Heerenveen - Nieuw Heerenhage

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de westelijke rand van Heerenveen staat de serviceflat Heerenhage. Het betreft een woonvorm voor zelfstandig wonende senioren, die op een fraaie locatie aan een water-kruispunt staat. Het flatgebouw uit de jaren '70 van de vorige eeuw biedt ruimte voor circa 230 appartementen, waar zorg en diensten kunnen worden ingekocht van de Stichting Rendant. Het pand voldoet niet meer aan de behoefte van ouderen en bovendien is Heerenhage te grootschalig.

De stichting heeft het plan opgevat om de locatie te herinrichten. In overleg met gemeente Heerenveen is gekomen tot een inrichtingsplan dat uitgaat van het splitsen van de locatie in twee delen. Aan de westzijde komt een nieuw wooncentrum aan het water. Ten oosten hiervan wordt een woongebied met diverse typen grondgebonden woningen gerealiseerd. De huidige flat wordt hiertoe gesloopt.

In het geldende bestemmingsplan is de bestaande bebouwing en infrastructuur op het terrein vastgelegd. Daardoor is de voorgestelde herinrichting in strijd met het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader, waarbinnen het gewenste programma mogelijk is.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de Tjotter en wordt aan de oostzijde begrenst door de wijkontsluitingsweg het Kattebos. Langs de noordzijde ligt de Feanskieding, een historische vaarwatergang die doorloopt tot in het centrum. De westzijde van het plangebied grenst aan een uit de veenontginning overgebleven petgat 'Het Diepe Gat'. De locatie maakt deel uit van de stedenbouwkundige structuur van een grootschalige uitbreidingswijk De Greiden, die grotendeels in de jaren '70 is ontwikkeld. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Heerenveen - De Greiden, dat is vastgesteld op 23 maart 2015. Het is hierin bestemd als 'Wonen - Wooncentrum'. De bestaande bebouwing is vastgelegd binnen een ruim bouwvlak, dat voor 80% bebouwd mag worden tot een bouwhoogte van 45 meter. Er zijn 260 woningen toegestaan in het wooncentrum.

Het voorgestelde wooncentrum wijkt qua situering af van de bestaande flat, waardoor deze gedeeltelijk buiten het bouwvlak is geprojecteerd. Daarnaast past het programma aan grondgebonden woningen niet binnen de bestemming en het bouwvlak. Voor de gewijzigde stedenbouwkundige invulling is een bestemmingswijziging nodig.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige ruimtelijk-functionele structuur

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt aan de rand van de wijk De Greiden. Het betreft een grootschalige wijk die sinds het eind van de jaren '60 tussen de spoorlijn Leeuwarden - Zwolle en de Engelenfeart is ontwikkeld. De noordwesthoek van de wijk, waar het plangebied ligt, is vrijwel volledig ingericht met grondgebonden woningen. Langs de randen van de wijk staan veelal vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen, opgetrokken uit twee bouwlagen met kap. Meer centraal in de wijk staan rijwoningen. Het plangebied ligt ruimtelijk in de hoek van het woongebied, dat hier begrenst wordt door een overgebleven deel van een petgat, dat bekend is als 'Het Diepe Gat'. Deze waterpartij vormt de westelijke grens van het plangebied. Aan de overzijde van Het Diepe Gat ligt een landtong met daarop nog enkele vrijstaande woningen. Daarachter ligt de Engelenfeart die de westelijke grens van Heerenveen, als kern en als gemeente, vormt. Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving gebied is weergeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied en omgeving

Binnen het plangebied staan op de hoek van het terrein, geörienteerd op het water, twee hoge flatgebouwen. Deze zijn aan elkaar gekoppeld met een lager gebouw. Aan de oostzijde, aan het Kattebos, staat een kleinere flat. De voorgenoemde gebouwen vormen samen Heerenhage. Het terrein van Heerenhage is ontsloten op de Tjotter, die weer direct aansluit op het Kattebos. Deze vormt een secundaire wijkontsluitingsweg voor het westelijk deel van De Greiden. Een aanzicht op het plangebied vanuit het westen is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Aanzicht op het plangebied (bron: heerenhage.nl)

2.2 Nieuwe stedenbouwkundige invulling

Algemeen

Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van het terrein van de Heerenhage mogelijk. In het plangebied wordt een nieuw, gedifferentieerd woonprogramma mogelijk gemaakt. De plannen voor de herontwikkeling van de locatie hebben in nauw overleg met de gemeente geleid tot een nieuwe stedenbouwkundige opzet. Het plan gaat uit van het terugbrengen van het aantal appartementen en het toevoegen van een aantal grondgebonden woningen. De plannen zijn op verschillende momenten gepresenteerd aan omwonenden. Een aantal opmerkingen is in het plan verwerkt.

