Harlingen - Nieuw Trebol

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Net buiten het historisch centrum van Harlingen bevindt zich de stadsschouwburg en zalencentrum Trebol (verder te noemen Trebol). Al enige tijd wordt er gesproken over de toekomst van Trebol. De eigenaar van het gebouw en theater heeft uiteindelijk besloten te stoppen en het gebouw te verkopen. De nieuwe eigenaar, hierna initiatiefnemer, wil op de Trebollocatie een nieuw appartementengebouw met daarin 16 appartementen realiseren. Uit onderzoek is namelijk gebleken dat het huidige gebouw in een dusdanig slechte staat is dat verbouw niet haalbaar is. Tevens is gebleken dat de exploitatie van de activiteiten op de huidige locatie niet haalbaar is.

Deze ontwikkeling van een woongebouw met 16 appartementen is op basis van de geldende beheersverordening niet mogelijk. De gemeente Harlingen heeft aangegeven mee te willen werken aan het initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hier in.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt ten oosten op de rand van het oude historische centrum van Harlingen. Het plangebied is onderdeel van de gelijknamige woonwijk "Trebolbuurt" en wordt begrensd door:

• de Zuidoostersingel aan de westzijde;
• de Franekertrekvaart aan de noordzijde;
• de Oosterstraat aan de Oostzijde;
• de bebouwing aan de Zuidoostersingel aan de zuidzijde;

De ligging van het plangebied in de omgeving is globaal weergegeven in figuur 1.1 en de begrenzing daarvan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (bron: www.pdok.nl)

Figuur 1.2 Begrenzing van het plangebied (bron: www.pdok.nl)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is opgenomen in de beheersverordening "Trebolbuurt". Op basis van deze beheersverordening is het plangebied opgenomen met het besluitvlak 'bestaand'. Binnen dit besluitvlak zijn alleen bouwwerken overeenkomstig aan het bestaande gebruik toegestaan met een maximale goothoogte van 6,5 meter en een maximale bouwhoogte van 12 meter. Het huidige gebouw van Trebol is echter hoger (circa 15 meter) Daarnaast is voor het plangebied een besluitsubvlak 'Treboltheater' opgenomen. Hiervoor geldt dat de gronden gebruikt mogen worden voor een maatschappelijke voorziening.

Figuur 1.3 Uitsnede beheersverordening 'Trebolbuurt' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten als bijdrage aan de bestrijding van de economische crisis. Het gaat er hierbij met name om dat de procedure van een plan sneller kan worden afgerond, waarmee in dit geval ook vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet een tweetal hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling bij beroep. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro-forma beroep in te dienen en om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting dat bij het besluit en de bekendmaking of mededeling van het besluit wordt vermeld dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. De gemeente Harlingen zal dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan expliciet vermelden.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Omgeving van het plangebied

Het plangebied ligt op de hoek van de Zuidoostersingel en de Franekertrekvaart, op een markante plek nabij drie monumentale bruggen. Het plangebied maakt deel uit van de eerste stadsuitbreidingen ten oosten van de vestingwerken. Het plangebied ligt dan ook op de grens met het beschermde stadsgezicht van Harlingen en de ten oosten gelegen woonwijk Trebolbuurt. De Trebolbuurt bestaat hoofdzakelijk uit woningen. De oudere woningen zijn begin twintigste eeuw gebouwd en bestaan voornamelijk uit één of twee bouwlagen met kap.

De woningbouw langs de Zuidoostersingel onderscheidt zich qua schaal, maat en architectuur duidelijk van de rest van het woongebied. Langs de Zuidoostersingel staan in verhouding grote herenpanden (figuur 2.1). Direct ten zuiden van het plangebied staat de voormalige zeevaartschool, die is herbestemd met appartementen.

Figuur 2.1 Woningen aan de Zuidoostersingel (bron: Google)

Aan de Franekertrekvaart bestaat de woningbouw hoofdzakelijk uit één bouwlaag met kap. De dichtstbijzijnde woning vanaf het plangebied, is een uitzondering op deze regel. Deze woning komt meer overeen met de panden aan de Zuidoostersingel (figuur 2.2).

Figuur 2.2 Woningen aan de Franekertrekvaart (bron: Google)

2.2 De bestaande situatie

Trebol was/is een bijzondere locatie in de omgeving. De schouwburg werd omstreeks 1910 gebouwd. Het werd, en wordt nog steeds, gebruikt als locatie voor theater, diverse bijeenkomsten, informatie-avonden, feesten en partijen. Figuur 2.3 toont een foto van de schouwburg rond 1920. Na een grote renovatie rond 1960-1970 is het historische aanzicht van het gebouw verdwenen (figuur 2.4). Na 1970 is het gebouw meerdere keren gerenoveerd en verbouwd. Het huidige pand aan de Zuidoostersingel is dusdanig verbouwd dat het historische karakter is verdwenen (figuur 2.5).

Figuur 2.3 Trebol 1920 (bron: Monumentenstichting Harlingen)

Figuur 2.4 Trebol 1960 (bron: Monumentenstichting Harlingen)

Figuur 2.5 Trebol 2018 (bron: Monumentenstichting Harlingen)

Behoefte en haalbaarheid

Door de historische functie van het plangebied is een haalbaarheid- en behoefteonderzoek uitgevoerd door Stichting DBF.

