Zuidhorn - Wilhelminalaan 2a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het perceel Wilhelminalaan 2a is momenteel onbebouwd. Om invulling aan dit gebied te geven heeft de initiatiefnemer het voornemen om een appartementengebouw te realiseren met daarin acht appartementen, parkeervoorzieningen en bergingen. Op dit moment geldt er geen planologische regeling voor het perceel. Met oog op de voorgenomen ontwikkeling wordt daarom een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan zal dienen als kader voor de voorgenomen ontwikkeling.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Wilhelminalaan en de Hoofdstraat. De ligging van het plangebied is weergegeven op onderstaand figuur.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied bevindt zich op dit moment in een zogenaamde 'witte vlek'. Dit houdt in dat er momenteel geen planologische regeling voor dit gebied is. Om deze toch te bieden wordt dit bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgezet:

• In hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van de huidige en gewenste situatie;
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders;
• In hoofdstuk 4 vindt een toetsing plaats aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten;
• Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling van het plan;
• Hoofdstuk 6 beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied betreft het gebied aan de Wilhelminalaan 2a, op de hoek van de Wilhelminalaan en de Hoofdstraat. In de bestaande situatie is het plangebied ingericht als grasveld.

De locatie wordt aan de noordkant begrensd door een centrumbestemming. Op de begane grond zijn meerdere winkels aanwezig, waaronder een supermarkt. Op de verdiepingen is sprake van woningen. De oostelijke grens wordt gevormd door de Wilhelminalaan. Aan de overkant van deze straat is sprake van appartementengebouwen. De zuidelijke grens van het plangebied betreft de Hoofdstraat. Ten westen van het plangebied is sprake van vrijstaande woningen. Iets verder, ten zuidwesten van het plangebied is tevens een horecagelegenheid gevestigd. Het plangebied ligt globaal gezien ten zuidoosten van het centrum van Zuidhorn. Een weergave van de huidige inrichting van het plangebied en de omringende gronden is te zien op figuur 2.1 en 2.2.

Gezien de aanwezigheid van veel verschillende functies in de directe omgeving van het plangebied, kan dit gebied planologisch gezien aangemerkt worden als 'gemengd gebied'.

figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht van het plangebied vanuit zuidoostelijke richting

2.2 De voorgenomen situatie

In de voorgenomen situatie wordt het plangebied op de hoek van de Wilhelminalaan en de Hoofdstraat opgevuld met een appartementengebouw. Het appartementengebouw wordt op het midden van de kavel geplaatst. In het gebouw worden in totaal acht appartementen gerealiseerd, verdeeld over drie bouwlagen. De appartementen krijgen allen een balkon aan de zuidkant van het pand en betreffen appartementen in het duurdere huursegment. De woningen worden allemaal rolstoelvriendelijk opgezet en zijn daarmee geschikt voor bewoning door senioren. Dit is ook de doelgroep waar de appartementen voor gebouwd worden. In figuur 2.3 zijn impressies van het appartementengebouw weergegeven.

Zuidzijde

Oostzijde

Noordzijde

Westzijde

Figuur 2.3 Impressies van het appartementengebouw

Op de begane grond, in het westelijke deel van het appartementengebouw worden acht bergingen gerealiseerd. Aan de achterzijde wordt een overkapping/luifel gerealiseerd waaronder de fietsenstalling wordt geplaatst. Hier zit tevens de entree van het appartementengebouw. Deze is te bereiken via de ingang aan de Wilhelminalaan. De overkapping loopt door langs de gehele westzijde van het appartementen gebouw. Hier worden acht parkeerplaatsen en een oprit aangelegd. Voor elk appartement is daarmee één parkeerplaats op eigen terrein voorzien. De oprit sluit aan de zuidzijde van het terrein aan op de Hoofdstraat.

