Stadscentrum, wijzigingsplan De Kaap 2011

2.2 Ruimtelijke analyse

2.2.1 Bestaande situatie

Het gebied 'De Kaap' ligt aan de zuidoostzijde van het centrum van Hoogeveen en kenmerkt zich door een grote variëteit aan schaal en functies. Ten westen van het plangebied bevindt zich de Hoofdstraat, een belangrijke winkelas. Via enkele nauwe stegen is het plangebied met deze straat verbonden. Aan het plangebied grenst een winkel. Dit is het enige pand dat met een voorkant aan het plangebied grenst.

Ten zuiden van het plangebied ligt een grote doorgaande verkeersader, Het Haagje, die wordt begeleid door in schaal en functie zeer afwisselende bebouwing. De oostzijde van het plangebied is gelegen aan een woonwijk. Hier vindt men lage bebouwing van overwegend twee lagen met een kap, waarbij rijenwoningen en twee-onder-één kapwoningen elkaar afwisselen. Alleen op de hoek Het Haagje / Notaris Mulderstraat bevindt zich een hoger pand.

Tegenover het plangebied bevindt zich aan de noordkant park Dwingeland. De ruimtelijke en functionele indeling van het park voldoen op dit moment niet. Het wordt voornamelijk gebruikt als hangplek voor jongeren. Naast het park bevindt zich een school, welke binnenkort haar functie verliest en wellicht gesloopt zal worden. Ten westen van de school staan nog enkele particuliere woningen.

In het plangebied zelf is de bebouwing ook zeer divers. Het politiebureau op de hoek van Het Haagje is inmiddels gesloopt. De overige opstallen, waaronder de woningen aan de Notaris Mulderstraat, moeten eveneens afgebroken worden, om ruimte te maken voor een herprofilering van deze weg.

Ook de voormalige GGD-, Icaregebouwen en de woningen van Vitalis worden gesloopt. Hiervoor moet in het plangebied voor vervangende nieuwbouw worden gezorgd. Naast ruimte voor bebouwing biedt het plangebied nu ook ruimte voor parkeren. Op het terrein zijn nu circa 200 parkeerplaatsen gesitueerd. Deze worden voornamelijk door het winkelend publiek gebruikt.

2.2.2 Randvoorwaarden ontwikkellocatie

2.2.2.1 Bebouwing

Kenmerkend voor de structuur van Hoogeveen is de langgerekte Hoofdstraat met haaks daarop stegen en straten. Deze karakteristiek, de zogenaamde ribbenstructuur, wil de gemeente versterken. Het is een structuur die is ontstaan in de tijd dat Hoogeveen nog een typisch Veendorp was.

Ook de huidige schaal van de bebouwing is een belangrijk uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan. In principe is deze structuur kleinschalig en is er op enkele plekken ruimte voor stedenbouwkundige accenten in de vorm van hogere bouwvolumes.

Park Dwingeland moet meer betekenis krijgen voor het centrum. Het moet een levendig stadspark worden dat het plangebied wordt ingetrokken en beter aansluit op de Hoofdstraat. Middels dit bestemmingsplan kan Park Dwingeland worden uitgebreid in zuidelijke richting, door het parkeerdek een parkachtige inrichting te geven. Hiermee is de ontwikkeling fase 1 van de uiteindelijke verdubbeling van stadspark Dwingeland.

In het plangebied is een gesloten bouwblok geprojecteerd aan de zuidzijde van het park. Dit bouwblok krijgt een zonnige, centrale, openbaar toegankelijke binnenruimte. Deze binnenruimte wordt vanuit meerdere plekken ontsloten, vanuit het park aan de noordzijde, vanaf het plein aan de westzijde en vanaf de Notaris Mulderstraat aan de oostzijde.

