| Plan: | Bedrijventerrein Twentekanaal |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0164.BP0009-0301 |
In het plan wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bouwhoogten en de bebouwingspercentages, zoals deze ook in de vigerende plannen is opgenomen.
De bouwhoogte in het gebied tussen de Omloopleiding en de Binnenhavenstraat bedraagt 10 meter. De hoogte neemt in zuidelijke richting toe tot maximaal 20 meter op enkele plekken direct aan het Twentekanaal. In een groot deel van dit gebied is geen maximale bouwhoogte vastgelegd en moet daardoor terug worden gevallen op de bouwverordening. De maximaal toegestane bouwhoogte op basis van de bouwverordening bedraagt 15 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt 70%.
In de deelgebieden Twentekanaal Midden en Zuid bedraagt, op basis van vigerende regelingen, de bouwhoogte 30 meter en het bebouwingspercentage 60% (direct langs de A35) en 70% (overig deel).
De bouwhoogte in het deelgebied Zeggershoek bedraagt 10 meter of 30 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt 50% of 60%.
De bouwhoogten en het bebouwingspercentages zijn overgenomen in het bestemmingsplan bedrijventerrein Twentekanaal. Een en ander met uitzondering van het bebouwingspercentage in de deelgebieden Twentekanaal Midden en Zuid. Hier is het bebouwingspercentage verhoogd naar 80%. Dit is het gebied dat centraal is gelegen op het bedrijventerrein, waarvan milieugevoelige functies geen milieuhinder of visuele hinder ervaren.
Binnen een deel van de vigerende plannen bestaat de mogelijkheid (rechtstreeks danwel via vrijstelling) tot het oprichten van bedrijfswoningen. Op basis van huidige inzichten is het niet wenselijk om zonder meer bedrijfswoningen toe te staan op bedrijventerreinen.
Op zichzelf hoeft er tegen een correct gebruikte bedrijfswoning geen bezwaar te bestaan, maar de praktijk wijst uit dat bedrijf en woning vaak separaat functioneren en anders bij beëindiging van de bedrijfsactiviteiten apart worden verkocht. Zo ontstaat er een zelfstandige woonfunctie op een bedrijventerrein en die werkt belemmerend naar de omliggende bedrijfsfuncties. Ter illustratie:
Wanneer een naast een burgerwoning gelegen bedrijf wil uitbreiden dient te worden voldaan aan de normen voor geluid, stank, stof en gevaar. Voor bedrijven kan dit betekenen dat uitbreiding onmogelijk wordt. Ook de kans op klachten over het bedrijf neemt toe. De gebruiksmogelijkheden van het bedrijventerrein voor bedrijven nemen daardoor af. In steeds minder gevallen is het nog noodzakelijk voor toezicht en beheer om bij het bedrijf te wonen. Technologische maatregelen (beveiliging) hebben die taak overgenomen. Eigenlijk geldt het noodzakelijkheidscriterium alleen nog in geval van levende have. Daarvan is op het voorliggende bedrijventerrein geen sprake. Ten derde worden de regels uit het bestemmingsplan vaak gebruikt om op papier nog een nieuw bedrijf te starten, maar in de praktijk gaat het meestal alleen om de mogelijkheid voor het bouwen van een (extra) woning.
Evengoed blijkt er vanuit de markt behoefte te bestaan aan zogenoemde woon-werk combinaties, onder andere bij startende ondernemers, of kleine bedrijven. Woon-werk combinaties kunnen op een positieve manier bijdragen aan een goede overgang tussen een woonwijk enerzijds en een bedrijventerrein anderzijds. Er dient echter voor gewaakt te worden dat de hiervoor beschreven situaties zich voordoen.
Bestaande bedrijfswoningen krijgen een positieve bestemming. Vestiging van nieuwe bedrijfswoningen is niet toegestaan. Daar waar bedrijfswoningen in de vigerende plannen via vrijstelling zijn toegestaan, maar van deze mogelijkheid tot op heden geen gebruik is gemaakt, komt de vrijstellingsmogelijkheid te vervallen.
Vanuit de gewenste detailhandelsstructuur is van belang dat winkelgebieden aanvullend en versterkend zijn ten opzichte van elkaar. Er wordt sterk gehecht aan de bestaande hiërarchie tussen de binnenstad, wijkcentra en de perifere detailhandelslocaties.
