| Plan: | Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0080.00008BP00-VG01 |
Op 25 februari 2021 is het voorbereidingsbesluit 'Voorbereidingsbesluit Leeuwarden - Woningsplitsing en woonzorgfuncties' in werking getreden. Hiermee is verboden "het bestaande gebruik van gebouwen, gelegen binnen de aangegeven gronden, te wijzigen naar één of meer woningen, wooneenheden of naar een woonzorgfunctie".
Dit voorbereidingsbesluit heeft tot doel te bewerkstelligen dat de gemeente meer grip krijgt op de splitsing van bestaande (zorg)woningen in kleinere (zorg)wooneenheden.
De reguliere woonbestemmingen in de gemeente Leeuwarden voorkomen dat panden worden gesplitst door het gebruik van de begripsbepaling 'woonhuis' of door een maximum aantal woningen te stellen. Binnen enkele oudere bestemmingsplannen en binnen sommige 'ruime' (bijvoorbeeld 'gemengd' of 'centrum') en 'enge' (bijvoorbeeld 'Wonen - woongebouw' of 'wonen - wooncentrum') bestemmingen is deze mogelijkheid van woningsplitsing niet uitgesloten. Hierdoor mogen gebouwen gesplitst worden in steeds kleinere woningen en zorgwoningen. Dit is niet in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.
Van belang is hierbij te vermelden dat het voorliggende plan uitsluitend in een regeling voorziet die omzetting naar c.q. splitsing naar nieuwe zelfstandige woningen / appartementen reguleert. Het reguleren van verhuur en verkoop van kamers (in een zelfstandige woning) is al geregeld in het bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur, vastgesteld op 25 oktober 2016. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur is een verbod gekomen op het omzetten van reguliere woningen naar kamerverhuurpanden. Een kamerverhuurpand is gedefinieerd als een pand met drie of meer wooneenheden (voor kamergewijze verhuur). Uitzonderingen op deze regel vormen de hospitaregeling en de bestaande kamerverhuurpanden. Ook de verhuur van 1 of 2 kamers c.q. wooneenheden is toegestaan.
Met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening Woningsplitsing en woonzorgfuncties' blijft de verhuur van 1 of 2 kamers of de hospitaregeling, conform het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Kamerverhuur', toegestaan. Het toevoegen van nieuwe kamerverhuurpanden blijft, conform het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Kamerverhuur', niet toegestaan.
Dit facetbestemmingsplan is een uitwerking van het voorbereidingsbesluit en brengt verandering in de huidige situatie door binnen bestaande gebouwen het aantal woningen te maximaliseren op het huidige aantal. Om ruimte te kunnen blijven bieden aan bouwplannen die in overeenstemming zijn met het gemeentelijk woonbeleid en niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening is een afwijkingsgrondslag in deze herziening opgenomen. Deze dient als toetsingskader voor aanvragen voor een omgevingsvergunning waarmee (zorg)woningsplitsing onder voorwaarden mogelijk is.
Het onderhavige bestemmingsplan heeft de vorm van een 'facetbestemmingsplan'. Dit is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen, in dit gevallen alle binnen de gemeente Leeuwarden geldende bestemmingsplannen waarin woonfuncties voorkomen. Op één of meer aspecten worden deze bestemmingsplannen met een facetbestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de desbetreffende bestemmingsplannen (regels en verbeelding) van kracht. Voorliggend facetbestemmingsplan is hiermee een aanvullende en deels vervangende regeling over het specifieke onderwerp (zorg)woningsplitsing en woningomzetting en herziet de bestaande bestemmingsplannen partieel. Dit bestemmingsplan verbiedt woningsplitsing en woningomzetting voor alle bestemmingen waarbinnen de woon(zorg)functie mogelijk is.
Het bestemmingsplangebied wordt gevormd door de bestemmingsplannen die vallen binnen het grondgebied van de gemeente Leeuwarden waar woon(zorg)functies mogelijk zijn. Een aantal gebieden is geregeld in een beheersverordening. Voor die gebieden is de onderhavige regeling niet van toepassing.