De bebouwingswanden van het nieuwe plan moeten aansluiten op de karakteristiek van Hoogeveen. Met name aan de Notaris Mulderstraat, kenmerkt deze zich door een verticale geleding, die voortkomt uit de dorpse schaal van Hoogeveen. Het is dan ook niet de bedoeling om hier een te groot stedelijk blok te laten ontstaan.

Het zwaartepunt van de bebouwing is aan de zuidoostzijde van het plangebied gesitueerd.en wordt overwegend drie lagen hoog. Aan de zijde van het park en hierover uitkijkend is een hoogteaccent mogelijk (ongeveer zes bouwlagen). Aan de zijde van Het Haagje is eveneens een accent mogelijk. Hier van maximaal acht lagen, binnen de aanwezige rooilijnen. Langs de Notaris Mulderstraat loopt de bebouwing af naar maximaal drie bouwlagen, waarmee aangesloten wordt bij de schaal van de naastgelegen woonstraten. Hiermee wordt voldaan aan de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals die zijn weergegeven in de toelichting van het moederplan Stadscentrum 2008 en binnen het vastgestelde stedenbouwkundig plan van bureau Amer, dat in een interactief proces samen met de omgeving is opgesteld.

Afbeelding 1: Stedenbouwkundige uitwerking De Kaap

Aan de westzijde van het plangebied, in de richting van de Hoofdstraat, wordt een bestaande steeg verbreed. Deze nieuwe verbinding sluit aan op 1 van de 2 opgangen vanuit de parkeergarage richting de Hoofdstraat. Het terrein van de huidige school wordt bij het park betrokken, maar de gymzaal blijft behouden en kan een nieuwe openbare functie krijgen als Grand Café. Daarnaast worden aan de rand van het park mogelijkheden gecreeerd voor de ontwikkeling van woningbouw.

2.2.2.2 Openbare ruimte

Voor het nieuwe Park Dwingeland moet een integraal ontwerp worden opgesteld dat het plangebied De Kaap verbindt met het huidige stadspark en de toekomstige herontwikkeling van het Stoekeplein en de scholenlocatie. Een belangrijke doelstelling van het totale plan is dat het park nadrukkelijk met de Hoofdstraat word verbonden. Hierbij kan, in fase 2 van de parkverdubbeling, door herontwikkeling van Stoekeplein en de scholenlocatie(s), water ingezet worden als een verbindend element tussen de Hoofdstraat en het park. Het park wordt vergroot en krijgt een nieuwe inrichting. Hierbij kan de oude gymzaal een nieuwe functie krijgen als Grand Café met parkterras.

Voor de inrichting van de openbare ruimte in het park en het plangebied is het van belang dat de oost-westlopende zichtassen (de 'ribben'), zoveel mogelijk in ere blijven.

In het park is ruimte voor een water(speel)plaats. Het water sluit aan bij de orthogonale structuur die uit de stadsplattegrond van Hoogeveen nog steeds leesbaar is. Aan de westzijde wordt het park begrensd door een fietspad en een bebouwingswand, terwijl aan de oostzijde de ruimte open wordt gehouden.

In zuidelijke richting loopt het maaiveld van het park omhoog, waardoor het zicht vanzelf naar de nieuwe bebouwing wordt getrokken. Onder het verhoogde maaiveld ligt een parkeergarage. Het Kaaplaantje wordt ingericht als attractieve verblijfsruimte, waarbij tevens de verbindingslijnen naar de Hoofdstraat door de nieuwe ruime doorgang worden geaccentueerd.

De gebouwtjes die in de openbare ruimte moeten worden opgenomen voor de ontsluiting van de parkeergarage of de ventilatie hiervan moeten zo immaterieel mogelijk worden vormgegeven.

Met het vergroten van het park Dwingeland wordt voldaan aan de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals die zijn weergegeven in de toelichting van het moederplan Stadscentrum 2008.

