Eilandlodges Bosrandzone Stortemelk, Vlieland

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het noordoosten van Vlieland ligt camping Stortemelk. Al enige tijd bestaan er plannen om de camping uit te breiden in de bosrandzone tussen de camping en de Kampweg. Hier worden zogenaamde 'eilandlodges' (recreatiewoningen) voorgesteld in een bosrijke setting. De plannen voor de eilandlodges zijn inmiddels uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan dat is opgenomen in Bijlage 1. De uitbreiding wordt gefaseerd ontwikkeld. De eerste fase behelst de bouw 20 lodges in het westelijk deel van de bosrandzone.

De gemeente Vlieland wil medewerking verlenen aan het voornemen door gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het bestemmingsplan Recreatieve voorzieningen (zie hiervoor paragraaf 1.3). Om hier toepassing aan te geven is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit wijzigingsplan omvat het westelijk deel van de bosrandzone, aansluitend op camping Stortemelk. Het is ingesloten tussen de camping, de Kampweg en een entree van het kampeerterrein. In figuur 1.1 is het plangebied voor dit wijzigingsplan weergegeven.

Figuur 1.1 Luchtfoto plangebied

1.3 Geldende regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Recreatieve voorzieningen, dat op 30 juni 2014 is vastgesteld. Onderdeel van dit plan is een grenscorrectie van camping Stortemelk, waarmee 4,8 ha bosgebied aan het kampeerterrein kan worden toegevoegd. Deze bosrandzone heeft vooralsnog de bestemming 'Bos'.

Voor een uitbreiding van de camping met maximaal 50 eilandlodges is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid is aangeduid als 'wetgevingszone - wijzigingsgebied'. In de algemene wijzigingsregels van het bestemmingsplan (artikel 13) is ten aanzien van deze wetgevingszone opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om het plan te wijzigen voor de uitbreiding van het bestaande kampeerterrein voor de bouw van maximaal 50 recreatiewoningen (eilandlodges). Met de bouw van de eilandlodges wordt een kwalitatieve uitbreiding op het bestaande aanbod beoogd. De bouw dient plaats te vinden in het aangrenzende bosgebied aan het kampeerterrein, met dien verstande dat:

• a. er maximaal 50 eilandlodges gebouwd mogen worden
• b. de bedden voor de eilandlodges (max. 200) moeten gecompenseerd worden door bedden van het kampeerterrein in te leveren. Het gezamenlijke maximum aan bedden van het kampeerterrein en eilandlodges mag niet meer dan 3500 stuks bedragen
• c. de maximale oppervlakte van een eilandlodge niet meer mag bedragen dan 65 m²
• d. de hoogte van een eilandlodge mag maximaal 4 meter bedragen
• e. de landschappelijke inpassing wordt geregeld in de welstandsnota
• f. bij afwijking maximaal 20 eilandlodges een maximale oppervlakte van 75 m² mogen hebben, mits deze woningen worden gebruikt voor een specifieke doelgroep (groepen, als verenigingen, grootfamilies e.d.)
• g. bij afwijking maximaal 20 eilandlodges een maximale hoogte van 6,5 meter mogen hebben;
• h. ondergronds bouwen met uitzondering van een grijswaterkelder niet is toegestaan.
• i. er maximaal één gebouw voor de nutsvoorzieningen gebouwd mag worden, waarbij de maximale oppervlakte 30 m² mag bedragen.
• j. er maximaal één grijswaterkelder gebouwd mag worden, waarbij de kelder volledig ondergronds gebouwd moet worden met een maximale oppervlakte van 100 m².

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de voorgestelde ontwikkelingen en de uitgangspunten voor het plan. In hoofdstuk 3 wordt het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus beschreven. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen getoetst aan de omgevingsaspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 het juridische systeem toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving initiatief

2.1 Algemeen

Dit hoofdstuk gaat kort in op de huidige situatie en het initiatief. Een uitgebreide beschrijving van de situatie, de ontwikkeling en de ruimtelijke inpassing is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan vormt het kwaliteitskader voor de ontwikkeling. Het is opgenomen in Bijlage 1.

