Loohuis Fleringen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de zuidkant van de kern Fleringen ligt de hoofdvestiging van Loohuis Installatietechniek. De eigenaren van Loohuis zijn voornemens om het bedrijfsperceel aan de zuidzijde uit te breiden om het bedrijf meer aanzicht te geven vanaf de belangrijkste doorgaande wegen in en om Fleringen.

Er is daarom een plan ontwikkeld om vier woningen aan de Oldenzaalseweg 107, 109, 111 en 113 te vervangen door een nieuw kantoor en appartementengebouw met vijf huurappartementen (categorie: midden huur). Tevens zal een deel van de naastgelegen horecagelegenheid gesloopt worden om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Omdat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling niet bij recht past in het vigerende bestemmingsplan, is er een herziening van dit bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juiste juridisch-planologische vastlegging van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied om de beoogde bedrijfsuitbreidingen mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied ligt aan de zuidkant van de kern Fleringen. Het bestaat uit de volgende adressen: Oldenzaalseweg 107, 109, 111, 113, Ootmarsumseweg 249 t/m 251 en de Pastoor Boddestraat 18. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie G, en perceelnummers: 2468, 2471, 2472, 2473, 2737, 2738, 2743, 2744, 3306, 3307, 3308 en 3309. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (blauw omkaderd). In dit figuur is een kadastrale kaart weergegeven waarop het plangebied te zien is. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: KadastraleKaart.com)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemming 'Kleine Kernen', vastgesteld op 14 maart 2016 door de gemeenteraad van Tubbergen en het '(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen', vastgesteld op 25 mei 2020 door de gemeenteraad van Tubbergen. Op een deel van het plangebied is tevens het 'Parapluplan woningen in centrum dorpskernen', vastgesteld op 25 mei 2020 door de gemeenteraad van Tubbergen van toepassing. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kleine Kernen' (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Aan het plangebied zijn de enkelbestemmingen 'Bedrijf', 'Wonen', 'Horeca' en 'Verkeer' toegekend. Op de verschillende enkelbestemmingen liggen daarnaast bouwvlakken, verschillende functieaanduidingen en maatvoeringen. Op een deel van het plangebied ligt daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Het geldende bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden om de voorgenomen plannen mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Loohuis Fleringen' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.BPFLELOOHUIS-VG01);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Geschiedenis Loohuis Installatietechniek

In 1953 richtte Bernard Loohuis aan de Oldenzaalseweg 107 in Fleringen ‘Loohuis elektrotechnisch bedrijf’ op. De eerste werkzaamheden bestonden uit het vervangen van de bedrading in boerderijen. Later volgde de aanleg van waterleidingen en sanitaire installaties. In de loop der jaren breidde het personeelsbestand zich geleidelijk uit en werden de eerste bedrijfsauto’s aangeschaft waarmee het verzorgingsgebied werd vergroot. In 1968 waren er veertig personen in dienst.

De ontdekking van de gasbel bij Slochteren bracht Loohuis nieuwe kansen. Het personeel volgde cursussen voor de installatie van centrale verwarming. Daarmee werd Loohuis vanaf dat moment een totaalinstallateur in de bouwwereld. Het bedrijf groeide steeds verder. In 1976 werd een installatiebedrijf in Heeten overgenomen. Het bestuur vond plaats vanuit Loohuis Holding (nu Loohuis Installatiegroep).

In 1993 werden de zoons en schoonzoon van Bernard Loohuis, na een opleiding te hebben genoten en eerst een aantal jaren in het bedrijf gewerkt te hebben, directeuren van de werkmaatschappijen. Bernard Loohuis ging met pensioen. Vanaf 1993, toen Loohuis 40 jaar bestond, groeide het bedrijf snel. Er zijn diverse overnames gedaan en werkmaatschappijen opgericht. Om de Duitse markt beter te bedienen werd in 1996 een locatie in Rheine geopend.

Sinds 2013 heeft Loohuis, na twee overnames in Almelo en Apeldoorn, een aaneengesloten werkgebied verkregen in Oost-Nederland. Inmiddels heeft Loohuis 10 vestigingen van waaruit heel Nederland en delen van Duitsland worden bediend. De hoofdvestiging van Loohuis is nog altijd gevestigd in Fleringen. Vandaag de dag zijn er circa 480 medewerkers werkzaam bij de Loohuis groep.

Bestaande situatie

In de huidige situatie is er sprake van een bedrijfsperceel van Loohuis Installatietechniek, vier woningen en horecagelegenheid DOK's Fleringen. De woningen en horeca wordt ontsloten via de Oldenzaalseweg. Het bedrijfsperceel van Loohuis wordt ontsloten via de Pastoor Boddestraat. Het parkeren bij de woningen vindt plaats op eigen terrein. Het bedrijfsperceel en de horecagelegenheid beschikken eveneens over een eigen parkeerterrein.

Het bedrijfsterrein wordt ontsloten door middel van twee inritten aan de Pastoor Boddestraat. Via deze inritten komen zowel personeel, leveranciers als bezoekers naar het bedrijf. Een duidelijke ingang voor bezoekers is er niet

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen, maatschappelijke functies en agrarische percelen.

Figuur 2.1: huidige situatie omgeving planlocatie (bron: Building Design Architectuur)

2.2 Toekomstige situatie

Loohuis Installatietechniek is voornemens om de hoodvestiging in Fleringen te herontwikkelen. Het plan bestaat uit de uitbreiding van het bedrijfsperceel, het realiseren van een appartementencomplex met vijf appartementen en het slopen van een gedeelte van het naastgelegen horecapand.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken worden vier grondgebonden woningen gesloopt. Het betreft de woningen aan de Oldenzaalseweg 107, 109, 111 en 113.

Ter hoogte van de te slopen woning aan de Oldenzaalseweg 107 wordt een nieuw kantoor inclusief entree en presentatieruimte voor bezoekers ontwikkeld. Het kantoorpand zal bestaan uit een gebouw met twee bouwlagen met kap. De bouwhoogte sluit aan op de bouwhoogte van de omliggende bebouwing. Op deze manier wordt eenheid gecreëerd in het straatbeeld. De entree en presentatieruimte krijgt een platdak en sluit direct aan op het achtergelegen bedrijfspand. Bij het kantoorpand en de entree- en presentatieruimte komen vijf parkeerplaatsen voor bezoekers.

Ter hoogte van de te slopen woningen aan de Oldenzaalseweg 109, 111 en 113 wordt een nieuw appartementencomplex met vijf huurappartementen (categorie: midden huur) ontwikkeld. Het appartementencomplex bestaat uit drie bouwlagen met twee afzonderlijke zadeldaken. Bij het appartementencomplex komt een parkeerplaats met 6 parkeerplaatsen. Ten noordoosten van het appartementencomplex komt daarnaast een ruimte met bergingen behorende bij de appartementen.

Tot slot wordt aan de achterzijde van het horecapand aan de Ootmarsumseweg 249 en 251 een deel gesloopt. Door de sloop van een deel van het gebouw kan de ontsluiting beter geregeld worden. Ook is er zo meer ruimte voor parkeergelegenheid voor zowel de horecagelegenheid als voor Loohuis.

De gehele ontwikkeling zorgt voor een verbetering voor het gevelbeeld vanaf de Ootmarsumseweg, zorgt voor een verbeterde ontsluiting en parkeersituatie van zowel het bedrijf als horecagelegenheid én zorgt voor een betere ontvangst voor bezoekers van Loohuis Installatiegroep. In onderstaande figuren en in Bijlage 1 zijn impressies opgenomen van de beoogde situatie.

