Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het pand aan de Dokter van Deenweg 84-92 in Zwolle is in onbruik geraakt. De nieuwe eigenaar wil het voormalige kantoorgebouw transformeren naar een woongebouw met in totaal 24 appartementen. Het beoogde gebruik is niet toegestaan in het huidige bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Ceintuurbaan in Zwolle, aan de Dokter van Deenweg 84. Op onderstaans kaartbeeld is het plangebied aangegeven door middel van een stippellijn. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Zwolle, sectie B, nummer 6383. Het perceel is circa 1.700 m² groot.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Ceintuurbaanzone', vastgesteld door de gemeenteraad op 27 mei 2013. Het plangebied en de bebouwing in de directe omgeving zijn bestemd als 'gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn gebouwen toegestaan ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, kantoren, fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten inclusief reparatie, computerservice- en informatietechnologiebureaus, datacentra, natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk, maatschappij en geesteswetenschappelijk onderzoek. geluidsgevoelige functies zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Voor de bebouwing geldt dat deze wordt gerealiseerd binnen het bouwvlak en een maximale hoogte heeft van 19 m met een maximum bebouwingspercentage van het terrein van 55%.

Ceintuurbaanzone, 2e partiële herziening (uitsluiten bijzondere woonvormen)
Op 10-10-2022 heeft de gemeenteraad van Zwolle het bestemmingsplan 'Ceintuurbaanzone, 2e partiële herziening (uitsluiten bijzondere woonvormen)' vastgesteld. Met deze herziening is binnen de bestemming 'Gemengd - 1' de mogelijkheid voor een bijzondere woonvorm komen te vervallen.

Parapluplannen

Voor het gehele plangebied geldt het parapluplan 'Zwolle, parapluplan parkeren'. In het parapluplan parkeren zijn regels opgenomen ten behoeve van parkeren. In paragraaf 2.5.2.5 wordt het plan getoetst aan het verkeersbeleid van de gemeente Zwolle. Vervolgens worden in paragraaf 3.3 de uitwerking en de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet dat van belang is bij de toetsing van het initiatief. Allereerst wordt beleid op rijksniveau belicht, daarna provinciaal beleid en gemeentelijk beleid.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn acht voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Zwolle is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar de Regio Zwolle onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en de regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij het Rijk en de regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

2.2.2 Nationale Omgevingsvisie Extra (NOVEX) en Mooi Nederland

De grote opgaven voor Nederland op het terrein van onder meer de volkshuisvesting, de transitie van het landelijk gebied en de opwek van duurzame energie, worden nu door verschillende ministeries uitgewerkt in nationale programma's. De keuzes die daarin gemaakt worden, zullen in de provincies ruimtelijk gaan landen. De samenhang daarvan wordt door het Rijk bewaakt door middel van de programma's NOVEX en Mooi Nederland.

NOVEX

Het programma NOVEX geeft regie aan het leggen van de ruimtelijke puzzel in samenwerking met provincies, gemeenten en waterschappen. Het zorgt voor samenhang in het ruimtelijke beleid, verbindt de 22 nationale programma's en het versnelt de uitvoering door te sturen op heldere voorwaarden en concrete uitvoeringsafspraken.

In het kader van het programma zijn het NOVI-gebied Regio Zwolle aangewezen als een van de NOVEX-gebieden.

Verstedelijkingsgebied Regio Zwolle

Belangrijk vraagstuk in dit gebied is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het 'klimaatadaptief verstedelijken'. Door haar ligging in de delta van de IJssel én de Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid.

Mooi Nederland

In het programma 'Mooi Nederland' staat ruimtelijke kwaliteit centraal. Het programma werkt aan een gedeeld beeld van de toekomst van ons land en regelt nieuwe concepten voor de inrichting van gebieden. In de regie op de ruimtelijke ordening staan drie perspectieven centraal:

• 1. landbouw en natuur;
• 2. netwerken voor energie en onze economie;
• 3. leefbare steden en regio's.

'Mooi Nederland' schetst voor elk perspectief drie nog uit te werken concepten die op gebiedsniveau toepasbaar zijn. Daarbij wordt gedacht aan het tegengaan van 'verrommeling' door grootschalige bedrijfsvestigingen, samen met andere opgaven, mooi in het landschap op te laten gaan. Of de toepassing van 'groen' tegen hittestress en wateroverlast bij binnenstedelijke verdichting. Een ander concept in 'Mooi Nederland' is de teelt van 'biobased' bouwmaterialen zoals vezelgewassen. Het versterkt het landschap, het vermindert de CO2-uitstoot en verduurzaamt de woningbouw.

2.2.3 Nationale Woon- en Bouwagenda

In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Daartoe wordt een aanpak in zes programma's uitgewerkt:

• 1. woningbouw;
• 2. een thuis voor iedereen (gericht op aandachtgroepen);
• 3. betaalbaar wonen;
• 4. leefbaarheid en veiligheid;
• 5. verduurzaming gebouwde omgeving;
• 6. wonen en zorg voor ouderen.

Programma Woningbouw

In het woningbouwprogramma wordt gefocust op een versterking van de regie en samenwerking om gezamenlijk de urgente maatschappelijke opgaven een plek te geven in dit land waar ruimte schaars is. Daar waar de verschillende opgaves kunnen knellen, bijvoorbeeld bij het bouwen in diepe polders, zullen we afwegingen maken om de belangen van zowel de huidige als de toekomstige generaties te beschermen. De uitvoering van dit programma richt zich op alle delen van ons land.

Voor een goede ruimtelijke regie en afstemming van genoemde opgaven, hebben Rijk en regio gezamenlijk verstedelijkingsstrategieën voor zeven regio's met de hoogste woningbouwopgave en verstedelijkingsdruk opgesteld. Binnen deze regio's zijn grootschalige integrale woningbouwgebieden geïdentificeerd waar intensieve betrokkenheid van het Rijk nodig wordt geacht. Tot en met 2030 kunnen in deze zeven regio's 600.000 woningen worden gerealiseerd. Tot 2040 gaat het om 900.000 woningen.

De cijfers kennen onzekerheid, aangezien het prognoses betreft. Daarom zijn in de prognoses drie varianten uitgewerkt. in de hoge variant zouden er circa 1.022.000 woningen nodig zijn en in de lage variant 759.000 woningen. Ongeacht het scenario zijn er dus fors meer woningen nodig.

Uit de prognoses blijkt dat voor de provincie Overijssel een behoefte is tot en met 2030 van 32.000 woningen. Uit de raming blijkt eveneens dat in 2031 een tekort is van 9.800 woningen.

Toetsing

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVEX, en de Nationale Woon- en Bouwagenda kan de conclusie worden getrokken dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met het beleid.

2.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) vallen onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Bovendien zijn er inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt.

Of bij een bovengenoemde voorziening sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden. In de uitspraak van 25 maart 2015: ECLI:NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015: ECLI:NBL:RVS:2015:2921 een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang.

Dit betekent dat er wel sprake is een woningbouwlocatie, welke aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de Ladder van duurzame verstedelijking wel van toepassing.

Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is.

Ten slotte moet worden gemotiveerd, indien de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is buiten het bestaand stedelijk gebied, waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied en afstemming

Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende 10 jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

De gemeenten in West-Overijssel hebben de hoofdafspraak gemaakt dat iedere gemeente maximaal 100% van de eigen vraag naar woningen als harde plancapaciteit beschikbaar maakt. Dat is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking en de visie van provincie.

Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte.

De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of te huren in onze regio. De provincie Overijssel en Overijsselse gemeenten voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er moeten de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, maar er moeten ook gezamenlijk manieren gevonden worden om de dynamiek en slaagkansen binnen de bestaande woningvoorraad te vergroten.

De druk op de woningmarkt is niet de enige uitdaging: ook de investeringsopgave in bestaande wijken en op transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven, zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven een belangrijke sleutelfunctie en heeft een rol als (financieel) drager in deze opgaven.

Vanuit een gezamenlijke agenda willen partijen de kwaliteit van West-Overijssel versterken: een groene en bereikbare regio met sterke steden, vitale kernen en platteland en een koploperspositie als het gaat om duurzaamheid, circulariteit en klimaatbestendigheid.

Voor de komende 10 jaren wordt een sterke groei van de regio verwacht. Die verwachting is opgebouwd uit drie elementen:

• 1. woningbehoefteprognoses tot 2030;
• 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030; en
• 3. een impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland.

In de woonagenda worden vier woonstrategieën beschreven, welke de verschillen kenmerken tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Het gaat om:

• ‘ontspannen wonen’ in het landelijk gebied en kleine kernen;
• 'centraal wonen’ in kernen met een flinke omvang, een goed voorzieningenniveau;
• goede bereikbaarheid (OV/treinverbinding), met bovendien ruimte voor grootschalige woningtoevoeging, en;
• ‘stedelijk wonen’ in de steden Deventer en Zwolle.

Om het regionale woningbouwprogramma kracht bij te zetten, zijn regionale sleutelprojecten aangewezen. Deze sleutelprojecten hebben de volgende kenmerken:

• inbreiding (complexiteit);
• versnelling (start realisatie voor 2025);
• nabijheid van een mobiliteitsknooppunt.

Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Voor de gemeente Zwolle geldt dat er tot 2030 circa 12.700 aan totale plancapaciteit is.

Tabel Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen, zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000-40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000-14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor de autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.

Toetsing

Zoals blijkt uit de woonagenda is er in de West-Overijsselse gemeenten de komende jaren behoefte aan nieuwe woningen om de druk op de woningmarkt en de woningtekorten te verlagen. Het gaat hier niet alleen in kwantitatieve zin om nieuwe woningen maar ook kwalitatief gezien moet gestuurd worden op de lokale behoefte.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling levert een (beperkte) bijdrage aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en de woningtekorten. In paragraaf 2.5 wordt ingegaan om het gemeentelijke woonbeleid waaruit blijkt dat tevens wordt aangesloten op de kwalitatieve behoefte in de gemeente Zwolle.

Het aantal van maximaal 24 woningen in dit bestemmingsplan maakt deel uit van de zachte plancapaciteit. Gelet op het feit dat er een ondercapaciteit is in aantal woningen, is er ruim voldoende kwantitatieve ruimte voor de woningen. Dat betekent dat voor dit bestemmingsplan voldoende planologische ruimte bestaat.

Bestaand stedelijk gebied

De Ladder voor duurzame verstedelijking vraagt tevens naar een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied. Daarbij wordt verstaan onder bestaand stedelijk gebied het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De locatie waar de woningen zijn voorzien, is bestaand stedelijk gebied.

2.3 Provinciaal beleid

2.3.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel van 1 mei 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin staan onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden. Op 13 november 2019 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2018/2019 vastgesteld en op 3 maart 2021 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2019/2020 vastgesteld.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieus betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijvoorbeeld herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken, is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

2.3.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones et cetera. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van 6 ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

2.3.2.1 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel 2017

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de visie wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In het uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven geven richting aan waar wat ontwikkeld kan worden en de gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief ingepast kan worden. Dit is verbeeld in de bovenstaande figuur.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech Regio. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte, mits dit past binnen de regionale programmering.

In de onderbouwing van nieuwe initiatieven geeft de gemeente inzicht in de wijze waarop daarmee wordt voorzien in de behoefte van deze gemeente.

Toetsing generieke beleidskeuzes

Zoals hiervoor beschreven in paragraaf 2.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking past het plan binnen de behoefde en de regionale afspraken.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Volgens de kaart 'Ontwikkelingsperspectief' ligt het plangebied in het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Dit betreft de gebieden rond de binnensteden, met diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu.

Voor dit gebied geldt dat herstructurering en transformatie deze gebieden vitaal en aantrekkelijk moeten houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Toetsing ontwikkelingsperspectieven

Het initiatief betekent een transformatie van een voormalig kantoorgebouw naar een appartementengebouw. Door het toevoegen van de woonfunctie in dit gebied wordt de diversiteit en levendigheid van dit gebied vergroot, in aansluiting op de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspectief. Met de ontwikkeling wordt tevens ingezet op het verduurzamen van het gebouw en het toevoegen van groen onder meer door de toepassing van groene gevels. Hierbij wordt de situatie ten aanzien van hittestress en het vergroenen van de stedelijke leefomgeving verbeterd. Concluderend kan worden gesteld dat de ontwikkeling passend is binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'.

Gebiedskenmerken

Het plangebied is aangeduid als 'dekzandvlakte en ruggen' (natuurlijke laag). In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heide-ontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

De beoogde ontwikkeling voorziet slechts in een perceel gebonden ontwikkeling. Er vinden geen ingrepen plaats die invloed hebben op het reliëf van het gebied. De verordening kent geen specifieke normen voor het plangebied.

Laag van de agrarische cultuurlandschappen

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Het aanzien van ruim twee derde van het oppervlak van Overijssel wordt bepaald door het agrarisch gebruik.

