Lage Bothofstraat 2018

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” in de wijk Velve-Lindnehof heeft als doel de bestemmingen van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan, vast te leggen.

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is gelegen in de wijk Velve-Lindenhof. Voor de wijk Velve-Lindenhof zijn in het verleden plannen gemaakt die als doel hadden een revitalisering van deze wijk te bewerkstelligen. Deze plannen zijn inmiddels grotendeels voltooid. Om de wijk echt af te kunnen maken is een herontwikkeling van het gebied in het noordwestelijk deel van de wijk, aan weerszijden van de Lage Bothofstraat, gewenst.

Na afronding van de eerste fase van 'Lage Bothof' is door initiatiefnemer (woningcorporatie) besloten verder te gaan met de planontwikkeling van de overige fasen. Door dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van fase 2 (noord) en fase 4 (zuid) mogelijk gemaakt. Fase 1 is reeds gerealiseerd. Fase 3 (de kop van Lage Bothof Noord) is een apart traject.

In totaal worden hier 177 nieuw te bouwen woningen gerealiseerd bestaande uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen.

Doel van deze herontwikkeling:

• 'Een transformatie van het gebied Lage Bothof Noord en Zuid van een verouderd bedrijfsterrein naar een hoogwaardig woongebied'.

Om deze beoogde en gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk gebleken om voor deze gebieden een nieuw bestemmingsplan te vervaardigen. Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is daarvan het resultaat.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” betrekking heeft wordt globaal begrensd door de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau aan de noordzijde, door bestaande bebouwing ten westen van de Oostveenweg (appartementengebouw), de Lipperkerkstraat aan de zuidzijde en tenslotte de Oliemolensingel aan de westzijde. Het plangebied maakt deel uit van de wijk Velve-Lindenhof dat is gelegen in het stadsdeel Oost, net buiten de singelring.

Situering plangebied ten noordoosten van de binnenstad.

Situering plangebied bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018"

1.3 Geldende juridische regelingen

1. Bestemmingsplan "“Velve Lindenhof 2005”

Het gebied ten zuiden van de Lage Bothofstraat valt nu nog onder het bestemmingsplan “Velve Lindenhof 2005”. Dit bestemmingsplan is op 3 juli 2006 door de gemeenteraad van Enschede (gewijzigd) vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Overijssel hebben dit bestemmingsplan op 13 februari 2007 (gedeeltelijk) goedgekeurd. Het gedeeltelijk onthouden van goedkeuring door Gedeputeerde Staten aan dit bestemmingsplan had geen betrekking op gronden gelegen in het gebied waarvoor nu het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is vervaardigd. Het bestemmingsplan "Velve-Lindenhof 2005" is vervolgens met ingang van 27 april 2008 onherroepelijk van kracht geworden.

In dit bestemmingsplan hebben de gronden die deel gaan uitmaken van het voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" de bestemmingen: "Bedrijven", "Detailhandel", "Gemengde voorzieningen 2", "Maatschappelijke voorzieningen", "Veblijfsdoeleinden" en "Wonen"

Fragment bestemmingsplan "Velve-Lindenhof 2005"

2. Bestemmingsplan "Hart van de wijk Velve-Lindenhof".

Voor een perceel aan de zuidzijde van de Lage Bothofstraat geldt momenteel het bestemmingsplan "Hart van de wijk Velve Lindenhof". Het bestemmingsplan "Hart van de wijk Velve-Lindenhof" dat uit twee delen bestaat heeft overigens hoofdzakelijk betrekking op het huidige wijkcentrum (Lumen) aan de Velveweg.

Dit bestemmingsplan heeft de realisatie van het wijkcentrum Lumen planologisch mogelijk gemaakt. Om in dit wijkcentrum ook (commerciële) horeca-activiteiten toe te kunnen staan was het noodzakelijk om elders in de wijk een horecabedrijf weg te bestemmen, e.e.a. in overeenstemming met het toenmalig horecabeleid om het aantal horecabedrijven in de wijk niet verder toe te laten nemen. Door sloop van een bestaande horecapand aan de Lage Bothofstraat en het planologisch verwijderen van de horecabestemming op de plankaart, konden commerciële horeca-activiteiten in het wijkcentrum Lumen worden toegestaan.

3. Bestemmingsplan "Lage Bothofstraat"

Voor het gebied ten noorden van de Lage Bothofstraat, tussen de Oliemolensingel en een nieuwbouwcomplex aan de Oostveenweg, geldt momenteel het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat". dit bestemmingsplan is op 31 januari 2005 door de Raad van de Gemeente Enschede vastgesteld. Op 16 augustus 2005 hebben Gedeputeerde Staten van Overijssel dit bestemmingsplan goedgekeurd.

• Bestemming "Gemengde Doeleinden categorie B" (artikel 7 van de voorschriften):

In dit bestemmingsplan hebben betreffende gronden de bestemming "Gemengde Doeleinden categorie B" en de restrictie dat niet hoger mag worden gebouwd dan in 9 bouwlagen.

Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Gemengde Doeleinden categorie B" zijn bestemd voor de realisatie van woningen, gebouwen ten behoeve van het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, perifere detailhandel, reguliere detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, verkeersdoeleinden, verblijfsdoeleinden, groenvoorzieningen, wadi's, infiltratiestroken, beken, sloten en bergingsvijvers, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” is het erkende wijkorgaan "Stichting Wijkraad “Velve-Lindenhof” actief.

De Stichting Wijkraad “Velve-Lindenhof” zal schriftelijk om advies worden gevraagd.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Van de eventueel te ontvangen reacties en het gemeentelijk commentaar daarop zal een verslag worden vervaardigd, dat als bijlage aan de plantoelichting zal worden toegevoegd.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Lage Bothofstraat 2018” in voorbereiding te nemen op 16 augustus 2017 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg” (internet).

Van 23 november 2017 tot en met 3 januari 2018 heeft het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" als ontwerp ter inzage gelegen. De bekendmaking van deze ter inzage legging heeft plaatsgevonden in de Staatscourant en het gemeentelijke Huis-aan-Huisblad van 22 november 2017. Gedurende de termijn van ter visie legging zijn er in totaal twee zienswijzen ingediend. Eén zienswijze door de Natuur- en Milieuraad Enschede en één zienswijze door ProRail.

De ingediende zienswijze van de natuur- en Milieuraad is vervolgens door haar weer ingetrokken en is op verzoek van ProRail een onderzoek naar trillinghinder railverkeer uitgevoed. ProRail is van de bevindingen en resultaten van dit onderzoek door ons op de hoogte gesteld.

Zienswijzen

Van de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan is gevoegd.

Gewijzigde vaststelling

De naar voren gebrachte zienswijzen kunnen leiden tot een voorstel aan de gemeenteraad tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Daarnaast kunnen ambtshalve aangebrachte wijzigingen eveneens tot een gewijzigde vaststelling van dit bestemmingsplan leiden.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Gesteld kan worden dat de in het voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" besloten ontwikkelingen niet in strijd zijn met het rijksbeleid.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken)

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking welke voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

A. Generieke beleidskeuzes:

• Nieuwbouw woningen omgeving Lage Bothofstraat.

In de achterliggende jaren is gewerkt aan woningbouwplannen voor de Lage Bothofstraat. In de woningbouwprioritering 2010 waren reeds voor een viertal deelgebieden aan de Lage Bothofstraat indicatieve woningaantallen opgenomen. Inmiddels is één van deze deelplannen (hoek Lage Bothofstraat- Ooostveenweg) gerealiseerd en zijn voor de deelplannen fase 2 en 4 plannen uitgewerkt.

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" heeft betrekking op de gebieden gelegen ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat die momenteel grotendels nog braak liggen. Voor het gebied op de hoek van de Oliemolensingel en de Lage Bothofstraat (fase 3), het gebiedsdeel waar een winkelconcentratie aanwezig is, zal in een later stadium een apart bestemmingsplan worden vervaardigd.

• Transformatie en vervangende nieuwbouw gebieden ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat.

Betreffende gebieden ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat kennen een verschillende historie. In het deelgebied tussen de Lipperkerkstraat en de Lage Bothofstraat hebben woningen gestaan die kwalitatief zo slecht waren dat ze zijn gesloopt. De geplande woningbouw op deze locatie betreft dus vervanging.

Het gebied tussen de Lage Bothofstraat en de spoorlijn behoort tot het voormalige complex van de textielfabrieken van Van Heek. De fabrieken zijn in de achterliggende jaren gesloopt. Woningbouw op deze zogenaamde transformatielocaties betreft dus een uitbreiding van de woningvoorraad. Dit onderscheid tussen uitbreiding van de woningvoorraad en vervanging is relevant voor de woningbouwafspraken met de provincie Overijssel, aangezien de vervanging niet mee telt voor de afgesproken ruimte voor de uitbreidings- behoefte van de woningvoorraad voor de komende jaren.

Deelgebied tussen Lage Bothofstraat en de spoorlijn:

In dit gebied is een mix van grondgebonden woningen en appartementen gepland. Deze mix voorziet in de behoefte van de buurt en de wijk.

Deelgebied tussen Lipperkerkstraat en Lage Bothofstraat:

De geplande grondgebonden woningen en enige appartementen zijn ter vervanging van de reeds eerder gesloopte (grondgebonden) woningen. De in dit deelgebied beoogde mix van huur- en koopwoningen voorziet in een behoefte van de buurt en wijk.

• Gemeentelijk woonbeleid:

Het gemeentelijk woonbeleid beoogt geen uitbreiding van de sociale huurwoningenvoorraad. De sociale huurwoningen in de deelplannen vormen geen uitbreiding van de stedelijke voorraad sociale huurwoningen, maar betreffen (stedelijke) vervanging. De plannen passen binnen de prestatieafspraken met de corporaties. Tevens beoogt het woonbeleid een meer gedifferentieerd woningvoorraad in buurten en wijken met een te eenzijdige samengestelde goedkope woningvoorraad. De betreffende plannen dragen hier aanbij. Woningbouw op transforamtielocaties past tevens binnen het uitgangspunt van benutten van de ruimte in bestaand stedelijk gebied.

• Woningbouwafspraken met de provincie Overijssel.

Een deel van de geplande woningen betreft vervanging van reeds eerder gesloopte woningen en telt dus niet mee voor de met de provincie Overijssel afgesproken uitbreidingsbehoefte van de Enschedese woningvoorraad.

De overige woningen betreffen een binnenstedelijke verdichting op een transformatielocatie en passen binnen de beleidsmatige en kwantitatieve kaders van de woonafspraken met de provincie.

B. Ontwikkelingsperspectieven

• Ontwikkeleingsperspectieven voor de stedelijke laag

Met Stedelijke Omgeving worden de stedelijke netwerken, steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. De Stedelijke Omgeving en de Groene Omgeving versterken elkaar. Door de verscheidenheid in aanbod dragen stad en land samen bij aan het creëren van een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat voor mensen en bedrijven.

