Landgoed Wellerwaard

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Noordoostpolder heeft samen met andere partijen de afgelopen jaren gewerkt aan de realisatie van de Wellerwaard; het jongste recreatie- en natuurgebied in Noordoostpolder.

In het bestemmingsplan "Wellerwaard" uit 2011 is de ontwikkeling voorzien van een nieuw woongebied. Een deel van dit woongebied wordt ingevuld in de vorm van een landhuis met een daarbij behorend landgoed.

In het moederplan Wellerwaard is het gebied opgenomen als een globale bestemming en is met een uitwerkingsplicht de ontwikkeling van het woongebied mogelijk.

Voor het landgoed is een Voorlopig Ontwerp inrichtingsplan opgesteld die wordt uitgewerkt in een Definitief Ontwerp. Bij het ontwerp wordt onder andere rekening gehouden met de randvoorwaarden vanuit de Natuurschoonwet, de gemeente en het waterschap.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied voor het landgoed is gelegen in het bestemmingplan Wellerwaard ten zuiden van de burgttocht en ten noorden van de golfbaan.

Figuur 1.1 Luchtfoto locatie landgoed Wellerwaard (globale begrenzing rode lijn)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op de gronden is het bestemmingsplan Wellerwaard, vastgesteld op 30 juni 2011, van kracht. Op grond van dit bestemmingsplan is op de gronden de bestemming "Woongebied - Uit te werken" van toepassing., met de specifieke bouwaanduiding sba - 1.

Figuur 1.2 Afbeelding verbeelding bestemmingsplan Wellerwaard

Artikel 8 Woongebied - Uit te werken

8.1 Bestemmingsomschrijving

8.1.1 Wonen

De voor 'Woongebied - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen. al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep;
• b. wegen, paden en ontsluitingen;
• c. groen;
• d. water;
• e. sport- en speelvoorzieningen ten behoeve van een golfbaan, uitsluitend ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 1;

en bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, andere-werken, (ecologische) oeverstroken, tuinen, erven, waterhuishoudkundige voorzieningen, steigers, vlonders, aanlegplaatsen, beschoeiingen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, openbaar vervoer-voorzieningen en parkeervoorzieningen.

8.1.2 Aan huis gebonden beroep

De uitoefening van een aan huis gebonden beroep in samenhang met het wonen is toegestaan met dien verstande dat:

• a. ten hoogste 30% van de oppervlakte van een woonhuis en ten hoogste 60% van de toegelaten oppervlakte van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte per woning nimmer meer dan 75 m² bedraagt;
• b. de uitstraling van de woning intact blijft;
• c. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefklimaat;
• d. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
• e. geen detailhandel is toegestaan;
• f. het beroep uitsluitend door de bewoner(s) wordt uitgeoefend.

8.2 Uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 sub b van de Wet ruimtelijke ordening de in lid 8.1 bedoelde bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• a. er wordt gestreefd naar een rustig woon- en recreatiegebied met een landelijk karakter;
• b. de bebouwing wordt verspreid gebouwd;
• c. de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder, dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde, mag niet worden overschreden;
• d. een bodemonderzoek moet zijn verricht en/of bodemsanering moet hebben plaatsgevonden;
• e. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan mogelijke archeologische waarden;
• f. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de waterhuishouding, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

8.3 Bouwregels

8.3.1 Algemeen

Op de voor Woongebied - Uit te werken aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

• a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 165.

8.3.2 Specifieke bouwaanduiding - 1

Voor de gronden ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 1 gelden de volgende regels:

• a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 75;
• b. woningen mogen uitsluitend vrijstaand gebouwd worden;
• c. de bouwhoogte van woningen mag niet meer dan 11 m bedragen;
• d. het percentage aan groen en water mag niet minder bedragen dan 15%;
• e. ten behoeve van de sport- en speelvoorzieningen ten behoeve van een golfbaan dient de economische en milieuhygiënische uitvoerbaarheid te zijn aangetoond.

8.3.5 Bouwverbod

Op de gronden met de in lid 8.1 genoemde bestemming mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van wonen worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft verkregen en met inachtneming van het bepaalde in lid 8.2 van dit artikel.

8.4 Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.3.5 voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van wonen op of in de gronden, indien het bouwplan in overeenstemming is met een ontwerp uitwerkingsplan danwel een vastgesteld, maar nog niet rechtsgeldig uitwerkingsplan.

8.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

8.5.1 Vergunningplicht

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren:

• a. het vellen, rooien, zaaien of aanplanten van bomen en andere houtopstanden, voor zover het beplanting betreft die niet in de gemeentelijke kapverordening of de Boswet is geregeld, zoals deze regelingen luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan;
• b. het graven of dempen van sloten en poelen;
• c. het afgraven, ophogen of egaliseren van gronden;

8.5.2 Uitzonderingen

Het in lid 8.5.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die:

• a. het normale onderhoud en/of de normale exploitatie betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
• c. toegestaan zijn ter realisatie van deze bestemming.