Figuur 2.4 Voorgenomen indeling van het plangebied

Verkeer en parkeren

De ontsluiting van het perceel vindt, zoals hierboven benoemd, plaats via de Hoofdstraat. Eveneens aan deze straat, aan de overzijde, bevindt zich een groot parkeerterrein ten behoeve van het nabijgelegen centrum van het dorp Zuidhorn. De straat is, door de verkeersaantrekkende werking van deze parkeermogelijkheid nabij het centrum, berekent op een redelijk grote verkeersgeneratie. De extra verkeersgeneratie als gevolg van de toevoeging van acht appartementen zal hier kunnen worden opgevangen.

Voor appartementen in het duurdere huur-segment geldt in principe volgens de CROW publicatie 317 een parkeerbehoefte van 1,7 parkeerplaatsen per woning. In dit geval geldt voor een programma van acht woningen, op basis van deze richtlijn een parkeerbehoefte van 14 parkeerplaatsen. Echter is op basis van de doelgroep, senioren, besloten om af te wijken van de CROW normen. Senioren beschikken vaak over minder auto's dan een jong gezien, waardoor de parkeerbehoefte lager uitvalt. In dit geval wordt één parkeerplaats voldoende geacht. Om aan deze parkeerbehoefte te kunnen voldoen worden aan de westzijde van het appartementengebouw acht parkeerplaatsen aangelegd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van één parkeerplaats per woning.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit bestemmingsplan. Hierbij komt het rijks-, provinciaal- en het gemeentelijk beleid aan bod.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om voor het nationale ruimtelijke beleid. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Gezien de aard en omvang van het voornemen, is in dit geval geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Desondanks vindt de ontwikkeling wel plaats binnen bestaand stedelijk gebied en is sprake van inbreiding in de schil van het centrum van Zuidhorn. In paragraaf 3.3 is onderbouwd dat er een vraag is naar huurwoningen in het duurdere segment.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Groningen 2016. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Omgevingsverordening Groningen.

Omgevingsvisie Groningen 2016-2022

De Omgevingsvisie Groningen 2016-2020 bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie Groningen op de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is gekomen in plaats van het Provinciaal Omgevingsplan. De provincie wil het aantrekkelijke woon- en leefklimaat verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen.

In de Omgevingsvisie is het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale belangen.

De provincie Groningen streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit in de provincie. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. Gebruikswaarde is gericht op een efficiënte inrichting van het gebied voor uitoefening van de daaraan toegekende of toe te kennen functies. Bij belevingswaarde gaat het om de sfeer en allure van het gebied. Toekomstwaarde draait om de toekomstbestendigheid van de maatregelen die ten behoeve van de gebruiks- en belevingswaarde worden genomen.

Het plan vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied: een stedenbouwkundig samenstelsel ten behoeve van onder andere wonen. De provincie wil stedelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk laten plaatsvinden binnen stedelijk gebied.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet tevens rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. De insteek is om deze kwaliteit te versterken door enerzijds efficiënt ruimtegebruik en anderzijds door in de plannen rekening te houden met aspecten als water, infrastructuur, natuurwaarden, bodem en cultuurhistorie. Het plangebied ligt ter plaatse van een glaciale rug. In de verordening is hiervoor een aantal regels opgesteld.

Met dit plan wordt een braakliggend terrein midden in Zuidhorn herontwikkeld en ingericht met een nieuw appartementengebouw. Ten noorden en oosten van het plangebied is eveneens sprake van appartementen gebouwen, waardoor het voornemen goed past binnen de omgeving. De belevingswaarde van het gebied als woongebied wordt daarmee versterkt. Door de woningen geschikt te maken voor senioren wordt eveneens toekomstwaarde gecreëerd en ingespeeld op de verwachte vergrijzing in de regio. Daarmee is het plan in overeenstemming met de Omgevingsvisie Groningen 2016-2022.

Omgevingsverordening Groningen 2016-2020

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2016 bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie Groningen 2016-2020.

In artikel 2.15.1 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot woningbouw. Een ruimtelijk plan kan alleen in woningbouw voorzien, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie. In paragraaf 3.3 wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling past binnen de regionale Woonvisie Westerkwartier 2015-2020.