Het stedelijk netwerk Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne) wordt in de omgevingsvisie mede aangemerkt als een motor van de Overijsselse economie en cultuur. Binnen dit stedelijk netwerk vervullen Enschede, Hengelo en Almelo een centrumfunctie die van (boven)regionale betekenis is. Hier is de werkgelegenheid geconcentreerd en vind je de ‘massa’ en het creatieve en innovatieve klimaat dat zo belangrijk is voor de concurrentiepositie van Overijssel. De overige steden en dorpen completeren het spectrum aan woon- en werkmilieus met elk hun eigen plaatsgebonden karakteristiek en identiteit.

• Hoofdlijnen van beleid

In de Stedelijke Omgeving staat de volgende uitdaging centraal: het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met de andere stedelijke netwerken (connectiviteit) en zorgen dat de stedelijke netwerken (en de steden daarbinnen) elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Daarnaast gaat het in de Stedelijke Omgeving voor wat de provincie Overijssel betreft vooral om het behouden/vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties, het bereikbaar houden van de grote steden en streekcentra, ontwikkelingsmogelijkheden voor kennisintensieve maakindustrie, mkb, logistiek, topsectoren, start-ups en zzp'ers, het behouden en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit, het versterken van de natuur in de stad en het bevorderen van energie-efficiency en opwekking van hernieuwbare energie. Het waterbeheer wordt in de Stedelijk Omgeving afgestemd op de functie wonen en werken.

• Strekking van het beleid:

Om de stedelijke netwerken in staat te stellen motor voor de Overijsselse economie en cultuur te zijn, bieden we ruimte aan bedrijvigheid en versterking van de grootstedelijke cultuur, die product- en marktontwikkeling en het ondernemings- en vestigingsklimaat stimuleert. Bereikbaarheid van – en tussen en binnen – de stedelijke netwerken (via weg, spoor, fiets, water) is hiervoor cruciaal. Naast goede fysieke verbindingen zijn overigens ook goede digitale en sociale verbindingen (sociale netwerken, kennisnetwerken en bestuurlijk netwerken) van belang.

Aanwezige dynamiek en lokale energie moeten we zien te benutten om de verscheidenheid in identiteit en kenmerken van de stedelijke netwerken en de steden daarbinnen te versterken. Dit laatste bijvoorbeeld door hoogwaardige woon-, werk- en mixmilieus te bieden in stadscentra, oude wijken, stadskwartieren, campussen, tuindorpen, nieuwbouwwijken en villawijken. De steden in Overijssel kennen veelal gebieden met bijzondere condities voor specifieke functiecombinaties en identiteiten. Zo zijn er in veel stedelijke gebieden havengebieden en oude industriecomplexen die – gebruik makend van de oude bebouwing – zeer geschikt zijn als aantrekkelijke stadskwartieren. Deze gebieden bieden vestigingskansen voor kennisintensieve maakindustrie of innovatieve mkb’ers die belang hebben bij een goede positionering ten opzichte van binnensteden en kennisinstellingen.

Daarbij is het belangrijk dat de steden binnen een stedelijk netwerk elkaar niet beconcurreren, maar elkaar juist versterken – elk met een eigen profiel – en zo samen een breed pakket aan woon- en werkmilieus en een totaalpakket aan voorzieningen voor de hele regio kunnen aanbieden.

• Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerk

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

C. Gebiedskenmerken:

• Natuurlijke laag:

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" heeft in de natuurlijke laag het gebiedskenmerk 'stuwwal'. Het oostelijke deel van de gemeente Enschede ligt namelijk grotendeels op de flanken van deze stuwwal (ook bekend staand als de Oldenzaalse stuwwal).

De huidige stuwwallen zijn de tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak relatief grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar. Bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwallen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwwallen voor een groot deel uit tertiare (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor.

• De natuurlijke laag en het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018":

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is gelegen op de westelijke flank van de Oldenzaalse stuwwal, daar waar sprake is van slechts een geleidelijke stijging van het terrein. Volgens de hoogtelijnenkaart van Nederland ligt het plangebied aan de oostzijde op ca. 49 meter +NAP en aan de westzijde op ca. 48 meter +NAP. Deze stijging vindt plaats over een afstand van ca. 150 meter.

Gesteld kan worden dat de nauwelijks waarneembare hoogteverschillen van de stuwwal in het plangebied, slechts in beperkte mate zichtbaar zal zijn als gevolg van de peilmaat van woningen ten opzichte van aangrenzende wegen en die van oost naar west langzaam oplopen.

• Laag van agrarische cultuurlandschappen:

Deze laag is niet van toepassing op het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018".

• Stedelijke laag:

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn:

• Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur
• Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk

Het plangebied van het bestemmingsplan is in de stedelijke laag aangemerkt als "Bebouwingsschil 1900-1950". Op bovenstaand kaartje is dit gebiedskenmerk aangeduid met een bruine kleur.

De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadswijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met een eigen karakter.

• Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" in relatie tot het gebiedskenmerk 'stedelijke laag'.

De in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" besloten ontwikkeling is in overeenstemming met de in de omgevingsvisie uitgesproken ambities. Met de realisatie van nieuwbouw van woningen in dit gebied wordt een 'gat' in de morfologie van de wijk Velve-Lindenhof, na jaren ongewenst braak te hebben gelegen, ingevuld en de wijk tot een eenheid gesmeed. Voor wat betreft de maat en schaal van de beoogde bebouwing sluit deze naadloos aan op de bestaande situatie in de directe omgeving. Voor wat betreft de gewenste mix van functies in gebieden met het gebiedskenmerk "Bebouwingsschil "1900-1955" kan gewezen worden op de beoogde ontwikkelingen ten westen van het plangebied van dit bestemmingsplan, waar momenteel plannen zijn voor het opwaardering van deze winkelconcentratie op de hoek van de Lage Bothofstraat en de Oliemolensingel. Hier wordt o.a. momenteel een bestaand, karakteristiek fabriekspand, dat jaren achter lelijke gevelbeplating schuil ging, in oude glorie hersteld.

• Laag van de beleving:

Buiten het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" loopt het tracé van de huidige spoorlijn Enschede-Gronau. Het tracé van deze spoorwegverbinding wordt in de omgevingsvisie aangemerkt als onderdeel van 'historisch infrastructuur'. Het tracé van deze spoorlijnverbinding bepaalt min of meer de noordelijke begrenzing van dit bestemmingsplan. Door heropening van deze spoorlijn voor het personen- vervoer tussen Enschede en Gronau/Münster cq Dortmund heeft deze oude spoorwegverbinding weer een functie verkregen en draagt deze historische verbindingsas bij aan de zichtbaarheid van de ontwikkelingsgeschienis van Enschede.

Ook een voormalige wegverbinding tussen de Lipperkerkstraat en de Hoge Boekelerweg wordt in de omgevingsvisie als 'historische infrastructuur' aangegeven. Het gedeelte van deze voormalige wegverbinding gelegen tussen de Oliemolensingel en de Noord Esmarkerrondweg is echter, als gevolg van stadsuitbreidingen in het (verre) verleden, reeds geruime tijd uit het stadsbeeld verdwenen en niet meer waar te nemen. Dit geldt eveneens voor het deel van deze voormalige wegverbinding dat het plangebied van dit bestemmingsplan ten zuiden van de Lage Bothofstraat doorkruist.

Gesteld kan worden dat de in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" opgenomen ontwikkelingen, geen invloed heeft op de bestaande, nog aanwezige historische infrastructuur in de directe omgeving van dit bestemmingsplan en is deze laag hier verder niet aan de orde.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

2.2.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Conclusie:

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 verwoorde- en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

2.3.3 Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

afbeelding: het 'RAR kompas'

In het plangebied worden woningen in een stedelijke setting gerealiseerd. De bouwplannen voor dit projectgebied zijn in de prioritering van de gemeenteraad meegenomen. Op dit moment vindt onder de noemer Richting aan ruimte een evaluatie, heroverweging en waar nodig een herprioritering van de woningbouwprogrammering van de Stedelijke Koers plaats.

2.3.4 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

• Toetsing aan Structuurvisie

In de Ruimtelijke ontwikkelingsvisie 2009 is benoemd dat binnen de grenzen van het bebouwde gebied de ruimte geintensiveerd wordt en stedelijke woonmilieus worden gecreëerd. Voor stedelijk wonen wordt ruimte gevonden in de binnenstad, de singels of net er buiten.

De ontwikkeling van het plangebied voor woningbouw past binnen bovengenoemde uitgangspunten van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie. Het plangebied is een locatie in bestaand stedelijk gebied waar een stedelijk woonmilieu gerealiseerd wordt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

In  Enschede  zullen  niet  alleen  minder  woningen  worden  gebouwd,  maar  ook  andere  soorten:  minder appartementen  en  meer  woningen  met  een  tuin.  De  prognose  voor  de  verkoop  van  grond  voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

• Toetsing aan de Woonvisie

Het plan voorziet in woningen op een stedelijke locatie. Een dergelijke toevoeging past goed in de Woonvisie: er is behoefte aan grondgebonden wonen en kwalitatieve appartementen op stedelijke en groene locaties. Ook de kwaliteit van de woningen en het segment voldoet aan wat we willen toevoegen aan onze, nu veelal goedkope, woningvoorraad. Op basis van de Woonvisie en Stedelijke Koers is ook de Enschedese inbreng in de regionale Woonvisie geleverd. Hiermee is deze programmering – waar ook de woningbouw in dit plangebied deel van uitmaakt – regionaal afgestemd.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

• Toetsing watervisie in relatie met betrekking tot het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018"

Voor wat betreft waterhuishouding in het plangebied wordt verwezen naar paragraaf 5.2. van deze toelichting.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

• Toetsing structuurvisie Cultuurhistorie in relatie met betrekking tot het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018"

In het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" bevinden zich geen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en/of objecten. Wel is de Lipperkerkstraat aangeduid als een cultuurhistorisch waardevolle structuur. Door de beoogde nieuwe ontwikkelingen in het plangebied van dit bestemmingsplan wordt deze structuur niet aangetast maar wordt deze door de bouw van nieuwe woningen ten noorden van de Lipperkerkstraat, in aansluiting op bestaande bebouwing langs deze straat, versterkt.

Structuurvisie Externe Veiligheid

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

• Toetsing Structuurvisie Externe Veiligheid in relatie met betrekking tot het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018"

Voor wat betreft externe veiligheid en het bestemmingsplan wordt verwezen naar paragraaf 5.1.6 van deze toelichting.

