Almeloseweg 74, Tubbergen

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 De oorsprong

(Citaat website www.schultenwolde.nl)

In de meimaand van 1907 fietste Abraham Ledeboer over de Tubberger Es en zag onderaan de Es iets glinsteren. Via het bos van Schultenwolde kwam hij bij een meertje. Dit meertje, in de volksmond ’t Hondeven genaamd, trok hem bijzonder aan. Merkwaardig genoeg stond dezelfde week in de krant een advertentie voor de verkoop van goederen van boer Reint, waaronder gronden en een derde deel van het meertje, of te wel ‘t Reints Rot. Rond 1914 kocht hij het bos van de erven Hattink, dat toendertijd in de volksmond Hattink’s danne heette. In datzelfde jaar werd, diep in het bos, de hut gebouwd van stammetjes uit het bos. Hij doopte dit bos om naar Schultenwolde, refererend aan de eigenaar voor Hattink, Schulten genaamd. Ook de tennisbaan werd toen aangelegd. Bijzonder voor die tijd, want de tennissport was geen populair tijdverdrijf in Twente. Om het bos nog meer eigen te maken werden op de kruispunten van belangrijke paden veldkeien aangebracht. Deze veldkeien waren vaak obstakels op de woeste gronden die rondom Schultenwolde werden ontgonnen.

In 1919 werd besloten tot de bouw van de villa en de boerderij, nog met een rieten kap. Na de Tweede Wereldoorlog is op 5 mei 1947, tijdens een bevrijdingsvuur, de villa geheel afgebrand. Pas in 1953 is het huis weer opgebouwd in de huidige staat met het rode pannen dak.

Het huidige terrein is 56 ha groot en wordt thans beheerd door de nazaten van Abraham Ledeboer. Zij voeren het beheer over Landgoed Schultenwolde, middels een transparante landgoed BV.

1.2 Aanleiding tot de herziening van het bestemmingsplan

Het oude landhuis/de recreatiewoning is vanaf de jaren 20 begin vorige eeuw een zomerverblijf zonder permanente woonbestemming. Dit landhuis is cultureel erfgoed en onderdeel van landgoed Schultenwolde met een grootte van 56 ha, voornamelijk natuurterrein. Dit is het enige object dat voor het landgoed voor recreatieve doeleinden verhuurd kan worden ter versterking van het landgoed. Dit voldoet echter niet meer aan de eisen van deze tijd en komt zodoende verder onder druk te staan. Het aantal opmerkingen stijgt dat deze accommodatie niet meer voldoet aan de eisen die recreanten heden ten dagen er aan stellen. Tevens stijgt ook het aantal aanvragen van grotere groepen, m.n. 3 generaties verhuur, waarbij het samen zijn van de familie centraal staat en waarbij enige luxe vanzelf wordt bevonden. Helaas moeten deze verzoeken afgewezen worden, omdat er niet aan deze eisen kan worden voldaan. Dit is een gemis voor de exploitatie en instandhouding van dit monument. Met enige aanpassingen kan aan deze vraag worden voldaan.

Vanuit de provincie is er een leefstijlen onderzoek gedaan naar de verblijfsrecreatie in Noordoost Twente door het bureau voor Ruimte & Vrije Tijd in juni 2015. De behoefte die hier naar voren komt voor losse vakantiewoningen is comfort & luxe dat sluit aan bij dit landhuis in de natuur, mits deze accommodatie meer bij de recreatiebehoefte van deze tijd aan zou sluiten. Gebeurt dit niet dan is dit landhuis steeds moeilijker verhuurbaar en zal het in verval raken met alle negatieve gevolgen van dien.

Om de aansluiting weer te vinden en te behouden zal het landhuis getransformeerd moeten worden, waarbij de focus komt te liggen op de verbreding van de doelgroep naar groteren en meer luxe zoekende doelgroepen. Naast een aantal interne aanpassingen zullen er slaapfaciliteiten met douchegelegenheid bij moeten worden gebouwd om o.a. aan de 3 generatiebehoefte te kunnen voldoen.

Het landhuis is een gemeentelijk monument waarvoor instandhouding wordt nagestreefd in combinatie met de aansluiting op gewenste doelgroepen. Het landhuis blijft een vakantiebestemming en het is niet de bedoeling om er permanent te wonen.

1.3 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

1.3.1 Ligging

Het Landgoed Schultenwolde is gelegen ten noorden van de weg van Tubbergen naar Almelo. De planlocatie is met de rode stip aangegeven.

1.3.2 Begrenzing

Het gehele terrein dat onder dit bestemmingsplan valt omvat het kadastrale perceel waar de recreatiewoning op staat. Dit is globaal weergegeven op figuur 2.

Figuur 2: Globale indicatie plangebied

1.3.3 Juridische status

De locatie is gelegen in het bestemmingsplan “Tubbergen Buitengebied 2016”. Dit bestemmingsplan heeft de status “onherroepelijk” en is vastgesteld op 23-05-2016.

De recreatiewoning heeft de bestemming ‘Recreatie-recreatiewoning’ met de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding ‘monument’.

Figuur 3: Geldend bestemmingsplan

Een klein deel van de uitbreiding ligt in de bestemming Bos-Natuur en Waarde – Archeologie 4.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Bijlage 1: Landschappelijke inpassing en KGO

Bijlage 2: Bodem- en asbestonderzoek met beoordeling Omgevingsdienst

Bijlage 3: De watertoets

Bijlage 4: Wnb-toets

Bijlage 5: Brief Monumentencommissie

Bijlage 6: Vaststellingsbesluit

1.5 Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing wordt in de volgende hoofdstukken gemotiveerd en toegelicht. In deze toelichting komen na deze inleiding aan de orde:· een korte weergave van het relevante beleidskader voor het plangebied(hoofdstuk 2);· een beschrijving van de diverse omgevingsaspecten die mede een randvoorwaarde vormen voor de nieuwe ontwikkeling (hoofdstuk 3);· een beschrijving en verantwoording van de gewenste ontwikkelingen (hoofdstuk 4);· de planbeschrijving ter toelichting op de regels en de verbeelding (hoofdstuk 5);· de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid van het plan (hoofdstuk 6).

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Uitgangspunten en doelstellingen van het plan

2.1.1 Probleemstelling

Het landgoed Schultenwolde kent (naast de nodige subsidies voor natuurbeheer) slechts twee bronnen van inkomen, dat zijn de pacht van de woonboerderij en de verhuur van dit voor recreatie in gebruik zijnde monumentale landhuis.

De vakantiewoning is echter voor de verhuur in deze tijd verouderd. De doelgroep wil slapen op de begane grond en daarvoor is geen ruimte. Daardoor wordt de vakantiewoning onvoldoende verhuurd. Een uitbreiding van het vloeroppervlak is daarom noodzakelijk.

2.1.2 Huidige situatie

2.1.2.1 Ligging

Het monumentale landhuis en de boerderij staan op grondopduikingen in de overgang van het natuurgebied naar grasland. Het landhuis is met zijn front gericht naar het grasland en met zijn rug naar de natuur en is omgeven door een halfverharding van grind.

Het hoogteverschil tussen de top en het lager gelegen grasland bedraagt ±4,50 m. Vanaf de veranda kan dus mooi van het omringende landschap worden genoten.

Het natuurgebied kent een duidelijk herkenbare, voor een landgoed kenmerkende ‘Ganzenpoot’ als hoofdinrichting van het landgoed. Tussen de bebouwing en de hoofdas ligt een raaienbos.

Figuur 4: Algemene Hoogtekaart Nederland (Bron: www.ahn.nl)

Figuur 5: Het landhuis en uitzicht op het Hondenven. (Bron: www.landgoedschultenwolde.nl)

Het landhuis is alleen zichtbaar vanaf de Vikkersweg.