In artikel 2.57.1 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot glaciale ruggen. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op de op kaart 7 bij de Verordening aangegeven glaciale ruggen moet regels stellen, gericht op bescherming van het reliëf en de herkenbaarheid daarvan. In dit bestemmingsplan is in artikel 4 een dubbelbestemming opgenomen die een beschermende regeling heeft voor de waarden van de glaciale rug.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de woonvisie die de gemeenten van het Westerkwartier gezamenlijk hebben opgesteld. Daarmee is het plan passend binnen de Omgevingsverordening Groningen 2016-2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Gemeente Zuidhorn 2030

De structuurvisie van de gemeente Zuidhorn (2011) geeft de komende twintig jaar richting aan de ontwikkelingen binnen de gemeente. De kern van de structuurvisie is identiteit. De kernkwaliteiten van de gemeente Zuidhorn zijn ruimte, rust, gemeenschapszin en de schakelfunctie tussen stad en (platte)land. De kernkwaliteiten laten zien dat de gemeente een eigen identiteit heeft. Samen met de inwoners wil de gemeente haar identiteit behouden en versterken door ontwikkelingen te koppelen aan bestaande identiteit en schaal van de gemeente. De Structuurvisie betreft een uitwerking van de Toekomstvisie, betreffende het onderdeel ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente Zuidhorn, tot 2030.

Tijdens de totstandkoming van de toekomstvisie is veel gesproken over woningbouw in de dorpen. De gemeente sluit zich aan bij de wensen van de bewoners die hebben aangegeven geen ongebreidelde groei van de dorpen te willen. Woningbouw wordt in overleg met de bewoners zoveel mogelijk binnen de kern opgevangen door open plekken te benutten of oude bedrijfslocaties te transformeren.

In dit plan wordt een braakgelegen locatie in de schil van het centrum van Zuidhorn herontwikkeld met de realisatie van een woongebouw. Dit past binnen de toekomstvisie van Zuidhorn aangezien het een inbreidingslocatie betreft, die passend is binnen de woonvisie.

Ruimte om te wonen, woonvisie Westerkwartier 2015-2020

Met deze woonvisie schetsen de gemeenten binnen het Westerkwartier een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier. Deze ambities zijn hier vastgelegd tot het jaar 2020. Tegelijkertijd wordt er een lange termijn perspectief geschetst, omdat grote trends als huishoudensgroei en vergrijzing de koers bepalen.

De regio Westerkwartier heeft met de provincie Groningen afspraken gemaakt over de ruimte die er in de regio is om plannen te ontwikkelen voor woningbouw. Daarvoor is de huishoudensprognose een belangrijke onderlegger. De prognose gaat uit van gemiddeld 170 huishoudens per jaar in de regio als geheel tot 2020. Voor Zuidhorn geldt een netto woningbehoefte van 235 tot 360 woningen in de periode 2014-2020.

Binnen de vrije sector huur is er overloop vanuit de stad Groningen, waardoor met name in Leek en Zuidhorn dit product kansrijk is. De prijzen beginnen bij € 700 per maand. Boven de € 900 neemt de vraag wel af, maar is die er nog wel. Zuidhorn wordt in de woonvisie aangemerkt als centrumdorp. In de centrumdorpen is binnen het Westerkwartier behoefte aan alle typen woningen.

De woonvisie gaat uit van het principe dat inbreiding boven uitbreiding gaat. Dit betekent dat eerst gekeken wordt naar het benutten van inbreidingslocaties, voordat nieuwe uitbreidingen worden ontwikkeld.

Het plan voorziet in de ontwikkeling van acht appartementen in het duurdere huursegment. Een klasse die niet wordt bediend door Woningcorporatie Wold & Waard. In de woonvisie is omschreven dat hier in beperkte mate vraag naar is in Zuidhorn. Het aantal woningen past ook binnen de 235 tot 260 woningen van de netto woningbehoefte in Zuidhorn. Bovendien vindt het plan plaats op een inbreidingslocatie. De woonvisie heeft hieraan de voorkeur boven nieuwbouw op uitbreidingslocaties. Daarmee is het plan in overeenstemming met de woonvisie.