In het bestemmingsplangebied zijn de volgende bestemmingsplannen van kracht (de plannen zijn allemaal onherroepelijk):
| 2019-03-13 | De Zwette V – Kavel 13A | vastgesteld |
| 2017-09-11 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren | vastgesteld |
| 2019-07-08 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Gebiedsontwikkeling WTC/Cambuur | vastgesteld |
| 2018-10-02 | Stiens - Harnsterdyk 7 | vastgesteld |
| 2011-07-04 | Bestemmingsplan Easterlittens - Boalserter Feart | vastgesteld |
| 2019-03-13 | Leeuwarden - De Zuidlanden, plandeel oost en Techum | vastgesteld |
| 2011-10-31 | Bestemmingsplan Bilgaard, Leeuwarder Bos en omgeving | vastgesteld |
| 2011-06-27 | Bestemmingsplan Camminghaburen | vastgesteld |
| 2015-04-01 | Bûtengebiet en doarpen | vastgesteld |
| 2020-11-11 | Partiële herziening Archeologie | vastgesteld |
| 2004-05-26 | Tusken Moark en Ie | onherroepelijk |
| 2009-06-02 | Bedrijventerrein-Newtonpark IV | onherroepelijk |
| 2007-11-26 | Hempens Teerns- Zuiderburen-Froskepolle | onherroepelijk |
| 2019-04-24 | Leeuwarden - Partiële herziening Aanpassing woonpercelen Wiarda | vastgesteld |
| 2010-11-29 | De Zuidlanden, plandeel Wiarda | vastgesteld |
| 2010-12-01 | Bestemmingsplan Garde Jagerswei te Grou | onherroepelijk |
| 2020-06-17 | Bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, plandeel Unia | vastgesteld |
| 2020-03-18 | Leeuwarden - woningbouw Brandemeer en de Kei | vastgesteld |
| 2017-12-18 | Bestemmingsplan Grou - Yn `e Lijte | vastgesteld |
| 2020-10-07 | Leeuwarden - Aldlânstate | vastgesteld |
| 2019-09-24 | Leeuwarden - Mariahof 10 | vastgesteld |
| 2021-04-26 | Leeuwarden - James Wattstraat naast 24 e.o. | vastgesteld |
| 2019-07-08 | Leeuwarden - De Zwette VI Provinciale Waterstaat | vastgesteld |
| 2017-09-18 | Leeuwarden - Energiecampus | vastgesteld |
| 2020-12-02 | Leeuwarden Buitengebied - Realisatie Nijkleaster It Westerhus 1 Hilaard | vastgesteld |
| 2019-12-18 | Leeuwarden - Aansluiting Overijsselselaan Zuid | vastgesteld |
| 2018-11-07 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon | vastgesteld |
| 2016-12-20 | Wijzigingsplan Leeuwarden - Lân fan Taal | vastgesteld |
| 2017-07-10 | Bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, De Klamp | vastgesteld |
| 2016-02-01 | Leeuwarden Buitengebied - Twee woningen Brédyk 28a+b te Wirdum | vastgesteld |
| 2017-05-03 | Reparatieplan Bûtengebiet en doarpen | onherroepelijk |
| 2014-08-26 | Beslingadyk 5, Friens | vastgesteld |
| 2014-09-22 | Leeuwarden Buitengebied - Baggerdepot Trijehûs | vastgesteld |
| 2013-11-26 | Bestemmingsplan Warten, baggerdepot De Bakkerij, Stukenwal | vastgesteld |
| 2013-06-28 | Leeuwarden - MCL en omgeving | vastgesteld |
| 2019-12-18 | Leeuwarden - Dairy Campus en omgeving | vastgesteld |
| 2011-04-27 | Bestemmingsplan woningbouwlocatie Warten | onherroepelijk |
| 2020-01-22 | Leeuwarden Middelsee fase 1 | vastgesteld |
| 2011-07-12 | Bestemmingsplan Jirnsum - Wjitteringswei 6 | vastgesteld |
| 2011-11-08 | Bestemmingsplan Frisia | onherroepelijk |
| 2013-01-23 | Bestemmingsplan Reduzum tankstation | onherroepelijk |
| 2019-04-03 | Wergea | vastgesteld |
| 2013-07-17 | Bestemmingsplan Grou - Haans Krite | onherroepelijk |
| 2013-09-20 | Exploratieboring Hempens | onherroepelijk |
