Harlingen - William Boothstraat 6

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer heeft het voornemen om aan de William Boothstraat 6 in Harlingen een appartementengebouw met vijf appartementen te realiseren. De benodigde parkeerplaatsen ten behoeve van dit initiatief worden afgekocht.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt het bestaande bedrijfspand ter plaatse gesloopt. In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied een bedrijfsbestemming waarvoor een algemene wijzigingsregel geldt. Door middel van deze wijzigingsbevoegdheid wordt het mogelijk om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigingen in de bestemming 'Wonen' waarbinnen woningen zijn toegestaan. Paragraaf 1.3 gaat hier nader op in.

De gemeente Harlingen heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid. Dit wijzigingsplan geeft hieraan invulling.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de binnenstad van Harlingen. De begrenzing van het plangebied betreft het kadastrale perceel gemeente Harlingen, sectie A, nummer 9765. Direct grenzend aan het plangebied zijn woningen gelegen. De ligging van het plangebied in de omgeving en directe omgeving is globaal weergegeven in afbeelding 1.1.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Harlingen en ten opzichte van de directe omgeving (bron: www.pdok.nl)

1.3 Planologische regeling

1.3.1 Algemeen

Het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan 'Binnenstad en Veerhavengebied' welke op 6 juni 2013 door de gemeenteraad van Harlingen is vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan heeft plangebied de bestemming 'Bedrijf'. Een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', een bouwvlak, maatvoeringen en een gebiedsaanduiding 'beschermd stadsgezicht'. Tenslotte is in de algemene wijzigingsregels (artikel 27) bepaald dat onder voorwaarden het mogelijk is om onder andere de bestemming 'Bedrijf' om te zetten in de bestemming 'Wonen'.

Ook geldt het bestemmingsplan 'paraplubestemmingsplan Harlingen'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan opgenomen.

Afbeelding 1.2 Uitsnede bestemming met daarop in het rood het plangebied indicatief weergeven (bron: ruimtelijke plannen.nl)

1.3.2 Beschrijving bestemmingen

Bedrijf

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels als bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijven onder de categorieën 1 en 2. Daarnaast zijn alleen bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Voor de bedrijfsgebouwen geldt een maximale hoogte van 12 meter en een maximale goothoogte van 7,5 meter.

Algemene wijzigingsregels (artikel 27)

Burgemeester en Wethouders kunnen, overeenkomstig de Wet ruimtelijke ordening, de bestemmingen 'Bedrijf', 'Detailhandel' en 'Dienstverlening' wijzigen in de bestemming 'Wonen', mits er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de sociale veiligheid;
• de verkeersveiligheid;
• de woonsituatie;
• de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermde stadsgezicht;
• de planregels van artikel 19 van overeenkomstige toepassing worden verklaard.

Op de regels van het besluit tot wijziging is de in de Wet ruimtelijke ordening geregelde procedure van toepassing.

Paraplubestemmingsplan Harlingen

Voor de gehele gemeente Harlingen is een paraplubestemmingsplan op 21 februari 2018 vastgesteld. In dit parapluplan is een parkeerregeling voor de gemeente Harlingen opgenomen. Daarnaast voorziet dit parapluplan in een regeling voor het beperken van autostallingen. Deze regeling is als een paraplu over de geldende bestemmingsplannen gelegd. Er is als het ware een laag aan de betreffende bestemmingsplannen toegevoegd. Dit wijzigingsplan wordt na vaststelling onderdeel van het bestemmingsplan 'Binnenstad en Veerhavengebied'. Hierdoor zijn de regels uit dit parapluplan automatisch onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

1.3.3 Strijdigheid

Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad en Veerhavengebied' is het niet toegestaan om een woongebouw voor appartementen te realiseren. Het voorliggend wijzigingsplan voorziet in een adequaat juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het wijzigingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied ligt in de binnenstad van Harlingen. Het bedrijfspand betreft een loods die voorheen verhuurd werd aan Markthuis Harlingen. Naast en rondom het plangebied zijn woningen gelegen. In afbeelding 2.1 is een vooraanzicht op het plangebied opgenomen en in afbeelding 2.2 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.1 Aanzicht bebouwing in het plangebied (Bron: maps.google.nl)

Afbeelding 2.2 Luchtfoto plangebied (bron: PDOK)

2.2 Voorgenomen initiatief

Het voornemen betreft de sloop van het bestaande bedrijfspand. Hiervoor in de plaats komt een appartementengebouw met in totaal vijf appartementen. De appartementen hebben een verschillende oppervlakten van 177, 127, 112, 110 en 85 vierkante meter.

Het ontwerp van het appartementengebouw is stedenbouwkundig gezien afgestemd op de omliggende panden. De bouwhoogte bedraagt maximaal 12 meter. Dat is conform de planologische regeling in het geldende bestemmingsplan. Om te komen tot de stedenbouwkundige invulling heeft het ontwerp een aantal stappen doorlopen.

