Ballum - Camminghastraat 16

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het centrumgebied van het dorp Ballum op Ameland exploiteert een ondernemer twee bedrijven. Op het perceel Camminghastraat 22 is een restaurant gevestigd en op het perceel Camminghastraat 16 is een speelboerderij aanwezig.

De initiatiefnemer heeft het plan opgevat om de speelboerderij op nummer 16 om te vormen tot een kleinschalig hotel. De speelboerderij is in de praktijk nauwelijks rendabel doordat omliggende recreatievoorzieningen de functie van slechtweervoorziening deels hebben overgenomen.

De functie van het nieuwe kleinschalige hotel sluit beter aan op de bedrijfsvoering van het tweede bedrijf van de initiatiefnemer , namelijk het restaurant op nummer 22. Het is de bedoeling dat in het restaurant het ontbijt van de hotelgasten wordt geserveerd zodat de functie van het restaurant optimaal wordt benut. Het toekomstige hotel en het bestaande restaurant bevinden zich op korte afstand van elkaar.

De ontwikkeling is echter niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Ballum'. De locatie heeft momenteel de bestemming 'Recreatie - Dagrecreatie' waar dagrecreatieve voorzieningen en culturele en educatieve voorzieningen zijn toegestaan. Binnen deze bestemming is de hotelfunctie niet toegestaan.

Om de ontwikkeling juridisch - planologisch toch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Begrenzing plangebied

Het perceel Camminghastraat 16 ligt in het centrum van het dorp Ballum in de gemeente Ameland. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging plangebied Camminghastraat 16 te Ballum Ameland (bron: Luchtfoto PDOK-viewer 2019).

1.3 Planologische juridisch kader

Het perceel Camminghastraat 16 is juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Ballum. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Ameland op 27 februari 2012. In dit bestemmingsplan is het perceel bestemd als 'Recreatie - Dagrecreatie'. Op basis van deze bestemming mogen de gronden worden gebruikt voor dagrecreatieve voorzieningen en culturele en educatieve voorzieningen. Op het perceel is tevens een bedrijfswoning toegestaan. Deze is aangeduid met de functieaanduiding bedrijfswoning. Bij de bedrijfswoning zijn aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Verder is de bouwaanduiding karakteristiek opgenomen. Hiermee wordt de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de gebouwen nagestreefd.

De gebouwen zijn binnen het aangegeven bouwvlak toegestaan. De goothoogte van een gebouw is maximaal 3 meter en de bouw (nok) hoogte is maximaal 7,5 meter.

Daarnaast geldt op het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Binnen het beschermd dorpsgezicht wordt de instandhouding van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden nagestreefd. Voor de gronden die zijn voorzien van 'Waarde - Archeologie' wordt het behoud en bescherming van de archeologische waarden van de gronden geregeld.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de regeling van het geldende bestemmingsplan Ballum.

Een uitsnede van het geldende bestemmingsplan 'Ballum' is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2: Uitsnede geldende bestemmingsplan 'Ballum' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Na de inleiding volgt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 vindt een toetsing aan het relevante beleidskader plaats. Vervolgens wordt het plan in hoofdstuk 4 getoetst aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft hoe het plan vorm krijgt in de juridische regeling. De uitvoerbaarheid van het plan is ten slotte beschreven in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Algemeen

Het dorp Ballum ligt op het westelijk deel van het Waddeneiland Ameland en is het kleinste dorp op het eiland. In de 15e eeuw was Ballum de woonplaats van de Cammingha's die hier een kasteelresidentie hadden. Vrijwel niets herinnert nog aan deze tijd. Op de locatie waar het slot van de Cammingha's stond is het gemeentehuis gebouwd. In Ballum is een straat vernoemd naar de Cammingha's. De Camminghastraat, die aan beide zijden is begroeid met bomen, bepaalt voornamelijk de karakteristiek van het dorp. In het centrum ligt een kleine brink, die eveneens omzoomd is met bomen.

In het dorp staan nog veel oude woningen uit de 18e eeuw. De oude boerderijen in het dorp herinneren aan het agrarisch verleden. Ook de manier van wegverharding en de hoge (oude) bomen bepalen het dorpskarakter.

Een deel van het dorp is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het dorpsgezicht vormt een historisch waardevol geheel. De cultuurhistorische waarden die gelden voor het beschermd dorpsgezicht van Ballum hebben een (wettelijke) planologische bescherming gekregen. De gronden waarvoor het beschermd dorpsgezicht geldt zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'. Een luchtfoto van het dorp Ballum is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1: Luchtfoto van het dorp Ballum (bron: Luchtfoto PDOK-viewer 2019).

2.2 Huidige situatie

Het perceel, tevens het plangebied, ligt in het centrum van het dorp Ballum en is gelegen aan de Camminghastraat 16. Het perceel is gelegen aan de oostzijde van de Camminghastraat. In de huidige situatie is het perceel in gebruik als speelboerderij, gevestigd in een voormalige kampeerboerderij. De bedrijfswoning bevindt zich in het voorhuis van de boerderij. De boerderijschuur wordt gebuikt als speelboerderij. Op het achtererf zijn nog enkele bijgebouwen aanwezig. Twee voormalige bijgebouwen van de kampeerboerderij wordt gebruikt voor personeelshuisvesting. Een loods wordt gebruikt voor de opslag van materialen voor zowel de speelboerderij als voor het restaurant. Tevens is een tweede bedrijfswoning vergund. Deze woning is niet gerealiseerd.