Figuur 6: Luchtfoto vanaf het oosten (Bron: www.landgoedschultenwolde.nl)

Figuur 7: Zicht op het landhuis vanaf de Vikkersweg (Bron: Morsink architecten)

2.1.2.2 Bestaande indeling landhuis

De begane grond kent een ruime hal, toilet en fonteintje. Een zijkamer is voorzien van opklapbed. Er is een ruime woonkamer met zithoek en een aparte keuken met keukentafel.

Op de eerste verdieping zijn twee slaapkamers ieder voor twee personen. Verder is er een badkamer. Aan de achterzijde is een nog een kinderkamer met 2 bedden waarvan één met onderschuifbed ruimte met 3 bedden.

Figuur 8: Bestaande situatie begane grond (Bron: Morsink architecten)

2.1.3 Financiële noodzaak

Om een gezonde exploitatie in stand te houden zijn de huidige inkomsten uit subsidies, de pacht van de boerderij en de huuropbrengsten van het landhuis onvoldoende. Het rendement ligt onder de 0%, wat betekent dat er nu privégeld bij moet. Normaal zou een gezond rendement 4% bedragen, maar voor landgoederen in zijn algemeen geldt dat men blij is met een rendement van 0%. Zoals in paragraaf 2.1.1 is vermeld wordt de recreatiewoning te weinig verhuurd en daarom voorziet dit plan in een uitbreiding van de recreatiewoning.

Met de uitbreiding van de recreatiewoning wordt een betere verhuurbaarheid nagestreefd en daarmee een hogere huuropbrengst, waardoor er meer inkomsten gegenereerd kunnen worden voor het onderhoud van het landgoed.

2.1.4 Toekomstige situatie

De landschappelijke situatie wordt niet of nauwelijks gewijzigd door de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling vindt alleen aan de achterzijde plaats. Alleen vanaf de Vikkersweg zal een beperkte verandering zichtbaar zijn (zie figuur 9). De visueel ‘losstaande’ nieuwbouw gaat grotendeels schuil in het groen en door het gebruik van eiken betimmering aan de buitenzijde zal het niet concurrerend zijn met het wit gepleisterde landhuis. Naar mate de veroudering vordert wordt het eikenhout grijsachtig en gaat het nog beter in de omgeving op.

Figuur 9: Ontwerp uitbreiding landhuis (Bron: Morsink architecten)

2.1.4.1 Toekomstige indeling landhuis

De keuken wordt uitgebreid in het glazen tussenlid. In de verdere uitbouw komen 2 twee-persoonsslaapkamers met daartussen een badkamer en separaat toilet en een kleine berging.

Figuur 10: Gewijzigde situatie begane grond (Bron: Morsink architecten)

De eerste verdieping blijft in beginsel ongewijzigd, maar aangepast aan deze tijd.

2.1.5 Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (KGO) landgoed Schultenwolde

Om te voldoen aan de provinciale Omgevingsverordening moet voldaan worden aan de KGO-voorwaarden. Daarvoor is een plan opgesteld, waarvan onderstaand de onderbouwing is opgenomen. In bijlage 1 is de inhoudelijke onderbouwing opgenomen.

2.1.5.1 Onderbouwing

Landgoed Schultenwolde valt al ca. 100 jaar onder NSW wetgeving en is opengesteld voor wandelaars.

In 2010 is er een uitvoerig rapport geschreven onder de naam “Herstel beeksysteem landgoed Schultenwolde, waarbij behoud van de pingo ruïne en herstellen van karakteristieke vegetatietypes, zoals natte en droge heide centraal heeft gestaan. Dit rapport van 91 pagina’s is mede tot stand gekomen door de ecologen Fons Eysink, Theo Keizers en Ron Poot. Voor de totstandkoming hiervan zijn vele jaren van veldonderzoeken aan vooraf gegaan. Dit rapport wordt als een soort richtlijn gebruikt door het landgoed om kwaliteitsverbeteringen uit te voeren.

Vooruitlopend op dit rapport zijn door het landgoed verschillende heideplag projecten uitgevoerd startende reeds in 1996 en doorlopend naar 2015 ter grootte van ca. 6 ha om de vergrassing tegen te gaan en de droge en natte heide weer tot wasdom te laten komen.

In 2015 is de laatste grote natuurimpuls gegeven, waarbij er o.a. heideplagwerkzaamheden hebben plaatsgevonden en aanleg van een kade van leemhoudend zand om het water in het heidegebied vast te houden, openmaken van de oorspronkelijke waterloop en het maaien van het rietven en opslag. Aanvullend is een aangrenzend weiland (1,7ha) omgezet naar kruiden en fauna natuurgronden, waarmee er geen koeienbemesting meer opkomt. Dit alles is gedaan om een verdere kwaliteitsimpuls aan de natuur van Schultenwolde te geven.

In 2019 wordt er een volgende natuurimpuls gegeven. Hierbij wordt er vervolg gegeven aan het heideplaggen, kale zandplekken gemaakt voor de droge heide, worden er natuurvriendelijke oevers gemaakt waardoor er zeldzame vegetatie zal gaan terugkomen, worden er nieuwe bomen aangeplant en worden de watergangen verhoogd om het grondwaterniveau op de heide te verhogen. Tevens is een ander weiland (2 ha) omgezet naar kruiden en fauna natuurgronden, waarmee er geen koeienbemesting meer opkomt. Dit met als doel wederom om een verdere kwaliteitsimpuls aan de natuur te gaan geven.

2.2 Ruimtelijke uitgangspunten

2.2.1 Behoud gemeentelijk monument

Uitgangspunt is het behoud van het gemeentelijk monument. De karakteristieke kernwaarden van het object mogen niet worden aangetast.

Het gevraagde Programma van Eisen wordt gerealiseerd door dit via een inspringend tussenlid in één apart volume onder te brengen.

Om de ingang en de bestaande vakantiewoning de "grandeur" te laten behouden is gekozen voor verdraaiing van het volume waarbij de mate hiervan is bepaald door het uitzicht vergezicht op het Hondenven ven en de heidevlakte vanuit deze slaapkamer en de verdraaiing van het bestaande gebouw ten opzichte van de kadastrale grens.

Het tussenlid vormt een organische overgang van monument naar uitbreiding en de uitbreiding is een verbijzondering door de verdraaiing t.o.v. het bestaande gebouw.

De gevels moesten voorzien worden van eikenhout en zullen daardoor in de tijd steeds meer opgaan in het landschap door de natuurlijke verkleuring.

De wens om zonnepanelen te kunnen plaatsen is groot zonder dat dit zichtbaar is en het aangezicht van het monumentale gedeelte onaangetast blijft. Daardoor ontstond er een vorm die helemaal anno 2020 is en niet concurreert met de kwaliteiten van het gemeentelijk monument.

De vakantiewoning vormt een ensemble op het landgoed met het tuinhuisje en de naastgelegen boerderij. De uitbreiding van de vakantiewoning beleef je als een natuurlijke afronding van dit ensemble. Het Landhuis biedt nu ruimte aan maximaal 8 personen, waarvan 6 volwassenen. Met de uitbreiding komen daar 4 personen bij.

2.2.2 Parkeren

Op het perceel van de recreatiewoning is voldoende ruimte (±200 m2) om de auto’s (8 stuks) voor de volledige capaciteit te kunnen plaatsen. Daarmee wordt voldaan aan de gemeentelijk parkeernormen zoals beschreven in de paragraaf Parkeerbeleid en Verkeer en parkeren.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADERS

3.1 Rijksniveau

3.1.1 Verantwoording nieuwe stedelijk ontwikkeling

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ gewijzigd. De verantwoordingplicht is blijven bestaan, maar afwegingen uit de “treden” zijn samengevat in lid 2 van artikel 3.1.6.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.2 Motivering

De vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling gezien de definitie hiervoor.

