Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Bij de gemeente Enschede is een aanvraag ingediend om bewoning van een voormalige agrarische karakteristieke schuur op het erf Helmerstraat 245-247 te Enschede (Usselo) mogelijk te maken en daarnaast een bedrijfsgebouw van 150 m2 te realiseren op dit erf ten behoeve van het daar reeds gevestigde hoveniersbedrijf. Na de beoogde ontwikkeling en de daarvoor benodigde landschappelijke inrichting zal het erf Helmerstraat 245-247 één geheel vormen. De ontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost". Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Aan deze ontwikkeling wordt medewerking verleend op basis van de 'weegschaalmethode' zoals opgenomen in de 'Gids Buitenkans 2014', het vastgestelde beleidskader van gemeente Enschede (d.d. 11-11-2014, gemeenteraad ) voor ontwikkelingen in het buitengebied.

Het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen, zodat de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ” heeft betrekking op het erf Helmerstraat 245-247 te Enschede. Het plangebied ligt in stadsdeel Zuid, in het buitengebied ten zuidwesten van Enschede en ten zuidoosten van het dorp Usselo. In afbeelding 1.1 is de ligging en begrenzing van het plangebied (indicatief) weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorend bij voorliggend plan.

De woning Helmerstraat 247 is daarbij buiten het plangebied gelaten, omdat voor deze woning niets veranderd hoeft te worden. Bovendien vormt het bouwvlak voor woning Helmerstraat 247 één geheel met het bouwvlak voor Helmerstraat 249. Hierbinnen is een aanduiding ten behoeve van twee wooneenheden opgenomen. Dit bouwvlak mag om die reden niet gesplitst worden. Een deel van de tuin en het achterliggende weiland bij Helmerstraat 247 zijn wel opgenomen in het plangebied in verband met de verplichting tot het uitvoeren van erfinrichtingsmaatregelen (zie verder paragraaf 4.1).

Afbeelding 1.1: Ligging en begrenzing plangebied (indicatief)

1.3 Geldende juridische regelingen

Het plangebied valt onder het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost" dat op 27 mei 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede.

Afbeelding 1.2: Vigerende bestemming; plangebied indicatief rood omkaderd

Het plangebied heeft grotendeels de bestemming 'Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarde'. Deze gronden zijn bestemd voor het weiden van vee en de exploitatie van een grondgebonden agrarisch bedrijf, alsmede voor het behoud, herstel en verbetering van de aanwezige landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarde, zoals opgenomen in de 'koesteransichten' die zijn opgenomen bij bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost".

Een klein deel in het noordwesten van het plangebied heeft de bestemming 'Wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor het wonen, met daaraan ondergeschikt een beroep of bedrijf aan huis (max 150 m2), een bed and breakfast (max 150 m2) en mantelzorg. Binnen de bestemming 'Wonen' ligt de te bewonen schuur. De schuur heeft de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - schuur". Deze gronden zijn tevens bestemd voor de instandhouding van een schuur, waarvan de oppervlakte niet groter mag zijn dan de aanduiding. De schuur mag niet worden verplaatst

Daarnaast gelden de volgende gebiedsaanduidingen voor het gehele plangebied:

• 'overige zone - archeologisch onderzoeksgebied A': ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden. Hier geldt een onderzoeksplicht voor bodemverstorende werkzaamheden bij een nieuwe ontwikkeling met een diepte van meer dan 50 cm én een oppervlakte van meer dan 250 m2;
• 'overige zone - stadsrandzone': in dit gebied gaat het onder andere om het versterken van de belevingswaarde en landschappelijke waarde, het beter inrichten van de stadsrand voor recreatief gebruik, natuur en water en het bevorderen en toelaten van passende functies, zoals natuureducatie, kunst en cultuur en lichte vormen van horeca.

Verder zijn de volgende 'paraplu-bestemmingsplannen' van toepassing op het plangebied:

Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)

Dit plan, vastgesteld op 18 november 2014, sluit vestiging van risicovolle inrichtingen uit. Het plangebied heeft de gebiedsaanduidingen 'overige zone - risicovolle inrichtingen uitgesloten' en 'overige zone - vuurwerk uitgesloten'. In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn deze verboden waar relevant overgenomen. De relevante onderdelen zijn daarmee doorvertaald in voorliggend plan. De werking van paraplu-bestemmingsplan "Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)" vervalt met de in werking treding van voorliggend bestemmingsplan voor het plangebied.

Cultuurhistorie

Dit plan is vastgesteld op 6 februari 2017. Het plan geldt als een aanvulling op alle geldende bestemmingsplannen binnen het plangebied van bestemmingsplan "Cultuurhistorie". Het plangebied van voorliggend plan valt daar binnen. Het plangebied valt geheel binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - cultuurhistorie'. Er zijn geen gebouwen aangeduid als 'karakteristiek'. Echter, op basis van een erfbezoek voor voorliggend bestemmingsplan is de schuur op adres Helmerstraat 245 als cultuurhistorisch waardevol beoordeeld en krijgt de schuur de aanduiding 'karakteristiek' (zie paragraaf 3.2). De werking van bestemmingsplan "Cultuurhistorie" vervalt met de in werking treding van voorliggend bestemmingsplan voor het plangebied.

Parkeren Enschede

Dit plan (in procedure ten tijde van opstelling van voorliggend ontwerp bestemmingsplan), zorgt er voor dat de beleidsregel 'Parkeernormennota Enschede 2017' van toepassing is op (bijna) de hele gemeente, waaronder het plangebied. De relevante regels zijn doorvertaald in voorliggend plan. De werking van plan "Parkeren Enschede" vervalt met de in werking treding van voorliggend bestemmingsplan voor het plangebied.

Buitengebied - zonnepanelen

Dit plan, vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2018, maakt het mogelijk om in het buitengebied een beperkte hoeveelheid zonnepanelen op de grond te plaatsen in/bij de bestemming 'wonen' of in/bij bouwvlakken in diverse andere bestemmingen. In (bij recht) of direct grenzend aan (via afwijking) de bestemming 'Wonen' is dit maximaal 100 m2. De relevante regels zijn doorvertaald in voorliggend plan. De werking van plan "Buitengebied - zonnepanelen" vervalt met de in werking treding van voorliggend bestemmingsplan voor het plangebied.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ” is Buurtkring Usselo actief. Vooruitlopend op de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan is zij om advies gevraagd en op 11 september 2018 heeft zij advies uitgebracht. De Buurtkring ziet geen bezwaar tegen het bestemmingsplan, mits men zich houdt aan de door welstand opgelegde eisen. De Buurtkring benadrukt bij haar advies dat de kleinschaligheid van het bedrijf behouden moet blijven en dat schaalvergroting op deze locatie niet mogelijk moet zijn ter voorkoming van overlast voor de buurt.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247" maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit plan afgezien van het plegen van vooroverleg. Wel komen nieuwe bestemmingsplannen aan bod in het 'reguliere overleg' van de gemeente met de provincie en het waterschap.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan voor het erf Helmerstraat 245-247 in voorbereiding te nemen op 27 juni 2018 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biest aan iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen. De terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 10 oktober 2018 gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in de Staatscourant.

