Zeewolde - De Sternhof

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Recreatie- en zorgbedrijf De Sternhof aan de Sternweg 14 te Zeewolde wenst zich door te ontwikkelen tot een recreatiebedrijf in combinatie met zorgvoorzieningen. Op dit moment bestaan de faciliteiten uit een kleinschalige camping (20 kampeerplaatsen), een bed & breakfastaccommodatie (4 familiekamers), een caravanstalling, een 'blotevoetenpad' en dagbesteding voor ouderen met lichte dementie en mensen die sociale activering nodig hebben.

Het is de bedoeling de zorg- en recreatieve faciliteiten uit te breiden met een hotel-restaurant met theetuin, een viertal zorgeenheden, een kleinschalig openluchttheater en de vergroting van het blotevoetenpad. Het nieuwe hotel vervangt hiermee de bed & breakfastaccommodatie en wordt gebouwd op de plek van de caravanstalling.

Met deze ontwikkeling is rekening gehouden in het geldende bestemmingsplan in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid. De voorgenomen ontwikkelingen passen in de criteria die voor deze wijzigingsbevoegdheid gelden. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde voorzieningen.

1.2 Plangebied

Het plangebied beslaat het perceel Sternweg 14 dat een omvang van circa 2 hectare heeft en ongeveer 7 kilometer ten noordoosten van de kern Zeewolde ligt. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1: De ligging van het plangebied (bron: Bing Maps)

1.3 Geldende regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied 2016, zoals vastgesteld op 29 september 2016 en heeft daarin de bestemming 'Bedrijf' met voor een deel de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 5'. De huidige functies zijn binnen de bedrijfsbestemming geregeld via specifieke aanduidingen.

Het realiseren van een groot deel van de nieuwe functies is niet rechtstreeks mogelijk.

Figuur 2: Fragment verbeelding bestemmingsplan Buitengebied 2016 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Dit gebied is evenwel voorzien van een zogenaamde gebiedsgebonden wijzigingsbevoegdheid. Op grond van artikel 5 lid 5.7.3 van het bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders de binnen de bestemming 'Bedrijf' op het betreffende adres functies ten behoeve van zorg- en recreatie mogelijk maken. Dit onder de beperkingen en voorwaarden die in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen.

De gewenste situatie kan juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt via deze wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor dient een wijzigingsprocedure te worden doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria.

1.4 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit wijzigingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk wordt 2 een korte toelichting gegeven op de beoogde plannen. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 4 beschrijft de juridische aspecten van het wijzigingsplan en in hoofdstuk 5 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving initiatief

2.1 Huidige situatie

Op dit moment worden er op De Sternhof aan de Sternhof 14 vijf functionaliteiten en activiteiten aangeboden:

• 1. Camping

De camping betreft een natuurlijke plattelandscamping met kampvuurplaats, waarin ruimte is voor 20 seizoenplaatsen. De camping is geopend van 15 maart tot 1 november.

• 2. Bed & Breakfast

De bed & breakfastaccommodatie bestaat uit 4 familiekamers die elk plaats bieden aan één tot vijf gasten met een gemeenschappelijke keuken en een tweetal gemeenschappelijke verblijfsruimten.

• 3. Caravanstalling

Caravanstalling vindt plaats in een voormalige bedrijfsloods en biedt ruimte voor 80 campers, caravans, vouwwagens, auto's en dergelijke.

• 4. Het blotevoetenpad

Op het terrein ligt een 800 meter lange verbinding van gras, houtsnippers, grind, modder, steen en andere materialen dat als recreatief 'blote voetenpad' wordt gebruikt.

• 5. Dagbesteding

De dagbesteding richt zich op ouderen met lichte dementie en mensen die sociale activering nodig hebben mogelijk. Deze activiteiten zijn ondergebracht in de stichting SternZorg. Op dit moment biedt SternZorg 3 dagen per week dagbesteding, groeiend naar 5 dagen.

