1.1 Aanleiding voor het plan     

Ter Steege Vastgoed B.V. is voornemens aan de Zeedijk 8 - 10 te Lemmer in 4 gebouwen in totaal 28 appartementen te realiseren. De ontwikkeling is voorzien op de kadastrale percelen met nummers 9619 en 9620. In het geldende bestemmingsplan 'Binnen de rondweg' (2005) is het perceel bestemd voor bedrijfsdoeleinden. De realisatie van de 28 appartementen past hier niet binnen. Om de voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden, bestaande uit een toelichting, planregels en verbeelding.

1.2 Ligging plangebied     

Het plangebied ligt aan de Zeedijk 8 en 10 in het dorp Lemmer, gemeente Friese Meren (zie figuur 1.1). In het noordoosten wordt het plangebied begrensd door een perceel, waarop zich een woning met loods bevindt , in het zuidoosten door de Zeedijk, in het zuidwesten door respectievelijk woningen en een bedrijfspand (voorheen in gebruik als bouwmarkt) en in het noordwesten door de Rien. Aan de overzijde van de Rien bevindt zich woonbebouwing (één bouwlaag met kap) en een basisschool (één bouwlaag).

Figuur 1.1: Weergave plangebied.

 

1.3 Leeswijzer     

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleiding;
• Hoofdstuk 2: Beschrijving van de huidige situatie;
• Hoofdstuk 3: Beschrijving van de geldende beleidskaders;
• Hoofdstuk 4: Beschrijving van de gewenste ontwikkeling;
• Hoofdstuk 5: Beschrijving van de omgevingsaspecten;
• Hoofdstuk 6: Toelichting op de planregels;
• Hoofdstuk 7: Toelichting op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Korte beschrijving van het plangebied en omgeving     

Historie plangebied

De eerste Lemsters vestigden zich op de plaats waar de Rien en de Zijlroede samenvloeien. Wanneer ze dat precies deden is niet bekend. Lemmer wordt in het begin van de 14e eeuw genoemd, maar nog eerder, in 1228, komt het onder de naam Lenna voor onder de stukken van de bisschop van Aartsbisdom Utrecht. Er kan waarschijnlijk een verband worden gelegd met de naam Lammerbroeke. Deze naam komt in 1165 voor, als een eerdere vorm van Lemsterhoek, een kleine vestiging iets ten westen van het tegenwoordige Lemmer, die omstreeks 1400 door de Hollanders verwoest werd. Er volgde geen herbouw, maar de plek en de naam zijn nog steeds bekend, vooral bij schippers en vissers. Ook zijn er oudere namen bekend, waaronder Lyamer.

Geleidelijk groeide een nederzetting bij de uitmonding van de binnenwateren in de Zuiderzee, een uitgelezen plaats voor koop- en ambachtslieden.

Huidige situatie

Aan de Zeedijk, waaraan ook het plangebied gesitueerd is, zijn in de huidige situatie enkele bedrijven gevestigd. Daarnaast zijn er verspreid langs de Zeedijk ook verschillende woningen gesitueerd. De gemeente streeft ernaar om de zone langs de Rien in functionele zin bij het dorp Lemmer te betrekken. De bedrijfsfunctie wordt omgezet in een woonfunctie. Het onderhavige plan sluit aan op dit streven. In het verleden zijn daarnaast al concrete stappen gezet met de vaststelling van bestemmingsplan 'De Polle'. Het plangebied is gelegen aan de Rien, één van de twee belangrijkste waterwegen binnen het dorp Lemmer. De andere waterweg is de Zijlroede. In figuur 2.1 is aan de hand van enkele foto's een impressie gegeven van de huidige situatie.

Figuur 2.1: Zeedijk noordoost (links) en Zeedijk zuidwest (rechts)

3.1 Rijksbeleid     

3.2 Provinciaal beleid     

3.3 Gemeentelijk beleid     

4.1 Visie     

Het plangebied maakt deel uit van de langgerekte strip ‘De Polle’. Deze strip met een overwegend industrieel karakter heeft de potentie om een levendig gebied met een aantrekkende werking te worden, voorzien van woningbouw en commerciële ruimten. Het versterken van de zicht-relatie met het dorp kan hier positief aan bijdragen. Deze strip wordt in de structuurvisie Lemsterland benoemt als ‘herstructurering oud bedrijventerrein naar woonmilieu’, waarbij het toekomstige woongebied van ‘De Polle’ wordt omschreven als ‘stedelijk wonen’.

Met voorgenomen ontwikkeling kan een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu gecreëerd worden. De toekomstige bebouwing dient een sterke relatie aan te gaan met het water en qua korrelgrootte aan te sluiten bij de omgeving. Optimaal contact met het water draagt bij aan een aangenaam en hoogwaardig woonmilieu. Het realiseren van zicht op water vanuit elke woning is daarom een pré.

Zicht op water gezien vanaf de buitenruimte van het plangebied of vanaf de openbare ruimte draagt bij aan een open uitstraling van het plangebied en omgeving. Zichtlijnen zorgen voor een versterkte relatie tussen dorpsrand en de Zeedijk. De totale strip van ‘De Polle’ is opgedeeld in drie gebieden (zie figuur 4.1), waarvan de middelste het plangebied ‘Aan de Rien’ betreft. Door de ligging te midden van bebouwing, die varieert van grote bedrijfsmatige gebouwen, tot woningbouw met een kleinschalige en dorpse uitstraling, en door de versmalling van de strip is het aannemelijk dat de korrelgrootte van de toekomstige bebouwing zich aanpast aan deze setting. De uitstraling van de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied moet hierbij aansluiten bij het industriële karakter van de strip ' De Polle'.

Figuur 4.1: Driedeling van de totale strip 'De Polle'.

4.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden     

Zoals hiervoor reeds opgemerkt is het plangebied niet solitair gelegen, maar maakt het onderdeel uit van de langegerekte strip 'De Polle'. Voor deze strip zijn uitgangspunten opgesteld die zijn beschreven in 'Randvoorwaarden ontwikkeling De Polle' (zie figuur 4.2). Op basis hiervan is voor het naastgelegen gebied het bestemmingsplan De Polle opgesteld. Bij voorliggend plan is het doel op deze uitgangspunten aan te sluiten, zodat een gebied onstaat met een stedenbouwkundige samenhang en hoge beeldkwaliteit.

Figuur 4.2: Kaartbeeld 'Randvoorwaarden ontwikkeling 'De Polle'.