Die luidt: “stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen;”

Omdat het om een uitbreiding van een bestaand monumentaal pand gaat en niet om een toe te voegen, hiervoor genoemde functie die elders gerealiseerd kan worden, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

3.2 Provincie Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017 Beken kleur

ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie wordt het provinciale ruimtelijk ordeningsbeleid op het gebied van de natuur, landschap, wonen en werken beschreven. De Omgevingsvisie is vastgesteld bij besluit van Provinciale Staten van Overijssel van juli 2009 en nadien een aantal keren herzien.

De Omgevingsvisie heeft de status van:

• Structuurvisie onder de Wro
• Regionaal Waterplan, onder de nieuwe Waterwet
• Milieubeleidsplan, onder de Wet Milieubeheer
• Provinciaal verkeers- en vervoersplan, onder de Planwet verkeer en vervoer
• Bodemvisie, i.k.v. ILG-afspraken met het rijk

De Omgevingsvisie Overijssel schetst onze visie op de ruimte in Overijssel, hoe we – samen met jou – vorm en kleur willen geven aan die ruimte én, niet onbelangrijk, hoe wij als provincie ons daar de komende jaren voor inzetten.

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). In de omgevingsvisie bekijken we onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Ons beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden.

Als rode draad lopen ‘Duurzaamheid’ en ‘Ruimtelijke Kwaliteit’ door de Omgevingsvisie.

Duurzaamheid wordt als volgt gedefinieerd: ‘duurzaamheid wordt gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities’

Ruimtelijke kwaliteit wordt als volgt gedefinieerd: ‘ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd.

In onderstaande figuur worden de rode draden door middel van het Uitvoeringsmodel schematisch weergegeven.

Figuur 11: Uitvoeringsmodel

3.2.2 Generieke / Gebiedsspecifieke beleidskeuzes (of)

Het plangebied is gelegen in het nationaal Landschap Noordoost Twente en is omgeven door het Natuurnetwerk Nederland. Als beleid geldt:

De uitbreiding vind op zeer beperkte schaal plaats in de NNN, maar fysiek gaat het alleen om gras dat bij het landhuis hoort. De recreatieve functie is hier zeer nadrukkelijk gericht op de beleving van rust. Door middel van de Kwaliteitsbijdrage Groene Ontwikkeling (KGO) wordt de NNN kwalitatief verbetert, bovenop hetgeen al door het landgoedbeheer plaatsvindt.

3.2.3 Ontwikkelingsperspectieven locatie (waar)

3.2.3.1 Ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Ruimtelijke kwaliteitsambities:

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel
• continu en beleefbaar watersysteem

Strekking van beleid:

Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, willen we in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem.

Met de ontwikkeling, bestaande uit de uitbreiding en de daaraan gekoppelde KGO-bijdragen, wordt invulling gegeven aan het beleid, met name aan de 2e alinea.

3.2.3.2 Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het NNN

Ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel
• natuur als ruggengraat
• continu en beleefbaar watersysteem

Strekking van het beleid:

Het ontwikkelingsperspectief Zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW) richt zich op het realiseren van een robuust en samenhangend netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. Het accent ligt op natuur die, naast biodiversiteit, betekenis heeft voor mensen en bijdraagt aan hun welzijn en welvaart. Om dit mogelijk te maken, bieden we ruimte aan de groeiende groep betrokken ondernemers en bewoners die zelf willen ondernemen met natuur en water.

Binnen de Zone ONW buiten het natuurnetwerk is ruimte voor economische dragers die in harmonie met de natuur-, water- en landschappelijke kwaliteiten plaats kunnen vinden. We zien kansen voor bijzondere functiecombinaties zoals landbouw en natuur, specifieke vormen van verblijfsrecreatie, nieuwe landgoederen en wonen en werken met versterking van natuur- en/of waterkwaliteit.

Met de ontwikkeling, bestaande uit de uitbreiding wordt aangehaakt aan het beleid, met name aan de in de 2e alinea bedoelde

specifieke vorm van recreatie. Recreëren op een oud landgoed is niet alledaags. Ook de aan de ontwikkeling gekoppelde KGO-bijdrage, geeft invulling aan de 1e alinea

3.2.3.3 Landgoederen

Strekking van het beleid:

Initiatieven in de Groene Omgeving willen we verbinden aan versterking van de bestaande landgoederenstructuur in Overijssel. Met name in de stadsrandgebieden en in en aan de randen van de Zone Ondernemen met Natuur en Water is ruimte voor nieuwe landgoederen en/of de landgoedaanpak (zie 10.4.1.2); (restanten van) verdwenen landgoederen kunnen hierbij een bron van inspiratie zijn.

Landgoederen zijn het schoolvoorbeeld van functiecombinaties en illustreren dat natuurwaarden, cultuurhistorische waarden en economische waarden goed te combineren zijn. We zien dan ook mogelijkheden voor uiteenlopende functie(combinatie)s en de landgoederen/landgoedeigenaren als belangrijke partners in het werken aan diverse beleidsambities op het gebied van natuur, landschap, recreatie, water, energie en vrijetijdseconomie. Vrijkomende, veelal historische agrarische erven en gebouwen op landgoederen zijn bij uitstek geschikt voor hergebruik door andere functies, mede om het landgoedbedrijf duurzaam financieel in stand te houden.

Met de ontwikkeling, bestaande uit de uitbreiding wordt aangehaakt aan het beleid, met name aan de in de laatste zin bedoelde duurzame financiële instandhouding.

3.2.4 Gebiedskenmerken (hoe)

De gebiedskenmerken zijn onderverdeeld in lagen:

• 1. Natuurlijke laag
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap
• 3. Stedelijke laag
• 4. Laag van de beleving

Ad 1) Het landhuis is gelegen in het gebied ‘Beekdalen en natte laagtes’, Het Kenmerk is als volgt beschreven:

Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren.

Dit kenmerk wordt door deze ontwikkeling niet beïnvloed omdat het in detail fysiek op een kop in de laagte gelegen.

Ad 2) Het landhuis is gelegen in het gebied ‘Jonge heide- en broekontginningslandschap’. Het Kenmerk is als volgt beschreven:

De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw). De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Daarnaast zijn vanaf 1750 vanuit de landgoederen en buitens ook veel van de voormalige heidegronden voor de jacht en houtproductie bebost. Dit heeft geresulteerd in grote en kleinere landbouwontginningslandschappen en in landschappen van grote boscomplexen en (nooit ontgonnen) heidevelden, zoals op de Sallandse Heuvelrug.

Dit kenmerk wordt door deze ontwikkeling niet beïnvloed, maar juist behouden omdat het onderdeel is van een landgoed waarin de kenmerken van het landschap worden geheerd en ontwikkeld.

Ad 3) De Stedelijke laag is niet van toepassing.