8.5.3 Toepassingsvoorwaarden

Een in lid 8.5.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien:

• a. door de werken en/of werkzaamheden dan wel door de daarvan (direct of indirect) te verwachten gevolgen de landschappelijke waarden van deze gronden niet onevenredig (kunnen) worden geschaad, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig (kunnen) worden verkleind;
• b. voorafgaand aan het uitvoeren van de in lid 8.5.1 genoemde werken en/of werkzaamheden een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd.

Onderhavig uitwerkingsplan voldoet aan de eisen zoals gesteld in artikel 8.3.2 van het vigerende bestemmingsplan. Er is sprake van slechts 1 woning in een rustige landelijke omgeving. Ten aanzien van de punten c,d,e en f van de uitwerkingsregels wordt in hoofdstuk 3 nader ingegaan.

1.4 Beleid

Voor het relevante Rijks-, provinciaal- en lokale beleid wordt verwezen naar het moederplan.

1.5 Bij het plan behorende stukken

Aan de totstandkoming van het plan 'Landgoed Wellerwaard' liggen verschillende onderzoeken ten grondslag, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit uitwerkingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als bijlagen opgenomen:

• 1. Het Inrichtings- en beheersplan Landgoed Wellerwaard;
• 2. Beschouwing aanwezige bodemkwaliteitsdata in het kader van de ontwikkeling Wellerwaard, Grontmij, maart 2015.
• 3. Aanvullende bodemonderzoekswerkzaamheden, Grontmij, mei 2015.

1.6 Leeswijzer

Hoofdstuk 1 is de aanleiding van voorliggend uitwerkingsplan beschreven, alsmede de ligging van het plangebied en de uitwerkingsregels uit het moederplan. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het stedenbouwkundige plan dat op basis van de visie is uitgewerkt voor fase 1 en 2.
Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de onderzoeken die in het kader van het uitwerkingsplan zijn gedaan naar de mogelijke planeffecten in de omgeving van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt de juridische planopzet beschreven, waarbij is aangegeven op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied waaraan in hoofdstuk 5 aandacht wordt besteed. De procedure en het vooroverleg komen tot slot aan bod in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Algemeen

Dit hoofdstuk gaat in op het ontwerp van het landgoed.

2.2 Stedenbouwkundige uitwerking

2.2.1 Landgoed

Voor het landgoed is een Inrichtingsplan opgesteld (Inrichtings- en beheersplan Landgoed Wellerwaard). Dit inrichtinsplan is als bijlage bij dit uitwerkingsplan gevoegd. Zie onderstaande figuur voor het kaartbeeld.

Figuur 2.1 Voorlopig ontwerp landgoed

Het landgoed is ruim 6 ha. groot en bevat vele landschapselementen die we aantreffen bij traditionele landgoederen: de ontwikkeling van een ensemble van 3 gebouwen, een bos, diverse lanen, een parklandschap met een meanderende beek en heuvels, een moestuin, een boomgaard en een natuurlandschap met een waterpartij. De nieuwe functies van het landgoed zijn op herkenbare en traditionele wijze geordend rondom het gebruik van het huis.

Voor de opzet van het nieuwe landgoed is gekozen voor een traditionele lay-out met slingerende landschappelijke vormen. Deze stijl is geïnspireerd op de Romantiek / Engelse Landschapsstijl uit de 19e eeuw. Deze vormentaal wordt ook ingezet bij de opzet en de verkaveling van het gebied ingeklemd door de recreatieplas en het landgoed. Dit gebied is bestemd voor de ontwikkeling van zelfbouwkavels. Het voorzetten van slingerende wegen, het parkbos dat enkele aangrenzende kavels omkraagt en de zichtas die het huis met de woonwijk verbindt zorgen voor een samenhangend geheel (zie kaart volgende pagina).

Voor het ontwerp van het landgoed is uitgegaan van een aantal uitgangspunten. Dit zijn ingegeven door het natuurlijk systeem, het bestemmingplan, de Natuurschoonwet, de gemeente en andere vergunning verlenende instanties zoals het waterschap en de provincie.

Bestemmingsplan

Voor de inrichting van het landgoed is van belang dat de uitwerkingsregels bepalen dat:

• a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 75,
• b. woningen mogen uitsluitend vrijstaand gebouwd worden,
• c. de bouwhoogte van woningen mag niet meer dan 11 m bedragen,
• d. percentage groen/water mag niet minder dan 15% bedragen.

Het landgoed voldoet hier ruimschoots aan. Er is sprake van 1 woning en ruim 75% van het plangebied wordt ingericht voor natuur, groen en water.

