Afronding bedrijventerrein Haulerwijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten noorden van Haulerwijk ligt het bedrijventerrein Haulerwijk. Dit terrein is grotendeels afgerond. Aan de noordelijke rand ligt nog een kavel agrarische grond die nog in eigendom is van de gemeente Ooststellingwerf. Deze kavel ligt binnen de ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein en is in het geldende bestemmingsplan aangewezen voor een toekomstige uitbreiding hiervan. Voor de kavel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de bestemming kan worden gewijzigd ten behoeve van een uitbreiding van het bedrijventerrein.

Ten zuiden van deze kavel is het groeiende voedselconserveringsbedrijf Machandel gevestigd. Dit bedrijf wil (een groot deel) van de agrarische kavel aankopen ten behoeve van een verdere bedrijfsontwikkeling. De gemeente wil medewerking verlenen aan het voornemen. Vanwege de omvang van het bedrijf kan geen gebruik worden gemaakt van de genoemde wijzigingsbevoegdheid. Daarom is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft de agrarische kavel die aan de noordelijke rand van het bedrijventerrein Haulerwijk in het verlengde van de Turfsteker ligt. De begrenzing is afgestemd op de begrenzing van het wijzigingsgebied, zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3) en de kadastrale perceelsgrens van Machandel. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen, dat is vastgesteld op 17 september 2013. Het perceel is hierin bestemd als 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming wordt niet voorzien de vestiging van bedrijven.

Op de kavel ligt de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2'. Binnen deze aanduiding geldt op grond van artikel 3, lid 3.4, een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om de bestemming te wijzigingen in 'Bedrijventerrein' of 'Groen'. Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' mogen bouwvlakken en aanduidingen ten behoeve van de vestiging van een bedrijf worden opgenomen. Als voorwaarde geldt dat de bedrijfskavel een oppervlakte van maximaal 2.500 m2 mag hebben. Omdat niet aan deze voorwaarde wordt voldaan, kan de gewenste situatie kan niet mogelijk worden gemaakt door het toepassen van de opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. In hoofdstuk 5 worden de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een agrarische kavel aan de rand van het bedrijventerrein Haulerwijk. Dit bedrijventerrein wordt sinds het eind van de jaren '90 aan de Turfsteker ontwikkeld, achter de oudere bedrijfsbebouwing aan de Leeksterweg. Het totale terrein is grotendeels landschappelijk ingepast door het volgen van de oorspronkelijke landschappelijke structuur (verkavelingsrichting en -schaal) en grotendeels door een omzoming door een bosstrook. Langs de westzijde ligt een brede bosstrook. Ter plaatse van het plangebied ontbreekt de landschappelijke inpassing.

Het plangebied zelf wordt door de gemeente verpacht als agrarische grond. Gelet op de ligging van de kavel binnen de ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein en de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid, is een invulling van de kavel met bedrijven voorzien. Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied en omgeving

2.2 Beschrijving initiatief

Dit bestemmingsplan voorziet in een wijziging van de bestemming ten behoeve van bedrijvigheid. De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is dat het bedrijf Machandel hier wil uitbreiden.

Machandel is in de jaren 80 (vanuit de keuken in huis) begonnen met de productie en het conserveren van biologische zuurkool. Daarna is het bedrijf snel ontwikkeld en werd het eerste pand op het bedrijventerrein betrokken. In de jaren erna werd het assortiment flink uitgebreid. Dit bestaat intussen uit een groot aantal producten die internationaal worden verhandeld. Door uitbreiding van het assortiment en het vergroten van de productie, heeft er in de afgelopen jaren een behoorlijke transformatie plaatsgevonden. Zo zijn nieuwe panden in gebruik genomen door Machandel voor de opslag en productie van voedingsmiddelen. Op dit moment is er door het bedrijf circa 2,3 hectare aan gronden en gebouwen in gebruik. Het assortiment ontwikkelt zich nog steeds door. Voor de volgende fase van het bedrijf is men voornemens het perceel ten noorden van het huidige bedrijfsperceel bij het bedrijf te betrekken.