In dit onderzoek is onderzocht of in Harlingen een blijvende behoefte is aan een zalencentrum, zoals Trebol, voor (grotere) evenementen en zo ja, of Trebol dan in de huidige vorm hiervoor gehandhaafd dient te worden of dat er alternatieven voorhanden zijn. In het onderzoek zijn ook alternatieven onderzocht.

Uit het onderzoek blijkt dat Trebol de meeste zalen en de grootste capaciteit heeft in de gemeente Harlingen. Vooral voor grote aantallen (tussen de 200 a 350 bezoekers) is in Harlingen geen alternatief. In die zin voorziet Trebol in een zeer beperkte behoefte. Echter blijkt ook uit het onderzoek dat het financieel onhaalbaar is om de functie die Trebol vervulde te handhaven. Deze conclusie is met name ingegeven doordat:

• het huidige pand een forse en dure restauratieopgave vergt;
• handhaving met verbouw en nieuwbouw woningen een negatief resultaat oplevert;
• nieuwbouw met een ontmoetingscentrum een negatief resultaat oplevert;
• de verwachting is dat de exploitatie niet zonder ondersteunende financiële middelen kostendekkend gerealiseerd kan worden

De conclusie uit het onderzoek blijkt dat de beste optie voor Trebol is om het huidige pand te slopen en een nieuw complex voor wooneenheden te realiseren.

Daarnaast wordt geadviseerd om rekening te houden met de prominente plek die deze locatie in Harlingen heeft en om kritisch te zijn op het ontwerp. Voor het huisvesten van de activiteiten die voorheen in Trebol plaatsgevonden moet onderdak gevonden worden bij de andere accommodaties in Harlingen. Voor de grotere bijeenkomsten kan mogelijk de Waddenhal en/of de Grote Kerk een oplossing bieden.

2.3 Voorgenomen initiatief

Het voornemen is om het bestaande gebouw te slopen, en daarvoor in de plaats een woongebouw te realiseren die past op deze prominente en historische plek in Harlingen op een duurzame en toekomstbestendige manier. Gezien de historie van de locatie is voor het plangebied een beeldkwaliteitplan opgesteld zie hiervoor Bijlage 1.

Dit samen heeft geleid tot het nieuwe ontwerp voor het nieuwe Trebol. De inspiratie voor het nieuwe woongebouw vormt het historische ontwerp uit 1910. In figuur 2.6, 2.7 en 2.8 is het ontwerp van het nieuwe woongebouw weergegeven.

Figuur 2.6 3D visualisatie vanaf de Franekertrekvaart (bron: Penta Architecten)

Met dit plan worden 16 appartementen van minimaal 100 m2 mogelijk gemaakt. Deze 16 appartementen zijn verdeeld over vier bouwlagen. Zoals in figuur 2.6 en 2.7 is weergegeven, verspringt de bouwhoogte van het gebouw. Dit komt voort uit het ontwerp van 1910. De balkons zijn grotendeels gericht op het westen, waardoor er een duidelijke oriëntatie naar de Zuidoostersingel ontstaat. Op de oostgevel zijn geen balkons, aan deze zijde bevinden zich de slaapkamers van de appartementen. Dit in verband met privacy voor de achterliggende woningen.

Figuur 2.7 3D visualisatie vanaf de Zuidoostersingel (bron: Penta architecten)

Figuur 2.8 Situatietekening (bron: Penta architecten)

Het plan is gebaseerd op drie belangrijke pijlers: comfort, duurzaam en levensloopbestendigheid. Alle appartementen worden door middel van een collectieve warmtepomp verwarmd. Alle appartementen zijn ruim opgezet met minimaal twee slaapkamers, een ruime badkamer, een berging en een woonkamer.

De appartementen zullen beschikken over een zeer lage EPC met hoog niveau in duurzaamheid. Door de duurzaamheidsvoorzieningen zullen de woningen zeer energiezuinig in gebruik zijn. Er wordt een grondgebonden warmtepomp toegepast die wordt gecompenseerd door zonnepanelen. Tevens worden de woningen voorzien van WTW (warmteterugwinning, hoge isolatienormen en triple glas). Daarnaast worden er in de appartementen allerlei energiebesparende maatregelen genomen zoals LED verlichting en waterbesparend sanitair.

2.4 Beeldkwaliteitplan

Het plangebied is een prominente en historische plek in Harlingen. Daarnaast is in de huidige welstandsnota niet voorzien in een grotere herontwikkeling als dit plan. Daarom is besloten om voor deze locatie een specifiek beeldkwaliteitplan op te stellen die de welstandsnota voor het plangebied vervangt. In dit beeldkwaliteitplan zijn de criteria opgenomen waaraan het woongebouw moet voldoen. In de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen als Bijlage 1 en is op 25 september 2019 door de gemeenteraad vastgesteld.

2.5 Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

Het plangebied is gelegen binnen een 30 km/uur zone. De ontsluiting op de hoofdinfrastructuur vindt plaats via de Zuidoostersingel en de Franekertrekvaart. De Zuidoostersingel wordt via de Stationsweg ontsloten op de N31. De Franekertrekvaart wordt via de Kanaalstraat op de N31 ontsloten. Met dit plan blijft de bestaande wegenstructuur rondom het plangebied behouden, er worden ook geen nieuwe in-uitritten gerealiseerd.

