Bombazijn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de historische stadskern van Oldenzaal staat een ambachtsgebouw dat omstreeks 1900 is opgericht. Vermoedelijk is dit pand opgericht voor de textielindustrie waarbij waarschijnlijk onder andere de textielstof Bombazijn in dit pand is bewerkt en verhandeld. Dit pand met cultuurhistorische waarden ligt in de zeldzame middeleeuwse stadstuinen van Oldenzaal, waar in die tijd groente en fruit verbouwd kon worden in tijden van belegering.

Dit gebouw is in gebruik genomen voor diverse functies. De laatste gebruiker van het pand betreft een chocolaterie bedrijf. Na beëindiging van dit bedrijf is het pand overgenomen door de Stichting Oldenzaalse Stadstuinen ter bescherming van het gebouw en de stadstuinen. De Stichting Oldenzaalse Stadstuinen is voornemens het pand te restaureren en hier een geschikte functie in te vestigen ten behoeve van het behoud van het pand. Een ambachtelijke functie, bierbrouwerij, is een geschikte functie voor dit gebouw en de locatie. Om het plan economisch haalbaar te maken, is het ook nodig om een proeflokaal aan het gebouw te geven.
Het brouwen zal op ambachtelijke wijze plaatsvinden. Het proeflokaal betreft een café-bar dat ondergeschikt is aan de brouwerij. Het proeflokaal is dus alleen toegestaan als ook de brouwerij gerealiseerd wordt. De openingstijden van beide onderdelen hoeven niet op elkaar te worden afgestemd. Het restaureren van het pand en het toevoegen van de nieuwe functie heeft een maatschappelijk doel dat onderdeel is van een groter plan; het vitaliseren van de stadstuinen.

Omdat de geplande bouwwerkzaamheden die nodig zijn om het pand geschikt te maken voor de bierbrouwerij en proeflokaal niet mogelijk zijn binnen de regels van het geldende bestemmingsplan, is voorliggende bestemmingsplanherziening opgesteld. In de toelichting van dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen herontwikkeling vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in de binnenstad van Oldenzaal en maakt onderdeel uit van een gebied dat in de volksmond 'de stadstuinen' wordt genoemd. De stadstuinen worden begrensd door de panden aan de Bisschopstraat, Monnikstraat, Marktstraat en de Paradijsstraat. Het plangebied wordt begrensd door de achterzijden van de panden aan de Bisschopstraat en verder door het groen van de stadstuinen. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Oldenzaal, sectie B, nummers 928, 643 en een gedeelte van nummer 412. Op afbeelding 1.1 wordt de globale ligging van het plangebied weergegeven. Voor de exacte ligging wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied (bron: provincie Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied betreft het bestemmingsplan 'Binnenstad' (vastgesteld op 28-02-2011). Het plangebied heeft de bestemming 'Centrum', de dubbelbestemming 'Waarde archeologie', de gebiedsaanduiding 'korrelgrootte' en ter plaatse van de inmiddels gesloopte garageboxen de functieaanduiding 'garage'.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingplan 'Binnenstad' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden met de bestemming 'Centrum' zijn bestemd voor diverse centrumfuncties bestaande uit: detailhandel, dienstverlening, horecabedrijven (indien specifiek aangeduid), wonen, kantoren, bedrijven met milieucategorie 1 en 2 van bijgevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten en maatschappelijke voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'garage', zijn ook garageboxen toegestaan.

Met de aanduiding 'korrelgrootte' is geregeld dat de korrelgrootte maximaal 8 meter mag bedragen, danwel bestaande grotere korrelgrootte. De definitie van korrelgrootte is als volgt vastgelegd: de gemiddelde, vanuit de bestaande situatie afgeleide, pandbreedte in één of meer straatwanden of gedeelten daarvan.

De bestemming 'Waarde archeologie' geeft aan dat de gronden mede bestemd zijn voor aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

1.3.1 Toetsing aan bestemmingsplan

Een bierbrouwerij is niet opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in de bijlage bij de regels van het bestemmingsplan. Echter gezien de kleinschaligheid van de ambachtelijke bierbrouwerij, is deze activiteit te vergelijken met 'Vervaardiging van wijn, cider e.d.'. Deze activiteit is wel opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. De vestiging van de ambachtelijke bierbrouwerij De Bombazijn binnen het bestaande pand is derhalve op grond van het vigerend bestemmingsplan toegestaan. De realisatie van een zelfstandig proeflokaal is niet toegestaan. In onderhavig plan is sprake van een proeflokaal dat een ondergeschikt niet-zelfstandig onderdeel uit maakt van de brouwerij die wel is toegestaan.

Binnen de bestemming 'Centrum' mag echter uitsluitend worden gebouwd op gronden met een bouwvlak. Onder bouwen wordt daarbij verstaan; 'het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk'. Ter plaatse van het pand de Bombazijn is geen bouwvlak aanwezig en ter plaatse van de kelder is slechts gedeeltelijk een bouwvlak aanwezig, waardoor de bouwwerkzaamheden aan het pand (zoals het plaatsen van de kap en het aanleggen van de kelder) in strijd is met de bouwregels uit het vigerend bestemmingsplan. Daarnaast heeft het plangebied nu geen zodanige nadere aanduiding, waarbinnen een proeflokaal is toegestaan.

Om de gewenste ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Bombazijn' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding;
• regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke situatie in en om het plangebied omschreven waarna in hoofdstuk 3 de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet wordt beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verantwoording van de bestemmingskeuze, waarbij de opzet van de regels en wijze van bestemmen aan bod komen. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het plan nader onderbouwd. Hier wordt ingegaan op het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. Daarnaast worden de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water in dit hoofdstuk beschreven en wordt toegelicht waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. Tot slot wordt in dit hoofdstuk ook nog ingegaan op de economische haalbaarheid. Hoofdstuk 6 gaat tot slot in op de procedure, waarbij inspraak, vooroverleg en zienswijzen als onderwerp aan bod komen.

Hoofdstuk 2 Bestaande ruimtelijke situatie

2.1 Historisch geografische ontwikkeling

Oldenzaal is een eeuwenoude stad. De oudste gegevens dateren uit 893, toen het Aldensele (ofwel: ‘oud gebouw’) werd genoemd. Het oude gebouw, de voorloper van de Plechelmuskerk, is rond 775 gesticht.

Oldenzaal is van oorsprong een oude saksische walburcht wat bestond uit een met plaggen opgehoogde aarden wal waaromheen een stadsgracht was gegraven. In zo'n walburcht trokken boeren uit de omgeving zich met hun vee en huisraad terug in tijden van dreiging. De stadstuinen binnen deze walburcht zorgde bij belegering ervoor dat de stad zelfvoorzienend kon zijn, door het houden van kleinvee en het verbouwen van groente.

Het pand in het plangebied dat zich in deze stadstuinen bevindt is omstreeks 1900 opgericht. Vermoedelijk was het pand van oorsprong in gebruik voor textielnijverheid (zoals een spinnerij of weverij), waardoor het pand de naam van de textielstof Bombazijn heeft gekregen. In de 20ste eeuw heeft in het pand fabricatie plaatsgevonden van chocolade en bonbons. De binnenstad van Oldenzaal heeft veel van dit soort kleine secundaire bedrijfspanden gekend, waarvan het huidige bedrijfspand zeer waarschijnlijk het laatst resterende betreft.

Voor het pand de Bombazijn is door Hylkema consultants een cultuurhistorische inventarisatie uitgevoerd. Uit deze inventarisatie is naar voren gekomen dat gelet op de ouderdom en cultuurhistorische relatie met de stedelijke nijverheid van Oldenzaal aan het gebouw een positieve (en voor Oldenzaal zelfs een hoge) cultuurhistorische waarde kan worden toegekend. In het rapport wordt geconstateerd dat de huidige verschijningsvorm verschilt met het oorspronkelijke bouwwerk. Zo bestaat het pand nu bijvoorbeeld uit één bouwlaag met een plat dak, terwijl hier oorspronkelijk nog een bouwlaag op zat met een mansarde kap. De cultuurhistorische inventarisatie is als bijlage 1 van deze toelichting bijgevoegd en in paragraaf 5.4.2.1 wordt hier nader op in gegaan.

2.2 Bestaande situatie

De stadstuinen zoals die in middeleeuwse steden gebruikelijk waren, zijn in de stad Oldenzaal nog aanwezig in de vorm van de Palthetuin en de Tuin van Soer. In de huidige situatie bestaan de tuinen als een van de buitenwereld afgesloten en geprivatiseerd gebied. De Palthetuin is op een aantrekkelijke wijze aangelegd en de gebouwen er omheen bevinden zich in een goede staat. Echter de Tuin van Soer, welke grenst aan het plangebied, bestaat uit een grasveld en is minder aantrekkelijk. Het plangebied heeft geen binding met de stadstuin waar het onderdeel van uitmaakt. Afbeelding 2.1 geeft de bestaande situatie van het plangebied en omgeving weer, waarbij opgemerkt moet worden dat de garageboxen zijn gesloopt.