2.3 Ruimtelijke inpassing

Vanuit het vigerende bestemmingsplan gelden enkele voorwaarde ten aanzien van de ruimtelijke inpassing en afronding van het bedrijventerrein. Op de overgang met het agrarisch gebied moeten beplantingsstroken worden aangelegd. Langs de westzijde van het plangebied ligt al een bosstrook die de overgang naar het agrarisch gebied vormt. De strook aan de noordzijde, die de begrenzing van het bedrijventerrein vormt, moet een houtsingel worden aangeplant. Deze strook wordt bestemd als 'Groen'. De aanleg en instandhouding van de houtsingel is een verantwoordelijkheid voor de nieuwe eigenaar. Daarom is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarmee de landschappelijke inpassing is gewaarborgd.

Verder moet een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing worden gerealiseerd, waarbij wordt aangesloten op de ruimtelijke structuur en kwaliteit van de omgeving. Het plangebied vormt een open kavel in de ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein. Het invullen van deze kavel met bedrijven vormt een logische afronding van het terrein en wordt bovendien ingepast met een houtsingel. De bouwregels zijn afgestemd op de regels die voor het overige deel van het terrein gelden. Het is niet nodig om nadere eisen op dit punt te stellen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening over aan gemeenten en provincies en zet in op een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit bestemmingsplan voorziet in een uitbreiding van het bedrijventerrein en is daarmee aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Deze uitbreiding vindt plaats binnen de ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein c.q. het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing op het bedrijventerrein en daarmee binnen het bestaand stedelijk gebied zoals gedefinieerd in het Bro. Het plan voorziet in een concrete vraag voor uitbreidingsruimte, namelijk die van Machandel.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007 en Verordening Romte Fryslân 2014

Het Streekplan Fryslân 2007 is op 13 december 2006 door Provinciale Staten vastgesteld. In het Streekplan wordt het provinciaal omgevingsbeleid verwoord. Met betrekking tot dit bestemmingsplan worden enkele beleidsuitgangspunten genoemd. In de Verordening Romte Fryslân, die op 18 juni 2014 is vastgesteld, zijn de beleidsuitgangspunten van de provincie vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Omdat dit bestemmingsplan binnen de ruimtelijke kaders van het geldende bestemmingsplan past, is alleen getoetst aan de regels van de Verordening Romte:

Bundeling

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Is dit niet mogelijk is, dan kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de begrenzing van het bestaande stedelijk gebied en het landelijk gebied ligt het plangebied buiten, maar wel aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied. Een uitbreidingslocatie kan hier dus worden toegestaan.

Programmering bedrijventerreinen

Op grond van artikel 4, lid 4.1.1. kan een ruimtelijk plan een nieuw bedrijventerrein of uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein mogelijk maken, indien dit wat betreft oppervlakte en invulling van bedrijfstypen in overeenstemming is met een bedrijventerreinenplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

De gemeenten van de Regio Zuidoost Fryslân hebben afspraken gemaakt over de beschikbaarheid van bedrijventerreinen in de regio. Dit heeft geresulteerd in een bedrijventerreinenplan waar het college van Gedeputeerde Staten van Fryslân op 12 februari 2019 mee heeft ingestemd. In dat bedrijventerreinenplan is ook 1,7 hectare uitbreiding van de Turfsteker opgenomen. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde van artikel 4.1.1 eerste lid. Het bestemmingsplan is een uitwerking op het bedrijventerreinenplan.

Werkfuncties per type kern

Op basis van artikel 4.2.3 zijn in een ruimtelijk plan voor een overige kern, waaronder Haulerwijk, de volgende bedrijfsvormen toegestaan:

• een kantoor met een vloeroppervlakte van maximaal 600 m²;
• een bedrijf tot milieucategorie 2;
• een bedrijf met een kavelomvang van maximaal 2.500 m²

Dit bestemmingsplan maakt bedrijven uit milieucategorie 3.2 mogelijk. Daarnaast wordt een bedrijf mogelijk gemaakt dat een kavelomvang van meer dan 2.500 m2 heeft. Hiermee wordt, op basis van artikel 4.2.4, afgeweken van artikel 4.2.3. Dit kan mits onderbouwd dat de bedrijven qua aard en schaal van de functie aansluiten bij de aard en schaal van de kern.

