Houtwal 13-14 te Oosterwolde

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Houtwal 13 en Houtwal 14 staan een tweetal bedrijfspanden. Er is echter geen bedrijf meer gevestigd. Nu is het initiatief opgevat om de bestaande bebouwing te slopen en daarvoor in de plaats een woongebouw met daarin 4 appartementen te realiseren.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Dit is nader beschreven in paragraaf 1.3. Om de ontwikkeling toch juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het bestemmingsplan wordt vergezeld met een toelichting waarin gemotiveerd wordt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggend plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het woongebied ten noorden van het centrum van Oosterwolde. Het betreft de percelen Houtwal 13 en Houtwal 14. Op figuur 1.1 is de ligging van het plangebied in het dorp Oosterwolde weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen, vastgesteld op 17 september 2013. Hierin heeft het plangebied de bestemming 'Woongebied' met functieaanduiding 'bedrijf'.

Binnen de bestemming 'Woongebied' is de beoogde woonfunctie reeds toegestaan. Het beoogde bouwplan betreft vier appartementen, waarvan twee op de begane grond en twee op de verdieping. Het woongebouw past niet binnen de bouwregels van het vigerende bestemmingsplan.

In de vigerende planregels is een maximum goothoogte opgenomen van 3,5 meter; daarbinnen is het niet mogelijk om een woongebouw met vier appartementen te realiseren. Ook ligt de bebouwing in het plan dichter naar de weg dan in de huidige situatie, waardoor de positionering ook in strijd is met de geldende bouwregels. De bouw van garages ten behoeve van de woningen is in de huidige bouwregels niet toegestaan. Een toename van het bestaande aantal woningen is in het huidige bestemmingsplan daarnaast ook niet toegestaan.

Een uitsnede van het bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Bedrijventerreinen

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de zuidkant van de Opsterlandse Compagnonsvaart. Parallel aan de deze vaart loopt een bebouwingslint. Het lint loopt in oostelijk- en westelijk richting naar het buitengebied. Het projectgebied maakt deel uit van het lint van de Houtwal. In de directe omgeving overheerst de woonfunctie. Op grotere afstand, aan de oostkant, bevindt zich een bedrijventerrein. Het centrum van Oosterwolde bevindt zich ten westen van het plangebied.

De woningen aan de Houtwal hebben een gevarieerd karakter, maar bestaan wel voornamelijk uit één bouwlaag met kap. De kapvorm verschilt per woning.

De bebouwing in het plangebied bestaat uit één bouwlaag, waarvan één gebouw uitgevoerd is met een kap en één gebouw plat is afgedekt. De bebouwing staat ten opzichte van de bebouwing in de omgeving naar achteren gepositioneerd. Het achterste gedeelte van het perceel is onbebouwd. Aan de oostzijde, ter hoogte van Houtwal 15, is het gebouw in de perceelsgrens gebouwd.

In de huidige situatie is het plangebied ingericht ten behoeve van een bedrijfsfunctie. De bedrijfsfunctie is inmiddels verloren gegaan. Een overzicht van de huidige situatie is weergeven in figuur 2.1. Een vooraanzicht in figuur 2.2.

Figuur 2.1 Indeling plangebied in huidige situatie

Figuur 2.2 Vooraanzicht plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Het bestemmingsplan biedt ruimte voor de ontwikkeling van een viertal appartementen in een woongebouw. Het gebouw krijgt een maximale hoogte van 7 meter en wordt plat afgedekt. Doordat de nieuwbouw bestaat uit een woongebouw van twee bouwlagen, past het qua aard en schaal goed tussen de bebouwing van de bestaande woonwijk. Het bouwplan is reeds voorgelegd aan welstandscommissie Hus en Hiem. De welstandscommissie heeft aangegeven dat het bouwplan uitzicht heeft op een positief welstandsadvies.