Beeldkwaliteit

De gemeente Noordoostpolder kent voor landgoederen geen specifieke welstandrichtlijnen. Uiteraard zijn de algemene criteria uit de Welstandsnota wel van toepassing. De gemeente is echter van mening dat gezien de importantie van de functie op deze locatie aanvullende beeldkwaliteitseisen noodzakelijk zijn. Een goede manier om dit te doen is om samen (de familie van Staveren en de gemeente) na te denken over de inhoud van het plan en het formuleren van eisen 'op maat' waar het plan vervolgens aan getoetst dient te worden wordt.

Dit heeft geresulteerd in een VO inrichtingsplan dat van alle inrichtingselementen - inclusief de bebouwing - richtinggevend aan welke beeldkwaliteit er gerealiseerd gaat worden. In overleg met de gemeente is bepaald dat er ten aanzien van de bebouwing een aantal beeldkwaliteitseisen gelden als randvoorwaarden voor het ontwerp. Deze criteria stellen grenzen aan de architectonische variatie. Het doel hiervan is het bereiken van een samenhangend concept voor de verschijningsvorm van de bouwwerken. Voor de specifieke eisen wordt verwezen naar het VO in de bijlage.

Natuurschoonwet

Landgoederen vormen een belangrijk onderdeel van het natuurschoon. Een eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter van een landgoed kan zijn landgoed laten rangschikken onder de Natuurschoonwet (NSW 1928). Hiermee kunnen landgoedeigenaren tegemoetkomingen krijgen om het landgoed makkelijker in stand te houden. Het landgoed Wellerwaard zal daarom gaan voldoen aan de eisen van de Natuurschoonwet en als zodanig worden aangemeld.

Om landgoed Wellerwaard te laten registreren dient het plan onder andere aan de volgende uitgangspunten te voldoen:

• De oppervlakte is minstens vijf hectare, aaneengesloten, terrein dat een geheel vormt,
• Het landgoed bestaat voor minstens dertig procent uit houtopstanden (bos) of natuurterreinen. Een combinatie van beide is ook mogelijk,
• Het landgoed mag voor verschillende doeleinden gebruikt worden mits daarmee het karakter van het landgoed – en daarmee het natuurschoon – niet wordt geschaad en de samenhang van het landgoed niet wordt ver stoord,
• Voor extra fisscale voordelen kan een landgoedeigenaar zijn landgoed openstellen. Hiervoor gelden een aantal criteria:
  • 1. De openstelling is minimaal 5 ha. aaneengesloten gebied,
  • 2. Wegen en paden die in aanmerking komen voor deze open stelling moeten samen aan een minimum aantal meters padlengte voldoen. Het minimumvereiste aantal meters padlengte per hectare bedraagt 50 meter voor bos en 25 meter voor overige terreinen, zoals landbouwterreinen, natuurterreinen en overige terreinen,
  • 3. De de openstelling van het landgoed moet duidelijk en waarneembaar aangeven worden door middel van borden,
  • 4. Delen van het landgoed mogen tijdelijk of permanent gesloten worden voor privacy, bijzondere natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden of de jacht.

Water

Het gebied is gelegen binnen een peilgebied, waarbij zowel het winter- als het zomerpeil op NAP -5,7 m is gelegen. Het bestaande oppervlaktewater wordt beïnvloed door onder andere het bestaande grondgebruik, de landbouw. Dit betekent hoogstwaarschijnlijk dat het water rijk is aan nitraten, fosfaten en metalen.

Het water op het landgoed moet van een goede ecologische en waterkwalitatieve kwaliteit zijn. daarom wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de waterdiepte 1,5 meter is op 20% van de breedte van het wateroppervlak. De voorkeur van het talud is 1:5.

Vooralsnog wordt uitgegaan van solitair water dat niet wordt aangesloten op het polderwater zodat dit geen invloed heeft op de (grond)waterstand en de waterkwaliteit.

2.2.2 Programma en beeldkwaliteit

Op het landgoed wordt slechts 1 woning gerealiseerd. Deze wordt geplaatst in de zuidoost hoek van het landgoed.

Dwars op het hoofdhuis worden, in driehoeksverband, de bijgebouwen gepositioneerd. De bijgebouwen, oranjerie/atelier, schuur/machinekamer), zijn ondergeschikt aan het hoofdhuis en worden in samenhang ontworpen.

Het nieuwe huis is een eigen interpretatie van een traditioneel landhuis: klassiek en formeel van karakter en symmetrisch van vorm. De kap is beeldbepalend voor het huis. Het huis is opgetrokken uit baksteen en is rijkelijk gedetailleerd. Te denken valt aan: verticale geleding of pleisterwerk in de gevel, een bijzondere schoorsteen, luiken voor de ramen en/of een bijzondere roedeverdeling.