Het plangebied ligt in het stedelijk gebied van Zwolle. Het stedelijk gebied van Zwolle is niet opgenomen in de Laag van de agrarische cultuurlandschappen waardoor deze laag niet van toepassing is.

Stedelijke laag

Het plangebied heeft als gebiedskenmerk 'woonwijken 1955 - nu' (stedelijke laag). De woonwijken van na 1955 zijn grotendeels planmatig ontworpen en gerealiseerd. Dat heeft geleid tot een per wijk kenmerkende hoofdstructuur met eigen aard, maat en karakter (patroon van o.a. hoofdroutes en wegen, wooneenheden en parken en groenstructuur). Functies zijn meestal ruimtelijk van elkaar gescheiden. De omgevingsverordening geeft voor ontwikkelingen in 'woonwijken 1955 - nu' de volgende richting. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. De ontwikkeling bestaat uit de transformatie van een bestaand gebouw. Er vinden geen ingrepen plaats die van invloed zijn op de stedelijke laag.

Laag van beleving

De laag van beleving wordt ook wel de laag van lust en leisure genoemd. Op basis van deze kaartlaag geldt dat het plangebied in de zone ligt die aangeduid is met 'IJssellinie inundatieveld'.

De IJssellinie was een militaire verdedigingslinie die tussen 1951 en 1954 langs de IJssel gebouwd werd om Nederland door middel van inundatie (het onder water zetten van land) te beschermen tegen een landinvasie. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen, is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. In het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorische elementen aanwezig.

2.3.2.2 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.4 Regionaal beleid

2.4.1 Woonagenda West-Overijssel 2021-2025

Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte.

'Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000-40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000-14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor de autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor de autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.'

Tabel Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

2.5 Gemeentelijk beleid

2.5.1 Omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030'

Inleiding

Ter voorbereiding op de komst van de Omgevingswet heeft de gemeente de omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030' opgesteld.

De omgevingsvisie, die op 13 september 2021 door de raad is vastgesteld, beschrijft de koers voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Zwolle vooral op de periode tot 2030. De visie helpt om de volgende stappen te zetten in de ontwikkeling van de gemeente waarin leefbaarheid, gezondheid, wonen, mobiliteit, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan.

Steeds meer Zwolle: ambities en kernopgaven

Aan de hand van de Zwolse Kernopgaven wordt de omgevingsvisie opgebouwd. 'De drager' van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van Zwolle. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk 'fundament', om op verder te bouwen. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten.

De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de volgende drie leidende ambities voor de verdere ontwikkeling:

• 1. Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio;
• 2. Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal;
• 3. vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

Dit is terug te vertalen naar de volgende afbeelding.

Het ‘huis van Zwolle' (bron: gemeente Zwolle)

Ontwikkelingen en opgaven verbonden aan ambitie

De wereld om ons heen verandert voortdurend. Er zijn allerlei factoren die van invloed zijn hoe we de ruimte inrichten. Trends en ontwikkelingen op gebieden als leef-, klimaatbestendige, duurzame en werkgemeente, een gemeente waar we ons verplaatsen en Zwolle als onderdeel van Nederland en de regio geven inzicht voor de visie met een doorkijk naar de effecten ervan voor Zwolle.

Ruimtelijke koers

Basis

De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart.

Sturen op kwalitatieve ontwikkeling

Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie:

• 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. de kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. afwentelen wordt voorkomen;
• 4. de Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad;
• 5. er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen.

Randvoorwaarden

Deze ontwikkeling vinden plaatsen binnen een aantal randvoorwaarden.

• Ruimte voor een leefbare stad
  Er is ruimte nodig om het woningtekort aan te pakken. Er is ook ruimte nodig voor een gezonde buitenruimte met veel groen. Er is ruimte nodig voor ondernemers. Ruimte is ook nodig om te wandelen, te fietsen, voor de bus, de trein en de auto.

• 1.000 woningen per jaar met een focus op stedelijk wonen
  Uitgangspunt is het toevoegen van stedelijke woonkwaliteit door te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad.
  Met 1.000 woningen per jaar tot 2030 wordt het woningtekort op alle fronten aangepakt met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Het woonprogramma bestaat voor 30% uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur. Grofweg landt 60% van de nieuwe woningen in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de suburbane woonmilieus, wat hoofdzakelijk bestaat uit grondgebonden woningen. In de ontwikkeling van de woningen wordt gestreefd naar nieuwe onderscheidende, stedelijke woonvormen en combinaties van wonen en werken.

• Mobiliteit en bereikbaarheid als belangrijke drager voor leefbaarheid
  Meervoudig ruimtegebruik en denken in drie dimensies is het vertrekpunt. Dat betekent enerzijds de hoogte opzoeken (hoogbouw en verdichting) anderzijds wordt ingezet op beter passende vormen van mobiliteit en bereikbaarheid met minder ruimtebeslag. Ten slotte wordt meer aandacht besteed aan de fietser en de voetganger en minder voorrang gegeven aan de automobilist.

• Aandacht voor de economie van stad, gemeente en regio
  De economie wordt versterkt, voornamelijk voor het cluster rond gezondheidszorg, voor ICT/e-commerce en de creatieve industrie. Er wordt ruimte gezien voor de groei van de logistieke sector. Innovatie en nieuwe bedrijvigheid wordt gestimuleerd waarbij gekeken wordt naar de koppeling met maatschappelijke thema’s.

 

De Zwolse strategische ontwikkelzones

Er is een drietal strategische ontwikkelzones met daarbinnen diverse gebieden die (deels) transformeren naar een andere functie:

• 1. de binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad: de StadsKrans;
• 2. de zone verbonden aan de stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer- en autoverbindingen: de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke ontwikkelgebieden, zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee;
• 3. de schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad: de StadsRand.

Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de StadsRuit.

Raamwerken

Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen, wordt gewerkt aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. Dit door het vastleggen van de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle: raamwerken genoemd, het geraamte van Zwolle.

Het raamwerk laat de grote fysieke structuren zien die bepalend zijn voor de ontwikkeling op lange termijn. Een hoofdstructuur waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn en benoemd de condities om Zwolle in de toekomst aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden. Het gaat om de volgende raamwerken: het fysiek kapitaal (landschap, cultuurhistorie en natuur), klimaatadaptatie, gezondheid, mobiliteit, circulariteit, de ondergrond en de buitenruimte.

Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van cultuurhistorie, biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarden. Er is inzichtelijk gemaakt waar die waarden aanwezig zijn. Daaruit volgen een achttal spelregels hoe hiermee om te gaan wanneer sprake is van ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

Gebiedsprofielen

De gebiedsprofielen beschrijven een integraal toekomstbeeld voor de gebieden. Er is aandacht voor het gewenste woonmilieu, de sociale en economische dynamiek, de ruimtelijke kwaliteit, de mate van functiemenging, het mobiliteitsbeleid, gezondheid, de mogelijkheden van vergroening en de verduurzaming van gebouwen en de buitenruimte.

Elk gebiedsprofiel is opgebouwd uit de volgende twee onderdelen:

• beschrijving van het gebied;
• de gewenste ontwikkelrichting met specifieke opgaven.

De bestaande kenmerken (fysiek en sociaal) en kwaliteiten van gebieden zijn het vertrekpunt voor ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De volgende gebiedsprofielen worden onderscheiden:

• het Zwolse centrumgebied;
• stedelijk gebied;
• levendige gebieden (winkelcentra, ontmoetingsplekken en evenementenlocaties);
• sub-urbaan gebied/groenstedelijk;
• dorpen in het buitengebied van Zwolle;
• werkgebieden en -locaties;
• stedelijk groen;
• agrarisch landschap;
• gemengd landelijk gebied en buurtschappen;
• natuurlandschap;
• vechtcorridor.

Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de Werklocatie Oosterenk en Werklocatie Oosterenk Transitie.

Realisatiestrategie

Aan de slag met het grote aantal opgaven en uitdagingen kan alleen door samen op te trekken met de Zwolse samenleving, met andere overheden, ondernemers en investeerders. Ons vertrekpunt is, we doen het samen, waarbij de rol van de gemeente telkens maatwerk is en zijn we iedere keer duidelijk over onze rol.

Participatie is van groot belang om doelen en ambities in de leefomgeving te bereiken.

De opgaven worden met een gebiedsgerichte benadering aangepakt. Op die wijze kunnen opgaven worden gebundeld en meekoppelkansen worden benut.

Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. De Omgevingsvisie is het integrale beleidskader voor de eerste beoordeling van ruimtelijke initiatieven.

2.5.1.1 Vertaling naar plangebied

In de Omgevingsvisie ligt het plangebied in het gebiedsprofiel ‘Werklocatie Oosterenk en Werklocatie Oosterenk Transitie’. Als onderdeel van de ontwikkeling van de compacte stad zijn er diverse werklocaties, waarbij de functie van het gebied de komende jaren transformeert. Dit zijn de Top Innovatie Centra, Oosterenk, Voorsterpoort, de Spoorzone en een aantal kantorenlocaties.

Naast de ligging in het gebiedsprofiel ‘Werklocatie Oosterenk en Werklocatie Oosterenk Transitie’ ligt het plangebied ook in de strategische ontwikkelzone ‘StadsRuit’. Het gaat om de Spoorzone, de Zwartewaterzone, Zwartewaterallee en Oosterenk. De gebieden hebben gemeen dat ze liggen aan de stadsring. Ze vormen als het ware een ruit over een deel van de stad; de StadsRuit dus! Waarbij de ring veel meer wordt dan een verkeersader. Op termijn zien we een stadsboulevard die telkens aansluit bij de specifieke omgeving, lokaal en regionaal. Veel van de 6.000 woningen komen hier terecht.

Bij Oosterenk is de rust van het landschap nabij. Het groen is om de hoek. Deze uitdaging geldt ook voor de andere ontwikkelingen in de stad.

Voorliggend plan, waarbij op basis van de herontwikkeling van bestaand bebouwd gebied invulling wordt gegeven aan een woningbouwopgave, sluit aan op de beschreven ambities in de Omgevingsvisie. Er worden voor een brede doelgroep woningen gerealiseerd. Dit draagt bij aan een evenwichtige opbouw van de samenleving en aan een dynamische invulling van de Stadruit. Dit gebeurt op basis van een goede ruimtelijke afstemming op de omgeving, zodat de leefomgeving verbetert.

Door een verruiming van het woningaanbod wordt Zwolle aantrekkelijker als woonstad. Dat straalt de stad nationaal reeds uit. Daarnaast worden op regionaal niveau woningbouwafspraken gemaakt waar onderliggend plan invulling aan geeft. Het gegeven dat het plan duurzaam wordt gerealiseerd (benutten van een bestaand pand, technische toepassingen en gasloos) draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente.

Verder is het zo dat er landelijk sprake is van een nieuwe trend van jonge gezinnen die vaker in of nabij de binnenstad willen wonen en bovendien wordt in Zwolle wonen in de nabijheid de rand van de stad hoog gewaardeerd. Dit zijn aspecten waaraan de voorgenomen ontwikkeling voldoet. De gemeente Zwolle richt zich op het grootstedelijk ontwikkelen. Dit plan past binnen de ambities uit de omgevingsvisie.

2.5.2 Thematisch beleid

2.5.2.1 Gemeentelijke Woonvisie 2017-2027

De Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017 is vastgesteld door de raad op 8 mei 2017 en geldt als onderlegger voor de Omgevingsvisie. Hierin is het onderstaande opgenomen.

Zwolle moet een aantrekkelijke en inclusieve stad blijven waar voor iedereen een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in bouwtechnologie in relatie tot thema's als duurzaamheid, circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit.

Uitgangspunt bij elke woonontwikkeling is dat we stedelijke woonkwaliteit toevoegen door ons te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. In de ontwikkeling van de woningen streven we naar onderscheidende, stedelijke woonmilieus, en nieuwe vormen van stedelijk (samen) wonen in een mengvorm met andere stedelijke activiteiten, zoals uitgaan, spelen, werken, ontmoeten en bewegen. De mens en de biodiversiteit staan centraal.

Tot 2030 willen we 10.000 woningen toevoegen aan onze gemeente. Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. Een woningtekort dat velen merken, jong en oud. Studenten, schoolverlaters, starters op de arbeidsmarkt, allemaal groepen die moeilijk aan een woning komen. Dat geldt ook voor de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, en daar wel de passende voorzieningen bij willen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepenbenadering. We zetten ons in om met name jongeren en kenniswerkers te behouden voor onze stad.