2.2 Beschrijving initiatief

Het voornemen is om de voorzieningen uit te breiden en verder door te ontwikkelen, waarbij uitgangspunt is dat de geboden voorzieningen een rol van betekenis in de gemeenschap zal spelen, een gewaardeerde marktpositie vervult en voorziet in de behoefte in de regio en daarbuiten (zie paragraaf 2.3 voor de behoefte).

De volgende ontwikkelingen worden voorgestaan:

• een hotel met twintig luxe kamers (het hotel wordt gerealiseerd op de plek waar nu nog de caravanstalling staat), alsmede een zorghotel met 4 luxe zorgkamers voor kortdurend verblijf (ter plaatse van het gebouw dat nu nog onderdak biedt aan bed & breakfast). In de 4 zorgeenheden wordt 24-uurs particuliere zorg aangeboden tot een verblijfsduur van maximaal 4 maanden;
• een restaurant met tachtig zitplaatsen;
• uitbreiding van het blotevoetenpad tot 1500 meter;
• een theetuin met zestig zitplaatsen;
• een kleinschalige openluchttheater;
• een moestuin voor de dagbesteding; en
• een camping met werkplaats als praktijkcentrum voor sociale activering.

De gewenste inrichting van het gebied is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3: Inrichtingsschets

2.3 Toetsing aan wijzigingscriteria

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 5 lid 5.7.3 van het bestemmingsplan. Hiermee kan onder

onder voorwaarden de bestemming 'Bedrijf' worden gewijzigd ten behoeve van:

• het aanbieden van 24 uurs particuliere zorg in maximaal 4 zorgeenheden tot een verblijfsduur van maximaal 4 maanden;
• hotelaccommodatie met maximaal 20 kamers met inbegrip van een restaurant, trainingsfaciliteiten, kantoorruimte en theetuin met 50 tot 70 zitplaatsen;
• dagbesteding;
• plattelandscamping met maximaal 20 kampeerplaatsen;
• educatief centrum, kinderboerderij en kleinschalige dagrecreatie.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functies, zoals die zijn geformuleerd in paragraaf 2.2 binnen de planologische mogelijkheden van de wijzigingsbevoegdheid passen. Deze voorzieningen dienen evenwel binnen de voorwaarden te passen die voor de betreffende wijzigingsprocedure gelden:

• 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid moeten de regels van artikel 5 van toepassing blijven;
• 2. er moet worden aangetoond wordt dat voor zover deze activiteiten zijn aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling deze activiteiten ook uitvoerbaar zijn;
• 3. er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn;
• 4. er mag geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Ad 1. Bestemming 'Bedrijf' blijft van toepassing

De bestemming 'Bedrijf' wordt zodanig geredigeerd dat deze van toepassing blijft op het perceel. De van een reguliere bedrijfsbestemming afwijkende functies worden specifiek inbestemd via een aanduiding, zoals overigens in het geldende bestemmingsplan ook al het geval is.

Ad 2. Uitvoerbaarheid

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Stedelijke ontwikkeling

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: InfoMil) en jurisprudentie (Uitspraak 201602966/1/R1) blijkt dat accommodaties voor recreatie over het algemeen worden gezien als stedelijke ontwikkeling en dat in ieder geval de behoefte moet worden beschreven. Het hotel kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

De locatie ligt gelet op deze definitie niet in bestaand stedelijk gebied.

Toetsing

Er is in dit geval sprake van een bestaand recreatie- en zorgbedrijf dat zich verder wil doorontwikkelen. De nieuwe planologische regeling borduurt grotendeels voort op de huidige planologische mogelijkheden, waarbij een deel van het gebied wordt heringericht. Extra bouwmogelijkheden of uitbreidingsmogelijkheden buiten het bestaande perceel worden niet geboden.

De uitbreiding van de recreatieve voorzieningen, alsmede de horeca- en logiesvoorzieningen spelen in op de vraag naar extra capaciteit in verband met de toekomstige uitbreiding van vliegveld Lelystad.

De uitbreiding van de zorg- en dagbesteding is noodzakelijk om in te kunnen spelen op de toenemende vergrijzing en de behoefte aan kwalitatief goede zorg.

