake is van toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebied, is een stikstofberekening uitgevoerd. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase van de voorgenomen ontwikkeling sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Het maatgevende jaar in de aanlegfase is het jaar 2027. Dit jaar zorgt voor depositie op de Natura 2000-gebieden 'Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht', 'Rijntakken' en 'Veluwe'. Dit zijn tijdelijke deposities. De gebruiksfase zorgt voor depositie op de Natura 2000-gebieden 'Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht' en 'Rijntakken'. Dit zijn permanente deposities.

Aan de hand van de opgenomen waarden in het ecologisch brondocument is nagegaan of de berekende deposities zorgen voor significante negatief effect op Natura 2000-gebieden. Dit is in de ecologische voortoets verder uitgewerkt. Uit de voortoets blijkt dat alle berekende waarden lager zijn dan de waarden in het ecologisch brondocument.

Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. De voortoets voor het plan voldoet, ten aanzien van de effecten van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden aan artikel 10.24, lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Het wijzigingsgebied ligt niet binnen een Nationaal Landschap, het Natuurnetwerk Nederland of daarbuiten gelegen bos-en natuurgebieden. Bescherming hiervan kent geen externe werking.

Soortenbescherming

• Vogels met jaarrond beschermde nesten: Er worden geen jaarrond beschermde nesten verwacht, nader onderzoek naar jaarrond beschermde nesten wordt daarom niet noodzakelijk geacht.
• Vogels zonder jaarrond beschermde nesten:. Binnen het plangebied kunnen algemene vogelsoorten broeden. Overtreding van het onderdeel soortenbescherming kan men voorkomen door te werken buiten het broedseizoen. Indien werkzaamheden in de periode half februari tot half oktober worden opgestart wordt geadviseerd om voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcontrole door een ter zake deskundige uit te voeren. Bij het aantreffen van nesten van vogels wordt in overleg met een ecologisch deskundige bepaald hoe de werkzaamheden op een zorgvuldige wijze binnen de kaders van de Omgevingswet onderdeel soortenbescherming kunnen worden uitgevoerd.
• Grondgebonden zoogdieren: Er wordt geen beschermd grondgebonden zoogdier gedood en er wordt geen vaste rust- of voortplantingsplaats beschadigd of vernield, als gevolg van uitvoering van de voorgenomen activiteiten. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.
• Marterachtigen: Er is nader onderzoek naar marterachtigen uitgevoerd. Het bureau-onderzoek, habitatgeschiktheidsonderzoek en de cameravallen geven geen aanleiding om aan te nemen dat de kleine marterachtigen gebruik maken van de projectlocatie.
• Vleermuizen: Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten wordt mogelijk een vleermuis verstoord of gedood en wordt mogelijk een vaste rust- of verblijfplaats beschadigd of vernield. Om de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten in beeld te krijgen is nader onderzoek uitgevoerd. Er is een zomer / kraam en een winterverblijfplaats vastgesteld van de gewone dwergvleermuis. Er zijn geen essentiële vliegroutes van vleermuizen aangetroffen in en nabij de (te slopen) bebouwing. Er zijn geen paarroepjes en baltsgedrag waargenomen, waardoor er ook geen opnames zijn gemaakt. Het projectgebied zelf heeft geen belangrijke waarde als jachtgebied of onderdeel van een vliegroute: Het projectgebied wordt in de toekomstige situatie niet veranderd waardoor er geen essentiële lijnelementen verloren gaan. Vliegroutes, waarbij met een zekere regelmaat vleermuizen passeren, zijn niet aangetroffen. Er gaan verblijfplaatsen verloren door of tijdens de geplande ingreep. Een vergunning is noodzakelijk. Een vergunning dient te worden aangevraagd voor een kraamverblijf en winterverblijfplaats voor de gewone dwergvleermuis.
• Overige soorten: Het is uitgesloten dat er negatieve effecten op beschermde overige soorten optreden. Het uitvoeren van een nader onderzoek en/of het aanvragen van een vergunning is niet aan de orde.

De vergunning voor het beschadigen of vernietigen van vleermuisverblijfplaatsen kan worden aangevraagd in het belang van de volksgezondheid, de openbare veiligheid of andere dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijke gunstige effecten. Alternatieve verblijfplaatsen moeten gerealiseerd worden in de nieuwbouw. Schade aan individuen worden voorkomen door het gebouw voorafgaand aan de werkzaamheden onder ecologische begeleiding ongeschikt te maken voor vleermuizen.

Er is een vergunning aangevraagd bij het bevoegd gezag. Aannemelijk wordt geacht dat de vergunning verleend kan worden. Er is voldoende verzekerd dat deze maatregelen uitgevoerd kunnen worden. De aanvraag voorziet in de volgende (mitigerende) maatregelen:

• Ongeschikt maken en houden van verblijfsplaatsen. Om te voorkomen dat de verblijfplaats in gebruik is tijdens de uitvoering van de sloop, moet deze voorafgaand hieraan ongeschikt worden gemaakt voor gewone dwergvleermuis.
• Plaatsen tijdelijke mitigatie. Ter overbrugging van de periode tussen het verdwijnen van het geconstateerde zomerverblijf en de permanente voorzieningen in de nieuwbouw, worden vier tijdelijke opbouwkasten van het type Vleermuiskast VMT3 aangeboden aan de oost- en zuidgevel van de bestaande gebouwen van Vereen.