De speelboerderij fungeert als slechtweervoorziening voor toeristen op het eiland, maar is ook open voor eilandbewoners. De openingstijden en -uren zijn flexibel en naargelang de weersomstandigheden functioneert het bedrijf jaarrond. Bij mooi weer is de speelboerderij gesloten.

Er is geen parkeergelegenheid voor lang parkeren bij de speelboerderij, alleen een mogelijkheid voor kort parkeren (halen en brengen). Het parkeren vindt plaats op het gemeentelijk parkeerterrein aan de noordzijde van het dorp.

De huidige situatie is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2: Huidige situatie plangebied (bron: AmelandArchitect).

2.3 Voorgenomen situatie

Het initiatief betreft het verbouwen van de speelboerderij tot een kleinschalige hotelaccommodatie. De speelboerderij wordt omgebouwd tot elf hotelkamers. Tien van de elf hotelkamers worden ruime hoogwaardige kwalitatieve hotelsuites. De oppervlaktes variëren van 30 tot 46 m², exclusief buitenruimte. Op de eigen kamers wordt ruimte gecreëerd voor wellnessfaciliteiten. Ook wordt een mindervalide hotelsuite gerealiseerd met dezelfde wellnessfaciliteiten. Tevens wordt één standaardkamer gebouwd.

Doordat op Ameland de huisvesting van seizoenspersoneel een groot probleem is, wil de initiatiefnemer, naast de bestaande personeelshuisvesting op het terrein, ook de mogelijkheid krijgen om incidenteel twee hotelkamers in het hoofdgebouw te gebruiken voor de huisvesting van tijdelijk personeel.

Er wordt in de hotelaccommodatie geen restaurant of ontbijtzaal gerealiseerd. Hiervoor wordt het nabij gelegen restaurant van de initiatiefnemer gebruikt.

Bij de verbouw van het pand zal ook de buitenzijde worden aangepakt en zoveel mogelijk in oorspronkelijke staat worden teruggebracht. Hierbij wordt aangesloten op de karakteristieke waarden van het pand. Het hotel wordt energiezuinig verbouwd. Een warmtepomp zal worden benut voor het verwarmen van het pand en zorgen voor warm water. Op het dak worden zonnecollectoren aangebracht die hierin worden geïntegreerd. Deze krijgen een capaciteit van minimaal de energiebehoefte van de warmtepomp.

Figuur 2.3: definitief ontwerp begane grond (bron: AmelandArchitect).

2.4 Verkeer en Parkeren

2.4.1 Ontsluiting

Het perceel wordt ontsloten via Camminghastraat. Deze straat sluit aan via de Strandweg op de Verbindingsweg. Dit is de oost-west verbinding over het eiland. De Verbindingsweg komt uit bij de veerhaven.

Per fiets is de hotelaccommodatie goed bereikbaar. Tevens stopt het openbaar vervoer voor de deur van het hotel. Aan beide zijden van de Camminghastraat is een bushalte aanwezig. De busverbinding sluit aan op de veerboot naar Holwerd.

2.4.2 Parkeren

Op het terrein van de hotelaccommodatie kan ruimte gemaakt worden voor het benodigde aantal parkeerplaatsen. De initiatiefnemer heeft er nu voor gekozen om op eigen terrein in twee parkeerplaatsen te voorzien. Eén parkeerplaats voor eigen gebruik en één parkeerplaats voor kort parkeren (inchecken, laden/lossen). Op het naastgelegen perceel, bij de fietsverhuur, worden voor de hotelaccommodatie vijf parkeerplaatsen gehuurd. Hier kunnen hotelgasten voor langere tijd hun auto's parkeren. Deze parkeerplaatsen liggen achter het restaurant van de initiatiefnemer en op korte (loop)afstand van het hotel. Hiervoor zal de initiatiefnemer met de verhuurder van de parkeerplaatsen een huurovereenkomst afsluiten. In figuur 2.4 zijn de parkeerplaatsen op het perceel Camminghastraat 20 weergegeven.

Figuur 2.4: Parkeerplaatsen Camminghastraat 20 (bron: AmelandArchitect).

De initiatiefnemer wil de gasten zoveel mogelijk stimuleren om de auto in Holwerd te parkeren en vanaf de veerboot, per openbaar vervoer naar het hotel te reizen. Er wordt gedacht aan het aanbieden van arrangementen met gratis busvervoer en/of korting op (elektrische) huurfietsen of over gratis haal- en brengservice.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe bestemmingsplannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze waarden zijn in de verordening benoemd. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

De transformatie van een speelboerderij tot een kleinschalige hotelaccommodatie heeft geen invloed op de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit van het Waddengebied. Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Barro die betrekking hebben op het Waddengebied. Het voornemen is daarom niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

In het Streekplan staat dat de ontwikkeling van recreatie en toerisme voor de sociaaleconomische positie van de Waddeneilanden van cruciaal belang zijn. Ook voor de sector zelf is het daarbij belangrijk dat recreatieve ontwikkelingen zijn afgestemd op de hoge landschappelijke en natuurlijke waarden van de Waddeneilanden. Op basis van de daarover in het verleden gemaakte afspraken, is er binnen het algemene principe van stabilisatie van de totale recreatiedruk per Waddeneiland, onder meer op Ameland, zowel kwantitatieve als kwalitatieve ontwikkelingsruimte. Initiatieven die verder strekken, worden beoordeeld binnen de kaders van het natuur- en landschapsbeleid.