Machandel is een lokaal bedrijf, dat aan de agrarische sector is gebonden. Het is een bedrijf uit milieucategorie 3.1. Voor het gehele plangebied is in overeenstemming met de mogelijkheden op het overig deel van het bedrijventerrein de maximale milieucategorie 3.2 vastgelegd op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

De maximale oppervlakte voor de bedrijfskavel wordt voor Machandel overschreden. Gezien de lokale gebondenheid van Machandel en de omvang van andere bedrijven op het bedrijventerrein wordt geconcludeerd dat de voorgestelde bedrijfskavel naar de aard en schaal passend is op het bedrijventerrein. Voor het geval dat zich in de toekomst andere bedrijven willen vestigen of er nog restruimte overblijft, is een aanduiding opgenomen, die bepaald dat de kavelomvang niet groter mag zijn dan 2.500 m2. Hiervoor is wel een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, waarbij de voorwaarden uit de Verordening Romte als criteria gelden. Hierbij geldt ook dat het om lokaal gebonden bedrijven moet gaan. Op deze manier wordt voldaan aan de voorwaarden uit de verordening.

Conclusie

Hiermee wordt voldaan aan de regels uit de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2010-2020-2030 (de grenzeloze toekomst)

In de op 15 september 2009 vastgestelde 'Structuurvisie 2010-2020-2030' legt de gemeente haar profiel voor de toekomst vast. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van de gemeente Ooststellingwerf.

Voor de dorpen noemt de structuurvisie dat deze vitaal en leefbaar moeten blijven. In Haulerwijk moet ruimte blijven voor bestaande en nieuwe, naar aard en schaal passende, bedrijven. Dit bestemmingsplan geeft invulling aan deze ruimte.

Bestemmingsplan Bedrijventerreinen

Het bestemmingsplan voor de bedrijventerreinen van de gemeente Ooststellingwerf vormt een uitvoeringskader voor het ruimtelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Voor het invullen van nog open ruimten op het bedrijventerrein Haulerwijk is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Van deze bevoegdheid kan geen gebruik worden gemaakt, omdat Machandel een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 heeft. Omdat er nu gebruik wordt gemaakt van een bestemmingsplanprocedure wordt een maximale goothoogte van 12 meter opgenomen, in plaats van de 10 meter die de wijzigingsbevoegdheid toelaat. Hiermee wordt aangesloten bij de mogelijkheden op het overig deel van het bedrijventerrein. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de overige wijzigingscriteria uit het bestemmingsplan en bij de regels die gelden voor het overige deel van het bedrijventerrein.

Welstandsnota

Voor welstand is de gemeentelijke 'Welstandsnota' van toepassing. In het bestemmingsplan zijn het grondgebruik en de bebouwingsmogelijkheden voor het bedrijventerrein geregeld. De in de welstandsnota vastgestelde richtlijnen vormen het kader voor de welstandsbeoordeling van bouwplannen.

De algemene beleidsambitie voor het bedrijventerrein is het beheer van het bestaande en het te ontwikkelen bedrijventerrein. Bij de welstandsbeoordeling wordt de basiskwaliteit gerespecteerd. Bouwplannen worden getoetst aan de gebiedsgerichte welstandscriteria voor het gebied 'Haulerwijk'.

Milieubeleidsplan Ooststellingwerf

In het 'Milieubeleidsplan Ooststellingwerf 2010-2016' staat de duurzaamheid in de gemeente de komende jaren voorop. Energiezuinige bouw en een duurzame leefomgeving zijn hierin belangrijke aandachtspunten. Het ontwikkelen van nieuwe bedrijfskavels binnen de bestaande structuur van het bedrijventerrein Haulerwijk past binnen de uitgangspunten van het milieubeleidsplan. Binnen de kaders van het bestemmingsplan is het mogelijk de doelstellingen te realiseren.

Procesboek Ontwikkeling (agrarische) erven Ooststellingwerf

De gemeente Ooststellingwerf hecht aan haar fraaie landschap en vindt het van groot belang dat nieuwe ontwikkelingen in (of aangrenzend aan) het landelijk gebied goed passen in het landschap en in hun omgeving. Nieuwe ontwikkelingen mogen in het landelijk gebied, mits ze een bijdrage leveren aan het verbeteren van de kwaliteit van het landschap. Het procesboek Ontwikkeling (agrarische) erven Ooststellingwerf laat zien op welke wijze de gemeente wil ontwikkelen met kwaliteit.