Door de functiewijziging van het gebied, van theater naar wonen verandert de verkeersgeneratie van het gebied en neemt dit af. Wat betreft de verkeersgeneratie zijn er geen belemmeringen te verwachten.

Parkeren

De gemeente Harlingen heeft in de Nota parkeernormen Harlingen 2016 de norm voor de parkeerbehoefte vastgesteld. De gemeente wil hiermee een balans maken tussen het innemen van waardevolle ruimte en het voorkomen van overlast. Daarom is een goede sturing en afweging van belangen een noodzaak bij het parkeervraagstuk. Met het vaststellen van de parkeernormen is rekening gehouden met het gemiddeld autobezit per huishouden (inclusief het gebruik van leaseauto's), de verwachte groei van het autobezit en de niet-buurtgebonden voertuigen ('bezoekers').

Op basis van deze nota vallen 13 appartementen in categorie 80-120 m2 met een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per appartement. De overige 3 appartementen vallen in de categorie groter dan 120 m2 met een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per appartement. De parkeerbehoefte als gevolg van de beoogde ontwikkeling bedraagt in totaal 26,5 parkeerplaatsen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van in ieder geval 9 parkeerplaatsen op eigen terrein. De parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het gebouw waar de auto's achter elkaar kunnen parkeren zijn gekoppeld aan een enkel bouwnummer waardoor het niet mogelijk is dat de parkeerplaatsen kunnen worden gebruikt door een andere bouwnummer. In verband met deze specifieke parkeersituatie, worden de 2 parkeerplaatsen die achter elkaar zijn gelegen niet als geheel van 2 parkeerplaatsen maar als 1,5 parkeerplaats meegeteld. In dat geval worden er 7 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. In de Oosterstraat worden daarnaast 6 langsparkeerplaatsen gerealiseerd.

In de huidige situatie heeft het theater geen eigen parkeerplaatsen en moest er altijd worden uitgeweken naar de parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Een Theater heeft volgens het CROW een parkeerbehoefte van 6,4 parkeerplaatsen per 100 m2. Trebol heeft een vloeroppervlak van 1.000 m2. Voor Trebol is dus een parkeerbehoefte van 64 parkeerplaatsen. Feitelijk is er dus een afname aan parkeerbehoefte voor de locatie. Echter kan dit niet één op één worden vergelijken.

Een theater heeft volgens het CROW voornamelijk in de avond en in het weekend een aanwezigheidspercentage van 90% en 100%. Op werkdagen overdag ligt dit percentage rond de 30%. Op basis van de aanwezigheidspercentage is de huidige situatie, in het weekend, een parkeerbehoefte van 59-64 parkeerplaatsen en overdag op werkdagen is er een parkeerbehoefte van 20 parkeerplaatsen.

Door dit plan verschuift het aanwezigheidspercentage. Voor woningen ligt het aanwezigheidspercentage in de avonden op 100%, maar in het weekend rond de 70%. Overdag op werkdagen ligt dit percentage rond de 60%. Op basis van de aanwezigheidspercentage is voor de nieuwe situatie, in de avonden, een parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen. In de weekenden is er een parkeerbehoefte van 18 parkeerplaatsen en overdag op werkdagen is er een parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen. Met dit plan is er dus in alle situaties een afname in parkeerbehoefte.

Voor de overige parkeerbehoefte wordt gebruik gemaakt van de bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Door de afname in parkeerbehoefte en omdat er in totaal omgerekend 13 nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd, wordt vanuit parkeren geen belemmeringen verwacht. Dit blijkt ook uit een parkeerdrukonderzoek dat is uitgevoerd en in bijlage 2 is opgenomen. In figuur 2.9 zijn de extra parkeerplaatsen op eigen terrein met geel omcirkeld en de extra parkeerplaatsen in de Oosterstraat met de gele lijn aangegeven.

.

Figuur 2.9 Locatie parkeerplaatsen

In theorie bestaan er in het plangebied mogelijkheden voor meer parkeerplaatsen. Hier is niet voor gekozen omdat dit de kwaliteit van het ontwerp niet ten goede komt en er in de omgeving voldoende mogelijkheden voor parkeren bestaan en dit niet tot knelpunt leidt.

Verkeersveiligheid

Voor de verkeersveiligheid in en rondom het plangebied zijn de verkeersgeneratie en het zicht van belang. Door de functieverandering van theater naar woongebouw neemt de verkeersgeneratie en de pieken daarin af. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede omdat er per saldo minder sprake is van zoekverkeer. In figuur 2.10 is aangegeven hoe de huidige footprint van het gebouw zich verhoudt tot het nieuwe appartementengebouw (in dit figuur is nog de oude parkeersituatie weergegeven).

Figuur 2.10 Footprint nieuwe en oude situatie

Hierop is te zien dat de gevels aan de Zuidoostersingel, de Oosterstraat en in minder mate de Franekertrekvaart terug worden gerooid. Dit komt het zicht van en naar de kruispunten ten goede.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van het Waddengebied van belang:

Maximale bouwhoogte Waddengebied (Artikel 2.5.12)

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het waddengebied en het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk maakt in het stedelijk gebied stelt regels die ertoe strekken dat de maximaal toelaatbare bouwhoogte aansluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. Voor stedelijke bebouwing in Harlingen kan worden afgeweken mits de nieuwe bebouwing blijft binnen de verticale bebouwingscontour.