De Waddeneilanden hebben bij uitstek een zeer belangrijke toeristisch-recreatieve functie. Bijna 42% van de directe werkgelegenheid op de eilanden komt voor rekening van de toeristisch-recreatieve sector. De bijzondere landschappelijke en natuurlijke waarden op de eilanden en van de Wadden- en Noordzee, geven toeristisch-recreatieve betekenis aan de Waddeneilanden. Deze waarden bepalen dan ook voor een groot deel de ontwikkelingsmogelijkheden voor de sector, waarbij in het algemeen de nadruk meer ligt op kwaliteit dan op kwantiteit.

Op Ameland is ontwikkelingsruimte voor nieuwe toeristische capaciteit gekoppeld aan verbetering van landschappelijke/natuurlijke kwaliteiten, met name in de binnenduinrand. Meer samenhang tussen recreatieve voorzieningen is gewenst door meer concentratie van voorzieningen en door verbetering van de recreatieve routestructuur. Een totaalvisie op de recreatie voor het hele eiland is hiervoor gewenst.

Het Streekplan geeft aan dat op Ameland ontwikkelingsruimte is voor nieuwe toeristische capaciteit gekoppeld aan verbetering van landschappelijke/natuurlijke kwaliteiten, met name in de binnenduinrand. De wijze waarop de gemeente gestalte geeft aan de verbetering van de landschappelijke/natuurlijk kwaliteiten, in relatie tot de ontwikkelingsruimte voor nieuwe toeristische capaciteit is terug te vinden in de Structuurvisie Ameland. De structuurvisie Ameland vormt het integrale beleidskader voor de gemeente voor de toekomstige ontwikkelingen op het eiland, waaronder die van de functie recreatie. De structuurvisie kan dan ook beschouwd worden als een totaalvisie. In de structuurvisie zijn gebruik en bestemmingen duidelijk aangegeven en begrensd. Het gemeentelijk beleid is er op gericht om versterking van natuur en landschap juist daar te laten plaatsvinden die daar beleidsmatig specifiek voor zijn aangewezen. De structuurvisie geeft aan dat ontwikkelingsperspectieven voor toerisme en recreatie in hoofdzaak geconcentreerd blijven ten noorden van de Verbindingsweg en in de kernen. Met name de noordwestelijke kust en duinen worden intensief gebruikt voor recreatie en toerisme.

De transformatie van een speelboerderij naar een kleinschalige hoogwaardige kwalitatieve hotelaccommodatie past binnen het beleid van de provincie Fryslân.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. In de verordening zijn regels opgesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in gemeentelijke ruimtelijke plannen. De verordening regelt slechts die zaken die expliciet als provinciaal belang zijn te duiden. Hieronder volgt een beknopte weergave van de relevante regels voor dit bestemmingsplan en de wijze waarop dit bestemmingsplan daar mee om gaat:

• In de Verordening zijn regels opgenomen voor de nieuwvestiging of uitbreiding van een recreatieve voorziening, waaronder recreatiewoningen, kampeerterreinen, Jachthavens, dagrecreatieve inrichtingen, kleinschalige dag- en verblijfsrecreatie.

De verordening geeft aan dat in geval van een nieuwe of een uitbreiding van een bestaande recreatieve voorziening op of bij een Waddeneiland moet worden onderbouwd op welke wijze wordt gezorgd voor stabilisatie van de totale recreatiedruk.

Voor de Waddeneilanden geldt een uitzonderingspositie. Nieuwe recreatieve voorzieningen op de Waddeneilanden zijn niet gekoppeld aan de recreatiekernen. Op Ameland zijn geen recreatiekernen aanwezig. Het eiland is in zijn geheel aan te merken als recreatieve zone.

De transformatie van een speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie vindt plaats binnen de grens van het dorp Ballum. De bestaande boerderij wordt verbouwd tot hotelaccommodatie. Er wordt geen nieuwbouw en uitbreiding van gebouwen voorzien.

De hotelsector mag volgens het gemeentelijk beleid onder voorwaarden groeien om de bestaande toeristisch-recreatieve structuur in combinatie met kwaliteitsverbetering en seizoensverlening op Ameland op peil te houden als toeristische verblijfplaats. Daar tegenover staat dan een andere recreatiesectoren moeten afnemen waardoor de totale recreatiedruk gelijk blijft. Het initiatief past binnen het beleid van de provincie Fryslân.

3.2.3 Grutsk op 'e Rome (Trots op de ruimte) structuurvisie 2014, Provincie Fryslân

In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd en gewaardeerd. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, inspireren en adviseren. Op deze wijze verwacht de provincie Fryslân de doorwerking van de provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten, rijk en provincie binnen Fryslân te borgen. In de nota worden voor de Waddeneilanden de volgende, van provinciaal belang zijnde punten aangegeven:

• 1. De onderlinge samenhang van de vier eilanden met de Friese kust, als onderdeel van de bescherming van de Waddenzee en het vasteland.
• 2. De 'losse' ligging van de eilanden als wezenlijke karakteristiek, waardoor de eilanden een eigen natuur en cultuur ontwikkelen (maatschappelijk en cultureel). Deze solitaire ligging is ook bepalend voor de vorm(ing) van de kustlijn(ruimtelijk).
• 3. Het dijkensysteem, zoals de zeedijken en resten van oude mieddijken (oudste bescherming van de dorpen; voor 5% nog aanwezig), als omkadering van de open polderlandschappen.
• 4. De jonge zeepolders met bebouwing (dorpen) op de hogere delen, plaatselijk zelfs op terpen. Eendenkooien in en aan de rand van de polder als groene eilanden in de openheid.
• 5. Het totale scala aan gradiënten op de eilanden, vanaf het strand, via de duinen, de binnenduinrand en de polders tot aan de Waddenkust. Deze gradiënten zijn nog steeds aan elkaar gekoppeld door duinbeken, die in slenken overgaan.
• 6. De binnenduinrand als overgang van uitgestrekt duingebied naar het open polderlandschap met zichtlijnen van de binnenduinrand naar de polder en andersom én lineaire duinranddorpen op de overgang.
• 7. Afwisselend duingebied met cultuuringrepen zoals bossen, stuifdijken, (wei)landjes, bunkers en recreatiewoningen.
• 8. De ruimtelijke weerslag van het maritieme verleden van het Waddengebied te zien in onder andere havens, bakens, vuurtorens, dorpen met maritieme monumenten.
• 9. De rust, stilte en leegte van het strand, de buitendijkse kwelders en het wad.

Het bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie. Er vinden geen ingrepen plaats die het provinciaal belang schaden. Het bestemmingsplan raakt daarmee geen landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang.

3.3 Regionaal beleidskader water

In het Waterbeheerplan 2016 – 2021 beschrijft Wetterskip Fryslân de doelen voor de komende jaren, de strategische keuzes die we maken en de financiële consequenties daarvan. Het Wetterskip wil in de planperiode richting geven aan goed, efficiënt en betaalbaar waterbeheer, nu en in de toekomst. Enkele speerpunten zijn:

• Zeedijken, boezemkaden, duinen en andere waterkeringen onderhouden en ervoor zorgen dat ze aan de veiligheidsnormen voldoen.
• Grond- en oppervlaktewaterpeilen regelen en het watersysteem onderhouden.
• De inrichting van het watersysteem afstemmen op de functies en wensen van gebruikers.
• Initiëren van het project Wateractieve Stad. Hiermee onderzoeken we de effecten van klimaatverandering in het stedelijk gebied.
• De waterkwaliteit monitoren en indien nodig verbeteren.
• Lozingen en emissies van bedrijven en onze eigen zuiveringsinstallaties reguleren en hierop toezien.

Wetterskip Fryslân heeft elke dag te maken met ontwikkelingen op verschillende vlakken. Zo veranderen het klimaat, de beschikbaarheid van energie en grondstoffen, de landbouw, de intensiteit van het grondgebruik en de relatie tussen burger en overheid. Bovendien worden technologie en digitalisering steeds belangrijker. Al deze ontwikkelingen zetten de haalbaarheid en betaalbaarheid van het waterbeheer onder druk. In dit WBP staat hoe Wetterskip Fryslân de komende jaren op deze ontwikkelingen inspeelt. Daarbij moeten meerdere dilemma's en opgaven in acht worden genomen.

Het waterbeheersplan geeft het beleid weer aan de hand van de volgende thema's:

• waterveiligheid;
• voldoende water;
• schoon water;
• water in de samenleving.

Naast het waterbeheersplan is er nog een tweetal juridische instrumenten waarmee waterhuishoudkundige wijzigingen worden beoordeeld. Als een nieuwbouwplan leidt tot wijzigingen in de waterpeilen, wordt door het waterschap een peilbesluit genomen. In het peilbesluit wordt nagegaan wat de te verwachten effecten zijn van de peilaanpassing voor de verschillende in het desbetreffende gebied aanwezige functies en of dit in strijd is met het peilbeleid. Een peilbesluit wordt genomen na een zorgvuldige afweging van de verschillende belangen.

De Keur is het juridisch instrument van de waterschappen, waarmee aspecten met betrekking tot de waterkwaliteit, de waterkwantiteit en de waterkeringen kunnen worden geregeld. In de Keur is onder andere aangegeven hoe de schouwplicht is geregeld en voor welke activiteiten in en nabij watergangen, kaden en dergelijke waterstaatkundige voorzieningen, een vergunning is vereist. Een derde (overigens geen juridisch) instrument is de Waterkansenkaart. Deze geeft inzicht in de waterhuishoudkundige geschiktheid van locaties voor woningbouw. Locaties voor uitbreidingsplannen worden op diverse criteria getoetst.

Ruimtelijk gezien heeft het waterbeleid geen consequenties voor het bestemmingsplan voor het onderhavige plangebied.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Ameland

De Structuurvisie Ameland (vastgesteld op 28 november 2011) heeft de primaire opgave het huidig gemeentelijk beleid integraal te vertalen. De wens voor een Structuurvisie hangt direct samen met de actualisering van een groot aantal bestemmingsplannen. Met de Structuurvisie kan er binnen de bestemmingsplannen sturing worden gegeven aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op het eiland. De visie voor Ameland is het toekomstbeeld voor de gemeente tot aan 2020. Ten aanzien van recreatie en toerisme wordt ingezet op behoud van de bestaande toeristisch- recreatieve structuur in combinatie met kwaliteitsverbetering en seizoensverlenging. De toegestane groei is per sector uitgewerkt:

• de hotelsector mag onder voorwaarden groeien;
• de appartementensector moet gelijk blijven;
• voor recreatiewoningen is een beperkte groei is mogelijk;
• het aantal stacaravans moet gelijk blijven, een lichte terugloop is acceptabel;
• groepsverblijven moeten zo mogelijk gelijk blijven;
• het agrotoerisme (kamperen-bij-de-boer) mag groeien;
• de jachthavens mogen groeien;
• het recreatief gebruik van woningen moet afnemen;
• het recreatief medegebruik van woningen mag licht groeien.