Overigens is het voornemen dat de nieuwbouw beschikt over een ruime luchtspouw met open stootvoegen. De vrije ruimte tussen isolatiemateriaal (inclusief platen) en de buitenmuur bedraagt 4 centimeter. In de nieuwbouw wordt het complex geschikt gemaakt voor vleermuizen door hier open stootvoegen met een breedte van 1,5 tot 2 centimeter aan te brengen vanaf een hoogte van minimaal 3 meter. In de spouw achter deze stootvoegen wordt gripgaas aangebracht op de gladde isolatieplaten. Dit gaas wordt in ieder geval over de gehele strook aan de bovenzijde en op een aantal lager gelegen locaties op hoeken van het trappenhuis aangebracht. Op deze wijze wordt het voor vleermuizen mogelijk om zich van de ene naar de andere gevelzijde van de spouw te verplaatsen. E.e.a. zal (in overleg met architect) nog ingetekend worden, of er wordt gekozen voor een andere vleermuisvriendelijke oplossing.

Bomen

Aan de hand van een bomeninventarisatie is bepaald welke bomen in de hoofd- en nevenstructuur vallen. In de bomeninventarisatie is gekeken naar de status van de boom (waardevol) en naar de conditie van de boom. Door de inventarisatiegegevens te vergelijken met de ontwerptekening blijkt dat er bomen gekapt moeten worden voor de nieuwbouw. Er zijn variantenstudies uitgevoerd om zoveel mogelijk bomen te behouden. Ook zullen enkele bomen vanwege hun slechte toekomstverwachting gekapt moeten worden. De te kappen bomen worden gecompenseerd en krijgen een plek in het compensatieplan.

Tekeningen van de te kappen bomen en de bomencompensatie zijn als bijlage toegevoegd. Bekend is dat daarvoor, op grond van de gemeentelijke Bomenverordening, een kapvergunning nodig zal zijn. Aannemelijk wordt geacht dat zo'n vergunning verleend kan worden.

9.2.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor natuurwaarden en ecologie.

9.2.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp natuurwaarden en ecologie aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan. Het betreft het in de planregels borgen dat de mitigerende maatregelen en de bomencompensatie uitgevoerd kunnen worden.

Hoofdstuk 10 Uitvoerbaarheid

10.1 Financieel-economische uitvoerbaarheid

10.1.1 Kaders

Economische uitvoerbaarheid

Met deze planmotivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en de toegedachte functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan in het verlengde daarvan aangenomen worden dat realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegedachte functies om financiële redenen op langere termijn niet zullen worden gerealiseerd.

Kostenverhaal

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna "een aangewezen bouwactiviteit").

Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst, cofinanciering, subsidies, gemeentelijk krediet de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit.

In artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”.

10.1.2 Beoordeling

Met deze wijziging van het omgevingsplan wordt een aangewezen bouwactiviteit mogelijk gemaakt waarvoor kostenverhaal verplicht is.

Voor een deel van het plangebied heeft een gronduitgifte plaatsgevonden waardoor een deel van de wettelijk verplicht te verhalen kosten door middel van de gronduitgifte verzekerd is. Voor het overige deel van de te verhalen kosten zijn nadere afspraken gemaakt in een afgesloten anterieure overeenkomst.

10.1.3 Conclusie

Het besluit voldoet aan de kaders voor economische uitvoerbaarheid en kostenverhaal.

10.1.4 Uitgangspunten omgevingsplan

Er is vanuit het onderwerp financieel-economische uitvoerbaarheid geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

10.2 Overige regels fysieke leefomgeving

Het omgevingsplan geeft regels gericht op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het tijdelijke omgevingsplan van Zwolle bestaat uit alle (voormalige) bestemmingsplannen, de 'bruidsschat' en enkele lokale verordeningen (Hemelwaterverordening 2023 Zwolle, Geurverordening Wijthmen - deelgebied Het Buyten van Zwolle en hoofdstuk 4 van de Erfgoedverordening Zwolle 2024). Rijk en provincie geven instructieregels over een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ,die bij een wijziging van het omgevingsplan een directe betekenis hebben. Deze instructieregels staan in het Besluit kwaliteit leefomgeving en de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Daarnaast bestaat ook nog andere wetgeving, met regels over de fysieke leefomgeving. Deze regels kunnen indirect betekenis hebben bij een wijziging van het omgevingsplan. Als op voorhand aannemelijk is dat door deze regels een nieuwe functie binnen een redelijke termijn niet kan worden gerealiseerd, dan komt de uitvoerbaarheid van de wijziging mogelijk in het geding. Reden dan ook om de wijziging van het omgevingsplan hierop te beoordelen.

Het betreft een groot aantal regels. Het merendeel hiervan zal de voorliggende wijziging niet direct raken. De onderwerpen en activiteiten in deze regels hebben geen betekenis bij dit project, hebben geen invloed op de evenwichtige toedeling bij dit project danwel volstaan voor het bereiken van die evenwichtige toedeling. Op voorhand is voldoende aannemelijk dat deze de realisatie niet in de weg staan. En, voor zover nodig, benodigde toestemmingen kunnen worden verleend. Het betreft onder andere regels uit:

• Het Besluit activiteiten leefomgeving
• Het Besluit bouwwerken leefomgeving
• Het Besluit kwaliteit leefomgeving
• De Omgevingsverordening Overijssel 2024
• De Waterschapsverordening
• Lokale verordeningen, zoals de Algemene Plaatselijke Verordening Zwolle 2021.

