Robbenhaarsweg tussen nrs 2 en 4

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor een agrarisch perceel aan de Robbenhaarsweg (ong.) is een Rood voor rood plan ontwikkeld. Voor het plan wordt 888 m² aan landschap ontsierende bebouwing op het agrarische erf aan de Ootmarsumsestraat 515a in Almelo gesloopt. Omdat terug bouw op de locatie vanuit landschappelijk perspectief niet gewenst is, wordt de compensatie woning gerealiseerd op een ongenummerd agrarisch perceel (tussen nrs. 2 en 4) aan de Robbenhaarsweg. Voor deze ontwikkeling is een erf inrichtingsvoorstel aangeleverd en een beplantingsplan opgesteld. Om de uitvoering van het plan mogelijk te maken wordt met voorliggend bestemmingsplan de bestemming gewijzigd.

1.2 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Robbenhaarsweg tussen nrs 2 en 4" bestaat uit de volgende stukken:

• a. verbeelding;
• b. regels;
• c. bijlagen bij de regels;
  • beplantings- en bestratingsplan;
• d. toelichting;
• e. bijlagen bij de toelichting;
  • beplanting & bestratingsplan;
  • verkennend bodemonderzoek;
  • quickscan flora en fauna;
  • watertoets.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

1.3 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied ten oosten van Almelo. Het plangebied bestaat uit twee locaties aan de Robbenhaarsweg/Ootmarsumsestraat. Zie afbeelding 1 voor de globale begrenzing (rood omlijnd) én ligging (rode ster) van het plangebied. Op de verbeelding is de exacte begrenzing weergegeven.

Ten eerste gaat het om de slooplocatie aan de Ootmarsumsestraat 515a in Almelo. Dit betreft een (voormalig) agrarisch erf. Hier zijn naast de agrarische bedrijfswoning twee stallen aanwezig met een totale oppervlakte van 888 m². Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Ambt-Almelo, Sectie D, nummer 1074.

Ten tweede gaat het om de locatie van de compensatiewoning en investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Deze locatie is gesitueerd op een onbebouwd agrarisch perceel aan de Robbenhaarsweg (ongenummerd) tussen 2 en 4. Direct ten noorden van het perceel ligt de Markgraven beek, welke een natuurlijke grens vormt tussen de bebouwde kom van de Almelose wijk Noord Oost en het landelijk gebied. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Ambt-Almelo, Sectie D, nummer 1204 (gedeeltelijk).

Afbeelding 1: Globale begrenzing & ligging plangebied

1.4 Huidige planologische situatie

Het huidige planologische kader voor het plangebied wordt gevormd door bestemmingsplan 'Stadsrandgebied Almelo Noord-Oost'. Dat bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Almelo op 18 september 2012 en onherroepelijk geworden op 13 december 2012. Zie afbeelding 2 voor een fragment van het huidige bestemmingsplan, waarbij de deellocaties met een rode pijl zijn aangeduid.

De slooplocatie is voorzien van de bestemming 'Agrarisch' met bouwvlak en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting hoog' en 'Waarde - Waardevolle bomen'. De locatie voor het perceel met de compensatiewoning is voorzien van de bestemming 'Agrarisch' en 'Water' met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog'. Het plan tot beëindiging van het agrarische bedrijf, en de realisatie van een compensatiewoning past niet binnen het huidige planologische kader.

Voorliggend bestemmingsplan bevat een planologisch kader waarbinnen deze ontwikkeling wel mogelijk is.

Afbeelding 2: bestemmingsplan 'Stadsrandgebied Almelo Noord-Oost'.

1.5 Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

1 Inleiding

2 Het Rood voor rood plan

3 Beleidskader

4 Milieu-aspecten

5 Waterparagraaf

6 Planuitgangspunten

7 Juridisch bestuurlijke aspecten

8 Economische uitvoerbaarheid

9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en de huidige bestemmingsplannen die nu gelden. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld.

In het hoofdstuk 2 wordt het Rood voor rood plan beschreven (sloop, compensatiewoning, investering ruimtelijke kwaliteit). Dit wordt aangevuld met de toets aan het van toepassing zijnde beleid (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt de milieusituatie besproken. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf.

In hoofdstuk 6 worden algemene uitgangspunten voor het bestemmingsplan beschreven. In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding.

In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

Hoofdstuk 2 Het Rood voor rood plan

2.1 Slooplocatie: Ootmarsumsestraat 515a

Op het agrarische erf aan de Ootmarsumsestraat 515a bevinden zich een bedrijfswoning en twee schuren (zie afbeelding 3). De twee schuren hebben een gezamenlijke oppervlakte van 888 m² en worden gesloopt. De twee schuren bestaan uit vier aparte delen, te weten bedrijfsgebouw A1 (vleesvarkens), bedrijfsgebouw A2: (dragende zeugen), bedrijfsgebouw A3 (kraamopfokhokken) en bedrijfsgebouw B (kraamopfokhokken/kantoorruimte).

In de directe omgeving van het agrarische erf bevinden zich een drietal woonerven. In de huidige situatie ligt het bestaande agrarische bouwperceel op slechts 7 meter van de drie omliggende woonerven, zie hiervoor ook afbeelding 2. Sloop van de stallen betekent een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van deze locatie. Bovendien heeft het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten een positief effect op het woon- en leefklimaat op de aangrenzende woonerven.

Na beëindiging van het agrarische bedrijf én de sloop van de stallen blijft de bedrijfswoning behouden als burgerwoning. Voor deze locatie gelden dan de standaard regels voor de bestemming 'Wonen - Stadsrand 1' die ook voor de woningen in de omgeving gelden.

De locatie maakt landschappelijk gezien deel uit van het oude hoevenlandschap. Dit landschaptype staat bekend om de verspreid liggende erven, vergelijkbaar met het essenlandschap alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. De situering van erven kan het best worden omschreven als een spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven. Omdat er in de bestaande situatie aansluitend bij het agrarische erf reeds sprake is van een clustering van vier woonerven is de toevoeging van nog een woning op deze locatie niet gewenst. Het heeft dan de voorkeur om in de nabijheid van de slooplocatie én aansluitend bij de landschappelijke structuren een nieuw, individueel erf te creëren dat bijdraagt aan de kleinschaligheid en variatie in het gebied. I.v.m. het herstel van een oude es bij de herinrichting van de beek Markgraven was het bovendien niet wenselijk om de compensatiewoning daar direct tegen aan te projecteren.

Afbeelding 3: Situering stallen op slooplocatie

2.2 Compensatiewoning & investering ruimtelijke kwaliteit

De locatie voor de te bouwen compensatiewoning bestaat uit de gronden welke liggen tussen de Robbenhaarsweg (nrs. 2 en 4) en de beek Markgraven. Deze locatie ligt hemelsbreed op 300 meter afstand van de slooplocatie. Zoals gezegd wordt deze omgeving gekenmerkt als oude hoevenlandschap met landschapselementen als houtwallen, singels, solitaire bomen en kleine bosopstanden. Verder is er sprake van een kenmerkende waterstructuur, waarbij de watergangen soms zijn geflankeerd met groen. Het stelsel van groenopstanden, zoals de houtsingels/houtwallen en bosjes geven een soort kamerstructuur aan het landschap. Wanneer er sprake is van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in dit landschap dan gebeurt dit bij voorkeur in relatie tot en in samenhang met het kenmerkende groene landschappelijk casco. Dit betekent dat een huis gesitueerd dient te worden in ruimtelijke relatie met een groenopstand, zoals een houtwal of houtsingel. Op deze wijze wordt een huis vloeiend ingepast in het landschap en doet het eer aan de kwaliteit van het landschap. De locatie oostelijk naast de houtwal die de beek Markgraven met de Robbenhaarsweg verbindt voldoet aan het hiervoor beschreven beeld. Er is daarbij bewust gekozen voor een locatie op voldoende afstand van de Almelose wijk Noord Oost, omdat de Markgraven wordt gezien als een natuurlijk overgang tussen deze wijk en het landelijk gebied.

Rekening houdend met de uitgangspunten en randvoorwaarden van diverse betrokken partijen (provincie, gemeente en waterschap) is door Building Design in samenhang een ontwerp voor de nieuwbouw en een landschapsplan ontwikkeld. Het te realiseren erf wordt gesitueerd direct naast de houtwal op een afstand van 80 tot 100 meter vanaf de Robbenhaarsweg. Dit erf bestaat uit het volgende programma:

• een woonhuis van max. 750 m²;
• bijgebouwen tot 125 m².

Afbeelding 4: Inrichtingsschets (bron: Building Design Architectuur)

Initiatiefnemer heeft zich in het kader van het Rood voor rood plan bereid verklaart een aantal gronden aan het waterschap Regge en Dinkel (inmiddels Vechtstromen) te verkopen ten behoeve van de herinrichting van beek De Markgraven. Het zijn gronden die deel uit maken de percelen, kadastraal bekend als Ambt Almelo, sectie D, nummers 1204 en 1349, ter grootte van respectievelijk 7.000 m² en 340 m². Deze aangekochte gronden worden ingericht ten dienste van een onderhoudspad langs de Markgraven, voor groen/blauwe functies (retentie, overloop, natte natuur) tussen dit pad en de Markgraven en voor cultuurgrond/natuurgrond aan de zuidzijde van dit onderhoudspad. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het geheel voorzien van de bestemming 'Water'.

Afbeelding 5: Herinrichting beek De Markgraven (compensatiewoning bij rode ster)

Op basis van het bovengenoemde landschapsplan wordt het erf landschappelijk ingepast met streekeigen beplanting. Hiertoe is door Borgerink Groentechnisch Adviesburo een beplantings- en bestratingsplan opgesteld (zie Bijlage 1). Het erf evenals de toegangsweg worden met een beukhaag afgebakend ten opzichte van het omringende weiland. Ten oosten van het nieuwe erf worden een solitaire okkernoot en tamme kastanje aangeplant. Aan de oostkant van het weiland wordt de bestaande houtsingel versterkt. Aan de voorzijde van de nieuwe woning wordt een hoogstam fruitboomgaard gerealiseerd. Tot slot wordt direct de bestaande houtwal aan de westzijde van het perceel onderhouden en indien nodig hersteld. Voor de bestrating is gekozen voor gebakken materialen met een streekeigen uitstraling. Daarnaast wordt met de bestrating het onderscheid tussen de oprit en het woonerf geaccentueerd. Het gebruik van deze materialen betekent een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Zie afbeelding 6 voor de landschappelijke inpassingsplan.

Afbeelding 6: Landschappelijke inpassing (bron: Borgerink Groentechnisch Adviesburo)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is vastgesteld op 13 maart 2012.
In deze visie geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie worden belangrijke andere accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent voor de ruimtelijke ordening in brede zin een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

In het algemeen wil het kabinet het beleid voor het landelijk gebied sturen op hoofdlijnen en niet meer regelen dan noodzakelijk is. Het rijk voert alleen specifiek beleid op bepaalde terreinen zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de twintig nationale landschappen. Integratie en uitvoering van het beleid dienen op gebiedsniveau plaats te vinden.

Het onderhavige plan raakt geen rijksbelangen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden.

In de SVIR wordt een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau gegeven. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

In en rond het plangebied spelen geen ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang.

3.1.3 Nationaal waterplan

In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2005-2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die ook al in de Vierde Nota Waterhuishouding werden genoemd. Deze zijn:

• het uitvoeren van een knelpuntenonderzoek stedelijk Waterbeheer;
• het ontwikkelen van een gemeenschappelijke visie van gemeenten en waterbeheerders op het waterbeleid en doorvertaling naar bestemmingsplannen en waterbeheersplannen;
• een meer op ecologisch, hydrologische aspecten en belevingswaarde gebaseerde planning van de verstedelijking;
• aandacht voor de waterketen in relatie tot duurzaam bouwen;
• voortgaan met het opstellen en uitvoeren van gemeentelijke rioleringsplannen, het terugdringen van overstortingen en het verwijderen van vervuilde waterbodems;
• het bevorderen van waterbesparing en hergebruik van water;
• het afkoppelen van verhard oppervlak en infiltratie van water in de bodem.

Het beleidsdoel van het Nationaal Waterplan is het realiseren of in stand houden van duurzame en klimaatbestendige watersystemen. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet,die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuuvisie. Bij besluitvorming over de ruimtelijke ontwikkelingen zullen de wateraspecten een zwaarder belang in de afweging krijgen, dan onder het beleid van de Vierde Nota Waterhuishouding het geval was. Dit is noodzakelijk om op de korte en lange termijn te kunnen beschikken over duurzame en klimaatbestendige watersystemen.

