Hippisch Recreatiepark

4.3 Het Hippisch Recreatiepark

4.3.1 De geplande functies en voorzieningen

Het project betreft de realisatie van maximaal 150 recreatiewoningen die gebouwd worden in combinatie met recreatievoorzieningen en een waterplas. Het park zal zich ook richten op minder validen. Het park krijgt verder de beschikking over een overdekte manege (slecht weer faciliteit), een grote buitenbak, diverse rustweiden voor paarden en pony's en diverse uitrijmogelijkheden (bestaande ruiterpaden). Het bevorderen van de natuurbeleving in en rondom het park staat hierbij centraal. Daarnaast biedt het park de mogelijkheid tot rijles in de manege, het huren van paarden, pony's, koetsjes, arrenslees, karren en huifkarren. Een ander element wordt gevormd door het feit dat het park verschillende evenementen voor de ruitersport kan faciliteren.

Verder biedt het park ruimte voor een speeltuin, winkels en een restaurant.

Het oostelijke gedeelte van de locatie zal worden gebruikt voor de bouw van de recreatiewoningen en de bijbehorende voorzieningen. Het recreatiepark zal via de Kettingwijk worden ontsloten. Hier zullen dan ook de centrale voorzieningen worden gesitueerd.

recreatiewoningen
Het plan wordt gefaseerd in een periode van 3 tot 5 jaar uitgevoerd. Na voltooiing biedt het ruimte aan maximaal 150 recreatiewoningen. Deze woningen kunnen aan particulieren worden verkocht onder voorwaarde dat de koper bereid is de woning gedurende een groot deel van het jaar aan andere recreanten te verhuren.

De inrichting van het park is geheel gericht op de paardenliefhebber. Er zullen meerdere typen recreatiewoningen worden gebouwd. Deze woningen bieden ruimte aan 6-16 personen, hebben een grondoppervlakte van circa 100 m² tot 240 m² en zullen worden uitgevoerd met een kap.

In onderstaande tabel is een indicatief overzicht opgenomen van de verschillende typen recreatiewoningen, de woonoppervlakte, de kavelgrootte en het aantal recreatiewoningen.

type	grondoppervlakte (circa) in m2	kavelgrootte (circa) in m2	aantal
6-persoonsbungalow	100 – 125	400 - 600	60
8-persoonsbungalow	120- 150	500 - 750	60
12-persoonsbungalow1	200- 250	800 - 1200	20
16-persoonsbungalow2	240- 300	1000 – 1500	10

De verschillende type recreatiewoningen worden in 3 uitvoeringen gebouwd: standaard, kindvriendelijk en welness. In het bungalowtype “wellness” is er extra ruimte voor sauna en zonnebank.
De woningen kunnen beschikken over een eigen paardenstal. De stallen zijn geclusterd in groepen van 12 tot 15 paardenboxen. De stallen liggen in de directe nabijheid van de recreatiewoningen.

De recreatiewoningen zullen moeten voldoen aan de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders voor recreatiewoningen. Een goede landschappelijke inpassing van het project vormt één van de doelstellingen. De recreatiewoningen komen dan ook in het groen te liggen en er zal veel aandacht worden besteed aan de groene uitstraling van het park. Verder is er in het ontwerp ruim aandacht voor de aansluiting op het Vledderbos en het oostelijk gelegen open gebied. Ook de landschappelijke aansluiting op de noordelijk gelegen zone langs het Pagediep is in het ontwerp betrokken.

De beschrijving in de vorige paragrafen geeft een indruk van de ruimtelijke opzet van het park. De voorzieningen zullen gefaseerd worden gerealiseerd en bestaan uit de volgende gebouwen en elementen (de opsomming van de voorzieningen is indicatief en zeker niet limitatief).

• 1. Een manegegebouw dat onder andere plaats biedt aan

• twee binnenbakken, waarvan in ieder geval één van bakken voldoet aan de maatvoering van de internationale standaardeisen (1200 m²);
  Deze manege heeft een vloeroppervlakte van circa 3.000 m². De gewenste maximale nokhoogte van het gebouw bedraagt 15 m;
• een café-restaurant, een medische ruimte en een receptieruimte;
• een ruimte voor de hoefsmid;
• een ruimte voor het schoonspuiten van paarden.