Figuur 2.2: te slopen opstallen (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.3: beoogde situatie (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.4: impressies beoogde situatie (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.5: impressie beoogde situatie achterzijde (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.6: nieuwe gevelbeeld vanaf de Oldenzaalseweg (bron: Building Design Architectuur)

Groenplan

Het is van belang dat de ontwikkeling ook landschappelijk verantwoord ingepast wordt. Daarom is door Tuuulk. een groenplan opgesteld. Deze is ook opgenomen in onderstaande figuur en in Bijlage 2.

Figuur 2.7: Groenplan Loohuis Fleringen (bron: Tuuulk.)

In verband met ruimtegebrek wordt de beuk aan de voorzijde van het plangebied gekapt. Ter compensatie van de kap van deze beuk worden 16 bomen in het plangebied herplant (in figuur 2.7 en Bijlage 2 aangeduid met a, b,c, d en e). De bestaande houtsingel aan de zuidoostzijde van de parkeerplaats wordt versterkt en vergroot. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit van het groen aanzienlijk versterkt.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een sterk en gezonde regio doordat de kern Fleringen de mogelijkheid verkrijgt om (deels) te voorzien in een lokale woon- en bedrijfsbehoefte. Het plan is niet in strijd met nationale belangen en past binnen de prioriteiten van de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Voor onderhavig plan is een onderscheid gemaakt tussen uitbreiding van de bedrijfsbebouwing en het realiseren van de woningen.

Bedrijfsbebouwing

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de uitbreiding van Loohuis Installatietechniek mogelijk gemaakt. De oppervlakte van de uitbreidingen bedraagt gezamenlijk circa 2.000 m².

Op grond van vaste jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2014:1442) dient een uitbreiding met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² aan bedrijventerrein aangemerkt te worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het ruimtebeslag van onderhavig bestemmingsplan is groter dan 500 m², waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierdoor moet worden aangetoond dat er behoefte is aan de uitbreiding en waarom deze uitbreiding niet elders kan.

Op 27 juni 2019 heeft de provincie Overijssel in samenwerking met 14 gemeenten in Twente een beleidsdocument vastgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt voor de programmering van bedrijventerreinen in Twente. Dit omdat de economie in Twente bloeit. Het uitgangspunt van dit zogeheten 'afsprakendocument' is om de economische groei van Twente te versterken. Dit betekent dat de economie niet op slot gaat en dat nieuwe plannen met een actuele marktvraag doorgang (moeten) krijgen.

Op basis van het afsprakendocument is er in Twente een jaarlijkse vraag van circa 10 - 20 hectare aan bedrijventerreinen. De grootste vraag komt voort uit de logistiek en uit High Tech Systemen en Materialen (HTSM). Volgens het afsprakendocument is er een kruimelregeling voor ondergeschikte uitbreiding van reeds gevestigde bedrijven. Dit is toegestaan wanneer: 1) de uitbreiding het gevolg is van een actuele marktvraag; 2) onderbouwd is conform de vereisten vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking; 3) financieel en economisch is aangetoond dat uitbreiding in overig bestaand planaanbod financieel en economisch geen reële optie is; 4) dat de uitbreiding binnen twee jaar na start tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan plaats kan vinden; en 5) dat de gemeente aan de overige afspraken omtrent bestaande locaties en plannen voldoet.

De initiatiefnemers willen hun bedrijf uitbreiden, omdat zij steeds meer groeien en dus meer klanten krijgen. Met de beschikbare ruimte en voorraad aan bedrijfsmiddelen is het echter niet mogelijk om de toenemende vraag aan diensten/producten te beantwoorden. Voor het bemachtigen van een goede concurrentiepositie is uitbreiding van het bedrijf een prioriteit voor de initiatiefnemers.

Daarbij is gekeken naar mogelijkheden elders in Fleringen of de gemeente Tubbergen. Een passende ruimte is echter niet gevonden. Met het uitbreiden van het bedrijf kan Loohuis de bedrijfsvoering, ten opzichte van uitbreiding op een andere locatie, velen malen beter faciliteren. Het bedrijf is er immers al gevestigd en het betreft de optimalisatie van een bestaande bedrijfslocatie. Naast een betere bedrijfsvoering en herkenbaarheid voor klanten zal een vestiging op een andere locatie mogelijk stuiten op financiële en economische bezwaren, aangezien men in de huidige markt vaak een hoofdprijs vraagt voor het overnemen van bedrijfsruimten die waarschijnlijk nog verbouwd moeten worden naar de wensen van initiatiefnemers. Het is dan ook rendabeler om grond te kopen en die naar eigen wensen vorm te geven. Daarmee wordt langdurige vestiging gegarandeerd en is dit goed voor de vitaliteit en leefbaarheid van Fleringen.

Met het uitbreiden van het bedrijf op het plangebied wordt naast de bestaande gebouwen uitgebreid. Daarom kan worden gesproken van een ondergeschikte uitbreiding. Er is namelijk geen sprake van een nieuwvestiging. Daarbij betreft het een binnenstedelijke uitbreiding waarbij bestaande stedelijk gebied wordt herbenut.

Resumerend kan worden geconcludeerd dat de beoogde uitbreidingen het gevolg zijn van een actuele marktvraag en onderbouwd zijn volgens de vereisten vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarbij zijn de uitbreidingen financieel en economisch onderbouwd dat uitbreiding in overig bestaand planaanbod financieel en economisch geen reële optie is. Aangezien de initiatiefnemers meteen na vaststelling van dit bestemmingsplan en na het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen zullen beginnen met de werkzaamheden, kunnen de beoogde uitbreidingen binnen binnen twee jaar na start tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan plaatsvinden.

Op basis van het vorenstaande wordt geacht dat voorliggend plan in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking.

Appartementen

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Belangrijk uitgangspunt van de Ladder is het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de Nota van toelichting wordt onder het begrip stedelijke ontwikkeling expliciet vermeld dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen zoals de Ruimte voor ruimteregelingen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

In voorliggend geval worden 5 huurappartementen (categorie: midden huur) toegevoegd. Per saldo gaat het om de toevoeging van één woning, aangezien elders in het plangebied vier grondgebonden woningen worden gesloopt. Hiermee is geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling'. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking op dit onderdeel is dan ook niet noodzakelijk.

Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). In paragraaf 3.3.2 is gemotiveerd dat er met de bouw van de appartementen worden voorzien in een behoefte.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Deze zijn vastgelegd in de regels behorende bij de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel.

Artikel 2.1.2 Principe van concentratie

Lid 1

• Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Met voorliggend plan worden vier grondgebonden woningen gesloopt. Deze worden vervangen door een appartementencomplex met 5 appartementen. Per saldo wordt er dus één woning toegevoegd. Uit de woonvisie van de gemeente Tubbergen blijkt dat er nog voldoende ruimte is voor de toevoeging van per saldo één woning (zie ook paragraaf 3.3.2). Daarbij wordt met voorliggend plan een sterk lokaal geworteld bedrijf, geoptimaliseerd in haar bedrijfsvoering. Daarmee wordt een invulling gegeven aan de lokale behoefte van dit bedrijf. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan artikel 2.1.2. van de Omgevingsvisie Overijssel.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

In voorliggend geval is sprake van een binnenstedelijke locatie in bestaand bebouwd gebied. Op deze locatie wordt de bestaande bebouwing gesloopt. In plaats daarvan wordt het plangebied herontwikkeld en anders ingericht. Van extra ruimtebeslag op de groene omgeving is daarom geen sprake.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen

Lid 1

• Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Lid 2

• In de bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.

Lid 3

• In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.

Lid 4

• De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Lid 5

• Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.

Lid 6

• In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Op grond van voorliggend plan wordt een appartementengebouw met vijf appartementen gerealiseerd. Hiervoor worden vier grondgebonden woningen voor gesloopt. Per saldo betekent dat een toevoeging van een woning. Dit aantal is passend binnen de kwantitatieve behoefte die voor Fleringen geldt (zie hiervoor ook paragraaf 3.3.2 Woonvisie 2021+).