2.2 Huidige situatie

De ontwikkeling vindt plaats in een bosgebied dat tussen het kampeerterrein en de Kampweg ligt. Dit gebied grenst aan de noordzijde aan het open duinlandschap, behorende bij het kampeerterrein en maakt onderdeel uit van het oostelijk duingebied dat ligt aan de noordzijde van het dorp. Het bosgebied ligt aangrenzend aan het Natura 2000-gebied Duinen Vlieland en maakt deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur.

2.3 Beschrijving initiatief

In opdracht van Staatsbosbeheer is nagedacht over mogelijkheden om nieuwe recreatieve ontwikkelingen binnen bos en natuurterreinen niet langer als een negatieve inbreuk te beschouwen op de ecologische waarden, maar deze recreatieve ontwikkelingen zo inhoud en vorm te geven dat ze juist leiden tot natuurwinst in combinatie met winst voor de financiële exploitatie en de belevingskwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan voor de Boszone Stortemelk is vanuit deze filosofie benaderd. De belangrijkste ruimtelijke opgave is het behoud van de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van de bosrand , de wens tot het bouwen van winterharde recreatieverblijven, en het behouden van de ruimtelijke kwaliteit van Stortemelk.

Het initiatief omvat de bouw van 20 eilandlodges binnen het plangebied. De te realiseren lodges voldoen aan 3 hoofdvoorwaarden:

• 1. De lodges leveren een bijdrage aan een ecologische verbetering van Vlieland in het algemeen, en de bosrandzone van Stortemelk in het bijzonder;
• 2. De lodges zijn een beleving ;
• 3. De lodges dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het bos en camping Stortemelk.

In het plangebied komen twee soorten eilandlodges voor, namelijk vlonderlodges met één of twee bouwlagen. Voor vlonderlodges met twee bouwlagen moet op basis van het bestemmingsplan een afwijkingsbevoegdheid worden toegepast.

Een vlonderlodge met één bouwlaag bestaat uit:

• Een vlonder van maximaal 120 m2 
• De lodge, met maximaal grondvlak van 60 m2 
• De lodge heeft een maximale hoogte van 4 meter, gemeten vanaf bovenkant vlonder
• Plaatsing: minimaal 15 meter van de openbare weg
• Onderlinge plaatsing: minimaal 15 meter tussen de vlonders
• Er is eenheid in het materiaalgebruik en kleurgebruik van de verschillende lodges.
• Elke lodge wordt specifiek voor de plek gemaakt, en dat moet ook worden aangetoond.
• De levensduur is minimaal 10 jaar en maximaal 30 jaar, tenzij een monumentenstatus wordt verworven
• De bebouwing op Vlieland kenmerkt zich door grote verscheidenheid en weinig herhaling. Elke lodge wordt separaat ontworpen op de plek en heeft zijn eigen unieke verschijningsvorm, er kunnen per soort (vlonderlodge, boomkroonlodge, boslodge) maximaal 3 gelijke lodges worden geplaatst. Dit is echt noodzakelijk omdat het één van Vlielands unieke kwaliteiten is.
• De hoofdvorm is overwegend enkelvoudig.

Een vlonderlodge met twee bouwlagen bestaat uit:

• Een vlonder van maximaal 100 m2 
• Maximaal grondvlak van de lodge: 50 m2 
• De lodge heeft een maximale hoogte van 6,5 meter, gemeten vanaf bovenkant vlonder
• Plaatsing: minimaal 15 meter van de openbare weg
• Onderlinge plaatsing: minimaal 15 meter tussen de lodges
• Er is eenheid in het materiaalgebruik en kleurgebruik van de verschillende lodges.
• Elke lodge wordt specifiek voor de plek gemaakt, en dat moet ook worden aangetoond.
• De levensduur is minimaal 10 jaar en maximaal 30 jaar, tenzij een monumentenstatus wordt verworven
• Elke lodge wordt separaat ontworpen op de plek en heeft zijn eigen unieke verschijningsvorm
• De hoofdvorm overwegend enkelvoudig.

2.4 Toetsing aan wijzigingscriteria

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 13 van het bestemmingsplan. Hiermee kunnen binnen de bosrandzone 50 recreatiewoningen (eilandlodges) worden gebouwd. In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Bouwmogelijkheden

Eilandlodges

In het totale gebied (4,8 hectare) mogen maximaal 50 eilandlodges worden gebouwd. De maximale oppervlakte van deze lodges bedraagt 65 m2 en de bouwhoogte is maximaal 4 meter. Bij afwijking zijn er 20 eilandlodges met een maximale hoogte van 6,5 meter toegestaan. Ook is er een afwijkingsmogelijkheid voor 20 eilandlodges met een maximale oppervlakte van 75 m2, mits deze worden gebruikt voor een specifieke doelgroep (groepen, als verenigingen, grootfamilies e.d.).