In het document 'Randvoorwaarden ontwikkeling De Polle' kunnen voor het plangebied twee stedenbouwkundige principes worden afgeleid:

1. zichtlijnen van en naar het dorp;
2. verdeling van het plangebied in twee zones.

Deze principes zijn vertaald in de stedenbouwkundige opzet voor het plangebied. Dit is weergeveven in figuur 4.3.

Figuur 4.3: Kaartbeeld randvoorwaarden 'Aan de Rien'.

Positionering en uitstraling bebouwing

Om een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu te creëren is het van belang een directe relatie met het water te hebben, gezien vanuit de woningen maar ook van daarbuiten. Openheid richting het water geeft ook zicht op de overzijde, waardoor de relatie tussen de dorpsrand en de Zeedijk wordt versterkt. Om de openheid te borgen is het noodzakelijk om minimaal drie zichtlijnen te creëren. De uitstraling van de bebouwing dient aan te sluiten bij de ambitie die is omschreven in de randvoorwaarden van de gehele strip, ‘een industriële uitstraling’.

De toekomstige bebouwing dient een robuust en industrieel karakter te hebben met de juiste verhouding. De keuze van positionering moet bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. Daarbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Elke woning afzonderlijk zicht op water;
• Woningen dienen optimaal contact met het water te hebben;
• Relatie en contact tussen Zeedijk en dorpsrand (Polderdijk), borgen door minimaal 3 zichtlijnen;
• Bebouwing in zone 2 dient rekening te houden met geluidshinder van de rijksweg A6;
• Nokhoogte maximaal 15 meter;
• Toepassen flauwe dakhelling, in zone 2 kan gekozen worden voor een plat dak;
• Gebruik maken van de landschappelijke kwaliteiten van de zeedijk;

Binnen de gestelde randvoorwaarden wordt ontwikkelende partijen de mogelijkheid geboden een plan uit te werken.

4.3 De ontwikkeling     

Binnen de gegeven stedenbouwkundige randvoorwaarden is door de initiatiefnemer een plan opgesteld. Het plan omvat vier woongebouwen met elk 7 appartementen. Het totaal aantal woningen komt hiermee uit op 28.

De woongebouwen varieren in goot- en nokhoogte. De woongebouwen 1 en 3 hebben een goot- en nokhoogte van respectievelijk 11 en 15 meter. De woongebouwen 2 en 4 worden lager uitgevoerd, met een goot- en nokhoogte van respectievelijk 8 en 12 meter. In figuur 4.4 is een situatietekening van de voorgenomen ontwikkeling weergegeven.

Door te kiezen voor vier woongebouwen met tussenruimten van 5 tot 8 meter ontstaat kleinschaligheid, welke bij het ontwikkelen van 1 bouwvolume niet zou ontstaan. Deze ruimte tussen de gebouwen geeft vanaf de kant van Lemmer, maar ook vanuit de Noordoostpolder, meer lucht en doorzicht. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van het beeldkwaliteitsplan om ten minste één zichtlijn over 'land' open te houden en 2 zichtlijnen aan de waterzijde. De gekozen nokrichting, haaks op de dijk, zal ook bijdragen aan en aansluiten op het dorpse beeld van Lemmer.

Het terrein wordt afgesloten door middel van een houten draaipoort en biedt dan ook alleen toegang voor bewoners en bezoekers. Voor bewoners worden 28 parkeerplaatsen met een carport gerealiseerd en voor bezoekers worden 22 parkeerplaatsen met grastegels gerealiseerd. De parkeerplaatsen zijn te bereiken door middel van een verhard pad. Het overige onbebouwde gebied wordt groen ingericht met grasvelden en diverse bomen (els en berk). In de onderstaande situatietekening zijn de carports nog gesitueerd in de zichtlijn. In het definitief ontwerp is de zichtlijn volledig vrij.

Figuur 4.4: Bovenaanzicht voorgenomen ontwikkeling Zeedijk 8

4.4 Verkeer en parkeren     

5.1 Archeologische toets     

In april 2011 is een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek staan beschreven in het rapport 'Archeologische Rapporten Oranjewoud 2011/54'. In deze paragraaf staan de bevindingen uit het onderzoek kort beschreven. Het gehele rapport is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting.

Resultaat

Aan de hand van de resultaten van het uitgevoerde bureau- en veldonderzoek, kunnen de volgende antwoorden worden geformuleerd op de in het hoofdrapport genoemde onderzoeksvragen:

• Wat is de bodemopbouw en zijn er aanwijzingen voor bodemverstoringen?

De bodemopbouw in het plangebied bestaat uit een geroerde laag op klei op veen. De bodemverstoring is waarschijnlijk het resultaat van de gesloopte scheepswerf die hier tot voor kort heeft gestaan.

• Is er binnen het plangebied een vindplaats aanwezig en/of zijn er archeologische indicatoren aangetroffen die hierop kunnen wijzen? Zo ja, wat is de aard, conserveringstoestand en datering van deze indicatoren/vindplaats?

De top van de bodemlagen in het plangebied was grotendeels verstoord. Hier worden dan ook geen intacte archeologische resten meer verwacht. Het pleistocene dekzand is in geen van de boringen geraakt. De percelen waren begroeid met planten en bedekt met een dikke laag puin waardoor oppervlaktekartering niet mogelijk was.

• Indien archeologische lagen aanwezig zijn; op welke diepte bevinden deze zich en wat is de maximale diepte?

N.v.t.

• Waaruit bestaat of bestaan deze archeologische laag of lagen?

N.v.t.

• In welke mate wordt een eventueel aanwezige vindplaats verstoord door realisatie van geplande bodemingrepen?

De bodem is al verstoord tot op een diepte van 0,9 tot 1,6 m -mv. Eventuele aanwezige archeologische resten zullen niet meer intact zijn.

• Hoe kan deze verstoring door planaanpassing tot een minimum worden beperkt?

N.v.t.

• In welke mate stemmen de resultaten van het veldwerk overeen met de verwachtingen van de bureaustudie?

De verwachting in het bureauonderzoek was dat in het plangebied de pleistocene ondergrond (dekzand) binnen 4 m en 2 m -mv kan voorkomen waarop resten uit de periode paleolithicum - bronstijd kunnen worden aangetroffen. Voor de perioden vroege middeleeuwen - nieuwe tijd werd verwacht dat er huisplaatsen (huisterpen) kunnen worden aangetroffen, alsmede resten van ontginning/landbewerking. De geplande verstoring gaat niet dieper dan 3 m -mv, daarom is tot deze diepte geboord. Tijdens het veldwerk is gebleken dat de bodem voornamelijk uit veen met daarboven een geroerde klei- en zandlaag bestaat. De bewoning in de top heeft er of nooit gelegen of is verstoord. Er zijn geen aanwijzingen aangetroffen dat zich archeologische resten in de bodem bevinden. Eventuele archeologische resten zullen verstoord zijn waardoor deze ook niet meer verwacht worden.

