| Plan: | Haaksbergen-Dorp Uitbreidingslocatie De Veldmaat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0158.BP1050-0002 |
Ter voorbereiding op de stedenbouwkundige uitwerking van het plangebied is in samenwerking met SAB een nota van uitgangspunten opgesteld. Naast de fysieke randvoorwaarden en beleidsuitgangspunten zijn hierin stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd die volgen uit een analyse van de plek (landschapsstructuur, cultuurhistorie, randen van het gebied en bebouwingsstructuur). Voor de locatie de Veldmaat wordt gedacht aan wonen in een groene setting, gebruik makend van bestaande houtsingels en groene functies in de omgeving. Hiernaast is een uitgangspunt dat bij de stedenbouwkundige inrichting de bestaande resten van het ontginningenlandschap zichtbaar blijven (rechthoekige verkavelingsstructuur). Voor met name het westelijke deel van het onderhavige plangebied geldt dat hier wordt gestreefd naar een goede afronding (aan de noordzijde) van het bestaande woongebied De Els/Veldmaat 2 en een goede overgang naar het landelijke gebied. In het oostelijke deel van het plangebied geldt als uitgangspunt dat hier hogere dichtheden kunnen worden gerealiseerd gezien de gunstige ligging ten opzichte van voorzieningen.
In het navolgende zijn de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden weergegeven per deelgebied. Zie hiervoor het kaartbeeldje op pagina 7.
Uitgangspunt bij het 'Twents erf' is dat deze locatie ruimtelijk en stedenbouwkundig is gescheiden van de nabije woonontwikkeling. De locatie moet ook na ontwikkeling, duidelijk een onderdeel van het landelijke gebied blijven, en niet van de kern Haaksbergen.
Om dit te bereiken wordt aansluiting gezocht bij de eigenschappen van een 'Twents erf', overigens nadrukkelijk zonder geheel aan de inhoudelijke eisen van het 'Twents erf' te voldoen. De benaming 'Twents erf' is de regionale vorm van een boerenerf. In Overijssel zijn boerenerven niet typisch Overijssels, maar wel typisch Twents, Sallands of typisch voor het open landschap. Onderhavig plan sluit dan ook aan op het eigenschappen van het 'Twentse erf'. Kenmerken zijn bijvoorbeeld de verschillen tussen het voor- en achtererf. Op het voorerf de (moes)tuin, veelal met hagen omzoomd, leibomen op de zuidkant, een boomgaard en een bleekje (voor de was). 'Achter' vaak bomen en struiken die je ook in houtwallen en bosjes in de omgeving tegenkomt. Kenmerkend voor de erven in Overijssel is dat er altijd wel één of meerdere grote bomen op het voorerf staan. Kenmerkend voor het 'Twentse erf' is dat het erf vaak omgeven wordt door vele houtwallen. Een natuurlijke groene omlijsting van het erf. Verder zijn de eikengaarden karakteristiek, een soort boomgaard van inlandse eiken. Het concept 'Twents erf' is gebaseerd op hoe in het typische Twentse landschap het boerenerf een relatie legt tussen de bebouwing en het landschap. Boerenerven zijn van oudsher kleine centra waarbij agrarische gebouwen gegroepeerd staan op een kruispunt van wegen.
Het realiseren van een 'Twents erf' past binnen een landschappelijk verantwoorde ontwikkeling op het platteland. Bij onderhavig plan is het concept met name gebruikt ten aanzien van het kenmerkende boerenerf: uitgangspunt is dat ook na ontwikkeling het karakter van een ensemble van gebouwen, gegroepeerd rondom een boerenerf, overeind blijft staan. Het 'Twents erf' kan hiernaast bijdragen aan een goede overgang tussen de bebouwde kom van Haaksbergen en het landelijke gebied.
Voor dit deelgebied, waar een deel van de regionale waterberging wordt gerealiseerd, zijn vooralsnog geen specifieke uitgangspunten geformuleerd.