Ad 4) De ‘Laag van de beleving’ hier van toepassing met als belang dat het pand is gekenmerkt als “Bakens in de tijd”. Het volgende is daarover geschreven:

Bakens in de tijd zijn relicten van diverse aard uit verschillende perioden van de wordingsgeschiedenis van Overijssel. Geologische monumenten (bv pingo’s), archeologische monumenten en vind- plaatsen, schansen, verdedigingslinies, kapelletjes, religieuze monumenten, historische wegen tot landschappelijke ensembles zoals De Kolonie. Bakens zijn niet alleen (water)torens en andere hoge, kenmerkende bouwsels, ook patronen als de (ruil)verkavelings-structuur vormen een baken in de tijd. De essentie van de bakens in de tijd is, dat ze de verhalende laag toevoegen aan het landschap. Het zijn belangrijke ingrediënten in de opbouw van gebiedsidentiteit. Het zijn plekken waar ‘tijds- diepte’ tot intense indrukken leidt. OntwikkelingenHet belang van bakens in de tijd wordt – gelijk op met de herwaardering van het cultuurhistorisch erfgoed (agrarische en industriële en religieuze monumenten!) – meer en meer ingezien. Al gebeuren er ook nog ongelukken: historisch waardevolle plekken worden opgeofferd voor bijvoorbeeld bedrijventerrein of natuur. Karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt vervangen door nieuwbouw zonder dat de mogelijkheden voor herbestemming voldoende zijn onderzocht. Hierdoor blijven kansen voor het behouden en toevoegen van gebiedsidentiteit onbenut. AmbitieCreëer verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen. Voeg bakens van deze tijd toe. Behoud monumenten, karakteristieke gebouwen en cultuurhistorische waarden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. Maak de bakens meer zichtbaar en ontwikkel recreatieve routes langs deze bakens met uitleg over de ontstaansgeschiedenis. Sturing RichtingInventariseer de bakens in de tijd (b.v. beeldbepalende cultuurhistorische elementen of objecten die het verhaal van de streek vertellen) behoud ze, benut en versterk ze, b.v. met inrichtingsmaatregelen, wanneer ontwikkelingen in de nabijheid plaats vinden.InspiratieVoeg bij nieuwe ontwikkelingen bakens in de tijd toe en verbind ze met bestaande bakens.

Het plan geeft invulling aan deze ambitie doordat het een nieuw baken van deze tijd toevoegt aan een monumentaal baken uit het verleden. Zie verder de paragraaf Cultuurhistorie. Daarnaast zorgt het plan ervoor dat de verhuurbaarheid van de recreatiewoning kan worden verbeterd, waarmee meer inkomsten gegenereerd kunnen worden voor het behoud en de ontwikkeling van het landgoed en het behoud van het baken uit het verleden.

3.3 Omgevingsverordening

Voor de locatie geldt (volgens de kaart) het perspectief: ‘Zone Ondernemen met Natuur’ en ‘Water buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN) Ontwikkelen’.

Op microniveau is het eerste perspectief van toepassing om de landgoedonderneming een economische impuls te geven.

De volgende titels en artikelen zijn voor dit plan van toepassing:

Titel 2.1 Sturen op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Titel 2.12 Verblijfsrecreatie

Artikel 2.12.3 Permanente bewoning van recreatiewoningen en recreatieverblijven.

3.3.1 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1 van dit artikel is gericht op nieuwe ontwikkelingen waarbij er sprake is van nieuwe stedelijke ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in het landelijk gebied.

Het onderhavige plan voorziet echter niet in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in dit artikel. Het betreft slechts een (beperkte) uitbreiding van een al bestaand gebouw in het landelijk gebied.

Lid 2 van dit artikel is gericht op ander ruimtebeslag en laat dat alleen toe als aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Deze ontwikkeling betreft de uitbreiding van een bestaand gebouw en wordt gebruik gemaakt van een bestaand erf en dito bebouwing. De recreatie als onderdeel van de landgoedexploitatie in combinatie met natuurontwikkeling en -herstel geeft een zo optimaal landgoedbeheer.

3.3.2 Ruimtelijke kwaliteit

Dit artikel is gericht op nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt en dat aangetoond moet worden dat die bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Via de KGO-opgave zoals die hierna kort en in Bijlage 1 uitgebreid wordt beschreven, wordt de ruimtelijke kwaliteit van het landgoed versterkt door herstel van de waterhuishouding, van vennen en landschappelijke kenmerken van het gebied. De vergroting van de exploitatiemogelijkheden van de recreatiewoning leiden tot meer inkomsten waardoor de ruimtelijke kwaliteit ook in stand gehouden kan worden.

3.3.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Belangrijk is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO), die ontwikkelingen mogelijk maakt mits de kwaliteit van de groene omgeving evenredig wordt verbeterd.

Er is een KGO-plan opgesteld dat ten grondslag ligt aan de planologische ontwikkeling (zie Bijlage 1).

Ten aanzien van de Groene Omgeving wordt door het Landgoed Schultenwolde al meer dan 100 jaar geïnvesteerd onder NSW-wetgeving en is het daarnaast ook opengesteld voor wandelaars. Hierna worden diverse “recente” investeringen beschreven.

In 2010 is er een uitvoerig rapport geschreven onder de naam “Herstel beeksysteem landgoed Schultenwolde, waarbij behoud van de pingo ruïne en herstellen van karakteristieke vegetatietypes, zoals natte en droge heide centraal heeft gestaan. Dit rapport van 91 pagina’s is mede tot stand gekomen door de ecoloog Fons Eysink, Theo Keizers en Ron Poot. Voor de totstandkoming hiervan zijn vele jaren van veldonderzoeken aan vooraf gegaan. Dit rapport wordt als een soort richtlijn gebruikt door het landgoed om kwaliteitsverbeteringen uit te voeren.

Vooruitlopend op dit rapport zijn door het landgoed verschillende heideplagprojecten uitgevoerd startende reeds in 1996 en doorlopend naar 2015 ter grootte van ca. 6 ha om de vergrassing tegen te gaan en de droge en natte heide weer tot wasdom te laten komen.

In 2015 is de laatste grote natuurimpuls gegeven, waarbij er o.a. heideplagwerkzaamheden hebben plaatsgevonden en aanleg van een kade van leemhoudend zand om het water in het heidegebied vast te houden, openmaken van de oorspronkelijke waterloop en het maaien van het rietven en opslag. Aanvullend is een aangrenzend weiland (1,7 ha) omgezet naar kruiden en fauna natuurgronden, waarmee er geen koeienbemesting meer opkomt. Dit alles is gedaan om een verdere kwaliteitsimpuls aan de natuur van Schultenwolde te geven.

Nieuwe investeringen

Er worden verschillende maatregelen genomen en nieuwe investeringen gedaan, maar alleen het omvormen van het rabattenbos (zie A op de onderstaande kaart) wordt gezien als een KGO-bijdrage.

Figuur 12: Maatregelenkaart

KGO-investering

Nabij de recreatiewoning worden de rabatten in het rabattenbos (A) verondiept. Dat gaat in combinatie met het vellen van bos, de aanplant van nieuw plantsoen (3000 stuks) en het aanbrengen van een wildraster. De omvorming van het rabattenbos zorgt voor de nodige vernatting van het terrein, waarmee de vegetatie een verdere kwaliteitsimpuls krijgt.

Voor een volledige beschrijving wordt verwezen naar bijlage 1.

3.3.4 Permanente bewoning

Permanente bewoning is binnen de kaders van het bestemmingsplan uitgesloten. Permanente bewoning wordt door de initiatiefnemer als zeer onwenselijk gezien, omdat daarmee de huurbescherming van toepassing kan worden. Ook levert permanente verhuur niet dat rendement op dat met recreatieve verhuur kan worden bereikt.

3.3.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling moet getoetst worden aan het provinciaal beleid. Op basis van het voorgaande beleid en het door de gemeenten geaccordeerde KGO-plan kan gesteld worden dat de ontwikkeling binnen de beleidskaders van de provincie Overijssel past.

3.4 Gemeentelijke niveau

3.4.1 Beleidskader KGO

De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is een ontwikkelingsgerichte aanpak die voortkomt uit de ambitie om ontwikkelingen in het buitengebied samen te laten gaan met een impuls in de ruimtelijke kwaliteit.

In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen een basisinspanning (landschappelijke inpassing) en de kwaliteitsimpuls (KGO). Bij uitbreiding van het bouwvlak of toevoeging van meer oppervlakte bebouwing dan de uitbreidingsmogelijkheden binnen het bestemmingsplan, is KGO van toepassing. Bij KGO moet er én landschappelijk worden ingepast én dient een KGO-investering in de groene omgeving plaats te vinden.