Conclusie/selectieadvies

Omdat in het plangebied direct onder de verstoorde bovenlaag voornamelijk veen is aangetroffen en geen kansrijke archeologische zones met betrekking tot archeologische vindplaatsen (pleistocene dekzandopduikingen, kwelderwallen) aanwezig zijn, wordt voor het betreffende plangebied binnen het te ontgraven deel (tot 3 m -mv) geen vervolgonderzoek aanbevolen. Het aspect archeologie vormt dan ook geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

5.2 Ecologische toets     

In april 2011 is een ecologische toets uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek staan beschreven in het rapport 'Ecologisch onderzoek Zeedijk Lemmer, Oranjewoud 29 april 2011'. In deze paragraaf worden kort de resultaten van de quickscan beschreven. Het gehele rapport is opgenomen in bijlage2.

Conclusies

Op basis van literatuuronderzoek en het veldonderzoek worden de volgende conclusies getrokken:

• Effecten op broedende vogels zijn niet te verwachten, wanneer de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden opgestart. Wanneer geen broedende vogels aanwezig zijn, kunnen de werkzaamheden ook in het broedseizoen worden opgestart.
  
  Effecten op vissen zijn niet te verwachten, wanneer bij werkzaamheden aan de oever of in het water de vluchtwegen open blijven.
• Effecten op de Rugstreeppad zijn te voorkomen door het ontstaan van ondiepe plasjes op het bouwterrein tegen te gaan.
• Effecten op zoogdieren inclusief vleermuizen zijn niet te verwachten.
• Effecten op beschermde reptielen, insecten, overige ongewervelden en vaatplanten zijn niet te verwachten, vanwege de afwezigheid van beschermde soorten in en rondom het plangebied.

Aanbevelingen

Naar aanleiding van dit ecologisch onderzoek worden onderstaande aanbevelingen gedaan:

• Werkzaamheden uitvoeren buiten het broedseizoen of indien broedende vogels afwezig zijn.
• Voorkom het ontstaan van ondiepe plasjes op het bouwterrein door bijvoorbeeld rijplaten neer te leggen, waarover het bouwverkeer rijdt. Afrasteren van het gehele plangebied is een andere mogelijkheid.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.3 Waterparagraaf     

Algemeen

De locatie is gesitueerd aan de rand (oostzijde) van het centrum van Lemmer (zie figuur 5.1). Het plangebied is gelegen in de oksel van de rondweg (N359) en A6 en wordt omringd door water, met uitzondering van de zuidwestzijde. De locatie ligt binnen het (stedelijk) gebied omringd door de primaire waterkering (dijk). De primaire waterkering ter plaatse (Zeedijk) grenst aan het plangebied, met tussen de dijk en het plangebied een weg. Op het terrein was voorheen de Scheepswerf Poppen gesitueerd.

De op het plangebied voormalige bebouwing (Scheepswerf Poppen) is reeds gesloopt in voorbereiding op de voorgenomen ontwikkeling, met uitzondering van een woning (met tuin en ontsluiting/parkeergelegenheid) aan de zuidzijde van het terrein. Er is binnen het plangebied en directe omgeving boezemwater (Lemster Rien) aanwezig. De locatie valt niet binnen de beschermingszone van de boezemkade van de Lemster Rien. Deze is aan de andere zijde van de Lemster Rien gesitueerd.

Kenmerken plangebied

De regionale bodemopbouw bestaat uit een eerste watervoerend pakket aan de bovenzijde, begrensd door een deklaag van enkele meters dik. Het eerste watervoerend pakket wordt aan de onderzijde afgesloten door de ondoorlatende basis. De lokale bodemopbouw bestaat uit klei op veen hier en daar onderbroken door een zandlaagje. Plaatselijk is de kleilaag afwezig. Vanaf het maaiveld is zand aanwezig (stedelijke ophooglaag van enkele decimeters dik).

Het huidige maaiveld varieert van ongeveer N.A.P. -0,13 tot + 0,30 m, waarbij over het algemeen de lagere gedeelten langs de randen van het plangebied aanwezig zijn en de hoogste rondom de huidige woning langs de weg. De uiterste rand langs de westzijde bevindt zich op ongeveer N.A.P. -0,50. Het terrein loopt ter plaatse af naar deze laagte (het betreft overblijfselen van voormalige werfbouw op talud naar het water toe).

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen (eenduidige en/of heel recente) gegevens bekend van de heersende grondwaterstanden. Er zijn een aantal buizen in en rond Lemmer aanwezig (Dinoloket, TNO), maar deze hebben uiteenlopende meetgegevens. Door de aanwezige dichte stedelijke bebouwing is de grondwatersituatie veelal niet vastgesteld. Naar verwachting voldoet de grondwaterstand doorgaans aan de ontwateringsnormen voor bebouwing (grondwaterstand dieper dan 0,80 m -mv) aangezien geen grondwateroverlast bekend is. Naar verwachting zal de grondwaterstand ter plaatse echter sterk afhankelijk zijn van het peil in het oppervlaktewater van N.A.P. -0,52 m en derhalve ook op ongeveer deze hoogte gesitueerd zijn. Hierbij kan overigens bij sterke wind het peil in de Lemster Rien opgestuwd worden (met name bij oostelijke wind; water vanaf Tjeukermeer), waardoor het waterpeil tijdelijk duidelijk hoger staat dan het genoemde boezempeil.

Kwel en infiltratie

Uit gegevens uit de wateratlas van de provincie Fryslân blijkt in het plangebied sprake te zijn van een infiltratie situatie. Het betreft matige infiltratie. Dit betekent dat, bij de juiste waterpeilen (hoger dan het grondwaterpeil), in het gehele plangebied kan worden geïnfiltreerd en dat het geïnfiltreerde hemelwater ook daadwerkelijk wordt afgevoerd door het regionale grondwater. Hiertoe dient wel de deklaag (klei/veen) te worden verwijderd of te worden doorsneden, voor zover deze nog aanwezig is.

Grondwaterstroming

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Friese boezem complex. De regionale stromingsrichting van het WVP loopt in noord/noordwestelijke richting. Er is binnen het plangebied 2.690 m² aan oppervlaktewater aanwezig (tweetal havens aan de Lemster Rien). Het plangebied bevindt zich niet in een grondwaterwin- en/of grondwaterbeschermingsgebied.