Welstandsnota Gemeente Zuidhorn

De Welstandsnota bevat het welstandsbeleid voor het grondgebied van de gemeente Zuidhorn. De welstandsnota maakt op een heldere manier de welstandseisen duidelijk voor aanvragers van een omgevingsvergunning, de architect, de aannemer, de aanwonenden en de welstandscommissie. Het is voor alle partijen vooraf duidelijk aan welke criteria een bouwwerk moet voldoen. Het doel van de welstandsnota is een bijdrage te leveren aan het behouden van en daar waar nodig het versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van de gemeente Zuidhorn.

Het gemeentelijk grondgebied is ten behoeve van de welstandsnota opgedeeld in verschillende welstandsgebieden, wat heeft geresulteerd in de welstandskaart. De gebieden zijn in grote lijnen bepaald op basis van een ruimtelijk/architectonisch en soms ook functionele samenhang. Een waterdichte, dus exacte, methodiek is hiervoor echter niet voorhanden.

Conform de Welstandskaart van het plangebied in deelgebied 1 - Oude structuur - Zuidhorn. Het voornemen is getoetst door de welstandscommissie en is, na een enkele aanpassing, gevolgd door een positief advies.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Toetsing

Ter plaatse van het plangebied is in 2010 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om te onderzoeken of de bodemkwaliteit aanvaardbaar is voor de functie wonen. Sinds de uitvoering van dit onderzoek is de bodem niet meer geroerd en hebben geen bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. Ondanks dat het onderzoek een aantal jaren geleden is uitgevoerd, blijft het daarom onverminderd van toepassing.

Uit de analyseresultaten van dit onderzoek is gebleken dat niet al deze resultaten voldoen aan de achtergrond- en/of streefwaarden. De lichte verontreinigingen met PAK en lood in de bovengrond hangen vermoedelijk samen met de aanwezige puinresten. Op basis van de indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de onderzochte grond aan de achtergrondwaarden en is eventueel vrijkomende grond waarschijnlijk vrij toepasbaar.

De onderzochte grond bevat weinig puin. Het gemiddelde puingehalte ligt vermoedelijk ruim beneden de 10% (W/W). Door de bemonsteringsmethode (edelmanboor) is deze schatting indicatief van aard. De geringen hoeveelheid puin in de grond geeft geen aanleiding tot verder asbestonderzoek.

Grondwater

In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Alle parameters lagen beneden de detectiegrenzen.

Waterbodem

Op basis van de toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit (generiek beleid):

• voldoet de onderzochte slib aan de kwaliteitsklasse wonen en is eventueel vrijkomende grond waarschijnlijk geschikt voor hergebruik op land;
• voldoet het slib aan klasse A en is het slib geschikt voor hergebruik in oppervlaktewater;
• voldoet het slib aan maximale waarden voor verspreiden en aan msPAF en mag vrijkomende baggerspecie worden verspreid over aangrenzende percelen.

Conclusie

De aangetroffen verhoogde concentraties in de (water-)bodem vormen geen onaanvaardbare risico's voor de volksgezondheid, het milieu en/of het ecosysteem. Gesteld kan worden dat de aangetroffen overschrijdingen geen aanleiding geven tot het instellen van een vervolgonderzoek. Uit milieuhygiënisch oogpunt is er geen bezwaar tegen een voorgenomen eigendomsoverdracht. Het volledige bodemonderzoek is toegevoegd als Bijlage 1.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor dit plan.

4.2 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. Naar aanleiding van de digitale watertoets is kenbaar gemaakt dat de 'normale procedure' gevolgd dient te worden. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als Bijlage 2. Hierop heeft het waterschap Noorderzijlvest een passend wateradvies uitgebracht voor dit project. Dit wateradvies is opgenomen als Bijlage 3.