Voor een aantal regels is er aanleiding voor een verdiepende toets. Zo'n aanleiding bestaat als op voorhand helder is dat de betreffende regelgeving de wijziging (mogelijk) direct raakt. Die beoordeling vindt plaats bij het betreffende onderwerp in de hoofdstukken 6 tot en met 9. Bij deze wijziging omgevingsplan gaat het om de beoogde bomenkap, waarbij een relatie ligt met de Bomenverordening en om een flora en fauna activiteit. Paragraaf 9.2 gaat daar nader op in.

10.3 Vergunningen en Handhaving

10.3.1 Kaders

Planregels moeten toetsbaar en handhaafbaar zijn. Toetsing aan de regels kan preventief. Een bepaalde activiteit wordt dan in het omgevingsplan alleen toegestaan als deze vooraf aan het college van burgemeester en wethouders wordt voorgelegd. Met een vergunningenstelsel kan in het omgevingsplan het college de bevoegdheid gegeven worden om af te wijken van het plan. Dit onder bepaalde in het plan opgenomen beoordelingsregels. Naast een toetsing vooraf kan ook repressief getoetst worden, dus achteraf. Dit is aan de orde als feitelijk in overtreding met de planregels wordt gehandeld. Zo nodig kan handhavend worden opgetreden.

Redenen voor preventief toetsen in de vorm van een vergunningplicht kan onder andere zijn:

• een kwalitatief omschreven planregel, welke veel ruimte geeft voor beoordeling,
• de noodzaak tot (nader) onderzoek,
• de noodzaak tot inwinnen van advies bij een deskundige instantie, zoals bijvoorbeeld de commissie Omgevingskwaliteit en/of een ander bestuursorgaan,
• de potentiële gevolgen voor de omgeving.

Een concrete, objectieve normstelling bij een planregel zou reden kunnen zijn voor uitsluitend een toetsing achteraf.

Algemeen uitgangspunt bij het opstellen van het definitieve Zwolse omgevingsplan is bestaande kaders beleidsarm over te zetten. Op basis daarvan worden de vergunningplichtige activiteiten zoals opgenomen in het omgevingsplan van rechtswege in beginsel overgenomen in het definitieve plan.

10.3.2 Beoordeling

Met de voorliggende wijziging van het omgevingsplan worden een aantal gebruiksactiviteiten toegestaan binnen het wijzigingsgebied. Deze activiteiten zijn geobjectiveerd met onder andere definities, aanduidingen en normen.

Waar mogelijk is aangesloten op al aanwezige vergunningenstelsels, zoals voor bouwen. Deze wijziging omgevingsplan geeft op het wijzigingsgebied toegespitste nadere, objecief begrensde beoordelingsregels. De regels betreffen onder andere thema's als archeologie, beeldkwaliteit, geluid, parkeren en omgevingsveiligheid.

Hoofdstuk 11 Juridische aspecten

11.1 Wijziging Omgevingsplan

Omgevingswet

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 zijn alle bestemmingsplannen opgegaan in één gemeentelijk 'omgevingsplan van rechtswege'. Zo ook de voor het voorliggende wijzigingsgebied relevante bestemmingsplan Holtenbroek (vastgesteld 28 september 2020). Het Omgevingsplan gemeente Zwolle bestaat verder uit de Bruidsschat (hoofdstuk 1 en hoofdstuk 22) en een aantal gemeentelijke verordeningen De Bruidsschat betreft een aantal regels die van het rijk zijn overgegaan naar de gemeente. Deze regels zijn verhuisd naar het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente. Het gaat onder andere om regels over bouwwerken en over milieubelastende activiteiten.

Er is in algemene zin vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties geen directe aanleiding bij dit project de regels in het omgevingsplan van rechtswege uit het deel van de Bruidsschat en de lokale verordeningen te herzien. De onderwerpen en activiteiten in deze regels hebben geen betekenis bij dit project, hebben geen invloed op de evenwichtige toedeling bij dit project danwel volstaan voor het bereiken van die evenwichtige toedeling. En op voorhand is voldoende aannemelijk dat deze de realisatie niet in de weg staat.

Voor een beperkt aantal regels is er aanleiding geweest voor een verdiepende toets. Zo'n aanleiding bestaat als op voorhand helder is dat de betreffende regel de wijziging direct raakt. Het resultaat hiervan, inclusief de gevolgen voor de planregels, staat beschreven bij het betreffende onderwerp in de hoofdstukken 6 tot en met 9 en in de onderstaande paragrafen.

Dit omgevingsplan van rechtswege kan door de gemeenteraad gewijzigd worden (zie oa art. 2.4 en 22.6 Ow). De voorliggende wijziging beperkt zich grotendeels tot het 'bestemmingsplandeel' van het omgevingsplan ter plekke van het wijzigingsgebied. Naast het 'bestemmingsplandeel' worden bij deze wijziging een beperkt aantal bepalingen van de Bruidsschat niet van toepassing verklaard en/of gewijzigd.

Wijziging omgevingsplan van rechtswege

Het besluit tot wijziging van het omgevingsplan betreft planregels met een motivering. De voorliggende motivering geeft een onderbouwing van het besluit. Het motiveert dat met deze wijziging tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt gekomen.

De planregels gaan deel uitmaken van het omgevingsplan. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de regels van het omgevingsplan worden aangepast. Aangegeven wordt welke regels worden toegevoegd, geschrapt, gewijzigd of vervangen door andere regels. Verder wordt, als onderdeel van de regels, door coördinaten vastgelegd voor welke locatie(s) de regels gelden. Dit wordt ook wel het werkingsgebied genoemd.