Zienswijzen

Gedurende de termijn van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan zijn er geen zienswijzen naar voren gebracht. Na het verstrijken van de termijn is één positieve zienswijze binnengekomen van omwonenden. Zij zijn akkoord met het plan, maar geven daarbij aan, evenals Buurtkring Usselo, dat het bedrijf wel kleinschalig moet blijven.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

De beoogde bestemmingswijziging valt niet onder één van de in het beleid en de regels van het Rijk genoemde nationale belangen.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken)

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking welke voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

2.2.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

Het plan past binnen de generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel, zoals gevat onder de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Bij keuze voor de nieuwe ontwikkeling zijn alle relevante belangen zorgvuldig afgewogen. De beoogde ontwikkeling is toekomstbestendig (over 20-30 jaar heeft het project zeker nog haar toegevoegde waarde) en heeft per saldo geen nieuw ruimtebeslag tot gevolg (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik). Het betreft enerzijds de omzetting van een bestaande (voormalige) agrarische schuur naar een woning (zonder extra oppervlakte). Anderzijds gaat het om de bouw van een bedrijfsgebouw (schuur) onder voorwaarde van sloop van de dubbele oppervlakte elders in de gemeente.

Voor het plangebied gelden geen gebiedsspecifieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap': Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit staat hier de ambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. Het beleid richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Het plan is hiermee in lijn aangezien de cultuurhistorisch waardevolle schuur voor de langere termijn behouden kan blijven en enkele vervallen, landschapsontsierende opstallen gesloopt zijn elders in de gemeente.

Daarnaast geld de bijzondere gebiedsconditie 'stads- en dorpsrandgebieden'. Deze vormen de overgang tussen de Stedelijke en de Groene Omgeving. Het vormgeven als entree van zowel de Groene als de Stedelijke Omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Onder andere recreatieve functies en culturele voorzieningen kunnen op specifieke plekken in de stads- en dorpsrandgebieden de kwaliteit en aantrekkelijkheid verhogen. Ook kunnen nieuwe woon- en werkmilieus worden ingezet om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stads- en dorpsrandgebieden te verhogen en de landschappelijke structuur in deze gebieden te versterken. Met de gebiedsaanduiding 'stadsrandzone' wordt in bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost' aangesloten bij deze 'gebiedsconditie' uit de Omgevingsvisie Overijssel.

Gebiedskenmerken

In het plangebied zijn de volgende gebiedskenmerken aangeduid binnen de diverse lagen:

• 'Natuurlijke laag': "Dekzandvlakten en ruggen".
• 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap': 'Essenlandschap'.
• 'Stedelijke laag': niet van toepassing
• 'Laag van de beleving': 'Stads en dorpsrandgebieden'

Het mogelijk maken van wonen in de karakteristieke schuur heeft ruimtelijk gezien geen negatieve impact. Het heeft geen relevante invloed op de hiervoor genoemde gebiedskenmerken. De ontwikkeling op zichzelf heeft mogelijk wel een kleine positieve invloed op de laag van de beleving, aangezien het cultuurhistorisch waardevolle gebouw door de bestemmingswijziging (wonen mogelijk maken en aanduiding 'karakteristiek') met meer zekerheid voor de langere termijn behouden blijft.

Conclusie:

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in paragraaf 2.3.3 aan de orde komt.

2.3.2 Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

Afbeelding 2.1: het 'RAR kompas'

2.3.3 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

• Woonvisie
• Detailhandelsstructuurvisie
• Watervisie
• Structuurvisie Cultuurhistorie
• Structuurvisie Externe Veiligheid
• Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o.

2.3.4 Gids Buitenkans

De Gids Buitenkans 2014 (vastgesteld door de gemeenteraad op 11-11-2014) biedt een kader voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, mits deze leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage leveren aan het publieke en maatschappelijke belang.

De Gids vormt een toetsingskader om de wenselijkheid van initiatieven in het buitengebied te beoordelen. Hierbij wordt de 'weegschaal' gehanteerd: is er sprake van een evenwicht tussen privébelang van individuele bewoners en gebruikers van het buitengebied en het publieke belang?

Afbeelding 2.2: Weegschaalmodel Gids Buitenkans

De weegschaal is gebaseerd op het gedachtegoed van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is ontstaan binnen de Omgevingsvisie Overijssel en biedt een mogelijkheid aan initiatieven in de Groene Omgeving. Met de weegschaal wordt ruimte geboden aan sociaaleconomische ontwikkeling als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en leidt tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De basis van deze gids wordt gevormd door de twee belangrijke principes van de KGO:

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
• De ontwikkelingsruimte die een initiatiefnemer krijgt moet in evenwicht zijn met de investering in de ruimtelijke kwaliteit.

Het weegschaalmodel kan voor uiteenlopende ontwikkelingen worden ingezet. Voor een aantal veel voorkomende soorten initiatieven zijn in de loop der jaren regelingen uitgewerkt. Deze regelingen blijven als richtinggevend kader van kracht en zijn ook opgenomen in de Gids. Dit zijn in feite uitgewerkte weegschaalmodellen: tegenover een privé-belang staat een tegenprestatie in de vorm van versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het gaat onder ander om regelingen voor nieuwe landgoederen, hergebruik van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (VAB), rood voor rood (bouwrecht voor een woning door sloop van 850 m2 ontsierende bebouwing).

Deze uitgewerkte regelingen zijn richtinggevend bij deze 'standaardinitiatieven', maar er kan op basis van het weegschaalmodel ook enige flexibiliteit toegepast worden. Denk bijvoorbeeld aan het verkrijgen van een woonkavel door het slopen van 700 m2 ontsierende bebouwing (i.p.v. de standaard 850m2) en de aanleg van natuurgebied in de directe omgeving.

Voor initiatieven die minder vaak voorkomen, zoals een aanvraag voor een extra bijgebouw (terwijl max. aantal m2 op erf al bereikt is), wordt het weegschaalmodel telkens op maat toegepast.

2.3.5 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

De ontwikkeling die met het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247" wordt mogelijk gemaakt heeft geen relevante invloed op de doelen van het hiervoor genoemde strategische beleid in pargaraaf 2.3.1 tot en met 2.3.3. Toetsing aan de Gids Buitenkans wordt hierna beschreven.

Toetsing aan Gids Buitenkans

De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt wordt in hoofdstuk 4 beschreven. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is gebruik gemaakt van het weegschaalmodel uit de Gids Buitenkans.

Bouw van bedrijfsgebouw (schuur) voor hoveniersbedrijf

Ten behoeve van het hoveniersbedrijf mag een bedrijfsgebouw (schuur) van 150 m2 gebouwd worden op basis van maatwerk met het weegschaalmodel. Aan de privé-kant van de weegschaal staat het 'recht' om de schuur te bouwen. Daar tegenover staat een investering die ten goede komt aan met name het landschap. Deze investering bestaat uit de (reeds uitgevoerde) sloop van 300 m2 landschapsontsierende bebouwing (Broeierdweg 101; zie bijlage 1). Daarnaast worden er op basis van advies van Het Oversticht investeringen in de erfinrichting gedaan (zie hoofdstuk 4).

Bewoning van de bestaande karakteristieke schuur

Voor de bewoning van de bestaande karakteristieke schuur is de standaard 'VAB-regeling' toegepast. Met deze regeling kan het gebruik van Voormalige Agrarische Bebouwing gewijzigd worden (bijv. naar wonen).

