| Plan: | Hippisch Recreatiepark |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0037.BP0902-vs01 |
Deze paragraaf heeft als onderwerp de economische uitvoerbaarheid van het voorliggend plan. De ontwikkeling van het plan is een particulier initiatief. De gronden van het plangebied zijn in eigendom bij de initiatiefnemers. De kosten van deze herziening, alsmede voor de uitvoering ervan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente participeert niet in de planexploitatie. Bij de beoordeling van de uitvoerbaarheid is onder meer gekeken naar de volgende aspecten: initiatiefnemer, kostenverhaal en financiële haalbaarheid. Genoemde aspecten worden hieronder één voor één behandeld. De paragraaf wordt besloten met een conclusie.
Initiatiefnemer
De initiatiefnemer voor de ontwikkeling van het Hippisch recreatiepark is HPF projecten B.V. uit Hoofddorp. HPF projecten is opgericht met het specifieke doel één of meer hippische recreatieparken te ontwikkelen in Nederland en de rest van Europa. De realisatie van het concept is niet direct locatiegebonden. HPF projecten B.V. onderzoekt verschillende locaties. De locatie Stadskanaal is de eerste locatie die zal worden ontwikkeld.
HPF projecten B.V. is een samenwerking van enkele professionals. De professionals zijn afkomstig uit de organisatie- en marketingwereld. Bij het project zijn ten behoeve van de realisatie ook experts uit de hippische wereld betrokken. Van Wijnen Recreatiebouw B.V. zal haar ontwikkelexpertise inbrengen en neemt de bouw voor haar rekening. Dit bedrijf heeft 25 jaar ervaring in de recreatiebouw. In Stadskanaal werkt HPF projecten B.V. voor dit project samen met Over Milieu B.V. uit Stadskanaal. Over Milieu B.V. is al meer dan 10 jaar een innovatief recyclingbedrijf met een grote kennis van de lokale grondstoffenmarkt. Over Milieu B.V. zal binnen het project de zandwinning voor haar rekening nemen.
De combinatie van ervaring van de professionals van HPF projecten B.V. op het gebied van projectontwikkeling en van Over Milieu B.V. op het gebied van de lokale grondstoffenmarkt maakt van de initiatiefnemer een solide ( financiële ) partner voor de gemeente Stadskanaal voor de ontwikkeling van het Hippisch recreatiepark.
Kostenverhaal
Het verhaal van de kosten van de grondexploitatie is anderszins verzekerd. Vóór de datum waarop dit plan in procedure is gebracht heeft de gemeente Stadskanaal ter zake een realisatie- en exploitatieovereenkomst gesloten. Voor zover noodzakelijk zijn in deze overeenkomst tevens afspraken gemaakt over het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden en de fasering hiervan. De noodzakelijke eisen en regels ten aanzien van onder meer de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied zijn inmiddels opgelegd. Derhalve zal de gemeenteraad bij de vaststelling van dit bestemmingsplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen.
Financiële haalbaarheid
In 2007 is voor het project een businessplan opgesteld. Op basis van dit businessplan heeft de gemeente de haalbaarheid indertijd positief beoordeeld. In de periode van 2007 tot nu is er sprake geweest van voortdurend overleg met de initiatiefnemers, waarbij steeds inzicht in de meest actuele gegevens is verkregen. Het oordeel van de gemeente is in die periode niet gewijzigd. Op grond van de meest recente cijfers blijft het oordeel positief.