Doelstelling en strategie

In algemene zin wordt de Nederlandse bevolking ouder en blijft deze langer gezond. Het aantal 55-plussers in Friesland groeit de komende jaren en het aandeel 75-plussers groeit in Friesland nog sneller dan in de rest van Nederland. Er worden meer eisen gesteld aan het wonen. Bovendien vergen maatschappelijke ontwikkelingen, zoals het scheiden van wonen en zorg, extra aandacht voor afstemming en samenwerking. Deze ontwikkelingen vergroten de vraag naar wonen met mogelijkheden voor zorg en andere dienstverlening.

De huidige flats voldoen niet meer aan de behoefte van ouderen. Bovendien is het complex te grootschalig. Stichting Rendant wil de woningvoorraad vernieuwen door de huidige flats te slopen en nieuwbouw te realiseren. De nieuwbouw voldoet aan alle huidige eisen en biedt de mogelijkheid om zelfstandig te wonen en zorg op maat te ontvangen.

'Nieuw Heerenhage' heeft een kleiner ruimtebeslag dan de huidige grootschalige flats. Het oostelijk deel van het terrein wordt daarom afzonderlijk ontwikkeld met in totaal circa 37 grondgebonden woningen.

Het stedenbouwkundig plan

In het nieuwe plan wordt de bestaande stedenbouwkundige structuur van De Greiden voortgezet in het plangebied. Langs de Feanskieding aan de noordzijde wordt een strook van 8 twee-aaneen gebouwde woningen en één vrijstaande woning gebouwd. Deze woningen wordt ontsloten op een nieuwe weg die in het verlengde van de Valeriaan ligt en aansluit op de hoek Kattebos/Valeriaan. Op deze plek komt ook het fietsverkeer vanuit het noorden de wijk in. Aan het water zijn de kavels dieper, waardoor de woningen op grotere afstand van de overburen aan de overzijde van het water zijn gelegen. De toegangsweg heeft een breed en groen profiel, met een stoep. De zijstraten hebben een hofachtig karakter en zijn voor autoverkeer niet doorgaand. In dit hof worden in totaal 18 twee-aaneen gebouwde woningen ontwikkeld. Aan het Kattebos wordt een rij van 10 woningen gebouwd, tegenover bestaande rijwoningen.

Het westelijk deel van het plangebied is de plek waar het nieuwe Heerenhage zijn plek vindt, met appartementen in vier lagen langs de Feanskieding en het Diepe Gat. Op de hoek komt een woontoren bestaande uit zeven lagen, die een markering van deze bijzondere plek aan de rand van Heerenveen vormt. Deze biedt uitzicht over de stad en het buitengebied ten westen hiervan. Het complex 'omarmd' aan de andere zijnde een groen en parkachtig binnengebied. Dit openbare gebied loopt door tot langs de oevers. Aan de Tjotter blijft de bestaande boomwal grotendeels bestaan. De vijver wordt in westelijke richting verplaatst. Hierbij wordt rekening gehouden met de aanwezige flora en fauna.

De bestaande toegangen voor autoverkeer aan de Tjotter komen te vervallen. De aansluitingen van het plangebied aan deze zijde zijn slechts voor fietsers en voetgangers te gebruiken. Het stedenbouwkundig plan dat aan dit bestemmingsplan ten grondslag ligt, is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Stedenbouwkundig plan (10-11-2017)

Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit

Het stedenbouwkundig plan voegt zich goed in de stedenbouwkundige structuur van De Greiden. Er is aangesloten bij de bestaande ordeningsprincipes in de wijk. Dit komt tot uiting in de plaatsing van rijwoningen ten opzichte van twee-aaneen en vrijstaand gebouwde woningen en de regelmatige 'blokkenstructuur' in een gekantelde noord-zuid gerichte verkavelingsrichting. De voorgestelde woonbebouwing met woontoren, gelegen in een parkachtige structuur is qua schaal beter passend op de locatie dan de huidige flatgebouwen. De hoek van de wijk is een markante en vanuit het buitengebied duidelijk zichtbare plek, waar een verbijzondering op zijn plaats is.

Voor het plangebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat is toegesneden op het nu voorliggende plan. Dit beeldkwaliteitsplan wordt samen met dit bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan waarborgt in combinatie met het bestemmingsplan dat een passende beeldkwaliteit wordt bereikt.

2.3 Verkeer en parkeren

Verkeersafwikkeling

Het terrein wordt voor autoverkeer ontsloten op het Kattebos. Dit is een secundaire wijkontsluitingsweg, die de aangelegen woonstraten aansluit op de wijkontsluitingsweg de Oude Veenscheiding en het Kattebos ten zuiden hiervan. Deze wegen zijn op zodanige wijze gedimensioneerd dat deze toereikend zijn voor de verkeersafwikkeling van het plangebied. In de huidige situatie vindt de ontsluiting nog plaats via de woonstraat Tjotter. De nieuwe situatie is een verbetering van de wegenstructuur. Ter plaatse van de ontsluiting op het Kattebos is sprake van een menging van autoverkeer en langzaam verkeer vanaf Kattebos en Valeriaan en fietsers en voetgangers vanaf het bruggetje over de Veenscheiding. Het uitgangspunt is dat het kruispunt opnieuw wordt ingericht om verkeer goed te geleiden. Overigens neemt het aantal woningen niet toe, waardoor er ook geen sprake is van een toename van verkeersdruk op het wegennet. De ontsluitingsroute is weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4 Ontsluitingsroute

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Op die manier wordt parkeeroverlast in de omgeving van het plangebied voorkomen. Hierbij wordt uitgegaan van de kencijfers van het CROW.

In het stedenbouwkundig plan is uitgegaan van de volgende parkeerbalans:

Tabel: parkeerbalans

woningtype	norm (pp/w)	aantal	benodigd	erf	openbaar
vrijstaand	2	1	2	2	0
twee-aaneen	1,6	26	42	33	9
rij	1,3	10	13	0	13
senioren appartement	0,5	126	63	0	63
totaal			120	35	85
in het plan			123

Uit de parkeerbalans blijkt dat binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. De aanleg van voldoende parkeerplaatsen is gewaarborgd door het opnemen van een parkeerbepaling in de regels (lid 11.1). Het plan veroorzaakt zodoende geen parkeeroverlast in de omgeving omdat het plangebied voorziet in haar eigen parkeerbehoefte.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De Nationale belangen hebben betrekking op zaken als werelderfgoed, de ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen en ruimtelijke belangen van defensie. In het plangebied zijn deze Nationale Ruimtelijke belangen niet aanwezig.

Duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging treedt op 1 juli 2017 in werking. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro. Daarom hoeft alleen een beschrijving van de behoefte worden gegeven.

De ontwikkeling is gericht op een kwalitatieve verbetering van woningvoorraad, waarbij het totaal aantal woningen afneemt van 230 (op basis van het geldende bestemmingsplan maximaal 260) naar maximaal 180. Dit is het aantal dat rendabel kan worden geëxploiteerd en waar in de markt behoefte aan is. Het huidige Heerenhage is een complex uit het begin van de jaren zeventig. Het complex is sterk verouderd, de woningen voldoen niet meer aan de functionele en energetische eisen van deze tijd. Er zijn technische gebreken, de woningen zijn niet bruikbaar voor de oudere doelgroep. De appartementen voldoen niet aan de huidige vraag. Bovendien zijn er te veel appartementen, er is een structurele leegstand. Het beeld en imago van het complex is niet aantrekkelijk, de zeker aanwezige kwaliteit van de plek is door de plaatsing en opbouw nauwelijks te ervaren.

De nieuwe appartementen voldoen aan de eisen die tegenwoordig door de oudere doelgroep worden gesteld wat betreft toegankelijkheid en bruikbaarheid. Ze zijn energetisch en technisch up-to-date. Er komen kleinere en grotere appartementen, passend bij de huidige en toekomstige vraag. In architectuur en opzet vormt het gebouw straks een aantrekkelijk thuis en wordt er optimaal gebruik gemaakt van de kwaliteit van de omgeving. Er zijn in het complex verschillende woonsferen rondom een gezamenlijk atrium; men kan wonen aan het Diepe Gat, aan de Veenscheiding, aan het park of in de toren.

Het huidige complex is geen onlosmakelijk onderdeel van de buurt. Het nieuwe Heerenhage wordt dat wel. Het park en de oever zijn toegankelijk voor eenieder. Om het plan rendabel te maken, het verdwijnen van een aantal appartementen enigszins te compenseren en de locatie onderdeel te laten zijn van de buurt worden er ook een aantal grondgebonden woningen ontwikkeld. Ook hier worden woningen voorgesteld in verschillende typen en groottes. Aansluitend aan de bestaande bebouwing aan de kattenbos worden rijwoningen voorzien, daarachter aan het park en aan de oever twee-onder-eenkapwoningen op kleinere en grotere kavels en een enkele vrijstaande woning. Op deze wijze ontstaat er een diverse bevolkingsopbouw in het plangebied en wordt een groot deel van de markt bediend. Bewoners uit de omgeving kunnen zo ook binnen de wijk doorstromen. Nu al blijkt daarvoor ruime interesse.

De voorgestelde mix van appartementen en grondgebonden woningen komt voort uit de vraag vanuit de markt. De setting van dit woonprogramma, op een fraaie zichtlocatie aan het water, maakt een aantrekkelijk woonmilieu. Gelet op de bestaande bouwmassa en het aantal woningen ten opzichte van de nieuwe situatie, is er wellicht geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Desondanks is het niet het uitgangspunt om te bouwen voor leegstand. De ontwikkeling sluit aan bij de actuele behoefte in de gemeente Heerenveen. Er is een krappe woningmarkt en met name de behoefte aan wonen met zorg zal naar verwachting de komende jaren toenemen. Daarbij dient het aanbod kwalitatief goed aan te sluiten op de vraag om mismatch en daarmee leegstand te voorkomen. De herstructurering van het plangebied draagt hieraan bij.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie zet in op concentratie van nieuwe woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Heerenveen is samen met Joure één van de bundelingsgebieden die door de provincie is onderscheiden. De ambitie is de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. De herinrichting van het een binnenstedelijke woonlocatie teneinde de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en beter aan te laten sluiten op de vraag past binnen deze ambitie.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Volgens de begrenzing tussen het buitengebied en het stedelijk gebied ligt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Hier wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

In Artikel 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Dit bestemmingsplan stelt een kwantitatieve afname van het aantal woningen voor. Voor wat betreft de kwaliteit passen de woningen in de provincie geaccordeerde regionale woningbouwafspraken. Hierin wordt onder andere genoemd dat de inzet vanuit de regio Zuidoost vooral is gericht op de kwaliteit van de woningvoorraad. De woningvoorraad in Zuidoost Fryslân moet voldoen aan de behoefte van onze inwoners, nu en in de toekomst. Aspecten als herstructurering en verduurzaming van de bestaande voorraad en inspelen op demografische ontwikkelingen (met name vergrijzing) zijn hierbij van eminent belang. Het voorgestelde programma sluit hier naadloos op aan.

Dit plan is dus in overeenstemming met de regels van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie gemeente Heerenveen 2015-2020

Het in werking treden van de gewijzigde Woningwet per 1 juli 2015 en ontwikkelingen op de woningmarkt vormden aanleiding voor het vaststellen van een nieuwe woonvisie. In deze visie 'nieuwe stijl' zijn concrete prestatieafspraken gemaakt met woningbouwcoporaties en huurdersorganisaties over de opgaven in de sociale huursector. in de visie staan 4 thema's centraal:

• 1. De match tussen vraag en aanbod: naar een optimale woningvoorraad;
• 2. Goed wonen voor iedereen: betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen;
• 3. Kwaliteit en Verduurzaming: naar een duurzame woningvoorraad;
• 4. Wonen, zorg en welzijn: aandacht voor vergrijzing en kwetsbare groepen.

Het voorgenomen woningbouwprogramma speelt in op alle thema's. Er worden levensloopbestendige en energiezuinige woningen aangeboden, voor zover het betreft het westelijk deel voor de toenemende doelgroep senioren. In het nieuwbouwprogramma tot 2020 wordt uitgegaan dat de ontwikkeling van vraaggerichte nieuwbouw plaatsvindt op inbreidingslocaties. Verder wordt een nieuw gedifferentieerd woningaanbod met centraal gelegen voorzieningen gerealiseerd.

Woningbouwprogramma 2014-2020 (peildatum 01-09-15)

Binnen de regio Zuidoost Fryslân, die de gemeenten Smallingerland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf, Opsterland en Heerenveen omvat, zijn woningbouwafspraken gemaakt, die instemming hebben van Gedeputeerde Staten van provincie Fryslân. De woningbehoefte voor de regio en de verschillende gemeenten is gerelateerd aan de provinciale huishoudensprognose 2013, waar voor de gemeente Heerenveen van 2012 tot 2030 een groei van 2339 huishoudens wordt voorzien.

De regionale woningbouwafspraken betreffen zowel binnenstedelijk gebied als uitleggebied, en zijn kaderstellend voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Het woningbouwprogramma van Heerenveen bestaat voor circa 70% uit locaties binnen bestaand stedelijk gebied, waar sprake is van inbreiding, transformatie of wijkvernieuwing. Voor Heerenveen geldt de afspraak dat binnenstedelijk plafondloos kan worden gebouwd. Dit betekent dat voor binnenstedelijk bouwen, zoals in het plangebied, geen sprake is van een beperkingen voor het bouwvolume. Het woningbouwprogramma 2014-2020 geeft een overzicht van de realiseerbare capaciteit in verschillende deelgebieden in de gemeente. Heerenhage is hierin niet opgenomen. Opgemerkt wordt dat het plan een afname van het aantal woningen inhoudt en er zodoende geen belemmeringen zijn vanuit het woningbouwprogramma. Bovendien komt een deel van de huidige bewoners weer in de nieuwe woongebouwen te wonen. Het is geen concurrerend project voor projecten die wel zijn opgenomen in het woningbouwprogramma.

Welstandsnota 2016

De ‘Welstandsnota 2016’ is vastgesteld door de gemeenteraad van Heerenveen op 21 december 2015. De welstandsnota bevat een gebiedsindeling, die wordt bepaald door het onderscheid in type gebieden met verschillende kwaliteiten. In het ene gebied ligt de nadruk meer op bescherming van bestaande waarden, in het andere meer op het faciliteren van ontwikkelingen/wijzigingen.

Het plangebied valt in het welstandsgebied 10, 'Witte gebieden'. Hier geldt welstandsniveau 3 (luw). Het welstandsbeleid richt zich in deze gebieden op het niet al te veel verstoren van de basiskwaliteit van de directe omgeving. Omgevingsaanvragen voor bouwactiviteiten in deze gebieden zullen niet aan welstandscriteria worden getoetst. Hier wordt alleen repressief opgetreden indien er spraken is van een exces. Een exces is een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is, als storend wordt ervaren en afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Zoal beschreven in paragraaf 2.2 is het stedenbouwkundig ontwerp met respect voor de omgeving tot stand gekomen. Dit is ook uit het uitgangspunt voor de verdere uitwerking. Dit is passend binnen beleidsintentie van de gemeente voor de witte gebieden. Aanvullend hierop is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat is opgenomen in Bijlage 1.

Wmo & Gezondheidsplan 2015 t/m 2018 'Iedereen doet mee'

De beleidsnota is vastgesteld door de gemeenteraad van Heerenveen op 24 november 2014. In deze Wmo-visie zijn vijf speerpunten benoemd:

• 1. In Heerenveen hebben wij in de dorpen en wijken oog voor elkaar en bieden wij elkaar een helpende hand!;
• 2. In Heerenveen zijn mantelzorgers en vrijwilligers van groot maatschappelijke belang!;
• 3. In Heerenveen voorkomen wij dat inwoners aangewezen zullen zijn op maatschappelijke ondersteuning (preventie)!;
• 4. Heerenveen zet in op algemene voorzieningen en biedt, waar dit nog niet mogelijk is, een maatwerkvoorziening!;
• 5. In Heerenveen letten wij op onze gezondheid!

 

Het plan draagt bij aan de invulling van de speerpunten van de gemeente door het bieden van mogelijkheden voor woningen met zorg op maat en bijbehorende lokale voorzieningen. De woningen zijn geschikt voor levensloopbestendig wonen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 170 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli j.l. is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling.

Kenmerken van het project

Het plan omvat de bouw van maximaal 170 woningen. Daarmee samenhangend worden enkele wegen en parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit wordt gerealiseerd op een locatie van ruim 2,5 hectare. In een stad met ruim 30.000 inwoners is de omvang van het project relatief klein en rechtvaardigt dit aspect geen mer-procedure. Bovendien betreft het een herontwikkeling van een bestaand woongebied, waarin meer woningen mogelijk aanwezig zijn.

Plaats van het project

Het plangebied ligt niet in een gevoelig gebied, zoals een Natura 2000-gebied of een verbindingszone binnen het Nederlands Natuurnetwerk. De locatie ligt binnen de stedelijke structuur van Heerenveen, op een locatie waarop al een fors volume aan woningbouw staat. De plaats van het project rechtvaardigt geen mer-procedure.

Kenmerken potentiële effecten

Een woningbouwlocatie heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. Te verwachten effecten hangen samen met de verkeersaantrekkende werking. De huidige wegenstructuur is heeft voldoende capaciteit hiervoor. De verkeergeneratie neemt ook niet toen, omdat het aantal woningen afneemt. Op basis daarvan wordt dat de kenmerken van de effecten geen volledige mer-procedure rechtvaardigen.

Conclusie

Door de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten treden geen belangrijke negatieve milieugevolgen op. Dit blijkt ook uit de beoordeling van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Per bedrijfsvorm is voor de hinderfactoren: geluid, gevaar, stof en geur een aan te houden afstand bepaald. De grootste afstand vormt de richtafstand en bepaalt de milieucategorie.

Het plangebied ligt in een woonwijk. Het plangebied ligt niet in de milieuzones van bedrijven. Bovendien is en blijft het plangebied in gebruik als woongebied. Vanuit het aspect milieuzonering bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herinrichting. Er is zodoende sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.3 Geluidzonering Wet geluidhinder

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom spoorwegen en wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur en wettelijk gezoneerde bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Op alle wegen rondom het plangebied geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Het plangebied ligt niet binnen de wettelijke geluidszones van wegen, waardoor een toets aan de Wgh niet noodzakelijk is. Bovendien hebben de wegen rondom het plangebied geen functie voor doorgaand verkeer. De wegen zijn relatief verkeersluw. Ter plaatse van de woningen binnen het plangebied zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' bevat de wettelijk verankerde watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. In de Leidraad Watertoets van het Wetterskip staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Watertoetsproces

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Hieruit blijkt dat de invloed van het plan mogelijk zodanig is dat de normale procedure van de watertoets van toepassing is. Reden hiervoor is de ligging van het plangebied aan hoofdwatergangen en regionale keringen. Het waterschap heeft hiervoor een wateradvies opgesteld. Dit is opgenomen in Bijlage 2. Bij de uitvoering van de plannen wordt rekening gehouden met de adviezen van het waterschap.

Veilig

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie: Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied grenst aan een regionale waterkering. Het gaat om de kade langs Het Diepe Gat en de Feanskieding. Deze watergang hebben het boezempeil. De kades voorkomen hoge waterstanden in de achterliggende wijk. De kerende werking van de kades moet behouden blijven. In dit geval ligt de kade niet hoger dan het achterliggende gebied. De nieuwbouw wordt op dezelfde hoogte aangelegd als de bestaande bebouwing. Voor de waterkering veranderd er zodoende niets. De kerende werking is gewaarborgd. Voor de bouwactiviteiten binnen de kernzone van de waterkering is een watervergunning nodig. De aanwezige waterkeringen en daarbij behorende zones zijn weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Legger Wetterskip Fryslân

Voldoende

Hoofdwatergang: De watergangen langs het plangebied hebben een belangrijke functie voor waterhuishouding, waaronder de afvoer van water. Het onderhoud van de watergangen moet gewaarborgd zijn. Er geldt een zone van 5 meter aan weerszijden van de watergang die gevrijwaard moet worden van obstakels, zodat deze bereikbaar blijft. Voor ingrepen in deze zone moet een watervergunning worden aangevraagd. Voor het plangebied is alleen de obstakelvrije zone van de Veenscheiding relevant. Binnen deze zone worden geen obstakels geïntroduceerd. Wel vinden er ingrepen plaats in deze zone. Er wordt een aantakking voorgesteld die al voor een deel is aangelegd en een verbreding ter plaatse van de grasdrogerijlocatie. Hierover vindt in het kader van de uitvoering, waarvoor een watervergunning nodig is, nadere afstemming plaats met het waterschap.

Peilbeheer: Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het grondwaterpeil en de aanleghoogte van bebouwing.

Compensatie: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel (10%) wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen water watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 200 m2.

Binnen het totale plan is per saldo geen sprake van een toename aan verharding. Het verharding oppervlak neemt als gevolg van de herontwikkeling iets af. Door tuinaanleg kan dit nog iets toenemen, maar er zal geen sprake zijn van een significante toename. Het is dus niet noodzakelijk om compenserende maatregelen te realiseren. Ten opzichte van de tekening die is opgenomen in het wateradvies is de inrichting nog enigszins gewijzigd. De verharding is hierin nog iets afgenomen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een nieuw rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra woningen. Schoon hemelwater wordt afgevoerd op de aangrenzende watergangen.

Waterkwaliteit: De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor de uitvoering van het plan.

4.5 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is (zonder bijlagen) opgenomen in Bijlage 3. Door middel van het uitgevoerde bodemonderzoek is inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem binnen het plangebied.

Uit het onderzoek is gebleken dat de bodemkwaliteit van het plangebied toereikend is voor het voorgenomen gebruik en de voorgenomen herontwikkeling. Vanuit het aspect bodemkwaliteit bestaan geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Heerenveen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd - bronstijd (300.000 - 800 v Chr), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr - 1500 n Chr). Voor de periode steentijd - bronstijd valt het plangebied in het gebied waar het advies om bij ingrepen van meer dan 2.500 m² een onderzoek te verrichten. Voor de periode IJzertijd - middeleeuwen valt het plangebied in een zone waar geen onderzoek nodig is. Omdat de totale omvang van de ingreep groter is dan 2.500 m2 is een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 4.

Aan de hand van het onderzoek is geconcludeerd dat de bodemopbouw binnen het plangebied is verstoord. Er zijn ook geen archeologische indicatoren aangetroffen. Daarom wordt geadviseerd om geen nader archeologisch onderzoek te ondernemen en het terrein vrij te geven. Als bij toekomstig graafwerk onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dan moet hiervan direct melding worden gemaakt conform de Erfgoedwet. Vanuit dit aspect bestaan geen belemmeringen voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied maakt geen deel uit van een cultuurhistorisch waardevol gebied. Ook zijn in en rondom het plangebied geen beschermenswaardige cultuurhistorische waarden aanwezig. Wel zeggen de stedenbouwkundige structuren van de wijk, die vooral tot uiting komen in door de wegen benadrukte noordwest-zuidoost gerichtheid van het gebied, iets over de historie van Heerenveen. Bovendien zijn er enkele landschappelijke elementen aanwezig, waaronder het behouden petgat, de historische vaarwegen langs het plangebied, die van cultuurhistorische betekenis zijn.

Zoals beschreven in paragrafen 2.2 en 2.3 wordt de nieuwe situatie op een goede wijze ingepast in de stedenbouwkundige structuur van de wijk en wordt recht gedaan aan de landschappelijke kenmerken van de omgeving. De belangrijkste elementen zijn vastgelegd op de verbeelding van het bestemmingsplan. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Gebiedsbescherming gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Natuurnetwerk Nederland (NNN) beschermd. De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

Binnen het plangebied vinden ingrepen plaats die mogelijk effecten hebben op beschermde soorten. In dit kader is een quickscan soortenbescherming uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 5. Uit de quickscan blijkt dat door de ingrepen (sloop en bomenkap) mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen verloren gaan. Hierdoor zou een knelpunt ontstaan met de Wet natuurbescherming. Om te bepalen of er daadwerkelijk verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn en welke eventuele vervolgstappen volgens de Wet natuurbescherming nodig zijn is aanvullend vleermuisonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 6.

Het nader onderzoek heeft aangetoond dat er vier verblijfplaatsen aanwezig zijn van ruige en gewone dwergvleermuis. Dit betekent dat de gebouwen pas gesloopt kunnen worden als hiervoor een ontheffing door de provincie Fryslân is afgegeven. Hiervoor zijn mitigerende en compenserende maatregelen nodig, die worden vastgelegd in een activiteitenplan. Op deze manier kan het plan worden uitgevoerd binnen de kaders van de Wet natuurbescherming.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Uit de risicokaart blijkt dat nabij het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Wel ligt het plangebied in het invloedsgebied van chemicaliënfabriek BASF en Bosma Transport in Nijehaske. Dat bedrijf is gevestigd aan de Innovatielaan 1 in Nijehaske. Het bedrijf houdt zich bezig met het vervaardigen van overige organische basischemicaliën en daarmee onder de werkingssfeer van het Bevi.

Het plangebied ligt op grote afstand van de risicovolle bedrijven (minimaal 1,9 kilometer), maar wel binnen het invloedsgebied van 3 kilometer. De plaatsgebonden risicocontour reikt niet tot in het plangebied en kan buiten beschouwing gelaten worden.

Brandweer Fryslân heeft een advies gestuurd over de aspecten bestrijding en beperking van rampen en bereikbaarheid. Dit advies is opgenomen in Bijlage 7. De adviezen richten zich met name op de technische uitvoering van het plan. In het kader van de vergunningverlening vindt hierover nadere afstemming met de brandweer plaats. Ten aanzien van dit bestemmingsplan wordt geadviseerd om een verantwoording van het groepsrisico op te stellen. Door de FUMO is een advies ten aanzien van de externe veiligheidsrisico's opgesteld teneinde het groepsrisico te verantwoorden. Dit advies is opgenomen in Bijlage 8. Geconcludeerd wordt dat de hoogte en de verandering van het groepsrisico geen belemmering zijn voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

4.10 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in Heerenveen en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit. Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleinere woningbouwlocaties (minder dan 1500 woningen), vallen onder deze regeling. Vanuit de luchtkwaliteit bestaan dus geen belemmeringen voor het plan.

4.11 Kabels leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen planologisch relevante kabels of leidingen. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

De wijze van bestemmen is afgestemd op de actuele bestemmingsplannen voor de wijken van Heerenveen. Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Groen 

Het structuurbepalend openbaar groen rondom het plangebied is bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming wordt in eerste plaats voorzien in groenvoorzieningen. Ook zijn onder andere waterpartijen, paden en andere openbare voorzieningen mogelijk.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Overige bouwwerken zoals kunstwerken of speeltoestellen zijn wel toegestaan.

Verkeer - Verblijf

De straten in het plangebied vallen onder de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Het betreft hier openbare wegen met een verblijfskarakter. Hierbinnen zijn wegen en paden, parkeerplaatsen, maar ook groenvoorzieningen en dergelijke mogelijk.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Bouwwerken ten behoeve van de verkeersfunctie zijn wel toegestaan.

Wonen - 2

Op de grondgebonden woningen is de bestemming 'Wonen - 2' van toepassing. Deze bestemming is bedoeld voor woonhuizen die zijn opgebouwd uit twee bouwlagen met kap. Er is een algemene regeling opgenomen voor beroepen aan huis.

De hoofdgebouwen c.q. de woningen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Deze zijn afgestemd op het in paragraaf 2.2 weergegeven stedenbouwkundig plan. Het maximum aantal woningen per bouwvlak is op de verbeelding aangeduid.

Wonen - Woongebouw

De regeling voor het appartementengebouw is opgenomen in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Binnen deze bestemming zijn woongebouwen mogelijk en in ondergeschikte mate ondersteunende voorzieningen (maatschappelijke voorzieningen en ondergeschikte detailhandel (maximaal 150 m2) en horeca (maximaal 200 m2) etc.

De hoofdgebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Deze zijn afgestemd op het in paragraaf 2.2 weergegeven stedenbouwkundig plan. De maximum bouwhoogte voor de woningen is op de verbeelding aangeduid. Dit geldt ook voor het maximum aantal woningen per bouwvlak. Er is ten opzichte van het voorgestelde aantal woningen enige marge aangehouden. Er zijn maximaal 140 appartementen mogelijk.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is voor een groot deel een belangenafweging. Uit deze belangenafweging blijkt de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Om dit aan te tonen doorloopt het bestemmingsplan de in de wet vastgelegde bestemmingsplanprocedure:

Inspraak op het ontwerp

De gemeente vindt het belangrijk om belanghebbenden te betrekken bij de planvorming. In dit kader is de mogelijkheid tot inspraak geboden op het stedenbouwkundig ontwerp. Daarbij zijn belanghebbenden ook op de hoogte gesteld van de te doorlopen procedure. Een verslag hiervan is opgenomen in de antwoordnota inspraak, in Bijlage 9. Om tegemoet te komen aan de wensen van de insprekers, is het stedenbouwkundig plan enigszins aangepast. Het aangepast plan leidt ook tot aanpassingen van het bouwvlak en de maximum bouwhoogte van de woontoren.

Overleg

Conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is overleg gevoerd met de betrokken adviespartners en overheden. Provincie Fryslân heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt op het plan te reageren. De ingekomen reactie is opgenomen in Bijlage 10. De provincie (Gedeputeerde Staten van Fryslân) heeft in haar overlegreactie te kennen gegeven dat de provinciale belangen op juiste wijze in het bestemmingsplan zijn verwerkt. De vooroverlegreactie leidt niet tot inhoudelijke aanpassingen van het bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is met ingang van 14 december 2017, gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is door de gemeente beantwoord in een reactienota. De zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 23 april 2018 ongewijzigd vastgesteld. De indiener van de zienswijze is hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De te maken kosten worden verhaald uit de verkoop van woningen en het nieuwe Heerenhage. De ontwikkelaar heeft een kosten/baten-analyse gedaan en daaruit geconcludeerd dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure.

De gronden zijn in eigendom van een ontwikkelaar. Er worden privaatrechtelijk afspraken gemaakt tussen gemeente en de initiatiefnemer over het verhaal van gemeentelijke kosten. Hiermee is het kostenverhaal 'anderzins' verzekerd. Er hoeft daardoor geen exploitatieplan opgesteld te worden.