2.3.5 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Structuurvisie, Ruimtelijke ontwikkelingsvisies en Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd. Uit de beschrijving en toetsing in de voorgaande paragrafen blijkt dat de ontwikkeling past binnen de gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

3.1 Ruimtelijke structuur

Positie

Het plangebied ligt in het stadsdeel Oost dicht bij de Oliemolensingel en ten zuiden van de spoorlijn richting Duitsland. De zuidelijke rand van het gebied ligt aan de Lipperkerkstraat, één van de oude radiale structuren van Enschede. Het gebied is onderdeel van de wijk Velve Lindenhof.

Het plangebied bestaat uit twee verschillende deelgebieden. Het noordelijke deel tussen spoorlijn Enschede-Gronau en Lage Bothofstraat en het zuidelijke deel tussen Lage Bothofstraat en de Lipperkerkstraat.

Luchtfoto plangebied (grotendeels braakliggend terrein) ten oosten van de Oliemolensingel.

Stedenbouwkundige kwaliteit - hoofdstructuur

De bestaande bebouwing is inmiddels grotendeels gesloopt. Het noordelijke deelgebied was onderdeel van een industriële bebouwing langs het spoor die nog uit de industriële bloeifase van Enschede stamt. In de cultuurhistorische paragraaf wordt daar verder op ingegaan. De stedenbouwkundige structuur langs het spoor loopt door het hele binnensingelgebied waaronder het plangebied. Deze structuur bestaat uit grote gebouwcomplexen, uit het textieltijdperk of van recentere datum.

De zuidelijke grens, de Lipperkerkstraat, is een belangrijke ruimtelijke structuur in de ontwikkeling van Enschede en onderdeel van het ruimtelijk raamwerk. Deze lange lintstructuur wordt gekenmerkt door kleinschalige bebouwing, heel vaak daterend uit de tijd voor 1940. De gebouwen hebben een verticale structuur, lange rijen met doorlopende daken komen amper voor en passen niet in het historische straatbeeld. Tussen de vergelijkbaar kleinschalige bebouwing aan de Lage Bothofstraat en de Lipperkerkstraat lagen diepe achtertuinen. Deze binnenterreinen zijn in Enschede vaak ontwikkeld, waardoor kleine ruimtelijke enclaves ontstonden.

De historische gelaagdheid uit grote volumes langs het spoor, lintbebouwing langs de twee radialen wegen en een binnenterrein bepalen de stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied.

Verkeer

De Lipperkerkstraat heeft een vrij smal profiel tussen de straatwanden. Door de vrijwel dichte, aangesloten bebouwingsstructuur moeten bewoners meestal langs de straat parkeren. Dat resulteert in langsparkeerstroken aan weerszijde van de weg, redelijk smalle trottoirs en een rijbaan met éénrichtingsverkeer vanaf de Singel. De straat is vooral voor fietsverkeer een belangrijke verbinding met het oostelijke deel van de stad en de binnenstad.

De Lage Bothofstraat heeft een breder profiel en is een woonstraat met tweerichtingsverkeer.

Landschappelijk groenstructuur

Langs de verdiept liggende spoorlijn loopt de stevige houtwal bestaande uit volwassen bomen en grote struiken. Andere noemenswaardige groenstructuren zijn binnen het plangebied niet aanwezig.

3.2 Functionele structuur

Binnen het plangebied staan nog enkele bestaande grondgebonden woningen aan de zuidzijde van de Lage Bothofstraat alsmede een bedrijfspand (opslagtruimte). De overige bebouwing is gesloopt.

3.3 Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied

Enschede heeft zich ontwikkeld van een compacte middeleeuwse stad op het snijpunt van handelsroutes, tot een industriestad halverwege de 20e eeuw en de kennisstad van nu. Deze ontwikkeling is leesbaar aan de ruimtelijke structuur van de stad en aan de gebouwen. Het eivormige middeleeuwse stadscentrum, de oude handelsroutes en het in het begin van de 20e eeuw aangelegde singeltracé zijn nog altijd duidelijk herkenbaar. De enorme textielcomplexen met hun fabrieksgebouwen en spoorlijnen, ontwikkeld tussen 1860 en 1960 rondom het stadshart, hebben een belangrijke stempel gedrukt op de structuur van de stad. Dit waren en zijn ook nu nog de grootschalige transformatiegebieden in de stad die een wezenlijke bijdrage leveren aan de dynamiek en vitaliteit van de stad. Het plangebied ten noorden van de Lage Bothofstraat , was grotendeels onderdeel van de N.V. van Heek & Co. Koninklijke Textielfabrieken. Op de kop van de locatie bevinden zich nog enkele gebouwen van het fabriekscomplex, nu in gebruik als winkel. Het textielverleden vormt een belangrijke inspiratiebron voor de herstructurering van het gebied.

Archeologisch erfgoed in het plangebied

Voor het plangebied van dit bestemmingsplan ten noorden van de Lage Bothofstraat geldt grotendeels een middelhoge verwachtingswaarde en het gebied ten zuiden van de Lage Bothofstraat kent hoofdzakelijk een hoge verwachtingswaarde. In het gebied zijn geen archeologische vindplaatsen en/of monumenten aanwezig.

Uitsnede archeologische verwachtingenkaart.

Voor wat betreft het aspect archeologie wordt tevens verwezen naar paragraaf 5.4 van deze toelichting.

Monumenten in het plangebied.

In het plangebied zijn geen rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig.

Beschermwaardige bomen.

De bescherming van bomen is geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Op het bij de APV behorende bomenoverzicht zijn de beschermde bomen en boomgroepen weergegeven, voor het vellen waarvan in ieder geval een omgevingsvergunning (kapvergunning) op grond van de APV is vereist.

Het bij de APV behorende bomenoverzicht is een interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede, https://www.enschede.nl/openbare-ruimte/bomen/beschermwaardige-bomen

Hiervoor genoemde bomenstructuren zijn op de bomenkaart aangegeven middels blauw-grijze vlakken.

Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle objecten, structuren en bouwwerken zonder monumentstatus aanwezig.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Beleidsmatige uitgangspunten nieuwe ontwikkeling

4.1.1 Kadernotitie Lage Bothof Noord en Zuid

Al in september 2014 heeft de raad de kadernotitie "Lage Bothofstraat Noord en Zuid" vastgesteld. In deze kadernotitie wordt de herontwikkeling van het gebied Lage Bothofstraat fase 2 (noord) en fase 4 (zuid) beschreven. Deze kadernotitie heeft als basis gediend voor het definitieve plan zoals dat in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is verwoord,

In deze kadernotitie wordt o.a. het volgende gesteld:

'De revitalisering van de wijk Velve-Lindenhof is in een ver gevorderd stadium. Om de wijk echt af te kunnen maken is herontwikkeling van Lage Bothof noodzakelijk. Ook de inwoners ervaren Lage Bothof als onderdeel van de wijk Velve-Lindenhof. Doelstelling voor het gebied ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat (plangebied bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018") is de transformatie van het gebied van een verouderd bedrijfsterrein naar hoogwaardig woongebied.’

4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking

Artikel 3.1.6, 2e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een actuele regionale behoefte. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het wetsartikel 3.1.6, 2e lid Bro moet bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

'stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn. Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018 "

In het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" wordt de bouw van maximaal 177 appartementen en grondgebonden woningen mogelijk gemaakt.

In het kader van de Ladder van duurzame stedelijke ontwikkeling dient te worden gemotiveerd of het plan past binnen de uitgangspunten van "de ladder".

Als eerste dient daarbij te worden aangegeven of het plan past binnen de actuele regionale behoefte. In de regionale Woonvisie Twente (vastgesteld december 2014) wordt aangegeven dat er in de komende jaren nog een uitbreiding van de woningvoorraad nodig is om aan de behoefte te kunnen voldoen. Daarbij wordt als uitgangspunt gesteld dat inbreiding voorgaat boven nieuwe uitbreidingslocaties. Dit uitgangspunt wordt ook gehanteerd in de Woonvisie Enschede 2025 en in de vigerende woonafspraken met de provincie. Met de provincie zijn woonafspraken opgesteld op basis van de regionale woonvisie Twente. Ook in deze afspraken wordt voor Enschede voor de komende jaren nog een netto uitbreiding van de woningvoorraad afgesproken, waarbij in principe met name op binnenstedelijke locaties wordt gebouwd.

De realisatie van nieuwbouwwoningen in de gebieden ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat voorzien daarmee in een actuele regionale behoefte.

De tweede trede van "de ladder" betreft binnenstedelijk bouwen. Het plan en daarmee het gebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" heeft betrekking op een binnenstedelijke locatie. dit gebied is onder te verdelen in een tweetal deelgebieden met elk een eigen historie. Het gebied tussen de Lage Bothofstraat en de spoorlijn behoort tot het voormalige complex van de textielfabrieken van Van Heek. De fabrieken zijn in de achterliggende jaren gesloopt. Woningbouw op deze zogenaamde transformatielocaties betreft dus een uitbreiding van de woningvoorraad. In het deelgebied tussen de Lipperkerkstraat en de Lage Bothofstraat hebben woningen gestaan, die kwalitatief zo slecht waren dat ze zijn gesloopt. De geplande woningbouw op deze locatie betreft dus deels vervangende nieuwbouw. Op dit moment liggen de te ontwikkelen gebieden ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat al geruime tijd braak, met uitzonderinfg van een aantal bestaande woningen ten zuiden van de Lage Bothofstraat die gehandhaafd blijven.

Conclusie
Op grond van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" een ontwikkeling mogelijk maakt die voldoet aan de voorwaarden van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3 Stedenbouwkundig plan

Na afronding van de eerste fase van Lage Bothof, heeft de eigenaar van de locatie besloten verder te gaan met de planontwikkeling van de overige fasen. Door dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van fase 2 (noord) en fase 4 (zuid) mogelijk gemaakt. Fase 1 is reeds gerealiseerd. Fase 3 (de kop van Lage Bothof Noord) is een apart traject.

Lage Bothof Noord (fase 2)

De identiteit van deze locatie ligt besloten in het verleden, zowel functioneel als ruimtelijk. Het is een bijzondere enclave tussen de spoorzone en de woonbuurt ten zuiden van de Lage Bothofstraat (fase 4). De grootte van het plangebied (3,5 hectare) biedt mogelijkheden om een eigen specifieke identiteit te ontwikkelen. De ontwikkeling sluit aan bij de kernkwaliteiten, zoals de industriële uitstraling, grote massa en het aanwezige groen.

Het is van belang dat de verschillende deelgebieden (fase 1, 2 en 3) in samenhang ontworpen worden. De ruimtelijke samenhang wordt bereikt door de verschillende fasen op elkaar af te stemmen. De rooilijnen en bouwhoogten verlopen geleidelijk waarbij wordt uitgegaan van een bebouwingsplint als basishoogte over het gehele plangebied, aansluitend op de reeds gerealiseerde fase 1 en een gemeenschappelijke identiteit, met als inspiratie het textielverleden. Lage Bothof Noord is in zekere mate transparant door middel van doorzichten en routes naar de voorzieningen en de groene spoorzone tussen de stadsblokken door. De spoorlijn is een groene structuurlijn door de stad. Voorkanten van aanliggende bebouwing zijn hierop georiënteerd. Het gebied langs de spoorlijn is openbaar toegankelijk en wordt ingericht als een aangenaam verblijfsgebied.