 

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De eerste Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde 'SER-ladder'; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.

In 2013 is de Omgevingsvisie op een aantal onderwerpen aangepast. Reden voor deze actualisatie is de evaluatie van de Omgevingsvisie en het Hoofdlijnenakkoord uit 2011. De actualisatie richt zich alleen op de volgende onderwerpen: de ecologische hoofdstructuur (EHS), het streefbeeld Wegencategorisering, windenergie (rol provincie), nieuw vestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden (LOG's), kantorenbeleid, definitie van lokaal gewortelde bedrijvigheid, ruimtelijke reservering gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. en tot slot de aanpassing van de verordening op basis van eerder uitgevoerde evaluatie.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel, zie afbeelding 7. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven, gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Afbeelding 7: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

1. Generieke beleidskeuzes (of)
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de ruimte zuinig en zorgvuldig moet worden benut. Dit houdt in dat de provinciale woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Dit Rood voor rood plan is opgesteld binnen de kaders van het provinciale en gemeentelijke Rood-voor-Rood beleid. Er wordt een oppervlakte van 888 m² aan landschap ontsierende gebouwen in het buitengebied gesloopt. Daarvoor wordt in de nabije omgeving van de slooplocatie een compensatiewoning van maximaal 750 m³ terug gebouwd. Het verhard oppervlakte neemt af, zodat er sprake is van een ontstening van het buitengebied van Almelo. Dit plan past daarmee goed binnen het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Bovendien ligt de locatie waar de compensatiewoning wordt gerealiseerd niet in één van de reserveringsgebieden voor waterveiligheid, externe veiligheid, grondwaterbescherming, bescherming van de ondergrond, landbouwontwikkelingsgebieden, Nationale landschappen, Natura-2000 of de Ecologische Hoofdstructuur. Dit plan is daarmee in lijn met de generieke beleidskeuzes.

2. Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

De onderstaande afbeelding laat een fragment zien van de Ontwikkelingsperspectievenkaart, behorend bij de Omgevingsvisie Overijssel. De ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectieven zijn:

• Buitengebied accent productie: mixlandschap
• Beekdal of Veenweidegebied: beekdal
• Stadsrandgebied: sterke stad-landrelaties

Het perspectief 'Buitengebied accent productie, mixlandschap' biedt ruimte aan de verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw. Dat het gebied is aangeduid als 'mixlandschap' geeft aan dat het in dit gebied mogelijk is om verschillende functies als landbouw, natuur, water, wonen en recreatie te combineren. Een mix van functies is daarmee mogelijk. De provincie wil binnen dit perspectief de verschillende landschappen herkenbaar houden ten opzichte van elkaar en verschillen en contrasten binnen deze landschappen accentueren. Het perspectief 'beekdal' geeft aan dat er slechts een beperkte ontwatering is toegestaan bij het agrarische gebruik van deze gronden als grasland. Voor dit plan is dit perspectief dan ook niet relevant. Tot slot geeft het perspectief 'stadsrandgebied: sterke stad-landrelaties' aan dat het omliggende gebied een overgang vormt tussen bebouwd gebied en de groene omgeving. Ontwikkelingen in stadsrandgebieden moeten gepaard gaan met substantiële investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Met dit Rood-voor-Rood plan worden landschap ontsierende stallen gesloopt en wordt de bijbehorende agrarische bestemming verwijderd. Daarvoor in de plaats wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Dit past binnen het perspectief van het 'mixlandschap'. Bovendien gaat deze ontwikkeling gepaard met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. De leegstaande landschap ontsierende stallen worden gesloopt. Daarnaast wordt er medewerking verleend aan de ambitie van het waterschap om de beek Markgraven natuurlijker in te richten en wordt het nieuwe woonerf landschappelijk ingepast in het coulissenlandschap. Deze investeringen in de groene omgeving dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het stadsrandgebied. Dit plan geeft zo invulling aan de provinciale ontwikkelingsperspectieven voor dit gebied.

Afbeelding 8: Ontwikkelingsperspectieven, compensatiewoning bij rode ster

3. Gebiedskenmerken (hoe)

Indien er sprake is van een ontwikkeling die past binnen de generieke beleidskaders en bijdraagt aan de geldende ontwikkelingsperspectieven, dan wordt gekeken naar de gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken sturen de manier waarop de ontwikkeling moet plaatsvinden: welke kenmerken en kwaliteiten moeten behouden, versterkt en ontwikkeld worden. Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden daarvoor specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Voor het plangebied gelden de onderstaande vier gebiedskenmerken. De teksten zijn voor het merendeel afkomstig uit de Catalogus Gebiedskenmerken (Overijssel, juli 2009).

Natuurlijke laag: dekzandvlakte

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw.

De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Deze ambities worden als volgt richting gegeven. Het is de norm dat dekzandvlakten en ruggen een beschermende bestemmingsregeling krijgen, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen het huidige reliëf. Daarnaast geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat deze bijdragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij deze nieuwe ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

De locatie van de compensatiewoning ligt in een beekdal (zie ontwikkelingsperspectieven). In de huidige situatie zijn er nagenoeg geen hoogteverschillen in het plangebied aanwezig. Met dit plan wordt aanvullend op de natuurlijke inrichting van de beek Markgraven ook een lichte glooiing in het landschap aangebracht, ter hoogte van de nieuwe inham in de beek. Hiermee wordt een positieve bijdrage geleverd aan de natuurlijke laag en wordt de wisselwerking tussen beekdalen en dekzandruggen beter beleefbaar.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: oude hoevenlandschap

Landschap met verspreid liggende erven. Het cultuurlandschap werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Essenlandschap in het klein met samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en - voormalige - heidevelden. Ordening vanuit de erven, die de 'organische' vormen van landschap volgt. Spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven. Het gaat om contrastrijke landschappen met veel variatie op de korte afstand. De volgende ontwikkelingen worden hierbij waargenomen:

• Samenhang erven/ essen/ flanken/ heide(ontginningen) / laagtes verdwijnt.
• Open karakter van de essen wordt bedreigd door toename bebouwing, en grondgebruik bij voorbeeld boomteelt.
• Vanwege de kleinschaligheid van het hoevenlandschap is dit landschapstype gevoeliger voor verandering dan bijvoorbeeld het essenlandschap.
• Schaalvergroting in de landbouw en toename van burgererven veranderen het karakter van dit kleinschalige werklandschap.

De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen. Deze ambitie wordt gerealiseerd door aan de essen en esjes een beschermende bestemmingsregeling toe te kennen, gericht op de instandhouding van de karakteristieke openheid, de bodemkwaliteit en het reliëf. Voor nieuwe ontwikkelingen in het oude hoevenlandschap geldt dat deze bij moeten dragen aan het behoud en de accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap. Daarbij moet worden gedacht aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen, de erven met erfbeplanting, open es(je), beekdal, voormalige heidevelden en de mate van openheid en kleinschaligheid. Daarnaast vergroten nieuwe ontwikkelingen de toegankelijkheid van erven en erfroutes.

De ligging in het oude hoevenlandschap was één van de randvoorwaarden voor de erfinrichting van de compensatiewoning. Daarbij is aansluiting gezocht bij de bestaande groen- en waterstructuren, met in het bijzonder de houtwal die de beek Markgraven en de Robbenhaarweg verbindt. Het woonerf is ten oosten van deze houtwal gesitueerd op enige afstand van de weg. Het kleinschalige erf wordt landschappelijk ingepast met streekeigen beplanting en het beekdal wordt beter beleefbaar gemaakt. Dit plan draagt zo bij aan het behoud en de beleefbaarheid van het oude hoevenlandschap.

Stedelijke laag

Dit plan ligt in het buitengebied van de gemeente Almelo. De locatie ligt niet in een stedelijke laag, zodat hiervoor ook geen gebiedskenmerken gelden. Bij de vormgeving van het plan is bewust ruimte gehouden tussen de compensatiewoning de bebouwde kom van de Almelose wijk Noord Oost, zodat er geen afbreuk wordt gedaan aan de overgang van stedelijk gebied naar landelijk gebied.

Lust en leisurelaag: donkerte

Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken, de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het 's nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief 'luwe'dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze 's nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de 'lichte' gebieden. Deze ambitie wordt nagestreefd door in de donkere gebieden alleen minimaal kunstlicht toe te passen. Dit vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht. Daarnaast moet er aandacht zijn voor het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

Met dit plan wordt één Rood-voor-Rood woning mogelijk gemaakt. Deze woning ligt op ca. 200 meter van de bebouwde kom van Almelo. De extra lichtuitstoot van één woning minimaal en verwaarloosbaar ten opzichte van de nabijgelegen stad. Bovendien wordt bij de uitvoering van het plan getracht de lichtuitstraling tot een minimum te beperken.

Conclusie

Dit Rood-voor-Rood plan is niet in strijd met de generieke beleidskaders uit het provinciaal beleid. Daarnaast geeft op een positieve wijze invulling aan de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken zoals deze staan verwoord in de 'Omgevingsvisie Overijssel'.

3.2.2 Kwaliteitsimpuls groene omgeving

Met de Omgevingsvisie Overijssel is ook de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) geïntroduceerd, waar Rood voor rood onderdeel van uit maakt. Daarom wordt deze regeling hier aangehaald. De eerdere provinciale detailkaders voor Rood voor Rood, Rood voor Groen en Nieuwe landgoederen zijn daarmee vervallen. Daarvoor in de plaats is dus de KGO geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument voor ontwikkelingen in het buitengebied. Hiermee is meer maatwerk mogelijk dan voorheen.

In het uitvoeringsprogramma van de Omgevingsvisie is opgenomen dat de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving samen met gemeenten vorm zal worden gegeven. In een pilot met 11 gemeenten heeft dat geresulteerd in het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het werkboek biedt richting en inspiratie, in de vorm van aanbevelingen en voorbeelden voor het toepassen van principes van ruimtelijke kwaliteit in ruimtelijke planprocessen. Het resultaat is niet alleen méér kwaliteit, maar ook een eenduidige toepassing van ruimtelijke kwaliteitsprincipes. Twee principes uit de Omgevingsvisie Overijssel vormen het vertrekpunt:

• 1. elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• 2. de ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen (prestaties) in de ruimtelijke kwaliteit.

Bij een uitbreiding of een nieuwe ontwikkeling kan een goede ruimtelijke inpassing van het totale erf waar de ontwikkeling deel van uitmaakt, voldoende zijn. In dat geval wordt er gesproken van een basisinspanning. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving wordt toegepast als er naast de basisinspanning aanvullende kwaliteitsprestaties nodig zijn. In het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving worden diverse categorieën genoemd waarvoor dat in principe geldt:

• 1. voor ontwikkelingen die primair gericht zijn op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zoals Rood voor Groen op bestaande landgoederen, Nieuwe landgoederen, Knooperven en Rood voor Rood;
• 2. voor nieuwvestiging of grootschalige uitbreiding van verblijfsrecreatie, agrarische en niet-agrarische bedrijven;
• 3. voor nieuwe woningen, nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijven en voor intensieve agrarische teelten zoals boomkwekerij en ondersteunend glas.

Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties zijn drie variabelen te hanteren:

• 1. is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• 2. wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving, en
• 3. dient het initiatief slechts een eigen belang of ook maatschappelijke belangen?

Afbeelding 9: Illustratie van de balans bij KGO (Bron: provincie Overijssel)

In bovenstaande afbeelding is te zien hoe, afhankelijk van de verschillende variabelen als gebiedseigenheid, de schaal en het maatschappelijk belang, wordt gezocht naar de juiste balans door toepassing van de basisinspanning en aanvullende kwaliteitsprestaties. Voor nieuw vestiging en grootschalige uitbreidingen wordt een meer gebiedsgerichte benadering gevraagd met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit buiten de eigen locatie (aanvullende kwaliteitsprestatie). Die kwaliteitsinvesteringen kunnen ook bestaan uit prestaties die niet direct in geld uit te drukken zijn, zoals maatschappelijke waarde, belevingswaarde en/of toegankelijkheid van een gebied.

