Ballum - Camminghastraat 16

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan Ballum - Camminghastraat 16 met identificatienummer NL.IMRO.0060.20190572-VG01 van de gemeente Ameland

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.3 aan- of uitbouw:

een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aan-huis-verbonden beroep:

een beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten;

1.7 appartement:

het geheel van bij elkaar behorende vertrekken als afzonderlijke gemeubileerde woongelegenheid in een groter gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning, daaronder mede begrepen de huisvesting van seizoenspersoneel;

1.8 bar/café:

een horecabedrijf waar de bedrijfsuitoefening hoofdzakelijk is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van dranken;

1.9 bar-/dancing:

een bar, waar tevens de gelegenheid wordt geboden tot dansen, en een naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen horecabedrijf, zoals een discotheek of een nachtclub;

1.10 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.11 bedrijfsgebouw:

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

1.12 bedrijfsvloeroppervlakte:

de totale (bruto) vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten c.q. een (dienstverlenend of detailhandels-) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1.13 bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1.14 bestaand:

• a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet respectievelijk Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken en werkzaamheden:
  • 1. bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van het plan;
• b. ten aanzien van het overige gebruik:
  • 1. bestaand ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan;

1.15 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.16 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.17 bijgebouw:

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw zonder directe verbinding met het hoofdgebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.18 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.19 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.20 bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.21 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.22 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.23 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.24 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.25 bruto vloeroppervlakte:

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor het uitoefenen van bijvoorbeeld een winkelbedrijf, horeca en/of ondersteunende functies inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke, ten dienste van de betreffende winkels, horeca en administratieruimten;

1.26 cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

1.27 dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.28 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.29 dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling:

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

1.30 discotheek:

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van dranken, waar tevens de gelegenheid wordt geboden tot dansen;

1.31 erotisch getinte vermaaksfunctie:

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

1.32 evenement:

een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de open lucht of in tijdelijke onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze, recreatieve en/of sportieve of daarmee gelijk te stellen activiteiten zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten, festivals, en dergelijke;

1.33 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.34 gevellijn:

de als zodanig aangegeven bouwgrens waarin gebouwd worden;

1.35 hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.36 hoofdverblijf:

het adres/de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene, waarbij betrokkene moet zijn ingeschreven in de Gemeente Basisadministratie Persoonsgegevens op dat adres en/of betrokkene het adres heeft opgegeven bij de Belastingdienst als hoofdadres en/of uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat het adres als hoofdverblijf moet worden aangemerkt;

1.37 hoogseizoen:

periode waarin het grootste aantal bezoekers te verwachten is, met name van 1 juli tot en met 31 augustus, en in de schoolvakanties in het voor- en najaar;

1.38 horecabedrijf:

een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies worden verstrekt in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

1.39 hoteldienstverlening:

het schoonhouden van kamers en opmaken van bedden gedurende het verblijf van gasten in logiesaccommodaties en het ter beschikking stellen van receptie, room- en telefoonservice;

1.40 hotel/pension:

een horecabedrijf met hoteldienstverlening waar tegen vergoeding, naast logies ook maaltijden en dranken kunnen worden verstrekt;

1.41 kampeermiddel:

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1.42 kap:

een dak dat voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt;

1.43 karakteristiek pand:

gemeentelijke monumenten en beeldbepalende objecten;

1.44 logiesverstrekking:

een activiteit, die enkel of in hoofdzaak is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies en waarbij de logieseenheden zijn ingericht als nachtverblijf, ten behoeve van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

1.45 nutsvoorzieningen:

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

1.46 overig bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.47 overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden, dan wel met ten hoogste één wand;

1.48 pand:

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1.49 peil:

• a. indien op het land wordt gebouwd:
  • 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
    • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
  • 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
    • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
• b. indien in, op of over het water wordt gebouwd:
  • 1. min 0,52 NAP;

1.50 permanente bewoning:

bewoning als hoofdverblijf binnen de vaste woonplaats;

1.51 personeelsverblijf:

een ruimte in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van tijdelijk personeel;

1.52 productiegebonden detailhandel:

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

1.53 prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

1.54 prostitutiebedrijf:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische-massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.55 recreatieve bewoning:

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

1.56 recreatiewoning:

een gebouw of een complex van ruimten in een gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning;

1.57 risicovolle inrichting:

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

1.58 terras:

een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie worden bereid en/of verstrekt;

1.59 tijdelijk personeel:

personeel dat voor een bepaalde periode in dienst is, met name in de recreatieve sector of horeca, om pieken op te vangen in het hoogseizoen;

1.60 vuurwerkbedrijf:

een bedrijf dat is gericht op de vervaardiging of assemblage van vuurwerk of de (detail)handel in vuurwerk, niet bedoeld periodieke verkoop in consumentenvuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

1.61 woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.62 woongebouw:

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat met één of meer gemeenschappelijke toegangen en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

1.63 woonhuis:

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.6 de afstand tot de zijdelingse perceelgrens:

de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Horeca

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. gebouwen ten behoeve van:
  • 1. een hotel, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - hotel';
  • 2. een bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
  • 3. een personeelshuisvesting, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - personeelshuisvesting';
  • 4. een opslagruimte, ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'
• b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een bedrijfswoning;

waarbij, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de gebouwen wordt nagestreefd;

met de daarbijbehorende:

• c. tuinen, erven en terreinen;
• d. overige verhardingen;
• e. straten en paden;
• f. parkeervoorzieningen;
• g. groenvoorzieningen;
• h. nutsvoorzieningen;
• i. sloten, bermen en beplanting;
• j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van de in lid 3.1 onder a genoemde gebouwen gelden de volgende regels:

• a. de gebouwen zullen binnen een bouwvlak worden gebouwd;
• b. een hotel mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - hotel';
• c. bedrijfswoningen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
• d. een opslagruimte mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen';
• e. personeelshuisvesting mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - personeelshuisvesting', mits de personeelshuisvesting gezamenlijk maximaal 2 verblijven bedraagt;
• f. de goot- c.q. bouwhoogte van een gebouw zal ten hoogste de in de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen.

3.2.2 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij bedrijfswoningen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een bedrijfswoning gelden de volgende regels:

• a. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zullen binnen een bouwvlak worden gebouwd;
• b. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen per bedrijfswoning zal ten hoogste 50 m² bedragen;
• c. de goothoogte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zal ten hoogste 3,00 m bedragen;
• d. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen zal ten hoogste 6,50 m bedragen, mits:
  • 1. de bouwhoogte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten minste 1,00 m lager is dan de hoogte van de bedrijfswoning;
• e. de bouwhoogte van overkappingen zal ten hoogste 5,00 m bedragen;
• f. indien de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden afgedekt met een kap, zal de dakhelling ten minste 30° en ten hoogste 60° bedragen.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw c.q. het verlengde daarvan ten hoogste 1,00 m zal bedragen;
• b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zal ten hoogste 1,00 m bedragen.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van:

• a. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• b. een goede woonsituatie;
• c. een goede milieusituatie;
• d. de verkeersveiligheid;
• e. de sociale veiligheid; en
• f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4 Afwijken van de bouwregels

3.4.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid 3.2.3 onder b in die zin dat de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, wordt verhoogd tot ten hoogste 5,00 m.

3.4.2 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• c. de milieusituatie;
• d. de woonsituatie;
• e. de verkeersveiligheid; en
• f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.5 Specifieke gebruiksregels

3.5.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van de bedrijfsgebouwen voor bewoning;
• b. het gebruik van de hotelkamers als zelfstandige appartementen;
• c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de huisvesting van tijdelijk personeel, tenzij het gronden betreft ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding specifieke vorm van wonen - personeelshuisvesting', dan wel zijn bestemd voor personeelshuisvesting;
• d. het gebruik van de gronden anders dan ten behoeve van een bedrijfswoning binnen de gronden die zijn voorzien van de aanduiding 'bedrijfswoning';
• e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bar-/dancings;
• f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van detailhandel;
• g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning" ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf anders dan in de vorm van een aan-huis-verbonden beroep;
• h. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep, zodanig dat de bedrijfsvloeroppervlakte:
  • 1. meer bedraagt dan 30% van de gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel;
  • 2. meer bedraagt dan 50 m².

3.5.2 Voorwaardelijke verplichting

De gronden mogen niet eerder in gebruik worden genomen dan nadat een fietsparkeervoorziening op eigen terrein is gerealiseerd, zoals opgenomen als inrichtingskaart in bijlage 1.

3.6 Afwijken van de gebruiksregels

3.6.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid 3.5 sub c in die zin dat de gronden en bouwwerken worden gebruikt voor de huisvesting van tijdelijk personeel, mits:
  • 1. de personeelsverblijven uitsluitend worden ingericht voor de huisvesting van tijdelijk personeel;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - hotel' zal het aantal hotelkamers voor de huisvesting van tijdelijk personeel ten hoogste twee kamers bedragen;
• b. het bepaalde in lid 3.5 sub f in die zin dat de gronden en bouwwerken, in combinatie met het wonen, worden gebruikt ten behoeve van:
  • 1. een bedrijf zoals genoemd in bijlage 1 onder categorie 1, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven;
  • 2. een dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling;

mits:

• de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met een maximum van 50 m²;
• de woonfunctie niet onevenredig wordt aangetast;
• het uiterlijk van de betreffende woning niet wordt aangetast;
• er voldoende bergruimte in of bij de woning overblijft;
• het bedrijf wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning. Het totale aantal werkenden mag hierbij niet meer bedragen dan drie;
• het niet gaat om vormen van detailhandel en/of horeca, tenzij het productiegebonden detailhandel betreft;
• er geen onevenredige publieksaantrekkende werking van de activiteiten uitgaat;
• het parkeren op eigen erf plaatsvindt. Indien dit niet mogelijk is, mag de parkeer- en verkeersdruk in de naaste omgeving als gevolg van de voorgenomen activiteit niet onevenredig toenemen;
• geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.6.2 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. de milieusituatie,
• b. de woonsituatie; en
• c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

3.7.1 Vergunningplicht

Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', is het verboden zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• het geheel of gedeeltelijk slopen van gebouwen.