2.2.2.3 Verbindingen

Op dit moment is de entree naar het plangebied vanaf Het Haagje nog erg smal en moet gebruikt worden voor zowel laad- en losverkeer, bewoners van aangrenzende woongebouwen en bezoekers van het parkeerterrein, wat op dit moment leidt tot gevaarlijke verkeerssituaties.

auto

De externe ontsluiting van de Kaap is goed, als de Notaris Mulderstraat in twee richtingen verkeer kan afwikkelen, zoals dat in dit plan wordt voorgesteld. Het is de bedoeling om op deze wijze de zogenaamde 'centrumruit', een ringweg in een kleine straal rondom het centrum, af te ronden. Het plangebied heeft dan een zeer korte verbinding met de snelweg. Om dit bredere profiel langs de Notaris Mulderstraat te kunnen realiseren moet de bebouwing aan de Notaris Mulderstraat echter worden gesloopt.

Zowel de autotoegang als -uitgang van de parkeergarage ligt aan de Notaris Mulderstraat. De opstelruimte voor auto's wordt gedeeltelijk intern opgelost. De parkeergarage krijgt een capaciteit van circa 480 plaatsen.

Visuele verbindingen worden zowel in de inrichting van de openbare ruimte als in de vormgeving van de bebouwing tot stand gebracht. Belangrijk is dat de oude ontginningsassen in de uitwerking van het plan duidelijk herkenbaar zijn.

bevoorrading

Op dit moment is de distributieruimte in het plangebied krap. Niet alleen de aanrijmogelijkheden direct naast de panden voor onder andere de winkels is smal, maar ook de verbinding met Het Haagje is moeilijk, omdat de uitrit hier voor zowel bezoekers van het parkeerterrein, als voor bewoners, als voor distributie wordt gebruikt.

Na realisatie van het plan vindt de distributie voor de winkels aan de Hoofdstraat zoveel mogelijk plaats vanaf Het Haagje via het Kaaplaantje naar de achterkanten van de winkels. Omdat het drukke parkeerverkeer voor het centrum hier niet meer langs hoeft is daar dan voldoende ruimte. Omdat er geen doorgaande route voor de bevoorrading van de winkels kan worden gerealiseerd moeten er goede en voldoende keermogelijkheden worden gerealiseerd. Uitgangspunt is hierbij echter wel dat de distributiebewegingen zoveel mogelijk uit het zicht van de passant worden gehouden.

Ook het Jannes van der Sleedenhuis krijgt vanaf het Kaaplaantje een extra entree, die voor laden en lossen gebruikt kan worden. De Jonkheer de Jongestraat ontsluit de Hoofdstraat voor fietsers.

Voetgangers en fietsers

De huidige voetgangersroutes vanaf de Hoofdstraat naar het plangebied zijn onaantrekkelijk. Deze zogenaamde 'ribben' van de Hoofdstraat lopen langs nauwe stegen, waar achterkanten van winkels en opslagruimten met blinde muren aan grenzen. Deze stegen moeten aantrekkelijker worden vormgegeven. Dit kan door ze te verbreden, of door hier andere functies aan te situeren. Als dit niet mogelijk is kunnen de stegen beter worden afgesloten.

Voor voetgangers zijn in het plan twee verbindingen tussen de Hoofdstraat en het plangebied gerealiseerd. Eén via de verbrede steeg aan de zuidzijde en één noordelijker langs het, nieuwe her in te richten profiel, van de Jonkheer de Jongestraat. Beide verbindingen vormen een efficiente, korte en aantrekkelijke route naar de entree van de parkeergarage.

Fietsers maken veel gebruik van de Hoofdstraat als doorgaande route. Dit levert soms conflicten op. Door fietsers de mogelijkheid te bieden om achter de Hoofdstraat langs te fietsen krijgt de fietser een alternatief voor de Hoofdstraat.

Door de structuur van de wandel- en fietsroutes te verbeteren wordt voldaan aan de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals die zijn weergegeven in de toelichting van het moederplan Stadscentrum 2008.