In fase 2 vinden gestapelde woningen en beperkt grondgebonden stadswoningen met tuinen een plek. De woningen zijn georiënteerd op het openbare gebied zoals de Lage Bothofstraat. Parkeren wordt ingepast in de openbare ruimte en is hoofdzakelijk op eigen (binnen)terrein opgelost.

Lage Bothof Zuid (fase 4)

Binnen het deelgebied Lage Bothof Zuid wordt onderscheid gemaakt tussen bebouwing langs de randen (de Lipperkerkstraat en de Lage Bothofstraat) en bebouwing in het binnengebied. In het binnengebied is er meer vrijheid om een nieuwe plek met een eigen identiteit te laten ontstaan, terwijl langs de omliggende straten de nadruk ligt op het aansluiten bij de bestaande aanliggende bebouwing.

Het stedenbouwkundig plan is tijdens het opstellen van het bestemmingsplan nog niet verder uitgewerkt. Hoe de woningen concreet er uit komen te zien is nog niet in beeld.

De nieuwe bebouwing zal met de voordeur aan de straat staan en zich schikken naar de rooilijn van de belendende panden. De korrelmaat is klein, maximaal vier woningen aaneen en een verdere opdeling door specifieke architectuur. De ruimte tussen de bebouwing is beperkt, waarbij de verhouding tussen bouwmassa en tussenruimte bepalend is. Een kleine buitenruimte aan de voorzijde zorgt voor een zachte overgang van woning naar stoep en straat.

Fase 4 ligt deels aan de Lipperkerkstraat. Sinds 2006 is hier geïnvesteerd in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De gewenste kwaliteit is vastgelegd in een beeldkwaliteitplan (2009). Diverse panden zijn door de Neighbourhood Corporation Enschede aangekocht en er is fors geïnvesteerd om particuliere woningverbeteringen mogelijk te maken. Na het opheffen van de NCE heeft een woningcorporatie de resterende panden in het plangebied aangekocht. Ondanks dat de NCE niet meer actief is, wordt nog wel aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan vastgehouden, zodat het project Lipperkerkstraat tot een goed einde wordt gebracht. Het is van belang een kwaliteit te realiseren die iets toevoegt aan de wijk en die recht doet aan het historische stedenbouwkundige beeld van deze straat. Het is de ambitie om een mix van goedkopere en duurdere woningen te laten ontstaan. Voor de Lipperkerkstraatzijde geldt dat bebouwing van lage kwaliteit wordt vervangen en dat de gaten in de straatwand worden gedicht met woningen, met respect voor de bestaande korrelmaat en nokhoogte van de aangrenzende bebouwing.

De uitgangspunten voor de Lipperkerkstraat zijn ook van toepassing op de Lage Bothofstraat: de leemtes in de bebouwing moeten worden gevuld met grondgebonden woningen of met gestapelde bouw met een hoogte die vergelijkbaar is met de naastgelegen panden.

Het binnengebied tussen de Lage Bothofstraat en de Lipperkerkstraat mag zich, qua inrichting en verschijningsvorm, onderscheiden van de randen. Voor de invulling van het binnengebied geldt enige vrijheid, afhankelijk van de wijze van ontwikkelen en participatie. Er moeten grondgebonden woningen worden gerealiseerd met de voordeur naar de straatzijde. Op de plek van het gesloopte bedrijfspand kan een bijzonder element in de woonbuurt vormen.

De groengebieden worden tevens gebruikt voor de opvang van regenwater. Nieuwe bomen worden toegevoegd aan de woonstraten.

Parkeren plangebied Lage Bothofstraat:

Het parkeren dient te voldoen aan de parkeerkencijfers van het CROW. Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk geparkeerd wordt op eigen terrein. Bezoekersparkeren vindt hoofdzakelijk plaats in het openbaar gebied. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkelingen in het plangebied van dit bestemmingsplan is de totale parkeer- behoefte berekend en is hiermee bij het ontwerpen rekening gehouden.

Dit heeft geresulteerd in een parkeerbalans waarbij de capaciteit 7 parkeerplaatsen hoger ligt dan is vereist. Zie voor de bepaling van de parkeerbalans bijlage 3 van deze toelichting.

4.4 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Beschermwaardige bomen

In het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is een beperkte planologische beschermingsregeling opgenomen voor monumentale en beschermwaardige bomen.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt rekening gehouden met de aanwezige monumentale en beschermwaardige bomen door bouwgrenzen en infrastructurele werken, voor zover dit redelijkerwijs mogelijk is, zodanig te situeren dat daardoor de maximale kroonprojectie van de bomen niet of zo min mogelijk wordt beperkt.

In het bestemmingsplan is in de bouwregels van de bestemmingen voor de openbare ruimte een bevoegdheid opgenomen tot het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning. Hiermee wordt beoogd om in voorkomend geval te voorkomen dat in de nabijheid van op grond van de APV beschermde bomen bouwwerken worden gerealiseerd die mogelijk schade kunnen veroorzaken aan deze beschermde bomen. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid betrekken burgemeester en wethouders de bij de APV gestelde nadere regels voor de bescherming van bomen.

4.5 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen.

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen.

• Gebied ten noorden van de Lage Bothofstraat:

Voor het deelgebied van dit bestemmingsplan ten noorden van de Lage Bothofstraat geldt volgens de 'Welstandsnota Enschede, bouwen aan identiteit', de welstandsidentiteit “Koop & Rij” (lichtblauwe kleur). 'Koop & Rij'-locaties zijn de grote koopcentra voor tapijtlanden, keukenpaleizen, doe-het-zelfparadijzen en fastfoodrestaurants die door het hele land te vinden zijn. De beoogde nieuwbouw van woningen op deze locatie conflicteert echter met deze nog geldende welstandsidentiteit.

Om de nieuwbouw van woningen op deze locatie te kunnen realiseren en te kunnen toetsen aan de redelijke eisen van welstand is er voor dit gebied het beeldkwaliteitsplan "Lage Bothof Noord-fase 2" ontworpen. Dit beeldkwaliteitsplan treedt, na vaststelling door de raad, in de plaats van de huidige, voor dit gebied geldende welstandsidentiteit "Koop & Rij" en gaat voor betreffende gebied een hoge beeldregie gelden. Doel hierbij is om het typische Enschedese stadsbeeld en de ruimtelijke karakteristieken te behouden en te versterken. Het textielverleden vormt een belangrijke inspiratiebron voor de herstructurering van het gebied. De grote schaal van de voormalige fabriekscomplexen en industriële architectuur zal, aansluitend op de gerealiseerde woonbebouwing aan de oostzijde van deze locatie, ook voor de overige fasen in het gebied ten noorden van de Lage Bothofstraat gaan gelden.

• Gebied ten zuiden van de Lage Bothofstraat:

Voor het deelgebied van dit bestemmingsplan dat ten zuiden van de Lage Bothofstraat is gelegen geldt volgens de 'Welstandsnota Enschede, bouwen aan identiteit', het beeldkwaliteitsplan Lipperkerkstraat. De hier geldende beeldkwaliteitscriteria zijn in dit beeldkwaliteitsplan middels een stedenbouwkundige schets impliciet weergegeven. Nu er voor betreffende gebied een geheel gewijzigde stedenbouwkundige invulling wordt voorgesteld is het noodzakelijk om voor dit gebied de welstandsnota te wijzigen. Voor het gebiedsdeel ten zuiden van de Lage Bothofstraat is ten behoeve van de beoogde nieuwbouw daarom het beeldkwaliteitsplan "Lage Bothof Noord- fase 4" ontworpen. In dit nieuwe beeldkwaliteitsplan wordt voor het 'middengebied' meer vrijheid toegestaan en het gebied een eigen identiteit te geven, terwijl de nieuwbouw langs de Lage Bothofstraat en de Lipperkerkstraat aansluiting zoekt bij de bestaande, aangrenzende bebouwing.

Genoemde beeldkwaliteitsplannen zullen middels een wijziging van de Welstandsnota Enschede, Bouwen aan identiteit, gelijktijdig met het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" in procedure worden gebracht.

4.6 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.6.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de voorgestane aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

4.6.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie :

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau in het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is vanuit een stedenbouwkundig oogpunt, optimaal grondgebruik en deels ook leefklimaat (geluidoverlast) van de (huidige) bewoners hier niet gewenst. In de regels van dit bestemmintgsplan zijn hiervoor dan ook geen bepalingen opgenomen.

Klimaatadaptatie :

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan overigens wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden, het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Voor wat betreft het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" wordt uitgegaan van een verhoging van de lage plandelen ten behoeve van de gewenste afwatering. Achterpaden en wadi's worden voorzien van drainage om in natte perioden de grondwaterstanden af te toppen. De nieuwe wegpeilen en woningpeilen worden zodanig gekozen dat bij hevige neerslag water niet in de richting van de woningen stroomt maar wordt afgevoerd naar lager gelegen gebieden.

Circulaire economie:

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel, alhoewel niet van toepassing op het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018, regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en inrichtingen voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit :

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan in nagenoeg elke bestemming, zo ook in het geval van voorliggende bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" het mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Duurzaamheid en het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018".

Rekening houdende met hetgeen hiervoor staat omschreven wordt door het realiseren van nieuwbouw op de locaties ten noorden en ten zuiden van de Lage Bothofstraat gehoor gegeven aan een zuinig, verantwoord en duurzaam grondgebruik van het bestaande stedelijke gebied. Door een optimale benutting van dergelijke locaties en structuren in het bestaande stedelijke gebied kan de noodzaak tot stadsuitbreidingen in de stadsrand of in nieuwe uitleggebieden aanmerkelijk worden verminderd.

Overigens is een groot deel van het plangebied, voor zover mogelijk, zodanig verkaveld dat sprake is van een optimale bezonning van de woningen. Uitgangspunt voor de nieuwe woningen is ‘energieneutraal’, zoals ook in de Woonvisie 2025 als streven is vastgelegd. Het uitgangspunt energieneutraal heeft, naast eerdergenoemde verkaveling een sterke relatie met de stedenbouwkundige uitwerking (voorkeursoriëntatie noord/zuid) en het ontwerp van de woningen voor wat betreft isolatie en materiaalkeuzen.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuis- houding.