Een ontwikkeling moet allereerst aanvaardbaar zijn en passen binnen het generieke beleid, het ontwikkelingsperspectief en er moet sprake zijn van sociaal economische vitaliteit, anders kan geen medewerking worden verleend. Vervolgens wordt gekeken naar de impact van de ontwikkeling op de omgeving. Deze is bepalend voor de beantwoording van de vraag of de uitbreiding grootschalig is. De functie, verschijningsvorm, gebiedskwaliteiten en het ontwikkelingsperspectief zijn daarvoor te gebruiken als wegingsfactoren. Dit maakt de ruimte vrij voor maatwerk: het bepalen van de hoogte van de kwaliteitsinvesteringen en de vorm van de kwaliteitsprestaties. De balans tussen geboden ontwikkelingsruimte en investering in ruimtelijke kwaliteit moet blijken uit de ruimtelijke onderbouwing van het plan.

Voor Rood voor Rood-plannen geldt samengevat het volgende:

Doel	Verbeteren ruimtelijke kwaliteit van buitengebied door sloop van landschapsontsierende (voormalige) bedrijfsbebouwing.
Toelichting	Op vrijkomende (agrarische) bedrijfslocaties staan in toenemende mate veel en grote gebouwen. Rood-voor-rood stimuleert de sloop van landschapsontsierende gebouwen.
Gebiedseigen/gebieds-vreemd	Het (voormalige) boerenerf is gebiedseigen, de compensatiewoning is te beschouwen als gebiedsvreemd.
Kwaliteitsprestaties	Sloop van landschapsontsierende gebouwen. Versterking van natuur en landschap en erfkarakter.
Criteria en hoogte kwaliteitsprestaties	Gemeenten hebben aangegeven de geaccepteerde bestaande gemeentelijke regelingen, die gebaseerd zijn op eerder geldend streekplanbeleid, als handvat te gebruiken. Uitgangspunt daarvan is de sloop van ten minste 850 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen (of 4.500 m2 kassen), waarbij alle landschapsontsierende gebouwen op een erf moeten worden afgebroken. Met behoud van de balans in ontwikkelingsruimte en tegenprestatie is maatwerk met andere kwaliteitsprestaties in bijv. natuur, landschap e.a. mogelijk. De hoogte van investeringen in ruimtelijke kwaliteit is afhankelijk van de getaxeerde waarde van de toegekende bouwkavel.
Borging	Met procescriteria. In bestemmingsplan de bouwmogelijkheden van het agrarisch bedrijf opheffen, de bestemming aanpassen en de bouwkavel opnemen. De milieuvergunning aanpassen of intrekken. Erfinrichtingsplan opstellen als basis voor ruimtelijke inpassing. Met privaatrechtelijke overeenkomst de uitvoering garanderen en financiële aspecten regelen. Naast de privaatrechterlijke overeenkomst wordt de aanleg en instandhouding van de landschappelijke elementen via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan (publiekrechterlijk) geregeld.
Aandachtspunten	Locatie en woning moeten voldoen aan eisen ruimtelijke kwaliteit en planologisch verantwoord zijn. Combinatie met VAB-beleid is mogelijk. In het reconstructiegebied kan het instrument worden gebruikt voor beëindiging van de intensieve tak van een gemengd bedrijf (niet in LOG). Kapitaliseren kwaliteitsprestaties op basis van standaard uitgangspunten. Waardevolle karakteristieke of monumentale gebouwen komen niet in aanmerking voor sloop. Objectieve criteria formuleren, bijv. op basis van advies Monumentencommissie, zie bijv. ook artikel 8.123 Uitvoeringsbesluit subsidies op www.overijssel.nl.

Er kan in principe vanuit worden gegaan dat een ruimtelijk plan dat met toepassing van het werkboek is opgesteld voldoet aan de Omgevingsvisie 2009 en specifiek aan artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de Omgevingsverordening.

Rood voor Rood heeft betrekking op reeds gestopte of stoppende bedrijven. Uitgangspunt is de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen. De voormalige agrarische bedrijfswoning kan worden bestemd als burgerwoning. Voor de sloop van minimaal 850 m² bedrijfsbebouwing kan een woning worden teruggebouwd. Het is mogelijk meerdere percelen binnen de provincie Overijssel hierbij te betrekken. Wanneer een veelvoud van 850 m² bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan, wanneer dit voor de financiering van de sloopkosten noodzakelijk is, een extra woning worden teruggebouwd. Het bouwen van de woning(en) kan zowel ter plekke als elders. Bij compensatie elders zal zo veel mogelijk aansluiting worden gezocht bij bestaande, eventueel speciaal hiertoe aangewezen, woonkernen of buurtschappen, waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande bebouwing (zoals linten en bebouwingsclusters). Bij uitzondering kan, indien de landschappelijke kwaliteit aantoonbaar wordt vergroot, de bouw van de woning ook plaatsvinden aansluitend op bestaande agrarische bebouwingsclusters.

De compensatie moet in een redelijke en toetsbare verhouding staan tot de kosten van het slopen van bebouwing. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke moet blijken uit een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en volume en uit een goede landschappelijke en architectonische inpassing. Wanneer de waarde van de compensatiewoning groter is dan de hoogte van de sloopkosten moet de meerwaarde aantoonbaar worden ingezet voor bijvoorbeeld de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en aanleg van nieuw groen.

Conclusie

Met dit plan wordt een oppervlakte van 888 m² aan landschap ontsierende gesloopt. De agrarische bestemming waarbinnen de stallen liggen wordt gewijzigd in een woonbestemming. Het vrijkomende perceel krijgt daarmee een passende herbestemming, zodat de oude bouwmogelijkheden niet opnieuw benut kunnen worden. De milieuvergunning is reeds ingetrokken. De compensatiewoning is in principe 'gebiedsvreemd'. Conform het provinciale beleid is bij de erfinrichting aansluiting gevonden bij de ter plaatse geldende gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief. Met dit plan wordt voldaan aan de vereiste kwaliteitsprestaties 'sloop van landschap ontsierende gebouwen' en 'versterking van natuur, landschap en erfkarakter'. Tot slot levert de compensatiewoning geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving op. Geconcludeerd wordt dat dit plan past binnen de beleidskaders uit de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

3.2.3 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

De verordening bevat geen nieuwe beleidskaders ten opzichte van de Omgevingsvisie. In lijn met de eerdere paragraaf over de Omgevingsvisie wordt hier dan ook geconcludeerd dat het plan past binnen de regels uit de Omgevingsverordening.

3.3 Regionaal beleid

Door de Regio Twente is, in samenwerking met de provincie Overijssel, een visie Stadsranden Netwerkstad Twente opgesteld. In de Visie Stadsranden wordt een stadsrand als volgt gedefinieerd: "Stadsranden liggen meestal niet vast maar verschuiven als steden groeien. In ruimtelijk opzicht vormen ze de overgang van stad naar platteland. In stadsranden kun je tegelijkertijd 'binnen' en 'buiten' voelen. In temporeel opzicht zijn het transformatiezones, die langzaam van kleur verschieten (van groen naar rood). Grotere gebieden die worden gekenmerkt door een zekere mix van stedelijke en landelijke kenmerken worden ook wel stadslandschappen genoemd of hybride landschappen. In functioneel opzicht is een stadsrand meer een conditie dan een aanwijsbare plek. In het kader van deze visie is, op verzoek van regio Twente, echter vooral aandacht besteed aan de zone direct aansluitend aan de stad".

Het plangebied ligt in de zone 'Verwevingszone stad en natuur'. Het zijn plekken waar je kwaliteit kunt maken. Vaak is de landschappelijke kwaliteit gekoppeld aan beken met daaraan gekoppeld natuur.

Aan de noordzijde van het plangebied vindt met de herinrichting van de beek Markgraven een natuurontwikkeling plaats. Daarnaast verbetert de landschappelijke kwaliteit door de sloop van landschap ontsierende stallen en de landschappelijke inpassing van de compensatiewoning, waarmee de gebiedskenmerken worden versterkt. Door het plan verbetert de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en de stadsrandzone aan deze zijde van Almelo. Hiermee wordt voldaan aan het gestelde in de visie.

Afbeelding 10: Stadsranden Almelo, met het plangebied oranje omcirkeld

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Rood voor rood beleid

Het provinciale Rood voor Rood-beleid is door de gemeente Almelo verder uitgewerkt in de beleidsnotitie 'her- en nevengebruik, VAB, Rood voor rood', gedateerd 19 november 2007. Voor de gemeente Almelo geldt als uitgangspunt dat bij de toepassing van Rood voor Rood niet alleen getracht wordt te komen tot de sloop van ontsierende bebouwing, maar tevens tot een concentratie van burgerwoningen in het landelijk gebied. Achterliggend doel is het voorkomen dat de ontwikkeling van agrarische bedrijven wordt gehinderd door de toevoeging van burgerwoningen.

De situatie na de toepassing van Rood voor rood dient ruimtelijke kwaliteit duurzaam te garanderen. Allereerst wordt daarom beoordeeld of bestaande nabijgelegen agrarische bedrijven in hun groeimogelijkheden worden belemmerd door de realisatie van een compensatiewoning. In de regel is geen belemmering te verwachten omdat de compensatiewoningen volgens de Wet geurhinder en veehouderij gelijk worden gesteld aan agrarische bedrijfswoningen. Indien er geen sprake is van een belemmering is het uitgangspunt dat de compensatiewoning op het erf waar de sloop plaatsvindt wordt gerealiseerd. Ook vanuit landschappelijk oogpunt wordt beoordeeld op welke locatie de compensatiewoning kan worden gerealiseerd. Als uitgangspunt geldt dat de compensatiewoning bij voorkeur op het erf wordt gerealiseerd waar de sloop van bebouwing plaatsvindt. Binnen dit erf wordt gestreefd naar een nieuwe situatie met ruimtelijke kwaliteit.

De sloop van bebouwing mag op meerdere adressen binnen de gemeente Almelo plaatsvinden, mits het bebouwing betreft op locaties van vrijkomende agrarische bedrijven. Tevens dienen bij gecombineerde aanvragen alle deelnemers te voldoen aan alle voorwaarden (sloop van alle bedrijfsgebouwen, aanpassing van de bestemming en intrekking van de milieuvergunning). De bouwmogelijkheden op de verschillende locaties worden, gerelateerd aan de sloop die heeft plaatsgevonden, in een bestemmingsplan naar beneden toe bijgesteld. De compensatiewoning wordt in principe toegekend op één van de locaties waar de sloop plaatsvindt, waarbij mede wordt meegewogen op welke landschappelijk het meest aanvaardbaar is. Overwegingen die daarbij een rol spelen is of het landschappelijk gezien logisch is dat de betreffende locatie van extra bebouwing te voorzien (bijvoorbeeld niet op een es, maar wel aan de randen). Tevens speelt de kwaliteit van de erfbeplanting een rol en de mogelijkheid om hierbinnen een compensatiewoning te realiseren.

De locatie van het voormalige agrarisch bouwperceel krijgt in het bestemmingsplan of bestemmingsplan deels een passende gebiedsbestemming (bijv. agrarisch gebied). De locatie van de compensatiewoning en de voormalige agrarische bedrijfswoning worden bestemd voor wonen. De oppervlakte van de kavel waar de compensatiewoning op wordt gerealiseerd bedraagt minimaal 500 m² en maximaal 1000 m². Uitgaande van compensatie ter plekke van de slooplocatie, wordt het perceel van de compensatiewoning gesitueerd aansluitend aan het perceel van de te handhaven bedrijfswoning, zodat de erfstructuur en de daarbij behorende clustering van bebouwing (ensemble) zoveel mogelijk behouden blijft.

Speciale aandacht bij Rood voor rood gaat uit naar behoud van het agrarische karakter van het erf als geheel en de toepassing van bouwstijlen die verwijzen naar het agrarische verleden van de locatie. Dit houdt in dat het materiaalgebruik bij voorkeur dient te bestaan uit natuurlijke materialen zoals hout of rode baksteen. Voorts is het gewenst grote daken toe te passen gedekt met dakpannen en voorzien van een relatief flauwe dakhelling. Een en ander dient nadrukkelijk te worden afgestemd op de op het erf aanwezige voormalige bedrijfswoning. Karakteristiek voor een boerenerf is dat de bebouwing bestaat uit een afzonderlijke bedrijfswoning en één of meerdere schuren die in de regel een groter volume hebben dan de woning of minstens een even groot volume hebben indien het een woning met aangebouwde deel betreft. Dit beeld dient bij de nieuwbouw van de compensatiewoning voor zoveel mogelijk te worden benaderd. Om het karakter van het boerenerf te benadrukken dient de compensatiewoning bij voorkeur niet naast de voormalige bedrijfswoning aan de straatzijde te worden gerealiseerd, maar op het achtererf. Het heeft de voorkeur de compensatiewoning via één centrale toegang met het voormalige erf te ontsluiten. De hierboven gestelde beeldkwaliteitseisen zijn indicatief. Voor iedere situatie afzonderlijk zal moeten worden bepaald wat het meest wenselijk is, rekening houdend met de overblijvende bebouwing en met de aanwezig erfbeplanting, ontsluiting enzovoorts. Alle bebouwing die niet als woning of bijgebouw wordt hergebruikt dient te worden gesloopt. Het gaat om overblijvende schuren, maar ook om mest- of voedersilo's, kuilvoerplaten en dergelijke. Karakteristieke of monumentale schuren, hooibergen, hekwerken en dergelijke behoeven vanzelfsprekend niet te worden gesloopt.