Voorgenomen ontwikkeling

Ten behoeve van de ontwikkeling zal de bestaande bebouwing (woonhuis) worden gesloopt voor de realisatie van de vier appartementengebouwen. Een indruk van de voormalige situatie (oude foto) en een schets van de voorgenomen ontwikkeling zijn weergegeven in respectievelijk figuur 5.2 en 5.3.

Figuur 5.2: luchtfoto oorspronkelijke situatie.

Figuur 5.3: Toekomstige situatie.

De ontwikkeling zal onder andere bestaan uit het realiseren van bebouwing, ontsluiting, paden, parkeren (verharding) en groen. In het plan wordt de inrichting/vorm van het wateroppervlak aangepast ten opzichte van de huidige situatie. De hoeveelheid wateroppervlak blijft echter ongewijzigd (gedempt water wordt voor 100% gecompenseerd). De huidige en toekomstige oppervlakten staan vermeld in tabel 1. Bij de ontwikkeling wordt gedacht aan het toepassen van Koude- en Warmteopslag (KWO), waarbij energie in de vorm van warmte of koude wordt opgeslagen in de bodem.

Toename verhard oppervlak

Het plangebied beslaat circa 7.374 m² groot en bestond voor ongeveer 2.690 m² uit water en voor circa 4.684 m² uit verhard ofwel onverhard terrein. Op basis van tekeningen uit het Hinderwetvergunningenarchief, oude luchtfoto's en de schets van de voorgenomen ontwikkeling (d.d. 7 maart 2011) zijn de oppervlakten bepaald. Aan de hand van deze gegevens is ingeschat dat het terrein van ongeveer 95% aan verharding was voorzien. Hiervan was 1.574 m² bebouwing en de rest overige verharding van circa 2.876 m². De overige verharding bestond uit een woning, een scheepshal, kantoren, opslag, scheepsbouwlocatie buiten (gehele noordwestzijde), kraanbaan, ontsluiting en parkeren.

Tabel 1: Toename/afname aan verhard oppervlak*

* Opgemerkt wordt dat bovengenoemde oppervlakten zijn vastgesteld op basis van inrichtingsschetsen, archieftekeningen en oude luchtfoto's

** Voor de voormalige woningbouw is het oppervlak van de bestaande woning aangehouden en niet die van archieftekeningen/ luchtfoto's

Het verhard oppervlak aan bebouwing (daken) neemt af met naar verwachting 674 m2. Naar verwachting neemt ten behoeve van de ontsluiting van de uitbreiding ook de overige verharding (ontsluiting, voetpad, werfverharding, parkeren ed) af met 1.076 m2. De verharding heeft in het ontwerp plaatsgemaakt voor ruimte met een groene inrichting.

Inventarisatie knelpunten en aandachtspunten

Bij de ontwikkeling van de waterparagraaf zijn mogelijke knelpunten en aandachtspunten geïnventariseerd ten aanzien van de waterhuishouding en riolering. Dit is gedaan in samenwerking met het Wetterskip Fryslân, de gemeente Lemsterland en de provincie Friesland. Hiertoe zijn diverse contactmomenten geweest. Conform de relevante thema's uit de 'Handreiking watertoets deel 3' zijn voor het plangebied de onderstaande aspecten onderscheiden:

1. Veiligheid
2. Riolering
3. Wateroverlast
4. Grondwateroverlast
5. Grond- en oppervlaktewaterkwaliteit
6. Verdroging

De wenselijke en toekomstige situatie van deze aspecten worden hieronder toegelicht:

1. Veiligheid

Het plangebied ligt binnen de zone boezemkade en grenst aan de zone primaire kering (waterkering Lemster Rien). Deze zones zijn ter plaatse van het plangebied niet voorzien van een ruimtelijke reserveringzone en stellen derhalve geen beperkingen aan de voorgenomen ontwikkeling.

2. Riolering

In de toekomstige situatie wordt het plangebied anders bestemd. Hierdoor ontstaan er vuil- en hemelwaterstromen. Voor het behalen van de basisinspanning en voor een optimale afstemming tussen de waterketen en het watersysteem zullen in de toekomstige situatie de vuil- en hemelwaterstromen gescheiden worden aangelegd. Bij de uitbreiding zal het schone regenwater (hemelwater) afkomstig van verharde oppervlakten (zoals bebouwing) naar het oppervlaktewater worden afgevoerd. Het schone hemelwater zal derhalve niet op het rioleringstelsel worden afgevoerd (gescheiden afvoeren hemel en vuilwater).

3. Grondwateroverlast

De ontwateringsdiepte voldoet ter plaatse van het plangebied in de huidige situatie naar verwachting niet aan de norm voor woningbouw (grondwaterstand dieper dan 0,80 m -mv.). In de toekomst zal voldoende ontwateringsdiepte worden gerealiseerd ter voorkoming van grondwateroverlast. Voor het terrein betekent dit, ter plaatse van de voorgenomen woningbouw, een ontwateringsdiepte van bij voorkeur tussen de 0,8 à 1,10 m -mv. Hierbij dient aanvullend rekening te worden gehouden met mogelijke opwaaiing van het oppervlaktewater (ordegrootte naar verwachting 0,15 à 0,20 m). Hieraan kan worden voldaan door het plangebied op te hogen (ophoging tot minimaal N.A.P.+ 0,5 m) en/of maatregelen te nemen in de funderingsmethodiek (kruipruimteloos of waterdicht funderen). Er zal geen grondwater worden afgevoerd (drainage) om aan de ontwateringnormen te voldoen. De fluctuatie van de Lemster Rien is naar verwachting gering (alleen bij schutten van sluis wordt de inhoud van sluis verdeeld over de Lemster Rien). Bij de inrichting zal rekening worden gehouden met de voorgenomen toekomstige peilstijging van het IJsselmeer. Het ontwerp dient grondwaterneutraal te zijn.

Er zijn mogelijkheden ten aanzien van de Koude en Warmteopslag (KWO) aanwezig. Indien bij de ontwikkeling gebruik zal worden gemaakt van KWO zullen de mogelijkheden, kansen en consequenties in kaart worden gebracht. Plaatselijk kan het systeem de grondwaterstand verhogen (inbreng locatie) dan wel verlagen (onttrekkingslocatie). Aandachtspunten bij het in kaart brengen zijn de aanwezigheid van de waterkering, eventueel aanwezige bodemverontreiniging en mogelijke andere ondergrondse energieopslagsystemen. De inrichting van een eventuele KWO zal worden afgestemd met de waterbeheerder voor de KWO (Provincie Friesland).