Voornoemde functies dragen bij aan het duurzaam functioneren van het bedrijf. Hiermee wordt het perceel beter benut en dit geeft invulling aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De beschreven behoefte blijkt uit onderstaande trends en ontwikkelingen in de horeca en recreatie (bron: Rabobank cijfers en trends). Ook is het aanbod in Zeewolde geanalyseerd (bron: HorecaDNA en Booking.com).

Horeca en Recreatie

De horeca en recreatie profiteren momenteel maximaal van de gunstige economische ontwikkelingen. Toenemende particuliere consumptie heeft een positieve impact op de vraag in de markt en de verwachting is dan ook dat de groei in 2017 verder doorzet met 2,4%. Naast een toename van de binnenlandse bestedingen speelt ook de structurele groei van buitenlandse toeristen in Nederland een belangrijke rol. Deze groei zal naar verwachting wel afvlakken door de impact van Brexit en de toegenomen terroristische dreiging in Noordwest-Europa. De horeca heeft echter het tij mee. De verwachting is dat toerisme alleen maar verder zal groeien en ook de Nederlandse consument gaat meer buiten de deur werken, eten en recreëren.

Voor de langere termijn ontwikkelt Nederland zich in toenemende mate tot een waar ‘leisureland’. We gaan meer buitenshuis eten, op meerdere momenten van de dag, gaan meer dagen of weekendjes weg en het nieuwe (flex)werken zorgt voor toenemende zakelijke vraag. Locatie wordt wel steeds belangrijker om tot een succesvolle exploitatie te komen. Ondernemingen die niet op een A-locatie of in een sterke regio gevestigd zijn, zullen moeten investeren in een uniek en onderscheidend concept.

Hotels en bed&breakfast

Na een goed 2016 zal de vraag in 2017 met 2 tot 3% verder groeien. Deze groei komt door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen. Van dit laatste profiteren echter vooral de regio Amsterdam en de kustgebieden, hoewel voor Amsterdam een afvlakking van de groei verwacht wordt door toedoen van de Brexit en de terreurdreiging in Noordwest-Europa. Ondanks de jaar-op-jaar groei blijft de hotelbranche een uitdagende markt met intense concurrentie.

Het aanbod van hotels neemt structureel toe. Bestaande hotels en ketens breiden uit en nieuwe hotels worden steeds groter met meer kamers en meer zalen. Daarnaast ervaren hotels de groeiende concurrentie van branchevreemde aanbieders zoals vakantieparken met unieke accommodaties of de vele bed & breakfast-concepten.

Voor de lange termijn is de prognose gematigd positief. Het internationaal toerisme groeit jaar-op-jaar en Nederland zal hier, met Amsterdam als toeristische hotspot, de vruchten van plukken. Toeristen vanuit de hele wereld willen Amsterdam hebben beleefd en de rest van Nederland kan hier van profiteren. Ook de zakelijke markt trekt verder aan; Nederland is een knooppunt voor logistiek en internet en dus een interessante meetingpoint voor veel bedrijven. Keerzijde is dat, gezien de vele nieuwbouw- en uitbreidingsplannen, het aanbod zal blijven toenemen.

Aanbod restaurantsector

Uit gegevens van HorecaDNA blijkt dat de gemeente Zeewolde met 11 bedrijven over een gemiddeld aantal bedrijven in de restaurantsector beschikt, in vergelijking met gemeenten tot 25.000 inwoners.

Aanbod hotels

Uit gegevens van HorecaDNA en Booking.com blijkt dat er vrijwel geen hotelaanbod in de gemeente Zeewolde is. Op Booking.com wordt 1 driesterrenhotel en een zorghotel aangeboden. In gemeenten tot 25.000 inwoners zijn gemiddeld 3,6 hotels.