Overige gebouwen

Ondergronds bouwen is niet toegestaan. Een uitzondering is een grijswaterkelder. Er mag maximaal één grijswaterkelder gebouwd worden, waarbij de kelder volledig ondergronds gebouwd moet worden met een maximale oppervlakte van 100 m². Tot slot mag maximaal één gebouw voor de nutsvoorzieningen gebouwd worden, waarbij de maximale oppervlakte 30 m² mag bedragen.

Regeling

Dit wijzigingsplan heeft niet betrekking op het gehele gebied maar op slechts het westelijk deel (2,7 hectare). Hier worden 20 vlonderlodges mogelijk gemaakt. Dit betekent dat de overige 30 lodges, via een aparte procedure, in het oostelijk gebied mogelijk gemaakt kunnen worden.

De grijswaterkelder wordt niet in het plangebied gerealiseerd en is daarom niet toegestaan. Van de 20 (van de 50) recreatiewoningen (= 40%) mogen op 8 de afwijkingsmogelijkheden worden toegepast.

Landschappelijke inpassing

In het beeldkwaliteitsplan is uitgebreid ingegaan op de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling. Eén van de wijzigingscriteria is dat de landschappelijke inpassing wordt geregeld in de welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan wordt daartoe als onderdeel van de welstandsnota vastgesteld. Via deze weg is de realisatie van de gewenste kwaliteit gewaarborgd.

Beddenboekhouding

De bedden voor de eilandlodges (maximaal 200) moeten gecompenseerd worden door bedden van het kampeerterrein in te leveren. Het gezamenlijke maximum aan bedden van het kampeerterrein en eilandlodges mag niet meer dan 3.500 stuks bedragen. Het aantal bedden is nu niet geregeld in het bestemmingsplan. Vandaar dat het ook niet in dit wijzigingsplan geregeld wordt. Hierover worden privaatrechtelijke afspraken gemaakt met de campinghouder.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het uitbreiden van een camping wordt niet gezien als verstedelijking in dit kader. De ladder is zodoende niet van toepassing.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het Streekplan Fryslân 2007 is op 13 december 2006 door Provinciale Staten vastgesteld. In het Streekplan wordt het provinciaal omgevingsbeleid verwoord. De provincie Fryslân zet in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel. De structuurvisie Grutsk op 'e Romte! vormt voor dit onderdeel een uitwerking.

Voor de Waddeneilanden geldt het beleid dat de bijzondere waarden voorop worden gesteld. Vrijwel het heel Vlieland is aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. Er is ruimte voor ontwikkeling van bestaande bedrijven, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de waarden van de EHS.

De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit en de beleving van de waarden van Vlieland zijn speerpunt. Maatwerk is daarom noodzakelijk, dit is in alle gevallen afgestemd op de eilander situatie.

Structuurvisie Grutsk op 'e Romte

De provincie zet in op het in stand houden en verder ontwikkelen van de belangrijke landschappelijke kwaliteiten en waarden in de provincie. Hiervoor heeft de provincie op 26 maart 2014 de structuurvisie 'Grutsk op é Romte' vastgesteld. Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied 'Waddengebied'. Voor dit gebied zijn aan aantal kernkwaliteiten (ofwel: provinciale belangen) aangewezen. Het gaat dan om landschappelijke kwaliteiten en kenmerken. In het beeldkwaliteitsplan is uitgebreid ingegaan op de inpassing van de recreatiewoningen bij de kwaliteiten van het gebied.

Verordening Romte Fryslân 2014

Verordening Romte Fryslân

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Deze regels moeten in gemeentelijke plannen worden vertaald. Voor dit plan zijn de volgende artikelen uit de verordening relevant:

Recreatie op de Waddeneilanden

Op grond van lid 5.7.2 moet in de toelichting op een ruimtelijk plan waarin een nieuwe of een uitbreiding van een bestaande recreatieve voorziening op of bij een Waddeneiland is opgenomen, worden onderbouwd op welke wijze is gezorgd voor stabilisatie van de totale recreatiedruk per eiland en rekening is gehouden met de landschappelijke en natuurlijke waarden.