Het KGO-beleid is niet van toepassing op de ontwikkelruimte die het bestemmingsplan Buitengebied in planologische zin biedt. Voor ontwikkelingen in het bestemmingsplan geldt de basisinspanning; de landschappelijke inpassing. Voor dergelijke ontwikkelingen geldt: tussen 1000 - 3000 m2 bebouwing toe voegen: een erfinrichtingsplan opstellen of bij >3000 m2 een landschapsplan opstellen.

3.4.1.1 Beoordeling plan

Aangezien het geen bestaande ontwikkelruimte is in het bestemmingsplan is het KGO-beleid van toepassing en is een KGO-plan verplicht. Zie ook paragraaf de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (KGO) landgoed Schultenwolde.

Op basis van de normen moet 25% van de bouwkosten geïnvesteerd worden in de kwaliteitsverbetering van de groene omgeving berekening. Het te investeren bedrag wordt zoals vermeld besteed aan de omvorming van het rabattenbos, wat onderdeel uitmaakt van het grotere plan voor het herstel van het landgoed.

Aan de gestelde norm wordt, volgens het gemeentelijk Q-team dat dergelijke plannen beoordeeld, voldaan. Dit KGO-plan dat als bijlage 1 is opgenomen is voorgelegd aan de gemeente en is op 21-08-2019 akkoord bevonden voor deze ontwikkeling.

3.4.2 "De casco benadering in Noordoost-Twente" (Alterra, 2012)

Het landschap in noordoost Twente heeft als kernkwaliteit het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap (http://www.mijnnoordoosttwente.nl). Schaalvergroting in de landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Bij schaalvergroting is de kans groot dat, zonder randvoorwaarden, dat het kleinschalige groene karakter wordt beschadigd (zoals landschapselementen op perceelsgrenzen).

Vanuit deze gedachte heeft gemeente Tubbergen met de provincie Overijssel en de gemeenten Losser, Dinkelland en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de landbouw vorm te geven op een manier dat dit niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap. Hiervoor is de casco benadering ontwikkeld welke als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap gebruikt kan worden.

De ontwikkelingsrichting van de landschap in Noordoost-Twente wordt in de casco-benadering bepaald door een combinatie van de landschapstypen en de landschapsdynamiek. Zo leent een hoog dynamische heideontginning zich beter voor veel ruimte voor schaalvergroting in de landbouw in de combinatie met de realisatie van nieuwe landschapsstructuren dan een laag dynamisch matenlandschap. In dat laatste geval ligt het meer voor de hand om de bestaande structuren te versterken en geen ruimte te bieden aan schaalvergroting in de landbouw.

Elk landschapstype heeft een eigen kenmerkende structuur van opgaande beplantingen. Deze structuur is het casco van het landschap.

Het plangebied ligt in het gebied waar het beleid is gericht op het versterken van het landschap en waar beperkt ruimte is voor schaalvergroting.

3.4.2.1 Beoordeling

De nota is vooral gericht op grote ontwikkelingen in het landschap door bv. agrarische en recreatiebedrijven. Hier gaat het slechts om de uitbreiding van één recreatiewoning, waarbij het casco van het landschap niet wordt aangetast.

Op figuur 13 is te zien dat de uitbreiding niet ingrijpt in de bestaande natuur, maar hoofdzakelijk in de halfverharding van grind en de aansluitende grasrand.

Figuur 13: Situering uitbreiding in het Casco

3.4.3 Beleidsnota Verblijfsrecreatie in Noordoost Twente 2018

3.4.3.1 Doel

Doel van de nota is kaders weergeven waarbinnen de verschillende vormen van verblijfsrecreatie zich in de toekomst kunnen blijven ontwikkelen.

3.4.3.2 Reikwijdte

Deze beleidsnota beperkt zich tot de kaders voor toekomstige (met name fysieke) ontwikkelingen binnen de verblijfsrecreatieve sector in Noordoost Twente.

Noordoost Twente maakt met haar vier gemeenten deel uit van de regio Twente en heeft de toerist landschappelijk veel te bieden. Het unieke landschap is een grote trekpleister voor recreanten. Niet alleen de verblijfssector en de horeca profiteren van bezoekers aan de regio, maar ook een breed scala aan andere sectoren profiteren mee. Van detailhandel tot bouwondernemingen en van maakindustrie tot musea. De vrijetijdssector zorgt onder andere voor nieuwe investeringen, culturele uitwisselingen en een betere infrastructuur. Een gezond, divers en onderscheidend, toekomst- en vraaggericht (verblijfs)recreatief product is dan ook van groot belang voor de regio. Goede en kansrijke initiatieven die van toegevoegde waarde zijn voor het huidige verblijfsrecreatieve product worden daar waar mogelijk aangemoedigd.

3.4.3.3 Recreatiewoningen

Vakantiebungalows/recreatiewoningen zijn onderverdeeld in 2 categorieën: binnen en buiten vakantieparken.

Vakantiebungalows/recreatiewoningen op en buiten recreatieterreinen zijn als volgt gedefinieerd:

Op: Een complex bestaande uit een aantal vakantiebungalows voor zover deze verblijfseenheden hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn.

Buiten: Een gebouw c.q. complex van ruimten dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatief verblijf, waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

De maximale inhoud bedraagt maximaal 300 m3, inclusief kelder.

Het beleid kent toetsingskriteria voor (nieuwe) ontwikkelingen voor verblijfsrecreatie. Decentrale doelstelling vormt de versterking van de verblijfsrecreatieve sector. Plannen van ondernemers die hieraan bijdragen, worden met een positieve insteek behandeld. Bij de afweging van een verbreding, uitbreiding of nieuwvestiging wordt met een aantal aspecten rekening gehouden. Dit betreft naast brandveiligheid een aantoonbare meerwaarde:

• Nieuwe initiatieven dragen bij voorkeur bij aan diversificatie van het aanbod en/of hebben een aantoonbare meerwaarde voor het toeristisch-recreatieve product.

• Nieuwe initiatieven springen in op de wensen van bestaande en toekomstige gasten. Bij het verzoek om medewerking wordt de doelgroepsegmentatie van de Leisure Leefstijlen als bedoeld in bijlage 2 betrokken.

3.4.3.4 Beoordeling

Het plan wijkt af van de standaard grootte van 300 m3, de gemeente heeft echter het volgende afgewogen bij haar principebesluit om medewerking te verlenen aan een grotere inhoud:

Bij de afweging om een uitbreiding of nieuw vestiging al dan niet toe te staan, moet gekeken worden naar de ruimtelijke impact die een ontwikkeling zal hebben. Deze mag geen afbreuk doen aan de landschappelijke kwaliteit. Bij de ruimtelijke afweging van wensen tot uitbreiding of nieuw vestiging spelen de volgende overwegingen een rol:

Nieuw vestiging moet een kwalitatieve en economische en/of duurzame meerwaarde zijn voor het toeristisch-recreatieve product en een acceptabele toevoeging aan het landschapsbeeld.De accommodatie doet geen onevenredige afbreuk aan bestaande landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarden.Een uitbreiding of nieuw vestiging draagt bij aan kwaliteitsverbetering (landschap, architectuur, beeld- en belevingskwaliteit).Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) beleid van toepassing.

Punt 1, nieuw vestiging, is niet van toepassing aangezien het gaat om een bestaande recreatiewoning.

Aan punt 2 en 3 wordt voldaan; de recreatiewoning wordt verhuurd om inkomsten te genereren voor het beheer en onderhoud van het landgoed. Een hogere verhuur opbrengst zorgt zodoende voor meer mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering.Wel zal goed gekeken moeten worden naar de wijze waarop de uitbreiding vorm gegeven wordt vanwege de monumentale status van het pand. Hiervoor zal het plan voor advies aan de monumentencommissie voorgelegd moeten worden. Punt 4 zal als voorwaarde opgenomen worden voor de verdere uitwerking van de plannen.