In het procesboek worden voor de verschillende deelgebieden van de gemeente uitgangspunten of handvatten gegeven voor de landschappelijke inpassing van erven. Het plangebied ligt in het hoogveenontginningsgebied. De kenmerken van het landschap zijn in belangrijke mate richtinggevend voor de inpassing van het erf in zijn omgeving. Voor dit plan zijn de volgende karakteristieken van belang:

• de structuur van het gebied wordt bepaald door een opstrekkende verkaveling haaks op de hoofdvaart (in dit geval de Haulerwiekservaart);
• de bebouwing ligt geconcentreerd aan de doorgaande wegen langs hoofdvaarten en verspreid aan de meestal rechte wegen in het omringende gebied (waaronder de Meidoornlaan);
• erven zijn meestal één of tweezijdig beplant en regelmatig van opzet;
• open gebieden worden door beplante wegen begrenst;
• erven liggen als verdichtingen aan de weg.

Bij de inrichting en inpassing van de uitbreiding van het bedrijventerrein zijn de voorgenoemde karakteristieken als uitgangspunt gehanteerd. Ook is rekening gehouden met de handreikingen uit het procesboek voor de invulling van de landschappelijke inpassing. Hierin wordt uitgegaan van een singel van 10 meter, met drie rijen van hoofdzakelijk boomvormers en twee buitenste rijen met struiken. De voorgestelde wijze van aanplant van de houtsingel is weergegeven in figuur 3.1.

Figuur 3.1 Uitwerking houtsingels

In de navolgende tabel zijn geschikte en minder geschikte (maar wel mogelijke) soorten in houtsingels met bomen en struiken weergegeven.

In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is bepaald dat de houtsingel moet worden aangelegd conform onderstaande afbeelding en beplanting conform de geschikte beplanting uit het procesboek. Op deze manier voldoet de landschappelijke inpassing aan de uitgangspunten van het procesboek Ontwikkeling (agrarische) erven.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Het plangebied ligt aan de rand van een bedrijventerrein. Op dit bedrijventerrein zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 toegestaan. Ook binnen het plangebied wordt een bedrijf uit milieucategorie 3.2 toegestaan. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 100 meter tot hindergevoelige functies. Binnen deze afstand van het plangebied zijn geen woningen of andere gevoelige functies aanwezig. Er wordt dus voldaan aan de richtafstanden. In de toekomstige situatie is daarom sprake van een verantwoorde milieuzonering. Dit aspect heeft geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Binnen het plangebied worden geen geluidsgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Er hoeft dus niet getoetst te worden aan de Wgh.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

De ontwikkeling is kenbaar gemaakt bij Wetterskip Fryslân via de digitale watertoets. Naar aanleiding hiervan heeft het waterschap een wateradvies opgesteld. Dit advies is opgenomen in Bijlage 2. Bij de uitvoering van dit plan worden de adviezen voor de uitvoeringstechnische aspecten, zoals klimaatadaptie, drooglegging, grondwateronttrekking en de aspecten ten aanzien van de waterkwaliteit, in acht genomen. Hierna worden de voor het plan relevante wateraspecten volgens de Leidraad Watertoets behandeld.

Veilig

Dit aspect is niet van toepassing op dit plan.

Voldoende

Schouwwatergang: Langs de noordzijde van het plangebied ligt een schouwwatergang. Deze heeft een belangrijke functie voor de waterhuishouding. Bij de uitvoering van de plannen moet er rekening mee worden gehouden dat deze watergang bereikbaar blijft voor onderhoud. De zone langs de watergang blijft in ieder geval vanaf de noordzijde bereikbaar.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m2 aan verhard oppervlak 10% van deze toename wordt gecompenseerd. Te dempen watergangen moeten geheel worden gecompenseerd. In dit geval is er sprake van een potentiële verhardingstoename van 16.500 m2. Hiermee hangt een compensatie-eis van ongeveer 1.650 m2 mee samen.

De meest voor de hand liggende manier om te compenseren is het aanleggen van nieuw oppervlaktewater. Hiermee neemt het waterbergend vermogen van het watersysteem toe. Daardoor kan de versnelde afvoer van het nieuwe verhard oppervlak geborgen worden in het watersysteem. Daarnaast zijn alternatieven mogelijk zoals waterbergende daken of waterbergende verharding en infiltratie van hemelwater in de ondergrond via bijvoorbeeld wadi's of grindkoffers. Of infiltratie mogelijk is hangt af van de ondergrond. Ter plaatse van het plangebied kunnen zich storende lagen in de ondergrond bevinden, wat infiltratie bemoeilijkt.