3.7.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 3.7.1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, die:

• a. het normale onderhoud betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

3.7.3 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend indien:

• a. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand niet kan worden hersteld;
• b. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
• c. het delen betreft van een pand of bijgebouwen die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken, en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Onderzoeksplicht

Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m², moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin:

• a. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
• b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

4.2.2 Voorschriften omgevingsvergunning

Indien uit het in lid 4.2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen worden verstoord, kunnen één of meer van de volgende voorschriften worden verbonden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij de vergunning te stellen kwalificaties.

Indien aan de vergunning voorschriften worden verbonden als bedoeld in sublid 4.2.2, wordt de provinciaal archeoloog om advies gevraagd.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.3.1 Vergunningplicht

Voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op de gronden van toepassing zijnde bestemmingen een omgevingsvergunning vereist:

• a. het ontgronden, afgraven (waaronder het graven van watergangen en waterpartijen), egaliseren en ophogen van gronden en/of het anderszins ingrijpend wijzigen van de bodemstructuur;
• b. het uitvoeren van overige grondbewerkingen;
• c. het verwijderen en/of aanbrengen van bomen en diepwortelende beplanting;
• d. het aanleggen van ondergrondse energie-, transport- en/of communicatieleidingen.

4.3.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 4.3.1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:

• a. het normale onderhoud betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
• c. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen worden uitgevoerd, mits verricht door een daartoe bevoegde instantie;
• d. niet dieper gaan dan 0,50 m beneden het maaiveld en een kleinere oppervlakte dan 50 m² beslaan.

4.3.3 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden.

4.3.4 Onderzoeksplicht

Een omgevingsvergunning kan pas worden verleend nadat door de aanvrager een rapport is overgelegd waarin:

• a. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
• b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

4.3.5 Voorschriften omgevingsvergunning

Indien uit het in lid 4.3.4 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het uitvoeren van werken of werkzaamheden zullen worden verstoord, kunnen één of meer van de volgende voorschriften worden verbonden aan de omgevingsvergunning:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij de vergunning te stellen kwalificaties.

Indien aan de vergunning voorschriften worden verbonden als bedoeld in sublid 4.3.5, wordt de provinciaal archeoloog om advies gevraagd.

Artikel 5 Waarde - Beschermd dorpsgezicht

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud, het herstel en de uitbouw van de in paragraaf 2.1 van de toelichting aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.

5.2 Bouwregels

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' zal (zullen) per hoofdgebouw één (of meer) gevel(s) in de gevellijn worden gebouwd;
• b. de hoofdgebouwen zullen zijn voorzien van een kap, waarbij de nokrichting haaks op de weg zal staan;
• c. de hoogte van de openingen van de in de gevelbouwgren(s)(zen) gebouwde gevel(s) zal groter zijn dan de breedte.

5.3 Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

• de instandhouding van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht.

5.4 Afwijken van de bouwregels

5.4.1 Afwijken

Met inachtneming van het gestelde in paragraaf 2.1 van de toelichting, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid5.2 sub b in die zin dat een hoofdgebouw wordt voorzien van een plat dak, mits:
  • 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht.

5.4.2 Toetsingscriteria

De in lid 5.4.1 bedoelde omgevingsvergunning zal worden getoetst door de Begeleidingscommissie Beschermd Dorpsgezicht.

5.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.5.1 Vergunningplicht

Voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen, is een omgevingsvergunning vereist:

• a. het vellen en rooien van bomen en struiken;
• b. het verwijderen van erfafscheidingen;
• c. het aanleggen, verbreden, verleggen of verharden van wegen en paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen (zoals inritten over gemeentegrond), alsmede het wijzigen van de verhardingssoort.

5.5.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 5.5.1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, die:

• a. het normale onderhoud betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

5.5.3 Toetsingscriteria

De in lid 5.5.1 genoemde vergunning mag uitsluitend worden verleend, mits:

• a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• b. de aanvraag tevens wordt beoordeeld door de begeleidingscommissie Beschermd Dorpsgezicht.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de regels, uitsluitend worden overschreden door:

• a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
• b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m;

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, alsmede erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot en afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
• b. het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar-, en/of vliegtuigen;
• c. het gebruik van de gronden voor het storten van puin en afvalstoffen;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
• e. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

9.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
• b. de regels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• c. de regels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 25,00 m;
• d. de regels in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
• e. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
  • 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
  • 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
  • 3. erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits:

• de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden;
• deze afwijking niet wordt toegepast binnen de gronden met de bestemming Tuin.

9.2 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag alleen worden verleend mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• c. de woonsituatie;
• d. de milieusituatie;
• e. de verkeersveiligheid;
• f. de sociale veiligheid; en
• g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 10 Overige regels

10.1 Algemene parkeerbepaling

• a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
• b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
• c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

11.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
• c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan  Ballum - Camminghastraat 16 

van de gemeente Ameland .

Behorende bij het besluit van 25 november 2019.