Voor dit bestemmingsplan zijn de uitgangspunten voor de hotelsector van belang. De beoogde ontwikkeling omvat de transformatie van een speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie van hoogwaardige kwaliteit waarmee een bijdrage wordt geleverd aan seizoensverlenging. Het plan voorziet in de instandhouding en verbetering van de karakteristieke waarden van het gebied.

3.4.2 Nota verblijfrecreatief beleid gemeente Ameland 2016-2020

Het doel van de nota is het ontwikkelen van nieuw beleid dat kan dienen als afwegingskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in de verblijfsrecreatieve sector op Ameland. Om deze doelstelling te behalen is gewerkt aan de hand van de volgende onderzoeksvraag: Welke ontwikkelingen wil en kan de gemeente Ameland toestaan en/of bewerkstelligen in de verblijfsrecreatieve sector en hoe kunnen deze ontwikkelingen beleidsmatig worden ingevuld? Deze nota heeft de status van een beleidsplan. Het document zal in eerste instantie gebruikt worden als afwegingskader voor aanvragen tot wijziging van het bestemmingsplan en als (interpretatie)kader voor andere gemeentelijke regelgeving. In de nota wordt de visie als volgt geformuleerd: De gemeente Ameland hecht aan het behoud van diversiteit in het aanbod van vakantieverblijven. Een verdere groei in het hoogseizoen heeft niet de prioriteit, seizoensverlenging daarentegen blijft het streven.

Ondernemers moeten de kans hebben om te investeren in kwaliteitsverbetering. Het eventuele verlies aan bedden kan men deels compenseren (eventueel en onder voorwaarden) met een beperkte uitbreiding. Het omzetten in andere verblijfsrecreatieve functies is in principe mogelijk zolang de veerkracht van Amelander economie niet negatief wordt beïnvloed. Nieuwe verblijfsrecreatieve bestemmingen blijven beperkt tot bijzondere situaties, zoals aansluitend bij gemeentelijke speerpunten en wanneer ondernemers nieuwe markten kunnen aanboren. Randvoorwaarde is altijd een goede ruimtelijke inpassing. Innovatieve ideeën op het gebied van verblijfsrecreatie zullen door de gemeente in beginsel positief benaderd worden. De gemeente wil het onttrekken aan de verhuur zoveel mogelijk bestrijden.

De hoofdlijnen van het beleid die hieruit voortvloeien zijn onder meer:

• 1. Nieuwe ontwikkelingen in de verblijfsrecreatieve sector mogen niet significant ten koste gaan van het kapitaal van Ameland: natuur, landschap en cultuurhistorie. Daar waar ze deze punten versterken moeten ze juist alle ruimte krijgen.
• 2. Toeristische ontwikkelingen moeten een significante bijdrage leveren aan de sociaaleconomische ontwikkeling van Ameland.
• 3. Voor het behoud van diversiteit op de kampeerterreinen beperkt de gemeente de substitutie van kampeermiddelen.
• 4. Diversiteit in accommodaties en doelgroepen moet behouden blijven.
• 5. Uitbreidingen van recreatieterreinen en kampeerterreinen buiten de dorpen is mogelijk ter compensatie van bedden die verloren zijn gegaan door kwaliteitsverbetering.
• 6. De agrarische sector moet meer mogelijkheden hebben in de verblijfsrecreatieve sector.
• 7. De gemeente kan afwijken van dit beleid voor grote en/of innovatieve projecten die invulling geven aan gemeentelijke speerpunten en initiatieven.
• 8. De gemeente wil de ruimtelijke kwaliteit van het eiland bewaren.
• 9. De gemeente stimuleert bij nieuwe ontwikkelingen ondernemers om verder te gaan dan de wettelijke eisen aan toegankelijkheid en duurzaamheid.
• 10. De gemeente laat het onderscheid tussen de verschillende segmenten van verblijfsrecreatie zoveel mogelijk los.

Het plan betreft een transformatie van een speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie waarbij het gaat om een nieuwe accommodatie. De hotelaccommodatie wordt gepositioneerd in het hogere segment, waarbij het aanbod luxer wordt. De hotelkamers bestaan uit grote kwalitatieve suites voorzien van Wellnessfaciliteiten met onder andere een Turks stoombad. Deze accommodatie draagt bij aan de seizoensverlening van de recreatieve mogelijkheden op Ameland. Het toekomstige hotel wordt samen met het restaurant van de initiatiefnemer bedrijfsmatig geëxploiteerd. De toevoeging van de hotelaccommodatie is voorzien in het dorpscentrum van Ballum. Het bestemmingsplan is daarmee niet strijdig met het beleid zoals vastgelegd in de nota Verblijfrecreatief beleid gemeente Ameland 2016-2020.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de benodigde onderzoeken met de daarbij behorende conclusies.

4.1 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen, scholen en verblijfsrecreatie:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied zijn diverse functies aanwezig, zoals horecabedrijven, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en recreatiebedrijven. Op grotere afstand bevindt zich een aannemersbedrijf. Op grond van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' kan de omgeving rond het plangebied tot een gemengd gebied worden gerekend.