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is aangepijld (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

De voorgenomen ontwikkeling is gericht op de herontwikkeling van de omgeving Loohuis Fleringen. Gelet op de kenmerken van het geldende ontwikkelingsperspectief kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen afbreuk doet aan het eigen karakter van het gebied. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het geldende ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer zichtbaar. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven.

Stedelijke laag

Figuur 3.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955-nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

In de omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen gesitueerd en een enkele bedrijfsbestemming en maatschappelijke bestemming. Met het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande bebouwingsstructuren van de omgeving. Daarmee wordt er rekening gehouden met de omliggende functies. Het voornemen wordt gerealiseerd binnen de bestaande wegenstructuur. De invulling van het plangebied is daarmee in overeenstemming met het ter plekke geldende gebiedskenmerk 'Stedelijke laag'.

Laag van de beleving

Figuur 3.4: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Een deel van het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Laag van de beleving' aangeduid met het gebiedstype 'Donkerte'. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten.

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de kenmerken van de donkere gebieden. Het plangebied ligt nabij belangrijke verkeersaders zoals de Ootmarsumseweg. Deze straat is voorzien van straatlantaarns, waardoor van echte donkerte ter plaatse geen sprake is. Daarnaast worden voor het realiseren van de voorgenomen herontwikkeling geen nieuwe grote lichtbronnen in het plangebied gerealiseerd die kunnen leiden tot negatieve effecten voor de 'donkerte'.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Tubbergen

De gemeenteraad van de gemeente Tubbergen heeft op 16 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld.

De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn:

• 1. We doen het samen;
• 2. We geven het goed voorbeeld;
• 3. We wentelen niet af op volgende generaties;
• 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.

Leefbare kernen

De gemeente Tubbergen wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen.

Onze inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant zien we ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken.

Van oudsher zijn inwoners van onze kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van onze kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt.

Dit willen we voortzetten aan de hand van vier speerpunten:

• 1. voldoende voorzieningen;
• 2. aanrekkelijk wonen;
• 3. ruimte voor ondernemen;
• 4. leefbare openbare ruimte.

Aantrekkelijk wonen

Betaalbaar wonen in je eigen gemeente

De gemeente Tubbergen wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn.

Inbreiden voor uitbreiden

Vanuit de gemeente Tubbergen wil men graag binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerkgebouw of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom is de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past.

Kijken naar de toekomst

Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In onze woonvisie kijken we op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. Als gemeente wordt geprobeerd erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij houdt de gemeente de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog.

Ruimte voor ondernemen

De Gemeente Tubbergen zorgt voor voldoende ontwikkelruimte voor bedrijven en voor plekken waar bedrijven zich kunnen vestigen. Zo draagt de gemeente bij aan de werkgelegenheid en kunnen verschillende soorten bedrijvigheid ontstaan. We streven naar levendige compacte kernwinkelgebieden. Voor duurzame, kansrijke initiatieven leveren we maatwerk. Daarbij ligt de nadruk op het behouden en versterken van het lokale bedrijfsleven. Samenvattend gaat de gemeente voor:

• goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven;
• het faciliteren van ondernemers met als principe “ja- tenzij”.

Goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden:

Goede vestigingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven betekent dat Tubbergen inzet op voldoende en passende bedrijventerreinen. En op een goede bereikbaarheid. Leegstand willen we daarbij zoveel mogelijk voorkomen. Meer uitgebreid gaat het om het volgende:

• Het doel is om het aanbod aan bedrijfsgrond aan te laten sluiten bij de vraag. In principe moeten ondernemers en/of bedrijven met een ruimtebehoefte binnen de gemeente een plek kunnen vinden. Of dit lukt is mede afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf. Als er veel vraag is kijkt de gemeente of uitbreiding van bedrijfsterreinen nodig is. We kijken daarbij ook naar vraag en aanbod in de regio.
• Ook buiten de bedrijventerreinen zet de gemeente Tubbergen zich in voor voldoende, duurzame en passende ruimte (huisvesting) voor ontwikkelingen. Dit is maatwerk. Specifieke behoefte van ondernemers en bedrijven worden afgewongen en geadviseerd over de haalbaarheid van initiatieven.
• De gemeente streeft naar kwalitatieve verbeteringen. Dit gaat bijvoorbeeld over het voorkomen van leegstand, een goede ontsluiting en een goede fysieke en digitale bereikbaarheid.

Het faciliteren van ondernemerschap

We geven ondernemers de ruimte door in te zetten op maatwerk en door flexibiliteit te bieden. De gemeente vindt het belangrijk dat de juiste functies op de juiste plek terecht komen. Het slim combineren van functies vanuit een duidelijke visie biedt kansen. De ondernemers, de bedrijfsconsulent en het OndernemerServiceTeam (OST) zijn hierbij de spil. Zij verbinden partijen aan elkaar en helpen met de juiste routes.

Toets

De waardenkaart van de omgevingsvisie kent de volgende kenmerken toe:

Figuur 3.5: uitsnede waardenkaart omgevingsvisie Tubbergen (bron: gemeente Tubbergen)

Het plangebied ligt binnen de typering 'Landelijke kernen'. Binnen deze typering zijn de volgende waarden aangegeven:

• kernen met kleinschalige bebouwing verbonden met het buitengebied;
• rafelige en afwisselende dorpsranden;
• een groene omgeving;
• aanwezigheid van ontmoetingsplekken;
• in veel kernen met een kerk als belangrijkste gebouw in het dorpssilhouet;
• tevens is er op enkele plekken karakteristieke bebouwing aanwezig.

Bij ontwikkeling kan ingespeeld worden op:

• het kleinschalige bebouwingsbeeld;
• aanwezigheid van en zicht op groen en bomen in de kern;
• behoud van (het zicht op) de kerk en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing;
• mogelijkheden om te ontmoeten;
• de verbondenheid met het buitengebied;
• de afwisselende dorpsrand;
• de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het omringende landschap met waardevolle cultuurhistorische elementen.

Het plangebied ligt binnen de kern Fleringen en is afgegeven met een lichtgrijze kleur. Lichtgrijze kernen vormen de landelijke kernen binnen de gemeente Tubbergen. Vanuit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik en duurzaamheid gaat inbreiding voor uitbreiding, mits dit niet ten koste gaat van de identiteit, karakteristiek en een aangenaam woon- en leefklimaat.

Voor de komende periode is er zowel nog een kwantitatieve als kwalitatieve woningbouwopgave voor starters als voor doorstromers in Fleringen. Initiatieven die tegemoet komen aan een concrete behoefte in de gemeente, zijn afweegbaar wanneer er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing.

Als gevolg van het voornemen wordt het perceel herontwikkeld ten behoeve van de bedrijfsoptimalisatie van een lokaal geworteld bedrijf Loohuis in Fleringen. Ook worden een viertal grondgebonden woningen gesloopt. Hiervoor wordt een appartementengebouw met vijf appartementen teruggebouwd, waarbij de 'starters' en 'senioren' als doelgroep gelden. Het plangebied is gelegen binnen de bestaande kern van Fleringen waardoor er sprake is van inbreiding en er compact gebouwd wordt.

Het voornemen is in overeenstemming met de Omgevingsvisie 'Tubbergen'.

3.3.2 Woonvisie 2021+

De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen.

Woningbouwprogramma

Voor de periode 2020-2030 gaat de gemeente uit van een woningbehoefte van 640 woningen. Vanwege de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk tussen 2020 en 2025 realiseren. Daarnaast houdt de gemeente een ruimere plancapaciteit aan dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. De gemeente wil hier tijdig op kunnen inspelen. Er wordt uitgegaan van een zachte plancapaciteit van 130%, zo'n 830 woningen.