Afbeelding 2.1: Bestaande situatie plangebied en omgeving (bron: Architectenbureau John Velthuis)

Het gebouw bevind zich tevens in een minder aantrekkelijke staat en zal moeten worden opgeknapt omdat het anders verpauperd en niet meer bruikbaar is. Dit zou een verlies betekenen van een cultuurhistorisch waardevol gebouw voor Oldenzaal. De oorspronkelijke bouwwijze van het pand is zichtbaar maar heeft in de loop der tijd een aantal belangrijke elementen verloren, waardoor de cultuurhistorische waarde van het pand niet tot zijn recht komt.

Het plangebied bevindt zich in het noord oostelijk deel van de binnenstad van Oldenzaal. In vergelijking met het kernwinkelgebied in het noord westelijk deel, waar het winkelaanbod van Oldenzaal aanwezig is, kenmerkt dit gedeelte van de binnenstad zich in hoofdzaak door uitgaansvoorzieningen (met name café's en restaurants) en culturele/ maatschappelijke voorzieningen (zoals het museum het Palthehuis, Welzijnsorganisatie Impuls, het gemeentehuis). Het plangebied kenmerkt zich als besloten en deels privaat in gebruik zijnde tuinen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Het plan

De gemeente Oldenzaal heeft het initiatief genomen om de stadstuinen te ontwikkelen tot unieke groene gebieden met ruimte voor cultuur en ontspanning passend binnen het historisch karakter van de binnenstad; het project 'Herinrichting Stadstuinen'. Daartoe heeft de gemeente samen met de Geldermanstichting de zogeheten "tuin van Soer" gekocht. De Stichting Oldenzaalse Stadstuinen heeft het naastgelegen gebouw (de Bombazijn) en bijbehorende gronden aangekocht ten behoeve van de bescherming van het gebouw en de stadstuinen. Samen met de gemeente wil de Stichting Oldenzaalse Stadstuinen de stadstuinen zodanig ontwikkelen dat deze meer kunnen betekenen voor de stad Oldenzaal.

Om haar deel te kunnen realiseren is een functie nodig, die het plan economisch uitvoerbaar maakt. Daartoe wil de Stichting Oldenzaalse Stadstuinen een bierbrouwerij met proeflokaal realiseren in het pand. In de tuin van het pand wordt een aan de brouwerij ondergeschikt terras voor maximaal 60 personen gerealiseerd.

Het betreft een functie die passend is bij het gebouw (een ambachtelijke functie) en passend in de omgeving. De gemeenteraad heeft hieraan de voorwaarde verbonden dat (juridisch) wordt gewaarborgd dat het proeflokaal één geheel vormt en blijft vormen met de bierbrouwerij.

3.1.1 Toekomstige bebouwing

Initiatiefnemer wil het pand de Bombazijn restaureren om hier vervolgens een bierbrouwerij met proeflokaal in te kunnen vestigen. Het onderzoek dat door Hylkema bv is uitgevoerd (zie ook bijlage 1 van deze toelichting) is het uitgangspunt geweest voor de wijze waarop de restauratie vorm krijgt. Afbeelding 3.1 geeft een impressie weer van het bouwplan dat met voorliggende bestemmingsplanherziening mogelijk wordt gemaakt.

Afbeelding 3.1: bestaande en impressie nieuwe situatie pand Bombazijn (bron: Architectenbureau John Velthuis)

Zoals is aangegeven in hoofdstuk 2, bestaat het gebouw in de huidige situatie uit één bouwlaag en heeft het oorspronkelijke gebouw in de loop der jaren diverse aanbouwen gekregen. In de toekomstige situatie wil initiatiefnemer het gebouw zoveel mogelijk terugbrengen naar het oorspronkelijke bouwwerk. De bouwwerkzaamheden bestaan in ieder geval uit:

• het terugbrengen van de mansarde kap, waarmee het gebouw twee bouwlagen krijgt;
• de dichtgemetselde opening aan de noordwest gevel weer open maken en hier een deur van maken;
• voor zover dit nog niet is gedaan, aanbouwen verwijderen waardoor het pand weer zichtbaar wordt;
• plaatsen van een kelder, deels onder het gebouw, maar grotendeels buiten het gebouw (aan de voorzijde);
• inpandig het gebouw geschikt maken en inrichten voor de gewenste functie.

De aan/afvoer voor de brouwerij en proeflokaal wil initiatiefnemer buiten het gebouw realiseren. Daarom komt in de kelder een lift. Merendeel van de tijd is deze lift niet te zien omdat deze onder de grond zit. Op het moment dat de bevoorrading plaatsvindt, komt de lift omhoog en kan de bevoorrading op deze wijze plaatsvinden. Deze lift komt op een geringe afstand van het bestaande gebouw.

Afbeelding 3.2 geeft een doorsnede weer van het toekomstige gebouw inclusief kelder. Op afbeelding 3.3 is een plattegrond van de kelder met lift te zien en afbeelding 3.4 geeft de toekomstige inrichting van de begane grond en het hele plangebied weer.

Afbeelding 3.2: dwarsdoorsnede impressie nieuwe situatie pand Bombazijn (bron: Architectenbureau John Velthuis)

Afbeelding 3.3: impressie plattegrond kelder Bombazijn (bron: Architectenbureau John Velthuis)

3.4: Toekomstige situatie begane grond en omgeving (bron: Architectenbureau John Velthuis)

Het terugbrengen naar het oorspronkelijke bouwwerk zal een positieve bijdrage leveren aan de cultuurhistorische belevingswaarde van het bouwwerk en de locatie.

3.1.2 Toekomstige functie

Met het planvoornemen zal het pand de Bombazijn in gebruik worden genomen ten behoeve van een stadsbierbrouwerij met proeflokaal. Het betreft een kleine brouwerij waar op ambachtelijke wijze het brouwproces zal plaatsvinden. Deze bierbrouwerij wordt gevestigd in de nieuw te bouwen kelder.

Het oorspronkelijke pand wordt ingericht als proeflokaal. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om deze functie in het gehele (bestaande) pand te vestigen, met uitzondering van de kelder. Het proeflokaal is (juridisch) gekoppeld aan de bierbrouwerij. Het proeflokaal mag niet zonder bierbrouwerij in bedrijf zijn; een zelfstandige functie is derhalve uitgesloten. Vanwege de aard van de omgeving en het gebruik gelden aangepaste openingstijden ten opzichte van bestaande omliggende horeca aan de Groote Markt, met uitzondering van nieuwjaarsdag en carnavalsmaandag en dinsdag. De openingstijden worden als volgt vastgelegd:

• Het proeflokaal is toegankelijk op zondag tot en met donderdag tot uiterlijk 23.30 uur en op vrijdag en zaterdag tot uiterlijk 01.00 uur, waarbij:
  • 1. de op zondag tot en met donderdag om 23.30 uur nog aanwezige bezoekers het verblijf in het proeflokaal tot uiterlijk 01.00 uur mogen verlengen.
  • 2. de op vrijdag en zaterdag om 01.00 uur nog aanwezige bezoekers het verblijf in het proeflokaal tot uiterlijk 02.00 uur mogen verlengen.
• Het terras is op iedere dag om uiterlijk 23.00 uur gesloten.

In het kader van het gemeentelijk project 'Herinrichting stadstuinen' krijgt het perceel buiten het pand en boven de kelder een groene inrichting bestaande uit gras, bordervakken en verharding. Het dek van de kelder zal daarom ten minste 0,40 meter onder het nieuwe maaiveld liggen. Om het buitenterrein passend te laten zijn bij het overige deel van de stadstuinen en bij het cultuurhistorische pand, wordt er geen verhard terras aangelegd. Als het buitenterrein wordt gebruikt als terras, zal dit op het grasveld plaatsvinden. Vanaf dit 'terras' wordt uitgekeken over de stadstuinen.

Hoofdstuk 4 Verantwoording bestemmingskeuze

4.1 Opzet van het plan

4.1.1 Inleiding

In de navolgende hoofdstukken van deze toelichting wordt ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische bindende deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor de toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In de volgende twee paragrafen wordt de systematiek van planregels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven.

4.1.2 Planmethodiek

4.1.2.1 Algemeen

In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. De benaming van de bestemmingen en de volgorde van de regels, evenals de weergave van de bestemmingen in het plan komen overeen met de SVBP 2012.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

4.1.2.2 Inleidende regels

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Begrippen (Artikel 1):

In dit artikel zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels.

Wijze van meten (Artikel 2):

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakte- en inhoudsmaten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven hoe de betreffende eisen voor wat betreft maatvoering begrepen moeten worden.