Deze wijziging van het omgevingsplan past de TAM-IMRO methode toe. Daarmee wordt via de IMRO-standaard het omgevingsplan gewijzigd. Direct na de inwerkingtreding van de Omgevingswet is er tijdelijk geen plicht om de STOP/TPOD methode te gebruiken (artikel 11.1 lid 2 van het Besluit elektronische publicaties).

Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van gebiedsontwikkeling op de locatie 'Gombertstraat 350, Havezate' en vormt juridisch een nieuw hoofdstuk (hoofdstuk 22p) van het omgevingsplan van de gemeente Zwolle. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1, lid 2 Besluit elektronische publicaties bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit op www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22p van het omgevingsplan van de gemeente Zwolle. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22p.' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord 'Bijlage', na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage '22p' gelezen worden.

Planregels

De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden met dit wijzigingsbesluit gewijzigd. De volgende wijzigingen zijn aangebracht:

• de planregels zoals opgenomen in de van het omgevingsplan van rechtswege deel uitmakende bestemmingsplan Holtenbroek zijn niet van toepassing verklaard; hoofdstuk 22p geeft vervangende en aanvullende planregels;
• de planregels zoals opgenomen in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in het hoofdstuk 22p;
• hoofdstuk 1 (algemene bepalingen) is van toepassing verklaard op hoofdstuk 22p;
• de bepalingen over het uiterlijk van gebouwen, zoals opgenomen in hoofdstuk 22, zijn voor een deel van het gebied van de wijziging omgevingsplan niet van toepassing verklaard en/of gewijzigd. Het betreft afdeling 22.2, artikel 22.7 (repressief welstand), artikel 22.29 lid 1 onder b (beeordelingsregel welstand) en artikel 22.35 onder i (aanvraagvereisten welstand).

Werkingsgebied

Deze wijziging omgevingsplan betreft uitsluitend de locatie 'Gombertstraat 350, Havezate', waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.TAMh22p-0003 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Procedure

De gemeente heeft bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan met de regels voor activiteiten voor de leefomgeving. Om dit Omgevingsplan gemeente Zwolle te wijzigen volgt de gemeente een vaste juridische procedure. De procedurebepalingen staan in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet bestuursrecht. De van toepassing zijnde openbare voorbereidingsprocedure staat in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

De procedure is in te delen in 3 procedurestappen:

• Vóór het ontwerp-omgevingsplan

De gemeente maakt bekend dat ze het omgevingsplan gaat wijzigen en stelt eventueel een milieueffectrapport op. De gemeente geeft in het digitale gemeenteblad kennis van het voornemen om een omgevingsplan te wijzigen (artikel 3:12, Awb). In de kennisgeving staat onder andere hoe de gemeenteraad burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding gaat betrekken. Dit heet participatie (artikelen 16.29, Ow, en 10.2, lid 1, Ob.). De kennisgeving voor deze wijziging van het omgevingsplan is op 17 juli 2024 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

• Ontwerp-omgevingsplan

De gemeente geeft kennis van het ontwerp-omgevingsplan. De gemeente plaatst het ontwerpbesluit integraal in het digitale gemeenteblad (artikel 10.3c, Ob) en legt het ontwerp-omgevingsplan en de bijbehorende stukken 6 weken ter inzage (artikel 3:11, Awb). Binnen 6 weken vanaf het moment van terinzagelegging van het ontwerp-omgevingsplan kan iedereen zienswijzen inbrengen.

Als er tijdens de termijn van 6 weken geen zienswijzen op het ontwerpbesluit zijn gekomen, dan: doet de gemeente hiervan zo spoedig mogelijk mededeling in het elektronische gemeenteblad, en neemt de gemeente het besluit binnen 4 weken nadat de termijn voor zienswijzen is verstreken (artikel 3:18, lid 4, Awb)

• Vaststellen omgevingsplan

De gemeenteraad stelt het omgevingsplan vast. De gemeente maakt het besluit bekend door het te publiceren in het elektronische gemeenteblad. Een wijziging van een omgevingsplan treedt in werking op de dag waarop 4 weken zijn verstreken sinds de dag waarop de gemeente het besluit bekend heeft gemaakt. De gemeente kan een later tijdstip van inwerkingtreding in het omgevingsplan opnemen. Tegen het besluit tot het wijzigen van een omgevingsplan kan rechtstreeks beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

11.2 Artikelsgewijze toelichting

Met dit wijzigingsbesluit wordt het omgevingsplan van rechtswege op onderdelen gewijzigd. In de vorige hoofdstukken van deze toelichting is aangegeven op welke onderdelen de planregels worden gewijzigd, wat de aanleiding is voor de wijziging en wat, inhoudelijk, de wijziging betreft.

Deze paragraaf licht de artikelen uit hoofdstuk 22p toe.

Opbouw hoofdstuk 22p

De planregels zijn ondergebracht in hoofdstuk 22p van het omgevingsplan.

Als eerste bevat de regels een pré-ambule. Het TAM-omgevingsplan is op het oog een omgevingsplan dat losstaat van de rest van het omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan van rechtswege, wordt het als het ware als een nieuw hoofdstuk toegevoegd. Onderhavig TAM omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met de Bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van dit plan een pre-ambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22p van het omgevingsplan.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit deel van de planregels geeft het toepassingsbereik, de begripsbabepalingen en meet- en rekenbepalingen voor deze wijziging van het omgevingsplan.