Afbeelding 2.2: Weegschaalmodel Gids Buitenkans voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing

Het plan voldoet aan de gestelde eisen in deze regeling voor omzetting naar een woning, zoals vermeld in de Gids Buitenkans:

• Het is een waardevolle schuur, zoals bevestigd op basis van locatiebezoek van cultuurhistoriedeskundige van de gemeente. Zie ook paragraaf 3.2;
• De schuur is groot genoeg om een nieuwe functie als woonruimte krijgen. De inhoud is circa 500m3. De minimum inhoud bedraagt 450 m3;
• Naast het behoud van het karakteristieke gebouw, moet ook het erf verbeterd worden o.b.v. een erfinrichtingsplan. Zie hoofdstuk 4 voor een beschrijving van de beoogde erfinrichting.

Daarnaast geldt dat van de aanwezige schuren op het erf 100 m2 per wooneenheid behouden moet blijven als “schuur”. Dit om te voorkomen dat er extra bouwmogelijkheden voor schuren/bijgebouwen ontstaan op het erf na omzetting van een schuur naar een woning. In de bestemmingsplannen voor het buitengebied heeft iedere woning doorgaans namelijk 'recht' op 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Na omzetting van de schuur naar een woning is er voor de twee woningen op het erf Helmerstraat 245-247 in totaal slechts 50 m2 aan bijgebouw aanwezig, terwijl er nog 200 m2 aanwezig zou moeten zijn volgens de 'VAB-regels'. Echter, in combinatie met de toevoeging van het bedrijfsgebouw van 150 m2 (zie hiervoor) voldoet het erf wel aan deze regel. Zoals eerder aangegeven staat er ook iets tegenover de bouw van het bedrijfsgebouw op basis van het weegschaalmodel (sloop landschapsontsierende bebouwing). De weegschaal voor de ontwikkeling als geheel is in evenwicht.

Overeenkomst Gids Buitenkans

Zoals aangegeven is de weegschaal in evenwicht voor de ontwikkeling als geheel in voorliggend bestemmingsplan. Om dit te borgen is er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente waarin onder meer alle maatregelen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit zijn vastgelegd. Het erfinrichtingsplan is ook als voorwaardelijke verplichting verbonden aan voorliggend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt bondig ingegaan op de huidige situatie in het plangebied, aan de hand van de huidige ruimtelijke en functionele structuur en cultuurhistorie.

3.1 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied (erf Helmerstraat 245-247) ligt in het buitengebied van Enschede, ten zuidoosten van Usselo en ten zuidwesten van Enschede. Het is onderdeel van de 'stadsrandzone'. De omgeving bestaat uit een mix van voornamelijk landbouwgronden, diverse woonerven en bos/houtwallen. In onderstaande afbeelding is de directe omgeving van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 3.1: directe omgeving erf Helmerstraat 245-247 (bezien vanuit zuiden; mei 2018); plangebied indicatief rood omcirkeld

De meest voorkomende functie in de directe omgeving van het plangebied is wonen, hetgeen goed aansluit bij de voorgenomen ontwikkeling. Aan de overzijde van de Helmerstraat (vanuit plangebied bezien) ligt een cluster van woningen. Ook aan weerszijden van het erf liggen woningen. Helmerstraat 247 vormt een twee-onder-één-kapwoning met Helmerstraat 249. Ten oosten van het plangebied ligt Landgoed De Helmer. De boerderij op het landgoed is een rijksmonument. Op de zuidoostelijke grens van het plangebied ligt een beek van het waterschap, omzoomd door bomen. Het dichtstbijzijnde agrarische erf ligt op circa 140 meter afstand, ten noordwesten van het plangebied (niet zichtbaar in afbeelding 3.1).

In onderstaande afbeelding is verder ingezoomd op de huidige situatie in het plangebied. Op het erf staat één woning, Helmerstraat 247. Dit is de helft van een twee-onder-één-kap-woning met Helmerstraat 249. Op het erf is een hoveniersbedrijf gevestigd (bedrijf aan huis). De woning Helmerstraat 247 maakt om plantechnische redenen geen deel uit van het daadwerkelijke bestemmingsplangebied.

Afbeelding 3.2: huidige situatie erf Helmerstraat 245-247 (bezien vanuit zuiden; mei 2018)

Op het erf staat een karakteristieke voormalige agrarische schuur van het bouwjaar 1926, destijds deels (her)opgebouwd uit nog oudere materialen. Zie onderstaande foto. De karakteristieke schuur en het noordelijke deel van het erf (deels verhard) zijn grotendeels in gebruik ten behoeve van het hoveniersbedrijf. Het hoveniersbedrijf heeft een eigen inrit op de Helmerstraat. Aan de achterzijde van de woning en de schuur ligt een tuin met een vijver. Op de noordoostelijke grens van het erf/plangebied staat een schuur behorend bij Helmerstraat 241. Deze wordt momenteel verbouwd. het betreft onder andere vervanging van het dak Deze werkzaamheden zijn zichtbaar in afbeelding 3.2 (mei 2018). De rest van het plangebied is in gebruik als weiland.

Afbeelding 3.3: karakteristieke voormalige agrarische schuur Helmerstraat 245

3.2 Cultuurhistorie

Archeologisch erfgoed

In het plangebied zijn geen archeologische monumenten of vindplaatsen aanwezig. Volgens het gemeentelijk archeologiebeleid heeft het hele plangebied de aanduiding 'onderzoeksgebied A'. Een vertaling hiervan is opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost'. Zie paragraaf 4.3 voor een nadere uitwerking ten aanzien van archeologie.

Monumenten en overige cultuurhistorisch waardevolle elementen

Zoals hiervoor aangegeven ligt ten oosten van het plangebied het rijksmonument De Helmer, op het gelijknamige landgoed. Zie afbeelding 3.4. Het betreft een oude boerderij met tuinhuis en direct ten oosten daarvan een wat nieuwere boerderij (1930).

In de omgeving van het plangebied zijn ook diverse andere cultuurhistorisch waardevolle panden aanwezig. Het betreft onder andere het eerder genoemde cluster van woningen aan de overzijde van de Helmerstraat en de woning Helmerstraat 241. Dit zijn geen monumenten.

De karakteristieke schuur in het plangebied (Helmerstraat 245) is nog niet aangeduid op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente. Op basis van een locatiebezoek van een cultuurhistoriedeskundige van de gemeente is de schuur als karakteristiek/waardevol bestempeld. Daarbij is zowel de buiten- als binnekant van de schuur bekeken. De belangrijkste bevindingen samengevat: De schuur heeft veel elementen die karakteristiek zijn voor een Twentse schuur: een laag doorlopende dak met rode oud-Hollandse pannen, witte windveren, rechte voor- en achtergevel met overstek en houten geveldelen. De nog zichtbare telkenmerken wijzen op een hoge leeftijd van de gebinten en de sporen. Het feit dat de schuur in 1926 is verplaatst waarbij een groot deel van de materialen is hergebruikt past in het oud-agrarische verhaal van 'hergebruik'. De schuur heeft zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant voldoende karakteristieke elementen die het behouden waard zijn.