| 2014-03-31 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Goutum, bij de Haven | vastgesteld |
| 2013-09-30 | Bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, restgebied en omgeving | vastgesteld |
| 2015-03-31 | Jelsum - H. de Jongstrjitte | vastgesteld |
| 2016-03-31 | Alde Leie - Leijester Hegedyk 27B (Kultuurfabriek Kooi-Aap) | vastgesteld |
| 2021-03-15 | Leeuwarden - woningbouw Swingmastate - Friesmastate | vastgesteld |
| 2010-09-07 | Wijzigingsplan Leeuwarden-van Loonstraat-Middelzeelaan | vastgesteld |
| 2010-12-22 | bestemmingsplan Buitengebied 2008 | onherroepelijk |
| 2010-10-20 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Tolhuis | vastgesteld |
| 2018-01-31 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Gedeeltelijke omlegging gasleiding | vastgesteld |
| 2009-06-29 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Vrijheidswijk Zuidwest | vastgesteld |
| 2009-11-25 | Bestemmingsplan Wytgaard | vastgesteld |
| 2011-03-28 | De Zuidlanden, plandeel Overijsselselaan | vastgesteld |
| 2009-09-28 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Vrijheidswijk Noordwest | vastgesteld |
| 2013-04-22 | Bestemmingsplan Businesspark en WTC e.o. | vastgesteld |
| 2012-03-26 | Bestemmingsplan Stationskwartier | vastgesteld |
| 2012-10-29 | Leeuwarden - Recreatiegebied Groene Ster | vastgesteld |
| 2016-11-29 | Wijzigingsplan Wirdum - Kempenaersreed 2 | vastgesteld |
| 2012-03-26 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Sint Bonifatiuspark e.o. | vastgesteld |
| 2012-10-03 | bestemmingsplan Jirnsum | onherroepelijk |
| 2011-11-28 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Parkeergarage Nieuwe Oosterstraat | vastgesteld |
| 2018-10-09 | Leeuwarden - Tussen Van Harinxmakanaal, Wâldwei en Drachtsterweg | vastgesteld |
| 2013-11-05 | bestemmingsplan Woonschepen | vastgesteld |
| 2013-05-29 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Watercampus | vastgesteld |
| 2012-05-30 | bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en omgeving | vastgesteld |
| 2012-03-26 | bestemmingsplan Lekkum | vastgesteld |
| 2012-04-23 | Bestemmingsplan De Zuidlanden, plandeel Akoestisch Landschap | vastgesteld |
| 2012-12-17 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Station Werpsterhoek | vastgesteld |
| 2014-04-23 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Buitengebied | vastgesteld |
| 2012-09-24 | Bestemmingsplan Techumerdyk 10 te Leeuwarden | vastgesteld |
| 2011-10-31 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Industrieterrein West | vastgesteld |
| 2011-10-31 | Bestemmingsplan Indische Buurt | vastgesteld |
| 2012-07-16 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Drachtsterweg e.o. (incl. nieuw Aquaduct) | vastgesteld |
| 2011-07-18 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Vrijheidswijk | vastgesteld |
| 2013-09-30 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik | vastgesteld |
| 2011-12-19 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Vosseparkwijk | vastgesteld |
| 2016-03-07 | Leeuwarden Buitengebied - Omzetten intensieve naar reguliere veehouderij Brédyk 185 Wirdum | vastgesteld |
| 2013-06-11 | bestemmingsplan Grou | onherroepelijk |
| 2012-12-17 | Bestemmingsplan Binnenstad | vastgesteld |
