direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Heerenveen - Thorbeckestraat 3
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Thorbeckestraat 3 te Heerenveen staat een kantoorpand. Het plan is om de huidige bedrijfslocatie te transformeren naar een woonlocatie. Hierbij wordt de bestaande bebouwing gesloopt en vervangen door een complex met 28 appartementen. De kantoorfunctie komt hierbij te vervallen.

De geldende beheersverordening voor Heerenveen Centrum (en omgeving) staat de beoogde ontwikkeling niet toe. Beleidsmatig bestaat echter ruimte voor herstructurering. Dit bestemmingplan geeft hieraan invulling en biedt een planologisch-juridisch toetsingskader voor de beoogde herontwikkeling van het perceel Thorbeckestraat 3.

1.2 Plangebied

In figuur 1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De locatie ligt ten oosten van het centrum van Heerenveen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0001.png"

Figuur 1. Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in de beheersverordening 'Heerenveen Centrum', die is vastgesteld op 21 maart 2016. Het ligt binnen het besluitvlak 'Gemengd'. Binnen dit vlak zijn dienstverlenende bedrijven en instellingen toegestaan. Het bouwen van een appartementencomplex ten behoeve van woningbouw is op grond van de beheersverordening niet toegestaan.

In het plangebied is ook de regeling voor 'Waarde-archeologie 2' van toepassing. Hiervoor geldt dat archeologisch onderzoek is vereist voor bouwwerken met een oppervlakte van 50 m² of meer, die worden gebouwd in of op gronden ter plaatse van het besluitvlak 'Waarde-archeologie 2', tenzij het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt gebruikt.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie, de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt ten oosten van het centrum van Heerenveen. In de omgeving komen zowel woonfuncties als bedrijfsfuncties voor. De omgeving van het perceel heeft een functioneel gemengd karakter. Langs de Thorbeckestraat staan kantoren, woningen, dienstverlenende bedrijven en (kinder)dagopvang. Aan de aangrenzende zuidzijde van de Nieuwburen staan woningen en lichte bedrijven. Het centrum van Heerenveen en het sportstadgebied liggen op korte afstand.

De omgeving wordt gekenmerkt door kleinschalige en middelschalige bebouwing. Langs de Nieuwburen staan woningen, met daarachter -op enkele percelen- bedrijfsloodsen. De bebouwing bestaat hier over het algemeen uit één of twee bouwlagen met kap. Aan de Thorbeckestraat komen grotere bouweenheden voor, zoals het voormalige kantongerecht, de voormalige Rijkskweekschool en woonflats in 3½ laag (Vlinderbuurt). Daarnaast staan enkele rijtjes lage woningen en enkele vrijstaande woningen langs de

Thorbeckestraat.

De huidige bebouwing in het plangebied bestaat uit een kantoorgebouw van één laag, plat afgedekt. Figuur 1 geeft een overzicht van het plangebied en zijn omgeving. Figuur 2 en 4 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie en figuur 3 een vooraanzicht.

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0002.png"

Figuur 2. Luchtfoto plangebied

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0003.png"

Figuur 3. Vooraanzicht bestaande situatie

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0004.png"

Figuur 4. Omgeving Thorbeckestraat (vogelvluchtperspectief)

2.2 Toekomstige situatie

Het bestemmingsplan maakt een herontwikkeling van het  vrijkomende perceel mogelijk, die passend is in de omgeving. Enerzijds wordt aangesloten op het gemengde karakter en de bebouwingskenmerken van de Thorbeckestraat. Anderzijds wordt een aanvaardbare overgang naar de Nieuwburen gecreëerd, door het appartementengebouw met de "open-zijde" naar de Nieuwburen te richten.

Het definitieve stedenbouwkundig ontwerp is met input van omwonenden tot stand gekomen. Hiervoor hebben verschillende overlegmomenten plaatsgevonden. Een verslag van het proces voor de tot standkoming van het ontwerp is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting. Mede naar aanleiding van het overleg met de achterburen aan de Nieuwburen, heeft de ontwikkelaar het ontwerp van het appartementengebouw zodanig aangepast dat aan de achterzijde sprake is van dichte gevels. Er is dus geen direct uitzicht op de percelen aan de Nieuwburen.