Het eerst gepresenteerde ontwerp in 2020 bevatte zes appartementen met een gevelbeeld dat als onvoldoende passend bij de directe omgeving werd beoordeeld. Daarna is het ontwerp, mede op basis van de uitkomsten van een inloopbijeenkomst voor omwonenden, aangepast. Daarbij is het aantal appartementen verlaagd naar vijf stuks en is het ontwerp aangepast naar meer traditioneel met kappen in het beeld. Vervolgens zijn de plannen beoordeeld door de welstandscommissie Hûs en Hiem. Net als de gemeente bleken ook zij een duidelijke voorkeur te hebben voor twee separate architecturen naast elkaar. Dit is een invulling die met klassieke elementen wat aansluit op de bebouwingskenmerken van de binnenstad van Harlingen. In afbeelding 2.3 is een vooraanzicht van de toekomstige situatie weergegeven en in afbeelding 2.4 is de situatietekening opgenomen.

Afbeelding 2.3 Vooraanzicht beoogde nieuwe situatie (Bron: Penta Architecten)

Afbeelding 2.4 Plattegrond toekomstige situatie (Bron: Penta Architecten)

2.3 Verkeer en parkeren

2.3.1 Algemeen

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat. In het Paraplubestemmingsplan is de parkeerregeling van de gemeente Harlingen opgenomen. Daarin is opgenomen dat bij elke ontwikkeling voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd dient te worden.

In het voorliggend geval wordt een nieuw appartementengebouw met vijf appartementen gerealiseerd. Om de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte te kunnen berekenen, wordt de CROW publicatie 381 'Toekomstig parkeren' uit december 2018 gebruikt. Samengevat worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk (Bron: CBS, gemeente Harlingen);
• Stedelijke zone: Centrum;
• Qua functie wordt uitgegaan van 'Koop, appartement midden': gemiddelde verkeersgeneratie van 5,1 per woning.
• Bestaande functie: 'Bedrijfsverzamelgebouw': gemiddeld 1,25 parkeerplaats per 100 m2 en 5,3 verkeersbewegingen per 100 m2.

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten wordt in de volgende twee paragrafen op de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte ingegaan.

2.3.2 Verkeersgeneratie

Het plangebied is gelegen aan de William Boothstraat. Via de Franekereind en de Kanaalweg is het plangebied ontsloten op de N31, evenals via de Stationsweg en de Almenumerweg. Met dit plan blijft de bestaande wegenstructuur rondom het plangebied behouden en intact.

Met het voornemen wordt het voormalige bedrijfspand gesloopt en maakt het plaats voor het appartementengebouw met vijf appartementen. Uitgaande van de gemiddelde verkeersgeneratie van 5,1 per woning, levert het nieuwe gebouw afgerond 26 verkeersbewegingen op.

In de bestaande situatie wordt de verkeersgeneratie berekend aan de hand van het bvo van het bedrijfspand (circa 385 m2 bvo). Uitgaande van 5,3 verkeersbewegingen per 100 m2 bvo komt de totale verkeersgeneratie neer op afgerond 21 verkeersbewegingen. De bestaande wegen in de omgeving bevatten voldoende capaciteit om deze zeer geringe toename van 5 verkeersbewegingen op te vangen. Ook wanneer de bestaande functie niet wordt meegenomen in de berekening van de verkeersgeneratie is een toename van 26 verkeersbewegingen gering en bevatten de bestaande wegen voldoende capaciteit om deze verkeersbewegingen op te vangen.

2.3.3 Parkeerbehoefte

In de nota parkeernormen van Harlingen worden normen gesteld voor parkeerbehoefte bij bouw- en verbouwplannen in de gemeente Harlingen. De gemeente wil hiermee een balans maken tussen het innemen van waardevolle ruimte en het voorkomen van overlast. Daarom is een goede sturing en afweging van belangen een noodzaak bij het parkeervraagstuk. Met het vaststellen van de parkeernormen is rekening gehouden met het gemiddeld autobezit per huishouden (inclusief het gebruik van leaseauto's), de verwachte groei van het autobezit en de niet-buurtgebonden voertuigen ('bezoekers').

Op basis van deze nota vallen drie appartementen in categorie 80-120 m2 met een parkeernorm in de binnenstad van 1,25 parkeerplaats per appartement. Twee appartementen vallen in de categorie groter dan 120 m2 waarvoor een parkeernorm geldt van 1,50 parkeerplaats. De parkeerbehoefte als gevolg van de beoogde ontwikkeling bedraagt in totaal 6,75 parkeerplaatsen. Voor bezoekers wordt volgens de nota parkeernormen een maximale loopafstand van 600 meter acceptabel geacht tot aan een parkeervak. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie / terug brengen van in ieder geval vijf parkeerplaatsen in openbaar gebied. Zodoende is voor elk van de appartementen tenminste één parkeerplaats aanwezig. Aangezien er geen ruimte op eigen terrein is moeten de overige parkeerplaatsen opgevangen worden in de omgeving. In overleg met de gemeente is bepaald dat de overige parkeerplekken dienen te worden afgekocht. De gemeente draagt zorg om de benodigde parkeerplaatsen in de nabijheid op te lossen. Gelet hierop wordt in voldoende mate rekening gehouden met de parkeerbehoefte.