| 2012-12-18 | Bestemmingsplan Overijsselsestraatweg 6a in Reduzum | onherroepelijk |
| 2011-11-30 | Bestemmingsplan Molehiem te Jirnsum | onherroepelijk |
| 2011-09-14 | Herziening Schoolgebouw Grou | onherroepelijk |
| 2012-06-25 | Bestemmingsplan perceel ten noordwesten van Tearnserdyk 44 te Leeuwarden | vastgesteld |
| 2014-11-24 | Bestemmingsplan Jirnsum - Sylsbrege | vastgesteld |
| 2013-10-15 | bestemmingsplan Midsbuorren 36 te Warten | vastgesteld |
| 2013-05-21 | Bestemmingsplan Buitengebied 2008 Eerste partiële herziening | vastgesteld |
| 2010-09-27 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Van Swietenstraat 8-10 | vastgesteld |
| 2013-04-22 | Leeuwarden - Kalverdijkje | vastgesteld |
| 2011-04-26 | Leeuwarden-Drachtsterweg (tussen Drachtsterplein en Tijnjedijk) | vastgesteld |
| 2011-11-28 | Bestemmingsplan Goutum | vastgesteld |
| 2011-03-02 | Bestemmingsplan Holstmeerweg 1 (De Veilige Veste) | vastgesteld |
| 1986-09-01 | Bestemmingsplan Spoordok | onherroepelijk |
| 2012-04-03 | bestemmingsplan Lytse Doarpen | onherroepelijk |
| 2004-03-26 | De Drie Ducatons | onherroepelijk |
| 2009-06-29 | De Zuidlanden, plandeel Techum, 1e herziening | vastgesteld |
| 2007-06-18 | De Zuidlanden, Plandeel oost | onherroepelijk |
| 2015-11-02 | Bestemmingsplan Snakkerburen - De Dorpstuin | vastgesteld |
| 2013-11-26 | Wijzigings- en uitwerkingsplan Leeuwarden - Binnenstad-Harmoniekwartier | vastgesteld |
| 2013-06-24 | Leeuwarden - De Centrale en omgeving | vastgesteld |
| 2011-01-04 | Wijzigingsplan Leeuwarden-fietspad Oostergoplein | vastgesteld |
| 2013-06-24 | Leeuwarden - Newtonpark 1-2-3 e.o. | vastgesteld |
| 2012-07-10 | bestemmingsplan Lytse Doarpen, herzieningsplan overgangsrecht | vastgesteld |
| 2013-05-21 | Bestemmingsplan Buitengebied 2008 Tweede partiële herziening | vastgesteld |
| 2008-05-26 | Jabikswoude | onherroepelijk |
| 2004-12-23 | Huizum-Dorp De Plantage | onherroepelijk |
| 2011-09-13 | Wijzigingsplan Wirdum - Hof 1 | vastgesteld |
| 2008-06-24 | Bestemmingsplan Snakkerburen | onherroepelijk |
| 2013-09-03 | Wijzigingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, plandeel Jabikswoude | vastgesteld |
| 2011-06-15 | bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht | onherroepelijk |
| 2009-12-10 | Wirdum | onherroepelijk |
| 2011-02-03 | Bestemmingsplan Jabikswoude | onherroepelijk |
| 2016-06-27 | Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet | vastgesteld |
| 2013-11-25 | Leeuwarden - Aldlân / Pieter Christiaanpark | vastgesteld |
| 2013-03-25 | Bestemmingsplan Achter de Hoven | vastgesteld |
| 2014-01-29 | Leeuwarden - Sint Bonifatiuspark tussen Bonnehosstraat en Valkstraat | vastgesteld |
| 2014-05-26 | Goutum-Sud (voormalig kassencomplex) | vastgesteld |
| 2013-09-17 | Bestemmingsplan Midsbuorren 36a te Warten | vastgesteld |
| 2015-05-11 | Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet | vastgesteld |
| 2014-10-06 | Leeuwarden - Sint Bonifatiuspark e.o., Deelplan Zuidoost | vastgesteld |
| 2015-04-13 | Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg | vastgesteld |
| 2015-11-30 | Leeuwarden - Rengerspark en omgeving | vastgesteld |
| 2015-03-31 | Wytgaard - Weiwiskedyk 8 | vastgesteld |