De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente geeft echter ruimte aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte per kern overstijgt. Hieronder is de woningbehoefte per kern opgenomen.

Figuur 3.6: overzicht behoefte en plancapaciteit kernen gemeente Tubbergen

Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding

In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden.

In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte.

Kwaliteitskader Woningbouw 2021

Naast de Woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor Fleringen is het profiel als volgt:

• Starters

Er is behoefte aan goedkope koopwoningen. Maar ook voor starters met (iets) meer mogelijkheden is het aanbod in het (middel)dure koopsegment beperkt.

• Gezinnen/doorstromers

Men zoekt vooral een vrijstaande koopwoning. Dit aanbod is in ruime mate aanwezig, maar komt slechts beperkt beschikbaar. Vanuit onderzoek komt er toch een vraag naar ruime, vrijstaande woningen.

• Senioren

Aanbod aan levensloopbestendige woningen wordt gemist. Er is behoefte aan uitbreiding van dit segment.

Toets

Prognoses laten zien dat in de kern Fleringen behoefte is aan 40 extra woningen. Met dit bouwplan wordt per saldo één woning toegevoegd op een inbreidingslocatie in de kern Fleringen. Het realiseren van een appartementencomplex met 5 appartementen (toevoeging van per saldo één appartement) past binnen de beschikbare contigenten. Zoals aangegeven geldt voor inbreidingslocaties, conform regionale afspraken, geen kwantitatieve limiet. Wel moet in kwalitatieve zin het voorliggende plan in een behoefte voorzien.

De vijf appartementen zijn voornamelijk geschikt als starterswoning of seniorenwoning. Op basis van het kwaliteitskader is vraag naar dit type woningen. Het voorliggend woningbouwplan richt zich daarmee gezien het programma met name op starters en senioren. Dit is ook één van de doelgroepen die in de Woonvisie met name naar voren komt als een speerpunt. Overigens is dit in de toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking reeds uitgebreider aanbod gekomen en toegelicht.

Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid.

3.3.3 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Tubbergen

Op 4 oktober 2021 is het document 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Tubbergen' opgesteld. Hierin is de behoefte aan bedrijfsruimte in de gemeente Tubbergen onderzocht. De belangrijkste bevindingen zijn als volgt:

Op de middellang termijn (t/m 2035) wordt verwacht dat de behoefte aan bedriijventerrein zich in ieder geval in de drie concentratiekernen van de gemeente voordoet: Albergen, Geesteren en Tubbergen. Dat gaat over enkele hectares: naar verwachting ca. 2 hectare in zowel Albergen als Geesteren, tot ca. 3 à 4 hectare in Tubbergen

Buiten de verzorgingskernen doet zich vooral een concrete ruimtevraag voor in de kern Harbrinkhoek, maar deze wordt naar verwachting voldoende gefaciliteerd met de in procedure zijnde uitbreiding van bedrijventerrein De Krön. In de andere kleinere kernen gaat het hoogstens om individuele gevallen, waarvoor op basis van maatwerk een oplossing gevonden kan worden. Op voorhand is hier in principe geen noodzaak tot andere uitbreidingen.

Omwille van het behoud van economie binnen de gemeente en een evenwichtige ontwikkeling van deze kernen – waarbij ruimte is voor wonen én werken – is het daarom een logische keuze om in alle kernen zoveel mogelijk in de lokale behoefte te voorzien. Mocht verdere concentratie desalniettemin worden overwogen, bijvoorbeeld omdat uitbreiding in één van de andere kernen ruimtelijk niet meer mogelijk of wenselijk is, lijkt de kern Tubbergen op basis van de enquête het meest reële alternatief als ‘centrum’ van de gemeente.

Buiten de drie concentratiekernen (Tubbergen, Geesteren, Albergen) wordt terughoudend met initiatieven om gegaan. Alleen uitbreiding van bestaande bedrijven zou in beginsel wenselijk moeten zijn, onder voorwaarde dat dat geen knelpunten oplevert op het gebied van ontsluiting en omgevingshinder, en onder de voorwaarde dat er geen alternatieve wenselijke invulling voor het gebied is (woningbouw). In andere gevallen heeft het sturen van een bedrijf naar een bestaand pand elders, een VAB of vestiging in één van de drie concentratiekernen de voorkeur.

Toets

Onderhavig plan betreft de uitbreiding en herontwikkeling van Loohuis Installatietechniek. In de 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Tubbergen' wordt voor de overige kernen, waaronder Fleringen, ruimte voor uitbreiding geboden met behulp van maatwerk. Het gaat om beginsel om de uitbreiding van bestaande bedrijven. Op deze manier kan zoveel mogelijk tegmoet worden gekomen aan de concrete uitbreidingswens van lokale plaatsgebonden bedrijvigheid.

Onderhavig plan betreft de uitbreiding van een sterk lokaal gevestigd bedrijf in Fleringen. Het plan voorziet dan ook in maatwerk door invulling te geven aan deze concrete wens. Geconcludeerd wordt daarom dat onderhavig plan in overeenstemming is met de 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Tubbergen'.

3.3.4 Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 bevat het welstandsbeleid voor de beide gemeenten. In de nota is het grondgebied opgedeeld in deelgebieden voor de kernen en het buitengebied. Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting, en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeentes bestaan uit drie niveau’s van omgevingskwaliteit:

• 1. Basis omgeving
• 2. Midden omgeving
• 3. Bijzondere omgeving

Het niveau dat van toepassing is geldt voor de algemeen heersende karakteristiek van een gebied. De waarde is dus door de bestaande omgeving bepaald. Het komt voor dat binnen een gebied een gebouw of complex ligt dat zich door de bijzondere kwaliteit onderscheidt. Deze wordt apart genoemd. De welstandsbeoordeling in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de welstandsbeoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail). Afhankelijk van het soort bouwwerk komen de volgende beoordelingsmodellen voor:

• ‘Ambtelijk’: alleen kleine bouwwerken van- en voor de voorgevel worden getoetst. Deze toets vindt ambtelijk plaats. Bouwplannen achter de voorgevel zijn toetsvrij.
• 'Stadsbouwmeester’: de stadsbouwmeester toetst.
• ‘Q-team’: het Q-team beoordeelt en kan daarbij in overleg treden met de inititatiefnemer en/of ontwerper.

Toets

Het plangebied ligt in een gebied dat het niveau voor kernen 'Midden' en 'Basis' kent. Zie onderstaand een weergave van de kaart bij de nota omgevingskwaliteit.

Voor het onderhavig plan is een maatwerk schetsontwerp (Bijlage 1) opgesteld om de toekomstige ontwikkeling op welstand te toetsen. In het beeldkwaliteitsplan is onder andere het stedenbouwkundige plan en de gewenste sfeer beschreven, evenals criteria met betrekking tot het uiterlijk (massa, vorm, gevels) van de woningen. Het beeldkwaliteitsplan zal gelijktijdig met onderliggend bestemmingsplan in procedure worden gebracht.

Op voorhand worden er geen belemmeringen verwacht vanuit de Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016. Toetsing op welstand vindt uiteindelijk plaats bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de betreffende ontwikkeling.

Figuur 3.7: Fragment Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 (bron: gemeente Tubbergen)

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een beperkte toevoeging van de bedrijfsbestemming, de bouw van een appartementencomplex met vijf appartementen (waarvoor vier grondgebonden woningen voor worden gesloopt) én het verkleinen van de horecabestemming. De ontwikkeling is concreet beschreven in paragraaf 2.2. Het huidige gebruik van het plangebied is bedrijf, wonen en horeca.

Woningbouw, horeca en detailhandel wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De m.e.r.- plicht geldt bij projecten van een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Voor bedrijvigheid geldt de m.e.r.-plicht bij projecten vanaf een oppervlakte van 75 hectare of meer.