2.3.4 Conclusie

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat verkeer en parkeren geen belemmering vormt voor de voorliggende ontwikkeling.

2.4 Wijzigingsbevoegdheid

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan. Door middel van deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en Wethouders het bestemmingsplan wijzigen in die zin dat ter plaatse van de bestemming 'bedrijf' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen' mits:

• 1. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • a. de milieusituatie;
  • b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
  • c. het straat- en bebouwingsbeeld;
  • d. de sociale veiligheid;
  • e. de verkeersveiligheid;
  • f. de woonsituatie;
  • g. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermde stadsgezicht;

Toetsing: met betrekking tot de milieusituatie wordt in hoofdstuk 4 nader op ingegaan. Door de invulling van het perceel met het appartementengebouw gaat een bedrijfsfunctie in een bestaande woonwijk weg. In eerste instantie is door de architect een ontwerp gepresenteerd met een bouwhoogte van 12 meter over de volledige breedte van de woongebouwen. Met name de bewoners aan de Noordzijde hebben aangegeven hier overlast van te kunnen ondervinden vanwege zicht- en schaduw aspecten. Met het nieuwe ontwerp wordt het gebouw aan de noordzijde verlaagd van 12 meter naar 9 meter. Daarmee worden eventuele nadelige schaduweffecten op het buurperceel aanzienlijk verminderd. Ook is het ontwerp dusdanig aangepast in overleg met de omwonenden (zie ook paragraaf 6.1) zodat er geen onevenredige aantasting van de privacy wordt verwacht. Hiermee worden de gebruiksmogelijkheden niet belemmerd en wordt het straat- en bebouwingsbeeld verbeterd. De verkeersveiligheid wordt niet aangetast vanwege het nieuwe bouwplan. Hier is in paragraaf 2.3 nader op ingegaan. Met het voornemen wordt de woonsituatie ter plaatse verbeterd door het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming. Tenslotte is het plan afgestemd op de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermde stadsgezicht.

• 2. de planregels van artikel 19 van overeenkomstige toepassing worden verklaard.

Toetsing: Met dit wijzigingsplan krijgt het perceel de bestemming 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Binnenstad en Veerhavengebied'.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren.

• 1. De Omgevingsagenda

Momenteel wordt voor Noord-Nederland gewerkt aan een omgevingsagenda. Als voorloper is er gewerkt aan een Contour Omgevingsagenda waarin acht omgevingsopgaven zijn benoemd:

• a. druk op de ruimte in het landelijk gebied vraagt om gezamenlijke keuzes;
• b. benutten van de brede effecten van de energietransitie;
• c. economisch perspectief ten aanzien van kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw;
• d. toekomstgerichte bereikbaarheid van Noord-Nederland;
• e. versterken Stedelijk Netwerk Noord-Nederland;
• f. toekomstkracht voor gebieden met bevolkingsdaling en sociaaleconomische achterstand;
• g. water als verbindende schakel in klimaatadaptieve maatregelen;
• h. waarborgen van de omgevingskwaliteit.

• 2. De NOVI-gebieden

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen Rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectiever inzet van Rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels aan de aangewezen nationale belangen. Voor het bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van het Waddengebied van belang:

Maximale bouwhoogte Waddengebied (Artikel 2.5.12)

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het waddengebied en het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk maakt in het stedelijk gebied stelt regels die ertoe strekken dat de maximaal toelaatbare bouwhoogte aansluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. Voor stedelijke bebouwing in Harlingen kan worden afgeweken mits de nieuwe bebouwing blijft binnen de verticale bebouwingscontour.

Uit paragraaf 2.2blijkt dat de ontwikkeling in het plangebied geen gevolgen heeft op het silhouet van het beschermde stadsgezicht en de herkenbaarheid van Harlingen. Gelet daarop wordt dan ook voldaan aan Artikel 2.5.12.

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de ladder is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toetsing

In dit geval worden binnen bestaand stedelijk gebied planologisch gezien vijf appartementen toegevoegd. Momenteel is in jurisprudentie de lijn aanwezig dat een woningbouwproject vanaf 12 woningen wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Voorliggend project is geen stedelijke ontwikkeling en verder niet ladderplichtig.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan 'Om de kwaliteit van de romte' (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in ruimtelijke plannen rekening mee gehouden moet worden.