Conclusie

Het plangebied ligt in het centrum van het dorp Ballum. De omgeving kenmerkt zich hier als een 'gemengd gebied' waar naast de woonfunctie ook diverse niet-woonfuncties voorkomen. In de omgeving van het plangebied zijn dan geen functies aanwezig die hinder kunnen veroorzaken voor het hotel. Andersom heeft het hotel ook invloed op de (woon)omgeving. Een hotel heeft een milieucategorie 1, hiervoor geldt in een gemengd gebied een aan te houden afstand van 0 meter. Dit is vergelijkbaar met de speelboerderij die nu in het pand is gevestigd. Vanuit de milieuzonering van en naar het perceel is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.2 Archeologie

Toetsingskader 

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Bij het archeologiebeleid is ook een beleidskaart opgesteld die de zonering van de verschillende archeologische verwachtingswaarden aangeeft. Aan de verschillende verwachtingswaarden zijn voorwaarden gekoppeld wanneer bij bouw- en grondwerkzaamheden archeologisch onderzoek vereist wordt.

Onderzoek en conclusie

De Archeologische kaart Famke is van toepassing op het plangebied. Voor het gebied geldt de kaart ijzertijd-middeleeuwen, streven naar behoud en karterend onderzoek 1. Hierin staat het volgende aangegeven:

Streven naar behoud:

Van deze terreinen is bekend dat zij waardevolle archeologische resten uit de periode bronstijd en later bevatten. In veel gevallen betreft het AMK-terreinen, maar het kunnen ook terreinen zijn die bij gemeente of provincie bekend staan als archeologisch waardevol. Vaak zijn deze gebieden in het bestemmingsplan opgenomen als ‘archeologisch waardevol gebied', met daaraan gekoppeld een aanlegvergunningstelsel. Wanneer dit nog niet het geval is, adviseren wij om dat, bijvoorbeeld wanneer een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld, zo spoedig mogelijk te doen. Wij raden af om in deze gebieden ingrepen te verrichten, die het bodemarchief kunnen schaden. Soms hebben deze terreinen nu reeds een bestemming waarbij het oprichten van bouwwerken is toegestaan, zoals bijvoorbeeld een woonbestemming. In deze gevallen adviseert de provincie voor ingrepen van minder dan 50m² geen consequenties te verbinden aan de aanduiding' streven naar behoud'. Mochten er bij het realiseren van deze kleine plannen bodemvondsten worden gedaan, dan dienen die gemeld te worden bij de provinciaal archeoloog.

Karterend onderzoek 1

In deze gebieden kunnen zich archeologische resten bevinden uit de periode ijzertijd - middeleeuwen. De provincie beveelt aan om bij ingrepen van meer dan 500m² een karterend archeologisch onderzoek uit te laten voeren. Dit archeologisch onderzoek moet bestaan uit minimaal zes boringen per hectare, met een minimum van zes boringen per plan, waarbij duidelijk wordt of er vindplaatsen in het plangebied aanwezig zijn. De resultaten van het karterend onderzoek kunnen ook uitwijzen dat de voorgenomen ingreep niet bezwaarlijk is, of met welke randvoorwaarden in het plan rekening dient te worden gehouden. Mocht het plangebied een bebouwde kom betreffen, dan dient in de onderzoeksstrategie rekening te worden gehouden met recente verstoringen die zich kunnen hebben voorgedaan. Worden er een of meerdere vindplaatsen worden aangetroffen, dan zal uit nader (waarderend) onderzoek moeten blijken hoe waardevol deze vindplaatsen zijn. De aard van dit waarderend (vervolg)onderzoek hangt af van het type aangetroffen vindplaats.

Het plan voorziet in een transformatie van een speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie. Er worden geen bouwwerkzaamheden uitgevoerd waarbij grondwerkzaamheden plaatsvinden. De bestaande gebouwen blijven staan en worden alleen intern verbouwd.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het plan.

4.3 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

Onderzoek en conclusie

De Waddeneilanden zijn aangewezen als aardkundig waardevol gebied. De eilanden bestaan uit zeer veel gave en karakteristieke duinvormen waarin sedimentatie en erosieprocessen nog steeds plaats vinden, grote strandvlakten en kwelders met de kenmerkende kreken.

Het centrum van Ballum is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het betreft met name de omgeving van de Camminghastraat, welke is gekenmerkt door een 17e- en 18e -eeuwse bebouwing met een veelal agrarisch karakter. De bebouwing heeft een ongeschonden karakteristieke relatie met de aangrenzende weilanden. Dit alles vormt een historisch waardevol geheel, dat een beeld oplevert, dat van algemeen belang is vanwege de schoonheid en het karakter ervan. De bescherming van deze waarden is in het bestemmingsplan Ballum gewaarborgd via de bestemming 'Waarde - Beschermd Dorpsgezicht'.

De situatie in het plangebied wijzigt ruimtelijk niet. De bebouwing en het erf blijven gehandhaafd. De ruimtelijke structuur wijzigt niet en past daarmee binnen de bepalingen van het aanwijzingsbesluit. Bij de verbouw van het pand zal ook de buitenzijde worden aangepakt en zoveel mogelijk in oorspronkelijke staat worden teruggebracht. Hierbij wordt aangesloten op de karakteristieke waarden van het pand. Net als in het bestemmingsplan Ballum, blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Dorpsgezicht' gehandhaafd in het plangebied. Hiermee blijft de huidige situatie ook voor de toekomst beschermd.