Ruim 60% van de nieuwe woningen worden gerealiseerd in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. We volgen hiermee ook de landelijke trend dat mensen vaker in of nabij de binnenstad willen wonen. Met meer focus op binnenstedelijk wonen wordt ook een steviger basis gelegd voor stedelijke voorzieningen. Het biedt kansen voor een stedelijke dynamiek gericht op bijvoorbeeld studenten en jong-werkenden en de aanpak van vereenzaming in alle geledingen van de Zwolse samenleving. Ook voor grondgebonden woningen met een tuin blijven we ruimte bieden. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de groenstedelijke woonmilieus van Zwolle wat bestaat uit een groot aandeel grondgebonden woningen. Grotendeels komen deze woningen terecht in de gebiedsontwikkelingen Stadshagen en Harculo maar ook kleinschalig op diverse plekken in de bestaande stad en in de kernen bij Wijthmen en Windesheim. Ook bieden we ruimte aan de verandering van bestaande agrarische erven naar wonen.

Opgave

De grote opgave voor Zwolle is om het bouwtempo op te voeren en het woningbouwprogramma voor de komende tien jaar evenwichtig te vullen. En daarbij het woningbouwprogramma te verbinden met de andere majeure opgaven: met de opgaven voor wonen en zorg, met de klimaat- en energieopgave en met de ambitie om de economische toppositie in Nederland te behouden.

Een nieuwe stap naar verstedelijking is nodig, omdat het woningbouwprogramma grotendeels binnenstedelijk moet worden opgelost. De totale stedelijke mix bestaat uit de verdeling in prijs van 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% duur. De gemeente wil strategisch programmeren en naar een evenwichtig programma in de stad en de wijken. Tegelijkertijd wil de gemeente ook rekening houden met de marktvraag. Daarom verwacht de gemeente dat de verdeling 30-40-30 als (gemiddeld) streven bij nieuwbouw realistisch is, maar ook afhankelijk van het aantal, de ligging van de ontwikkellocatie en het woningaanbod in de omgeving. Met het woningaanbod dat gerealiseerd zal worden zal niet geheel worden voldaan aan de verdeling qua prijsklassen (30-40-30). Qua verdeling zullen meer woningen in het middeldure en dure prijssegment vallen. Dit is verantwoordbaar omdat in de wijk Dieze voornamelijk goedkope woningen te vinden zijn en met de voorgenomen ontwikkeling dus een betere mix van woningen qua prijsklasse op wijkniveau ontstaat.

Een uitdaging voor Zwolle is dat het huidige aanbod aan centrumstedelijke woonmilieus beperkt is. Over het algemeen is er schaarste aan binnenstedelijke en centrumstedelijke locaties. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt in Zwolle moet goed worden gekeken waar huidige bebouwing kan worden verdicht en waar mogelijkheden zijn voor transformatie van winkels, kantoren en werklocaties. Een ring van aantrekkelijke, gemengde stadswijken met een hoge dichtheid aan wonen en andere stedelijke functies maakt wonen aantrekkelijk voor stedelijk georiënteerde mensen.

Sinds 2016 wordt door de gemeente duidelijk ruimte gegeven aan transformatie van kantoren naar wonen in de Binnenstad, de Singels en delen van Hanzeland en Oosterenk. Het college heeft daartoe in 2016 het collegebesluit ‘Zwolle Transformeert’ genomen. Transformatie van kantoren naar wonen is daarmee een belangrijke pijler geworden om verkleuring en functiemenging van gebieden mogelijk te maken, woningen toe te voegen en leegstand van kantoren te verminderen. Dit beleid heeft zich doorvertaald in de Woonvisie.

In het woningbouwprogramma gaan we uit van een verdeling 30% goedkoop, 40% midden en 30% duur segment (zie onderstaande tabel prijspeil 2022) ), waarbij doelgroep- en functiemenging (wonen, werken, zorgen) wenselijk is.

 Vanuit het woningbouwprogramma is de omslag gemaakt naar kwalitatief programmeren en stimuleren zodat vanuit de kracht van de locatie en met de nodige flexibiliteit kan worden ingespeeld op de marktvraag. De gemeente schrijft niet vooraf in detail voor welke woningen, waar en wanneer gebouwd moeten worden. Maar vanuit haar publieke rol toetst de gemeente de plannen op ruimtelijke kwaliteit en het ontstaan van een mix van producten en woningtypen.

2.5.2.2 Ontwikkelstrategie Wonen

Op 14 Oktober 2019 heeft de raad de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 vastgesteld als aanscherping- en uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2017. Daarin is de woningbouwproductie ambitie opgehoogd naar in totaal 10.000 woningen tot 2030. Met gemiddeld 1.000 woningen per jaar tot 2030 willen het woningtekort op alle fronten aanpakken met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Hier gaan we adaptief, flexibel en schaalbaar mee om; 'de toekomst is niet voorspelbaar, wel voorstelbaar'.

We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30. Dat wil zeggen 30% van het woonprogramma bestaat uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur volgens de 'prijsgrenzen woningbouw Zwolle' dat jaarlijks geïndexeerd wordt.

50% van het woonprogramma is betaalbaar conform het coalitieakkoord 'samen voor een waarde(n)volle toekomst' (mei 2022). Dat wil zeggen 30% goedkoop, waarvan in ieder geval 20% sociale huur, en 20% middelduur 1. Zie onderstaand figuur.

Circa 10% van het woonprogramma is bestemd voor maatschappelijke doelgroepen.

De Ontwikkelstrategie is ook een werkwijze hoe we samen onze stad in balans laten groeien en stedelijke woonkwaliteit toevoegen. We werken gebiedsgericht, data gedreven en samen met onze partners op de woningmarkt. Daarvoor hebben we samenwerkingsafspraken gemaakt. Onder andere door te werken volgens de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling, de basisregels voor een inclusieve stad, en het Zwols pakket van maatregelen. Eind 2021 is aanvullend hierop de betaalbaarheidsagenda 2022 gevormd waarin we naast beschikbaarheid van betaalbare woningen inzetten op blijvend betaalbare woningen. Dit doen we o.a. door het vergroting van het betaalbare huuraanbod in combinatie met een verordening middeldure huur. Ook zetten we in op flexwoningen om een extra betaalbaar aanbod toe te voegen. Aanvullend gelden de volgende specifieke beleidsregels:

• verordening middenhuur Zwolle 2022;
• beleidsregel zelfstandig wonen;
• beleidsregel kamerbewoning.

Relatie met initiatief

Voorliggend plan in de vorm van meer dan appartementen nabij de schil rond de binnenstad, voorziet in de groeiende vraag naar stedelijk wonen. Door de ligging geeft het plan invulling aan het vergroten van de dichtheid, waarbij de combinatie met andere stedelijke functies bijdraagt aan de levendigheid van de schil.

2.5.2.3 Gebiedsvisie Oosterenk Zwolle, Sterk, groen en gezond

Momenteel wordt door de gemeente Zwolle de gebiedsvisie Oosterenk opgesteld. Deze gebiedsvisie is vastgesteld op 23 november 2020. Voor de volledigheid wordt dit plan wel getoetst aan deze visie.

Het doel van de visie is om een gezamenlijk gedragen identiteit en stedelijke uitgangspunten voor het gebied vast te stellen, die richting geven aan alle actuele en toekomstige ontwikkelingen. Zo kan vervolgens een uitvoeringsprogramma worden opgesteld. Daarnaast kan de visie een beoordelingskader zijn voor initiatieven op de korte en lange termijn. Bij het benutten van de kansen die er voor dit gebied zijn, staan 6 ambities centraal. 'Sterk, groen en gezond' zijn daarbij de overkoepelende kernwaarden.

Oosterenk is opgebouwd uit een aantal deelgebieden die verschillende karakters en functies hebben. Van noord naar zuid is er globaal een indeling te maken:

• stadion;
• HIP;
• Isala ziekenhuis;
• kantoorgebied;
• watersteeg.

Het plangebied ligt in het gebied 'Kantoorgebied'. Dit is het gebied ten zuiden van het Isala Ziekenhuis. In dit gebied bevinden zich kleine, middelgrote en grote kantoorgebouwen en twee scholen. De gebouwen zijn omgeven door snippergroen, parkeerterreinen met slagbomen, hekken en fietsenstallingen. Het gebied kent weinig samenhang. Op spitsmomenten, wanneer leerlingen met busjes worden opgehaald of afgezet, ontstaan rondom de scholen onoverzichtelijke en soms onveilige verkeerssituaties. Onderdeel van deze zone is het project Midwest, waarbij een aantal kantoorgebouwen is en wordt omgezet naar woningen.

In de visie is voor elke gebied een gebiedsprofiel opgesteld. Het plangebied valt in het gebied: 'Oosterenk boulevard: stedelijk wonen en voorzieningen in het hart'. In bovenstaande figuur wordt een uitsnede van de visiekaart 'Oosterenk boulevard' weergegeven. Hierin is het plangebied aangewezen als: Ontwikkelveld: Wonen.

De uitdaging in het gebied 'Oosterenk boulevard' is het creëren van een aaneengesloten en samenhangend woongebied. Om een woongebied goed te laten functioneren, zijn er genoeg woningen nodig. Qua gebiedskwaliteit dient ook rekening gehouden te worden met het milieu en met de geluidsbelasting van de hoofdinfrastructuur.

Voor het Thema wonen in dit deelgebied is een woonprogramma opgesteld.

Programma woningen:

• Voor een doelgroep met de oranje leefstijl (volgens het DISC-model): de Inspirators zijn in het algemeen kritisch, scherp en sterk in hun communicatie. Zij zijn creatief en direct trendvolgend. Deze bewoners benutten de mogelijkheden van hun omgeving. Ze storen zich niet snel aan hun medebewoners en accepteren andere werelden. Hun buitenruimte richten zij zo in dat ze zich er goed bij voelen.
• Een woonmilieu dat te typeren is als (hoog)stedelijk wonen in een gemengd gebied met een goede (fiets-/OV-)verbinding met de binnenstad.
• (Hoog)stedelijk wonen is vooral in trek bij huishoudens tot 35 jaar (starters, stedelijke professionals en stedelijk gerichte jonge gezinnen) en huishoudens in de leeftijdsgroep tussen 55 en 75 jaar. Beide zijn geneigd om te verhuizen ('empty nesters' en vitale senioren). Vooral de laatste groep huishoudens groeit de komende 20 jaar sterk en is voor Oosterenk een kansrijke doelgroep.
• Alle woningen bestaan hier uit appartementen, grotendeels voor verhuur, gecombineerd met voorzieningen of werken in de plint. Het gaat om woningen in verschillende financieringscategorieën met een totaalverdeling van 30% goedkoop/sociaal, 40% middelduur en 30% duur.
• In de zone kunnen 450 à 600 woningen worden gebouwd.
• Toevoegen van een strategisch geplaatst hoogteaccent aan de Dokter Spanjaardweg en het hart (van ongeveer 10 bouwlagen ten opzichte van maximaal 5 in de rest van de zone; overeenkomstig geldend beleid).

Zoals beschreven is de locatie in de gebiedsvisie aangewezen als ontwikkelveld Wonen. Met dit plan wordt een bestaand kantoorgebouw getransformeerd in een woongebouw ten behoeve van 24 appartementen. In paragraaf 3.1 wordt de ontwikkeling verder beschreven. Het plan past binnen de hoofdlijnen en ambities van de visie.

2.5.2.4 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid

Archeologisch beleid

Het archeologisch beleid is gebaseerd op de Wet op de archeologische monumentenzorg. Deze wet is per 1 september 2007 in werking getreden. Deze wet voorzag in een nieuwe regeling voor de archeologie in de Monumentenwet 1988.

Als uitwerking van deze wet heeft de gemeenteraad op 18 augustus 2008 besloten het archeologiebeleid van de gemeente Zwolle vast te stellen. Het beleid is uitgewerkt aan de hand van een viertal kernbegrippen: kenbaarheid, verankering, betaling en kwaliteit. Centraal thema daarbij is dat de archeologische waarden waar nodig worden beschermd, zonder dat er meer maatschappelijke lasten in het leven worden geroepen dan noodzakelijk zijn. Het archeologiebeleid Zwolle bevat onder andere de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (welke gebieden hebben een hoge archeologische waarde), kaders wanneer en hoe archeologisch waardevolle gebieden in het bestemmingsplan worden bestemd met een dubbelbestemming en de Lokale Onderzoeksagenda Archeologie Zwolle (archeologische onderzoeksthema's).

Cultuurhistorisch beleid

In november 2009 stemde de Tweede Kamer in met de beleidsbrief modernisering monumentenzorg (MoMo). Het behoud en de bescherming van monumenten is hiervan een belangrijk doel én er vindt een verbreding plaats naar de omgeving. Overal in steden, dorpen en landschappen zijn plaatsen van herinnering, plaatsen met een bijzondere cultuurhistorische betekenis. Goede ruimtelijke ordening betekent dat alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte in de besluitvorming worden betrokken. Daarom is de eerste pijler van MoMo gericht op cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Om meer vorm en inhoud te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening zullen gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Het Zwolse beleid, zoals verwoord in de vastgestelde beleidsnota voor het Zwols monumenten- en archeologiebeleid (Dynamiek van Oud & Nieuw, 2000), is gericht op de instandhouding van historisch waardevolle objecten, complexen, openbare ruimten en stedenbouwkundige en landschappelijke structuren.

