| Plan: | Drachten - Perceel naast Het Zuid 39 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0090.WP2014BGB031-0401 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Algemeen
De eigenaar van een perceel aan Het Zuid te Drachten, kadastraal bekend Drachten, sectie D nummer 2550, heeft de gemeente Smallingerland verzocht planologische medewerking te verlenen aan de nieuwbouw van een woning op (een deel) van het genoemde perceel.
Deze ontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet zonder meer mogelijk. In het geldende bestemmingsplan “Buitengebied 2013” is voor het perceel tussen het Het Zuid 39 en 41 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, die het mogelijk maakt om een woning op te richten. De gemeente Smallingerland heeft aangegeven gebruik te willen maken van deze wijzigingsbevoegdheid om de beoogde woningbouw mogelijk te maken.
1.2 Situering van het plangebied
Het plangebied ligt in de lintbebouwing van Het Zuid. Het Zuid ligt ten zuiden van Drachten en is de (oude) verbindingsweg tussen Drachten en Beetsterzwaag. De locatie waar de nieuwbouw van de woning plaats is gesitueerd ligt tussen de percelen Het Zuid Dit perceel is gelegen tussen de percelen Het Zuid 39 en Het Zuid 41.
1.3 De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan "Drachten - Perceel naast Het Zuid 39" bestaat uit de volgende stukken:
- verbeelding, schaal 1:1000, met plannr. NL.IMRO.0090.WP2014BGB031-0401;
- plan, bestaande uit deze toelichting met regels.
Op de verbeelding is de bestemming van de in het plangebied gelegen gronden aangegeven. De op dit wijzigingsplan van toepassing zijnde regels zijn opgenomen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
De locatie maakt deel uit van het coulisselandschap en de lintbebouwde structuur langs Het Zuid. Dit waren de wegen waarlangs het gebied door middel van stroken werd ontgonnen. De strokenverkaveling is kenmerkend voor dit landschap. Een ander kenmerk wordt gevormd door de elzensingels die voorkomen langs de kavels en de wegen. Het bebouwingsbeeld wordt overwegend bepaald door traditioneel, ambachtelijke architectuur uit de 19e en 20e eeuw. Rond de onderhavige locatie zijn nadrukkelijk ook de jongere invullingen zichtbaar en zijn verbouwingen/uitbreidingen aan
de aanwezige bebouwing af te lezen.
Vanuit de gemeentelijke welstandsnota is voor dit (buiten)gebied dan ook een bijzonder ambitieniveau van kracht. De nadruk ligt hierbij op behoud en waar mogelijk het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit.
2.2 Toekomstige situatie
De nieuwbouw wordt in de lijn van de bestaande gebouwen geplaatst en sluit goed aan bij de situatie aan de noordzijde. De richting van het gebouw volgt de richting van het landschap en past goed binnen het historisch gegroeid patroon. Er is binnen het perceel geen sprake van waardevolle beplanting en hoeft daar derhalve geen rekening mee te worden gehouden. De inritconstructie zal zo worden gesitueerd dat zoveel mogelij kde bestaande bomen worden ontzien. Aan- uitbouwen en bijgebouwen zullen ruim achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gesitueerd.
Hoofdvorm
Voor de contour wordt uitgegaan van één laag met kap en kan de massa opbouw zowel enkelvoudig als samengesteld zijn. Qua vorm wordt uitgegaan van kantige bebouwing en refereren aan of reageren op de (ambachtelijke) traditionele architectuur. De aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt.
Landschappelijke inpassing
Uit wordt gegaan van handhaving en het respecteren van landschappelijke gegevenheden als watergangen (anders wel via het waterschap als eis) en houtwallen/singelbeplanting. Het voornemen om aan de noordzijde langs het perceel een houtwal (elzensingel) aan te brengen is een prima aanvulling.
Hoofdstuk 3 Het wijzigingsplan
3.1 De wijzigingsbevoegdheid
In artikel 36 lid 1 onder e van het bestemmingsplan "Buitengebied 2013" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om het gebied dat is aangeduid met de aanduiding "Wro Wijziginggebied-1" te wijzigen in de bestemming "Wonen-Werken" ten behoeve van het bouwen van nieuwe woningen eventueel in combinatie met bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat:
- 1. in afwijking van de bouwregels bij de bestemming “Wonen - Werken” de totale oppervlakte aan hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen en bijgebouwen maximaal 300 m² mag zijn;
- 2. aan de wijziging uitsluitend wordt meegewerkt wanneer de te bouwen woning(en) qua aantallen, woningtype en doelgroep passen binnen het door Gedeputeerde Staten geaccordeerd gemeentelijk woonplan, zoals dat op het moment van wijziging geldt;
- 3. voor het overige de regels van artikel 'Artikel 24 Wonen - Werken' van overeenkomstige toepassing zijn.
Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de wijziging dient een evenredige belangenafweging plaats te vinden waarbij geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de milieusituatie;
- de woonsituatie;
- de landschappelijke waarden;
- de archeologische waarden;
- de natuurwaarden;
- de verkeersveiligheid;
- gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Daarnaast dient ook in het algemeen vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening een belangenafweging plaats te vinden, waarbij aandacht moet worden besteed aan de verschillende omgevingsaspecten.
3.2 Toets aan de wijzigingsbevoegdheid
Hierna wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.
- 1. in afwijking van de bouwregels bij de bestemming “Wonen - Werken” de totale oppervlakte aan hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen en bijgebouwen maximaal 300 m² mag zijn;
Deze voorwaarde zal worden opgenomen in de regels voor dit wijzigingsplan. Bij het indienen van een Wabo vergunning zal aan deze regel getoetst worden.
- 2. aan de wijziging uitsluitend wordt meegewerkt wanneer de te bouwen woning(en) qua aantallen, woningtype en doelgroep passen binnen het door Gedeputeerde Staten geaccordeerd gemeentelijk woonplan, zoals dat op het moment van wijziging geldt;
Het woonplan 'Actualisatie Woningbouwprogramma 2013 t/m 2019', bevat ruimte voor aanloopgebieden. Tot en met 2015 is deze ruimte 10 woningen voor alle aanloopgebieden. Tot en met 2019 gaat het om in totaal 22 woningen. Uit de toelichting van het bestemmingsplan "Buitengebied 2013" blijkt dat de locatie aan Het Zuid is aangewezen als aanloopgebied.
Op 2 juli 2013 heeft de gemeenteraad de "Actualisatie woningbouwprogramma 2013-2019" vastgesteld. Voorafgaand daaraan heeft de provincie ingestemd met de concept-stukken, dit is schriftelijk bevestigd in een brief van GS van 23 mei 2013.
Daarin heeft de provincie het volgende aangegeven: "In de "Actualisatie Woningbouwprogrammering" zijn uw ambities duidelijk verwoord. Met inachtneming van de hiervoor genoemde opmerkingen geeft uw programma passend uitwerking aan de nieuwe regionale woningbouwafspraken tot 2020. Daarmee vormt het programma ook de basis voor de toepassing van artikel 4.1.1 van de provinciale Verordening Romte."
- 3. voor het overige de regels van artikel 'Artikel 24 Wonen - Werken' van overeenkomstige toepassing zijn.
Deze voorwaarde zal worden opgenomen in de regels voor dit wijzigingsplan.
3.3 Belangenafweging
Naar aanleiding van de evenredige belangenafweging (op grond van de wijzigingsbevoegdheid en omgevingsaspecten) kan het volgende worden geconcludeerd.
3.3.1 Straat- en bebouwingsbeeld
De hoofdgebouwen aan Het Zuid staan in een historisch gegroeid patroon. Op de nieuwbouwlocatie is de aansluiting gezocht bij de situatie aan de noordzijde (Het Zuid 39). Dit is een prima aansluiting, omdat de bestaande situatie aan de zuidzijde geen aanknopingspunten biedt en de onderhavige locatie relatief ook meer aanleunt tegen het cluster aan bebouwing vanaf de noordzijde.
De richting zoals is ingetekend voldoet aan het gestelde; gebouw volgt de richting van het landschap. Er is binnen het perceel geen sprake van waardevolle beplanting en hoeft daar derhalve geen rekening mee te worden gehouden. Bij de inpassing van de inrit zal rekening moeten worden gehouden met de bestaande bomen. Aan-, uitbouwen en bijgebouwen zullen ruim achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gesitueerd.
3.3.2 Milieusituatie
Luchtkwaliteit
In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen.
Aangezien in het kader van dit wijzigingsplan er maximaal één nieuwe woning mogelijk wordt gemaakt, valt de voorgenomen ontwikkeling onder de regeling "niet in betekenende mate". In de gemeente Smallingerland zijn geen knelpunten bekend ten aanzien van de luchtkwaliteit Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen belemmering geeft voor het wijzigingsplan.
Water
Op grond van artikel 3.1.1 Bro is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen.In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: ‘het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten’.
Het voorliggende wijzingingsplan is voorgelegd aan Wetterskip Fryslân in het kader van de watertoets. Het Wetterskip heeft schriftelijk gereageerd (zie Bijlage 1 ). Daarbij is aangegeven dat uit de beoordeling blijkt dat de toename van de verharding toeneemt met 300 m2. Wetterskip Fryslân hanteert het uitgangspunt dat hiervan 10 % moet worden gecompenseerd door open water te realiseren. De initiatiefnemer zal er voor zorgdragen dat deze compensatie zal worden gerealiseerd bij de nieuwbouw van de woning. Het Wetterskip gaat ermee akkoord dat dit wordt geborgd in de verkoopakte.