4. Grond- en oppervlaktewaterkwaliteit

In de toekomstige situatie wijzigt de inrichting van het plangebied. Hierdoor kan de waterkwaliteit van het afstromende regenwater naar verwachting aanzienlijk worden verbeterd, gezien de functie van zware industrie naar woningbouw. Hierbij wordt het risico op vervuiling geminimaliseerd. Om het afstromende regenwater ook in de toekomst schoon te houden zullen alleen materialen worden toegepast, waarbij afspoeling of uitloging wordt voorkomen. Het gebruik van bestrijdingsmiddelen en bemesting bij het beheer en onderhoud van (openbare) groenvoorzieningen zal zoveel mogelijk worden beperkt. Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Er hoeft daarom geen rekening te worden gehouden met aanvullende eisen. Verondersteld wordt dat het terrein ten tijde van projectrealisatie voldoende gevrijwaard is van, dan wel beschermd wordt door, voormalige grond -en/of grondwaterverontreiniging, zodat deze grond- en oppervlaktewaterkwaliteit niet negatief beïnvloeden kan.

5. Volksgezondheid

Het plangebied maakt naar aanleiding van de ontwikkeling deel uit van stedelijk gebied. In stedelijk gebied is het wenselijk om risico's voor de volksgezondheid zoveel mogelijk te beperken. Bij de inrichting zal rekening worden gehouden met veiligheid (geen verdrinkingsgevaar, aanpassing kade noordzijde) en de het voorkomen van het droogvallen van waterpartijen. De inrichting voldoet in de toekomst aan de gestelde veiligheidseisen.

6. Beheer en onderhoud

In de toekomstige situatie wordt het oppervlaktewater ingericht met een aantal ligplaatsen en de waterlijn wordt aangepast (het wateroppervlak blijft gelijk). De afvoer van het water vindt onder vrij verval plaats. Voor beheer en onderhoud van de watergangen zal voldoende ruimte worden opgenomen in het plan. Deze dient door de (kadastrale) eigenaar(en) van/ binnen het plangebied zelf te worden voorzien. Voor het onderhoud wordt aanbevolen rekening worden gehouden met een onderhoudsstrook of een locatie waar een onderhoudsboot te water kan worden gelaten.

Conform de handreiking watertoets wordt nog een viertal thema's onderkend. Deze thema's spelen niet voor het plangebied. Het betreft de thema's watervoorziening (seizoensberging), grondwaterkwaliteit (waterwingebieden), natte natuur (HEN/ SED-wateren), wateroverlast, verdroging en bodemdaling. Ten aanzien van wateroverlast, verdroging, bodemdaling en natte natuur wordt het volgende opgemerkt:

1. Wateroverlast

Door de ontwikkeling van het terrein wordt het watersysteem beïnvloed (positief). Het verharde oppervlak binnen het plangebied neemt af. Dit vertraagt de afvoer van hemelwater en leidt tot een afname van de kans op wateroverlast. Uitgangspunt is dat het regenwater afkomstig van de daken van de gebouwen en van wegen op het oppervlaktewater wordt afgevoerd. De bestaande omringende gebieden, waar het plan op aansluit, zullen geen hinder ondervinden van het plan.

2. Verdroging

In vergelijking met de oorspronkelijke situatie neemt het verharde oppervlak af. In de toekomstige situatie komt het hemelwater derhalve meer ten goede aan het grondwater (natuurlijke infiltratie).

3. Bodemdaling:

Op basis van de bekende bodemgegevens (klei/ veen op zand) kan geconcludeerd worden dat de bodem zettingsgevoelig is. Er vindt naar verwachting echter geen verlaging plaats van het grondwater (bemaling bij realisatie) rondom het plangebied. Wel dient het terrein te worden opgehoogd. Er kan dan ook bodemdaling plaatsvinden, al wordt deze gering geschat. Dit gezien de ondiepe situering van de zettingsgevoelige laag, de ligging van het plangebied in dichtbebouwd stedelijk gebied en de sanering van verontreinigingen (voormalig) aanwezig op het terrein. Om een en ander uit te sluiten kunnen desgewenst, tijdens of na het opstellen van het definitieve ontwerp, controleberekeningen worden uitgevoerd.

4. Natte natuur

Het gebied is niet aangewezen als natte natuur en ligt in stedelijk gebied.

Ten behoeve van de ontwikkeling vinden werkzaamheden in en langs het water plaats. Hiervoor zal een watervergunning worden aangevraagd.

Status

Voor de waterparagraaf is wateradvies opgevraagd bij het waterschap, dat heeft aangegeven te kunnen instemmen met hetgeen beschreven is. Enkele opmerkingen van het waterschap zijn in de tekst verwerkt. Deze waterparagraaf betreft daarmee een definitieve rapportage.

5.4 Externe veiligheid     

In 2010 is een quickscan externe veiligheid uitgevoerd. De resultaten van deze scan zijn beschreven in het rapport Quickscan externe veiligheid 'Ontwikkeling Zeedijk 10 te Lemmer'. In de quickscan wordt de verwachting uitgesproken dat het plan niet leidt tot een siginificante toename van het groepsrisico. Om de exacte toename van het groepsrisico te kunnen vaststellen, is een kwantitatieve risicoberekening uitgevoerd (QRA). Hieronder worden de resultaten van dit onderzoek besproken. Zowel de quickscan als de QRA zijn opgenomen in de bijlage (bijlage 3 en 4).

Resultaten

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de volgende transportassen waarover gevaarlijke stoffen worden veroerd: de A6, de N359 en de N712. Voor deze transportassen is zowel het plaatsgebonden risico (PR) als het groepsrisico (GR) berekend.

Uit de berekeningen blijkt dat geen van de transportassen een PR-contour heeft. Uit de berekeningen van het GR blijkt dat alleen voor de N712 een toename van het groepsrisico plaatsvindt als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Er is sprake van een beperkte toename, waarbij de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden (zie figuur 5.3). Conform de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs) zal in verband met deze toename verantwoording van het groepsrisico worden afgelegd. In dat kader wordt onder meer advies gevraagd aan de regionale brandweer. De resultaten hiervan worden verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan.

Figuur 5.3. Berekend groepsrisico van de N712.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een drietal wegen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd (A6 / N359 en N712). Deze wegen hebben geen plaatsgebonden risicocontour. Voor de A6 en N359 neemt het GR als gevolg van de ontwikkeling niet toe. Voor de N712 geldt dat sprake is van een lichte toename, waarbij de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden. Het bevoegd gezag heeft deze beperkte toename geaccepteerd in het kader van de verantwoordingsplicht.