Het huis heeft een kelder met een ingang aan de westzijde voor de auto. De begane grond van het huis ligt ca. 100 cm boven maaiveld en heeft een trap aan de voorzijde van het huis. Aan de achterzijde van het huis, ligt op niveau van de woning, een terras tussen de 3 gebouwen. Vanwege de hoogteligging van het terras zal het uitzicht naar de omgeving een extra dimensie krijgen.

Het landhuis heeft, zoals vele oude klassieke landgoederen, een relatie met het landgoed en haar omgeving. Dit is zichtbaar door de aanwezigheid van een stelsel van zichtlijnen en assen. Vanuit het huis zijn de functies zodanig gepositioneerd dat het privégebruik ervan efficiënt, snel en logisch is.

iguur 2.3 Sfeerbeelden bebouwing

2.2.3 Infrastructuur en parkeren

Ontsluitingsstructuur

Het landgoed wordt via de westelijke zijde ontsloten. De oprijlaan slingert door het landgoed waardoor diverse perspectieven ontstaan die onvoorspelbaarheid en nieuwsgierigheid met zich meebrengt. De oprijlaan eindigt voor het huis en loopt over in een karrespoor dat middels een boog uitmondt in het werkterrein achter de schuur. In de poort bij de oprijlaan zit voor wandelaars een aparte voetgangersingang. Parallel aan de oprijlaan begint het wandelpad, deze splitst zich in het bos in noordelijke en zuidelijke richting waardoor een rondje over het landgoed gemaakt kan worden. In de noordoostelijke hoek van het landgoed is ook een entree gelegen. De directe verbinding tussen het natuurgebied en het landgoed maakt het wandelgebied voor de bezoeker groter en interssanter.

Parkeren

Parkeren vindt uitsluitend plaats bij het landhuis en in de kelder onder het landhuis.

2.2.4 Watersysteem

Het watersysteem voor fase 1 en 2 is uitgewerkt in het kader van de watertoets. De hoofdlijnen van de waterparagraaf zijn beschreven in paragraaf 3.3 van deze toelichting. De volledige waterparagrafen zijn opgenomen in bijlage xx en van voorliggend uitwerkingsplan.

Hoofdstuk 3 Gebiedsinventarisatie

3.1 Algemeen

De milieuaspecten archeologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, geurhinder en bedrijvigheid, zijn in het kader van het vigerende bestemmingsplan "Wellerwaard" voldoende in kaart gebracht. De resultaten en conclusies zijn nog representatief voor voorliggend uitwerkingsplan; derhalve wordt voor deze aspecten verwezen naar de toelichting van het moederplan.

Aan de totstandkoming van het voorliggende plan liggen verschillende onderzoeken ten grondslag, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit uitwerkingsplan zijn verwoord. De uitkomsten zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven. De bijbehorende onderzoeksrapportages zijn opgenomen in de bijlagen.

3.2 Bodem

Hoogteligging

Het gebied ten noorden van Emmeloord loopt in zuidwestelijke richting af. Na inmeting van het gebied is gebleken dat het huidige maaiveld in het plangebied Wellerwaard varieert van circa N.A.P.- 4,1 tot -3,4 meter.

Grondbalans

Uitgangstpunt is om het landgoed te realiseren met een gesloten grondbalans. Vrijkomende grond bij bijvoorbeeld het graven van waterpartijen kan worden ingezet voor het creëren van reliëf op het landgoed. In het definitief ontwerp moet blijken of een gesloten grondbalans tot de mogelijkheden behoort. Na verwachting zit vanaf ongeveer 0,5 meter zand in de grond dat kan worden gebruikt voor het bouw- en woonrijp maken van het landhuis. Op grond van het provinicale beleid is extra ontgronding voor zandwinning niet toegestaan. De ontgrondingen zullen zich derhalve beperken tot realiastie van de waterpartijen.

Bodemkwaliteit

Om inzicht te krijgen in de kwaliteit van de bodem is een inventatriastie uitgevoerd van de bestaande bodemgegevens. Op basis hiervan kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• 4. Een historische vooronderzoek heeft plaatsgevonden in 2009 conform de toen geldende norm. Destijds was dit vooronderzoek afdoende. Voor nu dienen er beperkt aanvullende werkzaamheden worden gedaan zodat het vooronderzoek weer up to date is. Dit houdt ook verband met de recente ontwikkelingen op de naastgelegen locaties: Recreatiegebied de Wellerwaard en de EVZ De Burchttocht zijn gerealiseerd.
• 5. Op de locatie zelf heeft geen recent bodemonderzoek plaatsgevonden.
• 6. Op de aangrenzende locaties heeft, in het kader van herontwikkeling recent bodemonderzoek plaatsgevonden (2012). De conclusie van dit onderzoek is dat er geen sprake is van bodemverontreiniging die van invloed kan zijn op de bodemkwaliteit van de onderhavige locatie.
• 7. Op en nabij de onderzoekslocatie heeft bij de ontwikkeling van een deelgebied van Wellerwaard een calamiteit plaatsgevonden, waarbij de ontstane schade en eventuele bodemverontreinigingen direct is opgeruimd.
• 8. Volgens de opdrachtgever heeft zich op de locatie een gronddepot bevonden. Er zijn bij de inventarisatie geen bodemkwaliteitsgegevens van het depot gevonden.