Afbeelding 3.4: Cultuurhistorie: Rijksmonument boerderij/landgoed De Helmer (roze kader in oosten), karakteristieke schuur Helmerstraat 245 (rood omcirkeld) en overige cultuurhistorisch waardevolle panden (donkerblauw)

Beschermwaardige bomen

Aan de randen van het erf staan diverse bomen. De bescherming van bomen is geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Voor de bebouwde kom geldt een bomenoverzicht met beschermde bomen en boomgroepen. Voor het vellen daarvan is een omgevingsvergunning (kapvergunning) op grond van de APV vereist. Het plangebied ligt buiten de bebouwde kom. De definitie van beschermwaardige bomen buiten de bebouwde kom waar volgens de APV een kapvergunning voor nodig is luidt als volgt: 'alle bomen met een stamomtrek van minimaal 100 centimeter op 130 centimeter hoogte boven het maaiveld'. Ook voor het vellen van een houtwal of houtsingel kan een vergunning nodig zijn. Voor zowel beschermwaardige bomen als houtwallen/-singels gelden uitzonderingen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Toekomstige situatie

Voorliggend bestemmingsplan maakt enerzijds bewoning van een karakteristieke voormalige agrarische schuur op het erf Helmerstraat 245-247 te Enschede (Usselo) mogelijk en anderzijds de realisatie van een bedrijfsgebouw van 150 m2 ten behoeve van het reeds gevestigde hoveniersbedrijf. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is gebruik gemaakt van het 'weegschaalmodel' uit de Gids Buitenkans. In paragraaf 2.3.5 is beschreven op welke manier de ontwikkeling voldoet aan het weegschaalmodel.

Er is een overeenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente waarin onder meer alle benodigde maatregelen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit zijn vastgelegd. Onderdeel daarvan is onderstaande toekomstige erfinrichting. Deze is tot stand gekomen op basis van advies van Het Oversticht, een onafhankelijke stichting die onder andere adviseert op gebied van ruimte en erfgoed.

Afbeelding 4.1: Toekomstige situatie erfinirichting Helmerstraat 245-247

De karakteristieke waarden van de schuur (zie afbeelding 3.3 en letter A in bovenstaande afbeelding) moeten behouden blijven na de functiewijziging naar woning.

Het nieuw te bouwen bedrijfsgebouw/de schuur voor het hoveniersbedrijf (letter B in voorgaande afbeelding) mag 150 m2 groot zijn. De schuur wordt naar huidig inzicht vooral voor de opslag van materialen gebruikt die nu in de te bewonen karakteristieke schuur zijn opgeslagen. Het Oversticht heeft ook specifiek over de vormgeving van dit gebouw geadviseerd, waaronder:

• Plaats het nieuwe gebouw evenwijdig aan de bestaande schuur van de noordelijke buren;
• De voorgevels niet exact op dezelfde lijn (los en informeel karakter);
• Bouw het gebouw in de vorm van een kapschuur; nokhoogte 6 meter en langer dakvlak aan de achterzijde (noordzijde);
• Bakstenen plint; wanden verder hoofdzakelijk uitgevoerd in (eiken)hout, zodat het een streekeigen uitstraling heeft;
• Dak bedekken met golfplaten; voorzijde (zuidzijde) vlakdekkend bedekken met zonnepanelen.

Het ontwerp zal op deze punten getoetst worden zodra er een bouwvergunning wordt aangevraagd. Onderstaand een indicatie van hoe de nieuwe schuur er uit kan komen te zien.

Afbeelding 4.2: Impressie nieuw te bouwen bedrijfsgebouw/schuur (niet op schaal)

Om de schuur wordt verharding aangebracht, zoals te zien is in afbeelding 4.1. Enerzijds om de schuur te bereiken, anderzijds ten behoeve van opslag, parkeren en keerruimte. De opslag zal naar huidig inzicht bestaan uit kratten met bijvoorbeeld vaste planten en heesters en pallets met benodigde materialen zoals meststoffen (in zakken) en beperkte hoeveelheden verhardingsmaterialen. Op het terrein zal ook een aantal machines gestald worden en plaats zijn voor het parkeren van bedrijfsbussen met aanhanger. Beplanting (waaronder hagen) zorgt er voor dat de opslag voor een groot deel wordt afgeschermd.

De huidige inrit van het noordelijk deel van het erf bestaat uit gebiedsvreemde betonklinkers, welke worden verwijderd en op het achtererf (uit het zicht) worden hergebruikt (nr 12 in afbeelding 4.1). De nieuwe inrit (nr 4) naar de schuur en buitenopslagruimte wordt uitgevoerd met gebakken klinkers. Op de overgang van inrit naar opslag wordt een Twents hekwerk (nr 5) geplaatst. Hierachter loopt de verharding over in betonklinkers (nr 12). Deze liggen uit het zicht vanaf de Helmerstraat. Ook de 'voortuin' van de te bewonen schuur wordt wat aangepast zodat deze beter aansluit op het dit karakteristieke gebouw (nr 6)

Ten behoeve van de waterberging wordt een natuurlijke vijver aangelegd. Deze zal groter zijn dan de vijver die is weergegeven in afbeelding 4.1. Zie verder paragraaf 5.2.

Er worden binnen het plangebied geen meldingsplichtige bomen gekapt. Bestaande begroeiing wordt aangevuld danwel verplaatst (1, 2, 3, 7, 8).

Na de beoogde ontwikkeling en de daarvoor benodigde landschappelijke inrichting zal het erf Helmerstraat 245-247 één geheel vormen.

Vertaling naar het bestemmingsplan

Om de hiervoor beschreven ontwikkeling mogelijk te maken wordt het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost" herzien voor het plangebied van voorliggend plan.

De karakteristieke schuur ligt al binnen bestemming 'wonen'. De bewoning van de schuur wordt mogelijk gemaakt door een bouwvlak aan te brengen rond de schuur. Ook krijgt de schuur de aanduiding 'karakteristiek', zodat deze niet zomaar gesloopt of fors aangepast kan worden op een manier waarbij de karakteristieke eigenschappen aangetast worden.

Binnen de woonbestemming is een verbod opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken, aangezien een verdere toename van bebouwing op het erf niet gewenst is. Het bouwvlak en de bestaande bijbehorende bouwwerken bij woning Helmerstraat 247 vallen buiten het plangebied.

Ter plaatse van het nieuw te bouwen bedrijfsgebouw en de aan te brengen verharding daar omheen zijn functieaanduidingen opgenomen zodat gebruik ten behoeve van het hoveniersbedrijf plaats kan vinden en de benodigde verharding aangebracht kan worden. De locatie van het nieuwe gebouw wordt exact aangegeven met een aanduiding op de planverbeelding. Zo is geborgd dat deze evenwijdig aan de schuur van de buren wordt gebouwd, waarbij de voorgevels niet helemaal op dezelfde lijn liggen (komt beter tot uiting in de planverbeelding dan in afbeelding 4.1). Ook kan het gebouw zo niet verschuiven en blijft de oppervlakte beperkt tot 150 m2. Buiten deze aanduiding zijn er geen nieuwbouwmogelijkheden.

Het erfinrichtingsplan voor het gehele erf is als voorwaardelijke verplichting verbonden aan voorliggend bestemmingsplan (bijlage 1 bij de planregels), zodat het erf uiterlijk twee jaar na het inwerking treden van het bestemmingsplan als zodanig ingericht moet zijn en blijven. Als daar niet aan wordt voldaan, is het gebruik als woning en hoveniersbedrijf en de bouw van het nieuwe bedrijfsgebouw niet meer toegestaan totdat wel wordt voldaan.