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân-De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân-De romte diele vastgesteld waarin de ambities voor de provincie voor 2030-2050 zijn uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het "ja, mits"-principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud. De insteek om de ambities te realiseren is niet door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Fryslân-De romte diele

De planontwikkeling past binnen het principe van zuinig ruimtegebruik, omdat het om een inbreidingslocatie gaat waarbij een verouderd bedrijfspand wordt gesloopt en plaats maakt voor een nieuw gasloos woongebouw. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsvisie Fryslân-De romte diele.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening staan regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaande stedelijke gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

Artikel 3.1.1 van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Voor Harlingen geldt dat in het kader van de regionale woningbouwafspraken afspraken zijn gemaakt dat binnenstedelijk 'plafondloos' kan worden gebouwd. Dit houdt in dat de binnenstedelijke plannen niet zijn gebonden aan een maximum capaciteit.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat de provinciale belangen voldoende zijn geborgd.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Woonvisie Harlingen 2020-2030

Er is onlangs een nieuwe woonvisie voor gemeente Harlingen opgesteld: Woonvisie gemeente Harlingen 2020-2030. Hiervoor is in de gemeenten Harlingen en Waadhoeke een Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân opgesteld (17 juli 2019). Onderdeel van de woonvisie 2020-2030 is het woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma is een door de gemeenteraad vastgesteld programma waarmee gemeenten sturen op het aantal, het soort nieuw te bouwen woningen en de locatie van deze woningen. Het woningbouwprogramma is een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.

In het woningmarktonderzoek is aangegeven dat het bieden van een aantrekkelijke woonkwaliteit het belangrijkste middel is om huishoudens te binden en eventueel aan te trekken. Op basis van het regionale woningmarktonderzoek wordt gerekend tot 2024 op 100 tot 135 extra huishoudens in de stad Harlingen. Als de stad het juiste woningaanbod weet te bieden en goede marketing toepast, is er volgens het marktonderzoek een groei van 50 extra huishoudens mogelijk. Voor wat betreft koopappartementen geldt een bandbreedte van 15 - 25 appartementen. Omdat de gemeente Harlingen wil bijdragen aan de kwaliteit van de woningvoorraad is er geen behoefte meer aan appartementen tot 60 m2, maar wel in de categorie 60 m2 en groter.

Toetsing aan de Woonvisie Harlingen 2020-2030

Het plan is passend binnen het woningbouwbeleid in de gemeente en de regio en ook vanuit de markt is er voldoende vraag naar deze appartementen.

3.3.2 Structuurvisie Harlingen 2025

De gemeente Harlingen heeft haar toekomstvisie vastgelegd in de Structuurvisie Harlingen 2025 (vastgesteld 8 november 2012). De structuurvisie is een verdere uitwerking van de stadsvisie uit 2008. De structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en sociaal maatschappelijke beleid van de gemeente Harlingen. Zoals uit afbeelding 3.1 blijkt, ligt het plangebied binnen de bebouwingscontour van Harlingen.

Afbeelding 3.1 Uitsnede structuurvisie Harlingen 2025 met daarop in het rood het plangebied aangegeven (Bron: gemeente Harlingen)

Toetsing aan de Structuurvisie Harlingen 2025

Met dit plan wordt aangesloten bij de doelen van de structuurvisie. De ontwikkeling versterkt daarnaast de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

3.3.3 Notitie Bouwhoogte Harlingen

De gemeente Harlingen heeft voor ontwikkelingen met betrekking tot hogere bebouwing de "Notitie Bouwhoogte Harlingen" (versie 9 april 2010) vastgesteld. In deze bouwhoogtevisie zijn de uitgangspunten uit de stadsvisie vertaald naar uitgangspunten waaraan de initiatieven getoetst kunnen worden. Het betreft dan initiatieven met een hoogte tot 15 meter. Indien een initiatief uitgaat van een grotere hoogte is een afzonderlijke afweging van de gemeenteraad noodzakelijk. Deze paragraaf bevat hiervoor een motivatie en de gemeenteraad wordt hierover geïnformeerd zodat dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan besloten kan worden.

Voor de ontwikkeling van hoogbouw in Harlingen is een aantal uitgangspunten geformuleerd die bepalend zijn voor de locatiekeuze van hoogbouw:

• het silhouet vanaf zee behouden dan wel versterken;
• het zicht vanuit de stad naar de zee behouden dan wel versterken;
• de overgang tussen het bolwerk (oude stad) en de latere uitbreidingen handhaven;
• de hoogbouw dient te worden gesitueerd in nabijheid van hoofdwegen;
• er dient voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd te worden;
• de sociale veiligheid dient te worden gewaarborgd;
• om ruimtelijkheid te creëren zal hoogbouw gerealiseerd moeten worden in de nabijheid van grotere parken en groenzones.

Uit afbeelding 3.3 blijkt dat het plangebied niet in één van de zichtlijnen op het silhouet van Harlingen ligt. De ruimtelijke ontwikkeling tast het silhouet van het beschermde stadsgezicht en de herkenbaarheid van Harlingen niet aan.

Met dit plan wordt een gebouw passend binnen de regels van de binnenstad gerealiseerd. Het gebouw bestaat uit maximaal 3 bouwlagen en 2,5 bouwlaag. Het gebouw wordt niet hoger dan 12 meter conform de eisen in de binnenstad van Harlingen, hetgeen passend is binnen de Notitie Bouwhoogte.