Daarnaast in er zuidelijk van het perceel een hoofdwatergang gelegen. De afstand tussen deze hoofdwatergang en bebouwing dient minimaal 5 meter te zijn. Door het opnemen van een bouwvlak op de verbeelding wordt hier aan voldaan.
Bodem
Voor wat betreft de bodemkwaliteit kan worden teruggevallen op de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart en is nader onderzoek niet noodzakelijk.
3.3.3 Woonsituatie
Geluid
Op grond van de Wet geluidhinder is voor wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd om te kunnen beoordelen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Dit onderzoek is in Bijlage 2 opgenomen. Hieruit blijkt dat de geluidscontour op de gevel van de nieuw te bouwen woning 53 dB bedraagt. Hiermee wordt de voorkeurgrenswaarde overschreden, maar de berekende waarde kan wel voldoen aan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB. Het treffen van bronmaatregelen is op grond van overwegingen van financiële, landschappelijke en verkeerskundige aard geen optie. Daarom kiest de gemeente ervoor om voor de woningen een hogere waarde te verlenen. Voor de verdere ontwikkeling van de woningen dient te worden voldaan aan het Bouwbesluit. Hierin is bepaald dat voor de woningen een maximaal binnenniveau van 33 dB geldt. Hier zal aan worden voldaan.
3.3.4 Landschappelijke waarden
Uit wordt gegaan van handhaving en het respecteren van landschappelijke gegevenheden als watergangen (anders wel via het waterschap als eis) en houtwallen/singelbeplanting. Het voornemen om aan de noordzijde langs het perceel een houtwal (elzensingel) aan te brengen is een prima aanvulling.
3.3.5 Archeologische waarden
Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is op 1 september 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) inwerking getreden. Op grond van deze wet zijn de Monumentenwet 1998, de Woningwet, de Wet milieubeheer en de Ontgrondingenwet gewijzigd. De kern van de Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De Wamz verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarde, zal het bestemmingsplan uiteindelijk, indien nodig (en mogelijk), een bescherming moeten bieden voor waardevolle gebieden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een aanlegvergunningenstelsel.
Gemeente Smallingerland heeft geen specifiek archeologiebeleid vastgesteld. De beleidskeuzen zijn in het kader van het bestemmingsplan "Buitengebied 2013"voor het buitengebied (en daarmee ook het plangebied) vastgelegd. Deze beleidskeuzen (en daarmee samenhangende beschermende dubbelbestemmingen) zijn gebaseerd op de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). FAMKE is het resultaat van archeologisch onderzoek dat door de provincie Fryslân is uitgevoerd.
In het bestemmingsplan "Buitengebied 2013" is ter plaatse van het plangebied aan Het Zuid geen gebiedsgerichte bestemming opgenomen om archeologische waarden te beschermen. Geconcludeerd kan daarom worden dat geen archeologische waarden worden aangetast.
3.3.6 Natuurwaarden
In het kader van het bestemmingsplan is inzicht nodig in de mogelijke effecten van de voorgenomen invulling van het terrein op de aanwezige ecologische waarden. Hiertoe zijn gebiedsbescherming en soortenbescherming te onderscheiden.
Gebiedsbescherming
In de Natuurbeschermingswet wordt de wettelijke bescherming van de natuurgebieden in Nederland geregeld, zoals de Beschermde Natuurmonumenten en de internationaal aangewezen gebieden, de Natura 2000-gebieden, gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), en Speciale Beschermingszones (SBZ). Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een Natura 2000-gebied, de EHS of een SBZ. Er kan dus aangenomen worden dat er geen negatieve effecten op (één van) deze zones zullen optreden.
Soortenbescherming
De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde dieren en planten die in de wet zijn aangewezen, niet gedood, gevangen, verontrust, geplukt of verzameld worden en is het niet toegestaan om nesten, holen of andere vaste verblijfplaatsen van beschermde dieren te beschadigen, te vernielen of te verstoren. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk
Voor (bedreigde) soorten die vermeld staan in Bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten, zijn de ontheffingsvoorwaarden (zeer) streng.
De Flora- en faunawet is altijd onverkort van kracht. Een beoordeling op het moment dat de activiteiten daadwerkelijk aan de orde zijn (en dus niet ten tijde van het maken van het bestemmingsplan) geeft het meest actuele en beschermingswaardige beeld. Indien op dat moment blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en de activiteit strijd oplevert met de bepalingen uit de Flora- en faunawet, zal de betreffende activiteit pas plaats kunnen vinden na het verkrijgen van een ontheffing.