4.1.2.3 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 zijn de regels voor wat betreft de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen opgenomen. De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, is hier vastgelegd;
• Afwijken van de bouwregels: op basis van deze regel hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning op ondergeschikte punten af te wijken van de bouwregels binnen een bestemming;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat door werken of werkzaamheden (bijvoorbeeld werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd) gronden minder geschikt kunnen worden voor het beoogde gebruik en/of hierdoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarden;
• Wijzigingsbevoegdheid (indien van toepassing): op basis van deze regel zijn burgemeester en wethouders bevoegd binnen de bestemming aangegeven voorwaarden het plan te wijzigen.

In paragraaf 4.2 worden de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen nader toegelicht.

4.1.2.4 Algemene regels

De op het plan van toepassing zijnde algemene regels worden beschreven in hoofdstuk 3. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de beoordeling van een bouwplan en op die wijze meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In deze regel is aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Hierin is onder andere geregeld dat het gebruik van de gronden voor het in bedrijf zijn van het proeflokaal zonder het in bedrijf zijn van de bierbrouwerij niet is toegestaan.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking.

4.1.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven onder welke titel het plan bekend staat.

4.2 Wijze van bestemmen

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Artikel 3 Centrum - bierbrouwerij met proeflokaal

Het plangebied heeft de bestemming Centrum waar, gezien de vigerende bestemmingsomschrijving een kleinschalige bierbrouwerij al is toegestaan (bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten). Echter om onduidelijkheid in de toekomst te voorkomen, is in het plangebied de aanduiding 'bierbrouwerij' opgenomen. Met de afbakening van dit aanduidingsvlak is tevens geregeld dat het een kleinschalige bierbrouwerij betreft.

De bestemming Centrum - bierbrouwerij met proeflokaal is bedoeld voor een ambachtelijke bierbrouwerij. In het plangebied is daarom de functieaanduiding 'proeflokaal' opgenomen om het proeflokaal te regelen. Het terras is planologisch geregeld middels de aanduiding 'terras'. Dit proeflokaal is uitsluitend toegestaan als ondergeschikt onderdeel van de bierbrouwerij.

Om de realisatie van de kelder (buiten het gebouw) mogelijk te maken, is hiervoor een specifieke bouwaanduiding opgenomen met een maximale bouwhoogte van 0 meter. Hiermee is geregeld dat de kelder kan worden gebouwd, maar is bebouwing boven het maaiveld niet toegestaan. In de regels is tevens bepaald dat het dek van de kelder ten minste 0,40 meter onder het maaiveld blijft. Hiermee is geregeld dat de kelder kan worden gebouwd en dat boven de kelder het grasveld conform het project 'Herontwikkeling Stadstuinen' kan worden aangelegd.

Om de lift ten behoeve van de bevoorrading mogelijk te maken, is in de regels is tevens bepaald dat ter plaatse van de aanduiding 'kelder' een lift is toegestaan ten behoeve van de bevoorrading. Als deze lift omhoog is, is de maximale hoogte 3 meter.

Voor hoofdgebouwen geldt dat deze worden gebouwd binnen het bouwvlak. Zij worden afgedekt met een mansardekap. Op de verbeelding is een bouwblok opgenomen ter plaatse van het huidige gebouw en de toekomstige kelder en trappenhuis.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

Deze bestemming geldt voor het gehele plangebied en is opgenomen ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden. Met deze gebiedsaanduiding is geregeld dat er alleen gebouwd mag worden als door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
Indien de bodem niet wordt geroerd over een oppervlakte groter dan 50 m2, dan hoeft niet eerst archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 5 Haalbaarheid van het plan

5.1 Beleid

5.1.1 Rijksbeleid

5.1.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

5.1.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. 

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Nederlands Natuurnetwerk (NNN), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

5.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is het bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling borgen van een zorgvuldige ruimtelijke afweging en een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Op 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking doorgevoerd (artikel 3.1.6 lid 2 – 4 Bro). Voorheen bestond de ladder uit drie treden, dat is nu niet meer het geval. Wel moet de behoefte van de ontwikkeling nog worden beschreven indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet ook gemotiveerd worden waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand gebied kan worden gerealiseerd.

5.1.1.4 Doorwerking plangebied

In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waar geen nationale belangen mee zijn gemoeid zoals verwoord in de SVIR en verankerd in het Barro.

Of de behoefte van de ontwikkeling moet worden beoordeeld, hangt af van de vraag of er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro. Als hier geen sprake van is, dan hoeft ook niet getoetst te worden aan dit artikel en is de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

In een uitspraak van de Raad van State van 23 april 2014 (201306183/1/R3) was een bestemmingsplan in het geding dat voorzag in het oprichten van een nieuw bedrijf op een bedrijfsperceel van ongeveer 2.360 m². De bedrijfsbebouwing die mogelijk werd gemaakt op dit perceel kende een oppervlakte van maximaal 400 m². Ten aanzien hiervan heeft de Raad van State als volgt geoordeeld:

"Gelet op de kleinschalige bedrijfsbebouwing die het plan mogelijk maakt en de beperkte omvang en de beperkte gebruiksmogelijkheden van het plandeel met de bestemming "Bedrijf", is de Afdeling van oordeel dat de raad er in dit geval terecht vanuit is gegaan dat het plan niet voorziet in een bedrijventerrein of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is."

Met voorliggend planvoornemen is sprake van een aanzienlijk kleiner plan dan door de Raad van State als ondergrens van een stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Het planvoornemen kan daarom niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling zoals in het Bro is gedefinieerd. De ladder duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing op voorliggend plan.

5.1.2 Provinciaal beleid

5.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving wordt omschreven in de Omgevingsvisie Overijssel, welke op 12 april 2017 is vastgesteld door Provinciale Staten. In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

5.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De Omgevingsverordening Overijssel is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waaraan de provincie hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De inzet van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of noodzakelijk is om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich dan ook - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - uitsluitend op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in de verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen.

5.1.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling passend is binnen het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. In afbeelding 5.1 wordt het uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De betreffende niveaus worden hierna toegelicht waarbij het plan wordt getoetst aan het betreffende niveau uit het uitvoeringsmodel.

5.1.2.4 Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als deze beleidskeuzes het gevolg zijn van provinciale keuzes zijn ze verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Doorwerking plangebied

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name de artikelen 2.1.3, lid 1 en 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan.

Artikel 2.1.3, lid 1 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het begrip 'bestaand bebouwd gebied' is gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro;

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel

Op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Binnenstad' kunnen de gronden in het plangebied benut worden ten behoeve van de stedelijke functie 'centrumdoeleinden'. Er is derhalve sprake van bestaand bebouwd gebied.

Daarnaast blijkt hierna ook uit het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag' dat het plangebied is gelegen in bestaand bebouwd gebied. De stedelijke ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet legt derhalve geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit)

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (of-, waar- en hoe benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd;
• 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voor de motivering van dit artikel wordt verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'. Gebleken is dat de gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief geen belemmeringen opleveren voor het planvoornemen.

5.1.2.5 Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Het ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectief is: 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' en 'Binnensteden binnen de stedelijke netwerken'. In afbeelding 5.2 wordt dit weergegeven.

Afbeelding 5.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart (bron: provincie Overijssel)

Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Binnensteden binnen de stedelijke netwerken

De binnensteden leggen de basis voor de identiteit van de steden. Behoud en gebruik van het aanwezige historisch erfgoed draagt bij aan versterking van de identiteit en de toeristische aantrekkingskracht van de steden. In de binnensteden binnen de stedelijke netwerken (Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo, Almelo, Kampen, Oldenzaal en Borne) is ruimte voor concentratie van stedelijke voorzieningen (winkels, cultuur, openbaar vervoer). Hier moeten we kansen zien te benutten – bijvoorbeeld bij herbestemming, herstructurering en transformatie – voor het creëren van grootstedelijke multifunctionele woonmilieus die aantrekkelijk zijn voor de ‘creatieve klasse’. De provincie stuurt op concentratie van detailhandel in kernwinkelgebieden.

Doorwerking plangebied

Voorliggend plan draagt bij aan de versterking van het historisch karakter en identiteit van de historische binnenstad en stadstuinen van Oldenzaal. Een cultuurhistorisch waardevol gebouw wordt gerestaureerd en krijgt een nieuwe functie. De nieuwe functie van een kleinschalige bierbrouwerij met proeflokaal past in een binnenstad en draagt bij aan de beleving van de historische kern. Het planvoornemen past daarmee goed bij het multifunctionele karakter van dit ontwikkelingsperspectief.

5.1.2.6 Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en –voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag;
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap;
• 3. Stedelijke laag;
• 4. Lust en leisurelaag.

In dit geval worden de 'natuurlijke laag', 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' en 'lust en leisure' buiten beschouwing gelaten. Het plangebied kent op basis van deze lagen geen gebiedskenmerk of andere bijzondere eigenschap.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Ook hier is sprake van een rijk palet: dorpen met centrumfuncties, landstadjes, steden en stedelijke netwerken. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Steden ontwikkelden vaak een eigen kleur en profiel; deels door gebiedskenmerken, deels door bepaalde accenten in de ontwikkeling van hun economie, maatschappij en/of voorzieningenpakket.