Conclusie behoefte en locatiekeuze

Het restaurantaanbod is gemiddeld. Gelet op de ontwikkeling van Nederland tot leisureland, waarbij er meer buitenshuis wordt gegeten, is er groeiende behoefte aan restaurants. Het hotelaanbod in de gemeente Zeewolde is ondergemiddeld. De locatie kan meeliften op de Amsterdamse vraag en ligt - zeker na de uitbreiding van Lelystad Airport - gunstig: dichtbij recreatieve hotspots als Amsterdam, de Veluwe, Volendam en Giethoorn. In dit geval worden zowel hotelkamers als een bed&breakfastconcept aangeboden. De overige functies zijn onderdeel van het totaalconcept (waaronder de theetuin, blotevoetenpad, dagbesteding, openluchttheater, etc.)

Het aanbieden van een onderscheidend concept is gelet op de vraag van consumenten noodzakelijk voor een duurzame bedrijfsvoering van recreatie- en zorgondernemingen.

Een alternatieve locatie binnen bestaand stedelijk gebied is niet realistisch. Het gaat om de verbreding van activiteiten van een bestaand bedrijf, binnen de bestaande bouwvlakken. Bovendien is het bestaand stedelijk gebied minder geschikt voor de beoogde vorm van verblijfsrecreatie en zorg dan locaties in het buitengebied.

Ad 3. Voldoende parkeergelegenheid

Het parkeren vindt plaats op het eigen erf in verschillende clusters (zie figuur 2). Hierbij zal worden voldaan aan de minimale parkeernormen die voor de verschillende functies gelden. Dit wordt geborgd via artikel 8 lid 8.1 sub i.

Ook mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. In het kader van de toetsing aan de omgevingsaspecten (zie paragraaf 3.2) wordt hierop nader ingegaan.

Voor wat betreft het bebouwingsbeeld kan worden opgemerkt dat alle functies zoveel mogelijk in de bestaande bebouwing op het perceel zal plaatsvinden, dat op een goede wijze landschappelijk is ingepast.

Hoofdstuk 3 Beleid en milieu- en omgevingsaspecten

3.1 Beleid

De intensivering van de zorg- en recreatieve functies op een individueel bedrijfsperceel raakt geen rijks- en provinciale belangen. Voor wat betreft het gemeentelijk beleid vormt het geldende bestemmingsplan het uitvoeringskader. In het bestemmingsplan is via het instrument van een wijzigingsprocedure ruimte geboden voor het onderhavige initiatief Aan de voorwaarden die hiervoor gelden is in paragrafen 2.3 en 3.2 getoetst. Hieruit blijkt dat het plan past binnen de gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

In deze paragrafen wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd.

3.2.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

Het plan voorziet in een relatief kleinschalige recreatieve ontwikkeling. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling blijft het plan ruimschoots onder de drempelwaarden zoals deze zijn genoemd in onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Bovendien maakt het plan gebruik van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied.

Daarnaast heeft het plan gezien de aard en omvang geen significante negatieve effecten op de Natura-2000. Een passende beoordeling is niet aan de orde.

Om deze reden kan worden gesteld dat er voor dit plan geen m.e.r. plicht geldt. Daarnaast is in de navolgende subparagrafen dat het plan geen noemenswaardige milieueffecten met zich meebrengt.

3.2.2 Verkeer en parkeren

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Voor de planontwikkeling is een verkeersgeneratie berekend. Deze verkeersgeneratie is gevoegd als bijlage bij deze toelichting. De toename van de verkeersgeneratie is bepaald (afgerond) op 146 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/ etmaal).

Aanname is dat 90% van de verkeersgeneratie van de Sternhof zich afwikkelt in de richting van de Ganzenweg. Dus dat betekent dat van de huidige verkeersgeneratie (74,35 x 0,9 = ) ± 67 mvt /etmaal zich afwikkelen richting de Ganzenweg. Van de toekomstige generatie betekent dit ± 199 mvt / etmaal richting de Ganzenweg. Dit betekent een toename van (afgerond) 132 mvt/ etmaal langs via de Sternweg in de richting van de Ganzenweg. Het overige deel van de verkeersgeneratie van 14 mvt/etmaal via de Sternweg in de richting van de Karekietweg.