Artikel 1 Toepassingsbereik

Deze wijziging van het omgevingsplan vervangt de 'bestemmingsplanregels' uit het (tijdelijke) omgevingsplan van rechtswege. Artikel 1 verklaart deze 'bestemmingsplanregeling' niet van toepassing. Dit artikel duidt ook exact het gebied waar hoofdstuk 22p op van toepassing is.

Hoofdstuk 22p maakt deel uit van het Omgevingsplan Zwolle, wat inhoudt dat ook de regels uit hoofdstuk 22 (Bruidsschat) van toepassing zijn (tenzij specifiek is bepaald dat de regel alleen geldt voor het tijdelijke deel, te herkennen met de zinsnede 'in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet'). Dit artikel maakt duidelijk dat de regels in hoofdstuk 22p voorrang hebben ten opzichte van de de regels in afdeling 22.2 en 22.3. De regeling in afdeling 22.2 paragraaf 22.7.7.3. over vergunningvrij bouwen is hiervan uitgezonderd. Deze blijft onverkort gelden.

Artikel 2 Begripsbepalingen

Hoofdstuk 1 van de Bruidsschat verklaart de begripsbepalingen zoals opgenomen in de bijlagen van het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling van toepassing op hoofdstuk 22. Hoofdstuk 22 bevat zelf ook een bijlage met begrippen.

Met artikel 2 worden al deze begrippen ook van toepassing verklaard op hoofdstuk 22p. Als aanvulling daarop geeft dit artikel meerdere begripsbepalingen, die in hoofdzaak de begrippen uit het bestemmingsplandeel van het tijdelijke omgevingsplan vervangen.

Artikel 3 Meet- en rekenbepalingen

Dit artikel geeft, als aanvulling op de bepalingen uit hoofdstuk 22, meet- en rekenbepalingen, die in hoofdzaak de bepalingen uit het bestemmingsplandeel van het tijdelijke omgevingsplan vervangen.

Hoofdstuk 2 Algemeen

Dit deel van de planregels geeft een aantal regels die een algemene werking hebben voor het gehele gebied waar deze wijziging van het omgevingsplan op ziet.

Artikel 4 Algemeen gebruiksverbod

Met deze wijziging van het omgevingsplan worden functies en activiteiten toegedeeld. Het gaat bijvoorbeeld om wonen en maatschappelijke voorzieningen. Vastgelegd wordt welk gebruik per functie wordt toegestaan. Met dit algemene gebruiksverbod wordt geborgd dat gronden en bouwwerken niet anders gebruikt worden dan toegestaan.

Artikel 5 Anti-dubbelteltregel

Dit artikel vervangt de anti-dubbeltelregel, zoals opgenomen in het bestemmingsplannendeel van het tijdelijke omgevingsplan. Doel van de regel is te voorkomen dat, wanneer volgens het omgevingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Hoofdstuk 3 Functies

Dit deel van de planregels geeft, vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, per locatie de passend geachte functie(s). De onderbouwing en inhoudelijke uitgangspunten voor deze regels staan in hoofdstuk 3 tot en met 9 van deze motivering. Per functie zijn de toegestane gebruiksactiviteiten bepaald.

Artikel 6 Groen

Voor de buitenruimte aan de zijde van de Zwartewaterallee is de functie Groen opgenomen. Het toegestane gebruik beperkt zich tot groenvoorzieningen en daaraan verwant gebruik, zoals bijvoorbeeld recreatief medegebruik, voetpaden en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De betreffende gronden maken (grotendeels) deel uit van het complex Havezatekwartier. Om die reden is vastgelegd dat deze gronden ook gebruikt mogen worden voor vanuit het woonzorgcomplex georganiseerde (buiten)activiteiten voor de bewoners.

Ter verduidelijking is een niet-limitatieve opsomming gegeven welke voorzieningen ten dienste van de activiteiten zijn toegestaan. Voorbeelden hiervan zijn wadi's, geluidwerende voorzieningen en trafo's.

Artikel 7 Maatschappelijke voorzieningen

De bestaande bebouwing (bouwdeel 1 en 2) en aanliggende buitenruimte van zorgorganisatie Vereen en VVE de Gombert blijft gehandhaafd. Dit bestaande gebruik, toegestaan met een bestemming Maatschappelijk, wordt gecontinueerd. Reden dan ook de bestaande planologische rechten voor de gebruiksactiviteiten over te nemen. Ter plaatse van de gronden en bebouwing aangeduid als Maatschappelijke voorzieningen zijn gebruiksactiviteiten toegestaan in de vorm van onder andere maatschappelijke voorzieningen en bijzondere woonvormen.

De betreffende gronden en bebouwing mogen gebruikt worden voor voorzieningen behorende bij danwel ondergeschikt aan de in dit artikel bepaalde gebruiksactiviteiten. Aanvullend daarop mogen dergelijke ondergeschikte voorzieningen ook gebruikt worden door de bewoners van de direct aangelegen serviceflats, die deel uitmaken van het complex Havezatekwartier. Daarmee wordt bijvoorbeeld een gezamenlijk gebruik van de buitenruimte mogelijk van het gehele complex voor alle gebruikers en bewoners.

In de bestaande situatie wordt de bestaande bebouwing al gebruikt voor bij het woonzorgcomplex behorende activiteiten, zoals dienstverlening, detailhandel en horeca. Het betreft onder andere een ontmoetings- en activiteitenruimte, theater, restaurant, een kapper en een winkeltje. Artikel 7 regelt dat deze bijbehorende activiteiten kunnen worden gecontinueerd. Deze activiteiten moeten ondergeschikt aan en ten dienste van de (hoofd) gebruiksactiviteiten blijven In lijn met artikel 7 is tevens geregeld dat deze bijbehorende activiteiten ook gebruikt mogen worden dor de bewoners van de serviceflats.