De slooplocatie Broeierdweg 101

Ten behoeve van de bouw van het nieuwe bedrijfsgebouw is, zoals aangegeven in paragraaf 2.3.5, 300 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt aan de Broeierdweg 101 (zie bijlage 1). In een sloopovereenkomst is vastgelegd dat deze gesloopte bebouwing wordt ingezet ter compensatie van het nieuwe bedrijfsgebouw in voorliggend plan. De gesloopte bebouwing aan de Broeierdweg 101 is op basis van de daar geldende bestemming al niet meer terug te bouwen. Het bestemmingsplan ter plaatse hoeft daarom niet herzien te worden. Op het perceel Broeierdweg 101 kunnen geen nieuwe gebouwen meer worden gebouwd, tenzij een legaal bestaand gebouw ter plaatse wordt vervangen of een nieuwe planologische procedure wordt gevolgd.

4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 "

In het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247" wordt geen 'stedelijke ontwikkeling' mogelijk gemaakt als bedoeld in het Bro. Het betreft een kleinschalige ontwikkeling welke in lijn met jurisprudentie (o.a. uitspraak Raad van State 201504671/1/R4; d.d. 6 april 2016) niet als een stedelijke ontwikkeling wordt beschouwd. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking hoeft niet doorlopen te worden.

4.3 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Archeologie

Zoals aangegeven zijn in het plangebied geen archeologische monumenten of vindplaatsen aanwezig. Volgens het gemeentelijk archeologiebeleid heeft het gebied de aanduiding 'onderzoeksgebied A'. Op deze gronden mogen in principe geen bouwwerken worden gebouwd en/of werken geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het maaiveld voorzover het een bodemverstoringsoppervlakte van meer dan 250 m2 betreft. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan afwijken indien uit archeologisch vooronderzoek blijkt dat er ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel indien daardoor geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de aanwezige archeologische waarden. Een vertaling hiervan is opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost' en is eveneens opgenomen in voorliggend plan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247".

De beoogde ontwikkeling betreft een nieuw gebouw/schuur met een oppervlak van 150 m2, het gebruik van een bestaand gebouw als woning en het verharden van een deel van het erf. Alleen ter plaatse van de nieuwe schuur wordt de grond geroerd tot (waarschijnlijk) meer dan 50 cm onder het maaiveld. Hier wordt een bouwput ontgraven van circa 165 m2 (150 + 10% marge voor benodigde werkruimte). Bij de overige werkzaamheden waarbij grond wordt geroerd (zoals aanleg van verharding), wordt de grond niet dieper dan 50 cm geroerd. Ten behoeve van het bestemmingsplan is geen archeologisch onderzoek nodig.

Dit betekent niet dat er geen archeologische waarden kunnen worden aangetroffen. Op grond van de Erfgoedwet geldt de meldplicht voor toevalsvondsten. Als tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, geldt een meldingsplicht bij het bevoegd gezag (gemeente Enschede in dit geval).

Cultuurhistorie

Zoals aangegeven in paragraaf 3.2 is de karakteristieke schuur (Helmerstraat 245) nog niet aangeduid op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente. Op basis van een locatiebezoek van een cultuurhistoriedeskundige van de gemeente is de schuur als waardevol bestempeld. De schuur heeft in voorliggend plan de aanduiding 'karakteristiek' gekregen. Op deze manier kan het gebouw niet zomaar gesloopt worden of fors aangepast worden op een manier waarbij de karakteristieke eigenschappen aangetast worden. Met het aanbrengen van deze aanduiding in het bestemmingsplan is het behoud van het waardevolle gebouw beter geborgd dan in de huidige situatie.

In de omgeving zijn diverse andere cultuurhistorisch waardevolle gebouwen aanwezig. Het behoud van de karakteristieke schuur draagt positief bij aan de beleving van dit 'ensemble' van waardevolle gebouwen. De ontwikkeling op het erf wordt zorgvuldig ingepast. De waardevolle gebouwen in de omgeving worden verder niet op een relevante manier beïnvloed door de ontwikkeling in voorliggend plan.

4.4 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor iedere welstandsidentiteit is een brochure opgesteld met onder andere criteria en aanbevelingen voor de bebouwing en erfinrichting. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247" geldt de welstandsidentiteit 'Boerenerven, oude es-erven'. De vergunningaanvraag zal aan deze welstandsidentiteit worden getoetst. In de aan het bestemmingsplan gekoppelde verplichte erfinrichting is aangesloten bij de criteria voor deze welstandsidentiteit.

4.5 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

Voorliggend plan heeft een zeer beperkte impact op het gebied van duurzaamheid. Het voert dan ook te ver om het Actieplan Duurzaamheid hier verder uitgebreid te beschrijven. De ontwikkeling sluit in ieder geval aan bij de duurzaamheidsdoelstelling in die zin dat een bestaand gebouw intern zal worden opgeknapt en benut. Daarbij zal onder andere aandacht geschonken worden aan energiebesparende maatregelen/isolatie. Dit geldt ook voor het nieuwe bedrijfsgebouw. De voorzijde van het dak van het nieuwe gebouw zal daarnaast naar huidig inzicht vlakdekkend voorzien worden van zonnepanelen.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 " getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken daadwerkelijk een m.e.r.-(beoordelings)procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd.

Het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247' maakt geen activiteiten mogelijk als genoemd in de bijlage bij het Besluit m.e.r. waarvoor een m.e.r. of m.e.r. beoordeling dient te worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het Besluit m.e.r. kan achterwege blijven.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247" aanwezig is, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen). De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Met behulp van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering" is van de aanwezige en toekomstige bedrijven en voorzieningen in de directe omgeving van de projectlocatie de milieucategorie bepaald. Vervolgens is nagegaan of bedrijven en voorzieningen gelegen zijn binnen de op grond van de milieucategorie aan te houden indicatieve afstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies en zo ja, of dit een knelpunt op kan leveren voor een goed woon- en leefklimaat.

Het dichtstbij gelegen milieurelevante bedrijf ligt op circa 140 meter ten noordwesten van het bouwvlak van Helmerstraat 245-247. Het betreft een rundveehouderij. De dichtstbij gelegen bedrijfsbebouwing ligt op circa 170 meter van de te bewonen karakteristieke schuur. Op circa 350 meter ten oosten van de karakteristieke schuur ligt een manege. Voor deze bedrijven geldt een standaard richtafstand van 100 meter ten aanzien van geurhinder. Voor gevoelige objecten (zoals de te bewonen schuur) in het buitengebied is deze afstand echter 50 meter op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan.

Tussen het plangebied en de genoemde bedrijven in de omgeving liggen diverse andere burgerwoningen. De te bewonen schuur aan de Helmerstraat 245 is daarmee niet de 'maatgevende' gevoelige bestemming voor deze bedrijven in de omgeving. De bedrijven worden daarom niet extra belemmerd in hun ontwikkelmogelijkheden door de beoogde bewoning van de karakteristieke schuur.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 "

Het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ” maakt bewoning mogelijk van een karakteristieke schuur die nu in gebruik is door het daar gevestigde hoveniersbedrijf. Daarbij wordt het gebouw van binnen aangepast ten behoeve van bewoning. Daarnaast wordt een bedrijfsgebouw/schuur gerealiseerd voor het hoveniersbedrijf, naar huidig inzicht niet bedoeld voor 'langdurig verblijf'.

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is geen nader onderzoek nodig naar de bodemgesteldheid. Op het moment dat er gebouwd/verbouwd wordt, is er voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning mogelijk wel een bodemonderzoek volgens de NEN 5470 nodig. Dat hangt af van de exacte (ver)bouwplannen en het beoogde gebruik van de nieuwe schuur. De eventuele resultaten van een dergelijk onderzoek beïnvloeden de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet.