| 2015-09-14 | Leeuwarden - Europaplein | vastgesteld |
| 2015-04-13 | Bestemmingsplan Greate Mar 2 te Wergea | vastgesteld |
| 2016-03-21 | Bestemmingsplan Wergea - Grut Palma | vastgesteld |
| 2017-03-02 | Leeuwarden - Tiny Houses Techum | vastgesteld |
| 2017-05-03 | Hijum - Mieddyk 5 | vastgesteld |
| 2017-09-25 | Mantgum - Skillaerderdyk 15 | vastgesteld |
| 2018-06-05 | Leeuwarden - De Stove en De Hove | vastgesteld |
| 2018-06-12 | Wijzigingsplan Leeuwarden Buitengebied - Gronden voormalige rijksweg N31 | vastgesteld |
| 2014-05-26 | Bestemmingsplan Easterlittens - Camping It Kruswetter | vastgesteld |
| 2015-09-29 | Bûtengebiet | vastgesteld |
| 2015-12-14 | Dorpen Archeologie | vastgesteld |
| 2021-03-16 | Wijzigingsplan Leeuwarden Buitengebied - Wijzigen bedrijfskavel Langedyk 31 Alde Leie | vastgesteld |
| 2018-07-18 | Leeuwarden – Nijlân | vastgesteld |
| 2017-09-18 | Leeuwarden - Parkeergarage Revius | vastgesteld |
| 2012-07-05 | bestemmingsplan Stiens | vastgesteld |
| 2014-10-23 | Stiens - Bedrijventerrein Middelsee | vastgesteld |
| 2012-12-13 | Bestemmingsplan Uitbreiding parkeervoorziening supermarkt aan de Wythusterwei te Stiens | vastgesteld |
| 2015-03-12 | Stiens - Bregeleane (twee woningen) | vastgesteld |
| 2014-10-28 | Stiens - Stienser Feart | vastgesteld |
| 2014-11-18 | Stiens - Felixwei naast 17 | vastgesteld |
| 2014-11-18 | Stiens - Hazzelnutstrjitte | vastgesteld |
| 2014-11-18 | Stiens - Felixwei tussen 69 en 71 | vastgesteld |
| 2015-05-26 | Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10 | vastgesteld |
| 2015-03-31 | Wijzigingsplan twee woningen Britsum | vastgesteld |
| 2016-04-21 | Stiens - De Wisseling | vastgesteld |
| 2016-09-08 | Stiens Oost | vastgesteld |
| 2017-09-07 | Stiens - Vergroten parkeerterrein Lidl | vastgesteld |
| 2013-12-16 | Bestemmingsplan Mantgum | vastgesteld |
| 2017-05-29 | Jorwert - Fûns 6 en 8 | vastgesteld |
| 2013-03-25 | Bestemmingsplan Buitengebied-Oost, Herziening Jorwert, Arsumerdyk 3 | vastgesteld |
| 2011-12-19 | Bestemmingsplan Buitengebied-Oost Herziening Jorwert De Him 2 | vastgesteld |
| 2016-05-09 | Leeuwarden - Bioscoop Harmonieplein | vastgesteld |
| 2016-07-11 | Leeuwarden - Huizum | vastgesteld |
| 2017-01-30 | Bestemmingsplan Leeuwarden - Balistraten en omgeving | vastgesteld |
De toelichting bij dit facetbestemmingsplan is als volgt opgebouwd:
In de gemeente Leeuwarden is een kwantitatief overschot aan appartementen waar te nemen maar tegelijkertijd een tekort aan kwalitatief goede appartementen. Een groot deel van de bestaande woningvoorraad bestaat uit kleine woningen. Er is geen behoefte dit aantal verder uit te breiden. Dit heeft ermee te maken dat 60% van de appartementen een woonoppervlak van onder de 65 m2 heeft waarmee voldoende voorzien is in de vraag naar deze prijsklasse in de huur en koop.
Leeuwarden heeft tegelijkertijd een tekort aan goede appartementen. Er is een duidelijke kwalitatieve vraag naar extra appartementen, terwijl tegelijkertijd een kwantitatieve vraag wordt geprognosticeerd. Dit heeft te maken met de sterk groeiende groep van één- en tweepersoonshuishoudens. Wat de gemeente Leeuwarden daarbij nodig heeft, zijn toevoegingen die bijdragen aan de kwaliteit van de woningvoorraad en het woon- en leefklimaat van de wijk.