De gemeente is voornemens de watercompensatie op te lossen door de watergang aan de zuidzijde van het bedrijventerrein te verbreden. Hier wordt ongeveer 2.000 m2 aan nieuw oppervlaktewater aangelegd, waarmee ruimschoots wordt voldaan aan de compensatie-eis. Op een deel van dit terrein liggen nu zonnepanelen. Het uitgangspunt is deze deels boven het water te brengen, zodat dubbelgebruik van de ruimte mogelijk is. De voorgestelde compensatie is weergegeven in figuur 4.1. Het bestemmingsplan Buitengebied 2016, dat daar geldt, maakt het planologisch mogelijk om water aan te leggen.

Figuur 4.1 Voorgestelde watercompensatie

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval kan schoon hemelwater vanaf de verhardingen worden afgevoerd op het oppervlaktewater nabij het plangebied. Afvalwater wordt afgevoerd op een nieuw rioleringssysteem. Dit systeem is aangelegd voor het totale bedrijventerrein, waar het plangebied deel van uitmaakt. Het heeft zodoende voldoende capaciteit voor de aansluiting van het in te vullen deel van het bedrijventerrein.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding, waaronder de realisatie van watercompensatie, moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering van de plannen worden de uitgangspunten uit deze waterparagraaf in acht genomen.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Uit informatie van het Bodemloket blijkt dat er binnen het plangebied een bodemonderzoek is uitgevoerd, waaruit is gebleken dat er vervolg nodig is. Het plangebied heeft een agrarische functie. Er zijn geen aanwijzingen dat er verdachte activiteiten hebben plaatsgevonden. Dit aspect veroorzaakt geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van het bedrijfsgebouw wordt een verkennend bodemonderzoek ingediend, waarmee is gewaarborgd dat de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik.

4.5 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 heeft de gemeente Ooststellingwerf de 'Nota Archeologie' en de 'Archeologische verwachtingskaart en beleidsadvieskaart' (beleidsadvieskaart) opgesteld. Het plangebied heeft hierin een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Langs de oostelijke rand geldt een hogere verwachting, vanwege de aanwezigheid van een dobbe. Op basis van de verwachtingen uit de Nota Archeologie is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 3.

Uit het onderzoek blijkt dat de bodem binnen het plangebied sterk is verstoord. Er worden daarom geen behoudenswaardige archeologische resten verwacht. Archeologisch vervolgonderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Vanuit het aspect archeologie bestaan geen belemmeringen voor het plan.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In en rondom het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt binnen de ruimtelijke structuur van een bestaand bedrijventerrein en maakt geen deel uit van een beschermd gebied. Het dichtstbijzijnde beschermde natuurgebied betreft de Bakkeveense Duinen, dat op twee kilometer ten noordwesten van het plangebied ligt.

Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om nieuw bedrijven te realiseren binnen de bestaande structuur van het bedrijventerrein. Er worden geen bedrijven voorgesteld die verreikende milieugevolgen hebben. Omdat de uitbreiding van het bedrijventerrein en de toename van verkeer kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000 gebieden in de omgeving. Is met behulp van AERIUS-calculator een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening is opgenomen in de bijlage 1. Hierin is ook de bouw- en aanlegfase meegenomen. Uit de berekening blijkt dat op geen enkel Natura-2000 of hexagoon sprake is van een bijdrage hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Voor wat betreft stikstofemissie- en depositie is er geen significant effect voor Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