Belangrijke aanleiding van de ontwikkeling van het woongebied op deze locatie, is dat het zeer gewenst is een goede beëindiging te maken voor de bestaande wijk, die hier een rafelige en onafgeronde rand richting het buitengebied heeft. Met de beoogde woonontwikkeling binnen dit woongebied, kan de rand van de kern Haaksbergen dus beter worden vormgegeven.
Voor dit deelgebied, het westelijke woongebied geldt als uitgangspunt dat aansluiting wordt gezocht op de vrij recente woningbouwuitbreiding. Leidend voor het woningbouwontwerp dient met name de landelijke sfeer te zijn. Er wordt bij het ontwerp van de ruimtelijke modellen naar gestreefd dit karakter waar mogelijk te behouden. Langs de Veldzichtweg worden de woningen losjes gesitueerd met de achterkant of zijkant gericht naar het buitengebied. Het woongebied is niet direct voor het autoverkeer verbonden met de Veldzichtweg. Uitgangspunt is het behoud van het karakter van deze weg, een goed voorbeeld van de rechte wegen die de velden ontsluiten, die zo karakteristiek zijn voor het kleinschalige landschap aan deze zijde van Haaksbergen.
Het groene karakter van het woongebied wordt met name ontleend aan de bestaande groene omgeving. De bomenrijen bestaan hoofdzakelijk uit elzen en zullen in het ontwerp worden opgenomen. Hiernaast is ruimte voor nieuw groen. Aandacht is benodigd voor passende erfafscheidingen, met name daar waar de woningen grenzen aan het buitengebied. Het groengebied krijgt een aansluiting op de regionale waterberging.
De bebouwing dient te worden gesitueerd op een wijze die recht doet aan de ligging ten opzichte van de bestaande omgeving (belendende percelen) en de inbedding in het landschappelijk patroon. In dit deelgebied betekent dit dat met name wordt aangesloten op het bestaande karakter van de aangrenzende wijk.
Uitgangspunt voor de zone waarin dit deelgebied is gelegen is dat er geen strakke noordelijke grens van de Veldmaat kan ontstaan. Het gebied zal als geheel herkenbaar zijn vanaf de toekomstige Noordsingel, die aan de noordzijde wordt gerealiseerd, als aaneenschakeling van clusters bebouwing met groene omranding, met ertussen open velden.
Dit deelgebied, het oostelijke woongebied, zal één van deze bebouwingsclusters vormen. In het oostelijke woongebied, wordt het veldontginningslandschap, dat hier nog goed zichtbaar is, aangegrepen als leidraad voor de invulling van het gebied. Kenmerken van het hier aanwezige kleinschalige veldontginningslandschap, zijn het open orthogonale patroon met individuele veldontginningen, afwisseling van open velden met dichte ontginningsgrenzen en het feit dat ieder veld een eigen karakter heeft als het gaat om schaal, en patroon van begroeiing en bebouwing. Deze kenmerken zijn aangegrepen als leidraad bij het ontwerpen van modellen voor het gebied. Het eigen karakter wordt gevormd door de schakeling van verschillende woningtypen en de ligging ten opzichte van de omgeving.
Het groene karakter van het plan wordt met name ontleend aan de bestaande omgeving. Het betreft met name singelbeplanting op de grenzen van percelen. Bijzonder is de bestaande bomenrand rond de fietscrossbaan. De sfeer van de beplanting moet in dit overgangsgebied een informeel, niet al te cultuurlijk karakter krijgen.De bebouwing dient te worden gesitueerd op een wijze die recht doet aan de ligging ten opzichte van de bestaande omgeving (ligging ten opzichte van voorzieningen) en de inbedding in het landschappelijk patroon. In dit deelgebied worden, gezien de nabijheid van voorzieningen, met name rijwoningen en appartementen gerealiseerd. Centraal in het gebied moet een hofje worden gerealiseerd.