Op basis van deze laag is het plangebied aangeduid als 'historische centra, binnensteden, landstadjes'. In afbeelding 5.3 wordt dit weergegeven.

Afbeelding 5.3: Gebiedskenmerkenkaart 'Stedelijke laag'

Historische centra, binnensteden, landstadjes

De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. De ontwikkelingen in historische centra en binnensteden staan in het teken van een hoge dynamiek: functieveranderingen, verdichting en inbreiding. De ambitie is om vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld te creëren. Het patroon van straten, pleinen en andere openbare ruimten wordt in stand gehouden en waar mogelijk versterkt of hersteld. Archeologische en historische waarden worden zichtbaar gemaakt en ingezet ter versterking van de eigen identiteit van gebieden. Cultuurhistorisch waardevolle en beeldbepalende gebouwen krijgen waar nodig nieuwe functies en economische dragers.

Doorwerking plangebied

Voorliggend plan draagt bij aan een vitaal stadscentrum van Oldenzaal. De restauratie van het gebouw, inrichting van de omliggende gronden en de toekomstige functie van stadsbrouwerij en proeflokaal draagt bij aan de beleefbaarheid van het plangebied en de omgeving. Het heeft daarmee een positieve bijdrage op het historisch karakter en identiteit van de binnenstad. De wijze waarop het planvoornemen rekening houdt met aanwezige archeologische en historische waarden wordt in paragraaf 5.4 Erfgoed en archeologie nader toegelicht. Uit die paragraaf blijkt dat het planvoornemen geen belemmeringen vormt voor aanwezige archeologische waarden en een positieve bijdrage heeft voor cultuurhistorische waarden. Het planvoornemen past derhalve goed bij de kenmerken van de stedelijke laag.

5.1.2.7 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Het initiatief is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde beleid.

5.1.3 Gemeentelijk beleid

5.1.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie laat het ontwikkelperspectief voor Oldenzaal zien voor de komende 10 tot 15 jaar. De structuurvisie vormt de basis voor (nieuwe) bestemmingsplannen en een inspiratie voor toekomstige beleidsvorming. Met de volgende vier strategische ingrepen laat Oldenzaal zien waar haar ambitie ligt:

• 1. vergroten van stedelijk kerngebied;
• 2. ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal;
• 3. ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers en;
• 4. vitale, onderscheidende en intieme woonwijken,

De strategische ingrepen zijn vertaald in een overzichtelijk kaartbeeld, in afbeelding 5.4 is hiervan een uitsnede opgenomen. Met rode pijl is het plangebied aangegeven.

Afbeelding 5.4: Uitsnede kaart structuurvisie (bron: gemeente Oldenzaal)

Met betrekking tot het voorliggende bestemmingsplan is met name de strategische ingreep 'Vergroten van stedelijk kerngebied' van toepassing.

Vergroten van stedelijk kerngebied

Het stedelijk kerngebied bestaat uit een centrale kern, de historische binnenstad, met aangrenzend drie gebieden met een geheel eigen sfeer. Door het vergroten van het stedelijk kerngebied worden nieuwe en bestaande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum betrokken. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is, mentaal te laten horen tot 1 gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal.

Binnen het stedelijk kerngebied neemt de historische binnenstad een bijzondere positie in. Belangrijk is dat in dit gebied het commercieel winkelen wordt geconcentreerd en het gebied aantrekkelijk blijft voor de eigen bewoners maar ook voor publiek van buiten. Leegstaande winkelpanden, lege winkelstraten, stagnerende bouwprojecten en slecht onderhouden straten en gevels dragen niet bij aan het gewenste beeld van een bruisend en actief centrum. Bekeken moet worden hoe de binnenstad toekomstbestendig kan worden door bijvoorbeeld het slopen en renoveren van gebouwen, herstellen van historische structuren, meer groen en blauw, heroverwegen van het parkeerbeleid, betere routes tussen binnenstad en stedelijk kerngebied en meer regelruimte voor (tijdelijke) andere programma's. Het aantrekkelijker maken van de historische stadstuinen is expliciet genoemd als één van de ambities van Oldenzaal.

Doorwerking plangebied

Met voorliggend plan wordt een historisch waardevol gebouw gerestaureerd en krijgt dit gebouw een functie die passend is bij een centrumgebied. In de huidige situatie nodigt het plangebied niet uit om te betreden. Het historisch waardevolle gebouw is deels verstopt tussen andere bebouwing en de ruimte rond het plangebied nodigt niet uit om te verblijven. Na de restauratie heeft het gebouw de originele vorm weer terug en is Oldenzaal een historisch waardevol gebouw rijker met een functie die uitnodigt om het plangebied te betreden en de historische waarde te beleven. Voorliggend plan maakt onderdeel uit van het totale plan voor de renovatie en openstelling van de stadstuinen. Geconcludeerd kan worden dat het voorgenomen plan bijdraagt aan het realiseren van enkele in de Structuurvisie Oldenzaal genoemde ambities.

5.1.3.2 Stadsvisie 2025

Het gemeentebestuur van Oldenzaal heeft een Stadsvisie opgesteld. Dit document vormt een afwegingskader en daarmee de verbinding tussen allerlei op het oog los van elkaar staande ontwikkelingen. De Stadsvisie 2025 geeft aan wat Oldenzaal in 2025 wil zijn en wil betekenen voor haar inwoners en de regio. Deze ambitie is geformuleerd in zes ambities. Deze zijn niet allemaal van dezelfde orde, maar vullen elkaar wel aan:

• 1. Oldenzaal, binnenstad met sfeer;
• 2. Bedrijvigheid, succes van heden en toekomst;
• 3. Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente;
• 4. Oldenzaal, waar je graag woont en leeft;
• 5. Verbinden en samenwerken, sleutel tot succes;
• 6. Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen.

De eerste drie ambities en de zesde zijn sterk economisch getint en van grote betekenis voor de externe positionering van Oldenzaal. Deze dragen ook bij aan de kwaliteit van wonen en leven, omdat er meer welvaart is als er meer verdiend wordt. Een goed woon- en leefklimaat, met een sterke sociale infrastructuur, is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. Dit trekt bovendien nieuwe inwoners aan, wat weer een gunstige factor is voor economische ontwikkeling. De vierde en vijfde ambitie geven aan dat de leefbaarheid en de woonkwaliteit in Oldenzaal hoog gehouden dient te worden. Het geeft eveneens aan hoe de gemeente dit, in dialoog met de eigen bevolking en de omgeving, wil realiseren. Het is de combinatie van deze zes ambities die uniek is en Oldenzaal onderscheidt van andere plaatsen.

Oldenzaal, binnenstad met sfeer

De visie voor de binnenstad wordt in de stadsvisie behandeld onder ambitie 1 Oldenzaal, binnenstad met sfeer. In de stadsvisie is aangegeven dat het historische karakter van de binnenstad nog beter tot uitdrukking kan worden gebracht (bijvoorbeeld in het stratenpatroon, de stadstuinen, de musea, de basiliek) en dat een daarbij goed aansluitende functies daaraan bijdragen. Voor de (cultuur-)historie is het van belang dat behouden blijft wat er is en hetgeen verloren is gegaan eventueel wordt hersteld. Dat kan als beeldmerk zijn, maar ook als herkenbare ruimte waar de geschiedenis voor iedereen toegankelijk en zichtbaar wordt gemaakt.

Naast het winkelbestand vormt de horeca een trekker voor Oldenzaal. Op dit moment is dat het sterkst merkbaar tijdens de uitgaansmomenten op de vrijdag- en zaterdagavond. Op andere momenten zijn er nauwelijks mogelijkheden voor het winkelend publiek of de dagtoerist om horecagelegenheden te bezoeken. De achtererven aan de Monnikstraat kunnen in dit opzicht een belangrijke impuls bieden. Hier kan een ontwikkeling plaatsvinden, waarbij de combinatie van (cultuur)historie en leisure voorzieningen een aantrekkende werking bewerkstelligt, zowel voor Oldenzalers als voor bezoekers.

Doorwerking planvoornemen

Het planvoornemen draagt bij aan de ambitie voor de binnenstad, om het historische karakter beter tot uitdrukking te brengen. Het realiseren van het initiatief zal zorgen voor een verbetering van de cultuurhistorische waarde van het pand en de belevingswaarde van de stadstuinen. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met de uitgangspunten die in de Stadsvisie 2025 worden voorgestaan.