• 2. Meerdere stalgebouwen

• in blokken van 12 tot 15 paardenboxen voorzien van een wasplaats, voerkamer en zadelruimte per blok;
• voer- en opslagruimten.
• de vloeroppervlakte van een stalgebouw voor 20 paarden bedraagt circa 500 m².

• 3. Een grote buitenmanege

• een grote buitenbak, die eveneens voldoet aan de internationale standaard.

• 4. Twee bedrijfswoningen annex receptie
  Bij het park dienen twee bedrijfswoningen plus receptie te worden gebouwd. Eén woning is bestemd voor degene die het toezicht moet houden op de paarden en de manege.
  De andere woning is bestemd voor degene die toezicht houdt op het park. Het toezicht op en het beheer van een park met een dergelijke omvang vraagt in verband met de continuïteit om minimaal twee toezichthouders, die permanent aanwezig en aanspreekbaar zijn.
  
• 5. Parkeerplaats voor 150 auto's met paardentrailer
  Deze parkeerplaats is in de eerste plaats bestemd voor de huurders van de recreatiewoningen. De capaciteit correspondeert met het aantal woningen. Indien er evenementen worden gehouden bij het hippisch centrum dient er een tijdelijke voorziening te worden getroffen. Hierbij kan worden gedacht aan het inrichten van tijdelijke parkeerplaatsen/-terreinen. De recreatiewoningen beschikken bovendien op eigen erf over voldoende ruimte om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien.

• 6. Voorzieningen
  Het recreatiepark beschikt ook over een aantal voorzieningen. Het betreft hier een restaurant en winkels met een gezamenlijk oppervlakte van 500 m², een kantoorruimte van eveneens 500 m², een groepsaccommodatie (500 m²) en vergaderfaciliteiten (250 m²). Ten slotte worden, over het complex verspreid, de volgende voorzieningen gebouwd en aangelegd:

• buitenrijbakken;
• longeerterreinen;
• grasweiden bij de recreatiewoningen;
• een hippisch terrein voor de kinderen.

De maat van de bebouwing van de centrale voorzieningen en de recreatiewoningen is afgestemd op het concept dat is gericht op het bieden van elk-weervoorzieningen en een ruim aanbod van ondersteunende voorzieningen (winkels e.d.).

4.3.2 De gewenste ontsluiting

De centrale entree van het park komt te liggen aan de Kettingwijk aan de zuidzijde van de locatie. Het recreatiepark wordt ontsloten vanaf de Noorderkanaalweg en de Kettingwijk. In zuidelijke richting wordt een aansluiting gemaakt met de N366. Ter hoogte van de Nautilusweg zal een verbinding worden gemaakt tussen de Noorderkanaalweg en de daar aanwezige rotonde. De verwachting is dat door deze aansluiting de ontsluiting van het recreatiepark snel en adequaat plaats kan vinden.

Het aantal toekomstige verkeersbewegingen van en naar het park bedraagt 800 ritten op een gemiddelde werkdag per etmaal. De berekening van dit aantal is gebaseerd op CROW-uitgave 272 "Verkeersgeneratie voorzieningen, kengetallen gemotoriseerd verkeer".
Op dagen waarop er paardensportevenementen plaatsvinden (circa 11 per jaar) zal dit aantal verkeersbewegingen groter zijn. Per evenement moet rekening worden gehouden met 15 à 120 vrachtauto's, 40 à 320 paardentrailers en 50 à 400 auto's. Hierbij wordt opgemerkt dat van de 11 evenementen, er maximaal één een nationaal evenement is, dat naar verwachting meer verkeersbewegingen zal genereren. Daarnaast zullen nog een onbekend aantal keuringen, paardentuigshows en clinics per jaar worden gegeven, met 250 à 500 bezoekers per evenement. Bij dat soort evenementen moet rekening gehouden worden met 20 vrachtauto's, 50 paardentrailers en 200 auto's.

Door de herinrichting van de Kettingwijk en de aansluiting van de - eveneens her in te richten - Noorderkanaalweg ter hoogte van de Nautilusweg kan de capaciteit voldoende worden verhoogd en de verkeersveiligheid voldoende worden gewaarborgd om te voldoen aan de eisen van de toekomstige situatie . De wegcapaciteit van de ontsluitende wegen is dan ook bij een nationaal hippisch evenement groot genoeg om verkeersopstoppingen en verkeersgevaarlijke situaties te voorkomen.