Parkeren

Het bestaande en beoogde terrein rondom de Sternhof is zeer ruim van opzet met voldoende aandacht voor parkeren. Uit de situatieschets (figuur 3) is voldoende ruimte gereserveerd voor parkeren. Om deze reden kan met zekerheid worden gesteld dat de toekomstige parkeervraag volledig op eigen terrein zal en kan worden ingevuld. Er kan worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 4 bij de planregels.

3.2.3 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. De voorkeursgrenswaarde voor weg verkeerslawaai bedraagt 48 dB.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Toetsing en conclusie

Conform de Wet geluidhinder is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Sternweg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden voor de bebouwing waar het zorghotel in gerealiseerd wordt. Omdat de geluidcontouren aantonen dat in vrijwel het gehele perceel voldaan kan worden aan de 48 dB, is voor de Sternhof sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

3.2.4 Bodem

Algemeen

Het is wettelijk geregeld dat nieuwbouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om deze reden dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek (conform NEN5740) in beeld te worden gebracht. Als blijkt uit het onderzoek dat de bodem niet geschikt is dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd, om de bodem wel geschikt te maken.

Onderzoek en Conclusie

Op het perceel aan de Sternhof 14 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek, Sternweg 14 te Zeewolde, Rouwmaat Groep, Groenlo, 14 april 2017). Uit dit onderzoek blijkt dat:

• In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde is overschreden;
• De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond en in het grondwater geen belemmering vormen voor het toekomstige gebruik.
• De hypothese “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd” grotendeels wordt aangenomen.

De bodem is derhalve geen belemmering voor de nieuwe ontwikkeling. Wel wordt aangegeven dat eventueel vrijkomende grond niet zonder meer in het grondverkeer kan worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden t.b.v. bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt.

Het verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2.

3.2.5 Bedrijvigheid en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan het aspect bedrijvigheid en milieuzonering in beeld gebracht aan de hand van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusies

De ontwikkeling voorziet in het toevoegen en of uitbreiden van een overwegend recreatieve functie ook wordt een zorghotel toegevoegd. Een recreatieve functie is geen milieuhindergevoelige functie, een zorgfunctie (zorghotel) is dit redelijkerwijs wel.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet derhalve worden aangetoond dat ter plaatse sprake is van een goede milieusituatie. In de omgeving van de planlocatie is sprake van uitsluitend agrarische grondgebonden bedrijvigheid.

Meest relevante hiervan is de tegenover Sternhof 14 gelegen grondgebonden veehouderij. Voor het aspect geur geldt een aan te houden richtafstand ten opzichte van gevoelige functies van 50 meter. Aan deze richtafstand wordt zowel in de huidige als in de nieuwe situatie voldaan. Voor de aspecten geluid, gevaar en stof zijn de aan te houden richtafstanden van deze agrarische bedrijvigheid kleiner dan deze 50 meter. Hier wordt dus ook aan voldaan. De ligging van dit agrarisch bedrijf vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Overige (agrarische) bedrijvigheid ligt op grotere afstand en vormt eveneens geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

3.2.6 Externe veiligheid

Toetsingskader en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over "externe veiligheid" om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR)en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden.

Onderzoek en conclusie

Er zijn in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig.

Ter plaatse van de Gooiseweg is echter wel sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. De afstand tot de Gooiseweg tot de planlocatie is ruim 750 meter. De PR contouren en het invloedsgebied voor het groepsrisico reiken echter niet tot aan het plangebied.

Ook zijn in de nabijheid van de planlocatie geen risicovolle buisleidingen (zoals hogedruk aardgasleidingen) aanwezig.

Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van risicovolle inrichtingen, vervoer van gevaarlijke stoffen en risicovolle buisleidingen vormt externe veiligheid geen belemmering voor de planologische wijziging. De planologische wijziging kan op dit punt dus onbelemmerd doorgang vinden.

3.2.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader en beleid

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd.

Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Onderzoek en conclusie

Het plan voorziet in een berekende verkeersgeneratie van 146 motorvoertuigen per etmaal. Met behulp van NIBM-rekentool is vervolgens berekend of een dergelijke verkeersgeneratie effecten heeft op de luchtkwaliteit.

Figuur 4: Uitkomsten NIBM-rekentool

Uit de NIBM-rekentool komt naar voren dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit en dat nader onderzoek niet nodig is. Het aspect luchtkwaliteit vormt op dit punt geen belemmering voor het wijzigingsplan.

3.2.8 Waterparagraaf

Watertoets en waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985. De watertoets heeft betrekking op alle grond- en oppervlaktewateren en behandelt alle van belang zijn de waterhuishoudkundige aspecten (naast veiligheid en wateroverlast ook bijvoorbeeld waterkwaliteit en verdroging). De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder wordt meegenomen in de uitwerking van het plan. Het plan is via de digitale watertoets ingediend bij het waterschap.

De watertoetsprocedure kan op drie manieren gevolgd worden: de procedure geen waterbelang, de korte procedure en de normale procedure. Welke procedure gevolgd moet worden hangt af van de implicaties van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De procedure geen waterbelang en de korte procedure zijn bedoeld voor ruimtelijke plannen met beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Bij deze twee procedures kan de watertoets volledig digitaal doorlopen worden. De normale procedure is gericht op ruimtelijke plannen met relatief vergaande consequenties voor de waterhuishouding.

Voor dit plan is de (digitale) watertoets doorlopen, waaruit blijkt dat de normale procedure van toepassing is. Uit het overleg dat als gevolg van deze procedure heeft plaatsgehad met het waterschap is gebleken dat het project niet voldoet aan de uitgangspunten van het waterschap. Het waterschap is echter wel bereid maatwerkoplossing toe te passen voor deze ontwikkeling.

Waterveiligheid/ waterkering

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een primaire, secundaire of regionale waterkeringen. Het thema waterveiligheid/ waterkeringen vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Waterkwantiteit

Rondom de planlocatie liggen greppels en/ of watergangen, waarvan een deel op basis van de Legger van waterschap Zuiderzeeland een waterhuishoudkundige functie hebben. Waterhuishoudkundig levert dit echter geen belemmeringen op, omdat het plan niet voorziet in activiteiten nabij watergangen. Ook vindt er geen demping of verplaatsing van bestaande watergangen plaats. Het watersysteem blijft dus gelijk aan de uitgangssituatie.

Het plan voorziet niet in een toename aan bebouwd oppervlak. Ten opzichte van de referentiesituatie blijft het dakoppervlak namelijk gelijk. Wel vindt een herschikking van verhardingen op het terrein plaats. Hooguit heeft dit een marginale toename aan verhardingen tot gevolg. Om die reden ontstaat geen compensatieopgave.

Centraal op het terrein wordt daarnaast een vijver aangelegd. De aanleg van deze vijver heeft een licht positief effect op de hoeveelheid te bufferen hemelwater op het terrein.

Opbarstrisico en/of aansnijden van Pleistoceen zandpakket

Het plangebied is gelegen in een gebied met een groot risico op opbarsten van de grond tot 100 cm ontgraving.

Indien initiatiefnemer overgaat tot het ontgraven van de grond ten behoeve van de nieuwe vijver tot een diepte van circa 100 cm of dieper, wordt geadviseerd te overwegen om gericht onderzoek te doen naar het opbarstrisico ter plaatse. Opbarsten of (bijna) aansnijden van het pleistocene zandpakket dient voorkomen te worden vanwege de kans op instabiliteit van de bodem en ongewenste kwel van onvoldoende kwaliteit.

Waterkwaliteit

Met het oog op de waterkwaliteit zijn met de planvorming geen bezwaren te verwachten. Ten behoeve van de bebouwing zullen geen uitlogende bouwmaterialen worden gebruikt. Daarnaast geldt dat parkeervoorzieningen voldoende ver van het belendende oppervlaktewater komt te liggen. Afstroming van verontreinigingen van voertuigen (olie e.d.) naar oppervlaktewater is daarmee uit te sluiten. Verder worden er geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een potentieel risico vormen voor de waterkwaliteit.