5.1.3.3 Masterplan binnenstad Oldenzaal

Als uitwerking van de verschillende beleidskaders, waaronder de Stadsvisie 2025 heeft de gemeente een masterplan voor de binnenstad van Oldenzaal vastgesteld. Het masterplan bestaat uit een visie op thematische onderwerpen voor de binnenstad en een masterplankaart met een beschrijving van aandachtspunten als toelichting. Voor het planvoornemen is de beschreven visie op het onderwerp 'Cultuur in de binnenstad' en de in de masterplankaart aangewezen tuinen als aandachtspunt van belang. Hieronder komen deze onderwerpen aan de orde.

Cultuur in de binnenstad

Oldenzaal heeft de ambitie om het recreatief verblijf in de binnenstad aantrekkelijker te maken, zowel voor de eigen inwoners als voor (toeristische) bezoekers. Het doel is om meer bezoekers naar de stad te trekken die er langer blijven. Daarnaast wil de gemeente het culturele erfgoed beter beheren en ontsluiten. De verdere ontwikkeling en profilering van het cultuurhistorisch erfgoed van de stad is daarbij een belangrijk item. De combinatie van winkelen, leisure voorzieningen en cultuurbeleving in een compacte binnenstad met een historisch, kleinschalig karakter kan een uniek ‘selling point’ zijn/worden. Naast de cultuurhistorische bezienswaardigheden moet er ook aandacht zijn voor andere culturele activiteiten in de stad. De levendigheid en aantrekkelijkheid van een stad wordt namelijk ook bepaald door het feit dat er regelmatig wat te doen is voor een breed publiek.

De tuinen

In de Masterplankaart zijn de stadstuinen aangewezen als een gebied voor nieuw openbaar groen. Het toekomstbeeld dat het masterplan voor deze tuinen voor ogen heeft is verwoord als 'een unieke goede oase met ruimte voor cultuur en ontspanning binnen het historische karakter van de binnenstad'. Om dit te bereiken zijn de volgende aandachtspunten geformuleerd:

• De suggestie is het openstellen en gebruiken van de privé tuinen.

• De tuin van het Palthemuseum wordt gedefinieerd als eigenstandige ruimtelijke entiteit maar wordt tegelijk verbonden met het omliggende openbare groen. De voormalige chocoladefabriek, een cultuur historisch belangrijk gebouw, neemt, net als de achterzijde van de marktkavels, een belangrijke eigen plek in bij de verdere planontwikkelingen en in het nieuw gedefinieerd kwadrant. Het openstellen van de tuinen helpt mee om de cultuurhistorie en de bestaande monumenten te erkennen en te beleven.
• Om de historische dimensie van de binnenstad als leidraad te kunnen gebruiken moet een intimiteit, een kleinschaligheid, een levendigheid en afwisseling aan activiteit gecreëerd worden.
• De tuinen moeten een vanzelfsprekend onderdeel worden van de Oldenzaalse binnenstad. Hierbij kan aan een strategische positionering van voorzieningen, entrees en logische routes gedacht worden en kunnen de tuinen via een zorgvuldige programmering en activering beter tot leven komen. De tuinen van het Michgoriushuis en het Stadshuis moeten bij verdere ontwikkelingen als belangrijke onderdelen van het geheel meegenomen worden. Mede de inbedding van deze buitenruimtes kan de wenselijke aansluiting naar het hart van de binnenstad (St. Plechelmusplein) waargemaakt worden.

Doorwerking planvoornemen

Voorliggend plan betreft een onderdeel van de toekomstplannen voor de stadstuinen. De benoemde chocoladefabriek betreft het pand in het plangebied. Met voorliggend plan wordt dit pand gerestaureerd. De nieuwe functie van stadsbrouwerij met proeflokaal zorgt ervoor dat mensen het plangebied bezoeken en het plangebied en omliggende stadstuinen kunnen beleven. Het planvoornemen levert daarmee een bijdrage aan de ambities tot een aantrekkelijke, culturele en historische binnenstad van Oldenzaal. Voorliggend plan draagt bij aan de ambitie om van de tuinen 'een unieke goede oase met ruimte voor cultuur en ontspanning binnen het historische karakter van de binnenstad' te maken.

5.1.3.4 Conclusie

De ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet is in overeenstemming met de in deze paragraaf behandelde beleidsdocumenten en de daarin opgenomen gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

5.2 Milieu

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in deze paragraaf een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

5.2.1 Milieuzonering

5.2.1.1 Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen milieugevoelige functies en milieubelastende functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van milieugevoelige functies sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies onderling kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) gehanteerd worden. Deze uitgave bevat een lijst waarin per bedrijfssoort richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. Deze lijst beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie.

De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet (zullen) worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Gebiedstypen

In de VNG-handreiking is een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' omschreven als een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies voor kunnen komen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

Interne en externe werking

Bij milieuzonering is sprake van een interne en externe werking. Indien door middel van een plan nieuwe functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat de nieuwe functie in het plangebied geen hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving (interne werking). Anderzijds dient te worden aangetoond dat functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkeling die mogelijk worden gemaakt (externe werking).

5.2.1.2 Beoordeling

Gebiedstypen

Het plangebied ligt in de historische kern van Oldenzaal waar zich diverse functie bevinden. De bestemming van het plangebied 'Centrum', waarbinnen diverse functies zijn toegestaan, geeft al aan dat hier sprake is van een 'gemengd gebied'. Dit betekent dat de richtafstanden zoals genoemd in de VNG-uitgave bedrijven en milieuzonering, met uitzondering van de richtafstand voor het aspect 'gevaar', met één afstandstap verlaagd kunnen worden.

Interne werking

Een bierbrouwerij met proeflokaal wordt niet gezien als een milieugevoelige functie. Voorliggend plan ondervindt dan ook geen hinder van omliggende functies.

Externe werking

De brouwerij met proeflokaal en terras is kleinschalig van aard. Een dergelijke kleinschalige bierbrouwerij is vergelijkbaar met de in de VNG-handreiking genoemde functie 'Vervaardiging van wijn, cider e.d.' in de milieucategorie 2 en "café, bars" in de milieucategorie 1.

Bedrijvigheid in de milieucategorie 2 wordt op basis van het vigerend bestemmingsplan al in het plangebied toegestaan. Er is daardoor geen sprake van een functie die planologisch gezien tot meer milieuhinder kan leiden dan de functies die al op basis van het geldend bestemmingsplan worden toegestaan.

Desalniettemin wordt hierna nader ingegaan op de voor de functie 'Vervaardiging van wijn, cider e.d' maatgevende aspecten, te weten geur en geluid.

Geur

Voor het aspect geur geldt een hindercontour van 10 meter. Aangezien het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan deze afstand worden bijgesteld naar 0 meter. Het aspect geur heeft daarmee geen negatieve invloed op omliggende functies.

Geluid

Voor het aspect geluid geldt een hindercontour van 30 meter. Aangezien het plangebied in een 'gemengd gebied' ligt, kan deze afstand worden bijgesteld naar 10 meter. De dichtstbijzijnde milieugevoelige functies (wonen) liggen meer dan 10 meter van het plangebied.

Voor het proeflokaal geldt ook een minimale afstand van 10 meter voor wat betreft het aspect geluid. De bijgestelde afstand bedraagt dan 0 meter. Ook voor deze functie wordt voldaan aan de richtafstanden.

In het kader van zorgvuldigheid is, ondanks dat wordt voldaan aan de richtafstanden, is door het akoestisch buro Tideman een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting afkomstig van het terras bij de brouwerij op drie van de meest nabij gelegen woningen. Onderstaand is de conclusie opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 2 van deze toelichting.

Conclusie akoestisch onderzoek stemgeluid terras

Uit dit onderzoek komt naar voren dat bij maximale bezetting (60 personen) voldoet aan de richtwaarde zoals vastgelegd in het activiteitenbesluit. Voor het komen en gaan van bezoekers naar het terras zijn de normen behorende bij de Schrikkelcirculaire (tbv indirecte hinder) gebruikt. Aan de hierin vastgelegde grenswaarde van 50 dB(A) wordt voldaan.

5.2.1.3 Conclusie

Vanuit het oogpunt van milieuzonering zijn er hiermee geen belemmeringen voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

5.2.2 Geluid, wegverkeer

5.2.2.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een weg, spoorweg of industrieterrein of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

5.2.2.2 Beoordeling

Op basis van de Wet geluidhinder wordt bedrijvigheid zoals een bierbrouwerij en proeflokaal niet gezien als geluidsgevoelig object, waardoor een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai in het kader van de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is. Geluid afkomstig uit het proeflokaal (en terras) is in paragraaf 5.2.1 verantwoord.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect 'geluid, wegverkeer' geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.2.3 Bodem

5.2.3.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit zal, in eerste instantie, een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is.

5.2.3.2 Beoordeling

Algemeen

Lycens B.V. heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. De resultaten van dit onderzoek worden hierna weergegeven. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke is opgenomen in de bijlage bij deze toelichting.