De gemeente Harlingen heeft een Notitie Bouwhoogte Harlingen opgesteld. Door middel van deze notitie wordt de bouwhoogte van nieuwe objecten geborgd. In paragraaf 3.3 wordt deze Notitie Bouwhoogte Harlingen beschreven. De ontwikkeling in het plangebied sluit qua bouwhoogte nagenoeg aan bij de huidige hoogte en heeft geen gevolgen voor het silhouet van het beschermde stadsgezicht en de herkenbaarheid van Harlingen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toetsing Ladder voor duurzame verstedelijking

Het voorgenomen appartementencomplex in het plangebied wordt opgenomen in de herziening van het woningbouwprogramma van de gemeente Harlingen. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 3.3. Daarmee is de behoefte aan de appartementen voldoende aangetoond. Het plangebied maakt daarnaast deel uit van het stedelijk gebied van de gemeente Harlingen, het is namelijk een inbreidingslocatie waarop het bouwvolume niet toeneemt. Er wordt dus voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan 'Om de kwaliteit van de romte' (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in ruimtelijke plannen rekening mee gehouden moet worden.

Streekplan Fryslân

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân, vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel. Met ruimtelijke kwaliteit wordt bedoeld dat in ruimtelijke plannen, in ontwerpen en in de uitvoering expliciet de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde in stand worden gehouden en verder worden ontwikkeld.

Ondanks de verweving tussen steden en platteland wordt er nog steeds een grote waarde gehecht aan het onderscheid tussen de dynamiek en intensiteit van steden en de rust en de ruimte van het gebied eromheen. Deze onderscheiden kwaliteiten moeten behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt.

Harlingen is in het streekplan aangemerkt als één van de zes stedelijke centra. De ruimte druk van wonen, werken en voorzieningen is hier relatief hoog. De provincie zet in op het verder benutten van de potenties van de stedelijke centra voor wonen, bedrijvigheid en dienstverlening.

Om het toekomstige ruimtebeslag van wonen te beperken, worden nieuwe woningen zoveel mogelijk eerst in het bestaande bebouwde gebied van kernen opgevangen. Het bestaande stedelijke gebied wordt gevormd door de bestaande bebouwde kommen van steden en dorpen. Door het bestaande stedelijk gebied optimaal te benutten wordt bijgedragen aan een efficiënt gebruik van de ruimte en daarmee aan een duurzame ruimtelijke inrichting. Hier wordt ook onder verstaan dat rekening wordt gehouden met de ruimtelijke kwaliteiten en milieukwaliteiten in het bestaande bebouwde gebied. Aan gemeenten wordt de taak toebedeeld de herstructureringsopgave te bekijken in relatie tot de totale kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen het beleid, omdat de ontwikkeling voorziet in verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van bestaand stedelijk gebied.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden en in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Tot het bestaand stedelijk gebied van een kern rekent de provincie het (aaneengesloten) gebied met stedelijke functies (woonbebouwing, bedrijfsbebouwing in brede zin en maatschappelijke functies), waaronder mede begrepen de daarbij behorende voorzieningen (inclusief groenvoorzieningen) en verkeersinfrastructuur. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied.

Met dit plan worden meer dan 11 woningen mogelijk gemaakt. In regionaal verband zijn er tot 2020 afspraken gemaakt. Het plangebied is nog niet in het woningbouwprogramma opgenomen, maar is wel regionaal afgestemd met gemeente Waadhoeke. De onderhandelingen over regionale afspraken met de provincie Fryslân lopen nog en zullen voor de vaststelling van het bestemmingsplan voor het plangebied rond zijn.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woningbouwbeleid

Onderdeel van de Woonvisie 2013-2020 is het woningbouwprogramma. Dit is een verwachting van het bouwprogramma in de gemeente Harlingen voor de periode 2016-2020. Sinds de Woonvisie is opgesteld is er veel gebeurd. De nieuwe woningwet is in 2015 van kracht geworden; de situatie op de woningmarkt is ten opzichte van de crisistijd waarin de woonvisie werd opgesteld weer gewijzigd; de samenleving is volop in beweging. Dit maakt, samen met het tijdpad 2013-2020 dat bijna afloopt, dat de gemeente Harlingen een nieuwe woonvisie opstelt met daarin een nieuw woningbouwprogramma.