De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. In de nota van toelichting op het Besluit mer wordt het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' geduid. Hier wordt het volgende over gezegd:

“Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat ook «dorpen» hieronder vallen. Wat «stedelijke ontwikkeling» inhoudt kan van regio tot regio verschillen. Van belang hierbij is of er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben. Bij een uitbreiding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.”

Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant.

In voorliggend plan is sprake van een herinrichting van een bestaande bedrijfslocatie, woningbouwlocatie en horecalocatie in Fleringen. Zekerheidshalve is een m.e.r. aanmeldnotitie voor de ontwikkeling opgesteld. Deze is bijgevoegd in Bijlage 3. De gemeente Tubbergen heeft het besluit genomen dat als gevolg van onderhavig plan geen significante mileueffecten te verwachten zijn. Dit besluit is opgenomen in Bijlage 4. Het Besluit m.e.r. vormt geen belemmering voor het voornemen.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen. Gelet op de kenmerken van het onderhavige project (zoals het feit dat de omvang ruimschoots beneden de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. ligt), de plaats van het onderhavige project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Alternatieven hoeven dan ook niet te worden afgewogen. Het onderhavige project is niet m.e.r.-plichtig. Bij de beoordeling is rekening gehouden met de in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling aangegeven criteria.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Het plangebied ligt aan de Pastoor Boddestraat, Ootmarsumseweg en Oldenzaalseweg. Met name de Ootmarsumseweg is een belangrijke (provinciale) verbindingsweg. Daarnaast zijn op korte afstand van het plangebied verschillende functies aanwezig, waaronder bedrijfsbestemmingen, maatschappelijke bestemmingen, woningen en agrarische percelen. Derhalve is het omgevingstype 'gemengd gebied' van toepassing.

Op basis van bedrijven en mileuzonering dient gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Externe werking: past de nieuwe functie in de omgeving?

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

• Appartementen: 

De woonfunctie betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving.

• Omliggende functie: 

Het appartementengebouw is in de nabijheid van een horecabestemming, een bedrijvenbestemming en een maatschappelijke bestemming gelegen. Ten aanzien van deze functies is een nadere beschouwing van het aspect geluid nodig. Geluid Plus heeft dit nader onderbouwd. De volledige bevindingen zijn opgenomen in Bijlage 5.

Omdat voldoende afstand tussen het appartementengebouw en omliggende functies wordt aangehouden en omdat de appartementen op dezelfde locatie als de bestaande woningen worden gebouwd is een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de appartementen voldoende geborgd. Omliggende bedrijvigheid wordt niet beperkt in haar geluidemissie.

Van onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden, als gevolg van het voornemen, is dan ook geen sprake.

Interne werking: laat de omgeving de nieuwe functie toe?

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving.

• Appartementen:

Woningen worden aangemerkt als milieugevoelige functie. Hierbij gaat het om de vraag of nieuwe woningen binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en omgekeerd of omliggende milieubelastende functies worden beperkt in hun bedrijfsvoering ten gevolge van de ontwikkeling.

Ten behoeve van de omliggende functies (bedrijven, horeca- en maatschappelijke bestemming) is reeds aangetoond dat er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat optreed.

Verder bevindt zich op circa 100 meter van het plangebied een intensieve veehouderij. Voor wat betreft het aspect geur wordt verwezen naar paragraaf 4.3 in verband met de Wet geurhinder en veehouderij.

• Bedrijf en horeca:

De bedrijven en horeca zelf worden niet aangemerkt als een milieugevoelige functie. Wel worden bedrijfsgebouwen in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij aangemerkt als geurgevoelige objecten. Bij de omliggende veehouderijen zijn echter niet de adviesafstanden, maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekende geuremissiecontouren voor vergunningplichtige veehouderijen bepalend. Hier wordt in de paragraaf voor geur (4.3) in dit hoofdstuk nader op ingegaan.

Conclusie

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.3 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen;
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Toets

Het plangebied aan Oldenzaalseweg 107, 109, 111, 113, Ootmarsumseweg 249 t/m 251 en de Pastoor Boddestraat 18 ligt deels binnen de richtafstand van het naastgelegen agrarisch bedrijf aan de Oldenzaalseweg 125. De aanwezigheid van het agrarisch bedrijf in de directe omgeving maakt dat de effecten van dit bedrijf op de ontwikkellocatie in beeld gebracht moeten worden. Door Jan Immink agrarisch bouw- en milieuadvies is daarom een nader geuronderzoek uitgevoerd. Deze is opgenomen in Bijlage 6. De conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt.

• De ontwikkelmogelijkheden op de locatie Oldenzaalseweg 125 te Fleringen zijn begrenst. Bij alle nieuwe ontwikkelingen vindt er een afname van de geurbelasting plaats. Dit brengt met zich mee dat de geurbelasting op de ontwikkellocatie in ieder geval niet zal toenemen t.o.v. de huidige situatie;
• Om tot een beoordeling van het woon- en leefklimaat te komen is de V-stacks berekening vanuit de vigerende vergunning van de locatie Oldenzaalseweg 125 te Fleringen het uitgangspunt. Dit geeft een precies beeld van de hindersituatie die maximaal kan ontstaan;
• Vanuit de voorgrondbelasting is de bijbehorende hindersituatie in beeld gebracht. Als geurgevoelige object is de toekomstige positie van het appartementengebouw t.p.v. de locatie Oldenzaalseweg 113 èn de huidige posities van de geurgevoelige objecten( conform de OBM) meegenomen:

Figuur 4.2: Toekomstige positie van het appartementengebouw en de voormalige woningen (bron: Jan Immink)

• Vanuit het bedrijf Oldenzaalseweg 125 is de geurbelasting bij het punt appartementengebouw en het punt Oldenzaalseweg 113 exact gelijk ( Zie de V-stacks berekening in bijlage 2 van het geuronderzoek).Dit geeft geen extra beperking. Daardoor kan het bouwvlak voor de toekomstige appartementen gelegd worden op de plek van de toekomstige positie van de appartementen (zie figuur 4.2).
• Het percentage geurgehinderden bij een geurbelasting van 6,4/6,9 odour units per seconde per dier bedraagt 10-15%. Dat percentage komt overeen met de milieukwaliteit redelijk goed, oftewel er is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd;
• Bij een volgende ontwikkeling van het agrarisch bedrijf op de locatie Oldenzaalseweg 125 te Fleringen zal de geurbelasting op het punt appartementengebouw van de ontwikkellocatie moeten dalen gezien de overbelaste situatie. Dat is geen beperking daar er nog steeds ontwikkelmogelijkheden zijn: de ontwikkelmogelijkheden op de locatie Oldenzaalseweg 125 te Fleringen zijn begrenst t.g.v. de geurbelasting op bijna alle geur gevoelige locaties zoals die in de tabel staan op bladzijde 4 van het geuronderzoek. Bij alle nieuwe ontwikkelingen moet hiermee rekening gehouden worden, maar het Activiteitenbesluit kent mogelijkheden voor deze situaties waarbij er toch sprake kan zijn van een uitbreiding waarbij de nieuwe geurbelasting op de betreffende geurgevoelige objecten maximaal het verschil mag bedragen van een bestaande belasting en de toegestane belasting. Onderstaand is dat effect in beeld gebracht:

Figuur 4.3: Geur gevoelige locaties (bron: Jan Immink)

• Door deze ontwikkeling is bij een geurbelasting van 4,7/4,95 odour units per seconde per dier het percentage geurgehinderden 12% . Dat percentage komt overeen met de milieukwaliteit redelijk goed, oftewel het aanvaardbaar woon- en leefklimaat blijft gegarandeerd als het bedrijf aan de Oldenzaalseweg 125 te Fleringen een uitbreiding zou doen

Conclusie:

Er is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de voorgestane ontwikkelingen van het appartementengebouw op de locatie omgeving Oldenzaalseweg 113 te Fleringen. Deze ontwikkelingen belemmeren ook niet de ontwikkelingen van het bedrijf aan de Oldenzaalseweg 125 te Fleringen. Sterker nog: bij ontwikkelingen van het bedrijf aan de Oldenzaalseweg 125 daalt het percentage geurgehinderden. Dit komt het woon- en leefklimaat op de ontwikkellocatie ten goede.