Resultaten verkennend bodemonderzoek

Resultaten grond

Chemisch-analytisch zijn in de zintuiglijk matig met puin en kolengruis verontreinigde bovengrond verhoogde gehalten aan kwik en lood aangetoond. Daarnaast is in de zintuiglijk zwak met puin en kolengruis verontreinigde ondergrond een lichtverhoogd gehalte aan lood aangetoond. De verhoogde gehalten zijn waarschijnlijk te relateren aan de waargenomen bodemvreemde bijmengingen en/of de ligging van de onderzoekslocatie in van oudsher binnenstedelijk gebied. De gemeten gehalten overschrijden de achtergrondwaarden in geringe mate en vormen geen belemmering voor de geplande bestemmingsplanherziening, de geplande herontwikkeling van de locatie en de aanvraag van een omgevingsvergunning, activiteit bouwen.

Resultaten grondwater

Chemisch analytisch is in het grondwater een sterk verhoogde concentratie aan barium en een licht verhoogde concentratie aan zink aangetoond. Een antropogene bron is onbekend, bij de gemeente Oldenzaal is eveneens geen bron c.q. oorzaak bekend. In overleg met de gemeente is geconcludeerd dat de parameters barium en zink van nature in verhoogde concentraties in het grondwater aanwezig zijn. Aanvullend onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Vanwege de natuurlijke oorzaak van de sterk verhoogde concentratie aan barium in het grondwater wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor de geplande ontwikkeling.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.

5.2.4 Luchtkwaliteit

5.2.4.1 Algemeen

Op 15 november 2010 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. De overheid wil een verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen en ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen voor plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. Op grond van artikel 5.16 Wm moeten bestuursorganen nagaan of besluiten op grond van de Wro gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit.

Besluit NIBM

In de Algemene maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele projecten zijn:

• 1.500 woningen met een enkele ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen met twee ontsluitingswegen;
• kantoren met 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt.

Besluit gevoelige bestemmingen

Naast het besluit en regeling NIBM dient getoetst te worden aan het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

5.2.4.2 Beoordeling

De bierbrouwerij zal voornamelijk bezocht worden door bezoekers die zich reeds in de binnenstad bevinden. In het plangebied worden geen extra parkeerplaatsen aangelegd. Bezoekers maken gebruik van de parkeerplaatsen die aanwezig zijn in de binnenstad van Oldenzaal. Hiermee brengt het planvoornemen geen extra verkeersbewegingen met zich mee, met uitzondering van de aan- en afvoer voor de brouwerij en het proeflokaal. Daarom wordt geconcludeerd dat het project, zeker in vergelijking met bovenstaande projecten, 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Ten aanzien van luchtkwaliteit zijn hierdoor geen belemmeringen voor het project.

5.2.4.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.2.5 Externe veiligheid

5.2.5.1 Algemeen

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door het gebruik, de opslag, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met eventueel aanwezige externe risico's die de veiligheid negatief kunnen beïnvloeden. Hiertoe zijn de risico's gekwantificeerd door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico van een bepaalde activiteit is de kans per jaar op een bepaalde plaats, dat een continu daar aanwezig gedacht persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk met die activiteit. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde maar een oriënterende waarde die de personendichtheid binnen een invloedsgebied relateert aan een bepaalde maat voor risicoaanvaarding.

5.2.5.2 Beoordeling

Middels de Risicokaart is beoordeeld of er risicobronnen in en rond het plangebied aanwezig zijn. In afbeelding 5.5 is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven. Met blauwe ster is het plangebied aangegeven.

Afbeelding 5.5: Uitsnede Risicokaart met daarin weergegeven het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Zoals blijkt uit de Risicokaart zijn er in de nabijheid van het plangebied voornamelijk (beperkt)kwetsbare objecten aanwezig. Met voorliggend plan wordt geen risicobron mogelijk gemaakt.

Nabij het plangebied ligt een gebied waarbinnen de kans bestaat op 'paniek in de menigte en verstoring openbare orde'. Dit heeft ermee te maken dat het plangebied in de binnenstad ligt. Deze aanduiding/de binnenstad betreft geen risicobron in het kader van externe veiligheid en heeft derhalve geen invloed op de ontwikkeling in het plangebied. Andersom levert de ontwikkeling in het plangebied geen extra risico op voor paniek/verstoring.

5.2.5.3 Conclusie

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.3 Water

5.3.1 Beleidskader

5.3.1.1 Europees- en rijksbeleid

Het Nederlands beleid voor de waterveiligheid en zoetwatervoorziening staat in het 2e Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2). Met dit NWP2 zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het kabinet streeft naar een integrale benadering, door natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie, cultureel erfgoed en economie (inclusief verdienvermogen) zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen. De ambitie is dat overheden, bedrijven en burgers zich in 2021 meer bewust zijn van de kansen en bedreigingen van het water in hun omgeving. Iedereen neemt zijn eigen verantwoordelijkheid om samen te komen tot een waterrobuuste ruimtelijke inrichting, het beperken van overlast en rampen en verstandig handelen in extreme situaties

5.3.1.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel bevat het provinciaal waterbeleid en is daarmee ook het Regionaal Waterplan op basis van de Waterwet. Water is een dragende factor in het beleid in de Omgevingsvisie, doordat de laag van bodem, natuur en watersysteem de basis vormt van het ontwikkelingsperspectief. Binnen het waterbeheer kunnen verschillende functies worden onderscheiden voor oppervlaktewater en grondwater. Op basis van het provinciaal belang worden de functies benoemd, onderscheiden naar gebruiksfuncties en gebiedsfuncties. Daarbij wordt ook aangegeven welk gewicht deze functie heeft in de afweging met andere ruimtelijke gebiedsfuncties, zoals verstedelijking, infrastructuur, natuurontwikkeling, recreatie en dergelijke.

De provinciale ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

5.3.1.3 Waterschap Vechtstromen

Het waterbeleid van het waterschap Vechtstromen wordt beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021. In haar vergadering van 7 oktober 2015 heeft het algemeen bestuur het waterbeheerplan vastgesteld. In het waterbeheersplan wordt het waterbeleid beschreven voor de primaire taakgebieden van het waterschap:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water;
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water;
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water;
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

De waterschappen adviseren bij ruimtelijke plannen (o.a. bestemmingsplannen) om te komen tot een duurzame ruimtelijke inrichting. Met de (digitale) Watertoets kan het waterschap haar waterbelangen inbrengen in de ruimtelijke planvorming.

Naast het waterbeheersplan is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

5.3.1.4 Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 29 maart 2016 het Gemeentelijk Rioleringsplan Oldenzaal 2016-2020 (GRP) vastgesteld. In het GRP zijn de doelen, functionele eisen en maatstaven met betrekking tot de riolering in de gehele gemeente gegeven. Het GRP heeft primair tot doel het gemeentelijk beleid weer te geven ten aanzien van de zorgplichten van de gemeente op het gebied van stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Daarnaast is het de juridische grondslag voor de rioolheffing.

De gemeente wil de voordelen ('lusten') van water benutten, maar eerst de nadelen ('lasten') aanpakken. Dat gebeurt door te zorgen voor een goed en duurzaam rioleringssysteem en door wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen. De komende vijf jaar wil het college € 6,5 miljoen investeren in rioolvervanging, aanleg van blauwe aders, afkoppelen en vervanging van pompen en gemalen.

De belangrijkste beleidslijnen zijn de volgende:

• optimaliseren van de financiering om de rioolheffing zo laag mogelijk te houden;
• samenwerking met partners zoals het Waterschap Vechtstromen het Twents Waternet;
• toegroeien naar een robuuster rioolstel om ook in de toekomst wateroverlast te voorkomen;
• voortzetten van afkoppelen van regenwater van de riolering, uiteindelijk tot 40% van het verharde oppervlak. Hierdoor worden (afval)waterstromen gescheiden, verbetert de kwaliteit van het oppervlaktewater en vermindert de overlast door overstorten.

De gemeente Oldenzaal en het waterschap hebben op 24 april 2013 een overeenkomst over het beheer en onderhoud van wateren binnen de bebouwde kom van Oldenzaal. Deze overeenkomst betreft de overdracht van het beheer en onderhoud van de gemeente naar het waterschap van de waterlopen en vijvers die van directe invloed zijn op het bekensysteem. Vijvers en waterpartijen die geen invloed hebben op het bekensysteem blijven in beheer bij de gemeente.

5.3.2 Watertoets

Belangrijk instrument om water belangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

5.3.3 Beoordeling

5.3.3.1 Watertoetsproces

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'Normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De uitgevoerde watertoets is opgenomen in bijlage 5 bij deze toelichting en in de hierna volgende paragraaf behandeld. Op de van toepassing zijnde thema's (zie bijlage 4) wordt hierna nader ingegaan. De thema's veiligheid, watervoorziening, volksgezondheid, bodemdaling, verdroging en natte natuur worden niet nader toegelicht aangezien deze in voorliggend geval niet van toepassing zijn.