3.4.4 Parkeerbeleid

3.4.4.1 Algemeen

Artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening bevat de mogelijkheid om zogenaamde wetsinterpreterende regels' op te nemen in het bestemmingsplan. Concreet betekent dit dat ten behoeve van 'een goede ruimtelijke ordening' in een bestemmingsplan regels kunnen worden opgenomen, waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Op basis hiervan is het mogelijk om in het bestemmingsplan een regeling voor parkeren op te nemen.

In dit geval vormt de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' de basis voor de in dit plan opgenomen regeling voor parkeren waarbij voor de regels zelf de voormalige bepalingen van de bouwverordening zijn gebruikt. Het voortborduren op de bepalingen van de bouwverordening heeft als voordeel dat hierover veel jurisprudentie is. De opvattingen van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn bekend. Toegevoegd is het gebruik. De eisen voor het parkeren gelden dus niet alleen meer voor bouwen. Bij een gebruiksverandering moet er ook sprake zijn van voldoende parkeerruimte.

3.4.4.2 Parkeren op eigen erf

Elke initiatiefnemer van een plan is zelf verantwoordelijk voor het realiseren van zijn eigen parkeervoorzieningen. Een nieuw initiatief (uitbreiding, nieuwbouw of functiewijziging) mag geen onaanvaardbare problemen veroorzaken in de omgeving. Dit betekent dat in beginsel de parkeerbehoefte op eigen erf (de bij het bouwwerk behorende en daartoe bestemde gronden, voor de uitleg van het begrip 'erf' wordt aangesloten bij de definitie uit het Besluit omgevingsrecht) moet worden gerealiseerd. Aanvragers van een omgevingsvergunning zullen bij de aanvraag moeten aantonen hoeveel parkeerplaatsen er op eigen erf worden gerealiseerd. Indien er op het eigen erf onvoldoende parkeerruimte is en initiatiefnemer gebruik wil maken van één van de afwijkingsmogelijkheden, zal de initiatiefnemer moeten aantonen dat op een andere wijze in de parkeerruimte wordt voorzien.

3.4.4.3 Bepalen prkeerbehoefte

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte vormen de gemeentelijke parkeernormen, de rekensystematiek definities, uitgangspunten en de afmetingen van de parkeerplaatsen in de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' de leidraad. Het betreffen de gemeentelijke normen die gelden op het moment van besluitvorming van een aanvraag om een omgevingsvergunning.

Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen wordt aan het eind van de berekening afgerond naar boven. Reden hiervoor is dat bij afronding naar beneden het aantal aan te leggen parkeerplaatsen niet overeenkomt met de totale parkeerbehoefte.

In de parkeerregeling is een zogenoemde 'dynamische verwijzing' naar het gemeentelijk beleid opgenomen. Als de beleidsinzichten met betrekking tot parkeren gedurende de looptijd van het bestemmingsplan wijzigen en dit in het parkeerbeleid wordt vastgesteld, kan er in het vervolg bij aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwen en/of gebruikswijziging aan dit nieuwe beleid worden getoetst (ABRvS 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2837). Daardoor hoeven de bestemmingsplannen niet te worden herzien als het gemeentelijk beleid wijzigt.

In deze beleidsregels is nader uitgewerkt wat de parkeerbehoefte bij een bepaald gebruik is (de parkeernormen) en (als de extra parkeerbehoefte niet op eigen erf kan worden gerealiseerd) onder welke voorwaarden er een omgevingsvergunning voor het strijdig gebruik van het bestemmingsplan, de zogenoemde binnenplanse afwijking, kan worden verleend.

3.4.4.4 Afmetingen parkeerplaatsen

Voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen moet uit worden gegaan van standaardmaten. Zo geldt er een andere afmeting voor parkeren in de lengterichting van de weg dan voor parkeren in dwarsrichting van de weg. Zie bijlage V van de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' voor de afmetingen van parkeergelegenheden. Indien tijdens de planperiode deze beleidsnotitie wordt gewijzigd, wordt verwezen naar het nieuwe beleid.

Er dient sprake te zijn van bruikbare parkeerplaatsen. Dit betekent dat de ruimte om de parkeerplaats te kunnen bereiken wel reëel moet zijn en dat de afstanden tussen parkeerplaatsen onderling en tussen parkeerplaatsen en gebouwen voldoende moet zijn om daadwerkelijk gebruik te kunnen maken van de parkeerplaatsen. Bij publieke voorzieningen geldt dat voldoende parkeerplaatsen voor minder valide gebruikers moeten worden aangelegd. Het betreft hier de algemene gehandicaptenparkeerplaatsen.

3.4.4.5 Beoordeling

De oppervlakte die bruikbaar is voor parkeren omvat ±200 m2. Bij een bruto oppervlakte van 25 m2/pp (2,5 breed, 5,0 diep en 5,0 m achter de parkeerplaats) is er ruimte voor 8 personenauto’s en dat is ruim voldoende voor de drie-generatievoorziening, uitgaande van een gemiddelde autobezetting van 2,75 personen.

3.4.5 Conclusie

Hoofdstuk 4 RANDVOORWAARDEN

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Voor deze bestemmingsplanherziening geldt dat ingevolge de Wro bodemonderzoek moet worden uitgevoerd om te toetsen of de bodem geschikt is voor de gewenste ontwikkeling en om na te gaan of eventueel aanwezige bodemverontreiniging de (financiële) haalbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Door Terra Agribusiness is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd naar de toestand van de bodem. Op basis van de provinciale asbestsignaleringskaart heeft de locatie een grote kans op aanwezigheid van asbest in de bodem. Dat betekent dat een NEN5740-onderzoek niet voldoende is, maar dat het ook direct moet voldoen aan norm NEN5707 (asbest-bodemonderzoek). Dit onderzoek is uitgevoerd (zie paragraf 2.6 van het Verkennen bodemonderzoek). Het bodemonderzoek is als bijlage 2 toegevoegd.

4.1.1.1 Beoordeling

De conclusie van het onderzoek is dat er geen milieuhygiënische bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingswijziging zijn. Het bodemonderzoek is getoetst door de Omgevingsdienst Twente en akkoord bevonden (onderdeel van bijlage 2).

4.1.2 Geluid - Verkeer

Het plan betreft een recreatiewoning die niet onder de werking van de Wet geluidhinder valt. De locatie ligt middenin het landschap op 380 meter van de Almeloseweg, die een belangrijke verkeersfunctie heeft van Almelo naar Tubbergen.

4.1.2.1 Beoordeling

Er is gezien deze afstand sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.1.3 Geluid - Bedrijf

Er liggen in de directe omgeving geen bedrijventerreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder waarmee rekening moet worden gehouden.

4.1.4 Bedrijven en milieuzonering

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient bij een bestemmingsplan afstemming plaats te vinden tussen activiteiten die milieuhinder kunnen veroorzaken en hindergevoelige functies. Voor deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de lijst met richtafstanden uit de VNG-brochure ''Bedrijven en milieuzonering'' (Vereniging Nederlandse Gemeenten, herziene versie, 2009). Richtafstanden gelden ten aanzien van de hinderaspecten geluid-, stof- en geurhinder en gevaar en kunnen worden gezien als de afstand waarbij onaanvaardbare hinder van een milieubelastende activiteit voor gevoelige functies kan worden uitgesloten. In gebieden waar een menging van functies voorkomt, wordt uitgegaan van een kleinere richtafstand.

Volgens de brochure Bedrijven en milieuzonering valt een recreatievoorziening onder SBI-code 5.5.3, categorie 3.1 met een hoogste afstandsnorm van 50 meter in het onderdeel Geluid. Dit betreft dan wel recreatievoorzieningen van een wat grotere omvang met een keuken. Dit betreft slechts een enkele recreatiewoning. Aangezien de dichtstbij gelegen woning op 180 meter van het plangebied ligt is de ontwikkeling niet van invloed op de omgeving.