Op grond van de Monumentenwet 1988 en de Erfgoedverordening Zwolle 2010 is het verboden zonder of in afwijking van een vergunning een beschermd (Rijks- of gemeentelijk) monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigingen. Ook is het verboden een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar wordt gebracht.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het archeologische en cultuurhistorisch beleid. In paragraaf 3.2 wordt hier nader op ingegaan.

2.5.2.5 Verkeersbeleid

Mobiliteitsvisie

Het op dit moment vigerende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het Rijks- en provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld op 16 december 2019.

In de mobiliteitsvisie komt naar voren dat de verdere groei van de mobiliteit niet zonder meer opgevangen wordt door de mobiliteitsvraag te faciliteren met nieuwe infrastructuur. En dat de ambitie is voornamelijk te investeren in een bereikbaar en toegankelijk Zwolle, waarbij mobiliteit gaat bijdragen aan andere Zwolse doelstellingen. Van economische groei tot de woningbouwopgave; van klimaat neutrale gemeente tot gezonde en vitale wijken.

De ambitie is dat we ervoor zorgen dat Zwolle ook in de toekomst goed bereikbaar is door fietsen, lopen en reizen met het openbaar vervoer te stimuleren én door het autogebruik beter te spreiden. Alleen met al deze maatregelen kunnen we de knelpunten in het Zwolse verkeer voldoende wegnemen om de verwachte groei van verkeersdeelnemers op te vangen en Zwolle bereikbaar, veilig en leefbaar te houden.

Zwolle heeft een gunstige positie qua ontwikkeling. In de na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid, milieu, bereikbaarheid, economische groei, leefbaarheid en dergelijke is het daarom noodzakelijk om prioriteiten te stellen. Zwolle wil de kwaliteiten als bereikbare en gezonde stad vasthouden door, naast de noodzakelijke uitbreiding van de infrastructuur, de samenleving te mobiliseren om de groeiende vraag naar mobiliteit om te buigen in een duurzame richting.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het verkeersbeleid, in paragraaf 3.3 wordt hier nader op ingegaan.

2.5.2.6 Groenbeleid

Groenbeleidsplan

Het Groenbeleidsplan, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 maart 1998, geeft aan dat de hoofdgroenstructuur stevig genoeg moet zijn om duurzaam in stand te worden gehouden. Het groen zal meerdere functies vervullen, zal natuurwaarden in zich bergen en duidelijk herkenbaar zijn in de stad.

Bomenverordening en Groene Kaart

Voor de bomen geldt de in 2021 vastgestelde Bomenverordening. De Groene Kaart met beschermde houtopstanden is beslissend voor de vraag wat wel en niet beschermd is en daarmee wat wel en niet omgevingsvergunningplichtig is. Wat ingekleurd op deze kaart staat, is beschermd (Bijzondere houtopstand, Hoofdgroenstructuur, Nevengroenstructuur). Voor bijzondere houtopstanden geldt een 'Nee, tenzij-principe' en wordt in beginsel geen kapvergunning afgegeven. Voor alle bomen en houtopstanden binnen de hoofdgroenstructuur wordt enkel bij zwaarwegende redeneren een omgevingsvergunning kap afgegeven. Voor de nevengroenstructuur geldt een basisbescherming en wordt enkel bij goede redenen een vergunning afgegeven. In beginsel wordt altijd een herplantplicht of verplantingsplicht of financiële herplant opgelegd.

Bij hoge uitzondering kan hiervan worden afgeweken, bijvoorbeeld als er al ruim voldoende bomen aanwezig zijn en niet eenvoudig ter plaatse of in de nabijheid herplant kan worden. Wat niet ingekleurd op deze kaart staat, wit (blanco) gebied, behoeft in beginsel geen gemeentelijke vergunning voor kappen, maar kan eventueel wel onder andere regels vallen, zoals eigendomsrecht, burenrecht of natuurbeschermingsregels.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het groenbeleid.

2.5.2.7 Waterbeleid

Europees en nationaal beleid

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn heel in het kort de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw (WB21), die voortaan samengaan via het Nationaal Bestuursakkoord Water.

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat 'een goede ecologische toestand'. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.

Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

In de geldende Europese richtlijnen en de EU richtlijn Prioritaire Stoffen staat precies omschreven wat een goede chemische toestand voor oppervlaktewater is. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheerplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Van 2010 tot 2015 is de eerste tranche uitgevoerd. De derde tranche maatregelen loopt van 2016 tot 2027.

Waterwet

De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de watersysteembenadering centraal. Er wordt uitgegaan van het geheel van relaties tussen waterkwaliteit, waterkwantiteit, oppervlaktewater, grondwater, watergebruikers en grondgebruikers. Hierbij wordt het kader geschept voor het Nederlandse waterbeheer in de komende decennia. Per 1 januari 2017 is de Waterwet gewijzigd. De beoordeling van de veiligheid van primaire waterkeringen wordt nu gebaseerd op de overstromingskans. In 2050 moeten de waterkeringen voldoen aan de normen die per 1 januari 2017 van kracht zijn.

Waterbeheer 21e eeuw

WB21 anticipeert op toekomstige ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzame waterkwantiteit- en duurzaam waterkwaliteitsbeheer:

• vasthouden, bergen en vertraagd afvoeren;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij 'vasthouden, bergen en afvoeren' wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer er toch een wateroverschot ontstaat wordt het water eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het om een voorkeursvolgorde waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon en vuil water zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoogwater en de zoetwatervoorziening op orde houden.

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om de huidige veiligheid op orde te krijgen en ervoor te zorgen dat ons land is voorbereid op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris.

Naast de lopende programma's, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en HWBP, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Deze beslissingen gaan over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het peil van het IJsselmeer, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water. Jaarlijks wordt een update van de het Deltaprogramma in de Tweede Kamer besproken.

Provinciaal beleid

Provincie Overijssel heeft haar beleid vastgelegd in een omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Op 12 april 2017 zijn de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening worden jaarlijks geactualiseed. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd. De Omgevingsvisie heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de Waterwet en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

Waterschapsbeleid

Het algemene beleid van waterschap Drents Overijsselse Delta is verwoord in het Waterbeheerprogramma 2022-2027, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, de Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, de Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21. In 2013 is de beleidsnota 'Water raakt!' door het Algemeen Bestuur vastgesteld en in 2021 geactualiseerd . Deze nota beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken, heeft het waterschap in 2015 het beheer en onderhoud van veel wateren overgenomen van de gemeente Zwolle. Op watergangen van waterschap Drents Overijsselse Delta is de Keur van toepassing. In de Keur is aangegeven wat wel en niet mag bij watergangen, waterkeringen en kernzones. Bijvoorbeeld regels voor bouwwerken op of langs watergangen. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de website: www.wdodelta.nl.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Zwolle heeft in de Wateragenda (2015) uitgangspunten vastgelegd om vorm te geven aan de opgaven rondom water en (aanpassen aan het) klimaat. De gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van hemelwaterinfiltratie vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening. Verder zijn in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2022-2026 ontwerprichtlijnen en beleidskeuzes beschreven waaraan voldaan moet worden.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het waterbeleid, in paragraaf 3.5 wordt hier nader op ingegaan.

2.5.2.8 Milieubeleid

2.5.2.8.1 Algemeen beleid

Zwolle beschouwt milieu in de omgevingsvisie als een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Milieuruimte is niet fysiek zichtbaar maar van groot belang om de bewoners, werkers en bezoekers van Zwolle te beschermen tegen de nadelige effecten van een groeiende en verdere verstedelijking van de stad van bijvoorbeeld de nadelige effecten op de gezondheid van werklocaties, infrastructuur en energiewinning. Aan de andere kant hebben bijvoorbeeld werklocaties, maar ook energiewinning, voldoende milieuruimte nodig om optimaal te kunnen functioneren en zich te kunnen ontwikkelen. Het betekent overigens niet dat ontwikkelingen of gebruik door kwetsbare functies binnen de zones uitgesloten worden, er dient wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van de milieuruimte (en de bijbehorende belangen).

De volgende milieuaspecten kennen milieuzones: geluid, trillingen, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, ondergrond en ten slotte geur. Op diverse thema's is separaat beleid geformuleerd in Zwolle. Het beleid voor de aspecten die relevant zijn voor het plangebied wordt hierna beschreven.

2.5.2.8.2 Geluid

In de milieuvisie 'Milieu op scherp' wordt de ambitie voor geluid als volgt omschreven.

Zwolle is een dynamische stad met geluidsniveaus die passen binnen de wettelijke grenswaarden. Er zijn alleen geluiden die passen bij de functie van een gebied. Een belangrijke doelstelling is het verminderen van geluidshinder in bestaande woningen en voorkomen van geluidshinder bij renovatie en nieuwbouw. Een belangrijke maatregel om deze doelstelling te bereiken, is het toepassen van stillere wegdeksoorten. Een andere maatregel is het meenemen van de geluidsdoelstellingen bij de ruimtelijke planontwikkeling.

In de door de gemeenteraad vastgestelde 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle' (juli 2007) en in de beleidsregel 'Hogere waarden Wet geluidhinder' (9 februari 2007) worden de ambities en de grenswaarden (dit is de maximale waarde waarvoor nog hogere grenswaarden worden vastgesteld) per gebiedstype genoemd. Is de geluidsbelasting lager dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid, dan kan na een eenvoudige administratieve toets de hogere waarde worden vastgesteld. Is de geluidsbelasting hoger dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid, maar onder het wettelijke maximum, dan is een meer diepgaande beoordeling noodzakelijk. Bij de beoordeling komt het onderzoeken van varianten nadrukkelijk aan bod en wordt gekeken naar mogelijkheden van bijvoorbeeld een geluidsluwe gevel, aangepaste indeling van de woning (hoofdslaapkamer aan de geluidsluwe gevel), een balkon of tuin aan de geluidsluwe zijde van de woning, indien het balkon aan de voorzijde is gesitueerd wordt gekeken naar mogelijkheden om deze afsluitbaar te maken, waardoor akoestische compensatie wordt verkregen.

Het plangebied van de Ceintuurbaanzone behoort grotendeels tot het gebiedstype 'Kantoren en voorzieningen'. Voor het gebied ten zuidoosten van de Ceintuurbaan, ook wel Wipstrikpark genoemd, is het gebiedstype 'Groenstedelijk' van toepassing, aan de andere zijde (westelijke richting) van de Ceintuurbaan is gebiedstype stedelijk/gemengd gebied van toepassing. De omgeving heeft verschillende gebiedstypen. Daarom is er voor deze locatie uitgegaan van de grenswaarden die horen bij gebiedstype 'Gemend gebied'.

Per gebiedstype staan hieronder de grenswaarden vermeldt.

gebiedstype	wegverkeer	railverkeer	industrie
kantoren en voorzieningen	63 dB	68 dB	55 dB(A)
groenstedelijk	53 dB	63 dB	55 dB(A)
gemengd gebied	63 dB	68 dB	55 dB(A)

Voor de Ceintuurbaanzone gelden derhalve op basis van gemeentelijk beleid dezelfde maximale grenswaarden als volgens de Wet geluidhinder.

Op 2 april 2007 is door de gemeente Zwolle de Beleidsregel Hogere waarden Wet geluidhinder vastgesteld. In dit beleid wordt aangesloten bij het Gebiedsgericht Milieubeleid van de gemeente. Voor het aspect geluid houdt dit in dat de maximale ontheffingswaarde die door de gemeente Zwolle wordt verleend, afhankelijk is van de gebiedstypering volgens onderstaande tabel.

Ten aanzien van wegverkeerslawaai wordt door de gemeente Zwolle alleen ontheffing van de voorkeursgrenswaarde verleend.

Voor nog niet geprojecteerde woningen binnen de bebouwde kom, die:

• 1. door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige akoestisch afschermende functie gaan vervullen voor andere woningen of voor andere geluidsgevoelige objecten; of
• 2. ter plaatse noodzakelijk zijn om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid; of
• 3. door de gekozen situering een open plaats tussen aanwezige bebouwing opvullen; of
• 4. ter plaatse gesitueerd worden als vervanging van bestaande bebouwing.

Ingeval van overschrijding van de grenswaarden uit het Gebiedsgericht Milieubeleid is het onderstaande van toepassing.