Het waterschap Noorderzijlvest verwijst in haar advies naar haar Beleidsnotitie Water en Ruimte. Conform dat beleid moet hemelwater en afvalwater gescheiden worden afgevoerd. Het schone hemelwater afkomstig van daken en terreinverharding kan worden geloosd op de aanwezige watergang langs de Hoofdstraat. Gezien de functie van die watergang voor opvang en afvoer van hemelwater stelt het waterschap Noorderzijlvest dat deze behouden moet blijven. In de uitwerking van het plan wordt hier rekening mee gehouden en blijft de watergang behouden. Om het perceel te ontsluiten zal een dam met duiker worden aangelegd.

Waterschap Noorderzijlvest stelt dat, gezien de beperkte toename aan verharde oppervlakken, compensatie voor versnelde afvoer van hemelwater geen vereiste is. Verder heeft het waterschap geen opmerkingen met betrekking tot het aspect 'water' van deze ontwikkeling.

Het aspect water vormt geen belemmering voor dit plan.

4.3 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Regionaal archeologiebeleid

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een archeologiebeleid ontwikkeld. Gezamenlijk is onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied. Dit is vervolgens verwerkt in het beleidsstuk Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn (2013).

Op grond van dit onderzoek naar de ontstaansgeschiedenis van het landschap zijn een archeologische verwachtingenkaart en een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt.

Onderzoek

De archeologische waarden- en verwachtingskaart voor de gemeente Zuidhorn laat zien dat het plangebied in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. het plangebied valt in de aangegeven categorie 4. Voor gronden in deze categorie geldt voor ruimtelijke ontwikkelingen met een oppervlakte van maximaal 500 m2 geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Wanneer ontwikkelingen met een oppervlakte boven deze grenswaarde worden gerealiseerd, dient eerst een archeologische onderzoek uitgevoerd te worden.

Het appartementengebouw heeft een oppervlakte van circa 406 m2. Op basis van de archeologische waarden- en verwachtingskaart is daarom geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Echter is eerder, in 2011, een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat het plangebied op de flank van een glaciale rug ligt, die in de prehistorie geschikt was voor bewoning. In het plangebied is een esdek aanwezig, dat hier in de middeleeuwen is ontstaan. In het plangebied bestaat de kan sop het aantreffen van archeologische resten uit de steentijd en de middeleeuwen (en nieuwe tijd). Het plangebied is in de 20e eeuw bebouwd geraakt. Hierdoor is de kans dat archeologische resten uit de steentijd intact zijn gebleven gering. Ook de kans op intacte middeleeuwse resten is klein.

Vervolgonderzoek wordt derhalve niet noodzakelijk geacht. Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen dan geldt een meldingsplicht. Vondsten dienen dan zo spoedig mogelijk te worden gemeld bij de gemeente Zuidhorn en bij Libau. Het volledige bureauonderzoek is toegevoegd als Bijlage 4.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.4 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een beleid op het gebied van cultuurhistorie ontwikkeld. Gezamenlijk is onderzoek gedaan naar cultuurhistorische (verwachtings)waarden in het gebied. Dit is vervolgens verwerkt in het beleidsstuk Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn (2013). Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart kan geconcludeerd worden dat geen sprake is van cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.5 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Groningen wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

In en nabij het plangebied is geen sprake van Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden. Gezien de relatief kleinschalige aard van de ontwikkeling kan redelijkerwijs aangenomen worden dat er geen gevolgen voor beschermde natuurgebieden optreden. Bovendien liggen deze natuurgebieden op meerdere kilometers afstand en is de ontwikkeling een inbreidingsplan. De locatie is omgeven is door andere bebouwing en soortgelijke functies.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Het plangebied betreft een braakliggend terrein dat is ingericht als grasland. Het perceel bevindt zich in de bebouwde kom en wordt aan alle kanten begrenst door woningen en voorzieningen. De kans dat hier beschermde soorten aanwezig zijn is redelijkerwijs als nihil te beschouwen. Bovendien blijft de sloot grenzend aan het terrein, bestaan. Daarom is geen nader onderzoek naar beschermde soorten noodzakelijk.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor dit plan.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen in gemengd gebied. Hierdoor kan de kunnen de richtafstanden, zoals deze in de VNG-brochure zijn opgenomen, met één stap terug worden gerekend.