5.1 Milieu

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Daarbij is er al snel sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit m.e.r. (categorie D11.2). Voorbeelden van een stedelijke ontwikkeling zijn bijvoorbeeld:

• Realisatie van een (omvangrijke) bouwmarkt;
• Realisatie van nieuwe woningen;
• Realisatie van (omvangrijke) parkeervoorzieningen;
• Realisatie van nieuwe detailhandel.

In tegenstelling tot de ladder voor duurzame verstedelijking is er bij het Besluit m.e.r. geen sprake van een ondergrens wat aantallen woningen betreft. In de meeste gevallen kan hierbij worden volstaan met het opnemen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

• 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
• 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Voor wat betreft de ontwikkeling van de nieuwbouw van woningen in het plangebied van het bestemmings- plan "Lage Bothofstraat 2018" is dit voornemen getoetst aan het Besluit m.e.r. In het onderdeel D van de bijlage van dit besluit staan die activiteiten benoemd waarvan moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden uitgevoerd. De beoogde ontwikkeling valt ruim onder de indicatieve drempelwaarden zoals die in deze bijlage onder 11.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) zijn genoemd. Zo ligt het oppervlak van het plangebied aan de Lage Bothofstraat met zijn ca. 3,5 hecare ruim onder de hier genoemde drempelwaarde van 100 hectare of meer. Ook ligt de ontwikkeling met de bouw van 177 nieuw te bouwen woningen ruim onder de drempelwaarde van minimaal 2000 te bouwen woningen in een aaneengesloten gebied. Ook is in dit bestemmingsplan geen sprake van de realisatie van bedrijfsruimte waarbij een drempelwaarde geldt van 200.000 m2 of meer.

• Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt waarop het Besluit m.e.r. van toepassing is. Een nadere toetsing aan het Besluit m.e.r. kan dan ook achterwege blijven. Wel is er ten behoeve van deze ontwikkeling conform het besluit een vo0rmvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is een toets, waarin aan de hand van in de Europese m.e.r-richtlijn opgenomen criteria wordt beoordeeld of belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten en al of niet sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. De criteria hebben betrekking op de kenmerken van het project, de locatie van de activiteit en de kenmerken van het potentiële effect. Bij de kenmerken van het project gaat het onder andere om de omvang en de cumulatie met andere projecten. Bij de locatie van de activiteit gaat het onder andere om de mate van kwetsbaarheid van het milieu in gebieden waarop de activiteit van invloed zou kunnen zijn. Bij de kenmerken van het potentiële effect gaat het onder ander om het bereik van de effecten.

• Projectbeschrijving

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" aan weerszijden van de Lage Bothofstraat ter hoogte van de winkelconcentratie op de hoek van de Oliemolensingel en Lage Bothofstraat, dient de realisatie van 177 nieuw te bouwen woningen in dit gebied mogelijk te maken. Met uitzondering van een 16-tal bestaande woningen en een opslagplaats aan de zuidzijde van de Lage Bothofstraat, ligt het resterende plangebied sinds geruime tijd braak. Het ligt in de bedoeling om in dit gebied zowel grondgebonden woningen (waaronder een viertal patiowoningen) als ook appartementengebouwen te realiseren. Ten noorden van de Lage Bothofstraat zullen hoofdzakelijk appartementen worden gebouwd terwijl in het gebied ten zuiden van deze straat de nadruk ligt op grondgebonden woningen.

• Locatie

Zoals gezegd ligt het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" zowel ten noorden als ten zuiden van de Lage Bothofstraat in de wijk Velve-Lindenhof. De wijk Velve- Lindenhof betreft grotendeels een woonwijk ten oosten van de binnenstad en 'binnensingelgebied' van Enschede/ Het plangebied wordt globaal begrensd door de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau (D) aan de noordzijde, een bestaand appartementencomplex en bestaande woningen langs de Oostveenweg aan de oostzijde, de Lipperkerkstraat aan de zuidzijde en achterperceelsgrenzen van bestaande woningen langs de Oliemolensingel en de winkelconcentratie op de hoek van de Oliemolensingel en Lage Bothofstraat aan de westzijde.

Globale begrenzing plangebied (rode lijn).

• Huidig grondgebruik

Momenteel ligt het grootste gedeelte van het plangebied van dit bestemmingsplan braak. Uitzondering hierop zijn een aantal bestaande woningen ten zuiden van de Lage Bothofstraat die gehandhaafd blijven. Ook bevindt zich hier nog een bedrijf waar goederen worden opgeslagen (weesfietsen en gevonden voorwerpen). Deze opslagplaats zal overigens ten behoeve van de nieuwe ontwikkelingen in dit gebied alsnog worden gesloopt en plaats maken voor een tweetal nieuw te bouwen (grondgebonden) woningen. Van oost naar west doorkruist de Lage Bothofstraat het plangebied en verdeelt het gebied in een noordelijk en zuidelijk deel. De oost-west lopende Lipperkerkstraat vormt de zuidelijke begrenzing van dit bestemmingsplan terwijl de noordelijke begrenzing wordt gevormd door het tracé van de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau.

• Cumulatie met andere projecten

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" betreft een ontwikkeling in het noordwestelijk deel van de wijk Velve-Lindenhof die gefaseerd wordt uitgevoerd. Fase 1 betrof de bouw van een appartementencomplex ten westen van de brug over het spoor in de Oostveenweg en dat inmiddels is gerealiseerd. De laatste fase betreft het gebied op de hoek van de Lage Bothofstraat en de Oliemolensingel waar een bestaande winkelconcentratie wordt opgeknapt en een beperkt aantal (loft)woningen worden gerealiseerd in een voormalig, karakteristiek fabriekspand.

Voor het overige zijn er in de omgeving geen andere (vormvrije) m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten aan te wijzen die een culminerend effect hebben op de voorgestane ontwikkelingen langs de Lage Bothofstraat.

Toetsing relevante milieu- en omgevingsaspecten

• parkeren:

In het plangebied is rekening gehouden met voldoende parkeergelegenheid ingevolge de parkeerkencijfers van het CROW (het CROW is een kennisorganisatie op het gebied van infrastructuur, openbare ruimte, verkeer en vervoer). Zie ook bijlage 3 van deze toelichting. Geconcludeerd kan worden dat er in het plangebied 7 parkeerplaatsen meer aanwezig zijn dan nodig wordt geacht.

• Milieuhinder bedrijven en inrichtingen (zie ook 5.1.2 van deze toelichting).

Ten behoeve van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" heeft er een inventarisatie plaatsgevonden naar bedrijvigheid in en rondom het plangebied. Deze inventarisatie heeft uitgewezen dat de aanwezige bedrijven in en om het plangebied geen belemmeringen opleveren voor de ontwikkeling van het plangebied aan de Lage Bothofstraat.

• Bodemkwaliteit (zie ook 5.1.3 van deze toelichting).

Voor wat betreft de bodemkwaliteit wordt in paragraaf 5.1.3 gesteld dat deze geen belemmering vormt voor de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Eventuele bodemverontreinigingen kunnen functiegericht en kosteneffectief worden gesaneerd.

Wel wordt opgemerkt dat, afhankelijk van het tijdstip, aard en omvang van een realisatie van de herontwikkeling, het nodig kan zijn dat er voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen, een bodemonderzoek volgens de NEN 5470 dient te worden uitgevoerd.

• Wet geluidhinder (zie ook paragraaf 5.1.4 van deze toelichting).

Ten behoeve van dit bestemmingsplan met daarin opgenomen beoogde nieuwbouw van woningen in het plangebied, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit akoestisch onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Wel is hierbij de noodzaak aanwezig om voor een 38-tal geprojecteerde woningen in dit plangebied een hogere waarde geluidbelasting Wet geluidhinder vast te laten stellen.

• Luchtkwaliteit (zie ook paragraaf 5.1.5 van deze toelichting)

Ten aanzien van de luchtkwaliteit in relatie tot de bouw van 177 woningen in het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat" heeft er een toetsing plaatsgevonden die heeft uitgewezen dat deze ontwikkeling valt binnen de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en waardoor er uit een oogpunt van luchtkwaliteit geen belemmering ligt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

• Externe veiligheid (zie ook paragraaf 5.1.6 van deze toelichting)

Ten behoeve van het bestemmingsplan "lage Bothofstraat 2018" heeft er in het kader van de externe veiligheid onderzoek plaatsgevonden. Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

• Trillinghinder als gevolg van rauilverkeer (zie ook paragraaf 5.1.7van deze toelichting)

Ten aanzien van het aspect trillinghinder als gevolg van railverkeer is in het noordelijk deel van het plangebied van dit bestemmingsplan, vanwege de nabije ligging bij een spoorlijnverbinding, onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat vanuit het aspect trillingen bezien, er geen sprake is van een aantasting van een goed woon- en leefklimaat.

• Waterhuishouding (zie ook paragraaf 5.2 van deze toelichting)

Voor wat betreft de waterhuishouding in het gebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

• Natuur (zie ook paragraaf 5.3van deze toelichting)

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018' is getoetst aan relevante natuurwetgeving. Deze toetsing heeft uitgewezen dat met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid gesteld kan worden dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Ook is met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geconcludeerd dat de beoogde woningbouw geen overtredingen van verbodsbepalingen tot gevolg heeft voor wat betreft beschermde soorten. Tenslotte is met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geconcludeerd dat het nationaal Natuurnetwerk geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

• Conclusie vormvrije m.e.r.-beoordling

Op grond van het voorgaande kan voor alle relevante milieu- en omgevingsaspecten worden geconcludeerd dat belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten en dat het niet noodzakelijk is om een m.e.r.-beoordeling uit te voeren of een milieueffectrapportage op te stellen.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

Bedrijven- en milieuinventarisatie en milieuzonering 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" aanwezig is, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen). De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Met behulp van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering" is van de aanwezige en toekomstige bedrijven en voorzieningen in de directe omgeving van de projectlocatie de milieucategorie bepaald. Vervolgens is nagegaan of bedrijven en voorzieningen gelegen zijn binnen de op grond van de milieucategorie aan te houden indicatieve afstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies. Van die bedrijven en voorzieningen is door middel van nader dossieronderzoek beoordeeld of de feitelijke (bedrijfs)activiteiten een knelpunt opleveren voor een goed woon- en leefklimaat en of terugschaling mogelijk is.

De resultaten van dit onderzoek zijn verwoord in een rapport 'Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen' dat als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd.

Bedrijven binnen het plangebied:

• Binnen het plangebied bevindt zich momenteel één bedrijf. Het betreft hier 'Het Depot' aan de Lage Bothofstraat 300. Hier worden weesfietsen en gevonden voorwerpen bewaard. Deze activiteit kan worden ingedeeld in de categorie 1. Bedrijven en voorzieningen van categorie 1 zijn doorgaans toelaatbaar in een woonomgeving. Gelet hierop vormt de aanwezigheid van 'Het Depot' geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat de beoordeling van deze inrichting een momentopname betrof ten tijde van de vervaardiging van dit bestemmingsplan. Betreffende inrichting zal namelijk ten behoeve van de voorgestane ontwikkelingen in het plangebied van dit bestemmingsplan worden gesloopt en plaats maken voor nieuwbouw van woningen.