De ontwikkeling heeft geen invloed op de totale recreatiedruk, aangezien het aantal bedden (en dus het aantal recreanten) gelijk blijft. Uit het beeldkwaliteitsplan blijkt hoe rekening is gehouden met de landschappelijke waarden. In paragraaf 4.7 blijkt dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de natuurlijke waarden van Vlieland.

Ecologische hoofdstructuur

Vrijwel het gehele buitengebied van Vlieland is onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook het bosgebied waarin de uitbreiding plaatsvindt valt hier onder. Op grond van de verordening mag een ruimtelijk plan voor gronden binnen de EHS geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de EHS. Aangezien de gronden niet binnen de EHS liggen, wordt aan deze bepaling voldaan.

Vanwege de aanwezigheid van de EHS en andere beschermde natuur is een natuurtoets uitgevoerd. In paragraaf 4.6 is onderbouwd dat de ontwikkeling niet leidt tot een significante aantasting van de kenmerken en waarden van de EHS.

Kustfundament Waddeneilanden

Het plangebied ligt in het kustfundament. In geval van nieuwe bebouwing in het kustfundament moet in de plantoelichting worden gemotiveerd dat hierdoor geen belemmering kan ontstaan voor de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament. Hierover wordt advies gevraagd aan de waterkeringbeheerder. Dit is Rijkswaterstaat. Paragraaf 4.3 gaat hierop nader in.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de regels uit de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2020

De gemeente Vlieland heeft een structuurvisie 'Ruimte voor Vlieland' opgesteld. Hierin staat op hoofdlijnen het ruimtelijk beleid van de gemeente tot 2020 weergegeven. De gemeente zal bij alle ruimtelijke ontwikkelingen sturen op:

• 1. een duurzame ontwikkeling door efficiënt en zuinig ruimtegebruik;
• 2. het versterken van de identiteit door een kwaliteitsverbetering van het recreatieve product Vlieland;
• 3. zoeken naar ruimte door versterking van de kenmerkende ruimtelijke structuur.

Het toeristische-recreatieve aanbod is voornamelijk gericht op de zee, natuur en de landschapswaarden, en richt zich op de bezoekers van kampeerterreinen en hotels. De opgave is meer diversiteit in het marktsegment te realiseren. In het segment tussen kampeerterreinen en de hotels in, zijn beperkte mogelijkheden. Eilandlodges kunnen dit gat in de markt vullen. De eilandlodges, als onderdeel van kampeerterrein Stortemelk, spelen in op de verwachting van seizoensverlenging en zijn daarnaast minder weersafhankelijk dan het kampeerterrein. De plannen voor de eilandlodges waren al opgenomen in de vorige Structuurvisie, maar zijn nog niet tot uitvoering gebracht. De afgelopen twee jaar heeft het bestuur van de Stichting Recreatie Vlieland ze verder ontwikkeld. Het gemeentebestuur heeft de plannen positief ontvangen en gewezen op de noodzaak van een zorgvuldige ontwikkeling en inpassing van deze plannen. Er zal een zwaar accent op duurzaamheid worden gevraagd. De realisatie van de lodges moet een noodzakelijke toevoeging zijn aan de exploitatie van het kampeerterrein. De economische noodzaak van de realisatie van de lodges moet zijn aangetoond. De problematiek rond de erfpacht vormt een vertragende factor.

Met de realisatie van de eilandlodges wordt het aanbod van het kampeerterrein verbreed, de seizoensafhankelijkheid verkleind en daarmee wordt de basis gelegd voor een steviger exploitatie. De plannen houden voor het eiland in, dat er een toevoeging plaatsvindt, in een segment met een hoge vraag, waarbij een en ander juridisch zodanig aan de vork wordt geprikt dat toeristisch verhuur is gewaarborgd, ook in de winter.

Welstandsnota

De gemeente Vlieland heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Herziene Welstandsnota (2012). In deze nota zijn de welstandseisen omschreven die aan een bouwwerk worden gesteld. De welstandscriteria hebben betrekking op de architectonische vormgeving, zoals de hoofdvorm, het materiaalgebruik, de kleurkeuze en de detaillering van een concreet bouwwerk.