Een milieuplanologische beoordeling is in ieder geval bij een aanvraag bijgevoegd als de grenswaarden uit het Gebiedsgerichte Milieubeleid worden overschreden. Er wordt getoetst of voldaan wordt aan de normen van de Wet geluidhinder. Bij de beoordeling komt het onderzoek van varianten nadrukkelijk aan bod en wordt gekeken naar mogelijkheden van een geluidsluwe gevel, aangepaste indeling van de woning (hoofdslaapkamer aan de geluidsluwe gevel), een balkon of tuin aan de geluidsluwe zijde van de woning, indien het balkon aan de voorzijde is gesitueerd wordt gekeken naar mogelijkheden om deze afsluitbaar te maken, waardoor akoestische compensatie wordt verkregen. Bezien wordt waarom in deze specifieke situatie niet voldaan kan worden aan het gebiedsgericht milieubeleid. Daarnaast kunnen niet akoestische factoren compensatie bieden, zoals veel groen in de omgeving, een speelplaats en een parkje.

In het gemeentelijke beleid, in gemengd gebied, is een ambitiewaarde van 48 dB en een basiskwaliteit van 58 dB voor wegverkeerslawaai. In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) is de eventuele hogere grenswaarde maximaal 63 dB wegverkeerslawaai.

In paragraaf 3.7.3 wordt het aspect geluid verder beschreven.

2.5.2.8.3 Luchtkwaliteit

In het kader van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit wordt de luchtkwaliteit langs alle wegen in Zwolle jaarlijks gemonitord. Hieruit blijkt dat de kwaliteit gestaag verbetert. Om de kwaliteitsverbetering voort te zetten zijn in het luchtkwaliteitsplan van gemeente Zwolle de volgende doelen geformuleerd:

• voldoen aan wet- en regelgeving;
• knelpunten in de toekomst voorkomen, wat betekent dat de luchtkwaliteit in het planvormingsproces van ruimtelijke plannen en verkeersplannen wordt meegenomen;
• beleid ten aanzien van luchtkwaliteit inbedden in bestaand gemeentelijk beleid voor verkeer en vervoer, ruimtelijke ordening en vergunningen en handhaving.

2.5.2.8.4 Stikstof

De Wet natuurbescherming verplicht vooraf te toetsen of plannen conflicteren met beschermde natuurwaarden. Emissies van stikstof kunnen over grotere afstand tot negatieve effecten leiden op natuur.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 met betrekking tot het Programma Aanpak Stikstof wordt bij vrijwel ieder plan stil gestaan bij de mogelijke stikstofemissie en het effect daarvan op Natura 2000-gebieden.

De vervallen Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn)

Op 2 november 2022 heeft de Raad van State een uitspraak gedaan over de bouwvrijstelling in relatie met stikstofdepositie die per 1 juli 2022 via de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking is getreden. De Wsn en de Bsn regelden een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Met de uitspraak van 2 november 2022 komt deze bouwvrijstelling (de zgn. aanlegfase) te vervallen. Voor ruimtelijke plannen en projecten dient daarom de aanleg- en exploitatiefase meegenomen te worden om te bepalen of er een stikstofdepositie is. Dat betekent dat voor onderhavig bestemmingsplan door middel van een AERIUS-berekening de stikstofemissie en -depositie van de aanleg- en exploitatiefase dient te worden bepaald.

2.5.2.8.5 Externe veiligheid

De beleidsvisie externe veiligheid is op 6 maart 2007 vastgesteld door de gemeenteraad en geactualiseerd in 2013. De gemeente streeft ernaar voor haar gehele grondgebied te voldoen aan de basisveiligheid.

Dit betekent dat:

• overal voldaan wordt aan de normen voor plaatsgebonden risico;
• een gebiedsgerichte invulling wordt gegeven aan groepsrisicobeleid met een gebiedsgericht kader externe veiligheid;
• veiligheidsdoelstellingen passend bij de typering van het gebied worden ontwikkeld;
• zoveel mogelijk geanticipeerd wordt op de landelijke beleidsontwikkeling die een ongunstige invloed kunnen hebben op de veiligheidssituatie in Zwolle met als doel het bewaken van een optimaal veiligheidsniveau.

Op 20 januari 2009 heeft het college van B&W het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid vastgesteld. Het gaat om een ruimtelijke uitwerking van het externe veiligheidsbeleid dat aansluit op het gebiedsgerichte milieubeleid. Op basis van kenmerken (fysieke omgeving, hulpverleningsniveau en zelfredzaamheid) die bij een bepaald gebiedstype horen, is een beleidsstandpunt bepaald ten aanzien van een mogelijke toename van het groepsrisico.

Tevens is op basis van dezelfde kenmerken van een gebiedstype bepaald of er plaats is voor nieuwe risicobronnen. Een afwijkend gebiedstype vormen de stroomzones. Stroomzones zijn gebieden rondom infrastructuur (spoorlijnen, wegen en waterwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Voor stroomzones is een apart beleidskader geformuleerd.

Het plangebied behoort tot het gebiedstype 'Kantoor en voorzieningen'. Dit gebiedstype is overwegend monofunctioneel maar er is ook menging van functies mogelijk. De gebieden zijn compact en kennen een hoge personendichtheid (werknemers en bezoekers). De ontsluitingsstructuur is berekend op grote vervoersstromen. Parkeren vindt zoveel mogelijk geconcentreerd plaats.

Aandachtspunten

Vanwege de dreigende overbelasting van de infrastructuur door hulpverleningsdiensten enerzijds en vluchtende mensen anderzijds ingeval van calamiteiten is het van belang om te zorgen voor:

• een optimalisatie van de zelfredzaamheid door de organisatiegraad op object -en gebiedsniveau te verhogen en te zorgen voor een goede alarmering;
• voldoende capaciteit infrastructuur in combinatie met verkeersmanagement/organisatie verkeersstromen ten tijde van calamiteit;
• voldoende en toegankelijke vluchtroutes (eventuele barrières opheffen).

Naast het gebiedstype is in de beleidsvisie externe veiligheid ook het afwegingskader Stroomzone opgenomen. Het risiconiveau in de stroomzone wordt bepaald door het transport van gevaarlijke stoffen over de weg en het spoor. Het plangebied ligt buiten het gebiedstype stroomzone. In paragraaf 3.7.6 wordt nader ingegaan op het aspect externe veiligheid.

2.5.2.8.6 Bodem

Het bodembeleidsplan (2021) kent in overeenstemming met het gemeentelijk milieubeleid een gebiedsgerichte benadering. In het plan wordt onderscheid gemaakt tussen de bovengrond en de ondergrond.

Bovengrond
Op 1 juli 2008 is het Besluit bodemkwaliteit in werking getreden. In dat kader heeft de gemeente Zwolle een bodemfunctieklassenkaart vastgesteld, waarop voor de hele gemeente wordt aangegeven welke functie de bodem heeft of welke functie in de toekomst wordt nagestreefd. De functieklassenindeling is gebaseerd op het gebiedsgericht milieubeleid van de gemeente. De volgende functies worden onderscheiden: wonen, industrie, water, buitendijks gebied, landbouw/natuur en hoofdwegen. Het plangebied valt binnen het gebied met de kwaliteitsklasse 'industrie' vanwege de oud-stedelijke verontreiniging van de bovengrond.

Volgens het gemeentelijke Bodembeleidsplan mag de bodemkwaliteitskaart als kwaliteitsbewijs worden gebruikt bij het ontwikkelen van een locatie. Een onderzoek is dan niet nodig. Eventueel vrijkomende grond mag volgens het bodembeleid binnen de gemeente worden hergebruikt met de bodemkwaliteitskaart als kwaliteitsbewijs. Voorwaarde hiervoor is dat de bodem niet verdacht is van verontreiniging op basis van het huidige of historische gebruik, en er geen (al dan niet gesaneerd) geval van bodemverontreiniging bekend is.

Indien er aanwijzingen zijn dat de bodemkwaliteit niet geschikt is voor de functie, kan een bodemonderzoek nodig zijn om te bepalen of de locatie gesaneerd dient te worden. In principe worden verontreinigingen in de bovengrond functiegericht gesaneerd.

Ondergrond
In juni 2007 heeft de gemeenteraad van Zwolle ingestemd met de Visie op de Ondergrond en besloten de volgende vijf basisprincipes vast te stellen en te gaan toepassen in projecten:

• 1. werken met ondergrondse bestemmingen/functies;
• 2. structureel en georganiseerd gebruikmaken van WKO (warmte-/koudeopslag) en WKO koppelen aan grondwatersanering en waterwinning en peilbeheer;
• 3. bodemsanering gebiedsgericht benaderen;
• 4. natuur, recreatie, agrarische activiteiten, waterwinning en bescherming van kwalitatief hoogwaardig grondwater met elkaar te combineren in één gebied;
• 5. structureel en georganiseerd afstemmen van vraag en aanbod van (grond)water, koude en warmte.

Deze vijf basisprincipes vormen ook het vertrekpunt voor de beleidsmatige invulling voor het omgaan met de ondergrond. Het bodembeleidsplan levert een bijdrage aan de implementatie van de basisprincipes door:

• het kader te geven voor gebiedsgerichte benadering van de bodemsanering;
• de doelstelling voor sanering te koppelen aan de beoogde functies in de ondergrond;
• de mogelijkheid te creëren om de aanpak van bodemverontreiniging integraal af te wegen tegen en af te stemmen met koude-warmte opslag, peilbeheer en/of grondwaterwinning.

Verordening bodembescherming Zwolle 2019
In mei 2019 heeft de gemeenteraad van Zwolle ingestemd met de verordening bodembescherming 2019.

Met deze verordeningen zijn vier punten vastgesteld:

• 1. bestaande en toekomstige functies van de bodem en ondergrond voor het grondgebied van Zwolle zoveel mogelijk te beschermen;
• 2. met dit doel voor het Zwolse grondgebied een boringsvrije zone in te stellen vanaf 90 m minus maaiveld voor de aanleg van gesloten bodemenergiesystemen;
• 3. de boringsvrije zone van 90 m op te nemen in de Verordening bodemsanering Zwolle en deze verordening te actualiseren;
• 4. de verordening bodembescherming Zwolle 2019 vast te stellen onder intrekking van de Verordening bodemsanering Zwolle 2007.

2.5.2.8.7 Duurzaamheid (KEC: klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit)

De gemeente Zwolle heeft in 2011 een visie op duurzaamheid aangenomen, waarin een omschrijving van het begrip duurzaamheid wordt gegeven: voor Zwolle betekent duurzaamheid een langdurige balans tussen people, planet en profit. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten voor beleids- en gebiedsontwikkelingen. Duurzaamheid als leidend principe; beslissingen worden genomen op basis van duurzaamheid.

Duurzaamheid is van en voor de stad; niet opgelegd maar gedragen door de stad, omdat het de stad dient. Benutting van lokale bronnen. Transitie en innovatie: deze zijn nodig voor het realiseren van de voorgaande principes. Klimaatadaptatie, energietransitie en circulariteit zijn belangrijke pijlers in het coalitieakkoord en in de Zwolse omgevingsvisie. Het college heeft genoemde thema's benoemd als speerpunten voor de toekomstige stad Zwolle waarin het prettig wonen, werken en recreëren is. Zwolle wil koploper zijn in het praktisch maken van het energieakkoord en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie en ziet klimaatadaptatie en energietransitie als kans om te innoveren en als verdienmodel.

Klimaatadaptatie (aanpassing) gaat over het verminderen van de kwetsbaarheid voor klimaatverandering (zowel fysiek als mentaal = acceptatie) en het profiteren van de kansen die een veranderend klimaat biedt. Belangrijk is om schade door (weers)extremen te voorkomen en de woon-werkomgeving zodanig in te richten dat mensen zo min mogelijk last hebben van extreme weersomstandigheden. Kenmerken van een veranderd klimaat zijn bijvoorbeeld extreme regenbuien en langdurige hitte. Voorbeelden van uitwerking zijn een groene inrichting/gevel, waterdoorlatende verharding, beperkte zoninval in de zomer, maar ook een regenafvoer met een noodoverlaat zodat er bij een hoosbui geen regenwater het gebouw instroomt. Rekening houden met een veranderd klimaat levert tevens wooncomfort op. Denk bijvoorbeeld aan slapen of werken in (te) warme ruimten wat onprettig is en bij langdurig aanhoudende hitte zelfs negatieve effecten heeft op de gezondheid. Door bij het ontwerp hier rekening mee te houden, kunnen gebouwen en openbare ruimten robuust, gezond en comfortabel worden ingericht én voorbereid zijn op extremen. Ten aanzien van water is het beleid verder uitgewerkt in paragraaf 2.5.2.7 Waterbeleid.