Hiervoor is in de gemeenten Harlingen en Waadhoeke een Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân opgesteld (17 juli 2019). In het woningmarktonderzoek is aangegeven dat het bieden van een aantrekkelijke woonkwaliteit het belangrijkste middel is om huishoudens te binden en eventueel aan te trekken. Nieuw Trebol is hier een goed voorbeeld van. Het aantal huishoudens in de regio Noordwest Fryslân groeit naar verwachting nog met circa 150 tot 2024. De groei zit vooral in Harlingen (met 100 tot 135 huishoudens), met mogelijk een plus door extra instroom vanuit bijvoorbeeld Noord Holland of de Waddeneilanden. Hier is ook na 2024 nog enige groei mogelijk. In Harlingen is projectmatige woningbouw denkbaar van onder andere ontwikkelaars, zoals in Nieuw Trebol het geval is. In de grotere kernen zoals Harlingen is behoefte aan appartementen c.q. comfortabele, gelijkvloerse, levensloopbestendige woningen in huur en koop. Vooral in Harlingen is gestapelde bouw goed mogelijk. Nieuw Trebol speelt hierop in. In Harlingen gaan herstructurering en woningverbetering hand in hand: een passende ontwikkeling gezien de noodzaak om vooral binnen de bebouwde kom te vernieuwen. Tegenover een totale behoefte van maximaal 135 woningen voor eigen vraag, met wellicht een plus van enkele tientallen woningen, is er een netto aanbod van 220 woningen (nieuwbouw minus sloop). Op de beschikbare binnenstedelijke locaties zoals Nieuw Trebol is genoeg mogelijkheid om een mix aan segmenten en woonmilieus te ontwikkelen.

Behoefte woningen Trebollocatie

De Trebollocatie is kwalitatief gezien een van de beste locaties in de gemeente Harlingen. Deze locatie in combinatie met de fysieke kenmerken van de appartementen voorziet in een behoefte. De initiatiefnemer heeft deze behoefte in de markt vastgesteld naar aanleiding van referentieprojecten in de regio. Er heeft tevens een publieke vooraankondiging plaatsgevonden in de lokale media. Deze heeft circa 40 aangemelde optanten tot gevolg gehad. Circa 50% hiervan is afkomstig van buiten de gemeente Harlingen.

Daarnaast zijn in het Streekplan 2007 "Om de kwaliteit fan de romte" een aantal beleidsuitgangspunten geformuleerd. Over de kwalitatieve woningbehoefte wordt gesteld dat de vraag naar kwalitatief hoogwaardige appartementen en etagewoningen stijgt, met name door de toename van het aantal ouderen en één- en tweepersoons huishoudens; er is behoefte aan appartementen met kwaliteit en grondgebonden stadswoningen. Dit plan voorziet hierin.

In een breder perspectief is de gemeente Harlingen in relatie tot de rest van Fryslân, maar vooral ook in relatie tot de rest van Nederland zeer aantrekkelijk om in te wonen. Deze gemeente beschikt over een aantal demografische kenmerken waardoor zowel op provinciaal als landelijk niveau de gemeente Harlingen in de komende decennia naar verwachting een groei gaat realiseren.

De vergrijzing van Nederland heeft tot gevolg dat er specifiek bij de babyboom-generatie een suburbanisatie op gaat treden. Deze groep trekt juist uit de (grotere) steden en drukke gebieden vandaan en kiest daarbij voor een aantrekkelijke en kleine stad als Harlingen. De voorzieningen voor deze groep zin ideaal en het prijsniveau is in verhouding voordelig.

De woningmarkt in Harlingen zal door deze ontwikkeling een doorstroming in de bovenkant van de markt realiseren. Er is een grote groep die behoefte heeft aan een praktische, onderhoudsvrije, levensloopbestendige en duurzame koopwoning (appartement). Deze generatie beschikt nu veelal over een grondgebonden koopwoning in lager of middensegment die voor jonge en gevorderde gezinnen gevraagd worden. Inmiddels zijn 10 van de 16 appartementen verkocht. De verwachting is dat de resterende appartementen tevens spoedig verkocht zullen worden.

Structuurvisie Harlingen 2025

De gemeente Harlingen heeft de toekomstvisie vastgelegd in de Structuurvisie Harlingen 2025 (vastgesteld 8 november 2012). De structuurvisie is een verdere uitwerking van de stadsvisie uit 2008. De structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en sociaal maatschappelijke beleid van de gemeente Harlingen.

Zoals uit figuur 3.2 blijkt ligt het plangebied binnen de bebouwingscontour en in de historische binnenstad van Harlingen.

Figuur 3.2 Uitsnede structuurvisie Haringen 2025

De gemeente zet zich in om de binnenstad van Harlingen vitaal en dynamisch te houden, zonder afbreuk te doen aan de bestaande kwaliteiten. Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen bij de maat, schaal en identiteit van de binnenstad. Om de vitaliteit van de binnenstad te waarborgen is voldoende parkeergelegenheid noodzakelijk voor de bezoekers van de binnenstad.

Met dit plan wordt er aangesloten bij de doelen van de structuurvisie. De ontwikkeling versterkt de ruimtelijke kwaliteit en het straatbeeld van het historisch centrum.

Notitie Bouwhoogte Harlingen

De gemeente Harlingen heeft voor ontwikkelingen met betrekking tot hogere bebouwing de "Notitie Bouwhoogte Harlingen" (versie 9 april 2010) vastgesteld.

In deze bouwhoogtevisie zijn de uitgangspunten uit de stadsvisie vertaald naar uitgangspunten waaraan de initiatieven getoetst kunnen worden. In deze visie wordt onderscheid gemaakt in vier klassen. De klasse-indeling voor Harlingen wijkt af van de algemene indeling in onderscheid tussen hogere bebouwing en hoogbouw. Voor de gehele stad wordt ten aanzien van de woongebouwen in een maximum aangehouden van 15 meter, 5 bouwlagen (geen gebouwen hoger dan 15 meter).