Bedrijven buiten het plangebied:

• In de omgeving van het plangebied zijn diverse bedrijven gelegen. Deze bedrijven worden ingedeeld in de categorieën 1 en 2. De potentiële hindercontouren van deze bedrijven zijn niet binnen het plangebied gelegen. De aanwezige bedrijven in de omgeving van het plangebied leveren daarom geen belemmeringen op voor de voorgestane ontwikkelingen.

Gebiedsgericht geluidbeleid

Het Activiteitenbesluit milieubeheer maakt het mogelijk om gebiedsgericht geluidbeleid voor inrichtingen als bedoeld in de Wm vast te stellen. De gemeente Enschede heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt bij de vaststelling van de Geluidnota Enschede 2009-2012. Dit beleid is vastgesteld in april 2009 en in april 2011 op onderdelen gewijzigd en voor onbepaalde tijd verlengd. Het beleid geldt alleen voor nieuwe inrichtingen. Bij het beleid hoort een gebiedstypenkaart waarop per te onderscheiden gebied, meestal een wijk of buurt, richtwaarden zijn vastgelegd. Hierdoor is de geluidruimte voor inrichtingen direct duidelijk.

Volgens de gebiedstypenkaart valt het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" onder het gebiedstype Woongebied. Op basis hiervan dienen inrichtingen ten opzichte van geluidgevoelige bestemmingen de volgende richtwaarden (etmaalwaarden) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) aan te houden:

Richtwaarden gebiedstype 'woongebied'
Dag	Avond	Nacht
45dB(A)	40 dB(A)	35 dB(A)

De richtwaarden gelden ter plaatse van geluidsgevoelige objecten of op een afstand van 50 meter van de grens van de inrichting, indien binnen die afstand geen sprake is van geluidsgevoelige objecten.

Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen

• De aanwezige bedrijven in en om het plangebied leveren geen belemmeringen op voor de ontwikkeling van het plangebied aan de Lage Bothofstraat.

5.1.3 Bodemkwaliteit

• Bodemkwaliteit algemeen

Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodem naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. De milieuhygiënische bodemgesteldheid kan daarbij een rol spelen. De Wet bodembescherming kan hierop van toepassing zijn.

• Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018 "

Het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” beoogt het planologisch mogelijk te maken dat op momenteel grotendeels braakliggende terreinen ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat in de wijk Velve-Lindenhof, 177 nieuw te bouwen woningen worden gerealiseerd.

• Bodemonderzoeken

Op het terrein ten noorden van de Lage Bothofstraat zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Op basis daarvan zijn verschillende verontreinigde spots in de periode 2009 tot en met 2011 gesaneerd. Op basis van de uitgevoerde werkzaamheden dient te worden aangetoond dat dit terreindeel geschikt is voor de beoogde functies 'wonen met tuin' en 'ander groen, bebouwing, infrastructuur en industrie'.

In het kader van de voorgenomen herontwikkeling is er voor het terrein ten zuiden van de Lage Bothofstraat  in opdracht van initiatiefnemer een bodemonderzoek uitgevoerd en op basis daarvan is een saneringsplan opgesteld en een beschikking Wet bodembescherming aangevraagd. Op 13 september 2017 is een beschikking verleend en ingestemd met de voorgestelde saneringsaanpak om de plaatselijk aanwezige ernstige bodemverontreinigingen met koper, lood, zink en PAK in de grond te verwijderen. Na sanering dient te worden aangetoond dat het terreindeel geschikt is voor de beoogde functies 'wonen met tuin' en 'ander groen, bebouwing, infrastructuur en industrie'.

• Conclusie

Binnen het herontwikkelingsgebied zijn in het verleden bodemsaneringsactiviteiten uitgevoerd. Plaatselijk is nog sprake van een ernstige bodemverontreinigingen. Enkele terreindelen zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt op dit moment niet geschikt voor de beoogde functies. Dit betekent dat de initiatiefnemer rekening moet houden met de aanwezigheid van deze bodemverontreinigingen.

De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt door de aanwezigheid van deze bodemveront- reinigingen overigens niet belemmerd. De betreffende bodemverontreinigingen kunnen functiegericht en kosteneffectief worden gesaneerd.

Afhankelijk van het tijdstip, aard en omvang van een realisatie van een herontwikkeling, kan het nodig zijn dat er voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen een bodemonderzoek volgens de NEN 5470 verricht dient te worden.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Wet geluidhinder en het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018".

Ten behoeve van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten en bevindingen van dit akoestisch onderzoek zijn verwoord in een rapport dat al;s bijlage bij deze toelichting is gevoegd (Akoestisch Bureau Tideman, d.d. 18 oktober 2017- nr. 17.109.08). In dit rapport is o.a. geconcludeerd dat het geluid vanaf de Lage Bothofstraat, de Lipperkerkstraat, de Oliemolensingel en vanaf de spoorbaan op verschillende woningen de voorkeursgrenswaarde die de Wet geluidhinder stelt, overschrijdt. Maatregelen om de geluidsbelasting te verminderen zijn in dit geval geen serieuze opties. De Oliemolensingel en de spoorlijn hebben op grond van de Wet geluidhinder een geluidszone. Voor woningen binnen deze zone met een te hoge geluidsbelasting moet een hogere grenswaarde vastgesteld worden. Dit is het geval voor vier woningen in de zone van de Oliemolensingel en alle woningen langs het spoor liggen en met de voorgevel gericht zijn op de spoorlijn.

Aanvraag hogere waarden geluidsdbelasting

In verband met de vaststelling van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is een aanvraag ingediend om hogere grenswaarden vast te stellen voor 5 woningen binnen de zone van de Oliemolensingel en 33 woningen binnen de zone van de spoorlijn Enschede-Gronau te Enschede.

In het onderhavige advies is de ingediende aanvraag beoordeeld en is bekeken of, op grond van de Wet geluidhinder en Geluidnota Enschede 2000-2012, hogere waarden kunnen wordenvastgesteld.

Aanleiding aanvraag hogere grenswaarden.

Ten behoeve van de realisatie van het plan is een bestemmingsplanprocedure benodigd ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder en is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten geluidsbelasting op de te projecteren woningen en naar de doeltreffendheid van in aanmerking komende maatregelen om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, dan wel de vast te stellen hogere waarde voor de hoogst toelaatbare geluidsbelasting. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat bij in totaal 38 woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en/of de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor railverkeer wordt overschreden. Bij 5 woningen gaat het om een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeeer en bij 33 woningen om een overschrijdingt van de voorkeurgrenswaarde voor railverkeer.

Op grond van artikel 83 van de Wet geluidhinder (wegverkeer), resp. art 4.10 van het Besluit Geluidhinder (railverkeer) worden voor deze woningen hogere waarden aangevraagd. Dit omdat de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting vanwege het weg- en railverkeer, van de gevel van de betrokken woningen tot de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting onvoldoende doeltreffend zal zijn, danwel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Overwegingen ten aanzien van de aanvraag

• Op grond van artikel 83 van de Wet geluidhinder (wegverkeer), resp. art. 4.10 Besluit Geluidhinder (railverkeer) is een verzoek tot het vaststellen van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeursgrens- waarde ingediend in het kader van het bestemmingsplan.
• Op grond van de Wet Geluidhinder ligt het te realiseren plan in het stedelijk gebied.
• De geluidsbelasting wordt ondervonden van het wegverkeer op de Oliemolensingel en het railverkeer op de spoorlijn Enschede-Gronau. Het betreft hier aanwezige (spoor-)wegen.
• De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor railverkeer.
• De ten hoogste toelaatbare geluidbelasting bedraagt 63 dB voor het wegverkeer in nieuwe situaties en 68 dB in situaties waarin sprake is van vervangende nieuwbouw. De ten hoogste toelaatbare geluid- belasting voor railverkeer bedraagt 68 dB.
• Uit het bij de aanvraag gevoegde akoestisch rapport blijkt dat vanwege het wegverkeer op de Oliemolen- singel een geluidsbelasting wordt ondervonden van ten hoogste 51 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh).
• Vanwege het railverkeer wordt een geluidsbelasting ondervonden van ten hoogste 58 dB.
• Het aanbrengen van geluidreducerend asfalt op de Oliemolensingel stuit, gelet op het geringe aantal woningen op bezwaren van financiële aard. Daarnaast zijn verschillende wegdektypes onderhouds- technisch niet gewenst.
• Elektrisch materieel zou de geluidsbelasting van het railverkeer kunnen reduceren. Het elektrificeren van de spoorlijn stuit echter op financiële bezwaren.
• Overdrachtsmaatregelen als schermen en wallen zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk.
• Op grond van artikel 110f van de Wet geluidhinder dient een beoordeling plaats te vinden van de cumulatieve geluidsbelasting indien een geluidgevoelige bestemming binnen twee of meer zones ligt én voor meerdere geluidbronnen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Hiervan is geen sprake.
• Op 22 april 2009 is de Geluidnota Enschede 2009-2012 in werking getreden. Op grond van deze nota dienen de woningen te beschikken over minimaal één geluidluwe gevel. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
• Of aan het uitgangspunt dat de verblijfsruimten bij voorkeur aan de geluidluwe gevel worden gesitueerd kan op dit moment nog niet worden getoetst. Er is namelijk nog geen Omgevingsvergunning aange- vraagd waaruit de indeling van de woningen blijkt.

In verband met de vaststelling van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" worden hogere grenswaarden aangevraag voor in totaal 38 woningen vanwege het wegverkeer op de Oliemolensingel en/of het railverkeer op de spoorlijn Enschede-Gronau. Specifiek gaat het om een hogere waarde voor:

• 5 woningen vanwege het wegverkeer op de Oliemolensingel;
• 33 woningen vanwege het railverkeer op de spoorlijn Enschede-Gronau.

De aanvraag voldoet aan het gestelde in de Wet geluidhinder en de Geluidnota 2000-2012 van de gemeente Enschede voor het vaststellen van een hogere geluidsbelasting. De aangevraagde hogere waarden kunnen verleend worden.

Conclusie geluid

Het aspect geluid levert, rekening houdende met het vaststellen van hogere waarden geluidsbelasting voor een 38-tal woningen in het plangebied, geen belemmering op voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.1.5 Luchtkwaliteit

• Inleiding:

Er bestaat het voornemen om in het gebied ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat (fase 2 en 4 plan Lage Bothof) nieuw te bouwen woningen te realiseren. Het gaat hierbij om grondgebonden woningen en appartementen.