In een inrichtingsplan dient te worden uitgewerkt op welke wijze wordt bijgedragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit op de locatie. Daarbij dient naast de locatie van de verschillende gebouwen ook aandacht te worden geschonken aan de erfbeplanting en aan de totale opzet van het erf, zoals de parkeergelegenheid, de indeling in verschillende eigendommen/tuinen en vooral de wijze waarop privacy geboden wordt waarbij bijvoorbeeld wel heggen/hagen kunnen worden toegepast, maar schuttingen ongewenst zijn omdat zij niet passen in het landschapsbeeld.

Bij het realiseren van een compensatiewoning wordt bepaald welke investering in ruimtelijke kwaliteit dient plaats te vinden. Nadat de waarde van de (compensatie)bouwkavel(s) is getaxeerd zal veelal blijken dat deze groter is dan de hoogte van de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Die meerwaarde moet in lijn met het provinciale beleid aantoonbaar worden ingezet voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Hieronder kan onder andere de verbetering van de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en realisatie van nieuwe natuur- of landschapselementen worden verstaan. De kosten van het laten opstellen van de noodzakelijke plannen door de initiatiefnemer kunnen ten laste worden gebracht van het bedrag aan meerwaarde dat ingezet dient te worden voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Tussen initiatiefnemer en gemeente wordt een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten. Hierin worden onder andere afspraken vastgelegd ten aanzien van daadwerkelijke inzet van gelden ten behoeve van realisatie van ruimtelijke kwaliteit en de te slopen stallen op de locatie(s). In de overeenkomst kunnen tevens procedurele afspraken worden vastgelegd.

Conclusie

Bij dit plan wordt 888 m² aan landschap ontsierende bedrijfsbebouwing gesloopt op een agrarisch erf aan de Ootmarsumsestraat 515a. Op deze slooplocatie blijft alleen de voormalige agrarische bedrijfswoning staan, welke in de toekomst gebruikt wordt als burgerwoning (incl. bijpassende bestemming). Het gemeentelijke beleid heeft als uitgangspunt dat de compensatiewoning bij voorkeur op het erf wordt gerealiseerd waar de sloop van bebouwing plaatsvindt. Daarbij geeft het beleid aan dat ook vanuit landschappelijk oogpunt wordt beoordeeld op welke locatie de compensatiewoning kan worden gerealiseerd. Bij dit plan wordt niet op de slooplocatie zelf teruggebouwd, maar is bewust gekozen voor een locatie op circa 300 meter ten westen van de slooplocatie. Vanuit het landschappelijk oogpunt is dit een veel aantrekkelijkere locatie, waarop een grotere verbetering in ruimtelijke kwaliteit kan plaatsvinden. Bij de gebiedskenmerken (zie § 3.2.1) is al gebleken dat het gebied landschappelijk wordt gezien als een oud hoeven landschap. De ambitie daarbij was dat nieuwe ontwikkelingen daarin bijdragen aan het behoud en de accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap. Daarbij moet worden gedacht aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen, de erven met erfbeplanting, open es(je), beekdal, voormalige heidevelden en de mate van openheid en kleinschaligheid. Op de gekozen locatie is het mogelijk deze ambities te verwezenlijken. Dit gebeurt onder meer door de natuurlijke inrichting van de beek 'De Markgraven', het terugbrengen van glooiing in het landschap, het versterken van de groenstructuren, een goede landschappelijke inpassing en een bijpassende erfinrichting. Daarmee is er sprake van investeringen in natuur en landschappelijke kwaliteit. Bovendien wordt op deze wijze een huis vloeiend ingepast in het landschap en worden de kenmerken van het landschap beter beleefbaar vanuit cultuurhistorisch en recreatief oogpunt. Cijfermatig is dit als volgt onderbouwd:

Waardestijging bouwkavel € 157.000,-

Sloopkosten (25,- / m2) -/- € 22.200,-

Gecorrigeerde vervangingswaarde (30 %) -/- € 32.832,89

Vereiste investering ruimtelijke kwaliteit € 101.967,11

De vereise investering wordt als volgt besteed:

Asbestsanering € 27.225,00

Uitvoering plan beek Markgraven op perceel € 5.777,09

Uitvoering beplantingsplan € 12.576,99

Meerwaarde bestratingsplan nieuwe erf € 11.192,50

Bijdrage wandel/fietsbrug Almelo-Nordhorn kanaal € 9.773,18

Plankosten / advieskosten / legeskosten € 35.422,35+

Totaal € 101.967,11

Agrarische bedrijven worden niet gehinderd of beperkt in hun mogelijkheden. Ten behoeve van de beeldkwaliteit en het agrarische karakter van het erf is een inrichtingsplan opgesteld. Daarin is ook aandacht geschonken aan de erfbeplanting en aan de totale opzet van het erf. Hieruit blijkt dat het erf van de compensatiewoning het karakter krijgt van een boerenerf wat op een fraaie wijze in het landschap wordt ingepast. Uit de financiële onderbouwing bij dit plan blijkt tot slot op welke wijze de meerwaarde van de woningbouwkavel in wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit (zie § 2.2).

Uit het voorgaande en navolgende blijkt dat er sprake is van een dusdanige kwaliteitsverbetering van het landschap dat het voorliggende plan op een positieve wijze invulling geeft aan het gemeentelijk Rood voor Rood-beleid.

3.4.2 Structuurplan Almelo: symbiose tussen stad en land

Het "Structuurplan Almelo, symbiose tussen stad en land" is op 6 maart 2003 vastgesteld. Het Structuurplan geeft een visie op de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Almelo. De ruimtelijke hoofstructuur van Almelo wordt gekenmerkt door vier groene longen die vanuit het omliggende buitengebied tot aan de rand van het stadscentrum reiken. Het ruimtelijk beleid is gericht op het behoud van deze longenstructuur. Als gevolg van de vaststelling van het Masterplan in 2006 is het Structuurplan Almelo in 2006 partieel herzien ten behoeve van de grote ontwikkelingen in Almelo, te weten Waterrijk en Almelo Noord Oost. Het plangebied is gelegen in het "overig groen en landelijk gebied".

Afbeelding 11: Structuurplan Almelo

Zoals in het Structuurplan is aangegeven zullen delen van het landelijk gebied van kleur verschieten, omdat die onder de invloedsfeer van het nieuwe stedelijke gebied liggen. Deze gebieden zijn nog eens nader aangeduid in de visie op de Standsranden Netwerkstad Twente. Ook langs de stadsranden zal de stedelijke invloed merkbaar worden. Het opnieuw vormgeven van deze randen, waarbij behoud van landschappelijk kwaliteit voorop staat, is één van de opgaven die op het niveau van bestemmingsplannen nader uitgewerkt moet worden.

Met het voorliggende plan wordt een nieuw erf gecreëerd en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. Deze verbetering bestaat onder meer uit de sloop van landschap ontsierende gebouwen en verschillende investeringen in de natuurlijke en landschappelijke kwaliteit. Met de verbetering van de landschappelijke kwaliteit, draagt dit plan bij aan de visie zoals deze verwoord is in het structuurplan.

3.4.3 Kaderstelling landelijk gebied

Op 10 juli 2012 heeft de gemeenteraad de 'Kaderstelling landelijk gebied' vastgesteld. Deze kaderstelling bevat een richtinggevend ruimtelijk beleidskader dat dient als toetsingskader voor nieuwe initiatieven in het landelijke gebied. In de kaderstelling wordt een viertal ruimtelijke kaders specifiek genoemd:

• 1. Het landelijk gebied is in principe primair bestemd voor de uitoefening van de agrarische sector.
• 2. Nieuwe initiatieven mogen de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven niet hinderen.
• 3. De groene longen worden gevrijwaard van verdere stedelijke ontwikkeling.
• 4. Nieuwe initiatieven die:
  • a. niet binnenstedelijk zijn op te lossen;
  • b. van oorsprong al in het gebied aanwezig zijn.

Kunnen eventueel worden ingepast, indien met het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving de aanwezige ruimtelijke kwaliteit in het gebied wordt versterkt.

Onder het eerste punt wordt nog concreet aangegeven dat initiatieven op het gebied van Rood-voor-Rood of Vrijkomende Agrarische Gebouwen (VAB) mogelijk zijn. Met de kaderstelling wordt eveneens het werkboek 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' vastgesteld als toetsingsinstrument voor nieuwe initiatieven in het buitengebied.

Bij de eerder behandelde beleidsstukken (3.2.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, 3.4.1 gemeentelijk Rood voor rood beleid) is al geconstateerd dat dit plan in lijn is met het beleid. Met dit plan wordt de landschappelijke kwaliteit in dit deel van het buitengebied van Almelo verbetert. Het plan past daarmee binnen de kaderstelling voor het landelijke gebied.

3.4.4 Bestemmingsplan 'Stadsrandgebied Almelo Noord-Oost'

Het bestemmingsplan 'Stadsrandgebied Almelo Noord-Oost' bevat onder '3.7.4 Extra woningen bij sloop van bedrijfsbebouwing' de mogelijkheid om na een agrarische bedrijfsbeëindiging de bestemming om te zetten van agrarisch bouwvlak in de bestemming 'Wonen - stadsrand 1', waarbij de bouw van één of meerdere extra woningen wordt toegestaan. Hieraan zijn wel de volgende voorwaarden gekoppeld:

• a. ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m² voormalige bedrijfsbebouwing en/of bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning, niet zijnde karakteristieke bebouwing en opgericht met een bouwvergunning voor 1 januari 2004, kan één compensatiewoning worden toegestaan;
• b. de sloop mag voor een deel plaatsvinden op de locatie van een ander voormalig agrarisch bedrijf, mits op de locatie van dit andere voormalige bedrijf ook alle voormalige bedrijfsbebouwing met uitzondering van karakteristieke bebouwing wordt gesloopt;
• c. bij sloop op meerdere locaties wordt de compensatiewoning op één van beide locaties toegestaan;
• d. de compensatiewoning mag een inhoud van maximaal 750 m³ hebben met daarbij bijbehorende bouwwerken met een oppervlakte van maximaal 100 m² per woning;
• e. de bebouwing dient te worden gesitueerd op een kavel van minimaal 500 m² en maximaal 1.000 m² per woning;
• f. alle bebouwing die niet ten behoeve van het wonen wordt gebruikt dient te worden gesloopt met uitzondering van de gebouwen, tot een maximale oppervlakte van 300 m2, welke direct worden hergebruikt in het kader van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen;
• g. er sprake is van een landschappelijke inpassing, waartoe een inpassingsplan dient te worden opgesteld;
• h. er geïnvesteerd wordt in het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving;
• i. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
• j. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
• k. de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:
  • 1. bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal plaatsvinden;
  • 2. geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden dan wel geen ingrepen in de bodem zullen worden verricht;
  • 3. in risicogebieden voor wateroverlast aanvullende maatregelen met betrekking tot schadevrij bouwen en compensatie worden getroffen;
  • 4. met betrekking tot (spoor)wegverkeersgeluid een aanvaardbaar woonklimaat wordt gerealiseerd;
  • 5. met betrekking tot de luchtkwaliteit een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
  • 6. met betrekking tot de externe veiligheid een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
  • 7. beschermde planten- en diersoorten en biotopen niet onevenredig worden geschaad;
  • 8. het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

Voorliggend Rood voor rood plan voldoet aan de bovengestelde voorwaarden met uitzondering van de voorwaarde onder c. De compensatiewoning wordt niet gerealiseerd op de slooplocatie maar op een perceel 300 meter ten westen hiervan. Vanuit landschappelijk oogpunt is het niet gewenst om naast de bestaande drie woningen hier meer woningen te clusteren in dit landschapstype. De gekozen locatie is een geschiktere locatie die recht doet aan de ligging in het oude hoeven landschap. Hierdoor is het mogelijk een grotere verbetering in ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Doordat echter niet wordt voldaan aan voorwaarde c kan geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Daarom wordt deze ontwikkeling middels een reguliere bestemmingsplanherziening (artikel 3.1 Wro) mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten

Op grond van artikel 3.2 van de Awb dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis te vergaren over de relevante feiten en de af te wegen belangen. Het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan kan gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu, voor cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden, de waterhuishouding en andere waarden. Verder zal in dit hoofdstuk aandacht worden besteed aan de diverse onderzoeksaspecten. Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd.