Het plangebied betreft een kavel grasland aansluitend op bedrijfspercelen. Op de kavel is geen opgaande beplanting aanwezig. Voorts worden er geen ingrepen in watergangen gedaan. Het voorkomen van vaste verblijfplaatsen van beschermde soorten binnen het plangebied kan daarom worden uitgesloten. Wel is het mogelijk dat de kavel een onderdeel is van een habitat van dieren. In de omgeving is ruim voldoende soortgelijk habitat (grasland) aanwezig. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan verblijfplaatsen of het voortbestaan van beschermde soorten. Conflicten met de Wet natuurbescherming zijn redelijkerwijs uitgesloten. Bij de uitvoering van eventuele wijzigingen en werkzaamheden in de toekomst moet op grond van de Wet natuurbescherming de zorgplicht in acht genomen. Dit betekent dat schade aan wilde planten zoveel mogelijk voorkomen moet worden en dat dieren in de gelegenheid worden gesteld zich te verplaatsen naar een nieuw habitat.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Op het bedrijventerrein zijn twee risicovolle inrichtingen aanwezig, namelijk een ammonikakoelinstallatie en een vuurwerkbedrijf. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van deze inrichtingen. Dit invloedsgebied reikt namelijk niet verder dan inrichtingsgrenzen van de betreffende bedrijven. Binnen het plangebied worden overigens geen risicovolle inrichting voorgesteld. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 16 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 8 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). In de huidige situatie is dus sprake van een goede luchtkwaliteit.

De kleine uitbreiding van het bedrijventerrein draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.11 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader

In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Dat kan aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Daarbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Hieronder vallen ook bedrijventerrein, niet zijnde industrieterreinen. Als drempelwaarden geldt een oppervlakte van 100 hectare en een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2. Ook industrieterreinen zijn opgenomen in bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.3). Hiervoor geldt een oppervlakte van 75 hectare als drempelwaarde. De ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, blijft ruim onder de drempelwaarden en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan – ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft – mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een “vormvrije” mer-beoordeling.

Kenmerken van het project

Het plan omvat de uitbreiding van een bedrijventerrein binnen de bestaande structuur en heeft zodoende het karakter van een inbreidingslocatie. Het plangebeid heeft een oppervlakte van 2,6 hectare (inclusief de bestaande locatie van Machandel, die wordt meegenomen om juridisch te kunnen regelen dat er slechts één bedrijf groter dan 2.500 m2 gevestigd mag worden). In potentie kan hier een bedrijfsvloeroppervlakte van (twee bouwlagen, 80%) 25.600 m2 worden gerealiseerd. Het bedrijventerrein waar de locatie aan wordt toegevoegd heeft een oppervlakte van ruim 20 hectare. Hiermee is de omvang van het project relatief klein.

Plaats van het project

Het plangebied ligt niet in een gevoelig gebied, zoals een Natura 2000-gebied of een verbindingszone binnen het Nederlands Natuurnetwerk. Het dichtstbijzijnde natuurgebied betreft de het Natura 2000-gebied Bakkeveense Duinen, dat op ongeveer 2 kilometer vanaf de projectlocatie ligt. De locatie ligt binnen de bestaande ruimtelijke begrenzing van het bedrijventerrein. Bovendien moeten de bedrijfsfuncties worden ingepast achter een groenstrook, die naast voor landschappelijke inpassing ook voor enige afscherming van milieueffecten zorgt.

Kenmerken potentiële effecten

Op de bedrijfslocatie worden bedrijven uit maximaal milieucategorie 3.2 mogelijk gemaakt. Dit sluit aan op de mogelijkheden op het huidige bedrijventerrein. Vanuit de VNG-brochure 'bedrijven en milieuzonering' geldt dat voor dergelijke bedrijven een zone van 100 meter wordt aangehouden. Buiten die zone is geen sprake van onevenredige milieuhinder. De betreffende zone ligt voor het grootste deel over het bestaande bedrijventerrein. Voor zover deze buiten het bedrijventerrein ligt, is sprake van intensief beheerd agrarisch grasland. Het gaat dan vrijwel geheel om gronden die ook nu al binnen het invloedgebied van het bedrijventerrein liggen.

Verder is het bedrijventerrein direct ontsloten op de provinciale weg N979. Op deze hoofdweg is sprake van en dermate grote verkeersintensiteit dat verkeer van en naar het plangebied hier verwaarloosbaar is in het heersende verkeersbeeld. Omdat de locatie direct ontsluit op de hoofdinfrastructuur en de afstand van het planlocatie tot gevoelige gebieden zullen de gevolgen van een verkeerstoename niet zodanig zijn dat deze een belangrijk milieueffect tot gevolg heeft.