Het bestemmingsplan laat 28 nieuwe woningen toe. Binnen het bouwvlak is een bouwhoogte van 13 meter toegestaan, Het beoogde bouwplan bestaat uit 4 woonlagen, met een mansarde dakopbouw vanaf de 2de verdieping wat eindigt in een plat dak. Tevens wordt ruimte geboden voor 28 inpandige bergingen van circa 5 m2 per berging. De totale oppervlakte van de nieuwe bebouwing bedraagt circa 1.000 m2. In oktober 2017 heeft de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit Hus en Hiem reeds een advies op het ontwerp gegeven (zie bijlage 3). Hus en Hiem geeft aan dat het bouwplan, op een aantal opmerkingen na, kan voorzien in een positief welstandsadvies. Het bouwplan is op basis van dit advies aangepast.

Parkeren

Tot slot wordt aan de achterzijde en een strook aan de oostzijde ingericht als parkeerterrein ter behoeve van 28 parkeerplaatsen. Figuur 5 geeft een overzicht van de beoogde invulling van het plangebied weer. Figuur 6 toont een impressie van het appartementencomplex vanaf de Thorbeckestraat.

De toepasselijke parkeernormen voor het appartementengebouw zijn als bijlage 1 opgenomen bij de regels van het bestemmingsplan. De Thorbeckestraat valt in de zogenaamde centrumschil en de appartementen in het goedkope huursegment. Hiervoor wordt de volgende parkeernorm toegepast: 1,2 parkeerplaatsen per woning, inclusief 0,3 pp/w bezoekersparkeren. In de centrumschil wordt uitgegaan van parkeerruimte van de bewoners op eigen terrein en van de bezoekers in de openbare ruimte. Gegeven de capaciteit van het appartementengebouw, 28 appartementen, leidt dit tot de volgende parkeerbehoefte:

  • 28 x 0,9 pp = 25,2 = minimaal 26 parkeerplaatsen op eigen terrein
  • 28 x 0,3 pp = 8,4 = 9 parkeerplaatsen bezoekersparkeren in de openbare ruimte.

Met dit project worden 28 parkeerplaatsen op eigen terrein voorgesteld. Voor de overige 7 benodigde bezoekersparkeren is in de openbare ruimte voldoende ruimte beschikbaar.

Er worden geen extra parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte. Het plangebied ligt in de centrumschil en nabij het centrum. Voor zowel het centrum als de schil geldt een betaald parkerenregime. In de schil is straatparkeren toegestaan. De openbare parkeerterreinen voor het centrum liggen op korte afstand van het plangebied. De omgeving van het plangebied heeft daarmee voldoende opnamevermogen en regulering om het bezoekersparkeren te kunnen opvangen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0005.png"

Figuur 5. Toekomstige situatie

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0006.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0007.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0008.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0074.BPNThorbeckstr3HV-VG01_0009.png"

Figuur 6. Impressies

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Deze regeling houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk, waarbij een voormalige kantoorgebouw gesloopt wordt en vervangen door woningen. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3, blijkt dat er in Heerenveen een blijvende behoefte is aan woningen. Daarmee mag worden aangenomen dat er sprake is van een actuele regionale behoefte.

De herstructurering vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet in een functiewijziging van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Daarbij wordt de bestaande verouderde bebouwing gesloopt. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en is het niet noodzakelijk om nieuwe uitbreidingslocaties uit te geven.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie zet in op concentratie van nieuwe woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Heerenveen is samen met Joure één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. De ambitie is het versterken van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. De herstructurering van een voormalig kantoorgebouw past hier binnen.