De appartementen zijn geschikt voor een gevarieerde doelgroep, bestaande uit zowel starters als senioren. In het plan is rekening gehouden met voldoende ruimte voor parkeren van de toekomstige bewoners en bezoekers. In de huidige situatie staat de bebouwing dicht op de perceelsgrens, aan de zijde van Houwal 15 zelfs in de perceelsgrens. In het bouwplan is een ruimere afstand aangehouden dan in de huidige situatie.

Op onderstaande figuren zijn impressies van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Figuur 2.2 Situatietekening

Figuur 2.3 Impressies van de beoogde ontwikkeling

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zette het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in het Barro.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in ruimtelijke plannen moeten worden opgenomen. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in het Barro.

Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Deze regeling houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk, waarbij een voormalige bedrijfslocatie gesaneerd wordt en vervangen wordt door woningen. In paragraaf 3.3 is omschreven hoe ook de ontwikkeling van de woningen past binnen de woningbehoefte die binnen de gemeente Ooststellingwerf geldt. Hiermee is aangetoond dat er behoefte is aan deze woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee sprake van duurzame verstedelijking.

De herstructurering vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet in een functiewijziging van een voormalige bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Daarbij wordt de bestaande verouderde bebouwing gesloopt. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en is het niet noodzakelijk om nieuwe uitbreidingslocaties uit te geven.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 4 woningen.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2010-2020-2030 (de grenzeloze toekomst)

Voor de dorpen noemt de structuurvisie dat deze vitaal en leefbaar moeten blijven. In de kernen moet ruimte blijven voor bestaande en nieuwe (naar aard en schaal passende) bedrijven en staat het behoud en het versterken van het vrij complete pakket aan basisvoorzieningen voorop. De in de structuurvisie genoemde woningbouwmogelijkheden worden voornamelijk ingezet voor herstructurering, strategische projecten en bijzondere doelgroepen. Het verbeteren van de kwaliteit van woningen en de woonomgeving staat hierbij voorop.

Woonvisie Ooststellingwerf 2017 – 2022

Voor de realisering van de nieuwe woning is het gemeentelijk woningbouwbeleid van belang. Voorheen was dit neergelegd in het Woonplan gemeente Ooststellingwerf 2011 – 2020. Sinds deze visie is de woningmarkt ingrijpend gewijzigd. Daardoor ontstond er een andere visie op wonen en is een nieuwe woonvisie opgesteld. Dit is de Woonvisie Ooststellingwerf 2017 – 2022. De woonvisie is gebaseerd op een woningmarktanalyse en geeft helderheid over de opgaven op het gebied van wonen en de benodigde beleidskaders.

In de woonvisie wordt Oosterwolde omschreven als een dorp waar, gezien de woonwensen, voornamelijk woningbouw zal plaatsvinden. Het betreft een dorp die beschikt over de meeste basisvoorzieningen. Bij woningbouw focust de gemeente zich op inbreiding in plaats van uitbreiding. De gemeente bevordert dat er woningen worden toegevoegd die toekomstbestendig zijn, qua woonkwaliteit, duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Daarbij kan het qua woningtype bijvoorbeeld gaan om geschikte woningen voor groeiende doelgroepen, zoals één- en tweepersoonshuishoudens. Zowel ouderen als jongeren behoren hiertoe. Omdat de woningbehoefte beperkt is, kiest de gemeente voor flexibiliteit in programma en locaties. Zo is de gemeente flexibel en kunnen ze via maatwerk optimaal inspelen op de concrete vraag. Tevens zet de gemeente in op snellere procedures bij vergunningverlening voor nieuwbouw.

In de woonvisie wordt aangegeven dat er tot 2025 nog behoefte is aan 190 woningen. Met het voorliggende particulier woningbouwinitiatief wordt aangesloten bij de woonwens om in Oosterwolde te kunnen wonen. Tevens worden de woningen levensloopbestendig ingericht. Hierdoor sluit het project aan op de toekomstige vraag (kleinere huishoudens, senioren, wonen en zorg). Het plan is in overeenstemming met de Woonvisie Ooststellingwerf 2017 – 2022.