Ter plaatse is door Elodora een Quickscan Bijlage 3 uitgevoerd waarbij onderzocht is of er (mogelijk) sprake zal zijn van negatieve effecten op beschermde gebieden en/of een aantasting van voorkomende soorten door de nieuwbouw van de woning. In bijlage 2 is dit onderzoek opgenomen. In deze Quickscan wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van nadere gebiedsbescherming in en rond het plangebied en dat er geen zeldzame of speciaal beschermde soorten zijn aangetroffen.
3.3.7 Verkeersveiligheid
Vanuit verkeersveiligheid bestaat geen bezwaar tegen de inpassing van een inrit (positie) zoals voorgesteld. Alle functies/gebouwen aan Het Zuid hebben hun in/uitrit direct aan de weg. Het verkeer dient hier dus al rekening mee te houden.
3.3.8 Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden
Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:
- het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
- het transport van gevaarlijke stoffen (wegen, buisleidingen, waterwegen en spoorwegen);
- het gebruik van luchthavens.
Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. Voor het bestemmingsplan zijn de volgende besluiten relevant waaraan getoetst dient te worden:
1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevis);
2. Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS);
3. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
Binnen of buiten het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig waarvan de risicocontouren of de invloedsgebieden over het plangebied lopen. De wet- en regelgeving betreffende externe veiligheid heeft dan ook geen gevolgen voor dit wijzigingsplan.
Milieuzonering bedrijven
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten,voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.
In het plangebied en omgeving is sprake van verschillende functies. In de nabijheid van het plangebied zij verschillende detailhandelbedrijven gevestigd, zoals een tuincentrum en een "koopcentrum". In de VNG brochure wordt voor een tuincentrum een richtafstand van 30 meter aangehouden en voor overige detailhandel een richtafstand van 10 meter. De afstand van de woning tot de omliggende detailhandel bedraagt meer dan 30 meter.
Door de nieuwe besteming voor dit perceel wordt ook het ook mogelijk bedrijvigheid te starten op dit perceel. De bedrijvigheid die op grond van de regels van het bestemmingsplan wordt toegestaan zijn enkel bedrijven die vallen binnen zogenaamde categorie 2 bedrijven, waarvan de grootste afstand 30 meter bedraagt. De omliggende woningen en bedrijven liggen op meer dan 30 meter.
Er zijn op grond van de richtafstanden zoals opgenomen in de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” geen belemmeringen voor het wijzigingsplan.
3.4 Planopzet
In dit wijzigingsplan heeft de locatie tussen het Zuid 39 en 41 de bestemming "Wonen - Werken" gekregen. In de regels van dit bestemmingsplan zijn de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2013' van toepassing verklaard, met dien verstande dat de regeling voor de totale oppervlakte van de gebouwen conform de wijzigingsbevoegdheid is aangepast.
Hoofdstuk 4 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Om de maatschappelijke uitvoerbaarheid na te gaan kan iedereen zijn mening over deze ontwikkeling bij de gemeente indienen. Hiervoor wordt de wettelijke procedure gevolgd.
Het voorontwerp wijzigingsplan 'Drachten - Perceel naast het Zuid 39' heeft van 22 augustus tot en met 18 september ter inzage gelegen voor inspraak. In Bijlage 4 is de inspraak- en overlegnota opgenomen. Per indiener is de gemeentelijke reactie weergegeven.
Vervolgens wordt het ontwerp wijzigingsbesluit met bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de genoemde periode kan een ieder bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerp wijzigingsbesluit.
Wanneer geen zienswijzen worden ingediend, wordt het wijzigingsbesluit vastgesteld. Wanneer wel zienswijzen zijn ingediend, worden deze voorzien van een gemeentelijke reactie. Vervolgens kan het wijzigingsplan, al dan niet gewijzigd naar aanleiding van een zienswijze, worden vastgesteld.
De vaststelling van het wijzigingsplan wordt door het college van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
4.2 Economische uitvoerbaarheid
Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid kan worden geconstateerd dat het hier een wijzigingsplan betreft voor de bouw van één woning. De ontwikkeling hiervan is particulier initiatief. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en uitvoerbaar geacht.
4.3 Grondexploitatie
De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening
(Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Omdat sprake is van de bouw van woningen wordt deze aangemerkt als een bouwplan in de zin van het Bro. Om het kostenverhaal te verzekeren is de gemeente verplicht om een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins' verzekerd is. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd doordat een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer waarin afspraken zijn gemaakt over de plankosten en het verhalen van eventuele planschade.