Er is naar huidig inzicht geen aanleiding om te verwachten dat het beoogde gebruik van het plangebied leidt tot risico's voor de gezondheid of het milieu. Op het erf Helmerstraat 245-247 is geen dieseltank aanwezig (geweest). Er zijn geen bodemonderzoeken bekend in het plangebied. Aan de overzijde van de Helmerstraat (244a) is in 2009 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van een bouwvergunning (Geofox-Lexmond bv, 11 nov 2009, projectnr. 20092060/TLEV). Enkele boorpunten lagen daarbij direct tegenover het plangebied van bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ”. Dit is te zien in onderstaande afbeelding. Er zijn geen concentraties van verontreinigende stoffen hoger dan de 'tussenwaarde' aangetroffen en daarmee geen milieuhygiënische risico's het beoogde gebruik van Helmerstraat 244a (wonen en tuin/weiland).

Afbeelding 5.1: boorpunten verkennend bodemonderzoek Helmerstraat 244a (Geofox-Lexmond bv, 2009) tegenover het plangebied (indicatief met rood aangegeven)

Conclusie bodemkwaliteit

De bodemkwaliteit vormt op voorhand geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen/verbouwen is er mogelijk wel een bodemonderzoek volgens de NEN 5470 nodig.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen en/of de transformatie van bestaande panden naar wonen of een andere geluidgevoelige functie mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan het ook noodzakelijk zijn dat akoestisch onderzoek wordt uitgevoerd in situaties dat de Wet geluidhinder niet van toepassing is.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt niet binnen een onderzoekszone van gezoneerde wegen op grond van de Wet geluidhinder. De Helmerstraat zelf heeft een dermate lage etmaalintensiteit dat zonder akoestisch onderzoek duidelijk is dat aan de voorkeursgrenswaarde voldaan kan worden ter plaatse van de te bewonen schuur. Een hogere waarde hoeft niet verleend te worden.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 " is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 " is niet gelegen in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ” is niet gelegen in de nabijheid van het vliegveld Twente en is ook niet gelegen binnen de geluidszone van het vliegveld.

Conclusie geluid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.5 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
• e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

De ontwikkeling die bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ” mogelijk maakt leidt niet tot een relevante verslechtering van de luchtkwaliteit. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is. Ook wordt er geen risicovolle inrichting mogelijk gemaakt met het plan.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Op circa 800 meter ten noorden van het plangebied, parallel aan de A35 (noordzijde), liggen enkele aardgastransportleidingen. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van deze leidingen.

Op circa 1,5 kilometer ten zuiden van het plangebied loopt het mogelijke tracé van de buisleidingenstrook uit het Barro. Het betreft een reserveringsstrook met een zoekzone van 250 meter aan weerszijden vanuit het hart. Het is nog niet bekend of er, en zo ja welk type, leidingen (waarschijnlijk aardgas) van welke omvang hierin aangelegd zullen worden. Omdat de stof(fen), de condities en het aantal leidingen niet bekend zijn kan er geen onderzoek naar veiligheidsaspecten van de reserveringsstrook gedaan worden. Dat betekent dat als de leidingen aangelegd en in gebruik worden genomen er onderzoek gedaan moet worden naar de veiligheidsaspecten. Er zal aan de wettelijke regels (Bevb) moeten worden voldaan. Zo nodig zullen er op kosten van de leidingeigenaar maatregelen getroffen moeten worden.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is nieuwe wet- en regelgeving in werking getreden. De basis van deze nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied is geen weg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg. De dichtstbij gelegen weg die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen is de A35 op een kleine 800 meter van het plangebied. De risico's als gevolg van deze weg zijn niet relevant voor het plangebied.

Basisnet Water en Basisnet Spoor

Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen water- of spoorwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water of over het spoor.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij hevige buiten. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte.

In het buitengebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Planspecifiek

Bij de beoogde ontwikkeling neemt het verhard oppervlak in het plangebied toe ten opzichte van de huidige situatie. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt danwel vertraagd worden afgevoerd.

Plan is om een forse 'natuurlijke vijver' aan te leggen, iets ten zuiden van een kleine bestaande vijver die waarschijnlijk gedempt wordt. De beoogde locatie van de nieuwe vijver is weergegeven in afbeelding 5.2. In de landschapsinrichting was op deze locatie al een vijver opgenomen. Vanwege de toename van de verharding op het perceel wordt deze vijver wat groter en vooral dieper. De vijver krijgt, zoals geadviseerd, een diepste punt van circa 0,7 m onder de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG), zodat deze niet droog komt te staan/een modderpoel ontstaat. Dat betekent in dit geval een diepste punt dat circa 2,5 meter onder het maaiveld ligt.

Afbeelding 5.2: Beoogde vijver t.b.v. waterberging

Het afstromend hemelwater van de nieuwe verharding richting moet naar de vijver stromen. Naar huidig inzicht wordt dat als volgt gerealiseerd: de verharding wordt onder afschot aangelegd, het water wordt via molgoten naar verschillende putten geleid en vervolgens met een pijp afgevoerd naar de vijver. Zo wordt tevens voorkomen dat er water afstroomt naar het perceel van de buren of rechtsreeks naar de beek aan de oostzijde. Op deze wijze zijn er ook geen ingrepen nodig in de 'keurzone' van de beek (5m aan weerszijden van de insteek van de beek) en is er daarmee geen watervergunning nodig. Het water wordt opgevangen in de vijver.

In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen om te borgen dat bij (vervangende) nieuwbouw voldoende water wordt geborgen en/of in de bodem wordt geïnfiltreerd, bij voorkeur op eigen grond. Hoe dit exact gedaan wordt (vijver, diepte, locatie etc) is niet voorgeschreven.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van hemelwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden ingericht.

Planspecifiek

Het afvalwater afkomstig van de te bewonen schuur wordt aangesloten op het bestaande riool.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.

Planspecifiek

Zoals aangegeven wordt een bergingsvijver aangelegd, iets ten zuiden van een kleine bestaande vijver die waarschijnlijk gedempt wordt. De vijver bergt water bij hevige neerslag en voorkomt dat extra water afkomstig van de nieuwe verharding/bebouwing rechtstreeks het perceel afstroomt.

Grondwater, ontwatering en afwatering

In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden:

Grondgebruik	Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen	0,7
Secundaire wegen en erfontsluitingswegen	0,5
Bouwwerken met kruipruimten	0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten	0,5
Groen	0,5

De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Planspecifiek

Aangezien er naar verwachting geen kruipruimte wordt aangelegd onder het nieuw te bouwen gebouw wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 50 cm onder het maaiveld geadviseerd. Als dat niet op natuurlijke wijze gehaald wordt, kan dit bereikt worden door een beperkte ophoging en/of drainage.

De omliggende percelen mogen geen overlast hebben als gevolg van veranderde grondwaterstanden of afstromend regenwater als gevolg van de ontwikkeling.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000-gebieden' en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000-gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000-gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000-gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247” is niet gelegen binnen de grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000-gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is Buurserzand & Haaksbergerveen op circa 3,5 kilometer ten zuidwesten van het plangebied. Het voornemen heeft geen negatief effect op Natura 2000-gebieden. De Wet natuurbescherming vormt voor wat betreft beschermde natuurgebieden geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen van en/of de functionele leefomgeving van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beschermde soorten en het plangebied “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ”

Het plan maakt bewoning mogelijk van een bestaand gebouw en de nieuwbouw van een bedrijfsgebouw/schuur. Er worden geen gebouwen gesloopt of meldingsplichtige bomen gekapt. Er kan met voldoende zekerheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van planten- en diersoorten op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.3.3 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het NNN en het plangebied “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247” is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN. De dichtstbijzijnde gronden die onderdeel uitmaken van het NNN liggen op circa 800 meter ten zuiden van het plangebied. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven. NNN vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

 

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

In het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247" is gekozen voor een "traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan", omdat daarmee de voorgenomen ontwikkeling gedetailleerd gestuurd kan worden.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247 ”.