Vanuit het detailhandelsbeleid is reguliere detailhandel op Twentekanaal niet toegestaan, met uitzondering van perifere detailhandel in auto's, boten, caravans en grove bouwmaterialen c.q. bouwstoffen en de zogenaamde "pompshops".
Binnen het plangebied zijn een tweetal tankstations met pompshop gelegen. Beide tankstation liggen op een afstand van minder dan 500 meter van de afrit van de Rijksweg. Op grond van het detailhandelsbeleid (zie paragraaf 4.4.11) geldt voor deze pompshops een maximale oppervlakte van 250 m2.
De in het plangebied aanwezige horeca krijgt een bestemming die is toegesneden op de functie. Het Horecabedrijf aan de Haaksbergerstraat (restaurant/partycentrum) krijgt de bestemming 'Cultuur en ontspanning' ten behoeve van de functie restaurant/brasserie en zaalaccommodatie. Het fastfoodrestaurant krijgt de bestemming 'Horeca'.
In het vigerende bestemmingsplan bestond de mogelijkheid om de percelen zuidelijk van het fastfoodrestaurant te gebruiken ten behoeve van horeca, waaronder hotel. In de huidige situatie zijn de gronden in gebruik ten behoeve van reguliere bedrijven (bedrijfsverzamelgebouw en autobedrijf). Voor deze percelen wordt in dit bestemmingsplan aangesloten bij het huidige gebruik. De horecabestemming vervalt.
Het bedrijventerrein Twentekanaal grenst aan de noordzijde op de omliggende woonbuurten in Hengelo Zuidoost. Op grond van huidige inzichten zouden dergelijke bedrijven niet op korte afstand van een woonwijk gesitueerd moeten zijn. Bewoners in het gebied rond de Breemarsweg hebben herhaaldelijk aangegeven hinder te ondervinden van het bedrijventerrein. Het gaat echter om een historisch gegroeide situatie welke zich niet op korte termijn laat veranderen. De beleving van hinder is door de gemeente serieus ter hand genomen. In dit kader is het Milieugezondheidsonderzoek bedrijventerrein Twentekanaal Hengelo' opgesteld.
Ten gevolge van de uitkomsten van het onderzoek is kritisch gekeken naar de toegelaten milieucategorieën op het bedrijventerrein. In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Twentekanaal' is sprake van een inwaartse zonering. Dat betekent dat nieuwe bedrijven met een zware milieucategorie uitsluitend op voldoende afstand van milieugevoelige functies kunnen worden gevestigd. Nabij milieugevoelige functies kunnen uitsluitend nieuwe bedrijven met een lichte milieucategorie worden gevestigd. Op grond van inwaartse zonering kan er geen sprake zijn van conflictsituaties tussen bedrijven en milieugevoelige functies. Echter, op het bedrijventerrein Twentekanaal is sprake van een historisch gegroeide situatie. Ten noorden van het Twentekanaal bevinden zich enkele bedrijven met een hogere milieucategorie dan op basis van inwaartse zonering is toegestaan. Deze bestaande bedrijven zijn specifiek aangeduid en kunnen blijven bestaan.
Vanuit het reclamebeleid bestaat er de mogelijkheid voor het oprichten van een grootschalige reclamemast langs de Rijksweg A35. De Rijksweg passeert verscheidene landschappelijke gebieden: het retentiegebied Bornse Binnenbeek en delen van het traditionele Twentse landschap. Dit groene traject sluit aan de meest landschappelijke radiaal van Hengelo: de Deldenerstraat, alsook op het groene bedrijventerrein Zeggershoek en Twentekanaal Zuid. Het groene traject verdraagt geen toevoeging in de vorm van een reclamemast. Alleen bij het bedrijventerrein langs de grens met Enschede is plaats voor een mast. Om het traject helder te houden dienen eventuele nieuwe elementen rond de A35 zorgvuldig geplaatst en gekozen te worden. Dat wil zeggen: niet los in het landschap, waar ze visuele ruis veroorzaken, maar op een plaats die een duidelijke aanleiding vormt. Te weten bij bedrijventerreinen en op de drie punten waar de snelweg de gemeentegrenzen van Hengelo kruist.
Weliswaar is er een zoekgebied gedefinieerd waarbinnen de plaatsing van een reclamemast mogelijk is, een definitieve locatie is nog niet gevonden. Om deze reden is plaatsing van een grootschalige reclamemast niet bij recht toegestaan. Wanneer een locatie wordt gevonden, dan zal hiervoor een afzonderlijke procedure worden doorlopen die een goede ruimtelijke afweging moet waarborgen.