4.4 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig gesaneerd wordt, dat het kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen worden bij voorkeur op schone grond gerealiseerd.

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Onderzoek en conclusie

Ten aanzien van het plangebied is geen sprake van een verdachte locatie, mede gelet op de bodemkwaliteitskaart. In het kader van het bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek ook niet noodzakelijk. Voor de toekomstige functie wordt de bodem niet geroerd. De verwachting is dan ook dat de bodem voor de nieuwe functie voldoende kwaliteit heeft. Belangrijke reden hiervoor is dat het huidige gebruik van de grond geen verontreinigende functie betreft. Dit aspect heeft dan ook geen invloed op dit bestemmingsplan.

4.5 Verkeer en parkeren

Door de transformatie van speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie zal het aantal verkeersbewegingen afnemen. Op de dag van aankomst en vertrek zullen er verkeersbewegingen zijn van en naar het hotel. Dit is beduidend minder dan het aantal verkeersbewegingen van de reeds aanwezige speelboerderij, die als slechtweeraccommodatie wordt gebruikt.

Op het terrein zijn twee parkeerplaatsen aanwezig. Een parkeerplaats voor de initiatiefnemer zelf, behorend bij de bedrijfswoning en een parkeerplaats voor kort parkeren (inchecken, laden en lossen) Voor een viersterrenhotel gelegen in een centrumgebied geldt een parkeernorm op basis van de CROW-richtlijn van 2,9 parkeerplaatsen per tien kamers. De kleinschalige hotelaccommodatie wordt voorzien van negen hotelkamers en twee hotelstudio's. Hiervoor zijn 3 tot 4 parkeerplaatsen nodig. Er is op eigen terrein voldoende ruimte om in het benodigde parkeerplaatsen te kunnen voorzien, echter is in dit geval door de initiatiefnemer gekozen om ruimte voor parkeerplaatsen te huren van een nabijgelegen ondernemer. Het gaat hier om een vijftal parkeerplaatsen. Mocht het om bepaalde redenen niet meer mogelijk zijn om gebruik te maken van deze parkeerruimte, dan zal alsnog op eigen terrein worden geparkeerd.

Voor het stallen/parkeren van fietsen wordt op het perceel een voorziening aangelegd. Naast de bedrijfswoning wordt voor de hotelgasten een fietsenstalling gerealiseerd. Hier is ruimte voor minimaal 13 fietsen.

In figuur 4.1 is de parkeersituatie van auto's en fietsen weergegeven.

Figuur 4.1: parkeerkeervoorziening perceel Camminghastraat 16 (bron: AmelandArchitect)

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor dit plan.

4.6 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor wordt het proces van de watertoets doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap beoordeelt wat de invloed van het project is op de waterhuishouding en geeft een wateradvies. Waterhuishoudkundige consequenties van een plan mogen niet op de omgeving worden afgewenteld. Het waterschap streeft ernaar de ingrepen binnen een peilgebied water neutraal te houden. Wateraspecten die met een specifiek instrument kunnen worden geregeld, worden in de watertoets wel gesignaleerd, maar niet geregeld.

Watertoets

Via dewatertoets.nl is het plan aangemeld bij het Wetterskip Fryslân. Het waterschap heeft bepaald dat het plan geen invloed op het watersysteem en de waterketen.

Het aspect belemmert de ontwikkeling niet en biedt geen uitgangspunten voor het plan. Het watertoetsresultaat is opgenomen in bijlage 1.

4.7 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Onderzoek en conclusie

Industrielawaai

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die geluidhinder veroorzaken. Onderzoek naar Industrielawaai kan achterwege blijven.

Wegverkeer

Met dit bestemmingsplan wordt de transformatie van speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie mogelijk gemaakt. Volgens de wet geluidhinder is een hotel geen geluidsgevoelige functie. De bedrijfswoning is in het kader van de wet wel geluidsgevoelig. Hierbij gaat het echter om een bestaande situatie, de bedrijfswoning is nu ook al aanwezig. Gezien de ligging van de woning in een verblijfsgebied met wegen met een 30 km/uur regime en een lage verkeersintensiteit, is het aannemelijk dat hierbij geen sprake is van geluidhinder van wegverkeer. Dit aspect geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

Dit plan voorzien in een transformatie van een speelboerderij naar een kleinschalige hotelaccommodatie. De conclusie is dan ook dat dit plangebied, niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het project zonder nader onderzoek doorgang vinden. De functieverandering wordt dan ook niet belemmerd door het aspect luchtkwaliteit.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Onderzoek en conclusie

Op Ameland is sprake van meerdere beschermde natuurgebieden, namelijk Natura 2000- gebieden 'Waddenzee' en 'Duinen Ameland' en verschillende gebieden die daarnaast aangewezen zijn als NNN- gebieden in de provinciale verordening.

De ontwikkeling in het plangebied heeft hierop echter geen effect, omdat hierbij alleen sprake is van een interne aanpassing van de bebouwing voor een nieuwe functie. De functie van speelboerderij heeft een grotere verkeersaantrekkende werking dan de nieuwe functie die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Effecten van het plan op beschermde soorten en natuurwaarden worden daarom niet verwacht. Het aspect ecologie geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.10 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een planologische bescherming nodig hebben.