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Om een leefbare woonomgeving te waarborgen worden de ruimtelijk relevante milieu-invloeden van bedrijfsmatige activiteiten, in relatie tot de omgeving, beschreven. Vanuit deze doelstelling ligt in de woongebieden het accent op wonen en worden bedrijfsmatige activiteiten geweerd of ontmoedigd. Andersom ligt het accent in gebieden waar bedrijvigheid is toegestaan op activiteiten en wordt wonen niet direct toegestaan. Functiemenging van detailhandel en wonen, kan gewenst zijn voor zover deze niet leidt tot een onleefbare situatie en deze bedrijvigheid direct is gerelateerd aan de woonomgeving (bv. buurtsuper, schoolgebouw). De invloed van de aanwezige bedrijven op de kavels is beoordeeld. Hierbij is in eerste instantie gekeken naar de richtafstanden uit de brochure "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, versie 2009). De brochure deelt bedrijven in op basis van de ingeschatte milieubelasting en wordt gebruikt bij de zonering rond die bedrijven. Per milieucategorie gelden richtafstanden tot de woonwijken.

De aanwezige bedrijfsactiviteiten in en rond het plan zijn geïnventariseerd op basis van de bedrijvenlijst van de gemeente Almelo. De resultaten komen hieronder aan de orde.

Op ruim 100 meter afstand bevindt zich de voormalige camping Pooksbelten. Voor kampeerterreinen geldt een afstand van 50 meter (geluid). Hieraan wordt ruimschoots voldaan.

Agrarische bedrijven.

Twee agrarische bedrijven, in de omgeving van het plan, worden met name genoemd:

• 1. Drostendijk 2; De veehouderij gelegen aan de Drostendijk 2 betreft een rundvee- en paardenhouderij (pensionstalling). De inrichting valt onder de werkingssfeer van het Besluit landbouw milieubeheer. De Wet geurhinder en veehouderij is in dit geval niet van toepassing. Op grond van het Besluit landbouw milieubeheer dient de afstand tussen een emissiepunt van een dierenverblijf en een verspreid liggende niet agrarische bebouwing (categorie IV) ten minste 50 meter te bedragen. Omdat de veehouderij aan de Drostendijk 2 als gevolg van de realisatie van de woning aan de Robbenhaarsweg niet in het gebruik van het agrarisch bouwblok mag worden belemmerd, is het reëel om in deze situatie de afstand te meten vanaf de grens van het agrarisch bouwblok. Deze bedraagt meer dan 50 meter.

• 2. Robbenhaarsweg 17; De veehouderij gelegen aan de Robbenhaarsweg 17 betreft een paardenhouderij. De inrichting valt eveneens onder de werkingssfeer van het Besluit landbouw milieubeheer. Voor deze inrichting geldt eveneens dat de afstand tussen de grens van het agrarisch bouwblok en de betreffende bouwlocatie meer dan 50 meter bedraagt.

Geurhinder (voorgrond- en achtergrondbelasting)

Om te beoordelen of ter plaatse van de te bouwen woning sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat is niet alleen de voorgrondbelasting relevant, maar ook de achtergrondbelasting. Met de voorgrondbelasting wordt de geurbelasting bedoeld van die veehouderij welke de meeste geur bij het geurgevoelige object veroorzaakt, hetzij omdat het een grote veehouderij betreft, hetzij omdat de veehouderij dichtbij het geurgevoelige object is gelegen. Onder de achtergrondbelasting wordt verstaan de geurbelasting als gevolg van de veelheid aan veehouderijen in de omgeving van een geurgevoelig object.

Voorgrondbelasting

In de omgeving van de betreffende bouwlocatie bevinden zich geen intensieve veehouderijen welke een van betekenis zijnde geurbelasting op de onderzoekslocatie veroorzaken. Voor bovengenoemde niet intensieve veehouderijen geldt een vaste afstand tot geurgevoelige objecten. De geurnormen welke zijn opgenomen in de Wet geurhinder en veehouderij zijn hierop niet van toepassing.

Achtergrondbelasting 

Om een beeld te krijgen van de achtergrondbelasting ter plaatse van de betreffende locatie is het document "Resultaten quickscan Almelo" van 9 juni 2009, nr. 179646 geraadpleegd. Dit document geeft inzicht in de huidige en toekomstige geursituatie binnen de gemeente Almelo. Op grond van de kaart welke is opgenomen in bijlage 4 van dat document kan worden geconcludeerd dat de achtergrondbelasting ter plaatse van de beoogde bouwlocatie minder dan 3,0 odeur units per kubieke meter lucht bedraagt. Dit betekent dat op basis van de achtergrondconcentratie sprake is van een zeer goede milieukwaliteit.

Conclusies

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat in de omgeving van de beoogde bouwlocatie geen veehouderijen zijn gelegen, welke als gevolg van hun individuele geurinvloed planologische medewerking in de weg staan. De afstand tussen de bouwkavel voor de compensatiewoning en het bouwvlak van de paardenhouderij (uiterste emissiepunten) bedraagt meer dan 80 meter. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de minimaal vereiste afstand van 50 meter. Dit betekent voor dit plan dat er voldoende zonering is tussen milieubelastende bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies (de woning). Voor de compensatiewoning betekent dit dat er voor dit aspect sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Omgekeerd houdt dit voor de bedrijven in dat zij niet worden beperkt in hun bedrijfsvoering.

4.2 Fysieke veiligheid

Het aspect fysieke veiligheid beoogt het beschermen van mens, dier en milieu tegen (de gevolgen van) ongevallen en rampen. Om de effecten van een incident zoveel mogelijk te beperken, is het belangrijk dat hulpverleningsdiensten op kunnen treden en dat burgers zich in veiligheid kunnen brengen. Het bestemmingsplan is op fysieke veiligheidsaspecten getoetst aan landelijke (Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid, NVBR, september 2003), regionale en gemeentelijke richtlijnen en/of regelgeving. Dit betreft de onderdelen:

• bereikbaarheid;
• opkomsttijd;
• bluswatervoorziening;
• zelfredzaamheid;
• sirenedekking;
• samenhang veiligheidsketen.

De hoofdtaken van de brandweer zijn onderverdeeld in schakels uit de veiligheidsketen. De schakels zijn:

• Pro-actie; de schakel pro-actie gaat onder andere over de bluswatervoorziening, de bereikbaarheid en de sirenedekking.
• Preventie; voor het aspect preventie geldt dat rekening moet worden gehouden met de bestaande wet- en regelgeving.
• Preparatie; voor hulpdienstrelevante objecten is het wenselijk om deze op te nemen in de planvorming van de brandweer, zoals een bereikbaarheidskaart of een aanvalsplan.
• Repressie; vanuit de repressieve dienst wordt ter plaatse bepaald hoe er wordt ingezet.
• Nazorg; de taak nazorg heeft geen consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Ondanks de gerealiseerde veiligheidsmaatregelen en -voorzieningen blijft er een restrisico waarbinnen incidenten plaats kunnen vinden. Het uitgangspunt is dat ontwikkelingen/bouwplannen dienen te voldoen aan de gemeentelijke bouwverordening en de handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid van het NVBR van september 2003.

Conclusie

Voor het plangebied is de primaire bluswatervoorziening niet toereikend, waardoor het noodzakelijk is om van open water gebruikt te maken. Dit is aanwezig, echter vraagt het opbouwen hiervan meer tijd. Daarnaast is het 'Dekkingsplan Brandweer Twente', dat onderdeel uitmaakt van het beleidsplan, vastgesteld. Hierin staat dat voor woningbouw van na 2003 een opkomsttijd geldt van 12 minuten. Het plangebied voldoet hieraan.

4.3 Externe veiligheid

In oktober 2004 is het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi) in werking getreden. Dit besluit geeft grenswaarden voor nieuwe en bestaande situaties ten aanzien van het plaatsgebonden risico van inrichtingen waarin bepaalde gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd. Deze grenswaarde wordt uitgedrukt in de kans per jaar dat een persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten. Onder kwetsbare objecten worden bijvoorbeeld woningen verstaan, terwijl met beperkt objecten wordt gedoeld op bijvoorbeeld kantoren en hotels.

Daarnaast gaat het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ in op het groepsrisico. Hierbij gaat het om de kans per jaar dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang slachtoffer wordt van een ongeval in een inrichting. In het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ wordt het groepsrisico gedefinieerd als de (cumulatieve) kans dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als direct gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van de inrichting (tot waar nog dodelijke slachtoffers kunnen vallen). Het groepsrisico wordt bepaald door het aantal aanwezige personen in het invloedsgebied te vergelijken met de oriënterende waarde (cumulatieve kans). Wanneer de oriënterende waarde wordt overschreden of de nieuwe ontwikkeling een verhoging van het groepsrisico met zich meebrengt, dient een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden.

Om te bepalen of in de nabijheid van het plangebied risicobronnen aanwezig zijn, is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. De navolgende kaart is een uitsnede van deze risicokaart. De locatie van de compensatiewoning is met een groene cirkel aangegeven.

Afbeelding 12: Uitsnede risicokaart (Groen gearceerd locatie compensatiewoning)

Het dichtstbijzijnde risicovolle object is de inrichting 'Gasreductiestation De Pook', op meer dan 550 meter van het plangebied. De hoofdactiviteit bestaat uit productie en distributie van elektriciteit, aardgas, stoom en water. Het gasreductiestation valt onder 'overige inrichtingen gevaarlijke stoffen'. Om de veiligheid te waarborgen geldt hier een risicoafstand van 25 meter, wat inhoud dat hier binnen een straal van 25 meter geen kwetsbare objecten mogen staan.

Conclusie 

Geconcludeerd kan worden dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn die realisatie van het plan in de weg staan.

4.4 Luchtkwaliteit

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) bevat afspraken om op nationaal, provinciaal en plaatselijk niveau de gestelde eisen in het kader van luchtkwaliteit te halen. Daarbij is rekening gehouden met gewenste en geplande ruimtelijke ontwikkelingen.

De Algemene Maatregel van Bestuur ‘niet in betekenende mate bijdragen’ (AMvB-NIBM) bepaalt wanneer de mate van luchtverontreiniging verwaarloosbaar is. Sinds de inwerkintreding van het NSL per 1 augustus 2009 is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. De grens voor woningbouwplannen ligt op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

Conclusie

Het zal duidelijk zijn dat het voorliggende plan kan worden aangemerkt als zijnde ‘niet in betekenende mate’ bijdragend aan een verslechtering van de luchtkwaliteit in de omgeving. Omdat ook de jaarlijkse rapportage in het kader van de “Wet Luchtkwaliteit” (hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer) geen overschrijding van de grenswaarden in en om het plangebied gebied laat zien kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor dit plan.

4.5 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van nieuwe woningen, voor zover deze woningen zijn gelegen binnen het onderzoeksgebied van een weg. Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• a. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• b. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• c. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau
  vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Conclusie

De te bouwen woning staat op ruim 100 meter afstand van de buitenstedelijke Robbenhaarsweg. Voor deze weg geldt een maximum snelheid van 60 km/uur. De Robbenhaarsweg is echter een erfontsluitingsweg, waar enkel gemotoriseerd verkeer t.b.v. aanwonenden en exploitatie aanliggende percelen is toegestaan. Gezien de daarbij behorende lage verkeersintensiteit en de afstand van de woning tot de weg, wordt geconcludeerd dat de geluidsbelasting op de gevel van de woning onder de 48 dB (A) zal liggen.

4.6 Bodemkwaliteit

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet bezien worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Bij voorliggend plan wordt enkel de bestemming ter plaatse van de compensatiewoning en het voormalige agrarische erf gewijzigd ten opzichte van het bestemmingsplan 'Stadsrandgebied Almelo Noord-Oost'. Omdat het bij het voormalig agrarisch erf al een bestaand erf is dat reeds vele jaren is bewoond, wordt aangenomen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het gebruik als woonerf. Voor de locatie ter plaatse van de compensatiewoning is nog niet bekend wat de bodemkwaliteit is. Op de locatie van de compensatiewoning zullen langer dan twee uur aaneengesloten mensen verblijven. Daarom is door Kruse Milieu BV middels een verkennend bodemonderzoek (projectcode 11056510, rapportdatum 14 november 2011) de bodem onderzocht van het perceel van de compensatiewoning (kadastraal bekend als Ambt Almelo, sectie D, nummer 1204) aan de Robbenhaarsweg te Almelo. Zie Bijlage 2 voor het volledige rapport.