Wat betreft energie, heeft de gemeenteraad op 17 juli 2017 haar ambities ten aanzien van de energietransitie vastgelegd. Zwolle wil uiterlijk in 2050 energieneutraal zijn en heeft eveneens voor 2025 tussendoelen vastgelegd. In 2025 wil Zwolle de hoeveelheid CO2-uitstoot ten opzichte van 1990 gereduceerd hebben met 25% en wordt 25% van de totale energievraag op duurzame wijze opgewekt. Tevens is Zwolle voornemens deze energietransitie in te zetten als katalysator voor economische en sociale meerwaarde. Om deze doelstelling te bereiken, zal gestreefd moeten worden naar energie neutrale nieuwbouw, waarbij geen gebruik meer wordt gemaakt van fossiele brandstoffen, zoals aardgas voor ruimteverwarming. In 2010 heeft het college van B&W al besloten om in Stadshagen II geen gasinfrastructuur meer aan te leggen. Inmiddels is dit vanuit de landelijke overheid nu ook de standaard geworden bij de nieuwbouw van woningen.

2.5.2.8.8 Conclusie milieubeleid

Het plan is in overeenstemming met het milieubeleid. In hoofdstuk 3 wordt de herziening getoetst aan de verschillende milieu aspecten.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied omschreven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

3.1 Stedenbouw

3.1.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Ceintuurbaan in Zwolle. Het plangebied maakt deel uit van de zogenaamde 'ceintuurbaanzone'. Deze ceintuurbaanzone is een gebied waar hoofdzakelijk kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid zijn gevestigd. De ruimtelijke opzet van dit gebied is ook als dusdanig ingericht; brede profielen met vijflaagse bebouwing op ruime percelen met parkeren op eigen terrein. Op volgend kaartbeeld is de ligging van het plangebied in de stad Zwolle weergegeven.

Op de volgende luchtfoto is het plangebied aangegeven door middel van een zwarte stippellijn. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Zwolle, sectie B, nummer 6383. Het perceel is circa 1.700 m² groot.

De huidige invulling van het plangebied bestaat uit het kantoorgebouw, met rondom het gebouw aan de noord-, oost- en westzijde parkeerplaatsen op maaiveld. Het gebied is grotendeels verhard, met langs de randen enkele groenvakken. Het parkeerterrein wordt ontsloten vanaf de zuidzijde. Voor voetgangers is het gebouw tevens vanaf de Dokter van Deenweg bereikbaar. De hoofdentree van het gebouw is gesitueerd aan de Dokter van Deenweg. Het gebouw bestaat in totaal uit vijf bebouwingslagen; een souterrain met daarboven vier lagen met een plat dak. Op onderstaande foto's is de huidige situatie weergegeven.

De huidige invulling van het plangebied gezien vanaf de Dokter van Deenweg.

De huidige invulling van het plangebied gezien vanaf de zuidzijde.

3.1.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

De voorziene ontwikkeling bestaat uit de transformatie van het bestaande kantoorgebouw naar een woongebouw met in totaal 24 appartementen van verschillende grootte en typologie. Daarnaast worden er rondom het gebouw parkeervoorzieningen gerealiseerd. Hieronder wordt de ontwikkeling beschreven en weergegeven.

Beschrijving ontwikkeling

Het casco van het gebouw blijft bestaan. Het gebouw wordt getransformeerd waarbij een gedeelte van de appartementen wordt opgesplitst over twee lagen. Deze appartementen krijgen inpandig een eigen trap. Het overige deel van de appartementen is over één laag verdeeld. Het bestaande stijgpunt met trappenhuis en lift blijft gehandhaafd terwijl de hoofdentree geheel vernieuwd wordt. De nieuwe hoofdentree wordt bereikbaar vanaf maaiveld en krijgt nu een hoogte van 1½ bouwlaag. Er wordt een extra lift met trap toegevoegd om de extra ½ bouwlaag te overbruggen. De bestaande verhoogde entree met trap vervalt.

In het souterrain komen privé bergingen voor de bewoners en opslag van afvalcontainers.

De bestaande bouwhoogte blijft na de transformatie gelijk. In de huidige situatie is op het dak van het gebouw een opbouw aanwezig ten behoeve van de liftschacht en techniek. De hoogte van deze opbouw zal bij de transformatie van het gebouw als hoogte van de gehele verdieping worden genomen. In deze 'nieuwe' woonlaag worden woningen met dakterras gerealiseerd. In het nieuwe dak zijn uitsparingen aanwezig op de plekken van de dakterrassen. Het nieuwe dak krijgt een overstek. Op het dak van het nieuwe gebouw worden zonnepanelen aangebracht.

Bij de transformatie van het gebouw worden de gevels gewijzigd. De onderste drie bouwlagen van de kopgevels worden voorzien van groene gevels, net als het stijgpunt van de lift over de gehele hoogte van het gebouw. De plint van de langsgevels worden antraciet gestuukt en de onderste drie lagen van de langsgevels worden voorzien van verticale houten sponningschroten. Ten behoeve van de gevelbeplanting wordt het hemelwater, dat op het dak van het gebouw valt, opgevangen in de directe nabijheid van het gebouw.

De bovenste twee lagen worden uitgevoerd in houten beplating. Aan de voor- en achterzijde van het gebouw worden om en om glazen balkons gerealiseerd, deze krijgen een plek tussen verticale gevelelementen die over de volledige hoogte van het gebouw worden gerealiseerd. De bestaande noodtrap blijft ongewijzigd maar de kooi wordt antraciet geschilderd.

Op de volgende afbeelding is de bestaande situatie weergegeven.

Op de volgende afbeelding is de impressie weergegeven na transformatie.

Op volgende afbeelding wordt een impressie van de materialisering aan de voorzijde weergegeven.

Op de volgende afbeelding wordt een impressie van de materialisering aan de achterzijde weergegeven.

Bij de ontwikkeling wordt de buitenruimte rondom het gebouw gewijzigd. Aan de voorzijde van het gebouw aan de Dokter van Deenweg wordt alle bestaande verharding verwijderd en een gemeenschappelijke tuin aangelegd, voorzien van diverse beplanting, een pad en de hoofdentree. Nabij de hoofdentree zijn fietsparkeerplekken voor bezoekers gesitueerd. Bewoners kunnen inpandig hun fiets stallen in de berging, gelegen in het souterrain. Aan de achter- en zijkant worden, gelijk aan de huidige situatie, parkeerplaatsen gerealiseerd.

Met de transformatie wordt het oppervlak van het gebouw enigszins vergroot. Dit komt door de nieuwe gevelbekleding en uitstekende ondergeschikte delen, zoals de entree en houten verticale stijlen. De hoogte van het nieuwe gebouw is gelijk met de huidige situatie en met de ontwikkeling wordt het plangebied sterk vergroend, zowel in de ruimte rondom het gebouw als de gevels.

3.2 Archeologie

3.2.1 Huidige situatie

In de Wet voor de archeologische monumentenzorg en het daarop gebaseerde archeologiebeleid binnen de gemeente Zwolle is vastgelegd dat de archeologische waarden in de bestemmingsplannen vastgelegd moeten worden met de erbij horende consequenties. Aan de verschillende waarden worden consequenties verbonden. Het archeologisch potentieel van de verschillende gebieden is in de volgende percentages uitgedrukt:

• 0% archeologisch leeg, geheel verstoord of reeds opgegraven;
• 10% archeologische waarde onbekend; proefonderzoek wordt aanbevolen;
• 50% archeologisch waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is 1:2. Voor de binnenstad betekent een 50% locatie meestal dat de eerste meter bodemarchief verdwenen is, maar dat de onderste lagen nog bewaard zijn gebleven;
• 90% archeologisch zeer waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is nagenoeg 100%;
• 100% archeologische toplocatie; indien bescherming niet kan is een opgraving altijd noodzakelijk, de vondstkans is uiteraard 100%.

3.2.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

Het plangebied is aangeduid met een waarde van 10%. In gebieden met een archeologische waarde van 10% is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

3.3 Verkeer

3.3.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Dokter van Deenweg en wordt voor het verkeer ontsloten vanaf een lus vanaf de doorgaande weg. De lus is verkeersarm en is bedoeld als ontsluiting voor de aangelegen percelen. Het parkeren vindt in de huidige situatie op eigen terrein plaats.

3.3.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

3.3.2.1 parkeren

De ontsluiting voor het autoverkeer wijzigt in de toekomstige situatie niet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is een notitie opgesteld en afgestemd met de gemeente Zwolle. Deze notitie is opgenomen in bijlage 1  van de toelichting. Uit deze notitie blijkt dat de parkeerbehoefte op basis van parkeernormen en het toepassen van de aanwezigheidspercentages 31parkeerplaatsen bedraagt. Op basis van o.a. de specifieke doelgroep kleinere huishouden en sociale huur (nader toegelicht in bijlage 1), wordt onderbouwd waarom kan worden volstaan met 29 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn ten behoeve van bewoners en bezoekers. Om het parkeerterrein te bereiken moet verkeer langs een slagboom. Deze slagboom kan voor (kort)bezoek zorgen voor een 'barrière', met als gevolg dat bezoekers uitwijken naar deomgeving. Om ervoor te zorgen dat kort bezoek ook binnen het plangebied parkeert, worden tweeparkeerplaatsen voor de slagboom gerealiseerd.

Het stallen van fietsen vindt in principe plaats in de bergingen die voor de bewoners in het souterrain worden gerealiseerd. Voor bezoekers wordt op het maaiveld een (verdekte) fietsenstalling gerealiseerd.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op de parkeerdruk in de omgeving.

In de volgende afbeelding wordt de verkeer- en parkeersituatie weergegeven.

Parkeren Maaiveld

3.3.2.2 Verkeer

De ontsluiting voor het autoverkeer wijzigt minimaal. De bestaande inrit wordt gebruikt ten behoeve van het parkeerterrein. Doordat deze inrit is gelegen aan een verkeersarme lus, heeft dit geen negatieve effecten op de verkeersontsluiting van deze weg.

De verkeersaantrekkende werking als gevolg van 24 woningen (huurappartement midden/goedkoop (incl. sociale huur)) bedraagt volgens de kencijfers van het CROW (publicatie 831) 86,4 motorvoertuigen per etmaal (3,6 per etmaal/ per woning). In de huidige situatie is een kantoorgebouw van 448 m² bvo aanwezig. Deze functie (kantoor, zonder baliefunctie) kent een verkeersaantrekkende werking van 7,2 per 100 m² bvo. De huidige situatie heeft een verkeersgeneratie van 32 motorvoertuigen per etmaal. Met de beoogde ontwikkeling ontstaat dus een toename van 54,4 motorvoertuigen per etmaal.
De huidige infrastructuur is goed en kan een dergelijke toename verwerken. Belangrijke nadelige gevolgen zijn daarmee uitgesloten. Daarnaast zijn de verkeersbewegingen in vergelijking met de huidige situatie tegenovergesteld. In de huidige situatie tijdens de ochtendspits gaan de verkeersbewegingen, door de kantoorfunctie, het gebied in en tijdens de avondspits het gebied uit. Door de functiewijziging naar woningen gaan de verkeersbewegingen tijdens de ochtendspits juist het gebied uit en in de avondspits het gebied in. Hierdoor komen de verkeersbewegingen beter in evenwicht en komt ten goede aan de infrastructuur.

3.3.2.3 Openbaar vervoer

Het plangebied ligt nabij twee bushalte, nameijk de halte 'Zwolle, Dr. Hengeveldweg' en 6halte Kuyperhuislaan.

3.4 Natuur

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming. Op provinciaal niveau heeft een uitwerking plaatsgevonden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN) beschermd.

Natuurbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de provinciale bescherming van het NNN en Weidevogelleefgebieden.

In relatie tot stikstof, zijn de potentiële effecten van onderhavig plan hoofdzakelijk het gevolg van verkeer en tijdelijke werkzaamheden in de aanlegfase. Vanwege de aard van de emissie hiervan (beperkt in hoeveelheid en laag bij de grond) wordt ingeschat dat een toename van de stikstofdepositie niet zal optreden op een afstand van meer dan 5 kilometer.

Gezien de ligging van het projectgebied en de afstand van 1,5 kilometer tot de dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden en de aard van de ontwikkeling kunnen negatieve effecten op deze gebieden op voorhand niet worden uitgesloten. Daarom is voor de beoogde ontwikkeling een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 5 Memo Stikstof Dokter van Deenweg.

Uit de stikstofberekening blijkt dat tijdens de gebruiksfase en aanlegfase op geen van de onderzochte gebieden een stikstofdepositie > 0 mol/ha/jaar plaatsvindt. Het aspect stikstofdepositie vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Het doel van de ontwikkeling is de transformatie van een kantoorgebouw naar een appartementengebouw. Het betreft hierbij een bouwkundige ingreep waarbij mogelijke negatieve effecten ontstaan op beschermde soorten. Daarom wordt voor het plan een quickscan soortenbescherming uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat:

• op de onderzochte locatie is het voorkomen van middels de Wnb beschermde diersoorten niet aangetoond;
• gericht vervolgonderzoek volgens vleermuisprotocol is niet noodzakelijk;
• de voorgenomen plannen hebben geen invloed op het Natuurnetwerk Overijssel en Natura 2000-gebied en/of de gunstige staat van instandhouding van wettelijk beschermde plant- en diersoorten;
• het aanvragen van een ontheffing inzake de Wnb is niet noodzakelijk.