Op basis van deze conclusies wordt, in het licht van het verkrijgen van een bodemgeschiktheidsverklaring geadviseerd om de volgende onderzoekswerkzaamheden uit te voeren:

Het uitvoeren van een terreininspectie , om de veranderingen ten opzichte van met name de rapportage Vooronderzoek 2009 vast te stellen.

Daarnaast dient tijdens de terreininspectie aandacht worden besteed aan de voormalige locatie van het genoemde gronddepot en de locatie van de calamiteit.

Het contacteren van de heer Wanninge, ambtenaar Milieu van de gemeente Noordoostpolder, om de ontwikkeling van de locatie tussen 2009 en 2015 vast te stellen en mogelijke specifieke aandachtspunten voor de invulling van het verkennende bodemonderzoek.

Het uitvoeren van een Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 met de volgende voorgestelde strategie:

Deellocatie	Onderzoeks- strategie1)	Aantal boringen, asbestinspectiegaten en peilbuizen	Aantal en soort analyses2)
		Aantal boringen (diepte in m -mv)	Aantal peilbuizen (filterdiepte m -mv)	Grond	Grondwater
Verkennend bodemonderzoek
Gehele locatie ( 90.000m2)	ONV-GR	35 x 0,5 m – mv 5 x 2,0 m – mv	10 x 4,0 m-mv	11 x NENg	10 x NENgw
1	ONV-GR	Onderzoeksstrategie voor een grootschalig onverdachte locatie
2	NENg NENgw	droge stof, lutum, organisch stof, barium, cadmium, kobalt, koper, kwik, lood, molybdeen, nikkel, zink, polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK 10 van VROM), polychloorbifenylen (PCB 7 van VROM) en minerale olie (GC), conform AS 3000 pH, Ec, barium, cadmium, kobalt, koper, kwik, lood, molybdeen, nikkel, zink, vluchtige aromaten (benzeen, tolueen, ethylbenzeen, xylenen, styreen en naftaleen), gehalogeneerde koolwaterstoffen (17 verbindingen) en minerale olie (GC), conform AS 3000

Het doel van het verkennend bodemonderzoek is: Het vaststellen van de algehele milieuhygiënische bodemkwaliteit van de locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten zal worden vastgesteld of de gewenste vorm van bodemgebruik (wonen met tuin), vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, mogelijk is en zo niet, welke vervolg acties noodzakelijk zijn.

Uit de terreininspecties is gebleken dat er geen aanleiding is de conclusies uit het verkennendonderzoek aan te passen. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het landgoed.

3.3 Water

Ten behoeve van het uitwerkingsplan is een waterparagraaf opgesteld. De volledige waterparagraaf is opgenomen in bijlage xx

Onderstaande tekst is een beknopte samenvatting van deze waterparagrafen en beschrijft de hoofdlijnen van de huidige situatie en opzet van de toekomstige duurzame waterhuishouding. Voor een uitgebreidere beschrijving wordt derhalve verwezen naar de waterparagrafen.

Huidige bodem- en watersituatie

Oppervlaktewater

Het gebied is gelegen binnen een polder/peilgebied, waarbij zowel het winter- als het zomerpeil op NAP -5,7 m is gelegen. Rondom het gebied zijn meerdere oppervlaktewateren gelegen, zoals de Burchttocht aan de noordzijde. Ten westen van het gebied ligt de Casteleynsplas, die geïsoleerd ligt van de andere oppervlaktewateren binnen het peilgebied.

Aan de oostzijde en in de westzijde van het gebied zijn kavelsloten aanwezig. De bodemhoogte van deze sloten ligt hoger dan het waterpeil van de Burchttocht. De kavelsloten zijn daarom alleen watervoerend in een periode met hoge grondwaterstanden en na een periode van neerslag. De percelen tussen de kavelsloten zijn gedraineerd.

Ten noorden van het plangebied zijn als onderdeel van een natuurontwikkeling meerdere wateren gerealiseerd. Op basis van de AHN lijkt het waterpeil daar ongeveer te liggen op NAP -5,5/-5,7 m, dat nagenoeg overeenkomt met het waterpeil binnen de polder. Dit kan kloppen omdat de wateren via een vertraagde afvoer leeglopen richting de polder.

De waterkwaliteit binnen het bestaande oppervlaktewater wordt beïnvloed door onder andere het bestaande grondgebruik, de landbouw. Dit betekent hoogstwaarschijnlijk dat het water rijk is aan nitraten, fosfaten en metalen.

Grondwater

Binnen het plangebied zijn geen gegevens bekend van de grondwaterstanden. Wel staan op een afstand van 500 m of meer vanaf het zuiden van het gebied enkele bruikbare peilbuizen uit het DINOloket. Dit zijn de peilbuizen B16C0019 en B16C0081 (zie figuur 2.2).

Eerder is op basis van de peilbuizen een gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) bepaald van NAP -4,8 tot -5,1 m en een gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) van NAP -5,3 tot -5,65 m. Gezien de afstand tot aan het gebied, zijn de waarden van deze peilbuizen niet één op één toepasbaar voor het plangebied. Het wordt aanbevolen om de GHG en GLG voor het plangebied nader te onderzoeken.

Figuur 2.2: Ligging peilbuizen DINOloket

Uit gegevens van het waterschap blijkt binnen het gebied kwel voor te komen. Echter de kwaliteit van de kwel blijkt matig (onvoldoende) te zijn, dat gebaseerd is op de gehaltes aan fosfaat en ijzer.

Afgaand op vijf peilbuizen uit het DINOloket (B15H0059, B16C0021, B16C0024, B16C0061 en B21A0044) blijkt het volgende:

• het fosfaat gehalte in het freatisch pakket is relatief laag;
• ook het gehalte aan ijzer valt mee, uitgaande van een zuidwest gerichte regionale grondwaterstroming;
• alleen stikstof in de vorm van ammonium kan nog wel eens hoog zijn.

Gezien de afstand tussen de peilbuizen en het plangebied, zijn de waarde niet één op één toepasbaar voor het plangebied. Het wordt aanbevolen om de kwaliteit van het grondwater voor het plangebied nader te onderzoeken.

Geohydrologische schematisatie

Door middel van een geohydrologische schematisatie wordt een indruk verkregen van de opbouw van de ondergrond en de bijbehorende geohydrologische variabelen. De opbouw van de bodem wordt geschematiseerd in goed doorlatende watervoerende pakketten en slecht doorlatende, scheidende lagen. In een watervoerend pakket treedt een overwegend horizontale grondwaterstroming op en in een scheidende laag een hoofdzakelijk verticale grondwaterbeweging. Watervoerende pakketten worden beschreven aan de hand van het doorlaatvermogen (kD). Dit is het product van de horizontale doorlatendheid (kh) en de verzadigde dikte van het pakket (D). Waterscheidende of slecht doorlatende lagen worden beschreven door middel van de hydraulische weerstand of c-waarde. Deze weerstand is het quotiënt van de dikte van de scheidende laag (D) en de verticale doorlatendheid (kv).

In tabel 3.1 is de geohydrologische schematisatie beschreven, zoals opgenomen in het Geohydrologisch onderzoek Burchttocht.

De onderzijde van het tweede watervoerend pakket wordt begrensd door een slecht doorlatende laag. Voor dit onderzoek wordt deze laag als hydrologische basis beschouwd. Diepere lagen hebben geen effect op de ondiepe grondwaterstroming.

Tabel 3.1: Geohydrologische schematisatie

Laag	Ligging t.o.v. maaiveld (m -mv)	Samenstelling	Doorlaatvermogen (m2/dag) of hydraulische weerstand (dagen)
Deklaag	0,3-0,9	Matig vaste kleilaag.	50 – 60 dagen
Eerste watervoerend pakket	0,3-0,9 tot 11-15	Fijne tot matig fijne, licht grijze tot bruine, zandafzettingen.	200 – 400 m2/dag
Eerste scheidende laag	11-15 tot 18	Kleilaag.	1000 – 1500 dagen
Tweede watervoerend pakket	18 tot 270	Zandpakket van variërend van matig fijn tot zeer grof.	7500 – 8000 m2/dag

Realisatie Oppervlaktewater

Voor het nieuwe oppervlaktewater spelen drie onderwerpen een relevantie rol:

• 1. De inrichting in verband met waterkwaliteit, ecologie, beleving en onderhoud.
• 2. De waterkwaliteit/-troebelheid in verband met ecologie en beleving.
• 3. De eventuele invloed op de grondwaterstand ter hoogte van het omliggende gebied.

Ad. 1. De inrichting in verband met waterkwaliteit, ecologie, beleving en onderhoud:

Voor het realiseren van afdoende waterkwaliteit in een poel/waterplas is het belangrijk om een natuurlijk evenwicht te realiseren. Dit betekent onder andere dat:

• 15 tot 30% van het oppervlak minimaal 1,5 m diep is (tot 2,5 m);
• de zonzijde een talud heeft van minimaal 1:5;
• er wisselingen in de waterstand optreden;
• er een brede omzoming aanwezige is van boven het water uitstekende planten;
• er eilandjes worden gerealiseerd;
• dat er verversing plaatsvindt met grond- en/of hemelwater of door de doorvoer van oppervlaktewater. Wanneer het een poel/waterplas voor amfibieën dient te worden, is het laatste vanwege de aanwezigheid van vissen niet wenselijk.

Voor de niet zonzijde van de poel/waterplas en voor de singel/beek kan een steiler talud worden toegepast van 1:2. Desondanks heeft het de voorkeur om ook bij de singel/beek een natuurvriendelijke over toe te passen. Dit kan bijvoorbeeld een plas/dras oever zijn.

Ad. 2. De waterkwaliteit/-troebelheid in verband met ecologie en beleving:

De kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater is een aandachtspunt. Het wordt aanbevolen dit nader te onderzoeken ter hoogte van het plangebied en te kijken wat de kwaliteit is van de oppervlaktewateren ten noorden van het plangebied.

Ad. 3. De eventuele invloed op de grondwaterstand ter hoogte van het omliggende gebied:

Bij het graven van nieuw oppervlaktewater bestaat de kans dat het grondwatersysteem wordt beïnvloed met het gevolg wijzigingen in de grondwaterstand binnen en buiten de plangrenzen. Vooralsnog wordt daarom uitgegaan van geïsoleerd oppervlaktewater. Hierdoor is de beinvloeding minimaal en is de kans op een goede waterkwaliteit het hoogst is.

Het wordt aanbevolen de grondwaterfluctuatie en de kwaliteit van het grond-/oppervlaktewater ter hoogte van het gebied nader te onderzoeken en op basis daarvan een definitieve keuze te maken voor het verbinden of isoleren van het oppervlaktewater. Uitgangspunt daarbij is in ieder geval dat het nieuwe oppervlaktewater geen grondwaterstandverlaging of -verhoging mag veroorzaken buiten de plangrenzen.

Het nader veldonderzoek water kan bestaan uit het:

• 4. plaatsen en aflezen peilbuizen;
• 5. meten kwaliteit grond- en oppervlaktewater;
• 6. het analyseren van de gegevens en op basis daarvan een advies geven.

Verharde oppervlakken

Het van de toekomstige verharde oppervlakken afstromende hemelwater mag geen nadelige invloed hebben op de werking van de waterhuishouding.

Gezien de inrichting van het gebied, met veel groen, wateren de meeste (half)verharde oppervlakten direct af in het groen. De bebouwing en omliggende verharding gaan mogelijk wel afwateren richting een bergings-/infiltratievoorziening. Gezien de inrichting van het gebied ligt het voor de hand om de berging te realiseren in het nieuwe oppervlaktewater binnen het gebied.

Afgaand op het inrichtingsplan lijkt het, richting het oppervlaktewater, afstromende verhard oppervlak uit te komen op circa 2.000-3.000 m2. Hiermee is compensatie op grond van de door het waterschap Zuiderzeeland gehanteerde bergingsnorm waarschijnlijk niet verplicht.

Omdat het nieuwe oppervlaktewater een oppervlak heeft van circa 3.000 m2, waarmee een verhard oppervlak van circa 54.500 m2 gecompenseerd kan worden is binnen het gebied ruim voldoende oppervlaktewater beschikbaar om het van de verharde oppervlakken afstromende hemelwater te verwerken.

Overige onderwerpen

Het waterschap wil duurzame oevers realiseren. Dit betekent dat het waterschap 4,0 m wil werven vanaf de huidige eigendomsgrens. Gezien het natuurlijke karakter van het landgoed is het gewenst om hier een duurzame oever te realiseren. Aandachtspunt is dat het landgoed dient te (blijven) voldoen aan de eisen van de NSW. Bij de nadere uitwerking van het plan wordt bepaald in hoeverre het realiseren van de duurzame oevers kan.

3.4 Geluid

Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan Wellerwaard is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat alle woningen die mogelijk gemaakt worden in het bestemmingsplan voldoen aan de normen. Gelet op het feit dat de situatie in de omgeving niet is gewijzigd, kan voor dit uitwerkingsplan verwezen worden naar het "Akoestisch onderzoek Wellerwaard, projectnr. 155758, van april 2010"

3.5 Verkeer

In het kader van het bestemmingsplan Wellerwaard is een verkeersstudie uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat, rekening houdend met de invulling van de uitwerkingsplichten, de hoeveelheid verkeer die in de autonome situatie al op de diverse wegen aanwezig is, de toename van de etmaalintensiteiten als gevolg van de ontwikkeling van Wellerwaard relatief gering. Op het Friesepad en de Casteleynsweg is de toename van de etmaalintensiteiten relatief groter. Gelet op de functie van deze wegen als erftoegangsweg is de in 2020 optredende verkeersintensiteit wél acceptabel.

Omdat de realisatie van het landgoed past binnen de uitwerkingsregels, wijzigt dit niets aan de bovenvermelde conclusie.

3.6 Natuuronderzoek

In het kader van voorgenomen ontwikkelingen op projectlocatie Landgoed Wellerwaard (inrichten/bouwen) is een actualisatie van een verkennend natuuronderzoek noodzakelijk (voor de begrenzing zie figuur 1). Landgoed Wellerwaard maakt onderdeel uit gebied Wellerwaard. Voor dit gebied is in 2010 een natuurtoets opgesteld in het kader van het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Wellerwaard’ (Natuurtoets Wellerwaard. Onderzoek naar beschermde natuurwaarden. Oranjewoud, april 2010. Projectnr. 172707).

Het plangebied is op 27 augustus 2015 door een ecoloog van Grontmij bezocht en beoordeeld op geschiktheid voor zwaarder beschermde soorten (tabel 2 en/of 3 Ffwet) en vogels met jaarrond beschermde nestplaatsen.

Conclusie van het onderzoek is om tijdens de bouw rekening te houden met lichtverstoring (voor de vleermuizen) en een aanbeveling voor de rugstreeppad (voorkomen dat ze tijdens de bouw het terrein opkomen).

Aanbeveling is: Tijdens bouwwerkzaamheden wordt het plangebied geschikt voor vaste rust- en verblijfplaatsen van de rugstreeppad. Deze soort kan dan het plangebied koloniseren uit de omgeving. Om het te voorkomen, wordt aanbeloven om een paddenscherm te plaatsen rondom het projectgebied (voor het eind van de overwinteringsperiode, indicatief begin maart).

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van fase 1 en 2 van Pelgrimsche Hoeve juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In dit hoofdstuk wordt de systematiek, de opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

Invulling van de uitwerkingsplicht

Het uitwerkingsplan is opgesteld conform de bestemmingsplanstandaarden 2012. De regels van voorliggend plan sluiten inhoudelijk aan bij de regeling in het moederplan. Waar mogelijk is verwezen naar de regels van het moederplan.

4.2 Planregels

4.2.1 Indeling hoofdstukken

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 4.2.2)

• begrippen;
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 4.2.3)

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 4.2.4)

• niet opgenomen in dit wijzigingsplan

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 4.2.5)

• overgangsrecht
• slotregel

4.2.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

4.2.3 Bestemmingsregels

De regels van artikel 3 tot en met 7 in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de bouw- en gebruiksregels is onder voorwaarden mogelijk wanneer een omgevingsvergunning is verkregen van het bevoegd gezag. Een wijzigingsbevoegdheid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om een bepaalde bestemming te wijzigen binnen de kaders, zoals aangegeven in het betreffende artikel.

Artikel 3 Groen

Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen en voor waterberging. Tevens is het mogelijk om de hoofdontsluitingsweg en eventuele andere ontsluitingswegen ten behoeve van het nieuwe woongebied op deze grond aan te leggen. Op deze gronden kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. Alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals bijvoorbeeld speelvoorzieningen, is toegestaan. Parkeren op de gronden binnen deze bestemming is niet toegestaan.

Artikel 4 Wonen

Gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Naast wonen zijn onder voorwaarden aan huis verbonden beroepen toegestaan.

Het is mogelijk om ondergronds te bouwen onder gebouwen tot een diepte van 3,5 meter beneden peil.

4.2.4 Algemene regels

Hierbij is verwezen naar het moederplan

4.2.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 12 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Dit artikel omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

De gemeente heeft de gronden voor realisatie het landgoed verkocht aan de initiatiefnemer. Met deze verkoop zijn de verhaalbare kosten voor de gemeente verzekerd. De realisatie van het landgoed geschied voor rekening en risico van de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Vooroverleg

Het uitwerkingsplan is besproken met de wettelijke advieseurs.

6.2 Vaststelling

Het ontwerp uitwerkingsplan 'Landgoed Wellerwaard' heeft met ingang van 23 juli 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt bij het college van burgemeester en wethouders. Ambthalve zijn door het college enkele ondergeschikte wijzigingen aangebracht in het vastgestelde bestemmingsplan, het overzicht van de wijzigingen is opgenomen in bijlage 5.

6.3 Beroep

Na vaststelling van het uitwerkingsplan 'Landgoed Wellerwaard' kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter uitsluitend beroep open voor belanghebbenden die eerder een zienswijze hebben ingediend of onderdelen die gewijzigd zijn.