Artikel 8 Maatschappelijk - Onderwijs

Het zuidwestelijke perceel van het wijzigingsgebied, wat nog de bestemming Maatschappelijk-1 (deels met bouwvlak) kent, maakt deel uit van de naastgelegen school en behoudt zijn huidige functie als buitenruimte bij die school. Met de toegekende functie blijft een gebruik voor onderwijs toegestaan. Gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan.

Artikel 9 Wonen - Meergezinshuizen

De gronden ter plaatse van de nieuwbouw krijgt de functie Wonen - Meergezinshuizen, waarbinnen gebruiksactiviteiten zijn toegestaan in de vorm van meergezinshuizen. Wat inhoudt dat wonen is toegestaan in woningen welke deel uitmaken van een appartementengebouw. Het gebruik is verder ingeperkt, in die zin dat uitsluitend serviceflats zijn toegestaan. Zodat het beoogde gebruik, zoals beschreven in de eerdere hoofdstukken van deze motivering, geborgd wordt. In lijn met het beoogde woonconcept zijn bij de meergezinshuizen in de vorm van serviceflats, bijbehorende multifunctionele en gemeenschappelijke ruimten toegestaan. Per appartementengebouw is het maximaal toegestane aantal woningen vastgelegd.

Een serviceflat is een woning waar zelstandig gewoond wordt en waarbij zorg op afroep en zorg op afspraak beschikbaar is vanuit een (direct nabijgelegen) verpleeghuis, verzorgingshuis of woonzorgcentrum en de bewoner gebruik kan maken van centrale voorzieningen en diensten zoals een recreatieruimte, kapper, een maaltijdservice, medische ondersteuning, enz.

Voor maximaal vier woningen is een andere woonvorm (regulier wonen) dan serviceflat toegestaan.Dit is vastgelegd in sub c van lid 1 van dit artikel.

De betreffende gronden en bebouwing ter plekke van Wonen - Meergezinshuizen mogen gebruikt worden voor voorzieningen behorende bij danwel ondergeschikt aan de in dit artikel bepaalde gebruiksactiviteiten. Aanvullend daarop mogen dergelijke ondergeschikte voorzieningen ook gebruikt worden door de gebruikers van de bestaande, te handhaven gebouwen binnen het complex Havezatekwartier. Daarmee wordt bijvoorbeeld een gezamenlijk gebruik van de buitenruimte mogelijk van het gehele complex voor alle gebruikers en bewoners.

Lid 2 regelt dat de gronden en bebouwing gebruikt mogen worden voor maatschappelijke voorzieningen. Deze moeten ondergeschikt blijven aan en ten dienste staan van de (hoofd) gebruiksactiviteiten (serviceflats). In lijn met artikel 6 en 7 is tevens geregeld dat deze bijbehorende activiteiten ook gebruikt mogen worden dor de gebruikers van de bestaande, te handhaven gebouwen.

Hoofdstuk 4 Algemene regels over activiteiten

Dit deel van de planregels geeft algemene regels over activiteiten anders dan gebruiksactiviteiten. Bij deze wijziging omgevinsplan gaat het om bouwactiviteiten en activiteiten gericht op het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden. In beginsel bevatten deze artikelen de grondslag voor een omgevingsvergunningenstelsel. Wat inhoudt dat als eerste een verbod wordt gesteld op het uitvoeren van de activiteit zonder dat een omgevingsvergunning is verleend. Gevolgd door de algemene regels (criteria) waaraan een aanvraag wordt beoordeeld.

Waar vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties uitsluitend specifieke, op een bepaald onderwerp gerichte beoordelingsregels volstaan, zijn deze ondergebracht bij het betreffende thema in het volgende hoofdstuk 5

Artikel 10 Bouwactiviteiten

Artikel 22.26 van hoofdstuk 22 geeft aan dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken. Artikel 22.29 geeft de beoordelingsregels waaraan een (binnenplanse) aanvraag omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken moeten worden getoetst. Lid 1 sub a geeft aan dat de aciviteit niet in strijd mag zijn met de in het omgevingsplan gestelde bouwregels.

Artikel 10 geeft (aanvullende) beoordelingsregels op dit onderdeel. Het bevat regels voor bouwen binnen bouwvlakken, buiten bouwvlakken en overige bouwwerken. Elk met een eigen werkingsgebied.

Binnen het werkingsgebied aangeduid als 'overige zone - regels over bovengronds bouwen - bouwvlak' zijn hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken toegestaan. Binnen de werkingsgebieden zijn normen opgenomen welke de maximale bouwhoogte in meters geeft. Deze gebieden liggen ter plekke van de beoogde nieuwbouw.

Binnen het werkingsgebied 'overige zone - regels over bovengronds bouwen - bijbehorende bouwwerken' zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan. Deze gebieden liggen ter plaatse van de beoogde buitenruimte. Het totale oppervlak aan bijbehorende bouwwerken en de hoogte zijn gemaximaliseerd.

Binnen het werkingsgebied 'overige zone - regels over bovengronds bouwen - overige bouwwerken' zijn overige bouwwerken, zoals bijvoorbeeld erfafscheidingen en pergola's, toegestaan. Deze zijn in beginsel over het gehele complex toegestaan.