Het gemeentelijk beleid is er daarom op gericht niet mee te werken aan de ontwikkeling van nieuwe wooneenheden kleiner dan 65 m2. De mogelijkheid gebouwen te splitsen is hiermee niet in lijn en werkt de disbalans in het woningaanbod in de hand. Het opnemen van criteria waaraan een bouwplan moet voldoen om woningsplitsing mogelijk te maken zorgt er aan de andere kant voor dat er kan worden afgeweken van deze oppervlaktemaat wanneer deze tot onwenselijke situaties zou leiden. In sommige monumentale en bijzondere gebouwen is het bijvoorbeeld fysiek of economisch niet haalbaar dergelijke grote appartementen te realiseren, dit speelt vooral in de binnenstad.
Het splitsen en omzetten van een groot aantal woningen zou kunnen leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat op wijkniveau en een (eenzijdig) woningaanbod met een matige kwaliteit. Op sommige plekken kan de openbare ruimte bijvoorbeeld onder druk komen te staan door een toename van geparkeerde fietsen en scooters, een toename van verkeersbewegingen, parkeeroverlast en verwaarlozing van buitenruimte. Verschillende leefstijlen kunnen met elkaar botsen en bewoners kunnen het gevoel krijgen dat de buurt verpauperd. We zien vaak dat de bewoning in deze woonvormen 'vluchtig' kan zijn waardoor de bewoners weinig binding met de buurt hebben. Bij de soms (zeer) kleine woningen die gecreëerd worden ontbreekt vaak een berging en een buitenruimte. Het ontbreken hiervan draagt niet bij aan een goede woonkwaliteit.
De gemeente heeft op dit moment echter geen juridisch-planologisch instrument voorhanden om de ontwikkelingen ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting te reguleren. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet daarin.
Binnen de gemeente Leeuwarden is er geen directe kwantitatieve behoefte om voor zorgbehoeftigen en ouderen nieuw te gaan bouwen. De gemeente werkt dan ook slechts zeer beperkt mee aan het realiseren van nieuwe zorgwoningen. Volgens het gemeentelijk beleid moeten toevoegingen in het aanbod plaatsvinden nabij bestaande voorzieningen. Daar waar nieuwbouw plaatsvindt moet dit levensloopbestendig gebeuren. De grootste uitdaging ligt in het levensloopbestendig maken van de bestaande woningvoorraad. Dit strookt niet met het splitsen van bestaande woningen. Levensloopbestendig maken kan het beste gebeuren in relatief nieuwe woningen en behoeft een bepaalde minimale vloeroppervlakte.
Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het plangebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de "Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte", de structuurvisie "Omgevingsvisie Provincie Fryslân - de romte diele" en de "Omgevingsverordening Fryslân 2021", die op dit moment ter inzage ligt. Deze beleidsnota's geven geen specifieke uitgangspunten voor het bestemmingsplangebied.
Verder geldt de provinciale verordening "Romte Fryslân" zoals laatst gewijzigd in 2020 en de "Omgevingsverordening Frysân 2021" zoals deze op dit moment ter inzage ligt.
Op regionaal en gemeentelijk niveau zijn de volgende beleidsdocumenten van belang:
Omdat dit bestemmingsplan een specifiek onderwerp regelt is het meeste beleid niet relevant. Alleen de beleidsstukken die zien op (zorg)woningsplitsing en omzetting op gemeentelijk en regionaal niveau vormen het kader. Met name het afwegingskader woningbouw gemeente Leeuwarden is in deze context van belang.
De basis voor het woonbeleid in de gemeente Leeuwarden is de vraag naar woonruimte. In de komende decennia wordt een bevolkingsgroei verwacht. Deze groei is niet gelijk verdeeld over de hele gemeente en geldt niet voor alle typen woningen. De groei wordt met name verwacht in het stedelijke gebied en bij de uitleglocaties bij Leeuwarden (De Blitsaerd en de Zuidlanden) en met name in het aantal en aandeel éénpersoonshuishoudens.