5.3.3.2 Wateraspecten plangebied

• Verwerking hemelwater

In de nieuwe (planologische) situatie wordt niet meer verharding mogelijk gemaakt dan in de huidige situatie. Op het perceel staat een gebouw, waar een dak op wordt gebouwd. Het hemelwater dat op dit dak valt, wordt opgevangen. In of in de directe omgeving van het plangebied is voldoende ruimte om het hemelwater te laten infiltreren in de bodem.

Bij de uitvoering van de bouwwerkzaamheden, wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen, waardoor het hemelwater niet wordt vervuild.

• Afvalwater

De te realiseren kap en kelder zullen geen gevolgen hebben voor de bestaande wijze van het afvoeren van afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater).

• Grondwateroverlast

Er is in het plangebied geen grondwateroverlast bekend. Ook als gevolg van het bouwplan is geen grondwateroverlast te verwachten.

• Grondwaterkwaliteit

Het plangebied bevindt zich niet binnen een grondwaterbeschermingsgebied of een waterwingebied. Met het realiseren van het bouwplan worden geen uitlogende materialen toegepast. De herontwikkeling in het plangebied heeft dan ook geen verslechtering van de grondwaterkwaliteit tot gevolg.

• Oppervlaktewaterkwaliteit

In het plangebied en de omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Er wordt daardoor niet geloosd op het oppervlaktewater waardoor geen sprake is van enige vorm van aantasting van de oppervlaktewaterkwaliteit.

5.3.4 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. Over de wijze waarop één en ander vorm gaat krijgen treedt initiatiefnemer in overleg met de gemeente.

5.4 Erfgoed en archeologie

5.4.1 Algemeen

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. In de Erfgoedwet worden zes wetten en regelingen gebundeld tot één wet die de bescherming van het cultureel erfgoed in Nederland regelt. Deze wet is niet gericht op de bescherming van vermoedelijk archeologische waarden, maar wel op de bescherming van monumenten, vindplaatsen en de vondsten. Uiteindelijk worden onderdelen die de fysieke leefomgeving betreffen (zoals onder andere archeologische waarden), ondergebracht in de Omgevingswet die in 2021 van kracht moet worden. Vanaf het moment van invoering van de Erfgoedwet tot het moment van invoering van de Omgevingswet zijn deze onderdelen ondergebracht in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

5.4.2 Beoordeling

5.4.2.1 Erfgoed

Zoals uit paragraaf 2.1 van deze toelichting is gebleken kent de binnenstad van Oldenzaal een rijke historie. Deze historie is onder andere zichtbaar door de aanwezigheid van een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle panden, 30 gemeentelijke monumenten en 19 rijksmonumenten. Het pand in het plangebied betreft geen monumentaal pand, maar kan wel gezien worden als een pand met bepaalde cultuurhistorische waarden. Zoals in paragraaf 2.2 naar voren is gekomen is de cultuurhistorische waarde van dit pand middels een cultuurhistorische inventarisatie in beeld gebracht. Hierna wordt een samenvatting gegeven van dit onderzoek. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting.

Cultuurhistorische inventarisatie

Tijdens de 18de en 19de eeuw nam de textielnijverheid in Oldenzaal in omvang en in belang aanzienlijk toe. In de stad waren destijds vele kleine weverijen en spinnerijen te vinden, die hun productie aanleverden aan zgn. fabrikeurs of linnenreders. Het onderzochte magazijn kan in die cultuurhistorische context worden beschouwd. Vastgesteld kan worden dat het gebouw in relatie stond tot bedrijvigheid in de directe omgeving. In de 19de eeuw betrof deze bedrijvigheid vooral de textielnijverheid. Er waren diverse weverijen en kleine spinnerijen in de binnenstad van Oldenzaal gelegen, het onderzochte magazijn zal ook als zodanig gefunctioneerd hebben. In de 20ste eeuw heeft in het magazijn fabricage plaatsgevonden van chocolade en bonbons. De binnenstad van Oldenzaal heeft veel van dit soort kleine, secundaire bedrijfspanden gekend, maar het huidige pand achter Markstraat 1/5 is zeer waarschijnlijk het laatst resterende. Daarmee kan een zeldzaamheidswaarde aan het object worden toegekend. Gelet op de ouderdom van het bouwwerk en de cultuurhistorische relatie met de stedelijke nijverheid van Oldenzaal, kan aan het magazijn een positieve (en voor Oldenzaal zelfs een hoge) cultuurhistorische waarde worden toegekend.

De huidige verschijningsvorm verschilt van het oorspronkelijke bouwwerk met originele kap. De toevoeging van een zolder en de originele kap zou een positieve bijdrage leveren aan de leesbaarheid van het bouwwerk en de locatie. Belangrijk daarbij is wel dat het merendeel van de aangrenzende, lagere bebouwing wordt geamoveerd. Dit geldt in ieder geval voor de garageboxen aan de oostelijke zijde van het object (deze garageboxen zijn inmiddels geamoveerd). Afbeelding 5.6 geeft een luchtfoto van 1946 weer waarop de oorspronkelijke kap is terug te zien.

Afbeelding 5.6: Uitsnede luchtfoto 1946 (bron: Hylkema consultants)

Het planvoornemen zorgt voor een versterking van de cultuurhistorische waarde en de belevingswaarde van het pand door het terugbrengen van de oorspronkelijke mansarde kap, het verwijderen van aanbouwen (de garageboxen zijn al verwijderd) en door het gebouw een toegankelijke functie te geven. Met het planvoornemen zal de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten worden benut, net als de potenties die het gebied heeft voor wat betreft cultuurhistorische waarden.

5.4.2.2 Archeologie

Het plangebied is gelegen binnen de middeleeuwse stadskern van Oldenzaal en betreft dus een terrein van archeologische waarden. Vanwege deze ligging is in het plangebied direct een Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven (IVO-P) uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd aan de bijlage bij dit bestemmingsplan.

Ter plaatse van de proefsleuven is een grotendeels intacte bodemopbouw aangetroffen met een recent verstoorde bovenlaag van ongeveer 0,2 - 0,3 meter dik. Ter plaatse van de proefsleuven zijn sporen aangetroffen die kunnen worden gerelateerd aan de bouwfase van de katoenspinnerij en sporen die mogelijk gerelateerd zijn aan het achtererf van de gebouwen aan de Marktstraat of de Groote Markt. Daarnaast is een pakket schone leem aangetroffen dat mogelijk een restant van een geëgaliseerd wallichaam betreft. Het kan niet worden uitgesloten dat hieronder nog oudere sporen aanwezig zijn.

In het plangebied is sprake van een als behoudenswaardig aan te merken archeologische vindplaats. Vanwege de herinnerings- en informatiewaarde, kan deze archeologische vindplaats worden aangemerkt als een vindplaats van regionaal en lokaal belang.

Naar verwachting heeft het plangebied nog meer archeologische resten. Daarom is een aanvullend archeologisch onderzoek nodig in de vorm van een Archeologische Opgraving (AO). In de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat een archeologische opgraving moet plaatsvinden voordat bouwwerkzaamheden zijn toegestaan.

5.4.3 Conclusie

Met voorliggend plan wordt de oorspronkelijke kap op het gebouw weer teruggebracht, eventueel aanwezige aanbouwen verwijderd en het pand zelf gerestaureerd. Hierdoor is het oorspronkelijke gebouw weer leesbaar wat de cultuurhistorische waarden van het gebouw versterkt.

Vanwege de archeologische verwachtingswaarde, moet een aanvullend archeologisch onderzoek worden uitgevoerd in de vorm van een archeologische opgraving voordat gestart kan worden met bouwwerkzaamheden. In de regels van dit bestemmingsplan is dit vastgelegd.

Het plangebied is gelegen in een gebied met hoge cultuurhistorische en archeologische waarden. Voorliggend plan draagt bij aan de versterking van deze waarden.

5.5 Ecologie

5.5.1 Algemeen

De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

5.5.1.1 Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is onder de Wnb vrijwel hetzelfde gebleven. Wel zijn de Beschermde Natuurmonumenten komen te vervallen. Voor Natura 2000-gebieden geldt dat mogelijk significante effecten naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten vooraf in kaart gebracht en beoordeeld moeten worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningsplichtig.

5.5.1.2 Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, bestaat uit een samenhangend netwerk van gebieden met natuurwaarden. Het natuurnetwerk in de provincie Overijssel maakt hier onderdeel van uit. Binnen dit natuurnetwerk liggen natuurgebieden die vanwege de hoge natuurwaarden (inter)nationale bescherming genieten, waaronder de Nationale Parken en een groot deel van de Natura 2000-gebieden. Naast de bestaande natuurgebieden bestaat het NNN in Overijssel deels uit gebieden die nog omgevormd zullen worden tot natuur. In de Omgevingsverordening is de begrenzing van het NNN (voorheen EHS) vastgelegd. Voor het NNN geldt de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kernmerken en waarden van het gebied. In de verordening is het "nee, tenzij"-regime vast gelegd. Dit betekent dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten.