Resultaten

In het grondwater op de locatie van de compensatiewoning is een lichte verontreiniging aangetroffen. De boven- en ondergrond zijn niet verontreinigd. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden voor nader onderzoek. Op basis van het historisch vooronderzoek kan gesteld worden dat de onderzoek locatie niet asbestverdacht is. Er zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen. Op basis van de indicatieve toetsing in het kader van het Besluit bodemkwaliteit gelden er geen beperkingen ten aanzien van het hergebruik van de grond.

Conclusie

Uit milieukundig oogpunt is vastgesteld dat er geen bezwaren zijn tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreiniging geen risico voor de volksgezondheid oplevert. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

4.7 Flora en fauna

Door Hamabest Milieu-adviseurs is op de sloop- en bouwlocaties aan de Robbenhaarsweg te Almelo een quickscan uitgevoerd in het kader van de Flora- en faunawet en overige vigerende natuurwetgeving. Deze rapportage is als Bijlage 3 opgenomen bij deze toelichting. De quickscan is gebaseerd op bronnenonderzoek en een veldbezoek. Het bronnen- en veldonderzoek heeft de hierna genoemde resultaten/adviezen opgeleverd.

Vogels

Op de slooplocatie zijn potentiële broedlocaties aanwezig voor diverse (algemeen voorkomende) soorten. Dit leidt tot het volgende advies:

• De sloop en rooiwerkzaamheden zullen buiten het broedseizoen moeten plaatsvinden.
• Er kunnen alternatieve verblijfplaatsen voor de huismus gecreeerd worden in de nieuwe woning op de bouwlocatie.

Bosuil (advies)

De bosuil komt voor in de omgeving van de bouwlocatie. Er heeft voorheen een nestkast voor deze soort in de houtwal gehangen. Dit leidt tot het volgende advies:

• In de houtwal kan een nestkast worden opgehangen voor deze uil.

Vleermuizen

Er zijn geen negatieve effecten te verwachten aangaande vleermuizen. Echter dient er rekening met onderstaande opmerkingen te worden gehouden. Dit leidt tot het volgende advies:

• Er dient bij de bouw van de woning en in de toekomstige situatie rekening te worden gehouden met vleermuizen.
• Indien er toch wordt besloten om de houtwal te rooien, dient er een nader onderzoek naar vleermuizen plaats te vinden.

Steenmarter

De steenmarter komt voor in het plangebied (slooplocatie) en de directe omgeving. Het plangebied zal, zover duidelijk is geworden tijdens het veldbezoek, met name gebruikt worden om te foerageren en eventueel als (dag)rustplaats. Er zijn voldoende alternatieve foerageerplekken en eventuele verblijfplaatsen aanwezig in de directe omgeving. Dit leidt tot hert volgende advies:

• De sloopwerkzaamheden dienen buiten de kwetsbare kraamperiode te gebeuren;
• Voor de werkzaamheden dienen eventueel aanwezige steenmarters verjaagd te worden;
• In rustig gelegen groenstructuren in of nabij de slooplocatie of in de houtwal van de bouwlocatie kan een steenmarterhuis worden gerealiseerd.

Flora- en faunawet

Er zijn verder geen (strikt) beschermde plant- en diersoorten aangetroffen binnen het plangebied.

Algemeen geldende voorwaarde vanuit de Flora- en faunawet

Op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood.

Natura 2000-gebied of de Ecologische Hoofdstructuur

De sloop- en bouwlocatie zijn verder niet gelegen in of nabij een Natura 2000-gebied of de Ecologische Hoofdstructuur.

Conclusie

Op basis van de bevindingen kan geconcludeerd worden dat er voor voorliggend plan geen procedurele gevolgen zijn, mits voldaan wordt aan de aangegeven voorwaarden en de gedragscode uit de Flora- en faunawet goed wordt nageleefd.

4.8 Archeologie & cultuurhistorie

Met ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Daarin is in artikel 3.1.6 onder 4 bepaald dat de toelichting op een bestemmingsplan een beschrijving bevat van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Met deze procesvereiste wordt getracht eventuele archeologische en cultuurhistorische waarden eerder in het proces van ruimtelijke ordening in te brengen. In deze paragraaf wordt aan de hand van inventarisaties ingegaan op de in het plangebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Onderstaande paragrafen hebben betrekking op de beide deelgebieden van het bestemmingsplan zoals die in de verbeelding staan aangegeven.

Archeologie

De in 2007 aangepaste Monumentenwet, een wijziging op de Monumentenwet 1988, regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. De gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient rekening gehouden te worden met archeologische waarden in het plangebied. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologische waarden in het plangebied

Op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Almelo ligt de compensatiewoning in een zone met een lage archeologische verwachting. Het gaat om een zone die van nature een relatief lage landschappelijke ligging heeft en waarin de condities voor bewoning en vestiging door de mens relatief ongunstig waren. Daardoor is de kans op het aantreffen van vindplaatsen met archeologische resten en sporen, gerelateerd aan nederzettingen, huisplaatsen, grafvelden en grafheuvels of tijdelijke kampementen erg klein. Direct ten zuidwesten van de nieuwe compensatiewoning geldt een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Het bestemmingsplan voorziet echter niet in bouwmogelijkheden binnen deze zone.

Ter plaatse van de slooplocatie is sprake van een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voorliggend bestemmingsplan beperkt voor die locatie de bouwmogelijkheden ten opzichte van de bestaande agrarische bestemming. Het woonerf is ter plaatse van de voormalige stallen begrensd, waar de grond reeds is geroerd. Zodoende wordt er geen afbreuk gedaan aan eventuele archeologische resten en sporen.

Bekende vindplaatsen en monumenten

Binnen het plangebied zijn geen archeologische vindplaatsen bekend en evenmin is sprake van een terrein van archeologische waarde. Ook in de onmiddellijke omgeving zijn geen vindplaatsen en terreinen van archeologische waarde bekend.

Onderzoeken

Binnen het plangebied en in de directe omgeving heeft geen eerder archeologisch onderzoek plaatsgevonden.

Conclusie

Op grond van gemeentelijk beleid en de toets aan de Archeologische waarden- en verwachtingskaart geldt er geen onderzoeksplicht in gebieden met een lage archeologische verwachting. Derhalve hoeft er voor de locatie van de compensatiewoning geen onderzoek te worden uitgevoerd. Voor de zone's met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde wordt op de verbeelding bij het bestemmingsplan een dubbelbestemming ' Waarde - archeologische verwachting' opgenomen. Mocht er in de toekomst binnen deze zone wel een bouwvergunning worden aangevraagd, dan blijkt uit de bijbehorende regels of er sprake is van een onderzoeksverplichting.

Cultuurhistorie

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht om in ruimtelijke plannen rekening te houden met cultuurhistorische waarden. Cultuurhistorische waarden omvatten meer dan alleen bouwhistorische objecten en monumenten waarop tot voorheen vaak alleen de aandacht lag in bestemmingsplannen. Door middel van een historisch - geografische inventarisatie dienen ook cultuurlandschappelijke structuren en elementen in beeld gebracht moeten worden, zoals oude infrastructuur, verkavelingstructuren en elementen daarin zoals houtwallen, beeklopen en essen, en moet ook gedacht worden aan het stedenbouwhistorische karakter van wijken en gebieden. Belangrijk is om na te gaan wat het ‘eigene’ van een gebied is en om dat met al zijn elementen en structuren in beeld te brengen. De resultaten van de inventarisatie worden gewogen, om een antwoord te geven op de vraag welke ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied toelaatbaar worden geacht. De gemeente Almelo heeft nog geen specifiek beleid dat de aanpassing van de Bro regelt. In dit bestemmingsplan wordt met de inventarisatie van cultuurhistorische waarden echter voorzien in de eisen volgens het Bro.

Cultuurhistorische inventarisatie in het bestemmingsplangebied

Het plangebied maakt cultuurhistisch gezien deel uit van het oude hoevenlandschap. Dit betreft een kleinschalig landschapstype, veelal de organische vormen van de ondergrond volgend. Ten oosten van het plangebied ligt een groot heidegebied dat tot ver in de 19e eeuw als de Sluitersveldse Heide bekend stond. Aan het einde van de 19e eeuw is het merendeel van dat heidegebied ontgonnen als een laag gebied met hooi- en weidelanden. Gezien de aanduidingen op de kaart gaat het in het plangebied gedeeltelijk om natte graslanden. In grote lijnen is tegenwoordig de situatie nog onveranderd.

Afbeelding 13: Historisch kaart 1900 (Bron: Atlas Overijssel)

Waardevolle structuren en objecten

Binnen het plangebied zijn een deel van de oude groene landschapsstructuren nog aanwezig. De percelering gaat terug op het einde van de 19e eeuw.

Gebouwde objecten en monumenten

Binnen het plangebied zijn geen monumentale objecten aanwezig

Beleid en aanbevelingen cultuurhistorie

Voor het plangebied gelden geen aanbevelingen in verband met cultuurhistorische waarden.

Conclusie

Bij het bepalen van de situering van de compensatiewoning is aansluiting gezocht bij de dragende groene structuren in- en de kleinschaligheid van het landschap. Daarom is ook besloten de compensatiewoning niet te clusteren bij de aanwezige woningen op de slooplocatie, maar juist een kleinschalig erf te ontwikkelen, passend bij het landschapstype. Met het beplantingsplan wordt getracht deze kleinschaligheid nog verder te versterken. Hiermee zijn de cultuurhistorische waarden binnen het gebied al vroegtijdig betrokken in de planvorming.

4.9 Verkeer & parkeren

De Robbenhaarsweg is enkel een erftoegangsweg buiten de bebouwde kom (waar een maximum snelheid geldt van 60 km/u). Het wegvak waaraan het plangebied ligt aan de Robbenhaarsweg is afgesloten voor gemotoriseerd verkeer (uitgezonderd t.b.v. aanwonenden en exploitatie aanliggende percelen). Het parkeren zal volledig op eigen terrein plaatsvinden.

Daarmee is er sprake van voldoende parkeervoorzieningen en is er sprake van een goede verkeersafwikkeling.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Europees- en Rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren.

De kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerking van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Het rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is in diverse nota's vastgelegd. Het meeste directe beleidsplan is de Vierde Nota Waterhuishouding en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW, juli 2003). Het bestuursakkoord heeft tot doel om in de periode tot 2015 het hoofwatersysteem in Nederland te verbeteren en op orde te houden. Belangrijk onderdeel is om de drietrapssstrategie 'vasthouden, bergen, afvoeren' in alle overheidsplannen als verplicht afwegingsprincipe te hanteren. In het Nationaal Bestuursakkoord is vastgelegd dat de watertoets een verplicht te doorlopen proces is in waterrelevante ruimtelijke planprocedures, waarbij een vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder in de planvorming wordt gewaarborgd. Verder is water een belangrijk, structurerend principe voor bestemming, inrichting en gebruik van ruimte. Om problemen met water te voorkomen, moet, anticiperend op veranderingen in het klimaat, de ruimte zo worden ingericht dat water beter kan worden vastgehouden of geborgen. Dit anticiperen is ook terug te vinden in de op 1 januari 2008 van kracht geworden Water gemeentelijke watertaken. In de nieuwe wet zijn de zorgplicht voor het vasthouden en afvoeren van regenwater en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht vastgelegd. Het Nationaal Waterplan (NWP 2009) is het rijksplan voor het waterbeleid voor de periode 2009-2015. Het NWP beschrijft welke maatregelen nodig zijn om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden. Ook de (economische) kansen die water biedt komen in het NWP aan bod.

5.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel bevat het provinciale waterbeleid en is daarmee ook het Regionaal Waterplan op basis van de nieuwe Waterwet. In de Ontwikkelingsvisie wordt het provinciale beleid geschetst voor de hele fysieke leefomgeving. Door deze integrale aanpak is een optimale afstemming van beleid gerealiseerd tussen water en ruimtelijke ordening. Water is een dragende factor in het beleid in de Omgevingsvisie, daar dat de laag van bodem, natuur en watersystemen de basis vormt van de ontwikkelingsperspectieven uit de Omgevingsvisie.