Plan van aanpak woningbouw Ooststellingwerf

Op 6 maart 2018 heeft de raad besloten om:

• 1. In te stemmen met het Plan van aanpak woningbouw Ooststellingwerf;
• 2. De volgende overgangsperiode op te nemen:
  • a. lopende bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen (lopend op of ingediend vóór 14 februari 2018) door te zetten;
  • b. plannen waarover een principebesluit is genomen, maar die nog niet verder zijn dan deze principebesluitvorming, als ook nieuwe plannen in eerste instantie aan te houden en mee te nemen in de analyse tot het moment waarop:
    • een definitieve lijst met te schrappen plannen is vastgesteld;
    • criteria voor medewerking aan woningbouw zijn vastgesteld.

Het college heeft op 8 mei 2018 besloten om voor de locatie Houtwal 13-14 in Oosterwolde, voorafgaand aan een definitieve lijst van woningbouwplannen (in relatie tot het raadsbesluit van 6 maart 2018), met de ontwikkeling op het perceel door te willen gaan. Op het moment beschikt de initiatiefnemer namelijk al over een omgevingsvergunning voor vijf wooneenheden op het perceel. De vergunning dateert van vóór 14 februari 2018.

Op dit perceel ligt een reeds verleende bouwvergunning voor 5 wooneenheden. Het verzoek is nu om hier niet 5, maar 4 wooneenheden te realiseren. Hiervoor moet een nieuwe planologische procedure voor doorlopen worden. Omdat het plan neutraal (of zelfs één minder) qua toe te voegen woningen is, in relatie tot de huidige omgevingsvergunning, heeft de gemeente aangegeven aan de ontwikkeling te willen meewerken, middels het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze specifieke locatie. Tevens wordt met dit bestemmingsplan één woning minder mogelijk gemaakt, dan op basis van de huidige omgevingsvergunning reeds mogelijk is.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat een nieuwe bestemmingsregeling binnen het vigerende beleid tot stand moet komen, dient er ook rekening te worden gehouden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de fysieke omgeving beschreven.

De aspecten milieueffectrapportage, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, bedrijven en milieuzonering, kabels en leidingen komen aan bod.

4.1 Bedrijven en Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze toelichting gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

De voorgenomen woningen in het plangebied betreft een gevoelige functie voor milieuhinder van nabijgelegen bedrijfsfuncties. De omgeving kenmerkt zich als een rustige woonwijk.

Ten oosten van het plangebied bevindt zich een bedrijventerrein waar onder andere bedrijven tot milieucategorie 4.1 voorkomen. De bedrijven die voor dit plangebied relevant zijn betreffen de percelen Moskampweg 1, waar een bedrijf uit milieucategorie 2 is toegestaan, en Moskampweg 7, waar een bedrijf uit milieucategorie 3.1 is toegestaan. Voor een bedrijf uit categorie 2 geldt een richtafstand van 30 meter. Voor een categorie 3.1 bedrijf geldt een afstand van 50 meter. Het plangebied bevindt zich op een afstand van minimaal 80 meter. Aan de richtafstand wordt dan ook voldaan.

Verder bevindt het centrum van Oosterwolde zich op een afstand van meer dan 80 meter. Hier komt bedrijvigheid uit milieucategorie 2 voor. De daarbij behorende richtafstand bedraagt 30 meter. Aan de richtafstand wordt dan ook voldaan.

Overige bedrijfsactiviteiten bevinden zich op een dermate grote afstand, dat deze niet relevant zijn voor het project.