Artikel 11 Activiteit uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden

Dit artikel bevat alleen de verbodsbepaling deze activiteit uit te voeren zonder omgevingsvergunning. Hoofdstuk 5 geeft voor enkele thema's specifieke beoordelingsregels, waaraan een aanvraag voor deze activiteit getoetst wordt.

Hoofdstuk 5 Thema's

Dit deel van de planregels geeft, vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, regels die zich specifiek richten op het beschermen en/of versterken van bepaalde thema's. Het zijn thema's over bepaalde elementen van de fysieke leefomgeving, met een eigen specifiek oogmerk. De onderbouwing en inhoudelijke uitgangspunten voor deze regels staan in hoofdstuk 3 tot en met 9 van deze motivering.

Ieder artikel in dit hoofdstuk kent een eigen thema. De opbouw van de artikelen is gelijk. Als eerste wordt met het toepassingsbereik aangegeven waar en bij welke activiteiten het artikel geldt. Vervolgens wordt het oogmerk van het artikel gegeven. Wat is het inhoudelijke doel. De kern van het artikel betreft de beoordelingsregels. Als een aanvraag omgevingsvergunning binnen het werkingsgebied van het artikel ligt en een daarin aangewezen activiteit betreft, dan moet de aanvraag mede getoetst worden aan de beoordelingsregels in dat artikel. Vaak vereisen deze beoordelingsregels specifieke acties en/of maatregelen. Daar waar nodig worden per artikel nog op uitvoering gerichte regels gesteld, bijvoorbeeld over de aanvraagvereisten, vergunningvoorschriften en meet- en rekenbepalingen.

Artikel 12 Erfgoed - gebieden met archeologische (verwachtings)waarde

Gebieden met een archeologische (verwachtingswaarde) krijgen een werkingsgebied aangeduid met 'overige zone - thema erfgoed - gebieden met een archeologische verwachtingswaarde'. Oogmerk van de regel is het behouden van het cultureel erfgoed. Bij een activiteit bouwen of uitvoeren van werken of werkzaamheden in dit werkingsgebied wordt, bij (mogelijke) verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m², een omgevingsvergunning alleen verleend als voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit lid 3. Deze richten zich op het, waar nodig, overleggen van een archeologisch onderzoek.

Artikel 13 Omgevingskwaliteit - Beeldkwaliteit bouwwerken

Voor gebieden met een werkingsgebied aangeduid met 'omgevingskwaliteit - beeldkwaliteit bouwwerken' geeft dit artikel regels met als oogmerk een voldoende kwaliteit van het uiterlijk van bouwwerken. Het werkingsgebied betreft alleen de plek waar nieuwbouw voorzien is. Bij een activiteit bouwen in dit werkingsgebied wordt een omgevingsvergunning alleen verleend als voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit lid 3. Het uiterlijk van bouwwerken mag niet in strijd zijn met redelijke eisen van beeldkwaliteit. Dit moet getoetst worden volgens de in bijlage 1 van de planregels opgenomen criteria.

Dit artikel regelt verder dat een aanvraag of ontwerpbesluit omgevingsvergunning bouwen voor advies moet worden voorgelegd aan de gemeentelijke Adviescommissie voor omgevingskwaliteit Zwolle.

Tevens geeft dit artikel, specifiek voor bovengenoemd werkingsgebied, een bevoegdheid aan het college van burgemeester en wethouders om bij bestaande bouwwerken die in ernstige strijd zijn met de gestelde redelijke eisen van beeldkwaliteit een maatwerlvoorschrift op te leggen.

Hiermee wordt het mogelijk bij de nieuwbouw, na realisatie, op te treden tegen excessen in het uiterlijk van bouwwerken. De excessenregeling is niet bedoeld om de plaatsing van een bouwwerk tegen te gaan. Een bouwwerk is in ernstige mate in strijd met redelijke eisen van beeldkwaliteit indien sprake is van excessen, dat wil zeggen buitensporigheden in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident zijn en die afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De context waarin het bouwwerk is geplaatst is veelal medebepalend of het een exces betreft. De toetsing van een exces heeft betrekking op onder andere: het afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving, het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden, armoedig materiaalgebruik, toepassing van felle of contrasterende kleuren, te opdringerige reclames en een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is.

Voor de bestaande, te handhaven gebouwen geldt dit artikel niet. De regelgeving omtrent welstand in hoofdstuk 22 blijft van toepassing bij deze gebouwen.

Artikel 14 Mobiliteit - Parkeren

In dit artikel wordt geregeld dat bij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen of afwijken gebruiksactiviteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen.

Het werkingsgebied van dit artikel betreft het gehele wijzigingsgebied van het omgevingsplan. Daarbij moet worden voldaan worden aan de parkeeropgave, zoals neergelegd in de “Regeling Parkeernormen Zwolle”, zoals vastgesteld op 23 juli 2024. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Tenslotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken, als voldoen aan het bepaalde door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Artikel 15 Mobiliteit - Laden en lossen

Artikel 15 regelt dat bij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen of afwijken gebruiksactiviteit wordt voorzien in voldoende ruimte voor het laden en lossen op eigen terrein. Het werkingsgebied van dit artikel betreft het gehele wijzigingsgebied van het omgevingsplan.Daarbij moet worden voldaan worden aan het bepaalde in de “Regeling Parkeernormen Zwolle”, zoals vastgesteld op 23 juli 2024. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ook kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken, als voldoen aan het bepaalde door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Artikel 16 Milieu - geluid bij wegen

Voor gebieden met een werkingsgebied aangeduid met 'overige zone - thema geluid - geluid bij wegen' geeft dit artikel regels met als oogmerk het beschermen van de gezondheid en het milieu en in het bijzonder het voorkomen of beperken van geluidhinder. Het werkingsgebied betreft alleen de locaties waar (nieuwe) geluidgevoelige gebouwen toegestaan worden. Bij een activiteit bouwen in dit werkingsgebied wordt een omgevingsvergunning alleen verleend als voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit lid 3.