Ten noorden van het plangebied is een supermarkt, dienstverlening en detailhandel gevestigd. Voor dit type bedrijven geldt in gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. Logischerwijs wordt hieraan voldaan. Ook de detailhandel en dienstverlening die in de gemengde bestemming ten zuiden van het plangebied is toegestaan, kent een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied.

Voor de horecabestemming ten zuidwesten van het plangebied geldt dat een horecabedrijf, gelijkwaardig aan lunchrooms, ijssalons, snackbars en cafetaria's is toegestaan. Ook voor dit type bedrijf geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied.

Conclusie

Aan de richtafstanden ten opzichte van omringende bedrijven wordt voldaan. Verder onderzoek is niet noodzakelijk.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit plan.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Onderzoek

Om te onderzoeken of sprake is van risicovolle inrichtingen, transportroutes en/of buisleidingen in of in nabijheid van het plangebied, is gebruik gemaakt van de risicokaart.

De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting betreft een gasontvangststation op circa 1.600 meter ten noordwesten van het plangebied. Dit is op ruim voldoende afstand van het plangebied, zodat dit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Ten (noord)oosten van het plangebied is sprake van een buisleiding, de Gasunie regionale transportleiding (RTL) N-50541-KR, die richting het eerder genoemde gasontvangststation loopt. Het betreft een aardgasleiding met een maximale werkdruk van 40,00 bar en een wanddikte van 6,00 millimeter en een diameter van 8 inch. Voor een dergelijke buisleiding geldt een inventarisatieafstand van 70 meter. Het plangebied ligt op circa 300 meter van de buisleiding. Daarom is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Ter vooroverleg is tevens de Omgevingsdienst Groningen gevraagd een advies met betrekking tot externe veiligheid aan te leveren. De Omgevingsdienst concludeert in haar advies dat de enige relevante risicobron die invloed heeft op de ruimtelijke ontwikkeling, de N980 is. De Wilhelminalaan bevindt zich op 150 meter van de N980 en daarmee, op basis van de provinciale basisnet Groningen, in zijn geheel binnen veiligheidszone 2. Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen veiligheidszone 2 dient door het bevoegd gezag verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden. Het berekende groepsrisico voor de provinciale weg N980 ter hoogte van het plangebied is gelegen onder de oriënterende waarde.

Daarnaast heeft de Veiligheidsregio Groningen de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid met betrekking tot het plangebied beoordeeld. Naar aanleiding van de ruimtelijke ontwikkeling ziet Veiligheidsregio Groningen geen aanleiding tot het treffen van maatregelen. Wel adviseert Veiligheidsregio Groningen om de toekomstige bewoners te informeren van de risico's en wat te doen indien er een incident of ramp zich voordoet.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.8 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Binnen het plangebied is sprake van enkele kabels en leidingen, waaronder het riool. Deze worden door of namens de gemeente verlegd zodat zij geen hinder vormen voor het plan.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.9 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Wet Milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de

concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.
• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10).

Onderzoek Wet Milieubeheer

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van <18 µg/m3. De norm voor deze stof ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Daarnaast geldt een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van <15 µg/m3. De norm voor deze stof ligt eveneens op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is dus geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden.