Als gevolg van de ontwikkeling worden bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt en ter plaatse van de woningen is sprake van een goed woonklimaat. Er is in de beoogde situatie dan ook sprake van een verantwoorde milieuzonering.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.2 Water

Het aspect water is afgewogen door middel van een watertoets. De watertoets is het proces van informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel is het waarborgen en het expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing nemen van alle waterhuishoudkundige doelstellingen. Door middel van de watertoets kunnen de initiatiefnemer en waterbeheerder, al tijdens de planontwikkeling, overeenstemming bereiken over water in het ruimtelijk plan. In de watertoets worden de waterhuishoudkundige consequenties van het ruimtelijk plan beoordeeld en geconcretiseerd in termen van "vasthouden, bergen en afvoeren" en "voorkomen, scheiden en zuiveren".

De watertoets resulteert in een waterparagraaf waarin is aangegeven met welke randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van water rekening dient te worden gehouden bij de verdere uitwerking van het plan. Het is een toelichting op het doorlopen proces en maakt de afwegingen ten aanzien van water transparant.

Wetterskip Fryslân beschikt over de Leidraad Watertoets. Doel van de Leidraad Watertoets is dat in ruimtelijke plannen alle wateraspecten worden meegenomen, waarmee wordt voldaan aan de beleidsdoelstellingen van de thema's veilig, voldoende en schoon. Daarnaast zorgt de Leidraad Watertoets voor draagvlak van het wateradvies bij de gemeenten en voor een betere samenwerking tussen gemeenten en Wetterskip Fryslân tijdens het watertoetsproces. De leidraad geeft duidelijkheid over de juridische status van het wateradvies. De leidraad bevat een overzicht van de onderwerpen die vanuit het oogpunt van water van belang zijn bij ruimtelijke plannen.

Watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water. Het project is via www.dewatertoets.nl aangemeld bij Wetterskip Fryslân (20190411-2-20342). Hierop heeft het Wetterskip een uitgangspunten notitie opgesteld. Deze notitie is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst van de watertoets is dat een normale procedure moet worden doorlopen. Bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van het waterschap.

Watertoets en Wateradvies

Meerlaagse veiligheid

Het klimaat verandert en wordt steeds grilliger. Langere perioden van droogte, afgewisseld met korte periodes met intensieve buien, zeespiegelstijging en zwaardere stormen. Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke ordening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht. Bijvoorbeeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen.

Om grondwateroverlast te voorkomen is naast de drooglegginsnorm daarom ook de ontwateringsdiepte van belang. Bij het bepalen van de aanleghoogte naast de drooglegging wordt ook rekening gehouden met voldoende ontwateringsdiepte.

Klimaatadaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hier op geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Bij de uitwerking van de uiteindelijke bouwplannen worden zoveel mogelijk maatregelen genomen ten behoeve van een klimaat bestendige inrichting.

Toename verhard oppervlak

De bebouwing in het noordelijk deel van het plangbeied is in een recent verleden gesloopt. Het westelijk gelegen bedrijfspand wordt ten behoeve van de ontwikkeling gesloopt. Per saldo zal door de realisatie van de woningen het verhard oppervlak niet toenemen. Watercompensatie is derhalve niet aan de orde.

Met betrekking tot hemelwater en afvalwater wordt een gescheiden systeem toegepast.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Onderzoek

Het voornemen is om een gebouw met woningen te realiseren. Omdat in het nieuw te realiseren gebouw bodemgevoelige functies komen, is via een verkennend bodemonderzoek in 2019 onderzocht of de kwaliteit van de bodem voldoende is voor de voorgenomen functies. Het onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd.

Ter plaatse van het toegangspad aan de westzijde van het perceel is tijdens een onderzoek van Oranjewoud (2012) in de bovengrond een sterk verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Met het onderzoek uit 2019 is de sterke verontreiniging voldoende afgeperkt, en is de omvang van de verontreiniging vastgesteld.