Voor het plangebied is maatwerk vereist. Daarom is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat het welstandskader voor de locatie zal vormen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ter bescherming van de kwaliteit van de leefomgeving wordt naast specifieke (milieu)wetgeving op een goede ruimtelijke ordening ingezet. In de volgende paragrafen worden de relevante aspecten per thema onderzocht.

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Een recreatieterrein is aangewezen als inrichting van milieucategorie 3.1. Hierbij geldt een richtafstand van 50 meter. Binnen 50 meter van het plangebied zijn geen woningen van derden gelegen. In de toekomstige situatie is dus sprake van een verantwoorde milieuzonering. Dit aspect heeft geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Vlieland is autoluw en op de wegen in de kom geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig. Het plangebied ligt dus niet in een geluidszone. Er wordt dus voldaan aan de Wgh.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied ligt niet in een waterkering van het waterschap en ook niet vrij voor de boezem. Voor Wetterskip Fryslân zijn op dit punt geen belangen aan de orde. Ook ligt het plangebied niet in een kustfundament, zoals bedoeld in de verordening van de provincie.

Voldoende

Peilbeheer

Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. Gelet op de ligging in de duinen wordt ruimschoots voldaan aan de normen voor drooglegging.

Compensatie

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen water watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 200 m2.

In het plan worden paden halfverhard uitgevoerd. De recreatiewoningen hebben een oppervlakte van maximaal 65 m2 (in de praktijk 50 à 60 m2). Dit komt dus neer op een verhardingstoename van circa 1.300 m2. In het lage gedeelte worden de bestaande rabatten uitgediept en dit gebiedje wordt gebruikt om het regenwater op te vangen. Op deze manier wordt de verhardingstoename gecompenseerd. Water van de verhardingen kan overigens gemakkelijk infiltreren in de zandige bodem zonder wateroverlast te veroorzaken.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt voor afvalwater een voorziening gerealiseerd. Schoon hemelwater kan infiltreren in de bodem.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure

In het kader van het vooroverleg wordt het wijzigingsplan voorgelegd aan het waterschap voor een wateradvies. Dit wateradvies wordt gecommuniceerd met de aanvrager en als uitgangspunt gehanteerd bij de uitwerking van het plan.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het plangebied ligt in een landelijke, natuurlijke omgeving. Er is geen sprake van een locatie die verdacht is voor bodemverontreiniging. In het kader van de vergunningverlening is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. Hiermee is gewaarborgd dat de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik.

4.5 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Vlieland wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Uit deze kaart blijkt dat de kans op het aantreffen van archeologische resten in het plangebied zodanig laag is, dat archeologisch onderzoek niet nodig is. Als bij bodemingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen dan moet dit gemeld worden bij het bevoegd gezag.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aan te wijzen. Het is daarom niet nodig om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

In het kader van de ontwikkeling van de eilandlodges is een ecologische beoordeling uitgevoerd door Dillerop natuuradvies (2012). De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 2. De conclusie zijn in deze paragraaf verwoord.

Gebiedsbescherming

Vlieland heeft een hoge natuurwaarde. Op Vlieland zelf ligt het Natura 2000-gebied 'Duinen Vlieland'. Aan de noordzijde ligt de Noordzeekustzone en aan de zuidkant de Waddenzee. Het plangebied ligt niet binnen, maar wel direct aangrenzend aan de Duinen Vlieland. Het plangebied maakt wel deel uit van de EHS.

In de ecologische beoordeling zijn de mogelijke effecten van de ontwikkeling van de ontwikkeling op de natuurwaarden in de omgeving beoordeeld. Geconcludeerd wordt dat er geen negatieve effecten op in het Natura 2000-gebied Duinen Vlieland. Het plangebied ligt niet in het Natura 2000-gebied en de voorgenomen bouw van eiland-lodges heeft geen effect op de instandhoudingsdoelstellingen. Dit is ook gebleken uit het eerder uitgevoerde ecologisch onderzoek in 2003 door Altenburg & Wymenga.