In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd.

Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

6.3.1 Bestemmingen

Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden (artikel 3)

Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor het weiden van vee en de exploitatie van een grondgebonden agrarisch bedrijf, alsmede voor het behoud, herstel en verbetering van de aanwezige landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarde, zoals opgenomen in de koesteransichten die zijn opgesteld voor de verschillende landschapstypen. De koesteransichten die gelden voor het plangebied zijn opgenomen als bijlage bij de regels. In voorliggend plan zijn binnen deze bestemming geen bouwvlakken aanwezig. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel zijn functie-aanduidingen opgenomen (zie paragraaf 6.3.2).

Bedrijf - Hovenier (artikel 4)

Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een 'hoveniersbedrijf aan huis'. Dit betekent dat hier een kleinschalig hoveniersbedrijf gevestigd mag zijn, onder de volgende voorwaarden:

• degene die het bedrijf in hoofdzaak uitoefent is bewoner van een woning gelegen binnen hetzelfde bouwperceel (Helmerstraat 245 danwel 247);
• de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van het bedrijf is met de woonfunctie verenigbaar.

Via een binnenplanse afwijking zijn andere lichte (bedrijfs)activiteiten mogelijk, vergelijkbaar met activiteiten die zijn toegestaan bij een beroep of bedrijf aan huis.

 

Wonen (artikel 5)

De bestemming “Wonen” is toegekend aan de gronden waar in hoofdzaak wordt gewoond. De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen met daaraan ondergeschikt een eventueel beroep of bedrijf aan huis (bed&breakfast valt daar onder in planologische zin) of mantelzorg.

Bij een beroep of bedrijf aan huis gaat het om een beroep of bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.

Op de verbeelding bij dit bestemmingsplan is binnen de bestemming "Wonen" een bouwvlak aangegeven waarbinnen de woning Helmerstraat 245 moet (blijven) staan. Buiten het bouwvlak mogen geen gebouwen worden gebouwd. Ter plaatse van het bouwvlak is ook de bouwaanduiding 'karakteristiek' opgenomen. Hier geldt een sloopverbod, tenzij een omgevingsvergunning wordt verkregen voor het (gedeeltelijk) slopen van een cultuurhistorisch waardevol bouwwerk. Ook zijn uitzonderingen aangegeven wanneer het sloopverbod niet geldt.

6.3.2 Functieaanduidingen

Binnen de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" zijn twee functie-aanduidingen opgenomen: 'ontsluiting' en 'opslag'.

Ter plaatse van deze aanduidingen is respectievelijk ontsluiting en opslag toegestaan ten behoeve van functies die aanwezig zijn ter plaatse van de gronden bestemd als "Bedrijf - Hovenier" in dit plan. Daarmee zijn deze gronden ook te gebruiken voor ontsluiting en opslag ten behoeve van een eventueel afwijkende functie in het nieuwe bedrijfsgebouw (mogelijk te maken met een omgevingsvergunning).

Er zijn voorwaarden aan de opslag gesteld, zoals het afschermen ten opzichte van de openbare ruimte. Binnen de aanduidingen mag verharding worden aangelegd ten behoeve van ontsluiting van en opslag door het bedrijf.

6.3.3 Gebiedsaanduidingen

Overige zone - Archeologisch onderzoeksgebied A (artikel 9 , lid1)

Het gehele plangebied heeft de gebiedsaanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied A". Hier geldt een archeologische (voor)onderzoeksplicht voor bodemverstorende activiteiten (bouwen of andere werkzaamheden) met een verstoringsoppervlak van meer dan 250 m2 en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. Deze activiteiten zijn alleen toegestaan wanneer uit het (voor)onderzoek blijkt dat in de bodem geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de in de bodem aanwezige archeologische waarden door de uit te voeren activiteiten niet zullen worden verstoord of in de plannen kunnen worden ingepast.

Stadsrandzone (artikel 9, lid 2)

De stadsrandzone vloeit voort uit de beleidsnota Gids Buitenkans. De ambitie van deze zone is ondermeer de aanleg van een recreatieve route rond de stad en het versterken van de belevingswaarden en landschappelijke waarden. De stadsrandzone kan worden beschouwd als een "groene zoom" van het buitengebied. Deze zone komt tot stand op basis van vrijwilligheid. Met het invoeren van deze gebiedsaanduiding wordt voorkomen dat voor kleine initiatieven ten bate van de zone een zware en dure procedure doorlopen moet worden. Het toevoegen van functies en nieuwbouw is alleen mogelijk indien dit passend is op grond van de bestemming die er ook op ligt.

6.3.4 Algemene regels

anti-dubbeltelregel (artikel 6)

De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen voor die grond buiten beschouwing blijft. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

algemene bouwregels (artikel 7)

In de algemene bouwregels zijn bouwregels opgenomen die van toepassing zijn bij alle bestemmingen. Het gaat om de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen bij omgevingsvergunningen (over plaats en afmeting bouwwerken), regels voor het onderkelderen van gebouwen en terreinen, het bouwen van nutsvoorzieningen en het plaatsen van zonnepanelen op maaiveld.

algemene gebruiksregels (artikel 8)

In de algemene gebruiksregels zijn naast een algemeen gebruiksverbod ook enkele op specifieke situaties gerichte gebruiksregels opgenomen.

In het algemeen gebruiksverbod is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel dat niet in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming(en).

De op specifieke situaties gerichte gebruiksregels hebben betrekking op het verbod op de verkoop, vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk en op het gebruik van gronden en bouwwerken die niet zijn gelegen op een gezoneerd industrieterrein als geluidzoneringsplichtige inrichting.

algemene aanduidingsregels (artikel 9)

De algemene aanduidingsregels bevatten de regels voor de diverse gebiedsaanduidingen in het bestemmingsplan. De in het bestemmingsplan opgenomen gebiedsaanduidingen zijn beschreven in paragraaf 6.3.3 van deze toelichting .

algemene afwijkingsregels (artikel 9)

In de algemene afwijkingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in concrete gevallen bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen (algemene) bouw- en/of gebruiksregels.

algemene wijzigingsregels (artikel 10)

In de algemene wijzigingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in bepaalde concreet genoemde gevallen onderdelen van het bestemmingsplan kunnen wijzigen. Deze wijzigingsbevoegdheden liggen in het verlengde van de afwijkingsbevoegdheden zoals genoemd in de algemene afwijkingsregels maar hebben doorgaans een grotere impact op de woon- en leefomgeving. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan een wijzigingsbevoegdheid voor het in geringe mate wijzigen van bestemmings- en/of bouwgrenzen om een gewenst en voor het overige in het bestemmingsplan passend bouwplan mogelijk te kunnen maken.

algemene procedureregels (artikel 11)

In de algemene procedureregels wordt verwezen naar de wettelijk voorgeschreven procedureregels voor de toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden, aangevuld met enkele specifieke gemeentelijke procedureregels.

