Deprogrammeren Woningbouw (parapluplan)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In december 2014 heeft het college van Gedeputeerde Staten de regionale woonvisie vastgesteld. De verschillende colleges van B&W hebben met het stuk ingestemd. Met het opstellen van een regionale visie is begonnen met het gezamenlijk afstemmen en verantwoordelijkheid nemen voor het Wonen in West-Overijssel. De visie beschrijft naast tal van andere thema's de zoektocht naar een balans op de woningmarkt, waarbij het teveel aan plancapaciteit weg bestemd zou moeten worden. In januari van 2015 is gestart met het opstellen van regionale woonafspraken, wat in januari 2016 tot een definitief stuk heeft geleid. Uitgangspunt voor het opstellen van de woonafspraken is de motie Renkema-2014. Deze motie gaat in op het wijzigen van de Omgevingsverordening om het terugdringen van overcapaciteit van woningbouw te realiseren: “Het voorkomen en het aanpakken van overcapaciteit op de woningmarkt waarbij kwantitatieve afspraken worden gemaakt om de geplande woningvoorraad in overeenstemming te brengen met de demografische ontwikkelingen en marktontwikkelingen”. De gemeente Kampen heeft de woonafspraken ondertekend en heeft zich daarmee gecommiteerd om de harde plancapaciteit aan woningbouwmogelijkheden in bestemmingsplannen op minimaal 100% te brengen.

Kampen groeit met 1880 huishoudens in de periode 2016 tot 2026 volgens de Primos 2013. Uit een uitgevoerde inventarisatie blijkt dat de gemeente per 1 januari 2016 een plancapaciteit van in totaal 2654 woningen in bestaande bestemmingsplannen heeft:

Netto woningvraag 2016-2026 Primos 2013	1880 woningen
Harde plancapaciteit met directe bouwtitel	1037 woningen	55%
Plancapaciteit wijziging/uitwerking	1617 woningen	86%
Totale overcapaciteit	141%

Omdat er sprake is van een overcapaciteit, heeft het college de beleidsnotitie De woningmarkt van Kampen in balans vastgesteld. In deze beleidsnotitie wordt de werkwijze geschetst om tot een goede balans te komen op de Kamper woningmarkt. Eén van de voorgestelde stappen is het opstellen van een paraplubestemmingsplan om op een aantal gronden in eigendom bij de gemeente en in de Hanzewijk plancapaciteit weg te bestemmen.

1.2 Uitgangspunten en doel

Dit paraplubestemmingsplan heeft tot doel om de harde plancapaciteit in directe bouwtitels, uitwerkingsverplichtingen en wijzigingsbevoegdheden af te waarderen. Dit parapluplan heeft als resultaat dat de plancapaciteit op 95% en daarmee onder de 100% komt. Hierdoor ontstaat er weer plancapaciteit die beschikbaar is om nieuwe gewenste woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken.

1.3 Bij dit plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Deprogrammeren Woningbouw (parapluplan)' bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0166.00991192-VB01.

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied zijn de verschillende bestemmingsplannen van toepassing. Bij de inwerkingtreding van het voorliggende bestemmingsplan Deprogrammeren Woningbouw (parapluplan) vervalt een deel van deze plannen gedeeltelijk. Hiernaast worden bij een aantal bestemmingsplannen wijzigingen in de regels aangebracht. Het gaat om de volgende plannen:

Bestemmingsplan	College/Raad	Goedkeuring
Brunneper Bongerd 2013	29-05-2013	NL.IMRO.0166.00991119-VB01
Wilsum en Nieuwstad 2012	13-09-2012	NL.IMRO.0166.00991074-VB01
Woonwijken Kampen	21-07-2011	NL.IMRO.0166.00991024-VB01
Zuideinderhof, derde fase	13-12-2012	NL.IMRO.0166.00991112-VB01
Het Onderdijks 2013	29-05-2013	NL.IMRO.0.166.00991110-VB01
Stationsomgeving Hanzelijn	02-02-2012	NL.IMRO.0166.00991005-OH01
Stationsomgeving Hanzelijn, 1e uitwerking	04-02-2014	NL.IMRO.0166.00991108-VB01

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• De relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus worden beschreven in hoofdstuk 2.
• de uitvoerbaarheidaspecten die gerelateerd zijn aan de gewenste ontwikkelingen komen aan bod in hoofdstuk 3;
• vervolgens komt in hoofdstuk 4 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Onder het laatste vallen inspraak en overleg.
• De juridische planopzet wordt behandeld in het laatste hoofdstuk. Hierin worden de gewenste planologische mogelijkheden en ontwikkelingen vertaald in een juridisch-planologische regeling. Hiermee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de planregels;

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid samengevat dat relevant is voor de binnenstad van Kampen. Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening. Een ‘doorzetting’ van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen.