De beoordelingsregels stellen het volgende. Het geluid van een weg op de gevels van de te bouwen geluidgevoelige gebouwen mag niet meer bedragen dan de standaardwaarde, zoals aangegeven in artikel 5.78t van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Als het geluid meer bedraagt dan de standaardwaarde kan de omgevingsvergunning worden verleend mits de betreffende woningen ieder minimaal één geluidluwe gevel hebben. En bij woningen met buitenruimte(n), minimaal één buitenruimte aan de minst geluidbelaste gevel van de woning ligt. Deze regel geeft geen verplichting tot het realiseren van een buitenruimte.

Bij een omgevingsvergunning kan door het bevoegd gezag worden afgeweken van de regel van één geluidluwe gevel. Dit onder de voorwaarde dat bij één geluidgevoelige ruimte geluidluw kan worden gespuid. Gelet op het uitgevoerde akoestisch onderzoek is aannemelijk dat toepassing in hoofdzaak beperkt kan blijven tot de op de Zwartewaterallee en Middelweg georienteerde gevels.

Het geluid van een weg op gevels van de te bouwen geluidgevoelige gebouwen mag niet meer bedragen dan de grenswaarde, zoals aangegeven in artikel 5.78u van het Besluit kwaliteit leefomgeviing.

Bij een omgevingsvergunning kan, bij maximaal 14 woningen, door het bevoegd gezag worden afgeweken van deze regel. Dit onder de voorwaarden dat een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen gerealiseerd wordt, voorzieningen worden aangebracht om geluidluw te kunnen spuien en er minimaal één geluidluwe gevel aanwezig zal zijn. Bijlage 2 van de planregels geeft de betreffende geveldelen aan.

De precieze maatregelen die voor bovenstaande getroffen moeten worden, kunnen ingevuld worden bij de omgevingsvergunning.

Dit artikel geeft verder onder andere op het thema gerichte aanvraagvereisten, een bevoegdheid tot het stellen van vergunningvoorschrifte en meet- en rekenbepalingen. Ook geeft dit artikel uitvoering aan de in artikel 5.78ad Besluit kwaliteit leefomgeving gestelde verplichting tot het vastleggen in het omgevingsplan van de waarde voor het gezamenlijke geluid. Met daaraan gekoppeld een bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften, in die zin dat er een andere, lagere waarde kan worden bepaald.

Artikel 17 Omgevingsveiligheid

Voor gebieden met een werkingsgebied aangeduid met 'overige zone - thema milieu - externe veiligheid - voorschriftengebied explosiegevaar' en 'overige zone - thema milieu - omgevingsveiligheid - vluchtroutes' geeft dit artikel regels met als oogmerk het beschermen van de gezondheid en het milieu en in het bijzonder het waarborgen van de omgevingsveiligheid.

Het werkingsgebied 'overige zone - thema milieu - externe veiligheid - voorschriftengebied explosiegevaar' betreft alleen de locatie van de bestaande, te handhaven gebouwen, welke gelet op hun functie zeer kwetsbare gebouwen betreft. Dit voor zover gelegen binnen het aandachtsgebied. Het Besluit kwaliteit Leefomgeving verplicht in zo'n situatie de locatie in het omgevingsplan aan te wijzen als voorschriftengebied. In dit geval een explosievoorschriftengebied. Gevolg hiervan is dat, bij volledige nieuwbouw, de eis van artikel 4.90, eerste lid, van het Besluit bouwwerken leefomgeving geldt.

Het werkingsgebied 'overige zone - thema milieu - omgevingsveiligheid - vluchtroutes' betreft alleen de locatie waar de nieuwbouw voorzien is. In de planregels is het gebruik zodanig begrensd, dat het geen zeer kwetsbare gebouwen betreft. Ook is geregeld dat alleen huisvesting van zelfredzame personen is toegestaan. Met de aanwijzing van het werkingsgebied geldt bij een aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen de beoordelingsregel dat de bouwactiviteit voorziet in vluchtmogelijkheden van de rijksweg A28 af. De precieze maatregelen die hiervoor getroffen moeten worden, kunnen bepaald worden bij de omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 6 Overgangsrecht

Dit deel van de planregels geeft het overgangsrecht.

Artikel 18 Overgangsrecht bouwen en werken

Het overgangsrecht bouwen is gebaseerd op het overgangsrecht, zoals opgenomen in het bestemmingsplandeel van het omgevingsplan van rechtswege.

Artikel 19 Overgangsrecht gebruik

Het overgangsrecht gebruik is gebaseerd op het overgangsrecht, zoals opgenomen in het bestemmingsplandeel van het omgevingsplan van rechtswege.

Artikel 20 Titel

Dit artikel duidt de planregels als 'Regels van het 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22p''

BIJLAGEN BIJ DE REGELS

Bijlage 1 Beeldkwaliteit bouwwerken (artikel 13)

Bijlage 2 Niet geluidgevoelige gevels met bouwkundige maatregelen (artikel 16)