De algemene procedureregels bevatten ook het afwegingskader voor de toepassing van alle in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het bij een omgevingsvergunning stellen van nadere eisen. Dit kader is dus niet apart bij ieder van deze bevoegdheden opgenomen. Het kader wordt verder toegelicht in paragraaf 6.3.6.

6.3.5 Overige regels

In het artikel 'overige regels' zijn regels opgenomen die aanvullende werking hebben op de bouw- en gebruiksregels in het bestemmingsplan. Het betreft de volgende regels.

Parkeren en laden en lossen (artikel 12.1)

Dit artikel bevat de regels voor het op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor parkeren, van zowel auto's en fietsen als parkeervoorzieningen voor mindervaliden. Dit artikel bevat ook de regels voor het op eigen terrein in voldoende mate voorzien in voorzieningen voor het laden en lossen van goederen. Bij de beoordeling of in voldoende mate wordt voorzien in parkeer- en/of laad- en losvoorzieningen wordt getoetst aan de parkeernormen zoals die zijn vastgelegd in de beleidsregel 'Parkeernormennota Enschede 2017'. Het artikel bevat een dynamische verwijzing voor het geval de parkeernormennota tussentijds mocht worden gewijzigd of vervangen door een nieuwe parkeernormennota.

Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater (artikel 12.2)

Dit artikel bevat de regels voor het bij (vervangende) nieuwbouw op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater. Deze regeling is de ruimtelijke vertaling van het gemeentelijke beleidskader zoals dat is vastgelegd in de Watervisie en in het Gemeentelijk Rioleringsplan.

6.3.6 Flexibiliteit

De planregels vormen het juridisch bindend kader dat aangeeft waar en hoeveel er gebouwd mag worden en waar het voor gebruikt mag worden. De planregels kunnen niet in alle ontwikkelingen voorzien. In sommige gevallen is een bepaalde ontwikkeling wenselijk, maar niet passend binnen de planregels. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze invulling gegeven wordt aan de diverse flexibiliteitsbepalingen in de planregels.

Afwijkingsregels

De afwijkingsregels van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk. De bestemming van de grond waarop de afwijking betrekking heeft, wijzigt daardoor niet. Om hiervan gebruik te kunnen maken, moet een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving' aangevraagd worden. Burgemeester en wethouders maken vervolgens de afweging of de vergunning verleend kan worden. Hierbij gelden veelal specifieke toepassingscriteria voor de betreffende afwijkingsmogelijkheid. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van het algemene afwegingskader dat in deze paragraaf verder wordt toegelicht. Dat algemene afwegingskader geldt ook voor de toepassing van wijzigingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het bij een omgevingsvergunning stellen van nadere eisen.

Nadere eisen
Met het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een aangevraagde activiteit op ondergeschikte onderdelen aanpassen. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen of afwijkingen van de bestemming worden toegestaan.

Afwegingskader
Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid, een wijzigingsbevoegdheid en/of de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen wordt, naast de specifieke toepassingscriteria voor een bepaalde bevoegdheid, het algemene beoordelingskader gehanteerd zoals in onderstaand overzicht is weergegeven. Dit is in de regels opgenomen onder 'algemene procedureregels' in voorliggend bestemmingsplan (artikel 24). Op deze wijze worden aanvragen zoveel mogelijk op dezelfde criteria beoordeeld en geeft het gebruikers/eigenaren van gronden in het plangebied meer duidelijkheid en rechtszekerheid over de toepassing van de flexibiliteitmogelijkheden in de planregels.

Bij toepassing van een afwijking, wijziging, en/of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:

Woon- en leefklimaat:

Er dient rekening gehouden te worden met het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat, hierbij dient gelet te worden op: - de verkeersaantrekkende werking, deze mag geen onevenredige gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van de locatie en zijn directe omgeving; - de parkeerbehoefte mag niet tot gevolg hebben dat de parkeerdruk op de openbare ruimte wordt vergroot; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - lichttoetreding en bezonning, waarbij rekening moet worden gehouden met de uitstraling naar (bebouwing op) aangrenzende gronden; - de eventuele gevolgen voor het aanwezige uitzicht; - de aanwezigheid van voldoende privacy; - mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater; - mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor het voorkomen van hittestress; - mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor een duurzame energievoorziening.

Straat- en bebouwingsbeeld:

In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: - een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing); - de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; - gevelbeelden; - de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; - de hoogtedifferentiatie; - de situering van gebouwen op het perceel. Bepalend daarbij is de specifieke situatie ter plaatse van de locatie waarop de beoogde ontwikkeling betrekking heeft en hoe zich die verhoudt tot zijn directe omgeving. Specifiek voor voorliggend plan geldt dat de inpassing in lijn moet zijn met het ter plaatse geldende 'koesteransicht', zoals opgenomen in Bijlage 2 bij de planregels.

Verkeersveiligheid:

Ter waarborging van de verkeersveiligheid moet rekening gehouden worden met: - de toename van de verkeersintensiteit; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - benodigde uitzichthoeken van wegen; - de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; - de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; - de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.

Sociale veiligheid:

Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is moet rekening gehouden worden met: - de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; - de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt.

Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding

Voor de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding moet rekening gehouden worden met de volgende aspecten: - aanwezigheid van kwetsbare en/of beperkt kwetsbare objecten; - de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; - de bereikbaarheid van de bouwwerken voor hulpdiensten; - de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen.

Milieusituatie:

Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep moet rekening gehouden worden met: - de mate van hinder voor de omliggende functies; - de gevolgen voor de externe veiligheid; - de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; - de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; - de gevolgen voor beschermde (natuur)gebieden; - de gevolgen voor de bodemkwaliteit; - de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; - de situering van gebouwen ten opzichte van het water; - het tegengaan van ongewenste effecten op de waterhuishouding in en rond het plan-/projectgebied, zoals een ongewenste permanente verlaging of verhoging van de grondwaterstand (bijvoorbeeld als gevolg van onderkeldering) of afstroming van water naar omliggende percelen.

Cultuurhistorische waarde:

Bij een ruimtelijke ingreep moet rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarde van een gebouw of ensemble van gebouwen in relatie met de omgeving.

Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Een nieuwe ontwikkeling in een gebied kan gevolgen hebben voor de omgeving. Als een nieuwe ontwikkeling voldoet aan de planregels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, dan kan de omgeving hier vooraf rekening mee houden. Het afwijken van de planregels of het stellen van nadere eisen voor een nieuwe ontwikkeling mag niet leiden tot het beperken van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op aangrenzende gronden. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met eventuele privaatrechtelijke aspecten.

Aanvullend afwegingskader voor het stellen van eisen ter bescherming van bomen

In de regels van het bestemmingsplan is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen tot het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning ter bescherming van bomen. Hiermee kunnen in concrete gevallen beschermende maatregelen worden voorgeschreven om te voorkomen dat in de nabijheid van op grond van de APV beschermde bomen bouwwerken worden gerealiseerd die mogelijk schade kunnen veroorzaken aan deze beschermde bomen. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid betrekken burgemeester en wethouders de bij de APV gestelde nadere regels voor de bescherming van bomen.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Helmerstraat 245 - 247" geeft een passende bestemming aan het erf Helmerstraat 245-247, zodat Helmerstraat 247 bewoond kan worden en er een nieuw bedrijfsgebouw gebouwd kan worden.

De gronden zijn in particulier eigendom. Er is geen sprake van mogelijke financiële consequenties voor de gemeente Enschede en er is geen noodzaak tot het vaststellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan voldoende is aangetoond.