Indien een initiatief uitgaat van een grotere bouwhoogte is een afzonderlijke afweging van de gemeenteraad noodzakelijk. Met dit plan wordt een gebouw van maximaal 15 meter mogelijk gemaakt dat nagenoeg gelijk is aan de huidige hoogte. Doordat er niet hoger wordt gebouwd dan de huidige hoogte wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Notitie Bouwhoogte Harlingen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

 

4.1 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in de nabijheid van het Natura 2000-gebied Waddenzee (800 meter). Ter plaatste is dit niet stikstofgevoelig. Andere Natura 2000-gebieden liggen op een grotere afstand van het plangebied, stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden op meer dan 10 kilometer. De directe omgeving van het plangebied kent eenstedelijk karakter waar ook scheepvaart plaatsvindt. Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied.

In relatie tot stikstof, zijn de potentiële effecten van dit plan hoofdzakelijk het gevolg van verkeer en tijdelijke werkzaamheden in de aanlegfase. Vanwege de aard van de emissie hiervan (beperkt in hoeveelheid en laag bij de grond) wordt ingeschat dat een toename van de stikstofdepositie niet zal optreden op een afstand van meer dan 5 kilometer. Binnen deze afstand zijn geen stikstofgevoelige Nature 2000-gebieden aanwezig.

Bij kleine stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals woningbouwplannen, gemengde stedelijke functies of solitaire bedrijven met een beperkte milieubelasting geldt dat er in de gebruiksfase alleen vanuit verkeer enige stikstofemissie is te verwachten, aangezien er vanaf nu gasloos gebouwd moet worden. Aangezien met dit project een oude schouwburg wordt getransformeerd in een woongebouw, is er sprake van een afname van stikstofemissie vanuit verkeer. Ook wordt met dit project het verouderde slecht geïsoleerde pand met een gasaansluiting vervangen door gasloze appartementen.

Gezien de ligging van het plangebied binnen de bebouwde kom van Harlingen, de relatief grote afstand tot de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden en NNN gebieden en de aard van de ontwikkeling kunnen negatieve effecten op deze gebieden op voorhand worden uitgesloten.

Ook kan worden geconcludeerd dat het plan niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de kritische gebieden en dat het daarom op voorhand duidelijk is dat deze in redelijkheid, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000-gebied de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. Daarop hoeft voor deze projecten op dit punt geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Dit blijkt ook uit een stikstofonderzoek met Aerius-berekening die zowel voor de exploitatie- als de aanlegfase is uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage Bijlage 5.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Voor het project is een ecologisch quickscan uitgevoerd en een vervolgonderzoek naar de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen, huismussen en/of gierzwaluwen. De onderzoeken zijn opgenomen in Bijlage 3 en Bijlage 4. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat in en direct rond het plangebied gewone dwergvleermuizen foerageren. Er zijn geen verblijfplaatsen vastgesteld. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen de vleermuizen er blijven foerageren. In de omgeving zijn ook voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig. Negatieve effecten op de vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Gedurende het onderzoek zijn geen huismussen of gierzwaluwen aangetroffen, negatieve effecten op deze soorten worden derhalve uitgesloten.

Op grond van de onderzoeken worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten en zijn de plannen niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Ten westen van het plangebied, richting het historisch centrum van Harlingen, zitten diverse bedrijven zoals een bakker, hotel en cafés. Deze bedrijven vallen in milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter. Het plangebied ligt op minimaal 40 meter vanaf deze bedrijven. Daarmee wordt ruim voldaan aan de richtafstand.

Vanuit milieuzonering bestaat geen belemmering voor dit bestemmingplan.

4.3 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Voor spoorwegen geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB en een maximale ontheffingswaarde van 68 dB.

Het plangebied is gelegen binnen een 30 km/uur zone van Harlingen. Dat betekent dat akoestisch onderzoek op basis van de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is. Gezien de te verwachten verkeersintensiteiten op de wegen waaraan het plangebied ligt, is het aannemelijk dat kan worden voldaan aan het vereiste van een 'goede ruimtelijke ordening'. Het op basis van het Bouwbesluit vereiste binnenniveau van 33 dB garandeert dit ook

4.4 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder.

Het projectgebied is gelegen in het beheersgebied van het Wetterskip. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater. De ontwikkeling is op 15 februari 2019 aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20190215-2-19879), het resultaat van de watertoets is opgenomen als Bijlage 6. Uit deze digitale watertoets blijkt dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat de beperkte invloed van het plan kan worden opgevangen met standaard maatregelen. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Watersysteem

De belangrijkste elementen van het watersysteem zijn weergegeven op de legger van Wetterskip Fryslân. Een fragment hiervan is weergegeven in figuur 4.1. Het plangebied ligt aan de Zuidoostersingel en deze weg vormt een regionale kering. Langs deze weg ligt een hoofdwatergang die een belangrijke functie heeft voor de afwatering van het gebied. Schoon hemelwater vanaf de verhardingen wordt afgekoppeld van de riolering en afgevoerd op deze hoofdwatergang.