3.5 Water

3.5.1 Huidige situatie

3.5.1.1 Waterstructuur

Binnen het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. In de omgeving van het plangebied zijn wel oppervlaktewater en wadi's aanwezig.

3.5.1.2 Riolering

In het gebied ligt een gescheiden rioolsysteem. De vuilwaterrioolpomp loopt momenteel tegen haar grens aan. Het hemelwater wordt geloosd op het stedelijk water (Westerveldse Aa en bergingsvijvers).

3.5.1.3 Ontwateringsdiepte

Er zijn in de huidige situatie geen problemen met betrekking tot grondwateroverlast.

3.5.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

3.5.2.1 Waterstructuur

De waterstructuur wijzigt niet ten aanzien van de huidige situatie.

3.5.2.2 Riolering

Zoals beschreven in paragraaf 3.5.1.2 is een gescheiden rioolsysteem aanwezig.

In het plangebied is sprake van een toename van de hoeveelheid afvalwater ten opzichte van de huidige situatie. Daarnaast is er sprake van overbelasting ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel dat is gelegen in de omgeving. Voor de realisatie moet worden onderzocht, in overleg met het waterschap, welke oplossingen/maatregelen er zijn voor de toename aan afvalwater.

De hemelwaterafvoer (HWA) van de daken en het verharde oppervlak moet zo veel mogelijk binnen het plangebied worden geborgen. Minimaal 20 mm moet worden geborgen en vervolgens worden geïnfiltreerd op eigen terrein. Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Dit gebeurt door de realisatie van een hemelwateropvang aan de voorzijde van het gebouw, op eigen terrein. Vanuit deze waterbuffer wordt de gevelbeplanting voorzien van water.

De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van het perceel om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

3.5.2.3 Ontwateringsdiepte

De ontwateringsdiepte wijzigt niet. Er worden geen problemen voorzien met betrekking tot de grondwaterstand.

3.5.2.4 Wateroverlast

De Oosterenk is kwetsbaar voor wateroverlast door neerslag vanwege te veel verstening ondanks het aanwezig oppervlaktewater. Een aantal gebouwen in de wijk Oosterenk hebben bij een bui van T=100 water tegen of in het pand staan. In onderstaand figuur is wateroverlast ten opzichte van de bestaande gebouwen weergegeven. Hieruit blijkt dat voor het plangebied geldt dat bij een T=100 bui er geen water tegen de drempel van het gebouw aanstaat.

Aan de voorzijde van het gebouw aan de Dokter van Deenweg wordt alle bestaande verharding verwijderd en een gemeenschappelijke tuin aangelegd. Deze maatregelen hebben een positief effect voor de aspecten wateradaptatie binnen het plangebied.

3.5.2.5 Overstromingsrisico

Er is een overstromingskans vanuit het primaire watersysteem (IJssel en Zwarte Water/Vecht) en vanuit het regionale watersysteem (Sallandse Weteringen/Stadsgrachten).

Overstroming vanuit primair systeem

De maximale overstromingsdiepte vanuit het primaire systeem voor Oosterenk is 2,0 m - 5,0 m. De kans op overstroming vanuit het primaire systeem is klein en met het HWBP wordt de kans nog kleiner.

Overstroming vanuit regionaal systeem

De maximale overstromingsdiepte vanuit het regionale systeem voor Oosterenk is 0,5 m - 2,0 m. Momenteel is die kans erg hoog (1/200). De provincie Overijssel onderzoekt, samen met het waterschap en de gemeente Zwolle, op dit moment naar de overstromingsnorm van het regionale systeem. (Waterrobuust Zwolle).

3.5.2.6 Risico-inventarisatie

Dijktrajecten die een gebied tegen overstromingen beschermen, kennen een overstromingskans. Voor het primaire dijktraject ten zuidwesten van het plangebied geldt een overstromingskans van 1 op de 10.000 per jaar. De overstromingskans wordt in de Waterwet toegelicht als: 'kans op verlies van waterkerend vermogen van een dijktraject, waardoor het door het dijktraject beschermde gebied zodanig overstroomt, dat dit leidt tot dodelijke slachtoffers of substantiële economische schade'.

Met behulp van de risicokaart wordt de maximale waterdiepte in het plangebied tijdens een overstroming geschat tussen de 2,0 tot 5,0 m. De mogelijke waterdiepte kan daarmee worden aangeduid als diep. De tijd tot overstroming is afhankelijk van de locatie waar de waterkering faalt. In de tweede afbeelding is de tijd tot overstroming van het plangebied bij een dijkdoorbraak van de IJsseldijk bij de (voormalige) IJsselcentrale weergegeven. Dit is snel, namelijk 6 tot 24 uur.

3.5.2.7 Maatregelen

Bij de ontwikkeling in het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Het betreft hierbij ook bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Wat betreft maatregelen kan worden gedacht aan: aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied, voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, verhoogde drempels, een zodanige inrichting van het gebouw dat bij eventuele overstroming schade zoveel mogelijk wordt beperkt (denk aan materiaalgebruik en minder gevoelige ruimten op de begane grond), aansluiting van het plangebied op de dichtstbijzijnde weg, waardoor bereikbaarheid gewaarborgd blijft en het opstellen van een evacuatieplan. Meer informatie is o.a. te vinden op de website www.onswater.nl.

3.5.2.8 Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te ‘toetsen op water’, de zogenaamde watertoets. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Ten behoeve van de ontwikkeling is de watertoets uitgevoerd op 29-06-2020. Op basis van de uitkomsten uit de watertoets kan de korte procedure worden doorlopen.

De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin. Deze conclusie is automatisch getrokken op basis van de ingevoerde gegevens op www.dewatertoets.nl. Het proces van de watertoets is goed doorlopen.

3.6 Wonen

3.6.1 Huidige situatie

In de huidige situatie zijn binnen het plangebied geen woningen aanwezig. Op basis van het geldende bestemmingsplan, zie paragraaf 1.3, zijn geluidsgevoelige objecten niet toegestaan.

3.6.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

3.6.2.1 Woningbouwprogramma

De voorziene ontwikkeling bestaat uit een woongebouw met appartementen van verschillende grootte en typologie. Het woningbouwprogramma bestaat uit 24 huurappartementen, met verschillende prijsklasse (goedkoop en duur). Van deze 24 appartementen vallen minimaal 20% in de klasse middenhuur -1. In de planregels van dit bestemmingsplan is het maximum aantal woningen en het percentage middenhuur -1 vastgelegd.

3.7 Milieu

In deze paragraaf wordt ingegaan op de milieuaspecten die van belang zijn bij het toekennen van bestemmingen. Tevens komt de ligging van kabels, leidingen en straalpaden aan bod.

3.7.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling/Milieueffectrapportage

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 24 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Uit de aanmeldingsnotitie (bijlage 2) blijkt dat, vanwege kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

3.7.2 Bodem

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Op 17 juni 2021 heeft de gemeenteraad de Bodemkwaliteitskaart Zwolle 2021 vastgesteld. Dit betekent dat de actuele kwaliteit van de bodem is vastgelegd. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de bovenste halve meter en de bodem (tot 1,5 m) daaronder. Hiermee kan (in veel gevallen) voor het afvoeren van overtollige grond de kwaliteit worden aangetoond met de kaart, zonder dat een bodemonderzoek of partijkeuring nodig is. Op basis van deze interactieve kaart kan op perceelsniveau worden bepaald wat de bodemkwaliteit is.

Het plangebied is ook opgenomen in de bodemkwaliteitskaart. Hieruit blijkt dat de locatie niet verdacht is van asbest. De bodemfunctie is 'industrie' en de ontgravingsklasse van zowel boven- als ondergrond zijn landbouw/natuur. Uit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat de locatie voldoende is onderzocht en dus geen nader onderzoek nodig is.

De transformatie van kantoren naar wonen maakt geen gevoeliger bodemgebruik mogelijk een bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk. Op basis van de bodemkwaliteitskaart kan voor de openbare gronden worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit voldoet en dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de voorziene ontwikkeling. Indien werkzaamheden in de bodemplaatsvinden is mogelijk wel een bodemonderzoek noodzakelijk.

3.7.3 Geluid

Rho Adviseurs heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 Akoestisch onderzoek wegverkeer Dokter van Deenweg 84.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van Level day-evening-night (Lden) = 48 decibel (dB) wordt overschreden als gevolg van de Ceintuurbaan en de Dokter van Deenweg. De hoogste geluidsbelasting treedt op vanwege de Dokter van Deenweg als gevolg van de kortere afstand en het feit dat het een relatief drukke weg is.

De maximale grenswaarde van Lden = 63 dB wordt niet overschreden. Het herontwikkelen van het pand Dokter van Deenweg 84 naar wonen is daarmee mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder.

Er wordt niet voldaan aan de grenswaarde van 58 dB, zoals vastgelegd in de gemeentelijke Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder. In dergelijke gevallen wordt getoetst of voldaan wordt aan de normen van de Wet geluidhinder. Bij de beoordeling komt het onderzoeken van varianten nadrukkelijk aan bod en wordt gekeken naar mogelijkheden van een geluidsluwe gevel, aangepaste indeling van de woning (hoofdslaapkamer aan de geluidsluwe gevel), een balkon of tuin aan de geluidsluwe zijde van de woning, indien het balkon aan de voorzijde is gesitueerd wordt gekeken naar mogelijkheden om deze afsluitbaar te maken, waardoor akoestische compensatie wordt verkregen. Bezien wordt waarom in deze specifieke situatie niet voldaan kan worden aan het gebiedsgericht milieubeleid.

Vanwege de beperkte omvang van het plan zijn geluidsreducerende maatregelen (stiller asfalt e.o. afscherming) niet aan de orde. Stedenbouwkundig gezien is afscherming van de maatgevende weg (Dokter van Deenweg) niet mogelijk. Daarnaast gelden dat een alternatieve locatie of indeling niet goed mogelijk is, omdat het een bestaand pand is.

Er is sprake van transformatie van een kantoorpand naar wonen. De gemeente Zwolle heeft aangegeven dat er bij dergelijke transformaties moet worden voldaan aan een binnenwaarde van 33 dB, overeenkomend met de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit. Aangetoond moet worden dat de gevelgeluidswering voldoende is (of wordt verbeterd). Bij het berekenen van de benodigde geluidswering moet worden uitgegaan van de geluidsbelasting exclusief aftrek art. 110g Wgh. De maximaal benodigde karakteristieke geluidswering (GA;k) bedraagt derhalve GA;k = 63 dB - 33 dB = 30 dB(A).

Doorwerking in het plan

Zoals beschreven is de maximaal benodigde geluidswering GA;k = 63 dB - 33 dB = 30 dB(A). Om een binnenwaarde van 33 dB te garanderen, is voor de beoogde ontwikkeling een onderzoek naar geluidswering van de gevel uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4 bij de toelichting. In dit onderzoek is de geluidsbelasting per appartement doorgerekend zodat inzichtelijk wordt dat er voldaan wordt aan de gewenste voorwaarden t.a.v. geluid en het Bouwbesluit.

Om te voldoen aan een binnenniveau van ten hoogste 33 dB dienen minimaal de volgende bouwkundige elementen toegepast te worden:

• dak: betonnen dak;
• gesloten gevels: stenen spouwmuur, massa van circa 400 kg/m²;
• houten kozijnen of kunststof dubbelwandige kozijnen;
• kierdichting: ren kunstrubber O-profiel met een indrukking van 3,5 mm. De profielen dienen in de hoeken aan elkaar gelast te zijn;
• beglazing (ramen en schuifdeuren):
  • 1. beglazing met als opbouw 4 mm glas, 16 mm gasgevulde spouw en 10 mm glas (RA = 31,6 dB) of gelijkwaardig bij de verblijfsgebieden;
  • 2. beglazing van type SGG Stadip Silence 44.2 Si (RA = 34 dB) of gelijkwaardig bij de volgende verblijfsruimten:

- appartement 2 - woonkamer: de beglazing in de voorgevel;
- appartement 12 - slaapkamer: alle beglazing;
- appartement 20 - woonkamer op derde verdieping: alle beglazing;
- appartement 24 - slaapkamer op de derde verdieping die zowel grenst aan de voor- als zijgevel: de beglazing in alleen de voorgevel.

Op basis van deze maatregelen wordt een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen de woningen gerealiseerd.