5.5 Luchtkwaliteit     

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. Het verkeer langs drukke wegen bewerkstelligt overschrijdingen van grenswaarden (concentraties) voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂).

Aspecten van de nieuwe regelgeving op grond van de Wm worden in afzonderlijke uitvoeringsregelingen uitgewerkt. De belangrijkste zijn:

• Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Besluit NIBM;
• Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Regeling NIBM;
• Besluit gevoelige bestemmingen.

Het Besluit NIBM legt vast wanneer een project met ruimtelijke gevolgen niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Hiervan is sprake als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 1%. De 1 %-grens wordt gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂).

Sinds 2009 is de 3 %-grens is van toepassing. In de Regeling NIBM is onder andere voor kantoren en woningen aangegeven bij welke eenheden/aantallen de 3%-grens wordt overschreden en er luchtkwaliteitberekeningen dan wel -onderzoek nodig is.

Voor woningen is in de Regeling NIBM het maximale aantal van 500 nieuwe woningen gesteld uitgaande van de 3%-grens. Als de 3%-grens niet wordt overschreden dan hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden en hoeft er geen onderzoek te worden uitgevoerd. De ontwikkeling is dan per definitie 'niet in betekendende mate bijdragend'.

Situatie in het plangebied

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 28 appartementen (wooneenheden). Hiermee valt deze ontwikkeling binnen de regeling niet in betekenende mate bijdragen. De realisatie van 28 woningen valt ruimschoots binnen het gestelde maximum van 500 woningen.

Conclusie

Het onderhavige bestemmingsplan valt onder de regeling NIBM. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan de eisen conform de wet Milieubeheer. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.6 Geluidhinder     

Ter Steege Vastgoed heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de ontwikkeling aan de Zeedijk 8 te Lemmer. De resultaten van dit onderzoek staan beschreven in het rapport 'Akoestisch onderzoek Zeedijk 8-10'. In deze paragraaf staan de bevindingen uit het onderzoek kort beschreven. Het gehele rapport is opgenomen in bijlage 5 van deze toelichting.

Resultaat

De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Rondweg bedraagt ten hoogste 42 dB, waarmee de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden.

Met betrekking tot de zoneplichtige wegen blijkt uit de berekeningsresultaten dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de A6 ten hoogste 56 dB bedraagt, waarmee de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden.

Gelet op de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB vanwege het wegverkeer op de A6, is het aan het college van Burgemeester en Wethouders om een hogere waarde te verlenen. Hiervoor zal parallel aan het bestemmingsplan een afzonderlijke procedure worden doorlopen.

Conclusie

Met de verleende hogere grenswaarde vormt het aspect akoestiek geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

In paragraaf 5.8 wordt de geluidzone gezoneerd bedrijventerrein Buitengaats toegelicht.

5.7 Bodem     

In het plangebied is bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek staan beschreven is de rapportage 'Actualiserend bodem- waterbodem en asbestonderzoek', Atkb, rapportnummer 20100256A/Rap01, 28 juli 2010. In deze paragraaf staan de bevindingen uit het onderzoek kort beschreven. Het gehele rapport is opgenomen in bijlage 6 van deze toelichting.

Resultaat

De belangrijkste onderzoeksresultaten worden hieronder puntsgewijs besproken:

1. het gehele terrein is verontreinigd met zware metalen, PAK en minerale olie. De mate van verontreiniging varieert van sterk verontreinigd (ter plaatse van de dwarshelling) tot licht verontreinigd;
2. er is geen sprake van een ernstige bodemverontreiniging met asbest. Op basis van het onderzoek kan de asbestverdenking worden verworpen.
3. de waterbodem (ter plaatse van beide insteekhavens) bevat te hoge gehalten aan PAK (de interventiewaarde wordt overschreden). Sanering is derhalve noodzakelijk.

In verband met de geconstateerde verontreiniging kan de grond niet zonder meer voor woningbouw worden gebruikt. Het plangebied moet eerst worden gesaneerd. In dat kader wordt een saneringsplan opgesteld. Het saneringsplan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het bevoegd gezag (provincie). Het saneringsplan zal ten uitvoer worden gebracht voor aanvang van de bouwwerkzaamheden. Door de initiatiefnemer is hiervoor het benodigde budget gereserveerd. Door middel van het uitvoeren van de sanering wordt het plangebied geschikt gemaakt voor het beoogde doel. Daarmee worden belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling weggenomen. Ten aanzien van het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid.

5.8 Bedrijven en milieuzonering     

Op 10 mei 2011 is een analyse gemaakt op basis van de milieuvergunningen van de bedrijven in de nabijheid van het onderhavige perceel, Zeedijk 8. De resultaten van deze analyse staan beschreven in de memo 'Zeedijk Lemmer, Bedrijven & Milieuzonering' (zie bijlage 7).

Resultaat

In de rapportage is een viertal bedrijven beschouwd:

• AMAR B.V. aan de Polle 14;
• Scheepswerf van den Berg aan de Polle 9;
• Gebr. F. en J. Hummel aan de Zeedijk 19;
• Bouwmarkt aan de Zeedijk.

Uit toetsing aan de richtafstandentabel uit de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' blijkt dat de ontwikkellocatie voldoet aan alle richtafstanden met uitzondering van geluid afkomstig van Scheepswerf Van den Berg. In alle gevallen zijn er tussen de betreffende inrichting en de ontwikkellocatie reeds bestaande woningen gelegen. Middels de geldende milieuvergunning of het Activiteitenbesluit is het woonklimaat ter plaatse van die woningen beschermd. Hiermee is ook het woonklimaat ter plaatse van de ontwikkellocatie, die op een grotere afstand is gelegen, geborgd.

Conclusie

Uit de geanalyseerde milieuvergunningen blijkt dat de omliggende bedrijven geen belemmering vormen voor de onderhavige ontwikkeling.

Geluidzone gezoneerd bedrijventerrein Buitengaats

Rondom een industrieterrein of een deel van het industrieterrein dient een geluidszone te worden vastgesteld als zich op dit terrein bedrijven kunnen vestigen die zijn genoemd in onderdeel D van bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht en worden gespecificeerd als bedrijven die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken. Deze bedrijven worden in de praktijk ook wel "grote lawaaimakers" genoemd.