Om die redenen vormt het project geen (potentieel) gevaar voor de waterkwaliteit.

Hemelwaterafvoer en riolering

De huidige gebouwen zijn reeds voorzien in sanitaire voorzieningen. Als gevolg van deze ontwikkeling zal de hoeveelheid sanitaire voorzieningen redelijkerwijs toenemen. De droogweerafvoer (DWA) zal daardoor ook toenemen. Een hotel en een restaurant hebben namelijk een toename van het aantal vervuilingseenheden tot gevolg. De initiatiefnemer treedt in overleg met het waterschap om te bekijken op welke wijze het afvalwater moet worden afgevoerd. In het definitieve ontwerpwijzingsplan zullen de uitkomsten hiervan worden opgenomen.

In de beoogde situatie zal hemelwater niet worden afgevoerd via de riolering, maar ter plaatse infiltreren of afstromen naar belendende watergangen. Hieraan verandert niets ten opzichte van de referentiesituatie.

Watervergunningsplicht

Voor het plan geldt dat geen werken/werkzaamheden worden verricht in de zonering van waterkeringen of oppervlaktewateren. Ook vindt geen substantiële toename van de verhardingen plaats.

Of de met voorliggend plan te graven vijver sprake is van een waterlichaamsoppervlak en derhalve vergunningplichtig in het kader van de Waterwet en de Keur hangt af van de functie en vormgeving van de vijver.

Vervolg

Indien bij de uitvoering van de plannen aan vorenstaande maatregelen wordt voldaan, is er een positief wateradvies.

3.2.9 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader en beleid

De gemeente wil met het archeologiebeleid bereiken, dat

• Bij ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig wordt omgegaan met archeologische waarden, zodat deze waar mogelijk behouden blijven voor toekomstige generaties.
• Archeologische waarden meer worden ingezet ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit, identiteit en cultuurbeleving.

Ter bescherming van de archeologische waarden kunnen burgemeesters en wethouders, op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid, voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen. Daarnaast is een omgevingsvergunning vereist voor werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd. In het gemeentelijk archeologiebeleid zijn voorbeeldregels opgenomen om te komen tot een goede archeologische bescherming van de onderscheiden gebieden.

Bij ontwikkelingen in een archeologisch waardevol (verwachtings)gebied moet van te voren een quickscan worden uitgevoerd. De ruimtelijke ontwikkelingen worden dan afgezet tegen de aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De op de archeologische beleidskaart aangegeven vlakken zijn gebaseerd op bureauonderzoek en kaartanalyse. Op deze wijze wordt onnodig onderzoek voorkomen. Op basis van de Quickscan wordt bepaald of nader archeologisch onderzoek in het kader van de Archeologische Monumentenzorg noodzakelijk is. Dit archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd door een archeologisch bedrijf met een opgravingsvergunning.

Er worden archeologische monumenten en vijf categorieën met archeologische verwachtingswaarden onderscheiden. Deze categorieën zijn weergegeven op een beleidskaart. Deze beleidskaart is opgesteld op basis van de kennis die de afgelopen jaren is verkregen bij diverse archeologische onderzoeken en op basis van de kennis over de ontstaansgeschiedenis van het gebied.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied wordt volgens de hiervoor weergegeven archeologische beleidskaart deels aangemerkt als archeologisch waardevol gebied 5.

Archeologisch waardevol gebied 5

Voor deze gebieden geldt een archeologische onderzoeksplicht voor bodemingrepen met een omvang groter of gelijk aan 500 m² en – tegelijkertijd - een diepte groter dan 150 cm onder het huidige maaiveld. Het archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd conform de standaard Programma's van Eisen, die als bijlage in deze beleidsnota zijn opgenomen.