Het aspect 'geur' vormt geen belemmering voor voorliggende ontwikkeling.

4.4 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verkennend bodemonderzoek van Kruse Milieu om ter plaatse de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen. Het rapport is opgenomen in Bijlage 5. De bevindingen volgen onderstaand.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 13 boringen verricht, waarvan er 3 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er is 1 diepe boring afgewerkt met een peilbuis (PB 1). Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit matig fijn, zwak siltig zand. In de boven- en ondergrond zijn oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen (kolengruis). Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de bodem waargenomen. Het freatische grondwater in peilbuis 1 is aangetroffen op 2.05 m-mv.

Resultaten chemische analyses 

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG I) is niet verontreinigd;
• de bovengrond (BG II) is zeer licht verontreinigd met minerale olie;
• de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is licht verontreinigd met barium en zink.

Hypothese

De hypothese "onverdachte locatie" dient formeel gezien te worden verworpen aangezien er overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond.

Conclusies en aanbevelingen

In de bovengrond (BG II) en in het grondwater (PB 1) zijn licht verhoogde gehalten aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van het bodemonderzoek. In de boven- en ondergrond (BG I en OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarde niet wordt overschreden, wordt het uitvoeren van nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

4.5 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Door Geluid Plus is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 5. De conclusies van het onderzoek met betrekking tot wegverkeerslawaai zijn als volgt:

• de geluidbelasting ten gevolge van de Jan van Arkelweg ten hoogste 47 dB bedraagt ter plaatse van het appartementengebouw. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en de gemeentelijke ambitiewaarde;
• de geluidbelasting ten gevolge van de Ootmarsumseweg ten hoogste 50 dB bedraagt ter plaatse van het appartementengebouw. De geluidbelasting is hoger dan de voorkeursgrenswaarde en ambitiewaarde, er wordt voldaan aan de maximale grenswaarde en de bovengrens van het geluidbeleid;
• de geluidbelasting ten gevolge van de Oldenzaalseweg (30 km/u) ten hoogste 50 dB bedraagt ter plaatse van het appartementengebouw. De geluidbelasting is hoger dan de ambitiewaarde, er wordt voldaan aan de bovengrens van het geluidbeleid;
• maatregelen om de geluidbelasting vanwege de Oldenzaalseweg en Ootmarsumseweg te beheersen redelijkerwijs niet mogelijk zijn. Vanwege de Oldenzaalseweg wordt de gemeente Tubbergen verzochte medewerking te verlenen aan een afwijking van de ambitiewaarde. Voor de Ootmarsumseweg wordt een hogere waarde van 50 dB verzocht;
• vanwege hogere geluidbelastingen van de Oldenzaalseweg en Ootmarsumseweg dienen geluidluwe buitenruimten gerealiseerd te worden;
• vanwege de hogere cumulatieve geluidbelasting van omliggende wegen is nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels nodig om een acceptabel binnenniveau te kunnen borgen;

De hogere grenswaardeprocedure loopt gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure. Wanneer er een hogere grenswaarde wordt aangevraagd voor de appartementen, vormt het aspect 'wegverkeerslawaai' geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

Railverkeerslawaai

Er zijn geen spoorwegen aanwezig in de directe omgeving. Railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de planvorming.

Industrielawaai

Ten aanzien van het aspect industrielawaai wordt opgemerkt dat in de omgeving van het plangebied geen gezoneerd bedrijventerrein aanwezig is. Hiervan is als gevolg van voorliggend plan eveneens geen sprake.

Voor voorliggende plannen wordt door middel van milieuzonering voldoende ruimtelijke scheiding aanbracht tussen de bestemmingen waarbinnen bedrijvigheid is toegestaan en milieugevoelige functies zoals woningen. Voor een nadere toelichting hierop wordt volledigheidshalve verwezen naar paragraaf 4.2 over milieuzonering.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect ‘Geluid’ geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling zorgt voor extra verkeersbewegingen. De verschillende functie zorgen voor de volgende verkeersbewegingen:

• Appartementen: het aantal woningen neemt per saldo met één toe. Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen op 4,5 per dag gesteld worden (zie paragraaf 4.11 voor een toelichting hierop). Er zal vrijwel geen sprake zijn van vrachtverkeer, waardoor het percentage vrachtverkeer op nul gezet kan worden.
• Bedrijfsbestemming: het bedrijfsoppervlakte neemt met circa 2.000 m² toe. Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen op 218 per dag gesteld worden (zie paragraaf 4.11 voor een toelichting hierop). Er zal beperkt sprake zijn van vrachtverkeer, waardoor het percentage vrachtverkeer op 10% is gezet.
• Horecabestemming: de horecabestemming neemt in oppervlakte af. Met voorliggende ontwikkeling zorgt de horecabestemming dan ook niet voor extra verkeersbewegingen. Volledigheidshalve zijn de bestaande verkeersbewegingen wel meegenomen. In totaal bedraagt de verkeersgeneratie na de inkorting uit dagelijks afgerond 53 verkeersbewegingen (zie paragraaf 4.11 voor een toelichting hierop).

In figuur 4.4 is de worst-case berekening weergegeven met maximaal 271 extra voertuigbewegingen en 10% vrachtverkeer.

Figuur 4.4: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit;

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Naast de bovengenoemde wetgeving zijn tevens de volgende AMvB's, Ministeriële Regelingen en/of circulaires van toepassing op de externe veiligheid:

• Activiteitenbesluit milieubeheer. In dit besluit zijn veiligheidsafstanden en risiconormen ten opzichte van (beperkt) kwetsbare objecten opgenomen. Veiligheidsafstanden zijn vastgesteld voor onder andere opslagtanks met propaan/propeen, aardgastankstations, en gasdrukmeet- en regelstations. Voor windturbines geldt het plaatsgebonden risico als risiconorm.
• Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations. De circulaire is van toepassing bij een besluit ten aanzien van een LPG-tankstation onder werking van het Bevi, dat het mogelijk maakt dat er (meer) personen in de omgeving van een LPG-tankstation aanwezig kunnen zijn. De effecten van bepaalde ongevalsscenario's staan centraal.
• Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. In deze circulaire zijn veiligheidszones (A-, B- of C-zone) vastgesteld voor de opslag van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. Binnen deze veiligheidszones worden de aanwezigheid van activiteiten en/ of objecten uitgesloten.
• Beleidsregels EV-beoordeling tracébesluiten. Deze beleidsregels geven een overzicht van de over de weg vervoerde gevaarlijke stoffen.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Figuur 4.5: Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Toets

Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van 650 meter van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen. De dichtstbijzijnde risicobron is een agrarisch erf waar ontplofbarestoffen aanwezig zijn. Het plangebied ligt buiten de risicocontour van deze risicobron. Derhalve geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.8 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik.

In de Watervisie 2050 heeft het waterschap de opgaven beschreven. Daarin wordt geschetst hoe het watersysteem er in 2050 moet uitzien om goed toegerust te zijn voor alle uitdagingen.

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vloeit rechtstreeks voort uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma beschrijft hoe het waterschap de komende zes jaar werkt aan het realiseren van het gewenste waterbeheersysteem.

Hieronder wordt de Watervisie 2050 en het Waterbeheerprogramma 2022-2027 beschreven.

Watervisie 2050

Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat:
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2027 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen. Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt:

• Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.
• Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.
• Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.