Het volume wordt geschat op 60 m3 (lengte 40 m x breedte 3 m x diepte 0,5 m) waarvan circa 30 m3 (lengte 20 m x breedte 3 m x diepte 0,5 m) sterk verontreinigd is. Hoewel in onderhavig onderzoek plaatselijk volledig kolengruishoudende lagen zijn aangetroffen bestaat het pad voor verreweg het grootste deel uit puin- en kolengruishoudend zand en wordt derhalve beschouwd als bodem.

Uit de saneringsevaluatie van Oranjewoud uit 2001 blijkt dat ter plaatse van de woning aan de Houtwal 15 en de aan de noordzijde ter plaatse van de straat/trottoir een restverontreiniging aan minerale olie of vluchtige aromaten is achtergebleven. De bouwwerkzaamheden zullen echter niet ter plaatse van deze restverontreinigingen plaatsvinden, dus er zal hier geen sterk verontreinigde grond worden geroerd.

Uit het actualisatieonderzoek van Wiertsema & Partners (2005) is destijds nabij de verwijderde olie-waterscheider een matig verhoogd gehalte aan PAK in de ondergrond aangetoond. In onderhavig onderzoek is het gehalte aan PAK slechts licht verhoogd aangetoond. In het grondwater ter plaatse van peilbuis B-107 is destijds sterk verhoogde concentraties aan cadmium, nikkel en zink en een matig verhoogde concentratie aan chroom gemeten. In onderhavig onderzoek zijn de concentraties van deze stoffen slechts maximaal licht verhoogd aangetoond.

Ter verificatie van de aanwezigheid van een aantal ondergrondse tanks is in onderhavig onderzoek een tweetal boringen en een peilbuis geplaatst (106, 112 en 113). Ten tijde van het veldwerk zijn de ondergrondse tanks niet aangetroffen. Uit de opgeboorde grond zijn geen organoleptische waarnemingen gedaan dat indiceert dat de ondergrondse tanks daar gesitueerd zijn geweest. De analyseresultaten uit onderhavig onderzoek bevestigen dit.

De resultaten van het onderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat slechts overschrijdingen van de achtergrondwaarden zijn aangetoond en de omvang van de sterke verontreiniging in het toegangspad voldoende in beeld zijn gebracht. Afgezien van het toegangspad vormen de resultaten geen milieuhygiënische belemmering voor het (voorgenomen) gebruik van de locatie.

4.4 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Onderzoek

De wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen toetsing aan de Wet geluidhinder noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De wegen rondom het plangebied hebben een functie als verblijfsgebied. Op de wegen in dergelijke gebieden is sprake van een relatief lage verkeersintensiteit en er wordt over het algemeen langzaam gereden. Het wegverkeer wordt daarnaast nog in zijn snelheid beperkt door het smalle profiel van de weg en obstakels in de vorm van drempels. Ten aanzien van wegverkeersgeluid worden er daarom geen belemmeringen verwacht.

De geluidwering van nieuw te realiseren dient te voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit, waarbij de karakteristieke geluidwering dient te voldoen aan de waarde van de geluidbelasting minus 33 dB. De geluidwering dient minstens 20 dB(A) te bedragen. Vanuit de energieprestatie zijn ventilatievoorzieningen (roosters) in de gevels niet meer mogelijk en worden glastypen toegepast met een hoge thermische isolatiewaarde. Op grond hiervan kan worden gesteld dat de te verwachten geluidwering minstens 25 dB(A) zal bedragen en dat daardoor automatisch een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen de woning is gewaarborgd.