Afbeelding 3.3 Zichtlijnen op het silhouet van Harlingen (bron: Notitie bouwhoogte Harlingen)

3.3.4 Welstandsnota

De gemeente Harlingen heeft op 21 mei 2021 een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De nota sluit aan op ontwikkelingen op het gebied van energie, bouwmaterialen en andere technieken en de vraag om een ruimere interpretatie van bestaande beleidsregels. De welstandsnota is ook gebruiksvriendelijker opgesteld en digitaal goed toegankelijk. Een aantal bouwwerken is nieuw toegevoegd in deze nota; zonneweides/zonnevelden, woonboten, windturbines en dakterrassen. Verder zijn de criteria van kleine bouwwerken, installaties en zonnepanelen aangepast.

Het plangebied ligt in deelgebied 5.1 'Binnenstad'. Met de beoogde ontwikkeling is met het ontwerp (paragraaf 2.2) aangesloten op de bebouwingskarakteristieken van de omgeving. Het planvoornemen is als vooroverleg voorgelegd aan de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit van Hûs en Hiem. In het kader van het vooroverleg is deze commissie van oordeel dat de ingediende stukken, getoetst aan de door de gemeenteraad vastgestelde criteria, uitzicht bieden op een positieve welstandsadvisering.

3.3.5 Duurzaamheidsbeleid

In 2022 heeft de gemeenteraad het Programma Duurzaam Harlingen vastgesteld. Dit programma bevat het beleid van Gemeente Harlingen op het gebied van duurzaamheid voor de komende jaren: welke doelen stellen we en hoe bereiken we deze doelen? Dit Programma is tot stand gekomen door een analyse van het bestaande beleid en uitgevoerde onderzoeken, zoals het rapport 'Harlingen Circulair' van Urgenda en 'Handvatten voor gemeente Harlingen: 'op weg naar een 100% Circulaire Economie' van adviesbureau Tauw. Ook zijn lopende projecten geïnventariseerd. Er zijn verschillende gesprekken met inwoners en ondernemers gevoerd en werksessies gehouden met de betrokken ambtenaren. Het resultaat van deze stappen is vervolgens weer getoetst in de samenleving. Zo is er een Programma Duurzaam ontstaan dat de ambities van Harlingen weergeeft, dat realistisch en praktisch is: doelen leiden tot concrete projecten en per project is helder wat hiervoor nodig is. In het programma wordt onder meer aandacht besteed aan: circulariteit, energie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en duurzame mobiliteit.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Het projectgebied ligt in de nabijheid van het Natura 2000-gebied Waddenzee (op 500 m). In het Natura 2000-gebied Waddenzee zijn enkele stikstofgevoelige habitats aanwezig. Binnen een straal van 10 km rondom het projectgebied zijn geen stikstofgevoelige habitats aanwezig. Andere Natura 2000-gebieden liggen op een grotere afstand van het projectgebied, stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden op meer dan 12 kilometer. De directe omgeving van het projectgebied kent een stedelijk karakter en in Harlingen vindt ook veel scheepvaart plaats. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De geplande ontwikkeling zou kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. In de AERIUS calculator is daarom voor dit project de depositie berekend. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. Hieruit blijkt dat significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Fryslân staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Voor de ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Hieronder is de conclusie uit het rapport opgenomen. In Bijlage 2 is het gehele onderzoek bijgevoegd.

Conclusie

• Algemene broedvogels: Uit het veldbezoek is naar voren gekomen dat binnen het plangebied/ de invloedssfeer van de werkzaamheden vogelsoorten tot broeden kunnen komen waarvan de nesten niet jaarrond beschermd zijn, maar wel bescherming genieten indien er sprake is van een broedgeval. We adviseren de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Het broedseizoen loopt grofweg van 15 maart - 15 juli, maar zie volgend punt.
• Huismus en gierzwaluw: Tijdens het veldbezoek zijn broedmogelijkheden voor huismus en gierzwaluw in de naastgelegen bebouwing aangetroffen. Deze gebouwen zullen behouden blijven, maar vallen wel binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden. Om te voorkomen dat dergelijke nesten negatieve effecten zullen ondervinden, adviseren we om de werkzaamheden buiten het broedseizoen van huismus en gierzwaluw uit te voeren. Het broedseizoen van bovengenoemde soorten betreft de periode maart - september. Indien het niet mogelijk is de werkzaamheden buiten deze periode uit te voeren, dan is voorafgaand aan de werkzaamheden nader onderzoek naar nestplaatsen van huismus en gierzwaluw benodigd.
• Overige beschermde soorten: De aanwezigheid van overige onder de Wet natuurbescherming beschermde soorten en soortgroepen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden kan op voorhand worden uitgesloten.
• Zorgplicht: Op licht beschermde of vrijgestelde soorten is de zorgplicht van toepassing. Deze schrijft voor dat men alles wat redelijkerwijs mogelijk is moet doen om schade aan wilde planten en dieren te voorkomen. Dit kan worden bewerkstelligd door zo te werken dat dieren de kans krijgen om te vluchten en/of door bijvoorbeeld amfibieën binnen het plangebied te verplaatsen naar een locatie dicht bij het plangebied die niet onder invloed staat van de werkzaamheden.