5.5.1.3 Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming, heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet onder de Wet Natuurbescherming vanaf 1 januari 2017 bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming, de door de betreffende provincie gekozen soorten uit het besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en met alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

5.5.2 Beoordeling

In verband met de ontwikkeling in het gebied heeft Natuurbank Overijssel in juni 2016 een Quickscan Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De resultaten en conclusies uit dit onderzoek zijn verwerkt in deze paragraaf. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke is opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting. Dit onderzoek is uitgevoerd voordat de Wnb in werking trad. Echter de uitkomsten zijn onder beide wettelijke kaders hetzelfde. Het onderzoek is ouder dan 2 jaar, maar in deze periode is het perceel intensief in gebruik geweest, het gebruik is ten opzichte van de periode waarin het onderzoek heeft plaatsgevonden niet gewijzigd.

5.5.2.1 Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

Het projectgebied is niet gelegen in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied Landgoederen Oldenzaal, dit gebied is gelegen op een afstand van circa 1 kilometer van het projectgebied. In afbeelding 5.7 wordt de ligging ten opzichte van dit gebied weergegeven.

Afbeelding 5.7: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden

Vanwege de afstand tot het Natura 2000-gebied en gezien de aard en (kleinschalige) omvang van de ontwikkeling, zal voorliggend plan geen significant negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied.

5.5.2.2 Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

Het NNN ligt op ongeveer 500 meter afstand van het plangebied. Afbeelding 5.8 geeft de ligging van het plangebied ten opzichte van het NNN weer.

Afbeelding 5.8: Ligging plangebied ten opzichte van de concreet begrensde NNN (EHS)

Gezien de afstand en de ligging ten opzichte van het NNN en de kleinschaligheid van het plan, wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling geen aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN (oppervlakte, kwaliteit en ruimtelijke samenhang) tot gevolg heeft.

5.5.2.3 Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

Uit de quickscan Natuurwaarden blijkt dat het plangebied behoort tot het functioneel leefgebied van sommige vogel- en vleermuissoorten. Van de in het gebied nestelende vogelsoorten zijn uitsluitend de bezette nesten beschermd, niet de oude nesten of de nestplaats. Voor het verstoren/vernielen van bezette nesten (eieren) en het verwonden/doden van vogels kan geen ontheffing van de verbodsbepalingen van de Ff-wet verkregen worden. Werkzaamheden die leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden.

Vleermuizen benutten de buitenruimte van het plangebied mogelijk als foerageergebied. Vanwege de inrichting, het gevoerde beheer en het kleine oppervlak heeft het plangebied nauwelijks betekenis voor vleermuizen. Door de uitvoering van de voorgenomen activiteit wordt deze functie niet aangetast. Voor voorliggend plan hoeft geen nader onderzoek te worden uitgevoerd.

5.5.3 Conclusie

Met in achtneming van de bescherming van bezette vogelnesten, heeft de uitvoering van de voorgenomen activiteit geen wettelijke consequenties in het kader van de Wet natuurbescherming. Ook het provinciaal beleid ten aanzien van het NNN vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend bestemmingsplan. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen vergunning of ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden.

5.6 Besluit milieueffectrapportage

5.6.1 Algemeen

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.

Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij projecten die kleiner zijn dan de drempelwaarden uit lijst C en D beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook deze projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is.

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig. Voor deze toets wordt ook wel de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. weer gewijzigd. Bij deze wijziging is een nieuwe procedure opgenomen voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.- beoordeling aan de orde is, moet het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden.

5.6.2 Beoordeling

Voor de voorbereiding van het mer-beoordelingsbesluit, is voor het planvoornemen een aanmeldnotitie opgesteld, deze notitie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Uit deze notitie blijkt dat voorliggend plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Deze aanmeldnotitie wordt voorgelegd aan de gemeente. Op basis van deze aanmeldnotitie neemt de gemeente een formeel besluit dat een mer-procedure niet doorlopen hoeft te worden.

5.6.3 Conclusie

Op basis van deze aanmeldnotitie neemt de gemeente een formeel besluit dat een mer-procedure niet doorlopen hoeft te worden. Het aspect MER is vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

5.7 Verkeer en parkeren

Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied bestemd als 'Centrum'. Binnen deze bestemming is zowel de voormalige chocolaterie als de nieuwe bierbrouwerij mogelijk. Om het planvoornemen mogelijk te maken dient daarbij enkel van de bouwregels te worden afgeweken.

De nieuwe bierbrouwerij met proeflokaal zal ervoor zorgen dat er meer bezoek naar het plangebied komt. Echter verwacht wordt dat het merendeel van de bezoekers bestaat uit mensen die zich al reeds bevinden in de binnenstad. Bezoekers/toeristen die de stad bezoeken, zullen even bij het plangebied wat drinken of een bezoek brengen aan de bierbrouwerij. Deze bezoekers zorgen niet voor extra verkeersaantrekkende werking.

Van bezoekers die speciaal voor de bierbrouwerij of het proeflokaal naar het plangebied komen, zal een groot deel niet met de auto komen. Voor de bezoekers die wel met de auto komen, is er voldoende parkeergelegenheid aan de rand van de kern Oldenzaal. Vanaf deze parkeerterreinen kan het plangebied lopend bereikt worden.

Bovenstaande betekent dat voorliggend plan niet of nauwelijks zorgt voor een extra verkeersaantrekkende werking van en naar het plangebied. Hierdoor zullen er geen verkeersproblemen optreden in en rond het plangebied. De wegen rond de parkeerterreinen zijn er op gericht om het verkeer van en naar het parkeerterrein op een juiste wijze af te wikkelen. Indien er sprake is van een kleine toename van het aantal verkeersbewegingen naar aanleiding van dit plan, zal dit niet zorgen voor verkeersproblemen rond de parkeerterreinen.

5.8 Economische uitvoerbaarheid

5.8.1 Kostenverhaal

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de overheid budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12, lid 2 kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig plan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. De gemeente sluit een exploitatieovereenkomst af met initiatiefnemers.

5.8.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voorliggend plan wordt voor een groot deel bekostigd door subsidie, sponsoring en via crowdfunding.
De subsidie wordt alleen verstrekt voor de werkzaamheden ter verbetering en behoud van het pand. Gezien de hoge cultuurhistorische waarden, is het een meerwaarde voor Oldenzaal als dit pand in zijn oorspronkelijke vorm wordt teruggebouwd en zodanig wordt opgeknapt, dat dit gebouw veilig is en behouden blijft.
De sponsoring vindt met name plaats in het voortraject. Hierbij kan gedacht worden aan advisering en het opstellen en ontwikkelen van het plan.
Met de crowdfunding wordt de bierbrouwerij met proeflokaal gefinancierd. Diverse mensen en instanties worden hiervoor benaderd, dit kan gebeuren via een gift, lening of met een aandeel.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

6.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

6.1.2 Provincie Overijssel

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 Bro heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en bepaalde categorieën aangewezen waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. In de provinciale vooroverleglijst is een categorie voor 'bijzondere doeleinden' en een categorie voor 'proeflokaal' opgenomen. Voorliggend plan betreft een combinatie van deze twee categorieën en hoeft daarmee niet voorgelegd te worden aan de provincie Overijssel.

6.1.3 Waterschap Vechtstromen

Het waterschap is geïnformeerd over het plan door middel van de digitale watertoets (zie ook Bijlage 5). Op basis van deze watertoets heeft het waterschap een positief wateradvies afgegeven.

6.2 Inspraak

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak, en is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. In het kader van onderhavig bestemmingsplan vindt, gezien de vele overleggen met betrokkenen, in het voortraject geen inspraak plaats.

6.3 Ontwerp bestemmingsplan

Het bestemmingsplan heeft vanaf 12 februari 2020 tot en met 24 maart 2020 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft één ieder zijn of haar zienswijze kenbaar kunnen maken. Van deze mogelijkheid heeft niemand gebruik gemaakt.

Ambtshalve wijziging

In het ontwerp bestemmingsplan was het terras conform artikel 3.4 op vrijdag en zaterdag tot 24.00 uur geopend. Dit had moeten zijn 'tot 23:00 uur geopend'. In het vastgestelde bestemmingsplan is dit gewijzigd. Omdat het een aanpassing van ondergeschikte aard is, is geen sprake van een gewijzigde vaststelling.

6.4 Beroep

Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 12 februari 2020 6 weken ter inzage gelegen. Eén ieder heeft zijn of haar zienswijze kenbaar kunnen maken. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. De gemeente Oldenzaal heeft het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Bijlagen

Bijlage 1 Cultuurhistorische inventarisatie

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 4 Quickscan Flora en Fauna

Bijlage 5 Watertoets

Bijlage 6 Archeologisch onderzoek

Bijlage 7 Archeologie DO

Bijlage 8 Aanmeldnotitie