Figuur 4.1 Uitsnede legger Wetterskip Fryslân

Veilig

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie: Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Voor het overstromingsrisico is de Friese klimaatatlas geraadpleegd. Uit deze kaart blijkt dat het plangebied bij overstroming vanaf de Waddenzee een overstromingsdiepte heeft van onder de 0,5 meter. Vanaf de Friese boezem is geen overstromingsgevaar voor het plangebied.

Voldoende

Compensatie: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel (10%) wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 200 m2 binnenstedelijk.

Met dit plan is geen sprake van een toename in verharding. In de huidige situatie is het plangebied volledig verhard. Met dit plan neemt het gebouw in volume af. Daarnaast worden de overige gronden niet volledig bestraat.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Schoon hemelwater vanaf het plangebied wordt afgekoppeld van de riolering en afgevoerd op de naastgelegen vaart.

Klimaatadaptie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. In het plangebied wordt ten opzichte van de vorige situatie veel groen aangelegd, zodat wateroverlast wordt voorkomen. Dit helpt ook om overmatige hitte in het stedelijk gebied te beperken.

Conclusie

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet. Dit bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan Wetterskip Fryslân. De aanbevelingen hieruit zijn in het bestemmingsplan verwerkt en hiermee wordt hier rekening mee gehouden bij de verdere uitwerking van het projecten. De watertoets is hiermee afgerond. Nader onderzoek naar het aspect water is niet noodzakelijk en de watertoets is hiermee afgerond.

4.5 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 16 appartementen mogelijk gemaakt. Hiermee blijft het aantal woningen ruim onder de gestelde grens waarbinnen het voornemen vrijgesteld blijft van toetsing. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Ter plaatse van het plangebied geldt volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland in de periode van 2020 tot 2030 (10 jaar na het beoogde vaststellingsjaar van het bestemmingsplan) in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde PM10-concentratie van minder dan 18 µg/m3. De gemiddelde NO2-concentratie bedraagt minder dan 10 µg/m3. De waarden liggen verreweg onder de grenswaarden en zijn veel lager dan het Nederlands gemiddelde. De luchtkwaliteit in Harlingen ter plaatse van het plangebied is dan ook goed te noemen.

Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Hierbij geldt het verstoorder betaald principe. Als behoud in situ niet mogelijk is, dan moet gekeken worden of behoud ex situ mogelijk is. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) geeft hiervoor informatie. Ten aanzien van de planlocatie is op basis van de advieskaart 'Ijzertijd - Middeleeuwen' (figuur 4.2) het 'streven naar behoud' en voor een gedeelte 'geen onderzoek noodzakelijk'. Voor het plangebied is op basis van de advieskaart 'Steentijd - Bronstijd' (figuur 4.3) geen onderzoek noodzakelijk.

 

Figuur 4.2 Uitsnede FAMKE 'Ijzertijd - Middeleeuwen'

Figuur 4.3 Uitsnede FAMKE 'Steentijd - Bronstijd'

Streven naar behoud

Van deze terreinen is bekend dat zij waardevolle archeologische resten uit de periode bronstijd en later bevatten. In deze gevallen adviseert de provincie voor ingrepen van minder dan 50m² geen consequenties te verbinden aan de aanduiding 'streven naar behoud'. Mochten er bij het realiseren van deze kleine plannen bodemvondsten worden gedaan, dan dienen die gemeld te worden bij de provinciaal archeoloog.

Doordat het plangebied binnen de aanduiding 'streven naar behoud' ligt en de werkzaamheden groter zijn dan 50 m2 is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is als Bijlage 7 toegevoegd aan deze toelichting.

Uit het onderzoek van De Steekproef blijkt dat binnen het plangebied mogelijk archeologische resten uit de Romeinse tijd, middeleeuwen (zoals afvallaag met scherven aardewerk, bot, houtskool ed.) en de achttiende/negentiende eeuw aanwezig zijn. De resten uit de Romeinse tijd en middeleeuwen zullen naar verwachting bij de voorgaande bebouwing uit de achttiende/negentiende eeuw al zijn aangetast. De resten uit de achttiende/negentiende eeuw zijn gelegen onder het huidige pand en betreffen bebouwingsresten van een mouterij en een woning. Rond 1910 werd in het plangebied een stadsschouwburg gerealiseerd. Hieronder liggen twee kelders. Deze kelders zijn waarschijnlijk aangetast bij de aanleg van de funderingen en kelders van het huidige pand. Naar verwachting geldt hetzelfde voor de archeologische resten uit de Romeinse tijd en middeleeuwen.

Voor de realisatie van het appartementencomplex zal enig graafwerk nodig zijn in delen van het plangebied, die niet verstoord zijn bij de bouw van de schouwburg. Door dit graafwerk kunnen resten van eerdere bebouwing worden aangetast. Hoewel uit het archeologisch rapport blijkt dat er in het verleden al aantasting van de archeologische resten heeft plaatsgevonden (en er mogelijk dus minder archeologische resten zichtbaar zijn), is nu nog onduidelijk hoe groot de verstoring van de bodem bij de huidige werkzaamheden gaat zijn. Het onderzoeksbureau geeft aan dat deze vroegere bebouwing relatief jong is, aangezien hij hoogstwaarschijnlijk dateert van omstreeks de achttiende eeuw. Daarom wordt door het archeologisch onderzoeksbureau in het rapport geen nader onderzoek geadviseerd.