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof (PM 10 en PM 2.5), lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Onderzoek

Er worden slechts 4 woningen mogelijk gemaakt én daarnaast verdwijnt de planologische mogelijkheid tot het vestingen van een bedrijf. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Ten aanzien van stikstof zijn berekeningen gemaakt met het programma AERIUS Calculator ten aanzien van de stikstofdepositie ter plaatse van de Natura2000 gebieden in de omgeving, gedurende de bouwfase en de gebruiksfase. Hieruit blijkt dat negatieve effecten op Natura2000 kunnen worden uitgesloten, zie hiervoor het memo in Bijlage 3.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Fryslân wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage I bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuurnetwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied van dit bestemmingsplan bevindt zich in het dorp Oosterwolde en is omgeven door andere bebouwing. Het plangebied en de directe omgeving maken geen deel uit van een Natura 2000- en een NNN-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden betreffen het Fochteloërveen en het Drents-Friese Wold & Leggelderveld. Beide Natura 2000-gebieden liggen op circa 4 kilometer afstand tot het plangebied. Gezien de aard en omvang van het plan, en de ligging in het dorp Oosterwolde, kan er vanuit worden gegaan dat deze geen significante gevolgen heeft voor de beschermde natuurgebieden.

Voor beide natuurgebieden in de omgeving van het plangebied geldt dat deze stikstofgevoelig zijn. In Bijlage 3 is toegelicht dat kan worden uitgesloten dat er negatieve effecten optreden op Natura2000 gebieden door de voorgenomen ontwikkeling.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

Ten behoeve van dit plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd om te onderzoek of sprake is van beschermde soorten binnen het plangebied. Dit onderzoek is als bijlage 4 toegevoegd.

Het plangebied is in potentie geschikt als nestplaats en/of verblijfsplaats voor huismus, gierzwaluw, vleermuis en steenmarter. Voor de mogelijk aanwezige beschermde diersoorten huismus, gierzwaluw, vleermuizen en steenmarters is een nader onderzoek naar de daadwerkelijke aanwezigheid van deze dieren uitgevoerd. De resultaten zijn aan het bestemmingsplan toegevoegd (zie bijlage 5). Tijdens het nader onderzoek zijn geen jaarrond beschermde nesten van de huismus en gierzwaluw en geen verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. Ditzelfde geldt voor de steenmarter. Negatieve effecten van de voorgenomen werkzaamheden op jaarrond beschermde nesten en verblijfplaatsen van vleermuizen worden uitgesloten. Voor de voortgang van het project betekent dit, dat er vanuit de Wet natuurbescherming (Wnb) geen vervolgstappen nodig zijn. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is dan ook niet nodig.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Onderzoek

Om te onderzoeken of sprake is van archeologische waarden in het plangebied is gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumenten Kaart Extra (FAMKE). Deze kaart bestaat uit twee onderdelen, de Steentijd-Bronstijd kaart en de IJzertijd-Middeleeuwen. Voor de Steentijd-Bronstijd geldt dat het plangebied ligt in een gebied waarvan wordt vermoed dat eventuele archeologische resten al ernstig verstoord zijn. Daarom wordt alleen bij ingrepen groter dan 5.000 m2 een archeologische quickscan aanbevolen. Voor de IJzertijd-Middeleeuwen geldt dat een archeologisch karterend onderzoek bij ingrepen vanaf 5.000 m2 wordt aanbevolen.

In dit geval is een groot deel van het plangebied al bebouwd. Het plangebied kent daarnaast een oppervlakte van circa 1.300 m2, veel minder dan de ter plaatse geldende onderzoeksgrens van 5.000 m2 uit de FAMKE. Op basis hiervan is het niet noodzakelijk om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.7.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Met de wijziging van het Bro per 1 januari 2012 dienen gemeenten nadrukkelijk aandacht te besteden aan het aspect cultuurhistorie. Het bestemmingsplan dient een beschrijving te geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

De gemeente Ooststellingwerf beschikt over cultuurhistorische kaarten waarop alle cultuurhistorisch waardevolle objecten en gebieden zijn aangegeven. Ter plaatse van het plangebied gelden geen specifieke cultuurhistorische waarden.

Onderzoek

Er is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden in het plangebied. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6 contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Onderzoek

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen. Ten oosten van het plangebied, op circa 700 meter afstand, loopt de provinciale weg N919. Deze weg geldt als een risicovolle transportroute. Hiervoor geldt echter een risicoafstand van 0 meter. Er is daarnaast geen sprake van risicovolle buisleidingen.