Het park beschikt over een ruime parkeervoorziening voor 150 auto's met trailer. Deze capaciteit is voldoende om de recreanten die een huisje hebben gehuurd op te vangen. Voor auto's die een evenement bezoeken dienen op het terrein van het park en van de dagrecreatie tijdelijke parkeervoorzieningen te worden ingericht.

Om toekomstige parkeerproblemen bij deze parkeervoorzieningen volledig uit te sluiten zal de evenementenkalender van het hippisch recreatiepark worden afgestemd op de data van de overige evenementen die in de omgeving plaatsvinden. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om tijdens evenementen een pendelbus te laten rijden tussen het centrum van Stadskanaal en het park.

Aan de zuidzijde van de bebouwde kom ligt een loop-/fietsbrug (“De Rode Loper”) over het Veendam-Musselkanaal en de N366. Deze overgang is gelegen op circa 150 meter van de hoofdingang van het recreatiepark. Fietsers en wandelaars kunnen fietsend of lopend de Noorderkanaalweg bereiken. Bij de herinrichting van de Noorderkanaalweg tussen de ingang (Kettingwijk) en de Rode Loper wordt op het tracé naast de Noorderkanaalweg een voet- en fietspad aangelegd. Hierdoor ontstaat een korte en veilige verbindingsroute tussen Stadskanaal en het Hippisch recreatiepark.

Openbaar vervoer
Een toekomstige gewenste ontwikkeling is het realiseren van een openbaar vervoeraansluiting naar het park.

4.3.3 Marktonderzoek ten behoeve van het recreatiepark

In 2007 heeft de initiatiefnemer onderzocht op welke wijze het park dient te worden ingericht om te kunnen voldoen aan de geconstateerde behoefte. Deze visie is neergelegd in het “Businessplan 2007” dat als vertrouwelijk stuk ter hand is gesteld aan de gemeente. Het businessplan toont aan dat er veel huishoudens zijn waarbinnen één of meer personen als paardensportliefhebber kunnen worden beschouwd. Daarbij moet zowel worden gedacht aan het verzorgen als het berijden van paarden. Daarnaast moeten worden gedacht aan huishoudens die eens een andere vakantie wensen waarbij natuurbeleving, ontspanning en paarden een belangrijke rol kunnen spelen. Gezien de humane doelstelling van het park vallen hier ook huishoudens onder waarbij één of meer personen een handicap heeft. De omvang van deze totale doelgroep bedraagt 6 miljoen huishoudens. Gezien de gunstige ligging ten opzichte van het Duitse achterland moeten de huishoudens in dit gebied hierbij nog worden opgeteld. De belangstelling voor de ruitersport in Duitsland is bijzonder groot.

4.3.4 Het tegengaan van permanente bewoning

HPF projecten B.V. is voornemens om de recreatiewoningen te verkopen aan particulieren. De kopers worden verplicht deel te nemen in het kapitaal van een exploitatiemaatschappij van onroerend goed. Deze maatschappij beheert primair de manege en toebehoren. De exploitatiemaatschappij is een zelfstandige onderneming die de centrale voorzieningen, waaronder de manege, stallen, restaurant, winkel, kantoorruimte etc. exploiteert. De exploitatiemaatschappij heeft drie kernactiviteiten:

• 1. Het verhuren of verpachten van de centrale voorzieningen;
• 2. Het technische beheer van het park, bestaande uit:
  • a. het onderhoud van de centrale (verkeers-)ruimten;
  • b. de beveiliging van het park;
  • c. het onderhoud van de woningen;
  • d. de schoonmaak van de woningen;
  • e. het organiseren van evenementen, trainingen, etc.;
• 3. De verhuur van de recreatiewoningen.
  Dit gebeurt door middel van registratie van de huurders. Ten behoeve daarvan worden de sleutels centraal bewaard.