Gelet op het advies worden de werkzaamheden vooralsnog buiten het broedseizoen van de huismus en gierzwaluw gepland. Om die reden wordt aangenomen dat het aspect ecologie de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Indien de werkzaamheden eerder uitgevoerd zullen worden zal nader onderzoek plaatsvinden zoals geadviseerd is.

Wel geldt de algemene zorgplicht voor elke soort en elk individu in Nederland. Mits eventuele aangetroffen dieren de kans krijgen om te vluchten en eventuele aangetroffen dieren worden verplaatst naar een plek in de omgeving die niet onder invloed staat van werkzaamheden, wordt voldaan aan de zorgplicht.

4.2 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Onderzoek

Direct aangrenzend van het plangebied zijn woningen gelegen. Verderop zijn enkele bedrijfsfuncties, dienstverlening en een maatschappelijke functie gelegen in de nabijheid van het plangebied. Derhalve kan worden gesteld dat sprake is van een gemengd gebied. De afstand van de bedrijfsfuncties en de maatschappelijke functie tot het plangebied bedraagt circa 60 meter. De afstand van de dienstverlening tot het plangebied bedraagt circa 12 meter. Omdat voor deze functies een toegestane bedrijfscategorie van 1 en 2 geldt, dient een richtafstand van 10 meter te worden gehanteerd voor gemengd gebied. Nu de functies op meer dan 10 meter afstand zijn gelegen, wordt deze richtafstand niet overschreden.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.3 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

Onderzoek

Een woning betreft een geluidsgevoelig object. Het projectgebied ligt in 'binnenstedelijk' gebied waarbij op de omliggende wegen een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. In dit geval wordt het bestaand pand gesloopt en komen een vijftal appartementen voor in de plaats. Bij wegen waar een 30 km/uur zone geldt artikel 74.2 van de Wgh. Daarin is aangegeven dat bij wegen met een maximum snelheid van 30 km per uur geen wettelijke voorwaarden gelden. In de omgeving van het plangebied is daarnaast geen gezoneerd bedrijventerrein, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Het aspect industrielawaai is niet van toepassing. Ook spoorwegen komen niet voor in de nabijheid van het plangebied. Het aspect railverkeerslawaai kan dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

Gelet op de locatie wordt ervan uit gegaan dat de voorkeurswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Naar verwachting zal ter plaatse van de nieuwe woningen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Nader onderzoek met betrekking tot wegverkeerslawaai wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.4 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (kenmerk: 20200220-2-22530), zie hiervoor Bijlage 3. Uit deze digitale watertoets blijkt dat de korte procedure moet worden gevolgd. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Relatie tussen Water en Ruimte

Het veiligheidsbeleid van het waterschap en de ruimtelijke ordening ontmoeten elkaar op verschillende momenten. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij het bestemmen van reserveringszones achter primaire waterkeringen en bij het bestemmen van regionale voormalige zeedijken tot waterkering in de bestemmingsplannen. Als in bestemmingsplannen nieuwbouw plaatsvindt op locaties boven 'maatgevend boezempeil, gemiddelde waterstand tijdens maatgevende omstandigheden' die eenmaal per 100 of 300 jaar kunnen optreden, wordt een toename van de gevolgschade bij een overstroming vanuit de Friese boezem voorkomen.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

In dat kader heeft de gemeenteraad in 2022 ook het Programma Duurzaam Harlingen vastgesteld, waarin onder meer wordt ingegaan op de aspecten van klimaatadaptatie; in paragraaf 3.3.5 is dit nader toegelicht.

Voldoende

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen bestaat de kans dat de hoeveelheid verhard oppervlak toeneemt met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakte verharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is verboden zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Bij het graven van extra oppervlaktewater is de tabel in bijlage 3 van toepassing.

Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. Afhankelijk van de maatregel kunnen andere normen gelden dan vermeld in de onderstaande tabel.

Indien niet wordt gecompenseerd door extra oppervlaktewater te graven waarbij onderstaande percentages worden gehanteerd of indien er geen overeenstemming plaatsvindt in de watertoetsprocedure over alternatieve maatregelen dan dient een watervergunning bij het waterschap te worden gevraagd.

Conclusie

Het plangebied is reeds volledig bebouwd met de bestaande bebouwing van de bedrijfsloods. De bestaande bebouwing wordt gesloopt voor de realisatie van de vijf appartementen. De verharding blijft in het plangebied gelijk. De bedrijfsmatige activiteiten worden vervangen voor de activiteit wonen. Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Voor de afvoer van afvalwater wordt rekening gehouden met de eisen van het Wetterskip. Het hemelwater wordt afgevoerd via het regenwater riool. Op de platte daken van het gebouw is het mogelijk om het water langer vast te houden zodat het water niet direct afstroomt. Daarnaast brengt het gebouw door de hoogte schaduw ter plaatse in de binnenstad. Bij het bepalen van het bouwpeil wordt rekening gehouden met zeespiegelstijging. Nader onderzoek naar het aspect water is niet noodzakelijk.