Binnen het waterbeheer kunnen verschillende functies worden onderscheiden voor oppervlaktewateren en grondwater. Op basis van het provinciaal belang worden de functies benoemd, onderscheiden naar gebruiksfuncties en gebiedsfuncties. Daarbij wordt ook aangegeven welke gewicht deze functie heeft in de afweging met andere ruimtelijke gebiedsfuncties, zoals verstedelijking, infrastructuur, natuurontwikkeling, recreatie en dergelijke. met het hanteren van een gedifferentieerde gewichtenset wordt op een genuanceerde wijze invulling gegeven aan het principe dat water een meer sturende rol moet vervullen in de ruimtelijke ontwikkeling.

5.3 Regionaal beleid

Het Waterschap Regge en Dinkel (inmiddels Vechtstromen) heeft in het Waterbeheerplan 2010-2015 haar beleid verwoord. Dit plan is opgesteld in samenwerking met vier andere waterschappen, welke deel uitmaken van deelstroomgebied Rijn-Oost. De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoon water en voor veilig wonen en werken op de taakvelden watersysteem, waterketen en veiligheid. Voor het watersysteem zijn twee hoofdopgaven geformuleerd. Namelijk in de eerste plaats het zo goed mogelijk ontwikkelen van de waterfunctie: een ecologische en chemisch goed functionerend watersysteem. En in de tweede plaats het zo goed mogelijk bedienen van de functies in het betreffende gebied.

Om aan deze doelen structureel te kunnen voldoen, moet het watersysteem robuust en veerkrachtig worden gemaakt. Dit betekent vooral dat er voldoende ruimte beschikbaar moet zijn voor het oppervlaktewater en dat de natuurlijke veerkracht van het grond- en oppervlaktewater zoveel mogelijk moet worden hersteld. Daarnaast is er vanuit de ecologie van het oppervlaktewater verbetering nodig op de aspecten watervoering, morfologie, fysisch-chemisch toestand, bereikbaarheid en passeerbaarheid voor waterorganismen en beheer en onderhoud.

Voor het onderhoud en beheer van wateren beschikt het waterschap over de keur. In de keur zijn onder andere regels opgenomen voor wateren en oevers van wateren om te zorgen dat onderhoud kan worden uitgevoerd en ter bescherming van het profiel van wateren. Het in het beheerplan van het waterschap verwoorde beleid is richtinggevend bij de uitvoer van de keur.

5.4 Gemeentelijk beleid

Algemeen

De gemeentelijke doelstellingen op het gebied van water staan in het Waterplan Almelo, het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011 t/m 2015, het Grondwaterplan 2010-2015 en het Duurzaamheidsplan. Relevante doelstellingen zijn:

• creëren van een duurzame waterketen en een gezond watersysteem;
• tegengaan van verdroging;
• voorkomen van oppervlaktewaterverontreiniging en verontreiniging van het grondwater;
• het behalen van de basisinspanning in 2008;
• het scheiden van vuile en schone waterstromen door afkoppeling van de riolering;
• het toepassen van verbeterd gescheiden rioolstelsels of compleet gescheiden rioolstelsels in stadsuitbreidingen en in bestaand stedelijk gebied;
• het oplossen/voorkomen van (grondwater)wateroverlast.

Waterplan Almelo (2002)

Het Waterplan Almelo is in 2002 vastgesteld. Het Waterplan Almelo beschrijft de gezamenlijke, samenhangende visie op het integrale watersysteem en de waterketen in de omgeving. Het waterplan is een soort 'parapluplan' voor andere plannen voor water in het stedelijk gebied, zoals het vGRP, het baggerplan en het grondwaterplan. In het waterplan is voor de korte termijn (doorkijk tot 2008) een groot aantal projecten opgenomen waarbij een driedeling is gemaakt voor uitvoeringsprojecten, beheerprojecten en onderzoeksprojecten.

Het waterplan zet via uitvoering van deze projecten in eerste instantie in op het verbeteren van de milieukwaliteit. Voor de langere termijn (doorkijk tot 2050) zijn maatregelen benoemd die naast een verdere verbetering van de milieukwaliteit ook in belangrijke mate inzetten op het vergroten van de belevingswaarde en het scheiden van waterstromen zowel in de waterketen als in het watersysteem.

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011 t/m 2015

De gemeentelijke doelstelling op gebied van afvalwater, hemelwater en grondwater staan in het verbreed Gemeentelijke rioleringsplan (vGRP) 2011-2012. Met dit vGRP geeft de gemeente Almelo invulling aan een duurzame inzameling en verwerking van afvalwater, hemelwater en overtollig grondwater en een duurzaam beheer van het gemeentelijk rioolstelsel. Riolering draagt namelijk bij aan de volksgezondheid, de kwaliteit van de leefomgeving en beschermt de bodem, het grond- en oppervlaktewater. De aanleg en het beheer van riolering zorgt dat verontreinigd afvalwater uit de directe leefomgeving wordt verwijderd en voorkomt de directe opgezuiverde lozing van afvalwater en bodem- en oppervlaktewater. Daarnaast zorgt riolering voor de ontwatering van de bebouwde omgeving door naast het afvalwater van huishoudens en bedrijven ook het overtollige regenwater van daken, pleinen, wegen e.d. en het overtollige grondwater apart in te zamelen en af te voeren.

Afvalwaterzorgplicht

De afvalwaterzorgplicht is grotendeels een voortzetting van het beleid zoals dat vroeger gold. Voor de afvalwaterzorgplicht streeft de gemeente Almelo in haar gebied een duurzame en doelmatige inzameling en transport van afvalwater na tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Nieuwe aspecten die in dit vGRP aan de orde komen zijn:

• Onderzoek en stimuleringsbijdragen in verband met alternatieve sanitatieconcepten, waarbij wordt bekeken of afvalwater op een andere duurzame wijze kan worden ingezameld en getransporteerd dan in het verleden gebruikelijk was;
• Inhalen van de achterstand die is opgelopen bij het onderhouden van kolken via een kolkenproject;
• Het beheer en onderhoud van de riolering wordt verder versterkt. De afgelopen jaren is daar al een goede aanzet voor gemaakt.

Hemelwaterzorgplicht

De taakopvatting voor de hemelwaterzorgplicht komt overeen met de taakopvatting voor de afvalwaterzorgplicht, echter de gemeentelijke beleidsvrijheid is bij de hemelwaterzorgplicht beduidend groter dan bij de afvalwaterzorgplicht. Voor de hemelwaterzorgplicht streeft de gemeente Almelo in haar gebied een duurzame en doelmatige inzameling en afvoer van hemelwater na voor zover burgers en bedrijven zich daar redelijkerwijs niet van kunnen ontdoen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. De belangrijkste aandachtspunten in het gemeentelijk hemelwaterbeleid zijn:

• Actief benutten van kansen om hemelwater van afvalwater te ontvlechten bij onder andere uitbreidingen, inbreidingen, wijkrenovatieprojecten, vervangingsprojecten en wegenprojecten mede in relatie tot lange termijn doelstellingen in het waterplan.
• Onderzoeksinspanning om de hemelwaterzorgplicht verder te onderbouwen.
• Stimulering van het toepassen van zogenaamde vegetatiedaken. Vegetatiedaken worden onder meer ingezet om de toenemende piekafvoeren van hemelwater vanuit stedelijk gebied tegen te gaan (circa 60% van de neerslag wordt op vegetatiedaken vastgehouden). Vegetatiedaken kunnen verder een rol spelen in het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen (energiebesparing en leefbaarheid).

Grondwaterzorgplicht

Voor de grondwaterzorgplicht sluit dit vGRP aan bij het beleid dat is geformuleerd van deel B van het Grondwaterplan 2010 t/m 2015.

Grondwaterplan 2010-2015

De gemeentelijke doelstellingen op gebied van grondwater staan in deel B van het Grondwaterplan 2010-2015. Relevante doelstellingen zijn:

• De gemeente Almelo streeft een grondwaterstand na, welke geen structurele overlast veroorzaakt bij bewoners en bedrijven.
• Bij oplossingen/maatregelen voor bestaand en nieuw stedelijk gebied geldt de volgende voorkeursvolgorden:
  • 1. ophogen maaiveld
  • 2. het aanleggen van oppervlaktewater
  • 3. het aanleggen van grondwatertechnische maatregelen
• Bij nieuwbouw is in het beginsel het aanleggen van grondwatertechnische maatregelen niet toegestaan.

Voor de ontwatering gelden de volgende criteria:

• Wegen minimaal 0,70m boven de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG);
• Openbaar groen minimaal 0,50 boven de GHG;
• Vloerpeilen minimaal 0,9 meter boven de GHG.

Daarnaast zijn duurzaamheidsstrategieën geformuleerd:

• bij de (her)inrichting van gebieden is duurzaamheid vanaf het begin van de planvorming een even belangrijk uitgangspunt als andere uitgangspunten;
• bij bouwen en verbouwen concrete duurzaamheidmaatregelen toepassen, zoals in 2006 vastgelegd in het convenant Duurzaam Bouwen "Comfortabel, gezond en energiezuinig bouwen, nu en in de toekomst";
• het behouden van de huidige natuurkwaliteiten en een duurzaam watersysteem.

5.5 Waterparagraaf

Water in de bebouwde kom was tot voor kort een bijna vergeten onderdeel van het watersysteem. Door specifieke aandacht te geven aan duurzaam waterbeheer in de bebouwde omgeving wordt, conform het in december 2009 verschenen Nationaal Waterplan (opvolger van de vierde Nota waterhuishouding), het belang van de watersysteembenadering benadrukt. Het hoofddoel van het Waterplan is van Nederland een veilige en leefbare delta te maken en daarmee het watersysteem op langere termijn klimaatbestendig te maken. De koers naar duurzaam waterbeheer zoals die in de 4e Nota Waterhuishouding is ingezet, wordt verder uitgewerkt door water meer ruimte te geven en natuurlije processen te herstellen. Hierbij moeten maatregelen tegen overstromingen, wateroverlast en verlies aan waterkwaliteit worden gecombineerd met het verbeteren van de natuurwaarden.

De visie op het stedelijk gebied bestaat uit een samenhangende aanpak waarbij de hoeveelheid groen en water per saldo toeneemt. Hierdoor wordt het stedelijk gebied aantrekkelijk en leefbaar, terwijl een bijdrage wordt geleverd aan een klimaatbestendige inrichting van Nederland. In het Waterplan wordt de combinatie van groen en water als kansrijk gezien om het stedelijk watersysteem robuuster en klimaatbestendiger te maken. Ook verbindingen tussen stedelijk watersysteem en het landelijk gebied dragen bij aan de kwaliteit van water en landschap. Het plangebied ligt in hoog Nederland. De belangrijkste wateropgaven voor hoog Nederland zijn:

• watertekort, wateroverlast en waterkwaliteit. Bij deze hoofdpunten kan als voorbeeld concreet gedacht worden aan het afkoppelen/niet aansluiten van verhard oppervlak op het riool, een duurzame en watervriendelijke inrichting van bebouwde gebieden en het (her)gebruiken van regen- en afvalwater.

5.6 Watertoets

Het Nationaal Waterplan zet in op een beleidsmatige versterking van de watertoets. het doel van het watertoetsproces is: waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van het watertoetsproces is dat het zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van water in de ruimtelijke ordening. Het is wettelijk verplicht om het watertoetsproces te doorlopen bij bestemmingsplannen. Daarnaast is in het Nationaal Bestuursakkoord Water actueel (NBW-actueel in 2008, vastgesteld als opvolger van de NBW 2003) wederom afgesproken om het watertoetsproces te doorlopen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Dit is conform de Bestuurlijke Notitie Watertoets.

Eén van de belangrijkste onderdelen in het watertoetsproces is het advies van de waterbeheerder. Bij de besluitvorming dient vervolgens gemotiveerd te worden of welke manier rekening is gehouden met dit wateradvies. De initiatiefnemer verantwoordt de ruimtelijke keuzen ten aanzien van water in de waterparagraaf, als onderdeel van het ruimtelijke plan. Daartoe is op 28 febuari 2014 de digitale watertoets ingevuld via www.dewatertoets.nl (zie: Bijlage 4). Daaruit blijkt dat er sprake is van een normale procedure. Hieronder wordt verduidelijkt hoe er binnen het plangebied met het aspect water wordt omgegaan om aan de uitgangspunten te voldoen.