Het voordeel van deze constructie is dat de exploitatiemaatschappij beschikkingsbevoegd is over de kapitaalgoederen en daarop zonder haar medewerking geen hypotheek kan worden gevestigd. Bij magere jaren kunnen de centrale voorzieningen niet in een faillissement van huurders of pachters geraken. Doordat de kopers mede-eigenaar zijn van de exploitatiemaatschappij hebben de eigenaren van de recreatiewoningen er baat bij dat de exploitatiemaatschappij een gezonde exploitatie voert. Dat zal mede afhangen van de bezetting van de voorzieningen gedurende het gehele jaar. Permanente bewoners van de recreatiewoningen zullen aanmerkelijk minder gebruik maken van de geboden faciliteiten dan recreanten.
De kopers c.q. eigenaren van de centrale voorzieningen hebben er in financieel opzicht dus belang bij dat de recreatiewoningen worden verhuurd aan recreanten.

Naast het verkrijgen van rendement op de investeringen is het van groot belang dat de exploitatiemaatschappij voldoende geld genereert voor het onderhoud van het park. De staat van onderhoud bepaalt voor een belangrijk deel de verhuurbaarheid van de recreatiewoningen. De exploitatiemaatschappij verzorgt verder de verhuur van de recreatiewoningen. Ten behoeve daarvan wordt een (nacht)registratie van de verhuur (naam en handtekening) bijgehouden. Voor de controle op permanente bewoning kan de gemeente het register inzien. Daarover kunnen afspraken worden gemaakt en vastgelegd in een overeenkomst tussen de gemeente en de exploitatiemaatschappij.

De zorg voor het onderhoud van groenvoorzieningen en overige voor het publiek toegankelijke voorzieningen binnen het gehele plangebied berust in beginsel ook bij deze exploitatiemaatschappij.

4.3.5 Fasering inrichting gebied

De feitelijke aanleg van het recreatiepark zal drie jaar in beslag nemen, rekening houdend met een uitloop van maximaal twee jaar, en vindt plaats in drie fasen. Hieronder is weergegeven wat er in deze fasen wordt gerealiseerd. De planning is dat er 50 woningen per fase worden gebouwd. In overleg met de provincie zijn profielen vastgelegd voor de Kettingwijk en voor de boselementen: lijnvormige beplantingselementen, die de groene kamers omsluiten. Deze profielen zorgen voor de vertaling van de ruimtelijke kwaliteiten van de visie Pagedal naar het plan van het hippisch recreatiepark. De profielen zijn vastgelegd in de ontgrondingsvergunning.

• Fase 1
  Bouw van de eerste cluster van 50 recreatiewoningen. In deze fase wordt 50% van de noodzakelijke voorzieningen gebouwd (50% parkeren en 50% gebouwen). De bouw van de manege is in deze fase voorzien evenals de bouw/aanleg van een paardenbak. De Kettingwijk wordt conform het voorgeschreven profiel gemaakt. Van de zandwinning wordt de buitenrand ontgraven. Fase 2 wordt bouwrijp gemaakt.
• Fase 2
  Bouw van de tweede 50 recreatiewoningen. De oostelijke groene kamer wordt gerealiseerd door de aanleg van twee boselementen conform de voorgeschreven profielen. De zandwinning wordt deels ontgraven, waarbij de bovenste laag wordt verwijderd. Fase 3 wordt bouwrijp gemaakt.
• Fase 3
  Bouw van de resterende 50 recreatiewoningen. In deze periode wordt de tweede 50% van de centrale voorzieningen gebouwd. Ook wordt voorzien in de tweede 50% van de parkeervoorzieningen. In deze fase wordt de westelijke kamer gerealiseerd door de aanleg van twee boselementen conform de voorgeschreven profielen. De bovenste laag van de zandwinning is nu volledig verwijderd. De vorm van de plas is gerealiseerd. De dagrecreatieve voorzieningen kunnen worden aangelegd.

In de figuren 8, 9 en 10 zijn de verschillende uitvoeringsfases schematisch weergegeven in de figuren 11 t/m 16 zijn de profielen weergeven.

figuur 8: Fase 1

Figuur 9: Fase 2

Figuur 10: Fase 3

Figuur 11: Overzicht profielen

Figuur 12: Profiel A-A'

Figuur 13: B-B'

Figuur 14: C-C'

Figuur 15: D-D'

Figuur 16: F-F'

• 1. Betreft een twee-onder-een kapwoning van het type 6-persoonsbungalow waarbij de woonkamers één ruimte kunnen vormen.
• 2. Betreft een twee-onder-een kapwoning van het type 8-persoonsbungalow waarbij de woonkamers één ruimte kunnen vormen.