Voorwaardelijke verplichting

In de planregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting borgt dat het bouwen en/of gebruik van woningen (gevoelige object) alleen is toegestaan als door middel van een onderzoek kan worden aangetoond dat wordt voldaan aan een binnenwaarde van 33 dB, overeenkomend met de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit. Daarnaast borgt deze voorwaardelijke verplichting dat een geluidsgevoelig object ten minste één geluidsluwe gevel heeft of ten minste één gevel met geluidsluw te openen delen grenzend aan een geluidsgevoelige ruimte.

In het akoestisch onderzoek, zoals opgenomen in bijlage 4 en zoals hiervoor beschreven, zijn maatregelen opgenomen. Indien deze maatregelen worden overgenomen, wordt voldaan aan de voorwaardelijke verplichting.

Hogere grenswaarde

Uit de akoestische onderzoeken blijkt dat niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan worden voldaan, daarom moet voor dit bestemmingsplan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hiervoor wordt de hogere grenswaarde procedure doorlopen.

3.7.4 Bedrijvigheid (Wet milieubeheer)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Ingeval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Het plangebied is in de huidige situatie bestemd als 'gemengd'. In de directe omgeving komen verschillende functies voor. Daarom kan de omgeving als gemengd gebied worden aangemerkt. Er is weinig tot geen bedrijvigheid in de directe nabijheid van het plangebied en het plan zelf maakt geen activiteiten mogelijk die milieuhinder veroorzaken. De wijzing van kantoorgebouw naar woongebouw vormt geen belemmering voor omliggende functies. De omliggende functies vormen ook geen belemmering voor de ontwikkeling zelf. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorziene ontwikkeling.

3.7.5 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (nibm) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 24 appartementen mogelijk gemaakt. Hiermee blijft het aantal woningen ruim onder de gestelde grens waarbinnen het voornemen vrijgesteld blijft van toetsing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven.

Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool. Uit de gegevens blijkt dat de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2020; gemiddeld 17,3 µg/m³ voor NO2, 17,0 µg/m³ voor PM10 en 9,3 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6 dagen.

Hieruit blijkt dat ter plaatse van de maatgevende weg (Ceintuurbaan en Dokter Spanjaardweg) ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het projectgebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn daarmee uitgesloten.

Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

3.7.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, lpg en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn voor risicovolle inrichtingen vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt het toetsingskader gevormd door de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

Op basis van het Besluit externe veiligheid transportroutes (2015) moet rekening worden gehouden met het zogenaamde basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidszones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd.

Uit de risicokaart blijkt dat in de directe omgeving van het pand geen risicobronnen/inrichtingen aanwezig zijn. Er vindt bovendien geen transport van gevaarlijke stoffen plaats over nabij gelegen wegen. Buisleidingen liggen op voldoende afstand.

Over rijksweg A28 vindt ook transport van gevaarlijke stoffen plaatst. Voor deze route geldt voor het plaatsgebonden risico een zone van 13 m. Voor het groepsrisico geldt een invloedsgebied van 0 m. Wel dient rekening gehouden te worden met plasbranden. Het plangebied ligt op circa 1.900 m ten opzichte van de A28. Het plangebied ligt daarmee op ruime afstand en buiten de risicocontouren. Verder komen er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen voor en vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats.

De locatie ligt ook niet binnen het invloedsgebied voor transport van gevaarlijke stoffen over spoorwegen. Het invloedsgebied van deze route ligt voor het plaatsgebonden risico op 1 m. Voor het groepsrisico 10-8, geldt een zone van 142 m. Het plangebied ligt op circa 900 m afstand, voor deze transportroute zijn de afstanden die opgenomen zijn in de volgende twee tabellen van belang.

Scenario giftige wolk bij spoorvervoer ammoniak

Door een incident op het spoor met een ketelwagon met ammoniak kan een giftige wolk ontstaan. De kans op een giftige wolk als gevolg van een incident met een ketelwagon met ammoniak op het spoor is klein (2 tot 6 x 10-8 per wagenkilometer per jaar). Onderstaande tabellen geeft voor dit scenario de effectafstand en de interventiewaarde weer.

Tabel: Effectenafstanden en Interventiewaarden (bron: veiligheidsregio IJsselland)

Het plangebied ligt in het stedelijk gebied van Zwolle, op een afstand van minimaal 900 m. Het plangebied ligt dus ruim buiten de effecten afstand van de 3e ring. De alarmeringsgrenswaarde bedraagt voor LBW en AGW minimaal een 1 uur. Verder komen er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichten voor en of vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor dit plan.

3.7.7 Klimaatadaptatie, Energietransitie, Circulariteit

Het Nieuwe Normaal in de gemeente Zwolle is dat plannen klimaatadaptief zijn. In de Zwolse adaptatiestrategie (ZAS) is een analyse gemaakt van de kwetsbaarheid van de stad Zwolle voor klimaatverandering: wateroverlast door hoosbuien, hittestress, droogte en overstroming uit het primaire systeem (IJssel en Zwarte Water/Vecht) en regionale systeem (Sallandse Weteringen/Stadsgrachten).

De gemeente Zwolle heeft een analyse opgesteld, zie bijlage 7. In deze analyse zijn de kwetsbaarheden van de wijk Oosterenk voor klimaatverandering aangegeven en wordt geadviseerd hoe daar mee om te gaan. Daarbij gaat het om wateroverlast door neerslag, hitte, droogte en de gevolgen van overstroming.

Klimaatadaptatie

Zoals beschreven in paragraaf 3.1.2, worden gevels van het gebouw gewijzigd. De onderste drie bouwlagen van de kopgevels worden voorzien van groene gevels. Ten behoeve van de gevelbeplanting wordt het hemelwater dat op het dak van het gebouw valt, opgevangen in de directe nabijheid van het gebouw. Aan de voorzijde van het gebouw, aan de Dokter van Deenweg, wordt alle bestaande verharding verwijderd en een gemeenschappelijke tuin aangelegd. Deze maatregelen hebben een positief effect voor de aspecten water adaptatie en hittestress.

Energietransitie

In de huidige situatie is het kantoorgebouw aangesloten op het gas. In het kader van de energietransitie worden alle 24 appartementen niet aangesloten op het gas. Om dit mogelijk te maken worden op het dak zonnepanelen aangebracht. Ook wordt het gebouw voorzien van een warmtepomp. Onder het dak wordt een waterbuffertank gerealiseerd. In dit buffervat wordt in de eerste plaats energie opgeslagen die door thermische zonnepanelen en de warmtepomp wordt aangeleverd. De overtollige warmte blijft in het buffervat bewaard tot die nodig is.

Circulariteit

Met onderhavig plan sluit aan op de ambitie om circulair te bouwen. Met dit plan wordt een bestaand kantoorgebouw getransformeerd in een woongebouw. Deze transformatie/herbestemming zorgt ervoor dat een leegstaand gebouw een nieuwe functie krijgt en het voorkomt ook de onnodige sloop van een gebouw en productie van bouwafval.

3.7.8 Kabels, leidingen en straalpaden

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Wel is er een straalpad aanwezig ter hoogte van het plangebied. Door de hoogteligging leveren deze straalpaden geen beperkingen op voor het plan. Dit aspect vormt geen belemmering voor het plan.

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92 zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Gevolgd door de volgende bijlagen:

• geen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

• Artikel 1 Begrippen;
• Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen

Het gehele plangebied is bestemd met een enkelbestemming. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen. De bij deze enkelbestemming behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

• 1. bestemmingsomschrijving;
• 2. bouwregels;
• 3. nadere eisen;
• 4. afwijken van de bouwregels;
• 5. specifieke gebruiksregels;
• 6. afwijken van de gebruiksregels;
• 7. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruikgemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 8 Algemene procedureregels.

• 4. Afwijken van de bouwregels

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

• 5. Specifieke gebruiksregels

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

• 6. Afwijken van de gebruiksregels

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro.

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen.

Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen).

• 8. Wijzigingsbevoegdheid

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

• Artikel 5 Anti-dubbeltelregel;
• Artikel 6 Algemene afwijkingsregels;
• Artikel 7 Algemene wijzigingsregels;
• Artikel 8 Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

4.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven.

Artikel 3 Tuin

Een gedeelte van het perceel is bestemd als 'Tuin'. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en carports bij recht worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen - Meergezinshuis

Deze bestemming is bedoeld voor meergezinshuizen. Dit zijn flats en andere gebouwen met meerdere naast en/of boven elkaar gelegen woningen, welke in tegenstelling tot het eengezinshuis qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kunnen worden. De definitie van eengezinshuis en meergezinshuis is opgenomen in de begrippen.

Uitgangspunten

• Alle meergezinshuizen in het plangebied worden als zodanig bestemd.
• Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd.
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen.

Beroep-aan-huis

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan-huis-verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan-huis-verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan-huis-verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep-aan-huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen, kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Bijgebouwenregeling

De regels voor bijbehorende bouwwerken wijken af van de regeling voor de eengezinshuizen. Buiten het hoofdgebouw zijn geen bijgebouwen ten behoeve van de appartementen toegestaan, eventuele bergingen moeten inpandig worden gerealiseerd.

4.4 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de 'Regeling Parkeernormen 2016'.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 7 Algemene wijzigingsregels

Deze regel maakt het mogelijk de bestemming 'Wonen - Meergezinshuis' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 8 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

4.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 11 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

4.6 Bijlagen

In dit bestemmingsplan zijn er geen bijlagen bij de regels.

4.7 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Inleiding

Indien sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna 'een aangewezen bouwplan'), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.

Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor er geen verplichting bestaat tot vaststelling van een exploitatieplan en de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt uitgelegd hoe het initiatief is gecommuniceerd met de buurt en wijkvereniging en wat de resultaten zijn van het vooroverleg met de vooroverlegpartners. Hiermee wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid toegelicht.

5.2.1 Overleg met de buurt

Voor onderhavige bestemmingsplan zijn belanghebbenden door middel van een brief geïnformeerd. Daarna is er met verschillende partijen (telefonisch) overleg geweest. Deze gesprekken zijn samengevat, deze samenvatting is opgenomen in bijlage 8 van deze toelichting.

5.2.2 Uitkomsten overleg

Het bestemmingsplan is in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar 4 instanties verzonden met het verzoek om binnen vier weken schriftelijk te reageren. Het plan is toegezonden naar de volgende instanties:

• 1. provincie Overijssel;
• 2. Waterschap Drents Overijsselse Delta;
• 3. Veiligheidsregio IJsselland;
• 4. ondernemersvereniging OVB.

Hieronder zijn de ontvangen vooroverlegreacties opgenomen met hierop de reactie van de gemeente.

Provincie Overijssel

Het ontwerpplan past in het provinciaal ruimtelijk beleid, er zijn geen bezwaren.

Reactie gemeente

Van deze reactie wordt met instemming kennisgenomen.

Waterschap Drents Overijsselse Delta

Er wordt een parkeerkelder gebouwd en hierin komt een pompinstallatie. Onduidelijk is waar deze installatie op afwatert. Ten behoeve van de permanente situatie van de pompinstallatie in de kelder wordt verzocht aan te geven waar het vrijkomende water heen gaat en wat de impact is op de omgeving.

Verder zal bij de aanleg van de kelder ook bronbemaling nodig zijn om de bouwput droog te krijgen. Ook hiervoor zal goed bekeken moeten worden waar het vrijkomende grondwater heen moet tijdens de bouw.

Voor de realisatiefase van het plan is het aandachtspunt voor bemaling en vergunningplicht/meldingsplicht voor tijdelijke werkzaamheden van toepassing.

Reactie gemeente

In een eerder plan was er sprake van een parkeerkelder. In het huidige ontwerp is deze parkeerkelder niet meer aanwezig. Bovenstaande aanvulling van het waterschap is dus niet meer van toepassing op het plan.

Veiligheidsregio IJsselland

• a. In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele risicobronnen aanwezig waarbij bij een incident toxische stoffen vrijkomen. Daarbij ontstaat een toxische wolk die over het plangebied trekt. De aanwezigen in het plangebied krijgen dan het advies om naar binnen te gaan, ramen en deuren te sluiten en de ventilatie af te sluiten. Mechanisch afsluitbare ventilatie helpt zo om veilig te kunnen schuilen.
• b. Bij een incident bij een van de risicobronnen krijgen de bewoners het advies om binnen te schuilen. Daarbij is het belangrijk dat ze weten wat ze zelf kunnen doen. Het helpt daarbij als de bewoners al eerder zijn geïnformeerd over de risico's vanuit de omgeving en wat zij bij een incident zelf kunnen doen. Daarom wordt geadviseerd om de toekomstige bewoners hierover voor te (laten) lichten.

Reactie gemeente

• a. Het bouwplan voorziet in een mechanisch ventilatiesysteem, die door de bewoners kan worden afgesloten van elektriciteit (afhankelijk van uitvoering door installateur met een schakelaar of door de stekker uit het stopcontact te trekken).
• b. De opmerking wordt meegegeven aan de initiatiefnemer zodat deze de toekomstige bewoners kan informeren.