Het beleid is vertaald naar regels voor ruimtelijke ontwikkelingen in de Verordening Romte Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 28 woningen. In de volgende paragraaf wordt beschreven dat het plan binnen het woonplan van de gemeente past.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie gemeente Heerenveen 2015-2020

Het in werking treden van de gewijzigde Woningwet per 1 juli 2015 en ontwikkelingen op de woningmarkt vormden aanleiding voor het vaststellen van een nieuwe woonvisie. In deze visie 'nieuwe stijl' zijn concrete prestatieafspraken gemaakt met woningbouwcorporaties en huurdersorganisaties over de opgaven in de sociale huursector. in de visie staan 4 thema's centraal:

  • 1. De match tussen vraag en aanbod: naar een optimale woningvoorraad;
  • 2. Goed wonen voor iedereen: betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen;
  • 3. Kwaliteit en Verduurzaming: naar een duurzame woningvoorraad;
  • 4. Wonen, zorg en welzijn: aandacht voor vergrijzing en kwetsbare groepen.

Het voorgenomen woningbouwprogramma speelt in op 3 van de 4 thema's, omdat er betaalbare en energiezuinige woningen worden aangeboden voor specifieke doelgroepen.

Woningbouwprogramma 2014 tot en met 2019

Samen met de gemeenten Smallingerland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf en Opsterland vormt de gemeente Heerenveen regio Zuidoost Friesland. Met instemming van de Gedeputeerde Staten van Fryslân zijn voor deze regio woningbouwafspraken gemaakt. De woningbehoefte voor de regio en de verschillende gemeenten is gerelateerd aan de provinciale huishoudensprognose 2013, waar voor de gemeente Heerenveen van 2012 tot 2030 een groei van 2339 huishoudens wordt voorzien. De regionale woningbouwafspraken betreffen zowel binnenstedelijk gebied als uitleggebied, en zijn kaderstellend voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Gemeente Heerenveen heeft hierbij gekozen voor maximaal 70% binnenstedelijk en 'plafondloos bouwen binnenstedelijk'.

Het huidige woningbouwprogramma van Heerenveen bestaat voor circa 70% uit locaties binnen bestaand stedelijk gebied, waar sprake is van inbreiding, transformatie of wijkvernieuwing. Binnenstedelijk kan 'plafondloos' worden gebouwd. Dit houdt in dat de binnenstedelijke plannen niet zijn gebonden aan een maximum capaciteit. Met dit bestemmingsplan wordt een binnenstedelijk ontwikkeling mogelijk gemaakt, waarbij sprake is van een transformatie van een kantoorfunctie naar een woonfunctie.

De gemeente Heerenveen is op dit moment bezig met een actualisatie van het woningbouwprogramma. De 28 woningen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, worden in de actualisatie opgenomen.

Structuurvisie Heerenveen Centrum Breed

In maart 2011 is de structuurvisie Heerenveen Centrum Breed vastgesteld. Deze visie geeft in grote lijnen aan waar de komende jaren veranderingen in de ruimtelijke structuur in het centrum aan de orde zijn en waar niet.

In de woonvisie wordt aangegeven dat er meer evenwicht in de woningmarkt ontstaat, waardoor de woningmarkt een omslag maakt van een aanbodsgestuurde naar een vraaggestuurde markt. Het gevolg

hiervan is dat er aan de aanbodkant beter ingespeeld zal moeten worden op de behoefte aan onderscheidende woonmilieus en woningtypen.

In het centrum van Heerenveen bestaan kansen om een sterker stedelijk woonmilieu te realiseren. Dit nieuwe woonmilieu kan bijdragen aan de verbreding van het aanbod aan woningen en voorzien in de behoefte aan een verscheidenheid aan woningtypen. Daarnaast biedt het centrum goede mogelijkheden om kleinschalig in (regionaal) onderscheidende nichesegmenten woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad.