Vanwege de mogelijk komst van de eilandlodges is er een gebied aangewezen dat 'terug wordt gegeven aan de natuur'. In figuur 4.1 is weergegeven welk gebied weer deel uitmaakt van de provinciale Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op deze manier is de EHS gecompenseerd. Dit is al afgestemd met de provincie.

Figuur 4.1. Compensatiegebied EHS (donkergroen)

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen significante effecten op de natuurdoelen en de natuurlijke kenmerken van de beschermde natuurgebieden tot gevolg heeft.

Soortenbescherming

In het plangebied bevinden zich geen strikt beschermde dier- of plantensoorten die door de voorgenomen bouw van eiland-lodges wezenlijk kunnen worden beïnvloed. Dit is ook gebleken uit het eerder uitgevoerde ecologisch onderzoek in 2003 door Altenburg & Wymenga.

Ten aanzien van (algemene) vogels worden geen verbodsbepalingen overtreden door het kappen van bomen ten behoeve van het bouwen van eiland-lodges, mits de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd.

Het kan op voorhand worden uitgesloten dat zich overtredingen van de Flora- en faunawet zullen voordoen. De aanvraag van een ontheffing van de Flora- en faunawet is om deze reden niet nodig. Voor alle beschermde soorten geldt de bepaling van de zorgplicht. Deze houdt in dat bij de uitvoering van werkzaamheden rekening moet worden gehouden met kwetsbare perioden van dieren, zoals winterslaap en voortplantingstijd. Door een zorgvuldige planning van de werkzaamheden kan de zorgplicht goed worden ingepast in het werk.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Basisnet). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de wijde omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Ook worden er geen risicobronnen, zoals opslag van gevaarlijke stoffen, voorgesteld. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 15 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 9 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is sprake van een erg goede luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De beperkte uitbreiding van een recreatieterrein hoort daar ook bij. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.11 Mer-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlagen D van het Besluit m.e.r. (D9) is een landinrichtingsproject genoemd. Als drempelwaarden geldt bij een functiewijziging naar recreatie een oppervlakte van 125 hectare of meer. In dit geval gaat het om een oppervlakte van 2,7 hectare. Het is gezien de omvang en kenmerken van het plan niet noodzakelijk om een mer-beoordeling of planmer uit te voeren. De voorgaande paragrafen hebben aangetoond dat de ontwikkeling geen belangrijke effecten op het milieu hebben. Hierdoor is er geen aanleiding om een volledige mer-beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Systematiek

Het wijzigingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het wijzigingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Verbeelding

Het wijzigingsplan gaat vergezeld van een verbeelding. Op deze verbeelding is het plangebied met de toekomstige bestemming weergegeven. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming van de gronden in het bestemmingsplan Vlieland kom.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Recreatieve voorzieningen, zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie: NL.IMRO.0096.BP01217-VA01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

5.2 Toelichting op de bestemming

Recreatie

De bestemming is afgestemd op het bestemmingsplan Recreatieve voorzieningen. De eilandlodges zijn aangeduid als 'specifieke vorm van recreatie - recreatiewoningen (eilandlodges)'. Er zijn 20 lodges mogelijk met ieder een maximale oppervlakte van 65 m2 en een maximale bouwhoogte van 4 meter. Voor 8 lodges geldt dat de maximale oppervlakte verruimd kan worden tot 75 m2 en voor 8 lodges geldt dat de bouwhoogte verhoogd kan worden naar 6,5 meter. Hiervoor zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Naast de eilandlodges kunnen een nutsgebouw en een grijswaterkelder gebouwd worden. Een en ander conform de wijzigingscriteria.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een wijzigingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure:

Het ontwerpwijzigingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode bestond voor belanghebbenden de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Op 7 juli 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders het wijzigingsplan ongewijzigd vastgesteld. De bij dit besluit behorende stukken zijn als los onderdeel van het (digitale) wijzigingsplan gevoegd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor uitvoering van het plan worden gedragen door de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft de ontwikkelingskosten inzichtelijk gemaakt. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

6.3 Grondexploitatie

Het doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn.

In dit wijzigingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen dient een grondexploitatieplan opgesteld te worden tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In dit plan is het kostenverhaal geregeld in een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hierin is onder andere het planschadeverhaal geregeld. Verder worden de plankosten via leges op de initiatiefnemer verhaald. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en wordt van het vaststellen van een exploitatieplan afgezien.