 

Buiten de geluidszone mag de geluidsbelasting vanwege dergelijke industrieterreinen de waarde van 50 dB(A) niet te boven gaan. Voor (geplande) geluidgevoelige bestemmingen die buiten de grens van het industrieterrein, maar binnen de geluidszone liggen of komen te liggen, geldt in beginsel een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) op de uitwendige scheidingsconstructie. Een (bedrijfs)woning en andere geluidgevoelige bestemmingen, gelegen op een gezoneerd industrieterrein, hoeven op grond van de Wet geluidhinder niet te worden beschermd.

 

De ligging van de geluidszone is een afweging tussen de geluidsruimte voor de bedrijven en de bescherming van de omliggende woningen (of andere geluidgevoelige bestemmingen).

Huidige situatie

Op onderstaande afbeelding is de bij Koninklijk Besluit van 2 juli 1990 vastgestelde grens industrieterrein en geluidszone opgenomen. Ook is hier de 50 dB(A) contour in opgenomen.

Figuur 5.4. KB 1990, grens en geluidzone industrieterrein Buitengaats.

In het KB zijn de percelen behorende bij Zeedijk 8-10 aangemerkt als onderdeel van het industrieterrein Buitengaats.

In 2005 is het bestemmingsplan "Binnen de rondweg" vastgesteld. Binnen dit plan zijn de percelen Zeedijk 8 en 10 aangewezen voor bedrijfsdoeleinden. Bedrijven die kunnen worden gekenmerkt als zogeheten Grote lawaaimaker zijn niet toegestaan. De percelen Zeedijk 8-10 zijn derhalve sinds 2005 geen onderdeel meer van een Wgh-industrieterrein.

 

Figuur 5.5: Plankaart bestemmingsplan Binnen de rondweg.

De percelen Zeedijk 8-10 liggen in de nabijheid van het Wgh-industrieterrein Buitengaats. Op basis van jurisprudentie liggen de percelen Zeedijk 8-10 sinds 2005 dus binnen de zogeheten geluidzone van Buitengaats. Uitspraken van de ABRvS (zie: 200603048/1, gemeente Wymbritseradeel; 200704749/1, gemeente Apeldoorn; 200708763/1, gemeente Alphen aan de Rijn) wijzen evenwel in de richting van een engere uitleg van het begrip industrieterrein. Als de gemeente in het bestemmingsplan - om inwaartse zonering te regelen - expliciet heeft aangegeven dat op bepaalde delen van het industrieterrein de 'Grote lawaaimakers' zijn uitgesloten, dan behoren die delen niet langer tot het gezoneerde industrieterrein, aldus de bestuursrechter.

Toekomstige situatie

Het gebied wordt getransformeerd naar een woongebied. Om dit te realiseren is het bestemmingsplan "Aan de Rien" in voorbereiding. In dit plan worden de gronden behorende bij Zeedijk 8-10 bestemd voor woningbouw.

 

Figuur 5.6. Plankaart bestemmingsplan Buitengaats.

Binnen een geluidzone is de realisatie van geluidgevoelige bestemmingen mogelijk. Hier is wel een maximale geluidbelasting aan gekoppeld. Voor (geplande) geluidgevoelige bestemmingen buiten de grens van het industrieterrein, maar die binnen de geluidszone liggen of komen te liggen, geldt in beginsel een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) op de uitwendige scheidingsconstructie. Door het vaststellen van een zogeheten hogere grenswaarde kan maximaal een geluidbelasting worden vastgesteld van maximaal 55 dB(A).

Uit geluidberekeningen blijkt dat vanwege het industrieterrein Buitengaats de geluidbelasting op het plangebied "De Polle" (de percelen Polle 8 t/m 15) maximaal 49,7 dB(A) bedraagt (zie figuur 5.7). De percelen Polle 8 t/m 15 liggen dichter bij Buitengaats dan de percelen Zeedijk 8-10, zodat mag worden aangenomen dat de geluidbelasting vanwege het Wgh-industrieterrein Buitengaats op de percelen Zeedijk 8-10 ook onder de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) blijft. Derhalve hoeven er geen hogere grenswaarden in het kader van industrielawaai te worden vastgesteld.

 

Figuur 5.7. Geluidberekening inclusief contour.

5.9 Bezonningsstudie     

In verband met de voorgenomen ontwikkeling is door Oranjewoud een bezonningsstudie uitgevoerd. Dit is gedaan voor vier momenten in het jaar (21 maart / 21 juni / 21 september / 21 december) en voor verschillende tijdstippen (10.00 / 12.00 / 14.00 / 16.00 / 18.00 uur) Het doel hiervan is te beoordelen of omliggende (woon)bebouwing in de schaduw komt te liggen van de toekomstige woongebouwen. In deze paragraaf worden de resultaten besproken. De volledige bezonningsstudie is opgenomen in bijlage 8 bij deze toelichting. Opgemerkt dient te worden dat deze bezonningsstudie is uitgevoerd op een eerdere variant van het plan. Het onderzoek is echter nog wel bruikbaar, enerzijds omdat er slechts sprake is van een geringe verschuiving van de bouwvlakken en anderzijds de bouwhoogte naar beneden toe is bijgesteld. De bezonningsstudie gaat met andere woorden uit van een worst-case situatie.

Resultaten

Uit de bezonningsstudie blijkt dat de bebouwing op het perceel Zeedijk 12 op enkele momenten en tijdstippen in het jaar gedeeltelijk in de schaduw van het meest noordelijk gelegen woongebouw komt te liggen. Het betreft niet het gehele perceel, maar het zuidoostelijke gedeelte, waar zich een loods bevindt (niet zijnde de woning). De woning die aan deze loods is vastgebouwd komt niet, dan wel in zeer beperkte mate in de schaduw van het woongebouw te liggen. Dit geldt slechts voor een beperkt aantal momenten en tijdstippen in het jaar. In de tweede plaats is het perceel Riensingel 2 relevant. Uit de bezonningsstudie blijkt dat de loods die zich op dit perceel bevindt gedeeltelijk in de schaduw van de woongebouwen komt te liggen. Dit geldt uitsluitend voor de maand december, in de ochtend.

Conclusie

Uit de bezonningsstudie blijkt dat omliggende bebouwing geen, dan wel in zeer beperkte mate schaduwhinder ondervindt. Dit geldt voor het perceel Zeedijk 12 en Riensingel 2. Voor beide percelen geldt dat de bebouwing die schaduw ondervindt geen woonfunctie heeft. In beide gevallen gaat het om loodsen. Bovendien blijkt uit de studie dat de schaduweffecten zich slechts op enkele momenten in het jaar voordoen gedurende een klein gedeelte van de dag.