Tot slot kan de gewijzigde inrichting van het plangebied op lokaal niveau leiden tot milieugevolgen. Bijvoorbeeld versnelde afvoer van regenwater door extra verharding, bodemverontreiniging en aantasting van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De potentiële effecten van het plan zijn in de voorgaande paragrafen van dit hoofdstuk inzichtelijk gemaakt en getoetst aan de daarvoor geldende normen of afgewogen in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Hieruit is geconcludeerd dat het plan niet leidt tot belangrijke negatieve milieueffecten die een MER rechtvaardigen.

Conclusie

Gelet op de aard en relatieve omvang van het project, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten kan op voorhand worden geconcludeerd dat er hiermee geen belangrijke negatieve milieugevolgen aan de orde zijn die een milieueffectrapportage rechtvaardigen.

Hoofdstuk 5 Planuitgangspunten

5.1 Algemeen

Het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan het bieden van planologische mogelijkheden voor de uitbreiding van Machandel. De bestemming die op de gronden wordt gelegd, is afgestemd op de bestemming die voor de rest van het bedrijventerrein geldt. Het geldende bestemmingsplan voor de bedrijventerreinen van de gemeente Ooststellingwerf vormt de basis voor de juridische regeling, zowel voor de functionele als voor de bouwmogelijkheden.

5.2 Functionele mogelijkheden

In het plangebied worden dezelfde bedrijfsvormen mogelijk gemaakt als op de rest van het bedrijventerrein. Op het bedrijventerrein worden geen geluidszoneringsplichtige bedrijven toegelaten. De toegestane milieucategorieën voor bedrijven binnen het plangebied zijn 1 tot en met 3.2. Voor de omvang van de bedrijven geldt op basis van de Verordening Romte 2014 een beperking van 2.500 m2. Hiervan kan voor lokaal gebonden bedrijven worden afgeweken, mits de noodzaak voor een ruimere kavel is aangetoond en het bedrijf qua aard en schaal passend is op het bedrijventerrein. Voor Machandel is deze uitzondering gemaakt. Er mag één bedrijf bij recht een grotere oppervlakte hebben. Omdat het huidige terrein van Machandel binnen het plangebied is opgenomen en dit al een grotere oppervlakte heeft, gelden de ruimere mogelijkheden automatisch voor dit bedrijf.

5.3 Bouwmogelijkheden

De bebouwingsmogelijkheden sluiten ook aan op het omliggende bedrijventerrein. Dit betekent dat het bouwvlak op het gehele plangebied komt te liggen en dat de maximale goothoogte en het maximale bebouwingspercentage bij recht respectievelijk 12 meter en 80% zullen bedragen. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan worden geen extra bouwmogelijkheden geboden.

5.4 Landschappelijke inpassing

Om te waarborgen dat aan de noordzijde van het plangebied een houtsingel ter afronding en inpassing van het bedrijventerrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Zonder de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing mogen de gronden niet worden gebruikt.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemmingen en aanduidingen

Bedrijventerrein

De gronden die in de toekomst voor bedrijven kunnen worden uitgegeven zijn onder de bestemming 'Bedrijventerrein' gebracht. Deze bestemming is afgestemd op artikel 5 uit het bestemmingsplan Bedrijventerreinen. Er wordt in het plangebied niet voorzien in bedrijfswoningen.

Op de verbeelding is de aanduiding 'bedrijven tot en met milieucategorie 3.2' opgenomen, waarmee de maximale milieucategorie is geregeld. Tevens is de maximale goothoogte van 12 meter op de verbeelding vastgelegd.

Voor de gronden is een aanduiding voor de maximum oppervlakte van 2.500 m2 opgenomen. Eén bedrijf, in dit geval Machandel, mag een grotere oppervlakte hebben. Met het oog op toekomstbestendigheid kan ingevolge de Verordening Romte 2014 hiervan worden afgeweken voor een incidenteel bedrijf, mits dit naar de aard en schaal op het bedrijventerrein past. Hiermee wordt voldaan aan de Verordening Romte.