Zoals hierboven al benoemd is er op dit moment in de gemeente een overaanbod aan kleine, reguliere woningen en is er vraag naar kwaliteit. De gemeente werkt dan ook niet mee aan woningbouwplannen voor woningen onder de 65 m2. Waar nu nog woningsplitsing mogelijk is kan het overaanbod aan kleine, reguliere woningen groeien en waar een grotere, betere woning gesplitst wordt zal het aanbod aan kwalitatieve woningen dalen. Dit is niet wenselijk.
De toename van het aantal éénpersoonshuishoudens brengt ook specifieke woonvragen met zich mee. De huidige bewoners moeten prettig blijven wonen en de bestaande woningen moeten aantrekkelijk blijven voor toekomstige inwoners. Oudere wijken hebben daarbij extra aandacht nodig.
De kwaliteit van de woonomgeving draagt bij aan het woongenot. De leefomgeving moet daarom schoon, leefbaar en veilig zijn. Een goed ingerichte en verzorgde openbare ruimte vergroot in algemene zin de aantrekkelijkheid van de stad.
Ook in de volkshuisvestingsbeleid (hoofdstuk 3) wordt benadrukt dat corporatiewoningen kwalitatief goed zijn. Een goede woonkwaliteit betekent dat (nieuwe) woningen, in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid (afwegingskader woningbouw), minimaal 65 m2 zijn, goed (geluids)geïsoleerd zijn, beschikken over een private- of gemeenschappelijke buitenruimte in de vorm van een tuin of balkon en dat privacy (van derden) is gewaarborgd.
In de regeling is rekening gehouden met de doelstellingen uit de beleidsstukken. Dit betekent dat niet gekozen is voor alleen een verbod op woningsplitsing en woningomzetting, maar ook om onder voorwaarden woningsplitsing en woningomzetting mogelijk te maken. Een behoefte aan kleine en goedkope woonvormen is immers ook waarneembaar. Op deze manier kan bij elke aanvraag bekeken worden of door het splitsen of omzetten van woningen de ruimtelijke kwaliteit of de leefbaarheid van de buurt wordt aangetast of niet. Met dit bestemmingsplan wordt een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad beoogd dat voorkomt dat een toename van de (bevolkings)dichtheid leidt tot aantasting van het woon- en leefklimaat. De gemeente wil borgen dat de diversiteit en de ruimtelijke kwaliteit in wijken behouden blijft en dat de dichtheid van bewoning niet te groot wordt. Hiervoor zijn criteria opgenomen waaraan een verzoek zal worden getoetst. Bij een concreet verzoek om woningsplitsing of -omzetting moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in en rond de woning. Hierbij moet gedacht worden aan mogelijke overlast van geparkeerde auto's, verkeer, geluid, privacy (ook van derden), het stallen van fietsen in het openbaar gebied of het stallen van afvalcontainers.
Het paraplubestemmingsplan bevat de volgende artikelen:
Artikel 1 Begrippen
Dit hoofdstuk bestaat uit de inhoudelijke begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing van dit facetbestemmingsplan. Deze regeling heeft zijn eigen begrippen. Deze begrippen worden daarom toegevoegd aan of vervangen de bestaande begrippen uit de geldende plannen. Daar waar bijvoorbeeld het begrip woning niet, of anders is gedefinieerd in de geldende bestemmingsplannen wordt deze vervangen door, of aangevuld met, het begrip woning zoals bepaald in dit facetbestemmingsplan
Artikel 2 Van toepassing verklaring
Dit artikel bepaalt hoe dit bestemmingsplan zich verhoudt tot de geldende bestemmingsplannen binnen het grondgebied van de gemeente. Deze behouden voor wat betreft alles dat niet vervangend of aanvullend in deze regeling is opgenomen hun geldigheid. Dit betekent dat de algemene bouw- en gebruiksregels uit dit bestemmingsplan zullen worden toegevoegd aan de vigerende bestemmingsplannen maar niet dat álle algemene bouw- en gebruiksregels uit deze plannen komen te vervallen. Dat is enkel zo waar zij hetzelfde onderwerp (facet) regelen en niet in overeenstemming zijn met de regels uit dit plan.