Watertoetsproces

Op 17 maart 2023 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 8. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de 'korte procedure' van toepassing is. Het waterschap heeft op voorhand geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing 

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door Natuurbank Overijssel een Quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd [projectnummer: 6093 versie 1.0]. De rapportage is opgenomen in Bijlage 9. In de navolgende alinea's worden de resultaten besproken.

Het plangebied is op 14 april 2023 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten uitsluitend benut als foerageergebied. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor de foeragerende diersoorten niet af.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde gebieden:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, kan niet op voorhand uitgesloten worden. Om te onderzoeken of uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebied, dient een stikstofberekening uitgevoerd te worden voor de ontwikkel- en gebruiksfase. Overige negatieve effecten op Natura 2000-gebied kunnen worden uitgesloten.

Stikstofberekening

Door Ad Fontem is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze is opgenomen in Bijlage 10. De berekeningen zijn uitgevoerd met het programma AERIUS Calculator 2022. Voor de beoogde situatie is gerekend voor het rekenjaar 2024, omdat uitgegaan wordt dat het plan in dit jaar pas kan worden uitgevoerd. Voor de gebruiksfase is gerekend voor het rekenjaar 2025, omdat wordt geacht dat de bebouwing dan pas in gebruik kan worden genomen. De bijdrage aan de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden is in alle gevallen berekend voor een vergunning Wet natuurbescherming. Als bijlage bij deze rapportage behoort het AERIUS analysebestand (pdf) met rekenresultaten (bronnen, rekenpunten en resultaten) van de aanleg- en gebruiksfase van de beoogde situatie.

Aanlegfase

De totale NOx-emissie bedraagt in totaal 42,1 kg/j. De totale NH3-emissie bedraagt 1,6 kg/j. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j.

Gebruiksfase

De totale NOx-emissie bedraagt in totaal 58,2 kg/j. De totale NH3-emissie bedraagt 1,4 kg/j. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j.

Conclusie

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling komt er zowel NOx als NH3 vrij. Door uitvoering van de voorliggende AERIUS berekening is aangetoond dat dit niet leidt tot een meetbare depositie van NOx of NH3 in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. In de aanleg- en gebruiksfase ligt de emissie dan ook niet hoger dan 0,00 mol/ha/j. Als gevolg van de berekende emissie, tijdens de aanleg- en gebruiksfase, vindt er dan ook géén meetbare verhoging van de depositie NOx of NH3 plaats in Natura 2000-gebieden als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling leidt niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden.

De AERIUS Calculator 2022 biedt voldoende inzicht in het effect van de voorgenomen activiteit op Natura-2000-gebieden voor het aspect stikstof en ammoniak. De uitkomsten van de berekeningen met de AERIUS Calculator zijn geldig en toepasbaar voor ruimtelijke plannen.

De Wet natuurbescherming vormt voor het aspect stikstof en ammoniak geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.

Het aspect 'ecologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan.

4.10 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Figuur 4.6: uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: RAAP rapport, gemeente Tubbergen)

Toets

Het plangebied bestaat uit het dekzandlandschap. Voor een deel betreft het 'dekzandwelvingen en -vlakten' en voor een deel 'dekzandhoogten en -ruggen'.

Voor 'dekzandwelvingen en -vlakten' geldt een middelmatig archeologische verwachting voor resten uit alle perioden. Een verhoogde kans op archeologische resten uit de Steentijd op de hoogste delen van dekzandwelvingen en op resten uit de Late Middeleeuwen langs randen van dekzandhoogten en ruggen met een plaggendek. Archeologische resten vlak onder het maaiveld daardoor kwetsbaar voor bodemingrepen. Archeologische resten hierdoor vaak minder goed geconserveerd. Archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 5000 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 5000 m² geldt vrijstelling voor archeologisch onderzoek.

Voor 'dekzandhoogten en -ruggen' geldt een hoge archeologische verwachting uit alle perioden. Archeologische resten vlak onder het maaiveld en daardoor kwetsbaar voor bodemingrepen. Archeologische resten hierdoor vaak minder goed geconserveerd. Archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 2500 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 2500 m² geldt vrijstelling voor archeologisch onderzoek.

Voorliggende ontwikkeling is besproken met de regioarcheoloog van Het Oversticht. Zijn advies voor voorliggende ontwikkeling is als volgt. Hoewel er op basis van het landschap een hoge archeologische verwachting geldt, en er een kleine kans is dat er ongeroerde grond nog aanwezig is – is onderzoek hier niet nuttig en niet proportioneel. De nieuwe bebouwing is ongeveer 1.075 m2. De vrijstellingsgrens wordt daarmee in alle redelijkheid niet overschreden. Bovendien vindt een deel van de nieuwbouw plaats binnen de contouren van te slopen bestaande bebouwing. Ook geven de historische kaarten weer dat er verschillende fases aan recente gebouwen op de te bebouwen locatie hebben gestaan.

Er hoeft geen archeologisch vervolgonderzoek uitgevoerd te worden. Het Oversticht adviseert om het plangebied vrij te geven voor de geplande ontwikkeling. De bestaande archeologische dubbelbestemming blijft gelden. Indien bij de graafwerkzaamheden onverhoopt archeologische resten worden aangetroffen, geldt er een meldingsplicht, volgens de Erfgoedwet, art. 5.10. Deze melding kan worden gedaan bij de gemeente Tubbergen (namens haar de regioarcheoloog) of de RCE.

Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er geen monumenten in het plangebied aanwezig zijn. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.11 Verkeer / parkeren

Verkeer

Onderhavig plan betreft de uitbreiding van een bestaande bedrijfslocatie met circa 2.000 m² bvo en het toevoegen van per saldo één woning (studio/appartement). Voor het berekenen van de verkeersgeneratie zijn de kengetallen van het CROW (versie 381) aangehouden. Voor het gebiedstype is de categorie 'rest bebouwde kom' aangehouden. Voor de mate van stedelijkheid is de buurt 'Fleringen kern' aangehouden. Deze kent een 'niet stedelijkheid' graad (bron: CBS, Statline). Uitgaande hiervan geldt het volgende voor het beoogde plan:

Wonen

• Studio's/appartementen (huur, appartement, miden/goedkoop): op basis van het CROW heeft een appartement een gemiddelde verkeersgeneratie van 4,5 verkeersbewegingen per woning. In totaal worden 5 appartementen gerealiseerd. Dit resulteert in een verkeersgeneratie van afgerond 22,5 verkeersbewegingen. Echter worden er ook vier grondgebonden woningen gesloopt. Uitgaande van de categorie 'huur, huis, vrije sector' gaat het om 7,8 verkeersbewegingen per woning. Dat komt neer op 31,2 verkeersbewegingen. In de toekomstige situatie zorgen 5 huur appartementen (midden/goedkoop segment) dus voor een afname in de verkeersgeneratie ten opzichte van 4 grondgebonden (huur)woningen.

Bedrijvigheid

• Uitbreiding bedrijfsbebouwing: op basis van het CROW zorgt de beoorde uitbreiding voor een gemiddelde verkeersgeneratie van 10,9 verkeerskeerbewegingen per 100 m² bvo (uitgaande van categorie: 'Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats). De uitbreiding bedraagt circa 2.000 m² bvo. Dit resulteert in een verkeersgeneratie van afgerond 218 extra verkeersbewegingen. Opgemerkt wordt dat dit wel een worst-case benadering is. Een groot deel van de uitbreiding van de bedrijfsbestemming komt ten goede van optimalisatie van het bedrijfspand en betreft niet direct een schaalsprong. Daarbij is er sprake van een uitbreiding en niet van nieuwvestiging. Het is niet zo dat de uitbreiding één op één zorgt voor meer verkeersbewegingen. Het zijn immers werknemers en bezoekers die de bedrijfslocatie nu ook al bezoeken en dus gerekend kunnen worden tot de bestaande verkeersstroom. De uitbreiding zal slechts voor een klein percentage aan nieuwe verkeersstroom zorgen, die vóór de uitbreiding, het bedrijfspand nog niet bezocht en daarmee zorgen voor extra verkeersbewegingen.
• Horeca: de horecabestemming neemt in oppervlakte af. Met voorliggende ontwikkeling zorgt de horecabestemming dan ook niet voor extra verkeersbewegingen.