Huidige situatie

Oppervlaktewater 

Direct naast het plangebied ligt de watergang Markgraven, welke in beheer is bij het waterschap Vechtstromen. Door het waterschap Vechtstromen is aangegeven dat de watergang naar verwachting in goed hydraulisch contact staat met het grondwatersysteem en deze dus beïnvloeden.

Grondwater 

In deel A van het Grondwaterplan 2010 t/m 2012 is een onderzoek uitgevoerd naar de huidige grondwaterstanden in Almelo. Tijdens dit onderzoek zijn grondwateraandachtsgebieden vastgesteld waar mogelijk (te) hoge grondwaterstanden optreden. Op basis van aanvullend onderzoek zal worden vastgesteld of er ook daadwerkelijk sprake is van te hoge grondwaterstanden. Het plangebied ligt niet in stedelijk gebied en informatie over grondwaterproblemen zijn niet bekend. In de directe omgeving van het plangebied kunnen echter wel (te) hoge grondwaterstanden voorkomen.

De gemeente Almelo beschikt over een grondwatermeetnet welke bestaat uit peilbuizen verspreid over Almelo, Aadorp en Bornerbroek. Het doel van het meetnet is om informatie over de stijghoogten en de stromingsrichting van het grondwater te verkrijgen. Daarnaast worden de gegevens gebruikt voor onderzoeken naar de oorzaken van wateroverlast. De peilbuizen worden sinds 1996 circa tweemaal per maand handmatig bemeten. Eind 2010 is het meetnet geoptimaliseerd. Er zijn peilbuizen toegevoegd en alle peilbuizen zijn voorzien van een datalogger welke eenmaal per uur automatisch de grondwaterstand meet. In de buurt van het plangebied ligt een peilbuis.

Riolering 

In het buitengebied van Almelo ligt een drukrioolstelsel welke op meerder locaties op het rioolstelsel van Almelo inprikt. Direct voor het plangebied langs loopt een persleiding waarop moet worden aangesloten.

Toekomstige situatie

De toekomstige waterhuishouding moet een duurzaam karakter krijgen door schone en vuile waterstromen gescheiden te houden. Voor de afhandeling van afvalwater moet worden aangesloten op de riolering. Hemelwater dat valt op (terrein)verhardingen wordt bij voorkeur via een zuiverende bovengrondse bodempassage (wadi of bermen) toegevoegd aan grondwater met een overloop naar oppervlaktewater. De volgende aandachtspunten gelden:

• Bij de toe te passen bouwmaterialen moet worden uitgegaan van afwatering op oppervlaktewater. Dit in verband met uitloogbaarheid en daardoor waterverontreiniging.
• De watergang Markgraven loopt direct langs het plangebied. De oevers hiervan worden natuurvriendelijk gemaakt. De hiervoor benodigde gronden zijn verkocht aan het waterschap.
• In de omgeving van het plangebied liggen een aantal peilbuizen van het gemeentelijk grondwatermonitoringsnetwerk.
• In de nabijheid van het plangebied ligt een persleiding van het gemeentelijk drukrioolstelsel. Op dit drukrioolstelsel mag alleen vuilwater worden aangesloten te een maximale hoeveelheid van 1 m³ per uur.
• Verhard oppervlak zoals daken en verhardingen mogen niet op het drukriool worden aangesloten.
• Het vuilwatersysteem van het plangebied mag alleen worden aangesloten als het drukrioolsysteem nog capaciteit over heeft. Eventuele kosten voor het aanpassen van de capaciteit van het systeem zijn voor rekening van initiatiefnemer.
• Omdat hemelwater zal worden afgevoerd naar het grond- of oppervlaktewater is het voorkomen van verontreiniging van het hemelwater noodzakelijk. Dit wordt gewaarborgd door binnen het plan geen uitloogbare materialen toe te passen.

5.7 Conclusie

Met dit plan wordt een positieve bijdrage geleverd aan water in algemene zin. Kwantitatief gezien is er sprake van een afname aan verhard oppervlak door de sloop van landschap ontsierende bebouwing. Bovendien wordt met de herinrichting van De Markgraven er ruimte gecreëerd om de beek op een meer natuurlijke manier te laten lopen. Door deze natuurlijke inrichting van de beek kan de waterkwaliteit verbeteren. Het waterbelang is daarmee in voldoende mate betrokken bij dit plan.

Hoofdstuk 6 Planuitgangspunten

Bij voorliggend bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Stadsrandgebied Almelo Noord-Oost' als uitgangspunt gehanteerd. Dat bestemmingsplan vormt voor het plangebied het vigerend planologisch kader en geldt ook voor de percelen direct grenzend aan het plangebied. Bij het tekenen van de verbeelding en het opstellen van de regels bij voorliggend bestemmingsplan is daarom de systematiek van het bestemmingsplan 'Stadsrandgebied Almelo Noord-Oost' aangehouden. Daarbij is er wel een aanvulling gedaan door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting tot uitvoering van de sloopopgave en uitvoering van de landschappelijke inpassing.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan Robbenhaarsweg tussen nrs 2 en 4 bestaat uit een verbeelding (plankaart), planregels en deze plantoelichting. De verbeelding en planregels vormen tezamen het juridische deel van het bestemmingsplan. Deze vormen het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van gronden en bebouwing. In de regels worden de mogelijkheden in artikelen vastgelegd. Op de verbeelding worden de bestemmingen, bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie aangeduid. Het bestemmingsplan is opgesteld in aansluiting op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.

In dit hoofdstuk zal de juridische systematiek van het bestemmingsplan worden toegelicht. Ook wordt een beschrijving per bestemming en een toelichting op de algemene bepalingen en de overgangs- en slotbepalingen gegeven.

7.2 Juridische systematiek

In dit plan wordt uitgegaan van positieve bestemmingen, waarbij de ontwikkeling van nieuwbouw of verbouw mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Ook moet het gebruik van het gebouw of de gronden mogelijk zijn volgens de planregels en de verbeelding.

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Inleidende regels: bevat een aantal bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de planregels in de overige hoofdstukken;
• Bestemmingsregels: bevat de regels omtrent de diverse bestemmingen waarin bouw- en gebruiks(on)mogelijkheden zijn opgenomen;
• Algemene regels: bevat algemeen geldende regels met betrekking tot gebruik en afwijkingen;
• Overgangs- en slotregels: bevat overgangsregels en de titel van het plan.

De hoofdstukindeling van de regels ziet er als volgt uit:

Hoofdstuk 1: "Inleidende regels", bevat de volgende artikelen:

• Begrippen;
• Wijze van meten.

Hoofdstuk 2: "Bestemmingsregels", bevat de bestemmingen, die per artikel (indien van toepassing) het volgende stramien hebben:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 3: "Algemene regels", bevat de volgende artikelen:

• Antidubbeltelregel;
• Algemene gebruiksregels;
• Algemene aanduidingsregels;
• Algemene afwijkingsregels;
• Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4: "Overgangs- en slotregels", bevat de volgende artikelen:

• Overgangsrecht;
• Slotregel.

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze bestemmingsomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van de grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. De afwijkingsregels en nadere eisen geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden bij een omgevingsvergunning af te wijken van een specifieke regel.

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers.

Flexibiliteit binnen het bestemmingsplan

Binnen het bestemmingsplan zijn de volgende instrumenten aanwezig ten behoeve van de benodigde flexibiliteit:

• een omgevingsvergunning om af te wijken van specifieke regels. Het gaat hier om geringe afwijkingen van het bestemmingsplan. Deze afwijkingsmogelijkheid biedt voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid een afweging te maken van de noodzaak ten opzichte van het stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch belang;
• nadere eisen: ten aanzien van enkele in de regels genoemde bouwmogelijkheden zijn burgemeester en wethouders bevoegd tot het stellen van nadere eisen inzake de situering van gebouwen, de profilering van wegen, het aantal parkeerplaatsen en afstanden van gebouwen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte.

Of en onder welke voorwaarden van deze mogelijkheden gebruik kan worden gemaakt, staat in het bestemmingsplan omschreven.

7.3 Beschrijving per bestemming

7.3.1 Bestemmingsregels

Het bestemmingsplan kent verschillende bestemmingen, te weten Agrarisch, Water - Stadsrand 1, Waarde - archeologische verwachtingswaarde hoog, Waarde - archeologische verwachtingswaarde middelhoog, Waarde - Waardevolle bomen. Hierna volgt een korte beschrijving van deze bestemmingen.

Agrarisch

Gronden met de bestemming Agrarisch zijn bestemd voor agrarisch gebruik, groenvoorzieningen en de versterking van landschapswaarden. Ook is extensieve dagrecreatie toegestaan. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. De regeling spitst zich vooral toe op bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maar sleufsilo's, silo's, mestopslagplaatsen en overkappingen zijn niet toegestaan. Voor gronden binnen deze bestemming is een vergunningsstelsel voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

Wonen-Stadsrand 1

De bestemmingssystematiek bij de bestemming Wonen - Stadsrand 1 volgt in hoofdlijnen de gekozen systematiek zoals deze wordt gehanteerd voor woningen in het buitengebied van Almelo. Binnen de bestemming mag bij recht een bed- en breakfast worden gerealiseerd. Tevens wordt er ruimte geboden voor de aanleg van een paardenbak. Woningen binnen deze bestemming zijn gelimiteerd aan een maximale inhoudsmaat (750 m3). Er is daarnaast een oppervlakte van 150 m² aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Ook is er een herbouwregeling voor bijbehorende bouwwerken opgenomen. Hiermee wordt beoogt het bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken terug te brengen. De wijze van bestemmen is mogelijk door de solitaire ligging van de bedoelde woningen.

Waarde - archeologische verwachtingswaarde hoog & middelhoog

In het plangebied komen gebieden waarvoor een hoge of middelhoge archeologishe verwachtingswaarde geldt voor de aanwezigheid van waardevolle archeologische elementen in de ondergrond. Binnen deze bestemmingen mag niet worden gebouwd zonder dat is aangetoond dat dit niet leidt tot aantasting van deze archeologische waarden. Wel geldt dat bepaalde ingrepen zijn uitgesloten van deze onderzoeksplicht.

Waarde - Waardevolle bomen

In het plangebied komen bomen voor die vanwege hun ligging en verschijning op de verbeelding als waardevol zijn aangeduid. Deze waardevolle bomen zijn gelegen op gronden die in eigendom zijn van de gemeente. Er zijn beperkingen voor het bouwen en het uitvoeren van bepaalde werken. Daarnaast zijn er enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

7.3.2 Overige regels

Inleidende regels / begrippen

Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen zijn op alfabetische volgorde weergegeven.

Inleidende regels / wijze van meten

In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten.

Anti-dubbeltelregel

Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond, die betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan, bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is.

Algemene gebruiksregel

Voor de redactie van de gebruiksregel is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de doeleindenomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

Algemene afwijkingsregel

In dit artikel zijn een aantal voorwaarden opgenomen die het mogelijk maken het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Ook kleine afwijkingen (tot 10%) van de in de regels opgenomen maten kunnen op grond van dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen krachtens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van nutsbedrijven worden toegestaan. Ook de realisatie van erkers bij woningen wordt middels deze bepaling mogelijk gemaakt, alsmede het wijzigen van gebruik van gebouwen (al dan niet bij woningen) ten behoeve van kinderopvang.

Overgangsrecht

In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in het bestemmingsplan van kracht zijn.

Slotregel

Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Voorliggend plan is opgesteld voor rekening en risico van de aanvrager. Voor de uitvoering van het plan wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de aanvrager. Daarin wordt ook een bepaling opgenomen inzake het verhaal van planschade, zodat eventuele planschadekosten verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer. Het sluiten van een planschadeovereenkomst is conform artikel 6.4a Wro. Daardoor zijn er voor de gemeente geen financiële gevolgen te verwachten. Omdat daarmee de kosten anderszins verzekerd zijn, kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

Vooroverleg

Het plan is overeenkomstig het bepaalde in bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan verschillende instanties toegezonden. De provincie heeft per e-mail d.d. 29 april 2014 een reactie gegeven op het concept bestemmingsplan. Het waterschap is door middel van de digitale watertoets van het concept bestemmingsplan op de hoogte gebracht.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Robbenhaarsweg tussen nrs 2 en 4 en de bijbehorende stukken hebben met ingang van 27 augustus 2014 tot en met 7 oktober 2014 ter inzage gelegen. Er zijn binnen deze termijn geen zienswijzen binnengekomen.

Bijlagen

Bijlage 1 Beplanting & bestratingsplan

Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3 Quickscan flora en fauna

Bijlage 4 Watertoets