Onderzoek NIBM

In deze ontwikkeling worden acht woningen gerealiseerd. Dit valt ruim onder de grenswaarde van 1.500 woningen van het Besluit NIBM. Naar aanleiding hiervan kan worden aangenomen dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de grenswaarden voor concentratie fijn stof en stikstofdioxide. Bovendien is het voornemen, gezien de kleinschaligheid, te beoordelen als 'niet in betekenende mate'. Daarom is geen nader onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

4.10 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidsbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de normen uit de Wgh.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km /u-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen in de geluidzone van de Fanerweg (N980). De spoorweg heeft ter hoogte van het plangebied een geluidzone van 100 meter. Het plangebied is gelegen op circa 300 meter van het spoor en valt daarmee buiten de geluidzone. Toetsing aan spoorweglawaai is dan ook niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt de akoestische aanvaardbaarheid bepaald ten gevolge van de omliggende 30 km/u wegen. De geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op de Wilhelminalaan, Hoofdstraat en Beatrixlaan maakt daarom deel uit van het onderzoek. De uitgangspunten en resultaten zijn separaat opgenomen in het rapport in bijlage 5.

Geluidbelasting plangebied

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt op het plangebied niet overschreden ten gevolge van het verkeer op de Fanerweg (N980). De geluidbelasting in het plangebied overschrijdt daarentegen wel de richtwaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer op de Wilhelminalaan, Beatrixlaan en Hoofdstraat. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 54 dB, de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB wordt niet overschreden. Daarnaast neemt de gecumuleerde geluidbelasting met meer dan 1,5 dB toe ten opzichte van de hoogste geluidbelasting van één enkele bron. Ten gevolge van de overschrijdingen en de significante toename van de gecumuleerde geluidbelasting zijn maatregelen onderzocht om de geluidbelasting te reduceren.

Conclusie

Maatregelen om de geluidbelasting vanwege de niet gezoneerde wegen te reduceren zijn onderzocht aan de bron en in het overdrachtsgebied. Hieruit blijkt dat maatregelen redelijkerwijs niet mogelijk en/of gewenst zijn wegens overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige of vervoerskundige aard. Aangezien de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet wordt overschreden, kan gesteld worden dat de woningen worden mogelijk gemaakt in een akoestisch aanvaardbaar klimaat.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding is de bestemming vastgelegd, in de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

dit bestemmingsplan wordt opgezet ten behoeve van de nieuwbouw van een appartementencomplex aan de Wilhelminastraat 2a te Zuidhorn.

5.2 Toelichting op de bestemming

Wonen - Woongebouw

In het plangebied wordt een appartementencomplex, bestaande uit acht appartementen gerealiseerd. Daarom is voor de bestemming 'Wonen - woongebouw' gekozen. Binnen de bestemming is een woongebouw toegestaan, alsmede ruimte voor een tuin om het gebouw heen. De maximum bouwhoogte bedraagt 11 meter. Op die manier kan een gebouw van 3,5 bouwlaag gerealiseerd worden. Er zijn maximaal acht wooneenheden toegestaan. Tevens is er ruimte voor een beroep-aan-huis. De woningen worden zo opgezet dat ze geschikt zijn voor bewoning door senioren. Om deze bewoners tevens te kunnen voorzien van de benodigde zorg, is tevens een zorgfunctie voor deze bewoners toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een plan. In dit hoofdstuk wordt daarom ingegaan op achtereenvolgens de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

In het kader van het vooroverleg kunnen betrokken instanties en belanghebbenden inspraak geven op het bestemmingsplan. In dit geval betreft dit Provincie Groningen, het Waterschap Noorderzijlvest en de Omgevingsdienst Groningen. De resultaten van dit vooroverleg worden meegewogen in het ontwerpbestemmingsplan.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het plan zes weken ter inzage heeft gelegen voor een ieder om op te reageren. Hierop is een zienswijze binnengekomen van de Provincie Groningen. Deze zienswijze is in het bestemmingsplan verwerkt door het plan op beide punten aan te passen. De zienswijze is opgenomen als bijlage 7.

Vaststellingsfase

De binnengekomen zienswijze van de provincie Groningen is verwerkt in dit bestemmingsplan. De indiener van de zienswijze worden hiervan op de hoogte gesteld. De provincie heeft te kennen gegeven akkoord te gaan met de verwerken van haar zienswijze. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een ontwikkeling van de gemeente. De initiatiefnemers hebben aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan zijn een planschadeovereenkomst en een verkoopovereenkomst afgesloten. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd.