Assendorp, Enkstraat 28

Toelichting

1 Aanleiding en doel

1.1 Aanleiding en doel

Initiatiefnemer is eigenaar van de percelen en de opstallen aan de Enkstraat 28 in Zwolle. De opstallen bestaan uit een winkelruimte (georiënteerd op de Enkstraat) en een houthandel (georiënteerd op de Molendwarsstraat). Gronden en opstallen behoren bij Houthandel Van Raalte.

 

De houthandel betreft een functie die ruimtelijk en functioneel niet meer passend is binnen een woonwijk als Assendorp. Initiatiefnemer is daarom voornemens om de locatie waar de houthandel is gevestigd om te vormen ten behoeve van woningbouw. In eerste instantie bestaan de plannen uit sloop van de bestaande opslagruimte/werkplaats die wordt vervangen door woningen. Op termijn zal de winkel aan de Enkstraat verdwijnen. Dit maakt echter geen onderdeel uit van dit plan.

 

De ontwikkeling draagt bij aan het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van dit deel van Assendorp. Om de plannen mogelijk te maken dient afgeweken te worden van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt een wijzigingsmogelijkheid om hier invulling aan te geven.

1.2 Bij dit plan behorende stukken

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en onderliggende toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk twee wordt de huidige situatie van het plangebied nader toegelicht. Hierbij wordt zowel ingegaan op de feitelijke als de planologische situatie. In hoofdstuk drie wordt een toelichting gegeven op het plan. Het pan wordt zowel stedenbouwkundig als functioneel toegelicht en de wijzigingsregels uit het moederplan worden getoetst. Hoofdstuk vier beschrijft relevant ruimtelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling. In hoofdstuk vijf worden relevante ruimtelijke en milieukundige aspecten van het plan behandeld, waarna in hoofdstuk zes de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan wordt belicht. Ten slotte wordt in hoofdstuk zeven een toelichting op de regels van het bestemmingsplan gegeven.

2 Huidige situatie

2.1 Ligging en huidig gebruik

Het plangebied ligt in de wijk Assendorp, tussen de Enkstraat en de Molendwarsstraat. Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied binnen Assendorp weergegeven.

 

Ligging plangebied binnen Assendorp.

  

Ligging ten opzichte van de omgeving.

  

De te slopen opstallen behoren bij Houthandel Van Raalte. Ook een winkel is onderdeel van dit bedrijf. De winkel is georiënteerd op de Enkstraat, de schuren en werkplaats zijn zowel vanaf de Enkstraat (middels een overkapping) als vanaf de Molendwarsstraat (ten behoeve van laden en lossen) te bereiken. Op onderstaande foto’s is dat weergegeven.

 

Bereikbaarheid vanaf de Enkstraat (links). Laden en lossen vanaf de Molendwarsstraat (rechts).

  

Op onderstaande afbeelding is de bestaande bebouwing weergegeven.

 

Bestaande bebouwing. Rood omkaderd het plangebied.

2.2 Omgeving

Het plangebied is bereikbaar vanaf de Van der Laenstraat, vanaf de Molendwarsstraat en vanaf de Enkstraat en wordt omgeven door woningbouw. Aan de Molendwarsstraat grenst de locatie aan een openbaar binnengebied waar geparkeerd wordt en waar een speeltuintje aanwezig is. Ook achterkanten van woningen die gelegen zijn aan de Molendwarsstraat en de Van der Laenstraat grenzen aan dit binnengebied. Deze openbare ruimte is ingevuld met parkeren, groen en speelvoorzieningen. Op onderstaande afbeeldingen is een impressie van het plangebied gegeven.

 

Foto links: toegang tot de locatie vanaf de Van der Laenstraat. Foto rechts: toegang tot de locatie vanaf de Molendwarsstraat.

 

Foto links: zicht vanaf de Molendwarsstraat op de schuur. Foto rechts: zicht op het openbare binnengebied.

  

De woningen aan de Van der Laenstraat die grenzen aan het plangebied zijn door middel van een achterpad bereikbaar. De woningen aan de Van der Laenstraat die niet grenzen aan het plangebied grenzen aan een laad en losplaats/parkeerplaats. Op de volgende foto’s is dat weergegeven.

 

2.3 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Assendorp (2013). Op onderstaande uitsnede uit het bestemming is het plangebied weergegeven.

 

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Assendorp met daarbinnen globaal weergegeven de ligging van het plangebied.

  

De locatie kent de enkelbestemming ‘Wonen’, de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’, de functieaanduiding ‘bedrijf’ en de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2’.

 

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a) eengezinshuizen al dan niet in combinatie met ruimte voor beroep of bedrijf aan huis;

b) bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

c) garageboxen ten behoeve van woningen;

d) opritten, parkeervoorzieningen en paden;

e) voorzieningen ten behoeve van beeldende kunst;

f) geluidwerende voorzieningen;

g) openbare nutsvoorzieningen;

h) infrastructurele voorzieningen;

i) met de daarbij behorende:

j) tuinen en erven;

k) bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak.

 

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

a) het behoud van de archeologische monumenten die ter plaatse aanwezig zijn;

b) het behoud van de archeologische monumenten, waarvan de aanwezigheid redelijkerwijs vermoed wordt.

 

Op basis van de aanduiding ‘bedrijf’ is het gebruik van bouwwerken in de onderbouw en de eerste bouwlaag en het gebruik van het bijbehorende erf toegestaan voor een timmerwerkfabriek.

 

In een gebied dat is aangeduid met de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2’, kunnen Burgemeester en wethouders met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemmingen 'Wonen', 'Verkeer - Erftoegangsweg' en 'Groen' wijzigen in bestemmingen ten behoeve van wonen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en erftoegangswegen met bijbehorende voorzieningen indien het gebruik van deze gronden ten behoeve van afwijkend gebruik geheel of gedeeltelijk wordt beëindigd, mits aan een aantal ruimtelijke en milieukundige aspecten wordt voldaan (artikel 37 bestemmingsplan Assendorp). Een toets van het plan aan deze aspecten wordt in hoofdstuk 3 gedaan. Op onderstaande afbeelding is de begrenzing van de ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2’ weergegeven.

 

Afbakening ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2’, met daarbinnen het plangebied.

  

2.4 Strijdigheid met bestemming

Tot een gebruik strijdig met de geldende bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gebouwen op een perceel voor meer dan 1 woning. Het plan voorziet in de sloop van bestaande schuren/een werkplaats en het terugbouwen van 16 appartementen. Dit is in strijd met het bestemmingsplan.

3 Beschrijving van het project

3.1 Stedenbouwkundige inpassing

Op basis van de huidige bestemming bevindt zich op de locatie een timmerbedrijf. Op basis van sloop en vervangende nieuwbouw wordt dit bedrijf vervangen door 16 woningen in de vorm van appartementen, bergingen, fietsenstallingen en een stallingsplek voor containers. In dit hoofdstuk wordt het plan nader toegelicht. Op onderstaande afbeeldingen zijn de te slopen bebouwing en de nieuwe bebouwing weergegeven.

 

Te slopen bebouwing.

 

Nieuwe bebouwing. Bron: Tim Versteegh, architect.

  

Programma en stedenbouwkundige inpassing

Het programma bestaat uit 16 appartementen, gebouwd in twee lagen met een kap. De appartementen op de begane grond hebben een oppervlak van circa 45 vierkante meter en die op de bovenverdieping van circa 73 vierkante meter.

 

De appartementen worden gebouwd in één bouwblok met een verspringing na het vijfde appartement. Door de verspringing ontstaan visueel gezien twee blokjes. De rooilijn van het linker blok van tien appartementen is afgestemd op de bebouwing aan de Van der Laenstraat. Na de verspringing wordt een kleiner blok van zes appartementen gerealiseerd, afgestemd op de bebouwing aan de Coetsstraat. Achter de appartementen ontstaat ruimte voor een stadstuin, bergingen, een gemeenschappelijke fietsenstalling, opstelplaatsen voor containers en ontsluiting van de appartementen. Tevens wordt een verbinding met de Enkstraat gerealiseerd. De kwaliteit van de bestaande bomen aan de zuidzijde van het plangebied zijn beoordeeld en blijven allen behouden.

 

Ontsluiting

Het plangebied wordt voor autoverkeer primair ontsloten via de Molendwarsstraat. Via de Enkstraat wordt voor langzaamverkeer een ontsluitingsmogelijkheid gecreëerd. Aan beide zijden van de bebouwing worden ontsluitingen voor langzaam verkeer gerealiseerd waardoor de achterzijde van de woningen bereikbaar zijn. Op de volgende afbeelding is de toekomstige ontsluiting in combinatie met de inrichting van het projectgebied weergegeven.

 

Totale invulling projectgebied. Bron: Tim Versteegh, architect.

  

Door de verbinding met de Enkstraat te maken wordt het plangebied ruimtelijk gezien een logisch onderdeel van de bestaande woonomgeving.

 

Parkeren

Op de plaats die nu wordt gebruikt voor laden en lossen ten behoeve van de huidige houthandel, blijven parkeerplaatsen aanwezig. Datzelfde geldt voor de andere bestaande parkeerplaatsen aan de Molendwarsstraat.

Afgestemd op het programma worden aan het plangebied zes parkeerplaatsen toegevoegd. Door het linker blok van tien appartementen iets van de weg te leggen ontstaat ruimte voor deze zes parkeerplaatsen aan de Molendwarsstraat. Een nadere toelichting op de parkeerbalans is in paragraaf 5.6 gegeven.

  

3.2 Toets aan wijzigingsregels

Het hiervoor beschreven initiatief geeft invulling aan de wijzigingsmogelijkheid die het huidige bestemmingsplan biedt op basis van de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2’. Bij de planuitwerking is rekening gehouden met de wijzigingsregels die zijn opgenomen in het bestemmingsplan onder de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2’ (artikel 37 bestemmingsplan Assendorp). Het gaat om de volgende voorwaarden, waarbij voor zover dat mogelijk is, is aangegeven in hoeverre met het betreffende aspect rekening is gehouden:

 

a. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;

 

Op basis van een akoestisch onderzoek (zie paragraaf 5.3.3) is aangetoond dat de geluidbelasting op de woningen niet hoger is dan de geldende voorkeursgrenswaarden. Het plan is zowel getoetst aan wegverkeerslawaai als aan spoorweglawaai.

 

b. de volgende wijzigingsregels in acht worden genomen:

1. op deze gronden mogen woningbouw met de daarbij behorende voorzieningen worden gerealiseerd in verband met het streven de woonfunctie in het plangebied te versterken;

 

Hier wordt op basis van 16 appartementen invulling aan gegeven.

 

2. de bestaande Coetsstraat kan een functie gaan vervullen als erftoegangsweg tussen de Van Ittersumstraat en de Van der Laenstraat;

 

Onderliggend plan maakt geen verbinding tussen de Van Ittersumstraat en de Van der Laenstraat mogelijk via de Coetsstraat. Dit omdat daarvoor geen draagvlak is in de buurt. Wel wordt een verbinding gelegd tussen de Enkstraat en de Molendwarsstraat voor langzaam verkeer.

 

3. er wordt een groen- en speelvoorziening gerealiseerd die minimaal de omvang van de bestaande groen- en speelvoorziening heeft, in verband met het huidige tekort aan groen- en speelvoorzieningen;

 

Hier wordt invulling aangegeven. Het initiatief doet geen afbreuk aan de bestaande groen- en speelvoorzieningen. Het bestaande oppervlak aan groen- en speelvoorzieningen blijft intact.

 

4. er wordt een parkeervoorziening gerealiseerd die minimaal de omvang van de huidige parkeervoorziening heeft, ter voorziening in de parkeerbehoefte van de buurt;

 

Onderliggend plan voorziet in het realiseren van een zes extra parkeerplaatsen ten opzichte van het huidige aantal. Voor de woningen worden deze zes parkeerplaatsen gerealiseerd. De huidige laad- en losplaats voor de houthandel wordt omgezet in een permanente parkeerplaats zonder ‘beperkingen’ ten behoeve van laden en lossen. Daarnaast verdwijnt de parkeerdruk van de houthandel (0,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo = 5 parkeerplaatsen).

 

5. de hoofdgebouwen aan de Van der Laenstraat en de Enkstraat mogen uitsluitend worden opgericht in de op bijlage 4.1 wro-zone - wijzigingsgebied 2 aangegeven bebouwingsgrens, gelegen aan de wegzijde;

 

Niet van toepassing voor onderliggend initiatief.

 

6. de oppervlakte van de hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan het op bijlage 4.1 wro-zone - wijzigingsgebied 2 aangegeven bebouwingspercentage;

 

Het bebouwde oppervlak van het perceel bedraagt minder dan de aangeduide 80%.

 

7. de goothoogte en de bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan op bijlage 4.1 wro-zone - wijzigingsgebied 2 aangegeven;

 

Op basis van de op bijlage 4.1 wro-zone - wijzigingsgebied 2 aangegeven hoogten mag de goot 9 meter zijn en de nok 13 meter. Deze hoogtes zijn in het bestemmingsplan vertaald.

 

c. Geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. het stedenbouwkundig beeld;

2. de woonsituatie;

3. de verkeersveiligheid;

4. de parkeergelegenheid;

5. de sociale veiligheid;

6. de milieusituatie;

7. de groenstructuur;

8. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

 

Op dit moment kent de locatie een gebruik als houthandel. Het betreft een functie die ruimtelijk en functioneel binnen de wijk waar overwegend wordt gewoond, niet wenselijk is. Met het verdwijnen van deze bedrijfsmatige functie verdwijnen ook de aan- en afvoer en overige bedrijfsmatige activiteiten. Dit heeft een grote meerwaarde. Ruimtelijk gezien betreft het ook een grote meerwaarde. De huidige gedateerde bebouwing wordt vervangen door woningen op basis van passende architectuur.

De bereikbaarheid van de appartementen is vanaf de Van der Laenstraat en de Molendwarsstraat zowel voor auto’s, fietsers als voetgangers goed. Ook vanaf de Enkstraat en de Coetsstraat ontstaan ontsluitingsmogelijkheden. Bestaande groen- en speelvoorzieningen blijven intact. Er worden parkeerplaatsen aan het gebied toegevoegd en de gebruiksmogelijkheden voor aangrenzende gronden worden niet aangetast.

Het plan draagt bij aan de sociale veiligheid van de locatie. Het bestaande binnenterrein wordt op dit moment aan alle klanten omringd door achterkanten. De nieuwe bebouwing is georiënteerd op het binnenterrein. Hierdoor ontstaat toezicht en daarmee meer sociale veiligheid.

 

3.3 Conclusie

De plannen zijn ruimtelijk en functioneel goed inpasbaar op de locatie. De beeldkwaliteit en stedenbouwkundige invulling sluiten aan op de naastgelegen bebouwing. In de volgende hoofdstukken wordt het plan getoetst aan beleidsmatige, ruimtelijk en milieukundige aspecten.

4 Beleidskader

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het geldende ruimtelijke beleid. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid.

4.2 Europees en Rijksbeleid

4.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

4.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro)

De juridische borging van de nationale belangen uit de SVIR vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld (en aangevuld op 28 augustus 2012) en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau.

 

Onderliggend plan maakt geen onderdeel uit van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur, waardoor de Barro niet van toepassing is.

4.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verplicht in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

 

Op grond van jurisprudentie blijkt dat een initiatief van 12 woningen of meer als stedelijke ontwikkeling wordt gezien, waardoor de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking nodig is. Aangezien het plan 5 woningen meer dan 11 woningen telt, is hier een onderbouwing van de behoefte nodig.

 

Motivering actuele behoefte

Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

 

Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is.

 

Tenslotte moet worden gemotiveerd, indien de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is buiten het bestaand stedelijk gebied, waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

 

Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied en afstemming

Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

 

Tot 2019 gold voor de gemeente Zwolle het Regionaal Woonprogramma (RWP) West Overijssel 2017 als kader voor de kwantitatieve behoefte en de regionale afstemming van woningbouwplannen.

 

Het ministerie van BZK, de provincie Overijssel en de gemeente Zwolle hebben op 7 maart 2019 de overeenkomst ‘Pilot woningbouw Zwolle’ ondertekend waarin voor de jaren 2019 en 2020 is vastgelegd dat voor woningbouwplannen binnen bestaand stedelijk gebied in Zwolle de behoefteprognoses die gehanteerd worden binnen het RWP West Overijssel worden losgelaten. Voor de provincie Overijssel betekent dit een lichte planologische toetsing op bestemmingsplannen met woningbouw. Op dit moment bereidt de provincie Overijssel nieuwe regionale woonafspraken voor die in de loop van 2020 moeten worden vastgesteld en voor Zwolle moeten gaan gelden voor 2021 en verder.

 

Dit neemt niet weg dat een onderbouwing van de behoefte nodig blijft. In de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 is als actualisatie op- en uitvoering van de Woonvisie de woningbouwbehoefte voor de komende 10 jaar vastgesteld op 1.000 woningen per jaar. Basis hiervoor ligt onder andere in de regionale bevolkingsprognose 2019 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL, in samenwerking met het CBS) waarin voor Zwolle tot 2035 een huishoudensgroei van 13% wordt voorzien. Daarnaast biedt de hittekaart van BPD en de krapte-indicator van de NVM (aantal beschikbare woningen voor de consument die een woning zoekt) een goede indicatie van de krapte op de woningmarkt en de behoefte aan woningen. De krapte-indicator staat per 4e kwartaal 2020 op 1,4 terwijl een indicator tussen 5 en 10 staat voor een evenwichtige woningmarkt. Een indicator van 1,8 duidt op een zeer krappe woningmarkt en de grote behoefte aan het toevoegen van nieuwe woningen. De harde plancapaciteit in Zwolle omvat 3350 woningen (peildatum 1 januari 2021)

Het aantal van maximaal 16 woningen in dit bestemmingsplan maakt deel uit van de zachte plancapaciteit. Gelet op het feit dat er een ondercapaciteit is in de vraag naar het aantal woningen, is er ruim voldoende kwantitatieve ruimte voor de woningen. Dat betekent dat voor het woningbouwplan Enkstraan voldoende planologische ruimte bestaat.

 

Onderzoek mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied

Het plan betreft een stedelijke ontwikkeling. De locatie betreft een locatie in bestaand stedelijk gebied, waarbij een bestaande houthandel wordt gesloopt om plaats te maken voor woningbouw. Onderliggend plan betreft zodoende een ontwikkeling waarin wordt voorzien binnen bestaand stedelijk gebied.

 

Motivering locatiekeuze

De huidige functie van houthandel met aanverwante activiteiten (laden en lossen) zijn niet wenselijk binnen een woonwijk als Assendorp. Andere bedrijfsmatige functies evenmin. Een woonbestemming biedt binnen de ruimtelijke en functionele context een goed alternatief.

 

Conclusie Rijksbeleid

Onderliggend plan sluit aan op de hiervoor genoemde ambities uit de Woonvisie en het behoeftenonderzoek. Het plan draagt met 16 woningen bij aan de groeiambitie van Zwolle. Daarnaast wordt duurzaam met de ruimte omgegaan door op basis van inbreiding bestaand vastgoed, binnenstedelijk, te vervangen door woningen. De appartementen bieden woonruimte voor kleinere gezinssamenstellingen. Daarnaast bieden de woningen ruimte voor doorstroming van bewoners in sociale huurwoningen naar vrije sector huurwoningen waar behoefte aan is.

 

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat dit project voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking.

 

4.2.4 Samenbouwen aan middenhuur

Onderliggend plan voorziet in appartementen in de middenhuursector, met een huurprijs tussen de €700,00 en €1.000,- huur. Het betreft een segment waar landelijk veel vraag naar is. Het kabinet is hierover geïnformeerd op basis van het rapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’ van dhr. R. van Gijzel (januari 2018). Hierin is het belang van middenhuur voor een stad, en daarmee onderliggend initiatief, als volgt vertaald:

 

Als een stad gemengd wil blijven en voor alle inkomensgroepen huisvesting wil bieden, is middenhuur een fundamenteel onderdeel van de woningvoorraad. Met voldoende middenhuur kunnen huishoudens vaker doorstromen naar de woning die bij hen past en nieuwe bewoners hebben gemakkelijker toegang tot de stad. Middenhuur draagt bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw. Jonge mensen kunnen zo bijvoorbeeld in de stad blijven wonen na hun studie of juist een huis vinden op de plek waar ze gaan werken. Dit zorgt voor levendigheid, bedrijvigheid en reuring. Deze dynamiek betekent voor een gemeente dat er voldoende draagvlak is voor voorzieningen. Bovendien geeft dit een binding aan de lokale arbeidsmarkt. Het is daarom belangrijk om voor verschillende inkomens, leeftijden en gezinssamenstellingen een passende woningvoorraad te hebben.

4.3 Provinciaal en regionaal beleid

4.3.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur

Op 12 april 2017 heeft Overijssel haar nieuwe Omgevingsvisie vastgesteld en in 2018 geactualiseerd. Speerpunten in het beleid zijn duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Met name duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn op dit initiatief van toepassing.

 

Duurzaamheid

De provincie heeft de ambitie om bestaande ruimte, bebouwing en infrastructuur beter en slimmer te benutten. Denk aan multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten.

 

Onderliggend initiatief sluit daar op aan. Een bestaand pand wordt gesloopt om een toekomstbestendige ontwikkeling in de vorm van woningbouw te realiseren.

 

Ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit wordt door de provincie vooral gezien als functioneel, mooi en toekomstbestendig. Dit is een optelsom van:

• gebruikswaarde: functionaliteit, bereikbaarheid, toegankelijkheid, nut en noodzaak van een initiatief dat ontwikkeld wordt
• belevingswaarde: beeldkwaliteit, het ‘mooie’, de identiteit van een gebied, het gevoel van (toekomstige) gebruikers en bewoners
• toekomstwaarde: het vermogen om ruimtelijke gevolgen van veranderende omstandigheden op te vangen (flexibiliteit, beheerbaarheid)

Onderliggend initiatief sluit daar op aan. De locatie kent een bestemming en aanverwant gebruik dat niet meer passend is binnen een woonwijk als Assendorp. Ook de ruimtelijke kwaliteit van het huidige gebruik is niet optimaal. De nieuwe ontwikkeling voorziet in een passende functie (functioneel), afgestemd op de omgeving (beeldkwaliteit) met een grote toekomstwaarde (duurzaamheid).

 

Conclusie

Onderliggend initiatief sluit aan op de ambities in de Omgevingsvisie. Een locatie met een ongewenste bestemming wordt getransformeerd naar een toekomstbestendige bestemming op basis van functionaliteit en ruimtelijke kwaliteit.

 

4.3.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Woningbouwontwikkeling op inbreidingslocaties (in de vorm van transformatie) is een actueel onderwerp in de verordening.

 

Binnen de Omgevingsverordening wordt sterker gestuurd op het principe ‘inbreiding gaat voor uitbreiding'. Door middel van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 2.1.3) wordt de verplichting opgelegd om voor stedelijke functies eerst de mogelijkheden te benutten binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben, voordat een claim mag worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben. In onderliggend initiatief wordt hier aan voldaan.

 

Conclusie

Onderliggend initiatief sluit aan op de Omgevingsverordening. Er wordt ten aanzien van woningbouw sterk gestuurd op inbreiding boven uitbreiding. Onderliggend plan voorziet hierin door middel van transformatie/herbestemming van een binnenstedelijke locatie.

4.3.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

 

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

 

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

 

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

 

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

 

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

 

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

 

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

  

Toets aan uitvoeringsmodel

 

Generieke beleidskeuzes

 

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes.

 

Toekomstbestendigheid

De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

 

Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Deventer Stedendriehoek. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering.

 

Onderliggend initiatief sluit hier op aan.

 

Ontwikkelingsperspectieven

 

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven Woon -en werklocaties binnen stedelijke netwerken van toepassing.

 

Ontwikkelingsperspectief Stedelijke netwerken

Het ontwikkelingsperspectief Stedelijke netwerken als motor omvat de drie stedelijke netwerken in Overijssel: Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Deventer-Stedendriehoek. Het plangebied valt binnen het stedelijke netwerk Zwolle-Kampen.

 

Woon- en werklocaties binnen het stedelijke netwerk

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

 

Onderliggend initiatief geeft hier invulling aan.

 

Gebiedskenmerken

 

Stedelijke laag

Binnen de stedelijke laag zijn voor het plangebied onder andere de volgende kenmerken onderscheiden.

 

Historische centra binnensteden

Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Ontwikkelingen die hier spelen worden gekenmerkt door een hoge dynamiek: functieveranderingen, verdichting en inbreiding.

 

Bestaande woonmilieus binnen stedelijke netwerken

De woningmarkt is (boven)regionaal van aard. Er is op (boven)regionaal niveau regie nodig om vraag en aanbod in de regio duurzaam in balans te brengen. Als het gaat om de regionale vraag bepalen gemeenten in het kader van de regionale programmering in onderling overleg waar de bovenlokale vraag gefaciliteerd kan worden. Als het gaat om de bovenregionale vraag vinden wij de stedelijke netwerken de aangewezen plek om daarin te voorzien. Daar kunnen de stedelijke woonmilieus gerealiseerd worden die van belang zijn voor het vestigingsklimaat van de regio. Door de bovenregionale woningbouw te concentreren in stedelijke netwerken versterken wij de positie van de stedelijke netwerken als economische motoren van de regio. Ook voor de bovenregionale woningbouw geldt het principe van inbreiding gaat voor uitbreiding. Door nadrukkelijk in te zetten op herbestemming en transformatie kan binnen het bestaande bebouwd gebied ruimte gemaakt worden voor het realiseren van (bijzondere) stedelijke woonmilieus.

 

Onderliggend plan sluit hier middels transformatie en inbreiding op aan.

 

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende wijzigingsplan besloten planologische wijziging in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

  

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurplan 2020

Om de verwachte groei en veranderingen van Zwolle goed af te stemmen, geeft het Structuurplan een visie op de gewenste sociale, economische en ruimtelijke structuur in 2020. Hiermee verwoordt het Structuurplan niet alleen een kwantitatieve opgave, maar heel nadrukkelijk ook een kwalitatieve opgave.

 

In het Structuurplan zijn de gemeentelijke ambities en opgaven voor Zwolle als ‘woonstad’ beschreven. De ambitie is om de woonmilieudifferentiatie te versterken door in te spelen op de woonwensen die voortkomen uit verschillende leefstijlprofielen. Met andere woorden, in de wijken moeten een gevarieerde bevolking en verschillende leefstijlen kunnen wonen. Wijken moeten levensloopbestendig worden. Daarbij is aandacht voor bijzondere doelgroepen, zoals starters, studenten en ouderen.

 

In het structuurplan is expliciet aandacht voor het ontwikkelen van inbreidingslocaties. Hier wordt een voorkeur voor uitgesproken. Ook wordt aangegeven dat het aandeel huurwoningen tot 2020 toe zal nemen. Aan die behoefte moet invulling gegeven worden.

 

Conclusie

Onderliggend initiatief is in lijn met het structuurplan. Het plan voorziet in de ontwikkeling van woningen op een locatie waar op basis van inbreiding een herstructureringsopgave mogelijk is.

4.4.2 Omgevingsvisie

Naast het geldende structuurplan Zwolle 2020, wordt gewerkt aan het opstellen van een omgevingsvisie ter voorbereiding op de komst van de Omgevingswet. De raad heeft op 30 oktober 2017 deel 1 van de omgevingsvisie ‘Mijn Zwolle van morgen’ vastgesteld. Deel 1 is een document op hoofdlijnen, waarin, met aandacht voor de strategische opgaven, de verschillende ambities op integrale wijze worden samengebracht. Het document geeft op hoofdlijnen richting aan de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de toekomst, maar dient in een opvolgende fase nader te worden uitgewerkt (omgevingsvisie deel 2). Dan kunnen ook keuzes gemaakt worden op gebiedsniveau. Dat betekent dat het op 16 juni 2008 door de raad vastgestelde Structuurplan 2020 zijn status als structuurvisie, zoals bedoeld onder de huidige Wet ruimtelijke ordening, voor het grootste deel behoudt. Het document kan pas vervallen, nadat de volledige omgevingsvisie (deel 2) zal zijn vastgesteld.

 

Deel 1 van de omgevingsvisie geeft op hoofdlijnen richting en duidt dan ook niet exact alle woningbouwlocaties. Deel 1 stelt dat er een grote opgave ligt om woningen te realiseren. Deze verwachte woningbehoefte wordt ingevuld door woningbouw op zowel binnenstedelijke locaties als het uitbreidingsgebied Stadshagen. Het voorliggende plan betreft woningbouw op een binnenstedelijke locatie. De beoogde woningbouw is niet in strijd met deel 1 van de omgevingsvisie.

 

Binnen deze omgevingsvisie zijn vijf topambities benoemd:

1. Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van de stad;
2. Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten;
3. Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio;
4. Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal;
5. Zwolle nodigt uit om samen te werken aan vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

Naast voorgaande ambitie is in de Omgevingsvisie expliciete opgenomen dat Zwolle een vernieuwende woonstad wil zijn. Daaronder wordt onder andere verstaan dat ruimte wordt geboden voor vernieuwing, eigenheid en creativiteit. De gemeente zet in op vernieuwende woonconcepten, energietransitie en op hergebruik en renovatie van gebouwen.

 

Conform het geldende Structuurplan 2020 en de Woonvisie kiest de gemeente voor binnenstedelijk bouwen. De groei van de stad wordt benut om de stad van binnenuit te vernieuwen en de volgende stap in stedelijkheid te zetten. Binnenstedelijk bouwen gaat voor de uitbreiding van de stad. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar voor alle nieuw toe te voegen functies in de stad.

 

Relatie met initiatief

Onderliggend initiatief, waarbij op basis van de sloop en vervangende nieuwbouw op een binnenstedelijke locatie invulling wordt gegeven aan een woningvraag, sluit aan op de beschreven ambities in de Omgevingsvisie. Dit gebeurt op basis van een goede ruimtelijke afstemming op de omgeving, zodat de leefomgeving verbetert. Door een verruiming van het woningaanbod wordt Zwolle aantrekkelijker als woonstad. Dat straalt de stad nationaal reeds uit. Het gegeven dat het plan duurzaam wordt gerealiseerd draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente.

 

4.4.3 Woonvisie: Ruimte voor een groeiende stad en veranderende woonwensen

Met de Woonvisie Zwolle ‘Ruimte voor Wonen 2017 – 2027 ’ wil de gemeente onderbouwd en in samenwerking met alle woonpartners beter kunnen sturen op gezamenlijke ambities voor Wonen in Zwolle. Als gevolg van landelijke trends en veranderingen in de samenleving en in (woning)wetgeving zal anders naar de nieuwe woonopgaven moeten worden gekeken. De transitie van de zorg, het langer zelfstandig wonen, de duurzaamheidsagenda en de sterke huishoudensgroei vergroten de druk op de woningvoorraad. In de Woonvisie zijn de ambities en opgaven beschreven waar Zwolle de komende jaren aan zal werken.

 

Ambities

In de Woonvisie zijn de volgende ambities beschreven:

 

1. Sterke groeistad

Om Zwolle als vitale en aantrekkelijke groeistad in de regio verder te ontwikkelen is een nieuwe stap naar verstedelijking nodig. Om duurzaam te kunnen groeien, moet de gemeente keuzes maken voor inbreiding, (hoog)stedelijkheid en functiemenging op daarvoor geschikte (centrum)locaties.

 

2. Vernieuwende woonstad

Zwolle wil ruimte bieden voor vernieuwing, eigenheid en creativiteit. Ruimte voor diverse doelgroepen en ondernemers, particuliere initiatiefnemers, marktpartijen en corporaties om invulling te geven aan vernieuwend wonen in de stad. Een veranderende huishoudsamenstelling (kleiner) en vergrijzing vragen ook om vernieuwing.

 

3. Solidaire leefstad

Zwolle is een stad van verbinders. De stad biedt ruimte om elkaar op te zoeken, samen te leven en te zorgen. Zwolle wil werken aan solidaire wijken en levensloopbestendige woningen waardoor mensen langer in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen.

4. Duurzame Deltastad

Nieuwe woningen en wijken worden water robuust, energieneutraaal en klimaatadaptief ontwikkeld. Het maakt de stad op langere termijn beter bestand tegen hitte, droogte en regen en leidt tot een duurzamer en efficiënter gebruik van water.

 

Relatie met initiatief

Onderliggend initiatief geeft invulling aan voorgaande ambities en doelstellingen. Het initiatief draagt zowel kwalitatief als kwantitatief bij aan de groei van de stad. Kwantitatief door het aantal woningen, kwalitatief door de duurzame en architectonische wijze waarop het plan wordt ontwikkeld.

 

Opgave

De grote opgave voor Zwolle is om het bouwtempo op te voeren en het woningbouwprogramma voor de komende tien jaar evenwichtig te vullen. En daarbij het woningbouwprogramma te verbinden met de andere majeure opgaven: met de opgaven voor wonen en zorg, met de klimaat- en energieopgave en met de ambitie om de economische toppositie in Nederland te behouden.

 

Voor wonen geldt dat er een verwachte woningbehoefte is van 5.500 tot 6.000 woningen tot 2027 en circa 4.000 woningen vanaf 2027. Over deze woningbouwopgaven zijn regionale woonafspraken gemaakt met de provincie en met regiogemeenten. De afspraak is dat Zwolle tot 2027 circa 6.000 woningen mag bouwen, dus gemiddeld 600 woningen per jaar. Op basis van de prognoses die in de Woonvisie zijn opgenomen, neemt het aantal één- en tweepersoonshuishoudens de komende jaren fors toe. Daarnaast wordt aangegeven dat de aandachtgroep van het woonbeleid bestaat uit huurwoningen.

 

Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024

Tot 2019 gold voor de gemeente Zwolle het Regionaal Woonprogramma (RWP) West Overijssel 2017 als kader voor de kwantitatieve behoefte en de regionale afstemming van woningbouwplannen.

 

Het ministerie van BZK, de provincie Overijssel en de gemeente Zwolle hebben op 7 maart 2019 de overeenkomst ‘Pilot woningbouw Zwolle’ ondertekend waarin voor de jaren 2019 en 2020 is vastgelegd dat voor woningbouwplannen binnen bestaand stedelijk gebied in Zwolle de behoefteprognoses die gehanteerd worden binnen het RWP West Overijssel worden losgelaten. Voor de provincie Overijssel betekent dit een lichte planologische toetsing op bestemmingsplannen met woningbouw. Op dit moment bereidt de provincie Overijssel nieuwe regionale woonafspraken voor die voor Zwolle moeten gaan gelden voor 2021 en verder.

 

In Zwolle is sprake van een overspannen woningmarkt, waardoor de kwalitatieve groei van een inclusieve stad onder druk staat en de beschikbaarheid van betaalbare woningen is afgenomen. De niet goed functionerende markt vertaalt zich vooral in een veel grotere vraag naar (stedelijke)woningen. De oplossing voor de stijgende woningprijzen en de toegankelijkheid van de woningmarkt zit dan ook met name in het creëren van nieuw aanbod. In de Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024 is daarom rekening gehouden met een groei van 1.000 woningen per jaar. De harde plancapaciteit in Zwolle omvat 3350 woningen (peildatum 1 januari 2021).

 

In de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 is als actualisatie op- en uitvoering van de Woonvisie de woningbouwbehoefte voor de komende 10 jaar vastgesteld op de genoemde 1.000 woningen per jaar. Basis hiervoor ligt onder andere in de regionale bevolkingsprognose 2019 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL, in samenwerking met het CBS) waarin voor Zwolle tot 2035 een huishoudensgroei van 13% wordt voorzien. Daarnaast biedt de hittekaart van BPD en de krapte-indicator van de NVM (aantal beschikbare woningen voor de consument die een woning zoekt) een goede indicatie van de krapte op de woningmarkt en de behoefte aan woningen. De krapte-indicator staat per 4e kwartaal 2020 op 1,4 terwijl een indicator tussen 5 en 10 staat voor een evenwichtige woningmarkt. Een indicator van 1,8 duidt op een zeer krappe woningmarkt en de grote behoefte aan het toevoegen van nieuwe woningen.

 

Een nieuwe stap naar verstedelijking is nodig, omdat het woningbouwprogramma grotendeels binnenstedelijk moet worden opgelost. De totale stedelijke mix bestaat uit de verdeling in prijs van 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% duur. De gemeente wil strategisch programmeren en naar een evenwichtig programma in de stad en de wijken. Tegelijkertijd wil de gemeente ook rekening houden met de marktvraag. Daarom verwacht de gemeente dat de verdeling 30-40-30 als (gemiddeld) streven bij nieuwbouw realistisch is, maar ook afhankelijk van het aantal, de ligging van de ontwikkellocatie en het woningaanbod in de omgeving. Voor onderliggend plan geldt dat gezien de omvang (16 woningen), de locatie en het afwerkingsniveau van de appartementen wordt voorzien in woningen in het middensegment. Hiermee wordt bijgedragen aan een evenwichtig programma op gebiedsniveau (Assendorp).

 

Een uitdaging voor Zwolle is dat het huidige aanbod aan centrumstedelijke woonmilieus beperkt is. Over het algemeen is er schaarste aan binnenstedelijke en centrumstedelijke locaties. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt in Zwolle moet goed worden gekeken waar huidige bebouwing kan worden verdicht en waar mogelijkheden zijn voor transformatie van winkels, kantoren en werklocaties. Een ring van aantrekkelijke, gemengde stadswijken met een hoge dichtheid aan wonen en andere stedelijke functies maakt wonen aantrekkelijk voor stedelijk georiënteerde mensen.

 

Beleidsregel Zelfstandige wooneenheden

Op 5 november 2019 is de beleidsregel Zelfstandige woonruimte in werking getreden. Doel van de beleidsregel is om overlast als gevolg van het toevoegen van zelfstandige woonruimte(n) te beperken en de kwaliteit van de woningen en hun omgeving veilig te stellen. De beleidsregel geeft onder andere normen voor het minimale (gebruiks)oppervlak van woningen en bergingen als er zelfstandige woonruimte wordt toegevoegd. Formeel hoeft voorliggend plan, waar sprake is van de bestemming ‘meergezinswoningen’, niet te voldoen aan de beleidsregel. Bij de uitwerking van het plan wordt echter wel rekening gehouden met de intentie van de beleidsregel, namelijk zorgen voor een goed woon- en leefklimaat.

 

Zoals hiervoor reeds is aangetoond is het plan in lijn met het gemeentelijk woonbeleid. Er wordt invulling gegeven aan een behoefte, er is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en het plan draagt door het weg bestemmen van een timmerfabriek in een woonwijk in grote mate bij aan de verbetering van de leefbaarheid en de kwaliteit van de woonomgeving.

 

Conclusie

Onderliggend initiatief geeft invulling aan een binnenstedelijke opgave op basis van transformatie van een bestaande binnenstedelijke locatie. Met het plan worden voornamelijk starters en één- en tweepersoonshuishoudens bediend. Het aanbod sluit aan op een evenwichtige woningbouwverdeling op gebiedsniveau, in aansluiting op de behoefte van 5.500 – 6.000 woningen tot 2027 uit de Woonvisie en 1.000 woningen per jaar uit de Ontwikkelingsstrategie Woningbouw. Tevens is het plan in lijn met de doelstellingen van de beleidsregel ‘Zelfstandige wooneenheden’, ondanks dat hier formeel niet aan voldaan hoeft te worden. Op basis hiervan kan gesteld worden dat invulling gegeven wordt aan gemeentelijk woonbeleid.

 

4.4.4 Welstandsnota 2017

Het doel van de welstandsnota is het bieden van een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit van de stad. Binnen de welstandsnota ligt het plangebied (Assendorp) binnen het toetsingskader van de ‘oudere’ wijken.

 

De oudere wijken worden in hoge mate gewaardeerd als stedelijk woongebied met historische structuren en bouwstijlen en een diversiteit aan functies. De kleinschalige stedelijke structuur, de aaneengesloten rooilijnen, de architectonische details, de directe relatie van de bebouwing met de openbare ruimte en de (historische) relatie met de binnenstad zijn de belangrijkste kenmerken.

 

Het welstandsbeleid is als volgt:

• Het niveau van de welstandstoetsing is hoog.
• Het beleid is gericht op het behouden en herstellen van de cultuurhistorische karakteristieken van de ruimtelijke structuur, de openbare ruimte en de bebouwing.
• Voor de in het bestemmingsplan aangeduide cultuurhistorisch waardevolle bebouwing geldt dat er geen architectonische vormen en details verloren mogen gaan.
• De oorspronkelijke accenten in het straatbeeld, de bijzondere architectonische details, diverse kapvormen, de hoekoplossingen en de relatie met het openbare gebied vormen het uitgangspunt en de inspiratie bij het ontwerpen.

Voor de massa, vorm, plaatsing, gevels, detaillering en kleur zijn specifieke uitgangspunten benoemd in de welstandsnota. Het betreft de volgende uitgangspunten:

 

Plaatsing

• De perceellering, de positie en de oriëntatie van de bebouwing in de directe omgeving zijn richtinggevend.
• Bestaande rooilijnen zijn richtinggevend.

 

Massa en vorm

• De bestaande schaal van de bebouwing in de omgeving is uitgangspunt bij uitbreiding en vervanging van de bebouwing.
• Bij verandering van kapvorm de samenhang binnen de complexen bewaren.
• In het bouwwerk bestaat samenhang tussen de samenstellende delen van dat bouwwerk.
• Massa en vorm reageren op de belendende bebouwing.
• De bestaande kapvorm en kaprichting zijn richtinggevend. Het toevoegen van een extra laag of een kap respecteert het straatbeeld en de architectuur van de hoofdmassa.
• Bijbehorende bouwwerken zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.
•  

Gevels

• Bij verbouw en renovatie is respect voor de oorspronkelijke gevelopbouw en is het oorspronkelijke materiaal- en kleurgebruik het uitgangspunt
• Bij nieuwbouw vormt de bebouwing in de omgeving voor wat betreft stijlkenmerken, materialisering en kleurgebruik het uitgangspunt.
• De maat en schaal van de gevelindeling wordt gerespecteerd.
• Er is eenheid in de architectuur van de gehele gevel.
• Bij verbouw en renovatie wordt zorgvuldig omgegaan met karakteristieken zoals hoekoplossingen, entreepartijen en erkers.

 

Detaillering, kleur en materiaal

• De detaillering bij aanpassing, verbouw of renovatie krijgt eenzelfde mate van aandacht als die bij de bestaande architectuur.
• Bij aanpassing, verbouw of renovatie is het oorspronkelijke kleurgebruik uitgangspunt.
• Bij nieuwbouw is het oorspronkelijke kleurgebruik in de omgeving uitgangspunt.
• Bij verbouw of renovatie is het oorspronkelijk materiaalgebruik uitgangspunt.
• Voor het plaatsen van collectoren of panelen voor warmteopwekking of elektriciteitsopwekking op een dak binnen het beschermd Stadsgezicht gelden de criteria zoals aangegeven in de ‘beleidslijn en welstandscriteria zonnepanelen beschermd stadsgezicht’.

 

Conclusie

Bij de invulling van het plangebied is rekening gehouden met de hiervoor benoemde uitgangspunten. Zo sluiten de uitgangspunten ten aanzien van de massa, de plaatsing en de gevelrooilijnen aan op genoemde welstandscriteria. Bij de verdere architectonische uitwerking van het woningbouwplan worden de welstandscriteria in acht genomen.

 

4.5 Duurzaam bouwen

In januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden. Duurzaam bouwen heeft betrekking op de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en duurzaamheidsprestaties komt overeen met de toepassing van de vaste, kosten neutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel kostenneutraal zijn).

 

Onderliggend plan wordt uitgevoerd overeenkomstig dit gemeentelijk duurzaamheidsbeleid.

4.6 Conclusie

Onderliggend plan sluit aan bij het rijk, provinciaal en gemeentelijk beleid. Het plan voorziet in een behoefte die op basis van inbreiding binnenstedelijk wordt vormgegeven. Hierbij wordt de doelgroep vrije sector middenhuur bediend. Hiermee wordt in een behoefte voorzien. Daarnaast is rekening gehouden met een stedenbouwkundige inpassing die aansluit op de welstandscriteria die gelden voor Assendorp.

5 Onderzoek

5.1 Algemeen

In de toelichting van een bestemmingsplan dient aangegeven te worden of er vanuit ruimtelijke en/of milieuaspecten belemmeringen zijn voor de planontwikkeling. In dit hoofdstuk heeft een toets op een aantal relevante ruimtelijke en milieukundige aspecten plaatsgevonden.

5.2 Cultuurhistorie

5.2.1 Archeologie

Beleidskader

In de nieuwe Wet op de archeologische monumentenzorg (een wijziging van de Monumentenwet 1988) stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

 

Analyse

Het terrein van houtverwerkingsbedrijf Van Raalte ligt in een gebied met een archeologische dubbelbestemming en een archeologische waarde van 50%. In gebieden met een waarde van 50 % is bij bodemingrepen van meer dan 100 m2 en 0.5 meter diep een Inventariserend Veldonderzoek Proefsleuven (IVO-P) noodzakelijk. De archeologische waarde van 50 % is gebaseerd op de ligging op de oude Assendorper Enk. Deze enk is in de Late Middeleeuwen of Vroeg Moderne Tijd aangelegd op een hoger gelegen dekzandrug. Dit houdt in dat naast sporen uit de Middeleeuwen ook sporen en vondsten uit de Prehistorie te verwachten zijn. Op de kadastrale kaart van 1832 is het terrein aangegeven als tuin bij een huis dat stond aan de Van der Laenstraat (Agtersteeg). Opmerkelijk is dat de zuid- en oostgrens van het huidige perceel al uit die tijd dateren. Eigenaar was in 1832 de landbouwer Hendrikus Faassen. In 1861 worden er aan de Van der Laenstraat in de tuin drie woningen gebouwd. In 1885 is het rijtje gevuld. Het achterterrein is op dat moment nog steeds onbebouwd. In 1891 worden ook de rij huizen aan de Enkstraat gebouwd en is het achterterrein nog steeds onbebouwd.

 

Het terrein zal naar verwachting niet echt verstoord zijn door latere bodemingrepen. Het is heel lang tuin en later bouwland geweest. Een proefsleuvenonderzoek is daardoor noodzakelijk.

 

Proefsleuf onderzoek

Alvorens een profsleuf wordt gegraven is door een archeoloog een Programma van Eisen opgesteld (zie bijlage 1.). Hierbij is rekening gehouden met de aangetroffen vervuiling in de boden (zie paragraaf 5.3.2) Op basis van dit Programma van Eisen wordt een proefsleuf onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek kan pas plaatsvinden als de bestaande opstallen gesloopt zijn. Dat is op dit moment niet het geval.

 

Conclusie

In het kader van onderliggend plan dient een proefsleuf gegraven te worden om inzichtelijk te krijgen of er in de bodem ter plaatse archeologische resten aanwezig zijn. Dit onderzoek kan pas plaatsvinden nadat de bestaande opstallen zijn gesloopt. Die sloop vindt pas plaats op het moment dat duidelijk is dat het woningbouwplan doorgang kan vinden.

 

5.2.2 Monumentenzorg

Beleidskader

In de toelichting van ruimtelijke plannen moet naast een toets aan archeologie ook een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en/of monumenten rekening is gehouden.

 

Analyse

In het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stadsgezicht en het betreft geen monument. Ook is er geen specifieke cultuurhistorische waarde aan de locatie toegedicht. In het kader van bestemmingsplan Assendorp is een cultuurhistorische analyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er op de locatie geen bebouwing of structuren van cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Wel is in het gemeentelijk welstandsbeleid aandacht voor de structuur, opbouw en ruimtelijke kwaliteit in de wijk Assendorp waar het plangebied binnen valt. In paragraaf 4.4.4 is hier reeds dieper op ingegaan.

 

Conclusie

Onderliggend plan heeft geen negatieve invloed op cultuurhistorische waarden in het plangebied. Deze waarden zijn niet aanwezig. Wel is rekening gehouden met de welstandscriteria die gelden voor het plangebied, zie paragraaf 4.4.4.

 

5.3 Milieu

5.3.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast

 

Analyse

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich overwegend woonbestemmingen, zie onderstaande uitsnede uit het bestemmingsplan. Woningen hebben ten opzichte van elkaar geen negatief effect vanuit milieukundig oogpunt.

 

  

Het gedeelte waar reeds woningen zijn toegestaan kent de aanduiding ‘bedrijf’ waar een timmerwerkfabriek is toegestaan. daar wordt in de bestaande situatie invulling aan gegeven. Met het realiseren van voorliggend plan verdwijnt deze timmerwerkplaats en is geen sprake meer van effecten op de omgeving.

 

Op een afstand van ruim 70 meter bevindt zich de bestemming ‘Gemengd – Bovenwoning 1’. Deze bestemming maakt wonen, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening mogelijk. Allemaal functies die vanuit het oogpunt van milieuzonering geen negatieve invloed hebben op onderliggend plan.

 

Conclusie

Vanuit het milieuaspect bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen om het plan te realiseren.

 

5.3.2 Bodem

Beleidskader

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

 

Analyse

In het kader van onderliggend plan heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 2.

 

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• De aangetroffen matig en sterk verhoogde gehalten in de grond aan lood, zink en PAK(10) overschrijden de waarde voor nader onderzoek.
• De hypothese “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet‐verdacht worden beschouwd” wordt verworpen.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt verondersteld dat in ieder geval het westelijk terreindeel sterk verontreinigd is met lood en/of zink. Er is vermoedelijk meer dan 25 kuub bodemvolume sterk verontreinigd. Werkzaamheden met of in deze grond dienen te worden uitgevoerd als ‘bodemsanering’.

 

Op enkele plaatsen wordt op basis van verhoogde waarden die zijn aangetroffen, vervolgonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek dienen bekend te zijn voordat een omgevingsvergunning bouw afgegeven kan worden.

 

Conclusies

Het plangebied is op enkele plaatsen vervuild. Aanvullend onderzoek moet uitwijzen of en op welke wijze de grond gesaneerd moet worden om de locatie geschikt te maken voor woningbouw. Dit aanvullende onderzoek met mogelijk saneringswerkzaamheden kan pas worden afgerond als de opstallen zijn gesloopt. Dat is nog niet het geval, maar zijn op basis van inschattingen niet dermate hoog dat de financiële haalbaarheid van het plan onder druk komt te staan.

 

5.3.3 Geluid

Beleidskader

Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden.

 

De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai.

 

Analyse

In het kader van onderliggend plan heeft akoestisch onderzoek plaatsgevonden naar wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Industrielawaai en luchtverkeerslawaai zijn voor onderliggend plan niet relevant.

Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidsbelastingen afkomstig van het wegverkeerslawaai en het spoorweglawaai op de nieuw te bouwen appartementen voor de toekomstige situatie (over tien jaar, 2030). Deze mag niet meer bedragen dat de voorkeursgrenswaarde. Het onderzoek is uitgevoerd binnen de wettelijke kaders van de Wet geluidhinder en is opgenomen als bijlage 3. 

 

Wegverkeerslawaai

Volgens de Wet geluidhinder dient de optredende geluidbelasting op de gevels van de geprojecteerde woningen per voor het onderzoek relevante zoneplichtige weg te worden getoetst. Omdat er geen zoneplichtige wegen in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn kan de invloed hiervan op de geprojecteerde woningen, gezien de relatief grote afstand en de grote mate van afscherming, als akoestisch ondergeschikt worden beschouwd.

 

Voor een goede ruimtelijke inpassing zijn de wegen met een 30 km/uur regime ook in het akoestisch onderzoek meegenomen. Deze wegen hoeven in het kader van de Wet geluidhinder niet te worden getoetst aan de geldende grenswaarde. Opgemerkt dient te worden dat de optredende geluidbelastingen als gevold van het wegverkeer over de Molendwarsstraat inclusief correctie maximaal 49 dB bedraagt en de geluidbelastingen als gevolg van het wegverkeer over de Van der Laenstraat en de Van Ittersumstraat maximaal 33 dB. De gecumuleerde geluidbelastingen van de gezamenlijke niet-zoneplichtige wegen, bedraagt inclusief correctie artikel 110 g Wet geluidhinder49 dB.

 

Spoorweglawaai

De verwachten geluidbelastingen vanwege het railverkeer op de gevels van de geprojecteerde woningen bedraagt 54 dB of minder. Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. De in de directe omgeving van het plangebied gelegen spoortrajecten vormen geen belemmering voor het plan.

 

De locatie ligt buiten de 100 meter zone van het spoor. Om deze reden is geen trillingsonderzoek nodig naar de invloed van treinverkeer op basis van de SBR richtlijn deel B ‘Hinder voor personen in gebouwen’.

 

Conclusie

Het aspect akoestiek vormt geen belemmering voor onderliggend plan.

 

5.3.4 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Milieubeheer in werking getreden. In deze wet is ook de regeling voor luchtkwaliteit opgenomen. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wet Milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: 

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse

Het plan betreft de sloop van een bestaand bedrijfspand en de ontwikkeling van 16 appartementen. Het betreft hier een plan categorie 3A.2 overeenkomstig bijlage 3a van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (milieukwaliteitseisen). Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor ‘niet in betekenende mate’ bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5.

Als toevoeging daarop kan gesteld worden dat het aantal (vracht)verkeersbewegingen van het houtverwerkingsbedrijf groter is dat het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de appartementen. Per saldo neemt de uitstoot af. Daarnaast worden de woningen gasloos gebouwd, waarmee de uitstoot van stikstof minder is.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het plan.

 

5.3.5 Externe veiligheid

Beleidskader

In het kader van ruimtelijke procedures conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient het aspect externe veiligheid in acht te worden genomen. Het gaat hierbij om risico's ten aanzien van het vervoer, de opslag en het bewerken van gevaarlijke stoffen. De risico's met betrekking tot gevaarlijke stoffen worden geduid in het zogenaamde Plaatsgebonden risico (PR) en het Groepsrisico (GR).

 

Het PR is het risico (uitgedrukt in kans per jaar) dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof. In het besluit is een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Deze norm is een grenswaarde voor kwetsbare objecten en moet daarom door het bevoegde gezag in acht worden genomen (mag niet van worden afgeweken).

 

Het plaatsgebonden risico wordt beheerst door de inherente veiligheid (veiligheidsmaatregelen die aan risicobronnen zijn opgelegd zonder tussenkomst van externe veiligheid) waarmee risicobronnen zijn omgeven. De kans op een ongeval is daardoor zowel volgens de risicoanalyseberekeningen als blijkens de statistiek buitengewoon klein. Het plaatsgebonden risico is daarom een norm waaraan moet worden voldaan. De mogelijkheid van een ramp is een beleidsrelevante afweging voor de inrichting van de ruimte. Omdat de kans op een ongeval buitengewoon klein is, is de zeer kleine kans op een ramp daarmee per definitie een gegeven. Het groepsrisico is om die reden een oriëntatiewaarde, ten aanzien waarvan een afweging moet worden gemaakt. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico heeft in beginsel geen wettelijk basis en het wettelijk gezag kan alleen op grond hiervan niet haar oordeel baseren. In de praktijk heeft de oriëntatiewaarde wel juridische relevantie en fungeert als markeringspunt, niet als wettelijke waarde met rechtsgevolgen (het al dan niet doorgaan van een plan).

 

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) staat wanneer het groepsrisico moet worden verantwoord. In de artikelen 12 en 13 van het Bevi is de verantwoordingsplicht voor het bevoegd gezag ten aanzien van de acceptatie van het groepsrisico wettelijk geregeld. Artikel 12 regelt de verantwoordingsplicht bij omgevingsvergunningen voor de activiteit milieu en artikel 13 bij de vaststelling van besluiten in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. In artikel 13 lid 1 onder a tot en met i staat aangegeven welke onderwerpen in de verantwoordingsplicht aan de orde moeten komen.

 

Analyse

Om te bepalen of er externe risico’s zijn in de omgeving van het plangebied is de risicokaart geraadpleegd. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van deze risicokaart gegeven. Hieruit blikt dat zich in de buurt geen risico’s bevinden.

 

Uitsnede risicokaart. Bron: www.risicokaart.nl.

  

Conclusie

Vanuit het milieuaspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor onderliggend plan.

5.3.6 KEC-aspecten bouwplan

KEC staat voor Klimaat adaptief, Energieneutraal en Circulair. De gemeente Zwolle heeft beleid geformuleerd om bij nieuwe ontwikkeling waar mogelijk aan te sluiten bij deze aspecten. In onderliggend plan wordt op de volgende wijze uitvoering gegeven aan KEC.

 

Hittestress

In de huidige situatie is het totale oppervlak van het terrein bebouwd. De gewijzigde situatie voorziet in een rij woningen waarbij een groot deel van het terrein onbebouwd blijft. Dit onbebouwde deel is bestemd als tuin. De tuinen liggen aan de noordzijde van de woningen. Op de eerste verdieping zijn inpandige balkons gerealiseerd. Deze dienen als buffer op de zon belaste gevels.

 

Wateroverlast

De hoogte van de nieuwbouw zal afgestemd worden op de hoogte die voorkomt dat de woningen met wateroverlast te maken krijgen. De parkeerplaatsen zijn lager gelegen dan de woningen en het afschot van de woning naar de straat zal dusdanig moeten worden gedimensioneerd dat de kans op overlast minimaal is. Hierbij is het van belang dat de woningen niet vreemd hoog in de omgeving wordt ingepast.

 

Riolering

Doordat er tuinen worden toegevoegd op het terrein is er sprake van minder verharding dan in de oorspronkelijke situatie. Dit heeft een positieve invloed op de afvoer van water bij hevige buien, direct rondom het bouwwerk. Voor de infiltratie van de HWA zal gebruik gemaakt worden van infiltratiekratten met de benodigde capaciteit.

De woningen worden aangesloten op het Rioleringssysteem voor DWA zoals dit gebruikelijk is voor een dergelijke situatie zonder aanvullende randvoorwaarden.

 

Energievoorziening

De woningen zullen conform de huidige wet- en regelgeving gebouwd gaan worden. Dit zal een all electric concept worden waarbij wij uitgaan van individuele verwarming middels WTW op de ventilatielucht. In dit concept worden geen buitenunits geplaatst die voor geluidsoverlast zorgen. De toevoer van frisse lucht in de woningen is natuurlijk en de afvoer mechanisch. De woningen worden op het platte dak voorzien van zonnepanelen die zullen ondersteunen in de energievraag.

 

5.4 Water

Europees en nationaal beleid

Duurzaam, schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn, heel in het kort, de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw (WB21), die samengaan zijn in het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).

 

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater op orde komt. Oppervlaktewater moet voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van “een goede chemische toestand”. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat “een goede ecologische toestand”. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.

 

Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

 

In de geldende Europese richtlijnen en de EU richtlijn Prioritaire Stoffen staat precies omschreven wat een goede chemische toestand voor oppervlaktewater is. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheersplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Van 2010 tot 2015 is de eerste tranche uitgevoerd. De tweede tranche maatregelen loopt van 2016 tot 2021.

 

Waterwet

De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de watersysteembenadering centraal. Er wordt uitgegaan van het geheel van relaties tussen waterkwaliteit, waterkwantiteit, oppervlaktewater, grondwater, watergebruikers en grondgebruikers. Hierbij wordt het kader geschept voor het Nederlandse waterbeheer in de komende decennia. Per 1 januari 2017 is de Waterwet gewijzigd. De beoordeling van de veiligheid van primaire waterkeringen wordt nu gebaseerd op de overstromingskans. In 2050 moeten de waterkeringen voldoen aan de normen die per 1 januari 2017 van kracht zijn.

 

Waterbeheer 21e eeuw

De commissie Waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gevraag advies uit te brengen over de waterhuishoudkundige inrichting van Nederland, rekening houdend met ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzaam waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer:

• Vasthouden, bergen en vertraagt afvoeren;
• Schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij ‘vasthouden, bergen, afvoeren’ wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer toch een wateroverschot ontstaat, wordt het water eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij ‘schoonhouden, scheiden en zuiveren’ gaat het om een voorkeurvolgorde, waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon- en vuilwater zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

 

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoogwater en de zoetwatervoorziening op orde houden.

 

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om de huidige veiligheid op orde te krijgen en ervoor te zorgen dat ons land is voorbereid op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris.

 

Naast de lopende programma’s, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en het nieuwe Hoogwaterbeschermingsprogramma, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Deze beslissingen gaan over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het IJsselmeerpeil, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water. In 2014 zijn de deltabeslissingen in de Tweede Kamer besproken.

 

Provinciaal beleid

Provincie Overijssel heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in een Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Deze zijn op 1 mei 2017 vastgesteld. De ‘Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur’ heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de Waterwet en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

 

Waterschapsbeleid

Het algemene beleid van waterschap Drents Overijsselse Delta is verwoord in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, de Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21. In 2013 is de beleidsnota "Water raakt!" door het Algemeen Bestuur vastgesteld. Deze nota beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken heeft het waterschap in 2015 het beheer en onderhoud van veel wateren overgenomen van de gemeente Zwolle. Op watergangen van waterschap Drents Overijsselse Delta is de keur van toepassing. In de keur is aangegeven wat wel en niet mag bij watergangen, waterkeringen en kernzones. Bijvoorbeeld regels voor bouwwerken op of langs watergangen. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de website: www.wdodelta.nl.

 

Gemeentelijk beleid

Gemeente Zwolle heeft in de Wateragenda (2015) uitgangspunten vastgelegd om vorm te geven aan de opgaven rondom water en (aanpassing aan het) klimaat. Gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van afvalwater, grondwater en hemelwater vastgelegd in het Gemeentelijke Rioleringsplan 2016-2020. Hier staan ook ontwerprichtlijnen in beschreven waaraan voldaan moet worden.

 

Analyse

In het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel van de gemeente Zwolle. De droogweerafvoer (DWA) uit het plangebied moet naar dit gemeentelijk riool worden afgevoerd.

 

Bij de ontwikkeling van het gebied is sprake van een toename van de hoeveelheid afvalwater ten opzichte van de huidige situatie. Er is echter geen sprake van overbelasting ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van zuiveringstechnische werken (rioolwaterzuiveringsinstallatie, transportleidingen en rioolgemalen).

Voor de benodigde nieuwe rioolaansluiting kan een aanvraag worden ingediend bij de gemeente. Ook het infiltratieplan kan dan worden voorgelegd (waterhuishoudings- en rioleringsplan).

 

Watertoets

Op 5 oktober 2018 is voor het plangebied een digitale watertoets uitgevoerd. Dat heeft geleid tot de volgende analyse en conclusies (zie ook bijlage 4).

 

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te ‘toetsen op water’, de zogenaamde watertoets. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Deze waterparagraaf heeft betrekking op Herontwikkeling Van Raalte.

 

Invloed op waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. De toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseert het waterschap om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

 

Voorkeursbeleid hemelwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is (zoals in onderliggend plan), is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater.

 

Hemelwaterbeleid gemeente Zwolle

Gemeente Zwolle heeft in de Wateragenda (2015) uitgangspunten vastgelegd om vorm te geven aan de opgaven rondom water en (aanpassen aan het) klimaat. Gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van hemelwaterinfiltratie vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening. Verder zijn in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2016-2020 ontwerprichtlijnen en beleidskeuzes beschreven waaraan voldaan moet worden.

De vuilwaterafvoer van het plangebied blijft gescheiden van het hemelwater. Het aanbod van vuilwater lijkt door de voorgenomen ontwikkeling licht toe te nemen. De verwachting is dat de toename van vuilwater vanuit het plangebied niet zal leiden tot overbelasting van het omliggende stelsel waar op zal worden aangetakt.

 

Overstromingsrisico

Het plangebied is gelegen achter een waterkering, waarbij in extreme situaties een kans op overstroming bestaat. Het gebied dat dan overstroomt, wordt omsloten door IJssel, Zwolle-IJsselkanaal/Zwarte Water, Vecht en aan de oostzijde door hoger gelegen gronden. Voor bestemmingsplannen in gebieden waar een kans op overstroming vanuit het primaire watersysteem bestaat, is een overstromingsrisicoparagraaf vereist.

 

Risico-inventarisatie

Dijktrajecten die een gebied tegen overstromingen beschermen, kennen een overstromingskans. Voor het primaire dijktraject ten westen van het plangebied geldt een overstromingskans van 1 op 10.000 per jaar. De overstromingskans wordt in de Waterwet toegelicht als: ‘kans op verlies van waterkerend vermogen van een dijktraject, waardoor het door het dijktraject beschermde gebied zodanig overstroomt, dat dit leidt tot dodelijke slachtoffers of substantiële economische schade’. De regionale waterkering rondom de Zwolse stadsgrachten kent een overschrijdingskans van 1 op 200 per jaar.

 

Maximale waterdiepte bij een overstroming (bron: Wateratlas Provincie Overijssel)

 

Tijd tot overstroming na dijkdoorbraak t.h.v. IJsselcentrale (bron: Provincie Overijssel)

 

Met behulp van de provinciale digitale Wateratlas wordt de maximale waterdiepte in het plangebied tijdens een overstroming geschat tussen de 0,8 tot 2, meter (onderstaand figuur). De mogelijke waterdiepte kan daarmee worden aangeduid als ondiep. De tijd tot overstroming is afhankelijk van de locatie waar de waterkering faalt. In figuur 2 is de tijd tot overstroming van het plangebied bij een dijkdoorbraak van de IJsseldijk bij de IJsselcentrale weergegeven. Dit is snel, namelijk 0 tot 6 uur.

  

Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Het betreft hierbij ook bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Wat betreft maatregelen kan worden gedacht aan: aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied, voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, verhoogde drempels, zodanige inrichting gebouw dat bij eventuele overstroming schade zoveel mogelijk wordt beperkt (denk aan materiaalgebruik en minder gevoelige ruimten op de begane grond), aansluiting van het plangebied op dichtstbijzijnde weg waardoor bereikbaarheid gewaarborgd blijft.

 

Conclusie

Het plan is in lijn met het beleid ten aanzien van water. In de uitgevoerde watertoets zijn aanbevelingen gedaan over de wijze waarop met water wordt omgegaan. Tevens zijn in de gemeentelijke bouwverordening regels gesteld waaraan voldaan moet worden. Het plan sluit hier bij de verdere planuitwerking op aan. Hiermee wordt tevens aansluiting gevonden bij de maatregelen die nodig zijn op basis van de kleine kans dat een overstroming plaatsvindt. Omdat rekening wordt gehouden met voorgaande aanbevelingen, is aspect water geen beperkende factor voor onderliggend plan.

   

5.5 Ecologie

Beleidskader

 

Wet natuurbescherming

In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming.

Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd.

 

Analyse

In het kader van onderliggend plan heeft ecologisch onderzoek plaatsgevonden. De rapportage is als bijlage 5 opgenomen. Het rapport beschrijft de resultaten van een zogenaamde quickscan van beschermde natuurwaarden in en rond het plangebied. Op basis daarvan zijn uitspraken gedaan over de (mogelijke) effecten van de voorgenomen ontwikkelingen en de eventueel noodzakelijke vervolgstappen.

 

De resultaten en conclusies van het onderzoek zijn als volgt:

• De ingrepen behorend tot het project leiden niet tot effecten op beschermde natuurgebieden, zoals aantasting van kernkwaliteiten of doelstellingen van het Natuurnetwerk Nederland of externe effecten op Natura 2000-gebieden;
• Tijdens het broedseizoen zijn broedgevallen van algemene broedvogels in de omgeving van het plangebied te verwachten. Bezette nesten mogen nooit vernield worden. Verstoring is alleen toegestaan wanneer deze geen invloed heeft op de overleving van ouders en jongen. De piek van het broedseizoen ligt in de periode half maart-half juli, maar eerdere en latere broedgevallen komen voor;
• Effecten op beschermde soorten en soortgroepen waarvoor geen vrijstelling geldt, zijn uitgesloten omdat er geen aanwijzingen zijn dat dergelijke soorten binnen invloedssfeer van de werkzaamheden voorkomen;
• Ten aanzien van alle dieren en planten (beschermd of niet beschermd) geldt dat men zich dient te houden aan de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna naar redelijkheid zoveel mogelijk voorkomen moeten worden.

 

Gebiedsbescherming

Ten aanzien van eventuele toename van stikstofdepositie op natuurgebieden heeft onderzoek plaatsgevonden. Het onderzoek is als bijlage 6 opgenomen. Voor het uitvoeren van de stikstofdepositieberekening is rekening gehouden met Natura 2000 gebieden binnen een straal waarbinnen een relevante bijdrage vanwege een plan verwacht kan worden. Voor dit project is vanwege de aard en omvang een straal van 10 km genomen. Het gaat hierbij om de Natura 2000-gebieden Rijntakken en Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht. De resultaten van het onderzoek zijn als volgt.

 

De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling van de woning is in de toekomstige situatie maximaal 108,8 bewegingen per dag voor licht verkeer. De uitstoot (NOx) als gevolg van dit aantal verkeersbewegingen betreft 0,8 kg/j. De emissie NH3 als gevolg van het toekomstig aantal verkeersbewegingen betreft 0,0 kg/j. Het gebruik van de woning veroorzaakt op de Natura 2000-gebieden geen bijdrage aan stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/j.

 

De aanlegfase zal 1 jaar in beslag nemen. Op basis van de inschatting van de activiteiten die stikstofuitstoot met zich meebrengen, is de Aeriusberekening ingevoerd. In deze periode betreft de emissie NOx als gevolg van de verwachte verkeersbewegingen van de werklieden 0,0 kg/j. Als gevolg van het ingeschatte gebruik van mobiele werktuigen betreft de emissie NOx 20,0 kg/j. De aanleg van de woningen veroorzaakt op Natura 2000gebieden op basis van de inschatting van de werkzaamheden geen bijdrage aan stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/j.

 

Als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied waarvoor de berekeningen zijn uitgevoerd neemt de stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden zowel in de gebruiksfase als in de aanlegfase niet toe. Er is dus geen sprake van significante effecten op beschermde Natura 2000 gebieden, het aanvragen van een Wnb-vergunning is daarom niet nodig voor dit project.

 

Conclusie

Het plan heeft geen negatieve effecten op flora, fauna en/of beschermde gebieden.

 

5.6 Verkeer en parkeren

Beleidskader

Bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd. De CROW-parkeernorm (publicatie 317-2012) biedt daarvoor de kaders. Hierin is per woningbouwtype gecombineerd met de doelgroep en de ligging van de woning een normering van toepassing. Deze wordt door de gemeente Zwolle gehanteerd voor onderliggend plan.

 

Analyse

De gemeente Zwolle heeft haar grondgebied ingedeeld op basis van een verstedelijkingskaart. De ligging van de planlocatie binnen deze verstedelijkingskaart is van belang voor de parkeeropgave voor de betreffende locatie. Het plangebied valt binnen de verstedelijkingskaart (zie volgende afbeelding) in de categorie ‘zeer sterk stedelijk’.

 

Verstedelijkingskaart gemeente Zwolle.

  

Rondom het plangebied wordt parkeren op verschillende manieren opgelost. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Parkeren op eigen terrein (beperkt van toepassing)
• Parkeren voor vergunninghouders
• Betaald parkeren in verschillende sectoren, waarbij de volgende sectoren voor onderliggend plan relevant zijn:
  • Sector Stationsbuurt Oost, waarvoor geldt dat er overdag (tussen 9.00 uur en 20.00 uur) betaald parkeren van toepassing is. Deze tijdstippen zijn op donderdagavond en in het weekend afwijkend.
  • Sector Assendorp, waarvoor geldt dat er overdag (tussen 9.00 uur en 20.00 uur) betaald parkeren van toepassing is. Deze tijdstippen zijn op donderdagavond en in het weekend afwijkend. Hierbij gelden verschillende maximale parkeertijden.
• Parkeren in openbare parkeergarages en parkeerterreinen, ook geschikt voor abonnementhouders.