Het actuele totaalbeeld (ongespecificeerd; getallen afgerond in miljoenen euro's, exclusief BTW) is als volgt:
| Kosten | ||
| Recreatiepark | ||
| Bouw woningen | 19,5 | (incl. stallen en algemene voorzieningen, zoals een manege |
| Bouw- en woonrijp maken | 4,6 | (incl. verbreding van de wegen) |
| Zandwinning en dagrecreatie | ||
| Winning zand | 5,7 | |
| Aanleg voorzieningen | 2,0 | (incl. afwerking en aanleg ruiterpaden |
| Overhead | ||
| Advies/verkoop/onvoorzien | 5,9 | |
| Totaal kosten | 37,7 | |
| Opbrengsten | ||
| Recreatiepark | ||
| Bungalows | 33,7 | (incl. opbrengst per woning voor manege) |
| Zandwinning | 12,0 | |
| Totaal opbrengsten | 45,7 | |
| Residuele grondwaarde | 8,0 | (bouw-en woonrijp exclusief renteverlies) |
| Grondaankoop | 3.1 | (oorspronkelijke raming, inclusief kosten koper en renteverlies) |
| Resultaat (winst/risico) | 4,9 |
Bij de verschillende berekeningen zijn steeds de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Uit de berekening blijkt dat zowel het recreatiepark als de zandwinning zelfstandig bijdragen aan het resultaat. Binnen de onderzochte marktomstandigheden, die als basis hebben gediend voor het opstellen van het businessplan kunnen beide onderdelen zelfstandig worden ontwikkeld.
De hoogte van het resultaat zal tijdens het proces worden gecorrigeerd op basis van de actuele prijsontwikkeling, de kostenindex en de faseringskosten. Het beoogde resultaat is een doelstelling om er zeker van te zijn dat het plan kan worden uitgevoerd en tegenvallers kan opvangen. De hoogte van het geraamde resultaat biedt slechts beperkt ruimte voor aanpassing van de uitgangspunten. De omvang van de investeringen en de beoogde doorlooptijd van de realisatie maken een marge noodzakelijk om onzekerheden en risico's op te kunnen vangen. Dat betekent bijvoorbeeld dat de omvang van de zandwinning, zowel in oppervlakte als in volume, niet kan worden verkleind. Het effect daarvan op het resultaat is daarvoor te groot. Dat geldt ook voor het aantal recreatiewoningen. Met dit aantal (150) is er financieel voldoende draagvlak om ook de centrale voorzieningen te kunnen realiseren, waaronder de manege (geraamde kosten 4 miljoen euro). Een kleiner aantal recreatiewoningen biedt daarvoor onvoldoende draagvlak.
De haalbaarheid en de kwaliteit zijn overigens nauw verweven. De zandwinplas zal ruimte bieden voor dagrecreatie, recreatiewoningen aan het water en aan watersport (waterskibaan). Om deze functies gezamenlijk ruimte te bieden is een omvang van minimaal 20 hectare nodig. Dat geldt ook voor het aantal recreatiewoningen. Het aantal van 150 is een ondergrens voor de realisatie van een levendig park met voldoende voorzieningen. Met andere woorden in de uitgangspunten zijn gewogen keuzes vastgelegd die haalbaarheid en kwaliteit moeten garanderen. Succesvolle realisatie is daarbij belangrijker dan winstmaximalisatie.
De realisatie van het park is gepland in 3 fases. De doorlooptijd van de realisatie is 3 jaar met een uitloop van 2 jaar. Dit maakt het mogelijk om op termijn op basis van ervaringsgegevens binnen marges bijstellingen te onderzoeken. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn, als de vraag naar recreatiewoningen wijzigt. Voor de woningen is het mogelijk om de kwaliteit of het aantal per fase te wijzigen.