4.11 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het plan kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle functies/installaties aanwezig zijn. Ook is in de directe omgeving geen hogedruk aardgasleiding aanwezig die een risico vormt voor de ontwikkeling van het plangebied. Verder vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Planologische juridische regeling

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bouwregels van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Horeca

Het perceel waar het kleinschalige hotel wordt gevestigd heeft de bestemming 'Horeca' gekregen. Binnen deze bestemming is uitsluitend een horecabedrijf als hotel toegestaan. Het hotel is op de verbeelding aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - hotel'. De aanwezige bedrijfswoning is specifiek aangeduid. Daarnaast zijn bijgebouwen bij de bedrijfswoning toegestaan tot een oppervlakte van 50 m². De goot- en bouwhoogte van een bijgebouw mag maximaal 3 en 6 meter hoog zijn.

Tevens is op het perceel de huisvesting van personeel toegestaan. Dit is in twee bestaande bijgebouwen voorzien. Deze huisvesting is aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - personeelshuisvesting'. In totaal zijn er twee eenheden voor huisvesting van personeel toegestaan. Op het terrein is nog een opslagruimte aanwezig dat wordt gebruikt door het hotel en het nabij gelegen restaurant. De opslagruimte in aangeduid met de aanduiding 'bijgebouwen'.

Gebouwen zijn binnen een bouwvlak toegestaan. De op de verbeelding aangegeven maximum goot- en bouwhoogte moet in acht worden genomen.

In de regels is een afwijking opgenomen om in het hoofdgebouw twee kamers te gebruiken voor de huisvesting van personeel.

Waarde - Archeologie

De bestemming ‘Waarde - Archeologie’ is mede bedoeld voor het behoud van de mogelijke te verwachten archeologische waarden. Voor maatregelen waarmee de bodem wordt verstoord of het grondwaterpeil wordt gewijzigd is een omgevingsvergunning nodig.

Waarde - Beschermd dorpsgezicht

Het gemeentelijk beleid heeft als doel om de cultuurhistorische en ruimtelijke kenmerken in het plangebied te beschermen en zo mogelijk te versterken. Dit beschermende beleid ligt vast in het aanwijzen van de oorspronkelijke kern tot Beschermd Dorpsgezicht en het aanwijzen van veel panden tot monument.

Het beschermende beleid ten aanzien van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden wordt in het onderhavige plan vormgegeven door het opnemen van een dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd dorpsgezicht’. Monumenten worden in ieder geval al beschermd door de Erfgoedwet en de waardevolle boombeplanting door de gemeentelijke Kapverordening.

De regeling zoals opgenomen in de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd Dorpsgezicht’ richt zich dan ook op het behoud van de overige kenmerken van het gebied, zoals de dakvorm van de gebouwen, de structuur van de bouwwerken in relatie tot de openbare ruimte, de structuurbepalende functie van het groen, het materiaalgebruik (type verharding, erfafscheidingen, etc.). In de bestemming vindt een afstemming plaats met de Welstandsnota en het daaraan voorafgaande Beeldambitieplan (1999) en

de Nota Beeldkwaliteit Ballum. De bebouwingsvoorschriften leggen de dakvorm (met kap), de nokrichting (haaks op de weg), het type dakbedekking, het materiaalgebruik voor de gevels, de verhouding tussen de breedte van een gevel en de openingen in de hoogte daarin en het materiaalgebruik voor kozijnen, dakgoten, etc. vast.

Specifieke eisen ten aanzien van materiaal, kleurnummers voor de te gebruiken kleuren etc., worden in de Welstandsnota geregeld en derhalve niet in het voorliggende bestemmingsplan. In de bestemming is, om het karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld te behouden, de voorgevelrooilijn vastgelegd door middel van een verplichte gevelbouwgrens op de verbeelding. Tenslotte is voor het slopen van karakteristieke panden, het vellen en rooien van bomen en struiken, het verwijderen van erfafscheidingen en het wijzigen van de aanwezige c.q. het aanleggen van bestrating of verharding, een aanlegvergunning vereist.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. In het kader van het vooroverleg wordt het bestemmingsplan opgestuurd naar het Wetterskip Fryslân en naar de provincie. De resultaten van het vooroverleg worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan ' Ballum - Camminghastraat 16' heeft op het gemeentehuis en via www.ruimtelijkeplannen.nl ter inzage gelegen van 18 juli tot en met 28 augustus 2019, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8.1. van de Wet ruimtelijke ordening. De publicatie heeft plaatsgevonden in de Staatscourant en op de gemeente-info van 17 juli 2019. Het ontwerpbestemmingsplan is tevens beschikbaar gesteld via de gemeentelijke website www.ameland.nl.

Op 21 augustus 2019 is één zienswijze per brief ontvangen binnen de gestelde termijn. De zienswijze is ontvankelijk. Ook is geconcludeerd dat de indiener van de zienswijzen als belanghebbende kan worden aangemerkt. De zienswijzennota is opgenomen in bijlage 2.

De zienswijze is samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze zienswijze heeft geresulteerd in een wijziging van het plan. Hiermee is het plan gewijzigd vastgesteld.

Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Bij dit plan gaat het om een particulier initiatief van de eigenaren van de speelboerderij. De initiatiefnemer heeft voor dit project een bedrijfsplan opgesteld Hieruit blijkt dat het plan, de transformatie naar hotelaccommodatie financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Via de leges worden de door de gemeente te maken plankosten verhaald. Daarnaast worden tussen gemeente en initiatiefnemer afspraken gemaakt over de afwikkeling van mogelijke planschade. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de betaling hiervan en heeft hiervoor middelen gereserveerd.