Op onderstaande kaart is de ligging in de sector Assendorp, nabij de sector Stationsbuurt Oost, weergegeven.

 

Ligging plangebied binnen en ten opzichte van parkeersectoren.

  

Om te bepalen welke parkeeropgave er ligt voor onderliggend initiatief, wordt gebruik gemaakt van de in de CROW - notitie ‘De nieuwe parkeerkencijfers en kencijfers verkeersgeneratie 2012’ opgenomen parkeer cijfers. Daarbij wordt rekening gehouden met de volgende aspecten:

• de nieuwe functie en bijbehorende doelgroep;
• de ligging van het plangebied (schil centrum, centrum, rest bebouwde kom, buitengebied);
• verstedelijkingsgraad (niet stedelijk, matig stedelijk, sterk stedelijk en zeer sterk stedelijk)
• de schaalgrootte;
• welke functie wordt vervangen.

Vertaling naar plangebied

Onderliggend plan maakt 16 appartementen mogelijk. Het betreft appartementen in de categorie huur, etage, midden/goedkoop, in zeer stedelijk gebied. Voor dit segment geldt een CROW-norm van tussen de 0,7 en 1,5.

 

Ten aanzien van onderliggend plan wordt uitgegaan van een norm van 1,1 parkeerplaats per woning. Dit, omdat het deels kleine appartementen betreft van slechts 45 vierkante meter. Indien als uitgangspunt wordt genomen dat er 1,1 parkeerplaats per woning nodig is, dient onderliggend plan te voorzien in (16 x 1,1 = 17,6) 18 parkeerplaatsen.

 

De gemeente Zwolle heeft als beleidsuitgangspunt dat de parkeeropgave in principe moet worden gerealiseerd op het eigen terrein dat bij het plan hoort. In onderliggend plan is dat niet mogelijk. Immers, naast de beoogde bebouwing op het perceel is geen ruimte voor 18 parkeerplaatsen beschikbaar. Het plan voorziet in 6 extra parkeerplaatsen. Tevens wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarmee wordt een parkeerbehoefte van 5 plekken (op basis van 0,6 per parkeerplaatsen per 100 m2 BVO) opgeheven. Dit maakt dat er in totaal een tekort is van 18-6-5 = 7 parkeerplaatsen binnen het plangebied op eigen terrein.

 

Oplossing

Omdat de parkeeropgave op eigen terrein niet mogelijk is, moet de parkeeropgave worden gerealiseerd binnen het invloedgebied van het plan of moeten maatregelen genomen worden om te garanderen dat bewoners van de nieuwe woningen geen parkeerplaats kunnen claimen.

 

Initiatiefnemer en de gemeente Zwolle zijn het er over eens dat de parkeeropgave niet volledig op eigen terrein opgelost kan worden maar dat er wel een (stedenbouwkundig) belang is om de houtzagerij te vervangen door woningbouw. Derhalve dient naar andere oplossingen gekeken te worden, waarbij het uitgangspunt is dat de parkeerdruk in het openbare gebied van de parkeersector waarin het plangebied ligt, niet toeneemt. Dit moet aannemelijk en geborgd zijn.

 

Die oplossing is tweeledig:

 

1. Gemeentelijke POET-lijst

Voor zeven woningen ( appartementen) wordt bepaald dat geen aanspraak kan worden gemaakt op een parkeervergunning. Om te voorkomen dat huurders van het pand in de toekomst een nieuwe parkeervergunning aanvragen waardoor het plan alsnog een parkeerdruk op het gebied legt, worden zeven appartementen op de gemeentelijke POET-lijst geplaatst. POET staat voor Parkeren op Eigen Terrein.

 

2. Contractuele afspraken huurders

Het is van belang dat huurders van de zeven appartementen die geen beroep kunnen doen op een parkeerplaats, vooraf goed zijn geïnformeerd over en bekend zijn met de parkeersituatie in het gebied. Daarom wordt in de huurcontracten tussen eigenaar van de appartementen en de huurder van een appartement vastgelegd dat het pand op de gemeentelijke POET-lijst staat, waarmee het aanvragen van een parkeervergunning niet mogelijk is. Daarnaast worden zeven appartementen expliciet zonder het recht op een parkeerplaats verhuurd.

 

Relatie met de doelgroep

Het plan voorziet in de realisatie van 16 appartementen tussen de van 45 (8) en 75 (8) vierkante meter. De zeven appartementen waarvoor geen parkeergelegenheid wordt aangeboden bestaat uit zeven appartementen van 48 vierkante meter. Het betreft kleine appartementen, die geschikt zijn voor een startende doelgroep voor overwegend eenpersoonshuishoudens. Deze doelgroep bezit niet per definitie een auto.

Het is een doelgroep die erg op de stad is georiënteerd. Het wonen op een locatie als deze is een bewuste keuze, waarbij wordt geaccepteerd dat niet in alle onderdelen van het woongemak kan worden voorzien. Door te kiezen voor een locatie als deze weet de duurder dat ‘parkeren voor de deur’ niet aan de orde is.

De ligging in de direct nabijheid van het station biedt een passend vervoersalternatief: de trein en de bus. Voor de werkende starter zonder auto is de locatie daardoor uitermate geschikt.

 

Conclusie

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor onderliggend plan.

 

 

5.7 Mer-beoordeling

Beleidskader

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel.

 

In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden.

1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op.
2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden.
3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

Vormvrije m.e.r-beoordeling

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen.

 

Conclusie

De voorgenomen activiteit blijft onder de genoemde drempelwaarden voor stedelijke ontwikkelingsprojecten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en daarom hoeft geen milieueffectrapport te worden opgesteld.

 

Als bijlage 6 van deze toelichting is een aanmeldnotitie MER opgenomen. Op basis van de aanmeldnotitie is door het college op 29 januari 2019 een mer-beoordelingsbesluit genomen (conform art 7.17 Wmb) op basis waarvan geen mer-procedure doorlopen hoeft te worden.

 

5.8 Conclusie

Verkennend onderzoek heeft aangetoond dat zowel het aspect archeologie als het aspect bodem een rol spelen bij onderliggend plan. De effecten van beide aspecten zijn nog niet volledig in beeld gebracht omdat aanvullende werkzaamheden/onderzoeken noodzakelijk zijn.

 

Voor het aspect archeologie geldt dat een proefsleuf moet worden gegraven om inzichtelijk te krijgen of en welke archeologische waarden in de grond aanwezig zijn. Met de archeologische dubbelbestemming in dit bestemmingsplan wordt dit verzekerd. Ten aanzien van bodem geldt dat naar alle waarschijnlijkheid een sanering moet plaatsvinden. Aanvullend onderzoek ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning moet dit nog definitief uitwijzen.

 

Overige ruimtelijke en milieukundige aspecten spelen geen beperkende rol voor onderliggend plan.

6 Juridische regeling

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De plannen zijn door de initiatiefnemer besproken met omwonenden door middel van het houden van een informatieavond op 16 januari 2019. Voor deze bijeenkomst zijn 150 adressen aangeschreven. Uiteindelijk zijn er +/- 55 mensen gekomen. Ook zijn ‘De vrienden van Assendorp’ uitgenodigd en hebben kennis genomen van het initiatief. De reacties waren overwegend positief.

 

Een tweede fysieke inloopavond op basis van de definitieve plannen was niet mogelijk vanwege Corona. Daarom is door de initiatiefnemer een projectwebsiteonline gezet. Middels deze website konden belangstellenden en belanghebbenden vanaf 6 november 2020 kennis nemen van de definitieve plannen en vragen stellen over de plannen. Hier is door enkele mensen gebruik van gemaakt. Dit heeft niet geleid tot aanpassingen van de plannen.

 

Naast afstemming met de omgeving van het plangebied heeft op ambtelijk niveau vooroverleg plaatsgevonden met de gemeente en heeft welstand haar positieve oordeel over de plannen gegeven.

 

In kader van vooroverleg is het voorontwerp-wijzigingsplan voorgelegd aan de provincie en het waterschap. De provincie heeft op het plan gereageerd en heeft daarbij aangegeven dat het bestemmingsplan past in het provinciale ruimtelijk beleid. Er zijn dan ook geen ruimtelijke belemmeringen wanneer dit plan in deze vorm in procedure wordt gebracht.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een initiatief van een ontwikkelaar. Alle kosten die zijn verbonden aan de ontwikkeling komen ten laste van deze ontwikkelaar. Eventuele planschade komt ook voor rekening van initiatiefnemer. Deze afspraak is vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Eventuele kosten ten aanzien van de saneringsopgave zijn van dien aard dat het de haalbaarheid van het plan niet onderuit haalt.

7 Toelichting op de regels

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het wijzigingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit wijzigingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

 

Het wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen.

 

Dit wijzigingsplan is opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

7.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

 

Het juridisch bindend gedeelte van het wijzigingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

7.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

 

artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen. Verder wordt verwezen naar het moederplan Assendorp waar dit wijzigingsplan op gebaseerd is.

7.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

 

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• bestemmingsomschrijving
• bouw- en gebruiksregels
• afwijken van bouw en gebruiksregels
• wijzigingsbevoegdheid

In paragraaf 7.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht.

7.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels bestaan uit de Anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en overige regels.

7.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotregels. Hierin wordt de officiële benaming van dit wijzigingsplan weergegeven.

7.3 Nadere toelichting op de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

 

In deze paragraaf worden de in dit wijzigingsplan voorkomende regels behandeld.

 

Artikel 2. Wonen - meergezinshuizen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor meergezinshuizen met daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis. Parkeervoorzieningen, erven en tuinen vallen ook onder de bestemming. Ter plaatse van de aanduiding bijgebouwen zijn geen woningen toegestaan.

 

Waarde - Archeologie

In artikel 3.1, ‘Van toepassing zijnde bepalingen’, wordt verwezen naar de van toepassing zijnde regels in het moederplan ‘Assendorp’. Hierin is de bestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen. Deze bestemming heeft tot doel het behoud van aanwezige archeologische en monumentale waarden en voorziet in verplichtingen ten aanzien van het aantonen van de aanwezige waarden bij bodemingrepen.