Vanuit de omgeving geldt dat de recreatievoorziening geen negatieve invloed mag hebben op de omliggende bedrijven. Een recreatiewoning is geen milieugevoelig object en vormt in die zin dus geen belemmering voor omliggende bedrijven en functies. Jurisprudentie wijst echter wel uit dat er wel rekening gehouden moet worden met een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De dichtstbij gelegen bedrijven zijn agrarische bedrijven en liggen op meer dan 400 meter. De grootste afstand voor agrarische bedrijven is 200 meter (geur, 50 op geluid) en dat is dus ruim minder dan de daadwerkelijke afstand.

4.1.4.1 Beoordeling

De aspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn gezien de omgeving niet van invloed op de ontwikkeling.

4.1.5 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet Milieubeheer uitgebreid met hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen. De regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteitseisen is verder uitgewerkt in AmvB's en Ministeriele regelingen. Wat betreft de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit is het Besluit Niet In Betekenende Mate Bijdragen (luchtkwaliteitseisen) van belang, die gelijk met de wetswijziging van kracht is geworden. Daarnaast is de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) van belang, die aanwijzingen geeft welke concrete grens geldt voor woningbouw, kantoren, inrichtingen etc. voor wat betreft de grens tussen “niet in betekenende mate” en “in betekenende mate” bijdragen. Op 1 augustus is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit van kracht geworden en wordt gerekend met de 3% grens. Plannen die niet meer dan 3% bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet afzonderlijk getoetst te worden aan de luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5. Dit ligt vast in artikel 4, lid 1 van het Besluit. In de regeling is nader uitgewerkt dat een plan met bijvoorbeeld minder dan 500 woningen of 33.333 m2 bruto kantooroppervlak en één ontsluitingsweg, minder dan 3% bijdraagt.

4.1.5.1 Beoordeling

De herziening van het bestemmingsplan betreft slechts de uitbreiding van een recreatiewoning. Daarmee ligt het effect onder bovengenoemde grenzen van "niet in betekenende mate". Volgens artikel 4, lid 2 van de regeling Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) hoeft dit plan dan niet getoetst te worden aan de eisen in hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer.

4.1.6 Conclusie

Er zijn geen milieuaspecten die een belemmering opwerpen voor deze ontwikkeling.

4.2 Externe veiligheid

Op basis van de risicokaart blijkt dat in de directe omgeving geen transport (vaarwegen, wegen, buisleidingen, spoorwegen) liggen. Ook is er geen sprake van andere risicobronnen. Zoals op figuur 14 te zien is, is er in de omgeving geen belangrijke infrastructuur (boven- en ondergronds) aanwezig. De dichtstbij gelegen voorziening is het eindstation van de 110 kV-hoogspanningsleiding van Almelo naar Tubbergen aan de Kluunvenweg 7t. op 950 meter afstand.

Figuur 14: Risicokaart (Bron: www.risicokaart.nl)

4.3 Waterhuishouding

Het plan mag geen gevolgen hebben voor de waterhuishouding van het gebied. Noch het oppervlaktewater noch het grondwater mag door deze ontwikkeling nadelig beïnvloed worden.

4.3.1 Verhard oppervlak

De verharde oppervlakte wordt door het plan in zeer beperkte mate vergroot.

4.3.2 DWA (droog weer afvoer ofwel afvalwater)

De uitbreiding van het landhuis wordt voor wat het afvalwater aangesloten op de bestaande voorziening.

4.3.3 HWA (hemelwaterafvoer)

Het hemelwater van de uitbreiding wordt op locatie geïnfiltreerd in de grond.

Er is landelijk afgesproken dat wateroverlast (door inundatie oppervlaktewater) slechts 1x per 100 jaar mag voorkomen. Met deze afspraken als richtlijn zal voor het hemelwater (dak en wegen) een 'eens-per-100-jaar-gebeurtenis' (richtlijn: 72 mm) geborgen moeten worden (zonder de landelijke lozingsnorm te overschrijden). De oppervlakte vergroting is zo gering dat een berging niet aan de orde is. De omgeving kan het water verwerken.

4.4 Watertoets

Via de website www.dewatertoets.nl is deze toets uitgevoerd. Daaruit blijkt dat een korte procedure kan worden doorlopen. Het resultaat van de Watertoets is als Bijlage 3 opgenomen.

4.5 Cultuurhistorie

In het plangebied zijn cultuurhistorisch beschermde elementen aanwezig. Dit betreft immers het bestaande monumentale pand. Voor wat betreft de ontstaansgeschiedenis wordt verwezen naar de Inleiding.

4.5.1 Beoordeling

De schets van de uitbreiding is getoetst aan het behoud van de cultuurhistorische waarde en akkoord bevonden door de Monumentencommissie (brief d.d. 23-11-2018, bijlage 5).

4.6 Archeologie

4.6.1 Inleiding

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring van het bodemarchief de kosten van het onderzoek dient te dragen. Inmiddels zijn de uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de Monumentenwet 1988 via de wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 1-9-2007), die inmiddels is opgegaan in de Erfgoedwet.

Het archeologiebeleid is er, in overeenstemming met Malta en de monumentenwet 1988, op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen.

Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief.

Figuur 15: Archeologisch Tubbergen

4.6.2 Plangebied

In het kader van de Erfgoedwet dient in kaart te worden gebracht of er sprak is of kan zijn van archeologische monumenten. De gemeente Tubbergen heeft hiervoor een eigen beleidskader ontwikkelt.

Op onderstaand kaartje is een fragment van ‘Archeologische verwachtings- en advieskaart’ behorend bij voormeld beleidskader.

Het gebied waar de recreatiewoning is gelegen wordt op basis van de gemeentelijk archeologie beleid aangemerkt als Dekzandwelvingen en -vlakten.

4.6.3 Verwachting en advies

De locatie is aangeduid als “Dekzandwelvingen en -vlakten”.

De verwachting luidt:

“Middelmatig voor archeologische resten uit alle perioden. Een verhoogde kans op archeologische resten uit de Steentijd op de hoogste delen van dekzandwelvingen en op resten uit de Late Middeleeuwen langs randen van dekzandhoogten en ruggen met een plaggendek. Archeologische resten vlak onder het maaiveld daardoor kwetsbaar voor bodemingrepen. Archeologische resten hierdoor vaak minder goed geconserveerd.”

Het Beleidsadvies luidt:

”Archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 5000 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 5.000 m² geldt vrijstelling voor archeologisch onderzoek.”

4.6.3.1 Beoordeling

Aangezien de verstoringslocatie kleiner is dan 5.000 m2 is een onderzoek niet nodig.

4.6.4 Informatieplicht

Een persoon die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt, waarvan deze weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), is verplicht hiervan binnen drie dagen melding te doen. Deze melding dient te gebeuren bij de minister van OCW, i.e. de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.

4.7 Natuurbescherming

4.7.1 Wet natuurbescherming

Natura 2000-gebieden vallen onder de Wet natuurbescherming. Ontwikkelingen rondom deze natuurgebieden mogen geen significante verslechtering tot gevolg hebben. De omgeving van Tubbergen kent dergelijke gebieden. De ontwikkeling moet hier dan ook aan getoetst worden.

4.7.2 Gebiedsbescherming – natuurwetgeving

De Wet natuurbescherming richt zich op gebieden die zijn aangewezen op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Dit zijn de Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een samenhangend Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Deze gebieden zijn aangewezen op basis van de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna.