Het plangebied ligt niet binnen een risicoafstand van een risicovolle inrichting, transportroute of buisleiding. Nader onderzoek naar het aspect externe veiligheid is daarom niet noodzakelijk.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

4.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om de veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en direct rond het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een planologische bescherming nodig hebben. Daarom is er geen noodzaak tot nader onderzoek.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.10 Verkeer en parkeren

De locatie wordt goed ontsloten via de ontsluitingsweg de Houtwal. Deze weg heeft voldoende capaciteit om het verkeer afkomstig van de toekomstige functie op te vangen.

In principe geldt voor parkeren als uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein opgelost wordt overeenkomstig de gemeentelijke parkeernorm. Voor appartementen geldt een parkeernorm van 1,3 parkeerplaatsen per appartement. Er zijn derhalve 6 parkeerplaatsen nodig (4*1,3). Daar er in de toekomstige situatie 7 parkeerplaatsen gerealiseerd worden is er in de toekomst sprake van een goede parkeerbalans.

4.11 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft  voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

•             Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin  wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

•             Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van slechts 4 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Deze is als bijlage 6 toegevoegd. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen  zijn dan ook niet noodzakelijk. Het besluit op de aanmeldingsnotitie is 14 mei 2019 genomen. Het opstellen van een MER is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Deze zijn opgesteld conform de landelijke standaard SVBP2012.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

Dit bestemmingsplan wordt opgezet ten behoeve van een woningbouwproject in Oosterwolde. Er wordt een gebouw gerealiseerd, bestaande uit twee bouwlagen en een plat dak. Er is gekozen voor een bestemmingsplan op maat, waarbij het voornemen past binnen de juridisch-planologische kaders.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Bij de wijze van bestemmen is zoveel mogelijk aangesloten bij het geldende bestemmingsplan Bedrijventerreinen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is gekozen voor één bestemming met een regeling waar dit binnen past.

Bestemming 'Wonen'

Het plangebied krijgt geheel de bestemming 'Wonen' waarin de realisatie van een woongebouw bestaande uit vier appartementen is toegestaan. Er is een bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gerealiseerd, bijgebouwen zijn buiten het bouwvlak toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 7 meter. Dit is op de verbeelding aangegeven. Het maximaal aantal toegestane wooneenheden is vier. Dit is in de regels bepaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

Voor dit plan geldt dat het reeds mondeling is besproken met de directe omwonenden. Gezien de geringe schaal en beperkte impact van dit plan op de omgeving, wordt afgezien van een formele voorontwerp procedure met mogelijkheid voor inspraak.

Daarnaast is het wettelijk vooroverleg gevoerd met de overlegpartners Provincie en het Wetterskip. Beide partners kunnen instemmen met het bestemmingsplan.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft daarom gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststellingsfase
Het bestemmingsplan is vervolgens door de gemeenteraad vastgesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de uitvoering van dit bouwplan worden gedragen door de aanvrager. Het plan is door de aanvrager doorgerekend, de haalbaarheid is getoetst en de aanvrager beschikt over de benodigde financiële middelen. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan in voldoende mate aangetoond.

Kostenverhaal

In de Wet ruimtelijk ordening (Wro) is een grondexploitatieregeling opgenomen, met als doel het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen op welke categoriën bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Onderhavig plan betreft een woningbouwplan, wat een aangewezen bouwplan betreft waarop de grondexploitatieregeling van toepassing is. Dat houdt in dat een exploitatieplan moet worden opgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Anderszins verzekeren kan bijvoorbeeld door het ondertekenen van een anterieure overeenkomst.

In dit geval worden afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst worden afspraken vastgelegd over onder andere het verhaal van de kosten, randvoorwaarden voor het voorgenomen bouwplan en de afhandeling van mogelijke planschadeverzoeken.