Groen

De landschappelijke inpassing aan de noordzijde is bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming wordt een houtsingel ter afscherming van het bedrijventerrein aangelegd. Naast zijn groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water mogelijk. Voor het verwijderen van opgaande beplanting is een omgevingsvergunning nodig, die alleen verleend kan worden wanneer geen afbreuk wordt gedaan aan de afschermende werking van het opgaand groen.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is voor een groot deel een belangenafweging. Uit deze belangenafweging blijkt de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Om dit aan te tonen doorloopt het bestemmingsplan de in de wet vastgelegde bestemmingsplanprocedure:

Vooroverleg

In de bestemmingsplanprocedure is het verplicht overleg te voeren met verschillende van belang zijnde instanties (in dit geval provincie, waterschap en brandweer). Dit is geregeld in artikel 3.1.1 van het Bro. In het voortraject is reeds ambtelijke overeenstemming bereikt met provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân is in het kader van de watertoets op de hoogte gesteld van de plannen. Dit bestemmingsplan is voorgelegd aan de overlegpartners. Van de provincie, het wetterskip en de brandweer zijn overlegreacties ontvangen. Deze zijn opgenomen in Bijlage 4. Hierna wordt kort ingegaan op de overlegreacties.

Provincie Fryslân

Het plan geeft de provincie aanleiding tot het maken van een opmerking over de motivering van de uitbreiding van het bedrijventerrein binnen de Verordening Romte. Het plan maakt het mogelijk om eventuele restruimte naast de uitbreiding van Machandel uit te geven voor een of enkele bedrijfskavels, maar is gericht op het mogelijk maken van de uitbreiding van een incidenteel bedrijf. De provincie verzoekt om dit in de toelichting aan te passen. Daarnaast stelt de provincie dat de stikstofdepositie op de Natura 2000 nodig is.

Naar aanleiding van de reactie van de provincie is het plan aangepast. De motivering van de uitbreiding van het bedrijventerrein is bijgesteld en in paragraaf 4.7 is een stikstofberkening toegevoegd.

Wetterskip Fryslân

In het voorontwerp bestemmingsplan was de keuze gemaakt om de compensatie in het vergunningenspoor te regelen en daarom via een voorwaardelijke verplichting geregeld. Het Wetterskip vraagt om verduidelijking ten aanzien van de watercompensatie en de voorkeur om voor de totale uitbreiding in één keer te beoordelen.

Naar aanleiding hiervan is een oplossing gevonden voor de watercompensatie. Deze is beschreven in paragraaf 4.3. Omdat hiermee een concrete oplossing is geboden en de realisatie hiervan is gewaarborgd via de Keur van het Wetterskip, is de voorwaardelijke verplichting uit te regels geschrapt. Dit is van belang omdat de verantwoordelijkheid van de compensatie bij de gemeente ligt en niet via de vergunning bij het bedrijf.

Brandweer Fryslân

De brandweer heeft een advies uitgebracht ten aanzien van externe veiligheid, bereikbaarheid, opkomsttijd en bluswatervoorzieningen. Het plan leidt niet tot knelpunten. Wel adviseert de brandweer om hen te betrekking bij de daadwerkelijke inrichting van het plangebied. Hiermee wordt rekening gehouden in de vervolgfase.

Conclusie

Uit het vooroverleg volgen geen belemmeringen voor het verder in procedure brengen van het bestemmingsplan. Op de voorgaande manier is voldaan aan artikel 3.1.1. Bro.

Inspraak

Het verlenen van inspraak is niet wettelijk verplicht. De gemeente Ooststellingwerf heeft in haar Inspraakverordening vastgelegd dat er een inspraakperiode van zes weken in een bestemmingsplanprocedure wenselijk is. Hiervan kan in voorkomende gevallen worden afgeweken. Gelet op de beperkte omvang en impact van dit plan, is besloten af te zien van de inspraakronde. Eenieder kan een zienswijze indienen tegen het ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is van 14 maart tot en met 24 april 2019, gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er zijn geen zienswijzen ingediend. Wel heeft de provincie verzocht om de uitgevoerde stikstofdepositieberekening aan de hand van recente jurisprudentie te actualiseren en hierin ook de aanlegfase mee te nemen. Deze aanpassingen zijn doorgevoerd en verwerkt in paragraaf 4.7. De aangepaste berekening is akkoord bevonden door de provincie.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 26 mei 2020 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouwrijp en gebruiksklaar maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

De gronden binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zijn in eigendom van de gemeente. Er is zodoende geen sprake van een kostenverhaal. De plan- en procedurekosten worden teruggehaald uit de uitgifte van de gronden.