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Bestuursorganen kunnen middels de uitoefening van hun bevoegdheden ontwikkelingen mogelijk maken. Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen ontwikkelingen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit alleen toestaan indien de ontwikkeling niet leidt tot een overschrijding van de grenswaarden. Ook kunnen bestuursorganen ontwikkelingen toestaan die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht, omdat in deze gevallen niet aan de grenswaarden getoetst hoeft te worden.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit 'Besluit niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze beschermingszones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Onderzoek

Het project maakt de realisatie van een vijftal appartementen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Tevens worden de woningen niet aangemerkt als gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Conclusie  

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden is op basis van archeologisch historisch, bodemkundig en geo(morfo)logisch onderzoek een verwachtingskaart opgesteld.

De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) geeft hiervoor informatie. Het gemeentelijke archeologiebeleid volgt de FAMKE. Voor het gebied geldt 'Streven naar behoud'. Ten aanzien van de planlocatie is op basis van de advieskaart 'IJzertijd - Middeleeuwen' archeologisch onderzoek vereist bij ingrepen groter dan 50 m2. Op de advieskaart 'Steentijd - Bronstijd' zijn geen gebieden aangegeven waar archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Voor de voorgenomen ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. In bijlage 4 is het onderzoek opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden in het onderzoeksgebied hoog is. In het plangebied bevinden zich zeer waarschijnlijk archeologische waarden uit de late middeleeuwen - nieuwe tijd. Om die reden wordt daarom geadviseerd om na de verwijdering van de bovengrondse bebouwing tot aan maaiveld een Opgraving - variant archeologische begeleiding uit te voeren.

Hiervoor zal een Programma van Eisen (PvE) voor opgesteld. Als aanvulling op het bureauonderzoek dient bij het opstellen van het PvE contact te worden gezocht met lokale historici om aanvullende informatie met betrekking tot de geschiedenis van de locatie op te nemen. Voorafgaand aan het onderzoek moet duidelijk inzichtelijk zijn wat kan worden verwacht qua structuren en vondsten, dit naar inzicht van de gemeente als bevoegd gezag. De archeologische dubbelbestemming op het plangebied blijft met de voorgenomen ontwikkeling op het plangebied aanwezig. Hiermee is in de regels van het wijzigingsplan gewaarborgd dat nader archeologisch onderzoek uitgevoerd wordt.

Cultuurhistorie

Voor het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd (zie afbeelding 4.1). In deze kaart is het plangebied niet opgenomen met een aanduiding. Binnen het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Het plangebied grenst wel aan karakteristieke bebouwing. Bij een ontwikkeling in het plangebied moet er rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarden van de karakteristieke panden.

Met het voorliggende schetsontwerp is hier rekening mee gehouden. Het ontwerp van het appartementengebouw is stedenbouwkundig gezien afgestemd op de omliggende panden waardoor het ontwerp zich voegt naast het karakteristieke pand. Daarnaast wordt de huidige ruimtelijk structuur van het beschermde stadsgezicht niet aangetast. Zie ook paragraaf 2.2. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat in het voorliggend plan voldoende rekening is gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Afbeelding 4.1 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart (Bron: provincie Fryslân)

Conclusie

De archeologische dubbelbestemming op het plangebied blijft met de voorgenomen ontwikkeling op het plangebied aanwezig. Hiermee is in de regels van het wijzigingsplan gewaarborgd dat nader archeologisch onderzoek uitgevoerd wordt bij de verdere ontwikeling van het planvoornemen. Het aspect 'Archeologie' en 'cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan, mits nader archeologisch onderzoek plaatsvindt.

4.7 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Om hierin inzicht te krijgen is voor het plangebied verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledig onderzoek is opgenomen in bijlage 5. Op grond van het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat vanwege de verhoogde gehalten in de grond en het grondwater, de gestelde onderzoekshypothese, een verdachte locatie, juist is. In zowel de boven- als ondergrond bevindt zich een sterke verontreiniging met lood. Het totaal bodem-volume sterk verontreinigde grond met lood binnen het onderzoeksgebied wordt geschat op 120 m3. Ter plaatse is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Aanbevelingen

Geadviseerd wordt om de aangetroffen sterke verontreiniging met lood in combinatie met de herontwikkeling van het terrein te saneren. Eventueel vrijkomende grond moet onder bodemsaneringscondities ontgraven en afgevoerd worden naar een erkende verwerker. Geadviseerd wordt om op basis van onderhavige onderzoeksresultaten en het nieuwbouwplan een saneringsplan (BUS melding) op te stellen voor het uitvoeren van een bodemsanering. De BUS melding moet bij het bevoegd gezag Wet Bodembescherming (Fumo) ingediend worden.

Conclusie

Indien rekening wordt gehouden met de bovenstaande aanbevelingen bij de aanvraag omgevingsvergunning is er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen bouw- en grondwerkzaamheden op de onderzoekslocatie.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Op basis van het Bevb moet rekening worden gehouden met het zogenaamde basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidzones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd.