Bij ruimtelijke ingrepen dient er altijd te worden nagegaan of er een vergunning nodig is op grond van de Wet natuurbescherming. In het vergunningentraject speelt het voorzorgsbeginsel een belangrijke rol. Het voorzorgbeginsel houdt in dat alle aspecten die met een project samenhangen (zowel op zichzelf als in combinatie met andere projecten) en de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar kan brengen, moeten worden onderzocht. Toestemming wordt alleen verleend als op basis van de beste wetenschappelijke kennis zekerheid kan worden verschaft dat het project de instandhoudingsdoelstellingen niet in gevaar brengt. Bij twijfel wordt geen toestemming verleend. Als een project niet in een Natura 2000-gebied plaatsvindt, kan het mogelijk toch schade aanbrengen aan een Natura 2000-gebied. Dit wordt ook wel de zogenaamde "externe werking" genoemd. Ook kan het project mogelijk schadelijke gevolgen hebben in combinatie met andere projecten. Dit wordt "cumulatieve effecten" genoemd.

4.7.3 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op ongeveer 6 km afstand ligt het Natura 2000-gebied ‘Springendal en Dal van de Mosbeek’. Op basis van de Wet milieubeheer / het Besluit milieueffectrapportage moet bij een ruimtelijke ontwikkeling getoetst worden of er een passende beoordeling nodig is. De toetsing vindt plaats aan de hand van de onderdelen C en D van het Besluit mer, waarin de mer-plichtige activiteiten staan opgenomen. Deze activiteit komt op de lijst niet voor.

Ook uit de MER-scan van Infomil blijkt dat een mer hier niet aan de orde is.

4.7.4 Gebiedsbescherming – soortbescherming

De Wet natuurbescherming beschermt een groot aantal soorten, waaronder vrijwel alle gewervelde dieren en een aantal planten. Deze mogen onder meer niet gedood, verjaagd, gevangen of verontrust worden. Uitvoering van werkzaamheden kan leiden tot handelingen die in strijd zijn met deze verbodsbepalingen. De werkzaamheden kunnen immers leiden tot het verstoren of doden van dieren en het vernietigen van groeiplaatsen van beschermde planten. In veel gevallen kunnen plannen zo uitgevoerd worden dat overtreding van de genoemde verbodsbepalingen niet aan de orde is. Wanneer dit niet mogelijk blijkt te zijn, dan moet een ontheffing aangevraagd worden. De ontheffingsaanvraag moet onderbouwd zijn door een goed gedegen onderzoek naar het voorkomen van en de effecten op beschermde soorten.

Flora en fauna speelt hier een ondergeschikte rol omdat het merendeel van de werkzaamheden plaatsvinden op een totaal verhard gedeelte van het perceel. Slechts een beperkte oppervlakte wordt in een natuurlijk ingericht terrein gerealiseerd dat bij de recreatiewoning hoort. Desalniettemin is er wel een onderzoek uitgevoerd vanwege de ligging in de directe nabijheid van een natuurgebied (eigendom van het landgoed zelf).

4.7.5 Flora- en faunaonderzoek

Op 9 april 2019 heeft de heer Hannink van Hannink landschapsvormgeving het terrein bezocht en een Beoordeling wettelijke consequenties uitbreiding vakantiehuis landgoed Schultenwolde (Wnb-toets) uitgevoerd. Deze is opgenomen als bijlage 4.

4.7.6 Conclusie

De voorgenomen activiteit heeft geen nadelige effecten heeft in het kader van de Wnb; dit geldt zowel voor beschermde soorten, Habitattypen en Habitatsoorten. Nadrukkelijk wordt aangegeven het aannemelijk is dat soorten met tijdelijke rust- en verblijfplaatsen gebruik kunnen maken van de directe omgeving. Advies is daarom om bij werkzaamheden in de periode van april tot en met september een visuele beoordeling uit te laten voeren door een deskundige.

4.8 Verkeer en parkeren

4.8.1 Verkeer

De locatie is ontsloten aan de N746, de Almeloseweg, de provinciale weg van Almelo naar Tubbergen met een 80 km/u snelheidsregime en ±5.000 verkeersbewegingen per etmaal. De weg is in het kader van ‘duurzaam veilig’ ingericht als gebiedsontsluitingsweg ingericht. De N746 is (van oudsher) een vrij belangrijke weg omdat hij Tubbergen als regionale grote kern met Almelo verbindt.

De inrit naar het landgoed en de daarop staande woonboerderij (nr. 72) en het landhuis (nr. 74) vormt een kruispunt met de Oude Almeloseweg. Parallel aan de Almeloseweg, op 9 meter van de rijbaan, loopt een vrijliggend fietspad. Er is voldoende opstelruimte om komend en gaand verkeer op te stellen tussen de weg en het fietspad, zodat er sprake is van een veilige situatie.

Figuur 16: Verkeerssituatie Almeloseweg (Bron: Google Maps)

De ontwikkeling voegt slechts een zeer beperkt aantal afslagbewegingen toe doordat de ontwikkeling slechts het gebruik van de recreatiewoning door 4 personen meer mogelijk maakt. Uitgaande dat dat maximaal extra 2 auto’s meer van gebruikers oplevert, betekent dat een maximale toename van ongeveer 8 verkeersbewegingen per dag.

4.8.2 Parkeren

Zoals in paragraaf 2.2.2. al is weergegeven wordt op eigen terrein voorzien in de parkeerbehoefte. In paragraaf 3.5.5 is het parkeerbeleid weergegeven. Nu het een solitair staande recreatiewoning betreft kunnen de normaal gehanteerde CROW-normen voor recreatieparken niet worden gehanteerd, deze normen geven een verkeerd beeld voor het daadwerkelijke gebruik bij dit object, mede omdat de meeste parken geen voorzieningen voor 13 personen kennen. Daarom wordt een berekening gemaakt op basis van het daadwerkelijk aantal bedden en een gemiddelde autobezetting.

Het gaat om een drie-generatievoorzieningen (grootouders-ouders-kinderen), waarbij uitgegaan wordt dat de 1e twee generaties met 1 auto komen en de 3e mogelijk met 3. Uitgaande van 13 slaapplaatsen en een gemiddelde autobezetting van 2,75 personen per auto zijn er 5 parkeerplaatsen nodig. Dan blijven er nog 3 over voor eventueel incidenteel dagbezoek. Er is ruimte voor 8 personenauto’s van bezoekers en dat is ruim meer dan nodig.

4.8.3 Conclusie

Het plan stuit niet op milieutechnische bezwaren.

Hoofdstuk 5 Planopzet

5.1 Juridische planopzet

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in vorige hoofdstukken, hebben in de uitwerking van dit plan hun vertaling gekregen in de vorm van de randvoorwaarden die aan het plan zijn gesteld en die in de omgevingsvergunning zijn vertaald.

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid-aspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Vooroverleg

6.1.1 Rijk

Er zijn geen Rijksbelangen in het geding, dus vooroverleg heeft niet plaatsgevonden.

6.1.2 Provincie

Het plan is in een vroeg stadium aan de provincie voorgelegd i.v.m. de KGO-opgave en akkoord bevonden.

6.1.3 Waterschap

Voor wat betreft het waterschap kon op basis van de Watertoets volstaan worden met de verkorte procedure. Vooroverleg was daarom niet noodzakelijk.

6.1.4 Overige vooroverlegpartners

Enexis, TenneT en de Gasunie zijn niet bij het vooroverleg betrokken, omdat er binnen de invloedssfeer van het project voor geen van drieën belangen spelen. Vooroverleg was daarom niet noodzakelijk.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De procedurekosten worden verrekend o.b.v. de legesverordening. Er wordt een planschadeovereenkomst afgesloten waardoor eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 19 februari 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens die termijn kon een ieder een zienswijze naar voren brengen.

Er zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 KGOPlan

Bijlage 2 Bodemonderzoek 2019-041

Bijlage 3 Watertoets

Bijlage 4 Wnb-toets

Bijlage 5 Brief Monumentencommissie 23112018

Bijlage 6 Vaststellingsbesluit