Met voorliggend plan zorgt dus alleen de uitbreiding van Loohuis voor extra verkeersbewegingen. Zoals bovenstaand berekend komt dat neer op 218 extra verkeersbewegingen. Deze extra verkeersbewegingen worden ontsloten via de de Pastoor Boddestraat, de B. Meenweg en vervolgens de provinciale Ootmarsumseweg (60 km/u). De Pastoor Boddestraat en de B. Meenweg ter hoogte van het plangebied zijn beide wijkontsluitingswegen met een snelheidsregime van 30 km/u. Beide wegen hebben een asfalt wegdek met aan weerzijden een trottoir. De weg is ter hoogte van het plangebied ingericht op het reeds bestaande bedrijfsperceel van Loohuis. Beide wegen gaan, verder de wijk in, over in klinkerbestrating. Hier geldt ook een verbod op vrachtverkeer. De huidige infrastructuur is daarmee reeds afstemd op de onsluiting van het bedrijfsperceel van Loohuis. Momenteel maken vooral woningen gelegen aan de oostkant van de kern Fleringen en het bestaande bedrijfsperceel van Loohuis gebruik van deze ontsluiting. De extra verkeersbewegingen als gevolg van de uitbreiding van Loohuis worden via bestaande in- en uitritten georganiseerd. Vervolgens wordt het verkeer op dezelfde manier afgewikkeld. Een (beperkte) toename van verkeersbewegingen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling kan eenvoudig via de huidige infrastructuur worden afgewikkeld. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Parkeren

Het parkeren vindt plaats op eigen erf. In ieder geval wordt met het plan conform de notitie bouwen en parkeren 2018 van de gemeente Tubbergen voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte is een onderscheid gemaakt tussen de woningen en bedrijvigheid.

Woningen

• Appartementen: er worden vijf appartementen ontwikkeld (vier appartementen van <100 m² en één appartement van 100-150 m²). Voor appartementen <100 m² geldt een parkeerbehoefte van 1,6 parkeerplaatsen per woning. Uitgaande van 4 appartementen zijn dat 6,4 parkeerplaatsen. Voor appartementen in de categorie 100 - 150 m² geldt een parkeerbehoefte van 1,9 parkeerplaatsen. Uitgaande van één appartement is dat één parkeerplaats. Daarmee bedraagt de parkeerbehoefte 8,3 parkeerplaatsen (afgerond 8 parkeerplaatsen).

Bedrijvigheid

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte voor de bedrijvigheid is in eerste instantie gekeken naar de huidige parkeersituatie. Momenteel zijn er 44 parkeerplaatsen aanwezig bij het bedrijfspand van Loohuis. Om de toekomstige parkeerbehoefte te berekenen wordt de de parkeerbehoefte van de uitbreiding van het bedrijfspand én de horeca in kaart gebracht. Deze is in onderstaande tabel opgenomen:

• Bedrijfspand: het bestaande bedrijfspand heeft 44 parkeerplaatsen. Met de beoogde uitbreiding neemt de parkeerbehoefte toe met 32 parkeerplaatsen (in bovenstaande tabel is de parkeerbehoefte berekend). Daarmee heeft het bedrijfsperceel een parkeerbehoefte van 76 parkeerplaatsen;
• Horeca: het horecapand heeft, op basis van de toekomstige m², een parkeerbehoefte van 46 parkeerplaatsen.

De totale parkeerbehoefte van de bedrijvigheid in het plangebied bedraagt daarmee 122 parkeerplaatsen. Conform het parkeerbeleid van de gemeente Tubbergen mag je bij plannen waar sprake is van meerdere functies een combi-berekening uitvoeren voor gecombineerd gebruik.

Een combi-berekening is zinvol als de aanwezigheid van diverse gebruiksfuncties in het gebouw sterk verdeeld wordt over de dag. Bijvoorbeeld kantoorruimtes die vooral overdag gebruikt worden, in combinatie met een horecafunctie waar vooral ’s avonds klanten komen. Men kan dan dezelfde parkeerplaatsen gezamenlijk gebruiken. Voor het totale bouwplan zijn dan minder parkeerplaatsen nodig. Op basis van de combi-berekening komen we tot de volgende berekening:

Figuur 4.7: parkeersituatie Loohuis Fleringen (bron: Building Design Architectuur)

Op basis van de gecombineerde parkeerberekening zijn er op het piek-moment (werkdag-middag) in totaal 94 parkeerplaatsen noodzakelijk. In het totale plangebied worden 102 parkeerplaatsen gerealiseerd. De toekomstige parkeersituatie is opgenomen in figuur 4.7 en Bijlage 11. Deze kunnen als volgt verdeeld worden:

• 8 parkeerplaatsen zijn gereserveerd voor de appartementen. Deze zijn niet te gebruiken voor combinatiebezoek;
• 43 parkeerplaatsen zijn alleen te gebruiken voor het bedrijfsperceel van Loohuis;
• 51 parkeerplaatsen (7 + 7 + 3 + 34 plaatsen in figuur 4.7) zijn te zowel te gebruiken voor het restaurant en Loohuis. Daarmee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van het restaurant (minimaal 46 parkeerplaatsen) als de parkeerbehoefte voor Loohuis (minimaal 76 parkeerplaatsen).

Daarmee voldoet het plan aan de parkeernormen van de gemeente Tubbergen. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Enkelbestemmingen

• Bedrijf:

De bestemming 'Bedrijf' is bestemd voor bedrijven genoemd in de in Bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten in de categorieën 1 en 2, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - installatiebedrijf' tevens een installatiebedrijf is toegestaan.

Bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' mag de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen ten hoogste de aangegeven hoogte bedragen.

• Horeca:

De bestemming 'Horeca' is bestemd voor horecabedrijven. Ter plaatse van de horecabestemming is een aanduiding opgenomen 'horeca van categorie 2'. Dit betekent dat ter plaatse van deze aanduiding horeca in de categorie 1 en 2 zoals genoemd in 'Staat van horeca-activiteiten' zijn toegestaan. Wonen is toegestaan voor zover het de tweede en/of hogere bouwlaag betreft. Hiervoor geldt het bestaande aantal woningen.

• Wonen:

De bestemming 'Wonen' is hoofdzakelijk bedoeld voor het wonen. Ondergeschikt hieraan is deze bestemming tevens bedoeld voor speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen ten behoeve van afvoer, (tijdelijke) berging en infiltratie van hemelwater, parkeervoorzieningen, wegen en paden en tuinen, erven en terreinen.

Met voorliggend plan wordt een appartementengebouw mogelijk gemaakt met maximaal 5 appartementen. De maximum bouwhoogte bedraagt 11 meter.

Dubbelbestemmingen

• Waarde - Archeologie

In de regels van de dubbelbestemming is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachting' archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij bouwwerken en -projecten en werkzaamheden over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 met een diepte van 40 centimeter of meer.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in juli 2016 een uitzonderingslijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het plan valt niet onder één van de categorieën. Vooroverleg is derhalve noodzakelijk.

Gezien de ligging, de schaal en het feit dat het om uitbreiding van een lokaal geworteld bedrijf gaat, past de ontwikkeling binnen de bedrijventerrein-afspraken met de provincie. De provincie Overijssel kan instemmen met voorliggende plannen.

Waterschap Vechtstromen
Op 17 maart 2023 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 13 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.