Bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg, landhuis Rheezerweg nabij nr. 82 te Diffelen

3.2 Voorwaarden

Om een nieuw landgoed met daarop een woning te kunnen oprichten, moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Hierna is weergegeven welke voorwaarden het betreft en hoe hieraan zal worden voldaan.

Het landgoed krijgt een oppervlakte van minimaal 10 ha.

• De oppervlakte bedraagt ruim 16 ha.

Op het landgoed komt een landhuis van allure met een woonbestemming.

• Het eerste ontwerp van de architecten heeft een positieve beoordeling door Welstandscommissie gekregen.

Het landhuis heeft een inhoud van minimaal 1.000 m3.

• Het ontwerp van de architecten zal hieraan voldoen, zoals ook het eerste ontwerp hieraan voldeed.

Het landhuis heeft als hoofdfunctie wonen, gekoppeld aan werken aan huis.

• Dit is het geval.

Er wordt op eigen kosten ten minste 3,0 ha nieuwe natuur gerealiseerd.

• Grond met agrarische bestemming (AE 1314 en 1316) wordt zonder subsidie aangekocht en ten dele (3,0 ha) op eigen kosten ingericht en omgezet in natuur.

Aangezien het nieuwe rood binnen de EHS wordt gerealiseerd, is ontheffing bij de provincie noodzakelijk (op grond van artikel 2.7.6).

• De ontheffing is op grond van artikel 2.7.6, lid 4 verleend (zie bijlage).

Ten minste 90% van het terrein is openbaar toegankelijk.

• De deelgebieden AE 790, 793, 1261, 1307, 1315, 519, 789, 1311, 1231 en 1313: 11 ha 47 a 75 ca. zijn toegankelijk als struingebied. Hiermee is de toegankelijkheid veel groter dan gebruikelijk wanneer het gebied door een padenstelsel zou worden ontsloten.

Alle gronden van het landgoed die binnen de PEHS vallen, worden ingericht en beheerd volgens de doelstellingen uit het natuurgebiedsplan.

• Hierover is overeenstemming bereikt met de provincie.

Het landgoed heeft als startsituatie minimaal 1 ha landbouwgrond, die per 1 januari 2005 nog niet onder natuurschoonwet was gerangschikt.

• Het landgoed zal omvatten: een deel van AE 794 (op dit moment landbouwgrond); AE 790, 793, 1261, 1307, 1315, 519, 789, 1311, 1231 en 1313 (tot de datum dat deze percelen werden aangekocht op 28 november 2008 landbouwgrond); AE 1314 en 1316 (op dit moment landbouwgrond). In totaal wordt ruim 16 ha landbouwgrond ingebracht die per 1 januari 2005 nog niet onder de natuurschoonwet was gerangschikt.

Aangetoond wordt dat er in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwde gebied.

• Binnen het bestaande bebouwde gebied van de gemeente Hardenberg is geen ruimte voor een landgoed).

De principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn toegepast.

• Het landhuis zal aansluiten op bestaande wegen;
• Het landhuis zal zo ontworpen worden dat het een geringe impact op het terrein zal hebben.

De ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt.

• Er wordt verwezen naar de positieve beoordeling door de Welstandscommissie van het eerste ontwerp. Ook de nieuwe ontwerpen zullen een interessante relatie aangaan met hun context en dienend t.o.v. hun landelijke omgeving zijn.

Er zijn sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor de uitbreiding.

• De eigenaren zullen op eigen kosten 3,0 ha landbouwgrond in natuur omzetten, dit sluit aan bij de eisen voor een nieuw landgoed.
• Het plan past bij de provinciale doelstelling om meer particulier beheerde natuur te realiseren.
• De eigenaren zullen door in het gebied te gaan wonen toezicht kunnen houden op het op correcte wijze gebruik maken van het struingebied.
• De eigenaren zullen investeringen doen in de landschappelijke inpassing van de woning.

Er moet zijn aangetoond dat verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden worden gecompenseerd door investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Dat er voldoende wordt gecompenseerd, moet blijken uit een ruimtelijke onderbouwing.

• Er zal een houtwal worden hersteld op een plek waar die volgens historische kaarten vroeger is geweest.
• Door beter toezicht wordt de huidige veelvuldig plaatsvindende vuilstort, illegale jacht en niet toegestane recreatievormen sterk ingeperkt.
• Door beter toezicht zullen beschermde diersoorten meer kans krijgen met name weidevogels en amfibieën zoals de knoflookpad.

De nieuwe ontwikkelingen strekken mede tot het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van gebieden behorend tot de gebiedscategorie nieuwe, nog niet gerealiseerde natuur.

• In de nieuwe situatie wordt 3,0 ha nieuwe, nog niet gerealiseerde natuur die nu landbouwgrond is, blijvend omgezet in natuur.
• Er ontstaat een aaneengesloten natuurgebied waarbij de gradiënten hoog-laag/droog-nat integraal kunnen worden beheerd.

Er zullen regels worden gesteld ter bescherming van de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied.

• Deze regels zal de provincie stellen in het Natuurgebiedsplan en Natuurbeheerplannen. De initiatiefnemers zullen zich hieraan binden.

Er is sprake van behoud van areaal, kwaliteit en samenhang van de betrokken gebieden.

• Het voorstel zorgt voor een kleine vermindering van de EHS. Daarvoor heeft de provincie Overijssel ontheffing verleend.
• Door het voorstel wordt de samenhang van de betrokken gebieden versterkt.
• Door het voorstel wordt ook de kwaliteit van het betrokken gebied versterkt. Nu wordt in het gebied door gebrek aan toezicht illegaal gejaagd, gestroopt met lijmstokken, en met quads en andere motorvoertuigen gereden. Vogels worden verstoord door loslopende honden, afval wordt achtergelaten et cetera.