In afbeelding 4.3 is een uitsnede opgenomen van de risicokaart, waarin het plangebied met een blauwe contour is weergeven, daaruit blijkt dat in de nabijheid geen relevante risicobronnen aanwezig zijn. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling die met dit project mogelijk wordt gemaakt.

Afbeelding 4.3 Uitsnede kaart externe veiligheid (Bron: Risicokaart)

4.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van relevante kabels en leidingen die planologische bescherming behoeven. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.10 Vormvrije mer-beoordeling

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van vijf appartementen en het gehele projectgebied heeft een oppervlak van circa 400 m2. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Conclusie

Deze ontwikkeling is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen belangrijk nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van het verlenen van de omgevingsvergunning. Voor het plan is een aparte aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. opgesteld om deze conclusie te ondersteunen. In bijlage 6 is deze aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. opgenomen.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan, maakt dit deel uit van het bestemmingsplan 'Binnenstad en Veerhavengebied' van de gemeente Harlingen.

Met deze wijzigingsbevoegdheid is de functie van dit gedeelte van het bestemmingsplan gewijzigd in de bestemming 'Wonen' met maximaal vijf wooneenheden. De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan, in dit geval de bestemming 'Wonen', is onverkort van toepassing. In de regels is een koppeling gelegd met deze bestemming. Het gaat hierbij om artikel 19 van het bestemmingsplan 'Binnenstad en Veerhavengebied'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een plan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan. Het ontwerp wijzigingsplan is gedurende 6 weken voor eenieder ter inzage worden gelegd. Indien zienswijze worden ingebracht worden deze hier nader uitgewerkt.

Overleg met omwonenden

Begin 2020 zijn de eerste plannen aan de gemeente gepresenteerd. Als reactie daarop is door de gemeente in maart 2020 een notitie geschreven waar het een sympathiek plan werd genoemd maar dat het nog een maatje te groot was en nog te 'kantig' in beeld. In juli 2020 is daarop gereageerd met een nieuw plan. De grootste veranderingen waren dat de hoeveelheid woningen van zes naar vijf werd teruggebracht, en dat er nu duidelijk kappen in het beeld verschenen. De gemeente stond nog niet geheel positief t.o.v. het plan. Er is toen besloten om in ieder geval een inloopmiddag te houden om de reactie van de omwonenden te peilen.

Die inloopmiddag is in januari 2021 gehouden, waarbij een aantal bezwaren naar voren kwamen. De bezwaren van de mensen aan de noordzijde wogen het zwaarst; aantasting privacy en vermindering zoninval. Praktisch de hele derde verdieping is toen komen te vervallen (behoudens een zoldertje op het zuidelijke pand). Het gebouw wordt nu grotendeels 9 meter hoog, waar het eerder op verschillende punten 12 meter hoog was. De verdiepingsramen aan de noordzijde en het dakterras op het 2-laag hoge volume zijn komen te vervallen i.v.m. privacy. Daarnaast is het hoofdvolume aan de kant van het binnenterrein zo'n 2 meter ingekort wat de afstand tot de achterburen aan het Noordijs heeft vergroot.

6.1.1 Wettelijke vooroverleg

In het kader van het wettelijke vooroverleg zijn reacties ontvangen van de Provincie Fryslân, Wetterskip Fryslân en Brandweer Fryslân. Deze reacties zijn toegevoegd aan de bijlagen. In bijlage 7 zijn de vooroverleg reacties gebundeld. De Provincie en het Wetterskip hebben aanvullende opmerkingen gemaakt. In het ontwerpwijzigingsplan is tegemoet gekomen aan deze opmerkingen. Alleen is nog niet tegemoet gekomen aan de opmerking van de Provincie om rekening te houden met de nieuwste Aerius calculator, gelet op het feit dat deze nog niet beschikbaar is. Wel is een nieuwe Aerius berekening toegevoegd, waarbij ook rekening is gehouden met de stikstofuitstoot tijden de bouwfase.

6.1.2 Zienwijzeperiode en vaststelling

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 19 december 2022 zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn er zienswijzen ingediend door 9 verschillende bewoners. De overleginstanties (Provincie, Wetterskip en Brandweer) zijn akkoord gegaan met het ontwerpwijzigingsplan. In de reactienota (zie bijlage 8) zijn de zienswijzen van een inhoudelijke reactie voorzien. De zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen in het door het college vast te stellen wijzigingsplan. Het wijzigingsplan is op 16 mei 2023 ongewijzigd vastgesteld.

Tot slot is tegen de vaststelling van het wijzigingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door een financieel haalbaar plan en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de ontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan financieel haalbaar geacht.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Er is sprake van een bouwplan in de zin van het Bro. Voor dit plan is voor de vaststelling een anterieure overeenkomst opgesteld en afgesloten. Hiermee is verzekerd dat de gemeente de kosten die zij maakt kan verhalen op de ontwikkelaar. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. In de anterieure overeenkomst zijn ook afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.