6.1 Inleiding     

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op hoe het hierboven beschreven beleid en de uitgangspunten van dit bestemmingsplan zijn verwoord in de regels.

6.2 Planvorm     

Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk bedoeld om de nieuwe ontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken. Het plan geeft regels voor bebouwing en gebruik. Daar waar mogelijk zijn de bepalingen uit het vigerende plan als uitgangspunt genomen.

Bij het opstellen van de bestemmingen en de regels zijn een zo eenvoudig en overzichtelijk mogelijke indeling en redactie nagestreefd. Het aantal regels van een bestemming is beperkt en zijn waar mogelijk, ruim geformuleerd. De inhoud en de methodiek zijn vormgegeven volgens “De Standaard vergelijkbare bestemmingplannen” (SVBP), de landelijke standaard voor het digitaal uitwisselbare en raadpleegbare plan.

De regels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels;
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregel.

6.3 Planregels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk begint met de begrippen, waarin - om misverstanden bij de toepassing van het bestemmingsplan te voorkomen - een aantal in het bestemmingsplan gehanteerde begrippen wordt toegelicht. In het daarop volgende artikel, de wijze van meten, wordt aangegeven op welke wijze de in het bestemmingsplan opgenomen maatvoering moet worden berekend. Ook dit artikel dient om interpretatieproblemen te vermijden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de planregels opgenomen die behoren bij de verschillende op de plankaart opgenomen bestemmingen die aan de gronden zijn toegekend. Ieder artikel begint met een bestemmingsomschrijving, waarin duidelijk de bestemmingen zijn weergegeven, waarvoor de gronden met de betreffende bestemming gebruikt mogen worden. Vervolgens wordt door middel van de bouwregels aangegeven wat en in welke mate op de gronden met deze bestemming mag worden bebouwd. In de afwijking van de bouwregels staat onder welke voorwaarde van welke bouwregel mag worden afgeweken. De gebruiksregels geven aan wat verboden gebruik is. In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Artikel 3 Tuin

Deze gronden zijn bestemd voor een tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen. Daarnaast mogen binnen de bestemming tuin ontsluitingsverhardingen, paden en water aangelegd worden.

Verder mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde gebouwd worden, waaronder carports van maximaal 2,5 meter, tuin- en erfafscheidingen van maximaal 1,5 meter en een toegangshek van maximaal 2 meter. Overige bouwwerken geen gebouw zijnde mogen niet hoger worden gebouwd dan 1 meter.

Artikel 4 Verkeer

Aan de Zeedijk is een smalle strook grond bestemd als Verkeer. De bestemming Verkeer is toegekend, omdat deze strook in de toekomst mogelijk wordt ingericht als (openbaar) voetpad.

Artikel 5 Water

Deze gronden zijn bestemd voor water met de functies waterberging, waterhuishouding en waterlopen, waterwegen en/of vijvers. Ten behoeve van de bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen worden zijn gebouwd zoals dammen, duikers, stuwen en beschoeiingen en steigers. Om te waarborgen dat in de noordelijke waterpartij geen steigers worden gebouwd, is hiervoor een expliciet verbod opgenomen middels de aanduiding 'steigers uitgesloten'.

Artikel 6 Wonen

De gronden bestemd voor wonen zijn bestemd voor gestapelde woningbouw met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 8 meter / 12 meter en 11 meter / 15 meter. De dakhelling van het dak moet minimaal 25° en maximaal 60° bedragen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat de algemene gebruiksregels, anti-dubbeltelregel, algemene afwijkingsregels, afwegingskader, overige regels. In de algemene afwijkingsregels zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om af te wijken van de verschillende maatvoeringen in het plan. Deze afwijkingen zijn uitdrukkelijk bedoeld om op onvoorziene ontwikkelingen te kunnen inspelen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat de overgangsregels en de slotregel. Dit zijn bepalingen die in hun algemeenheid voor het gehele bestemmingsplan gelden en min of meer losstaan van de bestemmingsbepalingen.

7.1 Economische uitvoerbaarheid     

In de 'Grondexploitatiewet', welke onderdeel uitmaakt van de Wet ruimtelijke ordening, staat aangegeven dat de gemeente een exploitatieplan moet vaststellen, indien kosten worden gemaakt (bijvoorbeeld voor aanleg van openbare voorzieningen en/of plankosten).

Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien op vrijwillige basis een overeenkomst worden aangegaan. In dit geval is hiervan sprake. Op kosten van de initiatiefnemer wordt onder meer een openbaar toegankelijk voetpad aangelegd. Daarnaast wordt bijgedragen in de kosten voor het op afstand bedienbaar maken van een brug in de Rien.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is op 12 februari 2014 een overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over de te maken kosten. De zakelijke inhoud van deze overeenkomst luidt als volgt:

• Met de grondeigenaar is overeengekomen dat de gemeente planologische medewerking verleent aan woningbouw binnen het exploitatiegebied. De gemeente behoudt daarbij haar publiekrechtelijke bevoegdheid en verantwoording ten aanzien van het publiekrechtelijke besluitvormingsproces.
• De grondeigenaar zal geheel voor eigen rekening en risico, maar in overleg en met goedkeuring van de gemeente, civieltechnische plannen, ontwerpen, bestekken en tekeningen opstellen.
• De grondeigenaar zal de inrichting en uitvoering van de (beperkte) openbare ruimte en voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut voor eigen rekening en risico de benodigde vergunningen aanvragen conform het bestemmingsplan. De grondeigenaar legt – in afwijking van het boven gestelde-  een grasstrook aan langs de Zeedijk van tenminste 1,50 meter, die ruimte biedt aan een in de toekomst door de gemeente aan te leggen verhard voetpad.
• De grondeigenaar zal zich maximaal inspannen om bovenmatige hinder van de bouwactiviteiten te beperken.
• De overeenkomst voorziet verder in de aan- en verkoop van enkele 'overhoeken' grond, zodat een logische scheiding tussen publieke en private grond ontstaan.

Hiermee wordt het plan economisch uitvoerbaar geacht.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

Artikel 1 Begrippen     

Artikel 2 Wijze van meten     

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Artikel 3 Tuin     

Artikel 4 Verkeer     

Artikel 5 Water     

Artikel 6 Wonen     

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels     

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels     

Artikel 10 Overige regels     

Artikel 11 Overgangsrecht     

Artikel 12 Slotregel     

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Aan de Rien' van de gemeente De Friese Meren.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 19 februari 2014.

De griffier, Voorzitter,

H.A. van Dijk-Beekman A. Aalberts