Er is door de gemeente een selectiebesluit genomen voor archeologie (zie Bijlage 8). Hierin is aangegeven dat het beleid van de gemeente Harlingen geen periodes voor onderzoek uitsluit. Voor het historische verhaal van Harlingen zijn de jongere periodes net zo goed relevant als de oudere periodes. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt. De onduidelijkheid over de verstoring bij de werkzaamheden voor de appartementengebouw en de aanwezigheid van mogelijke archeologische resten uit de achttiende/negentiende eeuw maakt dat de gemeente afwijkt van de conclusies uit het onderzoek en besluit om de sloop- en graafwerkzaamheden uit te laten voeren door de initiatiefnemer onder archeologische begeleiding onder de in Bijlage 8 genoemde voorwaarden.

Voor de archeologische waarden is een beschermende regeling in de vorm van een archeologische dubbelbestemming opgenomen die is afgestemd op de FAMKE. Paragraaf 5.2 gaat hier nader op in.

Cultuurhistorie

Voor het aspect cultuurhistorie is de Cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. In deze kaart is het plangebied niet opgenomen met een aanduiding. Binnen het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezen. Het is daarom niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen. Echter is het plangebied een prominente plek binnen in Harlingen. op de grens met het beschermd stadsgezicht. Om het gebouw goed aan te laten sluiten in zijn omgeving is met het ontwerp van het beoogde gebouw, zie paragraaf 2.3 naar de historie van het gebouw gekeken.

4.7 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Om de bodemkwaliteit aan te tonen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 9.

Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie niet vrij is van bodemverontreiniging. Om deze reden is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen in Bijlage 10. Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied ter plaatse van de onderzochte gebieden vrij is van asbestverdacht materiaal. Voor een aantal stoffen wordt in het aanvullend bodemonderzoek geadviseerd om door middel van een nader (afperkend) onderzoek vast te stellen of er al dan niet sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. Dit nader bodemonderzoek is uitgevoerd nadat het gebouw gesloopt is en de opzet en de resultaten hiervan zijn afgestemd met de FUMO. Hieruit blijkt dat het project ten aanzien van bodem uitvoerbaar is en dat ten behoeve van de bouw en de eventuele afvoer van gronden BUS-meldingen worden ingediend.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Op basis van het Bevt moet rekening worden gehouden met het zogenaamde basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidzones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd.

Uit de risicokaart (figuur 4.4) blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen en of transport van gevaarlijke stoffen plaats vindt. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor dit plan.

Figuur 4.4 Uitsnede kaart externe veiligheid

4.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van relevante kabels en leidingen die planologische bescherming behoeven. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.10 Vormvrije mer-beoordeling

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 16 appartementen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Hiervoor is een aanmeldingsnotitie opgesteld, die is opgenomen in Bijlage 11. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk. Door het college van B&W is op basis van de aanmeldingsnotitie op 10 december 2019 vastgesteld dat geen MER nodig is.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding is de bestemming vastgelegd, in de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

Dit bestemmingsplan wordt opgezet ten behoeve van de ontwikkeling van "Nieuw Trebol" te Harlingen. Er is gekozen voor een bestemmingsplan op maat, waarbij het voornemen past binnen de juridisch-planologische kaders.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Wonen - Woongebouw

Het appartementencomplex en de omliggende gronden (waaronder het parkeren ) zijn opgenomen binnen de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Het gaat hierbij om een gestapelde woongebouw waarbij sprake is van maximaal 16 appartementen met variatie in bouwhoogte die is afgestemd op het initiatief. De maximale bouwhoogte van het gebouw is 15 meter aan de noord- en zuidzijde en 13 meter voor het middelste gedeelte van het gebouw. Het gebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd dat is afgestemd op de footprint van het initiatief.

Waarde - Archeologie

In het noordelijke en zuidelijke deel van het plangebied is sprake van archeologische waarden die beschermd moeten worden volgens de FAMKE-kaart. In paragraaf 4.6 is dit nader omschreven. Bepaalde werken en werkzaamheden zijn omgevingsvergunningsplichting. Zie hiervoor artikel 4.3 van de regels.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Belanghebbenden

In het kader maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn de omwonenden en belanghebbenden rondom het plangebied door middel van een brief op de hoogte gesteld van het project. Ook wordt er de mogelijkheid geboden voor een nadere toelichting van het plan. Tevens heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en de bewoners van de naastgelegen woningen. Daarnaast is de gemeente is gesprek met de gebruikers (verenigingen) van het gebouw voor huisvesting elders in de gemeente.

Voorbereidingsfase

In het kader van vooroverleg werd het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de direct betrokkenen en verzonden aan de overlegpartners. Op woensdag 10 april 2019 is een inloopmiddag georganiseerd. De resultaten van dit vooroverleg en de inspraak zijn meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan. In Bijlage 12 is dit beschreven en is aangegeven op wat voor punten het bestemmingsplan is aangepast.

Ontwerpfase

Op 25 september 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met het opstarten van de procedure van het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage is gelegd. Een ieder kreeg de gelegenheid voor het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase

Tijdens de periode van terinzagelegging zijn er geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is daarna op 1 juli 2020 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.

Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.