Markt
Het Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme (NRIT) onderzocht de markt voor tweede woningen in Nederland en legde de resultaten hiervan vast in 'De markt voor tweede woningen'5 . Dataverzameling vond plaats middels twee consumentenenquêtes via internet in respectievelijk het najaar van 2008 en de eerste helft van 2009, diepte-interviews met marktexperts en deskresearch. Uit de consumentenenquêtes blijkt dat ongeveer de helft van de potentiële kopers op zoek is naar een woning in een complex (p. 25-26 en fig. 3.1). Op de vraag naar het belang van bepaalde kenmerken van de tweede woning werden de volgende aspecten door hen van belangrijk naar iets minder belangrijk gescoord: 1. omgeving; 2. ligging in het park; 3. voorzieningen in de woning; 4. voorzieningen op het park; 5. verhuurbaarheid van de tweede woning en 6. (gegarandeerd) rendement (p. 27). Potentiële kopers geven de voorkeur aan een vrijstaande woning (72 %; p. 28 en fig. 3.3) in een landschappelijke omgeving (80%; p. 37 en tabel 3.4) voor minimaal 5 à 6 personen (88%; p. 29 en fig. 3.4) met tenminste 3 slaapkamers (59%, p. 29), vaatwasser, magnetron, beeld- en geluidsdragers, internetaansluiting en parkeerplaats bij de woning (p. 31). Zij denken voor ongeveer € 190.000,-- een tweede woning te kunnen kopen.
Zowel bezitters van een tweede woning als potentiële kopers noemen het beleggings-/investerings/ rendementsmotief als belangrijkste aanschafmotief (p. 35). Tweede woningbezitters en potentiële kopers komen in alle inkomensklassen voor (p. 40). Bezitters van tweede woningen worden steeds jonger (p. 50); 42 % van de mensen die een tweede woning in Nederland willen kopen, is jonger dan 50 jaar (p. 39; fig. 3.9).
Ons land telt ongeveer 35.000 vakantiewoningen in 448 bungalowparken, waarvan het grootste gedeelte zich bevindt in Gelderland, Noord-Holland, Drenthe en Overijssel (NRIT nbs6 Module 7 p. 47 )''. De bungalowverhuur speelt een belangrijke rol in de Nederlandse logiessector. In 2007 brachten een kleine 6 miljoen gasten totaal 29,3 miljoen keer de nacht door in een bungalow (NRIT nbs Module 7 p. 5). Het aantal overnachtingen heeft zich de laatste jaren positief ontwikkeld en wint aan populariteit ten opzichte van andere logiesvormen (NRIT nbs Module 1 p. 7 en grafiek 2). Nederlanders nemen 75% van de overnachtingen in de bungalowsector voor hun rekening, gevolgd door Duitsers (17%). Nederland staat als vakantieland mede door de huidige economische omstandigheden extra in de belangstelling. De omzet van kampeerterreinen en bungalowparken in ons land groeide in 2009 met bijna 4% (CBS).
Er is een algemene trend naar meer en kortere vakanties. Ten opzichte van 2006 is het aantal korte vakanties in 2007 met bijna 25% gestegen (NRIT nbs Module 7 p. 6). De gemiddelde verblijfsduur daalde van 5,2 nachten in 1998 naar 4,9 nachten in 2007 (CBS; NRIT nbs Module 1 p. 10). Experts verwachten dat het aantal toeristische vakanties in bungalows de komende jaren nog enigszins zal toenemen (NRIT nbs Module 7 p. 7). Dit geldt met name voor vakanties van gezelschappen bestaande uit zes personen.
Deskundigen van de Vakantie & Vrije tijd Monitor van Gfk Panel Services Benelux verwachten dat er meer differentiatie zal plaatsvinden. Er zal gekozen worden voor kwaliteitsparken met een specifiek thema of een duidelijk concept (NRIT Module 6, p. 8 en 9).
De gemiddelde bezettingsgraad van alle parken bedroeg in 2007 39%. (CBS; NRIT nbs Module 7 p. 5). De vijf grotere parken met een duidelijk kenmerk en goede voorzieningen hebben een veel hogere bezetting. Branchegegevens en informatie van de verschillende grote aanbieders van recreatiewoningen (Landal Greenparks, Hogenboom Vakantieparken en Center Parcs) lieten voor 2009 een stijging van de vraag zien. Uit NRIT-onderzoeksgegevens blijkt verder dat het aantal Nederlanders dat de komende vakantie wil vieren in een vakantiepark een lichte stijging vertoont ten opzichte van de laatste jaren. In de leeftijdsgroep tussen 25 en 44 jaar heeft meer dan de helft van de mensen de laatste 2,5 jaar een vakantie in een bungalow doorgebracht (NRIT nbs Module 2 p. 12 en 14).
Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd, dat zowel de koop- als de huurmarkt voor hoogwaardige recreatiewoningen die gebouwd worden volgens een duidelijk concept nog onverminderd sterk is. Het hippisch recreatiepark is uniek en sluit daarmee volledig aan op de vraag. Nergens in Europa vind je vakantieparken van enige omvang die behalve vakantiewoningen ook een volwaardige manage en uitrijmogelijkheden bieden. Uit enkele enquêtes en contacten met de Hippische federaties is gebleken, dat onder paardensportbeoefenaars een grote behoefte is aan dergelijke parken. Nederland telt op dit moment meer dan één miljoen paardensportbeoefenaars. Dit aantal stijgt nog steeds.
Naast hippische attracties zal in het park ruim aandacht zijn voor natuur en watersport. De directe omgeving van het park ondersteunt de natuurbeleving. Ook daarmee beantwoordt de voorgenomen ontwikkeling aan de vraag. De betaalbare, vrijstaande woningen voor gezelschappen vanaf 6 personen zullen van alle gemakken worden voorzien en een parkeerplaats bij de woning krijgen. De prijs-/kwaliteitsverhouding zal uitstekend zijn. De mogelijkheden voor verhuur zijn, zoals we hiervoor zagen, goed. Uit de combinatie van locatie, voorzieningen en een (gegarandeerd) rendement blijkt, dat de initiatiefnemers ervoor gekozen hebben om courante tweede woningen op de markt te brengen.
Metselzand is in de provincie Groningen relatief schaars. In de nota Zand in Balans8is dit al aangegeven en ook recenter onderzoek onderschrijft dit opnieuw9. Voor ophoogzand geldt dat de vraag al jaren stabiel is en er voldoende aanbod is. Opmerkelijk is echter dat er veel zand uit Duitsland wordt ingevoerd. Vanuit het oogpunt van efficiency is het openen van een nieuwe winning daarom een goede optie. Het winnen van zand in de regio kan aanzienlijke besparingen op de transportkosten betekenen en leidt bovendien tot een geringere milieubelasting.
Uit de 'Notitie Opbrengstberekening10 blijkt dat de recreatieplas geschikt is voor de winning van metselzand en ophoogzand (tabel 3.6 en p. 10). De zandwinning van de bovenlaag tot N.A.P. -10 m zal ongeclassificeerd plaatsvinden. Een deel van het gewonnen zand zal in het park gebruikt worden voor het ophogen van het terrein van de recreatiewoningen. Dit kan leiden tot kostenbesparingen en zorgt bovendien voor een eerste vraag naar zand. Het overige zand van de bovenlaag zal als ophoogzand op de markt worden gebracht. Bij de winning van de onderlaag vanaf N.A.P. - 10 m wordt een classificeerinstallatie ingezet, waarmee metselzand gescheiden wordt van het overige zand. Hiermee hebben initiatiefnemers gekozen voor het op de markt brengen van een relatief schaarse zandsoort. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt derhalve niet alleen goed ingespeeld op de actuele vraag naar tweede woningen, maar ook op de vraag naar (schaarse) oppervlaktedelfstoffen.
Overige effecten
Het is evident dat de aanleg van het Hippische recreatiepark een verkeersaantrekkende werking heeft en dat het ruimtelijk beeld van het gebied zal veranderen. De kans dat er van voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade (zie bijlage) sprake zal zijn als gevolg van één of meerdere bepalingen van dit bestemmingsplan, wordt echter verwaarloosbaar klein geacht. De mogelijke nadelige effecten op de direct aangrenzende gebieden zullen uiterst beperkt blijven.
Conclusie
De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan was het onderwerp van deze paragraaf. Aan de orde kwamen onder andere de initiatiefnemer, het kostenverhaal en de financiële haalbaarheid. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het onderhavige plan economisch uitvoerbaar is.