2.1 Ladder duurzame verstedelijking

2.1.1 Actuele regionale behoefte

Sinds 1 oktober 2012 kent het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking. De in artikel 3.1.6 lid 2 Bro opgenomen ladder moet bewerkstelligen dat een zorgvuldige afweging wordt gemaakt over ruimtegebruik. Bestaat behoefte aan een voorgenomen stedelijke ontwikkeling? Zo ja, kan die dan binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd? En als dat laatste niet zo is, komt de ontwikkeling dan op een locatie die passend ontsloten is? Vooral de laatste twee jaar zijn er diverse plannen bij de Raad van State gesneuveld omdat de ladder niet, of niet goed is toegepast. Dit maakt dat de ladder nu een belangrijk beleidsonderwerp is binnen de gemeenten.

De ladder bestaat uit een aantal opeenvolgende stappen. Eerst moeten de betrokken overheden beoordelen of de beoogde ontwikkeling – zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht – voorziet in een regionale behoefte voor de specifieke voorziening. Als dat het geval is, moeten de betrokken overheden beoordelen of die ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Ten slotte zal, wanneer herstructurering of transformatie onvoldoende mogelijkheden biedt, de betrokken overheid moeten beoordelen of de ontwikkeling op een locatie kan worden gerealiseerd die passend ontsloten is of zal zijn.

Woningbouwplannen met meer dan elf woningen worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor dergelijke woningbouwplannen moet dus onderzocht worden of er behoefte is aan de woningen. Bij het beoordelen van de vraag of er behoefte is aan de nieuwe ontwikkeling speelt een aantal zaken.

Behoefte wordt bepaald door het regionale aanbod te vergelijken met de regionale vraag. Hierbij wordt zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (soort woningen) gekeken. Wanneer de vraag groter is dan het aanbod, is er ruimte om aan de ontwikkeling medewerking te verlenen.

Regionaal: Er moet voor aanbod en vraag niet lokaal maar regionaal worden gekeken. De regio is het referentiekader en deze kan afhankelijk van de soort ontwikkeling verschillen. Het kan dus voorkomen dat wanneer in de gemeente Kampen geen aanbod is, maar in de regio wel, de gemeente Kampen van de ontwikkeling moet afzien.

Vraag: De vraag moet onderbouwd worden met objectieve, cijfermatige en recente gegevens.

Aanbod: Het aanbod wordt bepaald door het huidige en toekomstige aanbod. Naast bijvoorbeeld leegstaand vastgoed moet ook gekeken worden naar de onbenutte plancapaciteit die in bestemmingsplannen is opgenomen.

Situatie Kampen

Behoefte

Voor het bepalen van de behoefte wordt gebruik gemaakt van een prognose. Met alle gemeenten binnen West Overijssel is afgesproken dat wordt uitgegaan van de Primos 2013 als basis voor de berekening van de behoefte. In de gemeenteraad van januari 2013 is besloten om voor het opstellen van de grondexploitaties cijfermatig uit te gaan van de Pearl prognose. De beleidsmatige ambitie is echter altijd op Primos blijven staan. We kijken voorlopig tien jaar vooruit, waarbij voor deze termijn is aangesloten bij de planperiode van een bestemmingsplan. Kampen groeit met 1880 huishoudens in de periode 2016 tot 2026 volgens de Primos 2013.

Aanbod

Tegenover de behoefte staat het aanbod. Het aanbod is bepaald vanuit de bestaande onbenutte harde bestemmingsplancapaciteit. Harde plancapaciteit is ruimte binnen het bestemmingsplan waar met een omgevingsvergunning een woning gebouwd kan worden. Alle woningen die op 1-1-2016 in aanbouw zijn, tellen niet mee. Daarnaast worden uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden ook als harde plancapaciteit gerekend.

De gemeente Kampen heeft de afgelopen jaren een aantal bestemmingsplannen vastgesteld voor nieuwe woningbouw. In Kampen worden drie wijken (her)ontwikkeld, namelijk de Hanzewijk, het Onderdijks en het Stationskwartier. Hiernaast wordt op kleinere schaal gebouwd op het Berkterrein.

In IJsselmuiden wordt Het Meer ontwikkeld. Ook zijn er nog bouwmogelijkheden op het terrein van Koster.

In de kleine kernen zijn ook enkele woningbouwplannen in ontwikkeling, namelijk De Thijs in Wilsum, Broekerland in 's-Heerenbroek, Thuishaven in Grafhorst en Zuideinde in Kamperveen.

Ook het bestemmingsplan Binnenstad maakt het mogelijk om gebouwen in het centrum om te bouwen naar woningen van minimaal 60 m2. Het bestemmingsplan Buitengebied maakt woningsplitsing van bestaande woningen mogelijk.

Uit inventarisatie blijkt dat er nog een redelijk aantal niet benutte bouwmogelijkheden op kavels in eigendom bij particulieren of ontwikkelaars aanwezig zijn. Wanneer deze mogelijkheden op een rijtje worden gezet, blijkt dat er binnen de bestaande bestemmingsplannen 2654 nieuwe woningen mogelijk kunnen worden gemaakt. Al deze plancapaciteit moet meegenomen worden bij de beoordeling of er vraag is naar een nieuwe ontwikkeling.

Deprogrammeren

Het afwaarderen van gemeentegrond heeft de gemeente in eigen hand, waardoor hier ook snel een start mee kan worden gemaakt. Met dit paraplubestemmingsplan worden de nieuwe maximaal te realiseren woningaantallen in de diverse bestemmingsplannen opgenomen, door de specifieke bepalingen met woningaantallen aan te passen of op de verbeelding woonbestemmingen om te zetten naar de bestemming Groen of Agrarisch of aanduidingen te verwijderen. Op deze wijze wordt op korte termijn de eerste plancapaciteit afgewaardeerd. Het gaat om de volgende plannen:

• 1. Stationsomgeving Hanzelijn en Stationsomgeving Hanzelijn, 1e uitwerking;
• 2. Het Onderdijks 2013;
• 3. Brunneper Bongerd 2013;
• 4. Woonwijken Kampen (Harmoniepad en Hanzewijk);
• 5. Wilsum en Nieuwstad 2012;
• 6. Zuideinderhof, derde fase.

Omdat de gemeente contractuele afspraken heeft met Delta Wonen als eigenaar van de grond in de Hanzewijk, is hier op voorhand al voldoende voorzienbaar dat de nu opgenomen plancapaciteit niet overeenkomt met de afspraken, fysiek niet realiseerbaar en daarom niet reëel is. Met Delta Wonen wordt momenteel de planvorming voor de daadwerkelijk beoogde planinvulling afgerond. Dit maakt dat tegelijk met het afwaarderen van plancapaciteit op gemeentegrond ook de plancapaciteit in de Hanzewijk conform de beoogde planvorming wordt afgewaardeerd. Hierdoor ontstaat ruimte om nieuwe ontwikkelingen in procedure te brengen. Wanneer stap 1 volledig is uitgevoerd is er een plancapaciteit van afgerond 95%, waardoor er 87 nieuwe woningen toegevoegd kunnen worden.

Conclusie

Door te deprogrammeren wordt er ruimte geschapen om mee te werken aan nieuwe ontwikkelingen. In het bijzonder wordt gedacht aan het invullen van vrijkomend maatschappelijk vastgoed dat binnenstedelijk is gelegen. E.e.a. is in lijn met de beleidsdoelstelling van de Ladder duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

3.1 Algemeen

Artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht in combinatie met artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht het college van burgemeester en wethouders onderzoek te doen naar de relevante feiten en de af te wegen belangen die bij de bestemmingsplanherziening komen kijken. In dit hoofdstuk zal dan ook op de voor het onderhavige plangebied relevante aspecten worden ingegaan. Het gaat hier om de bijstelling van de aantallen maximaal te bouwen woningen en op een aantal locaties het omzetten van de bestemming naar het daadwerkelijke huidige gebruik.

Onderdijks:

In het bestemmingsplan 'Het Onderdijks 2013' wordt het maximaal aantal te bouwen woningen in de bestemming Woongebied - Uit te werken van 250 teruggebracht naar 135.

In dit gebied zijn al 7 woningen uitgewerkt in Het Onderdijks 2013, 1e uitwerking 't Hart, 2e fase, waardoor een plancapaciteit resteert van 243 woningen. Oorspronkelijk was voor dit gebied een programma gedacht van 196 woningen. Besloten is om 68 van deze woningen te schrappen, waardoor het totale programma in dit gebied 135 (7+128) woningen is.

Woonwijken Kampen:

In het bestemmingsplan 'Woonwijken Kampen' wordt een locatie aan het harmoniepad als Groen bestemd, wat momenteel ook het bestaande gebruik is. In het bestemmingsplan zijn hier met maximale planologische invulling 4 woningen mogelijk. De plek is al een lange periode onbenut en er zijn ook geen concrete plannen voor woningbouw.

Hiernaast worden de maximaal toegestane woningaantallen voor de Hanzewijk naar beneden bijgesteld van 700 in Wonen - Uit te werken en 250 in Centrum - Uit te werken naar respectievelijk 194 en 162 woningen.

In het gebied Wonen - Uit te werken zijn al 136 woningen uitgewerkt in het uitwerkingsplan Woonwijken Kampen, 2e uitwerking Noordrand Hanzewijk, waardoor een plancapaciteit van 664 woningen resteert. Het beoogde bouwprogramma voor dit gebied bedraagt 58 woningen, waardoor het totale programma voor dit gebied uiteindelijk 194 (136+58) woningen is.

In het gebied Centrum - Uit te werken zijn al 112 woningen uitgewerkt in het uitwerkingsplan Woonwijken Kampen, Centrumgebied Hanzewijk, waardoor een plancapaciteit van 138 woningen resteert. Het beoogde bouwprogramma voor dit gebied bedraagt 50 woningen, waardoor het totale programma voor dit gebied uiteindelijk 162 (112+50) woningen is.

Stationsomgeving Hanzelijn:

In het bestemmingsplan 'Stationsomgeving Hanzelijn' wordt het maximaal aantal te bouwen woningen teruggebracht van 740 naar 651. Hierbij wordt aangesloten bij het woningaantal dat in de grondexploitatie van het gebied van 2015 is opgenomen.

Wilsum en Nieuwstad 2013:

In het bestemmingsplan Wilsum en Nieuwstad 2013 is nu nog ruimte voor maximaal 44 woningen (maximaal planologische invulling). Uit recent uitgevoerd behoefteonderzoek voor de Kleine kernen door Companen blijkt dat er een behoefte van maximaal 19 woningen is. Hierom wordt een deel van de bestemming Wonen omgezet naar de bestemming Agrarisch, zodat maximaal 19 woningen gebouwd zijn.

Zuideinderhof, derde fase:

In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om 7 extra woningen mogelijk te maken. Omdat er nog voldoende kavels beschikbaar zijn en de uitgifte achter op schema loopt, is het niet de verwachting dat deze 7 extra woningen nodig zijn. Hierom wordt er een bestemming Agrarisch zonder wijzigingsbevoegdheid op het gebied gelegd.

Brunneper Bongerd 2013:

In het bestemmingsplan 'Brunneper Bongerd 2013' zijn bij een maximale planologische invulling in totaal 35 woningen mogelijk. Een groot deel van het gebied, waarop 25 woningen mogelijk zijn, is in eigendom bij de gemeente. De overige 10 woningen zijn mogelijk op gronden die niet bij de gemeente in eigendom zijn. Deze gronden zijn hierom buiten dit plan gelaten. In het kader van de plannen om een Groene Long in de wijk Brunnepe te realiseren, wordt de bestemming Wonen voor de gemeentegronden omgezet naar de bestemming Groen.

Conclusie

Omdat het enkel gaat om een bijstelling van het aantal woningen, dan wel het (terug)bestemmen van het bestaande gebruik heeft dit plan geen consequenties voor de omgeving, waardoor onderzoek achterwege kan blijven. De locaties waar afgewaardeerd wordt blijven wel potentiële woningbouwlocaties voor de langere termijn. Omwonenden en nieuwe bewoners van de wijken moeten daarom rekening blijven houden met woningbouw op deze gronden.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Er is geen sprake van bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro, waardoor er geen kostenverhaal hoeft plaats te vinden.

De deprogrammering van de Brunneper Bongerd (deel gemeente) en het Harmoniepad hebben geen directe financiële gevolgen voor de gemeente. De gevolgen door de deprogrammering van de gebieden Wilsum, Onderdijks en Zuideinderhof worden qua rentegevolgen in totaal ingeschat op circa € 1,7 miljoen. Wat betreft Onderdijks kan worden aangegeven dat een gedeelte van de te deprogrammeren woningen niet in de grondexploitatie waren meegenomen, dus geen financiële gevolgen hebben.

Het bestemmingsplan Stationsomgeving Hanzelijn voorziet in de mogelijkheid om maximaal 740 woningen te bouwen. De laatste vastgestelde grondexploitatie gaat uit van de bouw van 651 woningen. De extra plancapaciteit van 89 woningen kan gezien worden als een risicobuffer om ook in de toekomst tot een sluitende grondexploitatie te komen. Het nu inleveren van extra plancapaciteit betekent dat woningen niet meer kunnen worden ingezet om mogelijke tekorten en tegenvallers in de planuitvoering te kunnen opvangen. Deze extra plancapaciteit zal naar verwachting de komende jaren ingezet moeten worden vanwege minder m² detailhandel en minder m² maatschappelijke voorzieningen. Door deze woningen uit het bestemmingsplan te halen is het twijfelachtig (risicovol) of deze woningen in de toekomst opnieuw in het plan kunnen worden opgenomen.

Met woningbouwcorporatie DeltaWonen zijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt voor de ontwikkeling van de Hanzewijk. De aantallen zoals in het paraplubestemmingsplan opgenomen komen overeen met deze privaatrechtelijke afspraken. Deze privaatrechtelijke afspraken maken dat er sprake is van voorzienbaarheid, waardoor er geen risico op planschade is.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende planregels van een nadere toelichting voorzien. Qua vormgeving en planregels is voor zover mogelijk aangesloten bij de SVBP2012 en de binnen de gemeente Kampen gehanteerde bestemmingsplanregels en begripsbepalingen.

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Deprogrammeren Woningbouw (parapluplan)’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan.

Onderhavig plan betreft een parapluplan. Het vervangt een aantal bestemmingsplannen gedeeltelijk door op de verbeelding een nieuwe bestemming op te nemen met een corresponderende regel. Ook wordt van een aantal bestemmingsplannen een planregel gedeeltelijk gewijzigd, waarbij de onderliggende plannen voor het overige onverkort van kracht blijven.

Hoofdstuk 6 Inspraak en overleg

6.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt geeist dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg wordt gevoerd met die diensten van het rijk en de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het bestemmingsplan is een uitwerking van de regionale woonafspraken die met de provincie Overijssel zijn gemaakt. Daardoor kan van nader vooroverleg worden afgezien.

Er is geen sprake van een Nationaal belang zoals genoemd in de bijlage bij de brief van 26 mei 2009. Hiernaast zijn er door de aard van het bestemmingsplan geen consequenties op het gebied van de waterhuishouding, waardoor overleg met het Waterschap niet nodig is. Onderhavig bestemmingsplan betreft dan ook een ontwikkeling die voldoet aan de gestelde voorwaarden om af te zien van vooroverleg.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is op 1 maart 2016 gepubliceerd in het huis-aan-huisblad Kampen.nl en de Staatscourant en heeft vanaf 2 maart 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is er één zienswijze binnengekomen. In de bijgevoegde Zienswijzereactienota is deze zienswijze van een reactie voorzien. Naar aanleiding van de zienswijze is een wijziging op de verbeelding doorgevoerd.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Verbeelding in pdf-formaat

Bijlage 2 Zienswijzereactienota