De ontwikkelingen vinden echter plaats op een locatie die redelijkerwijs als 'geroerd' mag worden bestempeld. De kans op het aantreffen van een gaaf en ongeschonden archeologisch bodemarchief is daarmee nihil. De vaststelling van dit plan heeft daarom geen negatieve invloed op de archeologische waarden. Het aspect archeologie vormt dus geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

3.2.10 Ecologie

Beleid en normstellling

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied is op ruim 2,5 km afstand gelegen van het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren. Vanwege deze afstand en het feit dat dit Natura 2000-gebied niet stikstofgevoelig is, kunnen negatieve effecten op dit natuurgebied op voorhand worden uitgesloten.

Omdat het plangebied is gelegen op circa 500 meter van het Harderbos (onderdeel Natuurnetwerk Nederland) heeft de verkeersproductie vanuit het plangebied mogelijk negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Harderbos, waaronder verschillende soorten bosvogels.

De toekomstige verkeersintensiteit op de Sternweg langs het Harderbos is in het kader van de uitbreiding van het noordelijker gelegen restaurant Hans en Grietje geraamd op 302 mvt/etm. De toekomstige extra verkeersproductie op ditzelfde traject als gevolg van de ontwikkeling van de Sternhof wordt geraamd (zie bijlage 4) op 22 mvt/etm, een toename van 7%. Een dergelijke toename heeft een verwaarloosbaar effect op de geluidsproductie van het wegverkeer. Bij onderzoek in het kader van de Wet geluidshinder wordt als vuistregel gehanteerd dat bij wegen waar sprake is van een intensiteitstoename van < 20%, sprake is van een geluidstoename van minder dan 1 dB, wat niet hoorbaar is voor het menselijk gehoor. Aangezien het gehoor van vogels slechter is dan dat van mensen (bron: Alterra-rapport 1482) mag een dergelijke geringe toename ook voor vogels als verwaarloosbaar worden beschouwd.

Extra verstoring van het Natuurnetwerk als gevolg van wegverkeerslawaai wordt daarom uitgesloten.

Figuur 5 Totale toekomstige verkeersproductie vanuit het plangebied (rood)

Soortenbescherming

Om de ecologische waarden in het plangebied inzichtelijk te maken is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (Quick scan beschermde planten- en diersoorten Sternweg 14 te Zeewolde, adviesbureau Mertens, Wageningen, april 2014).

Uit deze quickscan die is opgenomen in bijlage 3 blijkt dat effecten op beschermde planten- en diersoorten worden uitgesloten en de ontwikkelingen op het perceel niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

Het Wijzigingsplan Zeewolde - De Sternhof gaat vergezeld van een verbeelding en van regels.

Op deze verbeelding is het plangebied, zijnde het de intensiveren gebied, met de toekomstige juridische situatie weergegeven in die zin dat de bestemming 'Bedrijf' gehandhaafd blijft, evenwel met een specifieke regeling voor het zorg- en recreatiebedrijf. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming van de gronden in het bestemmingsplan Buitengebied 2016.

Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maken de regels en de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.

Verder zijn de archeologische bestemmingen die op voor het gebied van toepassing waren, opnieuw aan het perceel toegekend.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

wordt het plan toegezonden aan de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. De reacties zullen worden verwerkt in het concept-ontwerpwijzigingsplan.

Verder heeft het wijzigingsplan de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure doorlopen en heeft op grond van de algemene voorbereidingsprocedure (artikel 3.4 Algemene wet bestuursrecht) zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Het wijzigingsplan is met inachtneming van een aantal opmerkingen van het waterschap die alsnog zijn verwerkt in de toelichting, ongewijzigd vastgesteld op 24 oktober 2017.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de ontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan financieel haalbaar geacht.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouwrijp maken en kosten voor het wijzigingsplan. Deze kosten zijn er niet, waardoor het opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde is.

De kosten voor het voorliggende wijzigingsplan worden gedekt uit de gemeentelijke leges die voor rekening komen van de eigenaar van het perceel.

Planschade

Voor eventuele planschade wordt een planschadeovereenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente afgesloten.