 

In Heerenveen is er een toenemende vraag naar een meer stedelijke vorm van wonen, dicht bij het centrum en bijvoorbeeld in aantrekkelijke en ruime appartementen. Eén van de belangrijkste opgaven in het kader van de Structuurvisie is om ervoor te zorgen dat wonen in het centrum voor de diverse doelgroepen die er nu wonen, mogelijk blijft. Het woningaanbod moet voorzien in een aantal belangrijke behoeften die in het centrum nu al spelen: betaalbaar wonen, ventiel voor de woningmarkt en seniorenwoningen. Deze groep is op zoek naar een luxe appartement (koop, maar ook huur) of een levensloopbestendige grondgebonden (patio)woning. Voorwaarde is dan wel dat deze woning in een omgeving staat waar het bruist en waar (culturele) voorzieningen aanwezig zijn. Ook starters zijn opzoek naar betaalbare appartementen in de huursector, bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen die passen bij hun levensstijl.

Met dit bestemmingsplan wordt een appartementencomplex mogelijk gemaakt voor een gevarieerde doelgroep in de directe nabijheid van het centrum. De huurprijs van de appartementen valt onder de huursubsidie grens. Dit past bij de wens van de gemeente Heerenveen, namelijk meer betaalbare appartementen binnen de huursector. Hiermee wordt aangesloten bij de woning vraag vanuit de markt naar wonen in het centrum en is daarmee passend in de structuurvisie.

Welstandsnota 2016

Het welstandsbeleid is een onderdeel van het ruimtelijke kwaliteitsbeleid van de gemeente. Welstand is niet alles bepalend, maar het belang van een goede ruimtelijke structuur staat voorop. Een uitgangspunt van de nota is 'loslaten waar kan, sturen waar nodig'. Nadruk ligt op het gesprek vooraf waarbij de nota leidraad vormt, bij ontwikkeling binnen de bestaande structuur met beperkte omvang is sprake van een globale kader. Daarnaast gaat het om het vastleggen van een belangrijke kader. In het kader van een goede ruimtelijke structuur is het ontwerp op 3 oktober 2017 aan de welstandscommissie voorgelegd. Zij hebben het plan getoetst aan de door de gemeenteraad vastgestelde criteria. Onder voorbehoud wil de welstandcommissie positief instemmen voor het project. Voor een positief welstandsadvies ziet de welstandcommissie graag verdere uitwerking en bemonstering van de volgende punten:

  • De commissie heeft graag een verdere uitwerking van de terrein- en erfinrichting;
  • De dakconstructie en dan met namelijk het uiterlijk van de kap wordt als druk ervaren, naast de omvang ook het aantal toevoegingen zoals de visuele stapeling van de dakkapellen.
  • Als laatste punt benoemt de commissie de binnenzijde van de U-vorm van het appartementencomplex. Door de hoogte en relatief donkere gevelbekleding ervaren zij dit als “afwerend”.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

  • de kenmerken van de projecten;
  • de plaats van de projecten;
  • de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 28 woningen mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli j.l. is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling. Derhalve is, gelet op de formele beoordelingsplicht, een vormvrije mer-beoordeling opgesteld. Deze beoordeling is opgenomen in bijlage 1. Op basis hiervan is geconcludeerd dat de impact van het plan op het milieu gering is. Het is op basis van de mer-beoordeling niet nodig om een volledige mer-procedure te doorlopen.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden.

Dit plan maakt de herontwikkeling van een voormalig kantoorgebouw in woningen mogelijk. Toen de gemeenteraad op 21 maart 2016 de Beheersverordening “Heerenveen-Centrum” vaststelde, werd daarin niet het perceel Thorbeckestraat 1 meegenomen. De beheersverordening heeft namelijk de bedoeling het gebruik / de bestemming van gronden conserverend vast te leggen. Voor het perceel Thorbeckestraat was op dat moment een verzoek tot gebruikswijziging in behandeling die afweek van de geldende bestemming Doeleinden van openbare dienstverlening. Deze bestemming geldt nog steeds voor het perceel, op grond van het bestemmingsplan Heerenveen-Centrum. Op 26 april 2016 verleenden burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning om af te wijken van de bestemming voor het gebruik van het perceel voor kinderopvang, dagbesteding en logies. Dit betekent dat het perceel zijn toegestaan: openbare dienstverlening, kinderopvang, dagbesteding en logies.


De VNG brochure Bedrijven en milieuzonering wordt gebruikt als hulpmiddel bij de onderbouwing van ruimtelijke ordeningsbesluiten. De brochure bevat een indeling van bedrijfstypen in milieucategorieën. Naar mate een bedrijfstype in een hogere milieucategorie is ingedeeld, moet een grotere afstand worden aangehouden ten opzichte

van woningen.


Bij de toepassing van de brochure wordt onderscheid gemaakt in twee omgevingstypen:

Het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied en het omgevingstype gemengd gebied. Het omgevingstype rustige woonwijk / rustig buitengebied is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor. Er is weinig verstoring door verkeer. Het omgevingstype gemengd gebied kent een matige tot sterke functiemenging. Naast woningen komen andere functies voor, zoals horeca, winkels en kleine bedrijven.

De Thorbeckestraat en omgeving kan worden aangemerkt als gemengd gebied in de zin van de brochure Bedrijven en milieuzonering. Het gebied ligt nabij het centrum, grenzend aan de verkeersring rondom het centrum (Van Kleffenslaan). Het gebied kent een afwisseling van woningen met lichte bedrijven (Nieuwburen) en kantoren en dienstverlenende bedrijven (Thorbeckestraat).

De brochure Bedrijven en milieuzonering kent een voorbeeld Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging. Hierin vallen dagverblijven onder categorie A en kinderopvang onder categorie B. De categorieën A en B worden in de brochure als volgt omschreven:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B

Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Dit betekent dat de situering van de geplande appartementen op het perceel Thorbeckestraat 3, ten opzichte van de toegelaten functies op het perceel Thorbeckestraat 1, voldoet aan de brochure Bedrijven en milieuzonering.

Overige bedrijfsactiviteiten bevinden zich op een zodanige afstand dat deze niet relevant zijn voor dit bestemmingsplan. Daarnaast zijn tussen het plangebied en andere bedrijven reeds woningen gevestigd, welke maatgevend zijn voor eventuele bedrijfsmatige beperkingen van deze bedrijven. De bedrijven worden dan ook niet onevenredig in hun bedrijfsvoering geschaad. In zijn algemeenheid zijn bedrijven en instelling uit ten hoogste milieucategorie goed verenigbaar met de woonfunctie.

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg

staat.

4.3 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant.

De wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen toetsing aan de Wet Geluidhinder noodzakelijk. Daarnaast is de Thorbeckestraat een relatief rustige weg met een te verwachten lage verkeersintensiteit. Door de beperkte breedte van de weg en diverse snelheid beperkende maatregelen (middels een drempel en diverse knikken in de weg) zijn de snelheden relatief laag. De Van Kleffenslaan is een belangrijke ontsluitingsweg van- en naar het centrum. De weg is daarmee een (relatief) drukke weg. Gezien de reeds aanwezige (dicht)e bebouwde bebouwing tussen het plangebied en de weg en de daarmee samen gaande geluidswerende werking, wordt verwacht dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan en nader onderzoek niet noodzakelijk is.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.


Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20160126-2-12328). De watertoets is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst is dat de korte procedure moet worden gevolgd. Het plan heeft een beperkte invloed op de wateraspecten die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke plannen. Dit betekent dat de beperkte invloed van het plan kan worden opgevangen met standaardmaatregelen. Deze zijn opgenomen in de leidraad watertoets. Bij de uitvoering van de bouwmogelijkheden die dit bestemmingsplan mogelijk maakt wordt rekening gehouden met deze uitgangspunten.

 

Waterafvoer/berging

De oppervlakteverharding op het perceel neemt in de toekomstige situatie niet toe. Watercompensatie is dan ook niet aan de orde.

 

Klimaatadaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

 

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

 

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een nieuw rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra woningen. Hemelwater wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd op het eigen perceel of aangesloten op een nabij gelegen regenwaterriool.

 

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

 

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

 

Procedure: Het wateraspect wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor de uitvoering van het plan.

4.5 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

De locatie is lange tijd in gebruik geweest ten behoeve van een kantoor. Het is niet aannemelijk dat vanuit deze functie verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. Om te kijken of in het verleden de bodemkwaliteit is beoordeeld is het bodemloket geraadpleegd. Hieruit komt voort dat in het verleden een bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. De resultaten van uitgevoerde (historische) bodemonderzoek geven aan dat de (voormalige) activiteiten en/of de onderzoekslocatie voldoende zijn onderzocht in het kader van de Wet bodembescherming. Er is dus geen sprake van een verdachte locatie. Het aspect bodem vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuwbouw is wel een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.

4.6 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.


Voor Heerenveen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). De kaart is opgemaakt voor twee perioden: de ijzertijd-middeleeuwen en de steentijd-bronstijd. Op basis van de kaart voor de ijzertijd-middeleeuwen is geen nader onderzoek nodig en op basis van de kaart steentijd-bronstijd is het plangebied aangemerkt als 'karterend onderzoek 2'. In deze gebieden kunnen zich op enige diepte archeologische lagen uit de steentijd bevinden, die zijn afgedekt door een veen- of kleidek. Mochten zich hier archeologisch resten bevinden, dan zijn deze waarschijnlijk goed van kwaliteit. De provincie beveelt daarom aan om bij ingrepen van meer dan 2.500 m² een karterend (boor)onderzoek uit te laten voeren, waarbij minimaal zes boringen per hectare worden gezet, met een minimum van zes boringen voor gebieden kleiner dan een hectare.

In aanvulling op de FAMKE heeft de gemeente Heerenveen voor een aantal specifieke gebieden een extra beschermende regeling in de beheersverordening opgenomen. Het betreft in dit geval delen van het plangebied die onderdeel uitmaken van de oude 'dorpskern' van Heerenveen. In beheersverordening is voor deze gebieden een planologische bescherming in de vorm van de regeling voor de bestemming 'Waarde-archeologie 2'. Hiervoor geldt dat archeologisch onderzoek is vereist voor bouwwerken met een oppervlakte van 50 m² of meer tenzij het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt gebruikt.

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is een ingreep die kleiner is dan 2.500 m2 maar groter dan 50 m². De nieuwbouw bedraagt circa 1.000 m2. Het betreft echter het vervangen van een bestaand pand. De gronden in het plangebied zijn in het verleden dus al geroerd waardoor de kans op archeologische vondsten klein is. Het omgevingsaspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

4.7 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

De gemeente Heerenveen heeft in zijn erfgoednota cultuurhistorisch beleid vastgelegd. In de nota is het plangebied niet aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Het plangebied bestaat uit een voormalig bedrijfsgebouw uit 1975. Deze zijn niet kenmerkend voor een bepaalde bouwstijl.

Wel maakt het gebied ten noorden van het plangebied uit van een bebouwingsstrook die van cultuurhistorische waarde is. Het betreft de historische bebouwing langs de kade van de Schoterlandse Compagnonsvaart aan de Nieuwburen. Het betreft hoofdzakelijk pandsgewijze en aaneengesloten bebouwing van bescheiden korrelgrootte.

De ontwikkeling in dit bestemmingsplan vindt buiten de bebouwingstrook van de Nieuwburen plaats. Met het ontwerp is rekening gehouden met de bebouwingskarakteristieken van de Nieuwburen. Door het appartementengebouw met de smalle zijde naar de Nieuwburen te richten wordt een aanvaardbare overgang naar de Nieuwburen gecreëerd. Het cultuurhistorisch aanzicht op de Nieuwburen wordt, ten opzichte van de huidige situatie, hiermee niet (onevenredig) aangetast. Cultuurhistorie is dan ook geen belemmerende factor voor de voorgenomen ontwikkelingen in dit gebied.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.


Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.


Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Toetsing

Ten behoeve van de voorgestane ontwikkeling is een ecologische quick scan uitgevoerd. De rapportage is als bijlage 5 opgenomen bij de toelichting. Op basis van de resultaten van het onderzoek is vastgesteld dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen om er te verblijven. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren.

In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vooraf rooien beplantingen / vogelverschrikkers gebruiken). Voor overige soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de Thorbeckestraat 3 te Heerenveen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Natuurwet.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.


Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen voorkomen. Het dichtstbijzijnde risicobron is een nutsvoorzieningebouw in de vorm van een Gasdrukregel- en meetstation. Deze is niet geregeld in het Bevi, maar in het Activiteitenbesluit. Voor dit gebouw gelden aan te houden afstand van 30 meter tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten.

Daarnaast ligt ten oosten van het plangebied een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie. Dit betreft een hogedruk aardgasleiding met een doorsnede van 8 inch en een werkdruk van 40 Bar. Deze buisleiding heeft een invloedsgebied van 100 meter. De minimale afstand van deze buisleiding tot nieuwe woningen in het plangebied is 250 meter. Er ontstaan op dit punt geen belemmeringen.

4.10 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 28 wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.


In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmings

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen.

Wonen - Woongebouw

Het beoogde appartementengebouw is geregeld in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Rondom het gebouw is een bouwvlak gelegd. Op dit bouwvlak is in overeenstemming met het stedenbouwkundig plan een maximum aantal wooneenheden en een maximum bouwhoogte opgenomen. Voor de hoogte van het voorgestelde woongebouw (4 verdiepingen) wordt uitgegaan van 13 meter.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure.

Overleg

Het bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. De provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt op het voorontwerp te reageren.

De provincie heeft in zijn overlegreactie (zie bijlage 6) aangegeven dat de provinciale belangen op de juiste manier zijn verwerkt en verder geen aanleiding heeft tot het maken van opmerkingen.

Het Wetterskip Fryslân geeft in zijn overlegreactie aan uit de waterparagraaf onvoldoende naar voren komt wat voor waterbelangen er van toepassing zijn en hoe hier in het plan rekening mee wordt gehouden. Op basis van deze reactie is paragraaf 4.4 op onderdelen aangevuld.

Inloopbijeenkomst

Tijdens de inspraakperiode werd, op dinsdag 19 december 2017, een inloopbijeenkomst gehouden in Trinitas aan de Coehoorn van Scheltingastraat te Heerenveen. Hier werd informatie gegeven over de plannen en procedures en kon daarop worden gereageerd.

Inspraak

Daarnaast heeft, overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, het voorontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegen.

Op de ingekomen inspraak is een gemeentelijk standpunt ingenomen dat vervolgens daar waar nodig is verwerkt in het bestemmingsplan. Een samenvatting van de inspraakreacties met het gemeentelijk standpunt daarop is opgenomen in de 'Antwoordnota inspraak m.b.t. het bestemmingsplan Heerenveen – Thorbeckestraat 3 ' (bijlage 8). In de antwoordnota wordt uitgegaan van het opschuiven van het appartementengebouw in oostelijke richting, zodanig dat de afstand tot de perceelgrens aan de westzijde wordt vergroot tot ruim 8,00 meter. Hierdoor kan de inrit worden verplaatst naar de westzijde van het perceel. In een inspraakreactie wordt de wens uitgesproken dat een geldend recht van overpad op het perceel Thorbeckestraat 3 notarieel wordt vastgelegd. Deze wens wordt ambtelijk doorgegeven aan de initiatiefnemer.

Zienswijzen/ vaststelling

Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is het  ontwerpbestemmingsplan bekend gemaakt en gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Het bestemmingsplan is vervolgens in de raadsvergadering van 24 september 2018 ongewijzigd vastgesteld.

Beroep

Tegen het besluit van gemeenteraad is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om de woningen te kunnen realiseren. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin zijn onder de kosten met betrekking tot het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure en daaraan verwante kosten opgenomen. Tevens is hierin het aspect planschade afgedekt.