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);

• Luchtkwaliteit en het bestemmingsplan | Lage Bothofstraat 2018":

Met het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" wordt de realisatie van ca. 177 woningen, bestaande uit grondgebonden woningen en appartementen, mogelijk gemaakt.

Uit de 'Regeling niet in betekenende mate' blijkt dat de woningbouwlocaties met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1500 woningen als 'niet in betekende mate' zijn aan te merken. De realisatie van 177 woningen is daarmee zonder meer een ontwikkeling die 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

In de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool 2016 blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2015, 2020 en 2030) aan de grenswaarde voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Conclusie:

Het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" met daarin opgenomen de ontwikkeling van 177 nieuw te bouwen woningen valt binnen de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' genoemde kaders waardoor er uit een oogpunt van luchtkwaliteit geen belemmering ligt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is recentelijk nieuwe wet- en regelgeving in werking getreden voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van deze nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

• Basisnet Weg

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

• Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

• Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, vooral bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018 ” is hemelsbreed op ca. 5 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.7 Trillinghinder als gevolg van railverkeer

Het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is gelegen nabij de spoorlijn Enschede-Gronau. Railbeheerder ProRail heeft tijdens de termijn van de ter visie legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan een zienswijze ingediend, Hierin geeft zij aan dat onderzoek dient plaats te vinden naar het milieu-aspect trillinghinder als gevolg van railverkeer. Ondanks dat in dergelijke situaties ten aanzien van trillinghinder nog geen wettelijk normen zijn vastgesteld, stelt zij dat binnen een zone van 100 meter gemeten vanuit de spoorlijn hiernaar onderzoek had moeten worden verricht.

Om aan het verzoek van ProRail gehoor te geven is er alsnog een onderzoek uitgevoerd naar trillinghinder als gevolg van het railverkeer. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat op positie 1 (op circa 20 meter van het dichtstbij gelegen spoor) de waarde van Vmax 0,037 bedraagt. Op positie 2 (op circa 35 meter van het dichtstbij gelegen spoor) bedraagt de waarde van Vmax 0,031. In de woningen zal, zelfs bij mogelijke opslingering sprake zijn van zeer lage trillingniveaus.

Geconcludeerd wordt dat trillingen in de woningen veroorzaakt door het railverkeer onder de voelbaarheids- grens van 0,1 blijven en er geen hinder voor personen wordt verwacht. Vanuit het aspect trillingen bezien is geen sprake van aantasting van een goed woon- en leefklimaat.

De resultaten en bevindingen van het door Peutz uitgevoerde onderzoek is verwoord in het 'Rapport geprojecteerde woningbouw Lage Bothofstraat te Enschede, rapportnr. O15973-1-RA, d.d. 16 januari 2018' en is als bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Dit kan in beginsel door hergebruik, het toepassen van groene daken en/of halfverharding. Bij (een toename van) verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt voor een herontwikkeling (bestaand verhard oppervlak) 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Voor nieuwe ontwikkelingen (extra verhard oppervlak) bedraagt de tijdelijke bergingsopgave 40 millimeter. De maximale afvoer naar het openbare afwateringssysteem bedraag 2,4 liter/seconde per hectare, gerelateerd aan de oppervlakte van het gehele plangebied. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van afvalwater.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken. Het aftoppen van grondwaterstandpieken middels drainage is wel toegestaan.

Grondwater en ontwatering

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

• Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken.
• Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.
• Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende adviesnormen:

• Het vloerpeil van de bebouwing minimaal 0,20 m boven het dichtstbijzijnde wegpeil leggen.
• Perceel vlak of richting de weg af laten lopen.
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018 ”

Het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” beoogt het planologisch mogelijk te maken om in het gebied ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat in de wijk Velve-Lindenhof, de bouw van ca. 177 woningen mogelijk te maken.

Toename verhard oppervlak

Het totale plangebied is 2,8 hectare groot. Omdat in het verleden het gebied grotendeels verhard was geldt een bergingseis van 20mm. Voor het bepalen van de waterberging wordt gerekend met een verhardingspercentage van 75%. De bergingsopgave komt daarmee op 420 m3 waterberging.

Hemelwaterafvoer

Vervuiling van hemelwater wordt voorkomen. Voor bestaand verhard oppervlak geldt een bergingsopgave van 20 mm. In de nieuwe situatie wordt het hemelwater op verschillende manieren afgevoerd.

• 1. In de openbare ruimte worden wadi's gerealiseerd waar water van wegen en daken wordt vastgehouden. Vervolgens infiltreert het water in de bodem en/of wordt het vertraagd afgevoerd naar de riolering.
• 2. Hemelwater van tuinen en achterpaden wordt afgevoerd naar grindkoffers. Vervolgens infiltreert het water in de bodem en/of wordt het vertraagd afgevoerd naar de riolering.
• 3. Voor fase II wordt door initiatiefnemer een waterberging gerealiseerd op het binnenterrein van de nieuwbouwlocatie.

De aansluitingen op de gemengde riolering kunnen in de toekomst worden overgezet naar een nog aan te leggen hemelwaterstructuur waarbij vervolgens het hemelwater in de bodem wordt geïnfiltreerd en/of vertraagd wordt afgevoerd naar de riolering.

Afvalwater

Afvalwater wordt aangesloten op de gemengde riolering.

Oppervlaktewater

In de nieuwe situatie is geen permanent oppervlaktewater aanwezig. In de wadi kan bij hevige neerslag tijdelijk water staan.

Grondwater, ontwatering en afwatering

De lage delen van het plangebied worden opgehoogd ten behoeve van de gewenste ontwatering. Achterpaden en wadi's worden voorzien van drainage om in natte perioden de grondwaterstanden af te toppen.

De nieuwe wegpeilen en woningpeilen worden zodanig gekozen dat bij hevige neerslag water niet richt richting woningen stroomt, maar oppervlakkig wordt afgevoerd naar lager gelegen gebieden.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Lage Bothofstraat 2018 ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” is niet gelegen binnen de grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden “Aamsveen”, “Dinkelland” en "Lonnekermeer" zijn op respectievelijk 4,8 kilomete ten zuidoosten, 6,8 kilometer ten noordoosten en 7.3 kilometer ten noordwesten van het plangebied gelegen.

Conclusie Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen van en/of de functionele leefomgeving van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beschermde soorten en het plangebied “Lage Bothofstraat 2018 ”

Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is reeds in 2012 onderzoek gedaan. Er zijn toen in de woningen Lage Bothofstraat 280 t/m 314 meerdere nesten van de huismus aangetroffen. Deze nesten zijn jaarrond beschermd. Aangezien deze woningen in het nieuwe plan gehandhaafd blijven, wordt geen effect verwacht op deze soort. Destijds zijn in dit zuidelijk deel van het plangebied geen verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. De grotendeels braakliggende terreinen hier kennen geen opgaande groenstructuren of waterpartijen en is ongeschikt voor vaste rust- of verblijfplaatsen van (strikt) beschermde soorten en kan een functie als essentieel foerageergebied worden uitgesloten.

Het plangebied ten noorden van de Lage Bothofstraat is voor zover bekend nooit ecologisch onderzocht. Ook dit braakliggend terrein is eveneens ongeschikt voor vaste rust- of verblijfplaatsen van (strikt) beschermde soorten als huismus of vleermuizen. Mogelijk fungeert het gebied wel als foerageergebied van beschermde soorten maar een functie als essentieel foerageergebied kan worden uitgesloten. De bomenrij aan de noordzijde van het plangebied, langs het spoor, maken deel uit van een belangrijke opgaande groenstructuur en zijn in potentie geschikt voor vaste rust- en verblijfplaatsen van (strikt) beschermde soorten. Deze bomen blijven echter gehandhaafd, waardoor geen effecten worden verwacht op eventueel aanwezige vaste rust- en verblijfplaatsen van (strikt) beschermde soorten.

In de nationale databank flora en fauna zijn voor het plangebied, met uitzondering van de gegevens uit de hiervoor genoemde ecologische rapportage, geen relevante waarnemingen van strikt beschermde soorten aanwezig.

Conclusie:

Op grond van voorgaande kan op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de beoogde woningbouw geen overtreding van verbodsbepalingen in hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming tot gevolg heeft. Het uitvoeren van een ecologisch onderzoek of het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig.

5.3.3 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het NNN en het plangebied “Lage Bothofstraat 2018 ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018” is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN. De dichtstbijzijnde gronden die onderdeel uitmaken van het NNN zijn op ca. 1,3 kilometer ten noordoosten en 1,9 kilometer ten zuidoosten van het plangebied gelegen. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven.

Conclusie NNN

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat het NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.4 Archeologie

Reeds in 2008 heeft er een tweetal archeologische onderzoeken plaatsgevonden in het gebied ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat. Aanleiding voor dit onderzoek is een herontwikkeling van het gebied waarbij de bestaande bebouwing gesloopt zal worden. Beide onderzoeken zijn uitgevoerd door het onderzoeks- en adviesbureau voor Bouwhistorie, Archeologie, Architectuur- en Cultuurhistorie (BAAC bv).

• Archeologisch onderzoek noordzijde Lage Bothofstraat (rapport BAAC V-08.0122).

Tijdens het verkennende veldonderzoek kon worden aangetoond dat in het centraal oostelijke deel van het plangebied een nog intacte plaggendek met daaronder een B-horizont aanwezig is, waaronder het archeologisch relevante sporenniveau vermoedelijk nog intact aanwezig kan zijn. In dit gebied wordt het archeologisch relevante niveau verwacht aan de top van de B-horizont, op een diepte van circa 40 tot 60 cm onder maaiveld.
Dit oostelijke deel van het plangebied is mogelijk een restant van het grote akkercomplex van de Enschedese Es. De akkers werden aangelegd op de voor landbouw meest geschikte delen van het terrein. De bijbehorende bewoning zal aanvankelijk midden tussen de akkers hebben gestaan en later aan de randen van het akkercomplex. Op het oorspronkelijk lagere deel van het plangebied is in de boringen 12 en 13 een nog grotendeels intacte begraven podzolbodem onder een betonvloer aangetroffen. Het hoogteverschil van het oorspronkelijke maaiveld op een afstand van circa 40 m tussen de boringen 12 en 13 bedraagt 70 cm. Deze locatie was vanwege de lagere ligging vermoedelijk niet aantrekkelijk voor permanente bewoning of voor tijdelijke kampementen.
In de overige delen van het plangebied is de bodem dermate verstoord, dat verwacht wordt dat een eventueel archeologisch niveau en ook diepere sporen hier verstoord zullen zijn

• Archeologisch onderzoek zuidzijde Lage Bothofstraat (rapport BAAC V-08.0123).

Tijdens het verkennende veldonderzoek is aangetoond dat verspreid over het plangebied nog een intact plaggendek en een begraven A-horizont aanwezig is met daaronder een B-horizont waaronder het archeologisch relevante sporenniveau vermoedelijk nog intact aanwezig is. In dit gebied wordt het archeologisch relevante niveau verwacht aan de top van de B-horizont, op een diepte tussen 40 en 130 cm onder maaiveld. Deze zones zijn op de boorpuntenkaart aangegeven als zone met hoge archeologische verwachting.
Het plangebied is een restant van het grote akkercomplex van de Oliemolen Es. De akkers werden aangelegd op de voor landbouw meest geschikte delen van het terrein. De bijbehorende bewoning zal aanvankelijk midden tussen de akkers hebben gestaan en later aan de randen van het akkercomplex.
In het centraal zuidelijke deel en het noordwestelijke deel van het plangebied is de bodem dermate verstoord, dat verwacht wordt dat een eventueel archeologisch niveau en ook diepere sporen hier verstoord zullen zijn

Beide archeologische onderzoeken beslaan nagenoeg het gehele plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018". Uitzondering hierop is een gebied ten zuiden van de Lage Bothofstraat, daar waar woningen zijn gebouwd. Deze woningen blijven naast de beoogde nieuwe ontwikkelingen in het gebied gehandhaafd.

Advies gemeente Enschede met betrekking tot archeologie en het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018":

Fig. Archeologische beleidskaart met daarop aangegeven de globale begrenzing van het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" (rode lijncontour).

Op deze kaart geeft de lichte kleur oker een gebied aan dat aangeduid is als "onderzoeksgebied B". Voor gebieden met deze aanduiding geldt dat een archeologisch onderzoek is vereist indien beoogde ontwikkelingen hier een groter oppervlakte beslaan dan 2.500 m2.

De witte vlekken geven de gebieden aan waarvoor geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is of waarvoor recentelijk of in het verleden reeds een archeologisch onderzoek is uitgevoerd en die door de gemeente Enschede zijn 'vrijgegeven'.

Zoals uit bovenstaande archeologische beleidskaart valt af te leiden is het grootste gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" reeds vrijgegeven. Enkel een gebiedje ten zuiden van de Lage Bothofstraat wordt hier nog aangemerkt als "onderzoeksgebied B".

Voor wat betreft dit niet onderzochte deel van het plangebied van het bestemmingsplan wordt geadviseerd geen aanvullend archeologisch onderzoek uit te laten voeren omdat een beoogde ontwikkeling hier kleiner is dan 2.500 m2 . Wel wordt geadviseerd dit gebied in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" aan te duiden met de aanduiding 'overig- archeologisch onderzoeksgebied b" en hiervoor bepalingen in de regels van het bestemmingsplan op te nemen.

Ook wanneer er ten behoeve van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" geen archeologisch onderzoek hoeft te worden uitgevoerd, betekent dit niet dat er hier, bij uitvoering van het plan, geen archeologische waarden en/of archeologische artefacten kunnen worden aangetroffen. Op grond van de Erfgoedwet geldt de meldplicht voor toevalsvondsten. Als tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, geldt volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet, een meldingsplicht bij het bevoegde gezag.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Gelet het feit dat voor het plangebied van dit bestemmingsplan deels een hoge beeldregie geldt voor wat betreft welstand en voor dit gebied, in overleg met de gemeente Enschede, gedetailleerde plannen zijn uitgewerkt voor wat betreft de situering van de woningen/woongebouwen en andere stedenbouwkundige aspecten, heeft het voor de hand gelegen om in dit geval voor een gedetailleerd bestemmingsplan te kiezen. Een dergelijk gedetailleerd bestemmingsplan doet het meest recht aan de door de partijen gewenste stedenbouwkundige invulling van dit gebied.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Lage Bothofstraat 2018 ”. In Artikel 1 Begrippen zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 Wijze van meten geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

6.3.1 Bestemmingen

Groen (artikel 3 van de regels):

In het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" zijn gronden bestemd voor "Groen". Het gaat hierbij om gronden gelegen ten noorden van de Lage Bothofstraat en vormen hier buffers tussen de geplande nieuwbouw en bestaande bebouwing ten oosten en westen ervan alsmede als groene buffer tussen de geplande nieuwbouw en de spoorlijn "Enschede-Gronau.

Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor:

• a. groenstroken, plantsoenen, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen in het kader van de waterbeheersing;
• b. in- en uitritten, wandel- en fietspaden;
• c. speelvoorzieningen
• d. (openbare) nutsvoorzieningen ;
• e. bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, straatmeubilair en andere werken.

Verkeer-Parkeerterrein (artikel 4 van de regels):

In het plangebied van het bestemmingsplan "lage Bothofstraat 2018" zijn een tweetal locaties bestemd voor "Verkeer-Parkeerterrein" (V-P). Het gaat hierbij om terreinen bij de beoogde appartementengbouwen, zowel ten noorden als ten zuiden van de Lage Bothofstraat.

Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Verkeer - Parkeerterrein" zijn bestemd voor parkeerterreinen alsmede voor bij deze doeleinden behorende bouwwerken en voorzieningen zoals straatmeubilair, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 5 van de regels):

In het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018" zijn de Lipperkerkstraat, de Lage Bothofstraat en de nieuw aan te leggen ontsluitingswegen ten behoeve van de nieuw te bouwen woningen bestemd voor "Verkeer - Verblijfsgebied" (V VB. Het gaat hierbij in de regel om wegen en ontsluitingswegen op buurt en/of wijkniveau en waarvoor een 30 km/uur regime geldt.

De voor “Verkeer - Verblijfsgebied” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

erftoegangswegen, woonerven, pleinen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, speelvoorzieningen, straatmeubilair, (openbare) nutsvoorzieningen alsmede bij deze doeleinden behorende bouwwerken en andere werken.

Wonen (artikel 6 van de regels)

De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• 1. het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
• 2. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, tuinen en voorzieningen, zoals woningen, bergingen, trappenhuizen, balkons, onderdoorgangen ten behoeve van de bereikbaarheid van parkeervoorzieningen op binnen- of achterterreinen, parkeervoorzieningen, in- en uitritten, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

In de planregels zijn algemene bouwregels opgenomen voor de bouw van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, zoals erf- en perceelafscheidingen. Tevens is op de plankaart middels maatvoeringsaanduidingen aangegeven waar voor hoofdgebouwen binnen een bouwvlak een maximum bouwhoogten geldt (bij woongebouwen) en waar een maximum goothoogte en maximun bouwhoogte (veelal bij grondgebonden woningen). Ook is per bouwvlak aangegeven hoeveel woningen/wooneenheden mogen worden gerealiseerd.

Middels een bouwaanduiding "bijgebouwen uitgesloten" is een locatie binnen het plangebied aangegeven waar de bouw van bijgebouwen expliciet worden is uitgesloten. Het gaat hierbij om het binnenterrein, buiten het bouwvlak gelegen en waar patiowoningen zijn gedacht.

Ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis zijn in de regels (9.2.1) bepalingen opgenomen (Hoofdstuk), e.e.a. conform de beleidsregel "Functiemenging per woonmilieu". Het plangebied van dit bestemmingsplan heeft deaarin grotendeels het woonmilieu "stedelijk compact". Het stedelijk compact woonmilieu kenmerkt zich door hoge dichtheden. In oudere delen is vaak renovatie geweest, of moet dit nog gebeuren. Door kleine kavels en weinig parkeermogelijkheden is dit woonmilieu niet geschikt voor extra ruimte voor bedrijfsactiviteiten. Voor dergelijke woonmilieus wordt daarom de huidige regeling voor wat betreft het toestaan van een beroep of bedrijf aan huis aangehouden en is deze beperkt tot maximaal 30 m2 bebouwd oppervlak. Van deze bepaling kan overigens middels een in de regels opgenomen afwijkingsbevoegdheid (9.2.2.), onder voorwaarden, worden afgeweken. Ook is in artikel 9.2 aangegeven welke bedrijfsmatige activiteiten toelaatbaar zijn.

Vermeld dient hier te worden dat bij de bepaling van de bouwgrenzen voor woongebouwen, de balkons deel uitmaken van het bouwvlak zoals dat is aangegegevn op de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

6.3.2 Dubbelbestemmingen

Bij dubbelbestemmingen gaat het vaak om aanduidingen met betrekking tot hoogspanningsverbindingen en aardgasleidingen. In het plangebied van dit bestemmingsplannen komen dergelijke voorzieningen niet voor.

6.3.3 Gebiedsaanduidingen

In het plangebied van het bestemmingsplan "Lage Bothofstraat 2018", ter plaatse van de bestaande bebouwing ten zuiden van de Lage Bothofstraat, hebben gronden de gebiedsaanduiding "overige zone- archeologisch onderzoeksgebied b" gekregen. Het gaat hierbij om gebieden die voor wat betreft het aspect archeologie nog niet zijn vrijgegeven en waarvoor in de planregels bepalingen zijn opgenomen.

6.3.4 De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

De Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging

Deze staat van bedrijfsactiviteiten wordt toegepast voor (sterk) gemengde gebieden die gekenmerkt worden door een mix van stedelijke functies, zoals een stadscentrum of binnenstad. In een dergelijk levendig en dynamisch gebied is het de vraag welke bedrijfsmatige activiteiten en andere milieubelastende functies nog aanvaardbaar zijn. De VNG-brochure bevat een specifieke bedrijvenlijst met functies die passen in een gemengd gebied. Een Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden van functiemenging is wenselijk, omdat de activiteiten in dergelijke gebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op bijvoorbeeld een bedrijventerrein of in een rustige woonwijk. In de Staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging wordt gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene Lijst van bedrijfstypen. De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging zijn ingedeeld in de categorieën A, B of C, waarmee een beoordeling van de planologische toelaatbaarheid van activiteiten binnen een gemengd gebied mogelijk is. Binnen een dergelijk gebied wordt het werken met de van oudsher bestaande minimumafstanden niet doelmatig geacht.

De betekenis voor de toelaatbaarheid van activiteiten is als volgt:

Categorie A	Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
Categorie B	Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden (er is sprake van afzonderlijke gebouwen of dusdanige constructieve maatregelen dat in de woningen nog een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd).
Categorie C	Activiteiten, zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Tabel: categorie-indeling Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• het betreft veelal kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden uitsluitend in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
• activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied zijn verschillende deelontwikkelingen beoogd, met als hoofddoel de realisatie van woningen in het gebied ten noorden en zuiden van de Lage Bothofstraat in de wijk Velve-Lindenhof.

De gronden in het plangebied zijn in eigendom bij een woningbouwvereniging.

Exploitatieovereenkomst

De gebieden in het plangebied worden in samenwerking met de gemeente Enschede door een woningbouwvereniging ontwikkeld, waarbij de gemeente de kosten zal verhalen middels een overeengekomen (anterieure) exploitatieovereenkomst. Voor de gemeente Enschede zijn derhalve geen financiële risico's te verwachten.