Artikel 4 en 5: Bouw- en gebruiksregels woningsplitsing en woningomzetting
In deze artikelen is het verbod op woningsplitsing en/of woningomzetting opgenomen. Tevens is daarbij opgenomen dat onder voorwaarden met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van deze verbodsbepalingen. Dit geldt zowel voor bouwen als voor gebruik.
Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning waarmee (zorg)woningsplitsing mogelijk kan worden gemaakt worden de volgende aspecten in acht genomen:
Straat- en bebouwingsbeeld:
Het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend bebouwingsbeeld, waarbij gestreefd wordt naar:
Een goede woonsituatie
Een kwalitatief goede woonsituatie vertaalt zich naar ruime woningen, conform het gemeentelijk woonbeleid. Indien mogelijk beschikken woningen over een private of gemeenschappelijke buitenruimte in de vorm van een balkon of tuin met voldoende privacy. In het kader van een goede woonsituatie is het verder van belang dat woningen beschikken over een goede interne geluidwering (conform nieuwbouw-eisen). Om fietsen en afvalcontainers te kunnen stallen beschikken woningen over een interne (gezamenlijke) bergruimte op de begane grond.
Parkeersituatie:
Er moet sprake zijn van voldoende parkeergelegenheid.
Verkeersveiligheid:
Een verkeersveilige situatie, door het garanderen van vrije uitzichthoeken bij kruisingen van wegen en bij uitritten.
Sociale veiligheid:
Een ruimtelijke situatie die sociaal controleerbaar, overzichtelijk en herkenbaar is.
Cultuurhistorische waarden:
Bij omzetting moet rekening worden gehouden met het in standhouden en het beschermen van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing en de omgeving.
Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden:
Er dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, in die zin dat deze niet onevenredig negatief kunnen worden beïnvloed.
Het gemeentelijk woonbeleid
De aanvraag moet in lijn zijn met het op dat moment geldende gemeentelijke huisvestingsbeleid. Daarbij is onder meer van belang een aanbod aan woningen dat tegemoet komt aan de lokale en regionale marktvraag en een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad.
In artikel 3 is de anti-dubbeltelregeling opgenomen. Deze standaardbepaling is bedoeld om te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw zou kunnen worden gebruik gemaakt.
Verder is er een (verplichte) standaardbepaling voor het overgangsrecht opgenomen (artikel 6).
Dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande regels die geen toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zoals water, milieu en natuur vragen.
Inspraak en overleg
De veranderingen waarop het facetbestemmingsplan betrekking heeft, zijn gericht op het reguleren van (zorg)woningsplitsing en (zorg)woningomzetting. Dit plan voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. In het facetbestemmingsplan zijn geen nieuwe beleidsvoornemens vertaald of uitgewerkt, waardoor geen inspraak ingevolge de gemeentelijke inspraak wordt gevoerd. Ook is overleg op grond van het Bro daardoor niet nodig. De maatschappelijke uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de planologische procedure vanaf 2 december 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen de ter visie termijn er één zienswijze door de provincie ingediend. De beantwoording van de zienswijze is afgestemd met de provincie. De zienswijzennota is als bijlage 1 toegevoegd.
De zienswijze is in de zienswijzennota samengevat weergegeven en voorzien van een reactie door het college.
Vaststelling
De zienswijzen geven aanleiding om het bestemmingsplan gewijzigd ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. Er zijn zes ambtshalve wijzigingsvoorstellen voorgesteld (zie bijlage 2). Het bestemmingsplan is vervolgens op 15 juni 2022 gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en ligt samen met het bestemmingsplan 6 weken ter visie. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid tot beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke regeling wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen en de grondexploitatie.
Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Het bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk, waarbij kostenverhaal aan de orde is. Hierdoor is geen sprake van gemeentelijke kosten voor het opstellen van een exploitatieplan.
Door (zorg)woningsplitsing niet langer bij rechte toe te staan ontstaat een risico op planschade. Door het opnemen van een binnenplanse afwijkingsgrondslag wordt dit risico op planschade gekanaliseerd en teruggebracht tot een aanvaardbaar niveau.