Film-, Park-, Dans-, Verzetswijk en Lumièrepark

6.2 Economische uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

In het plangebied worden verschillende investeringen mogelijk gemaakt. Dit betref vooral particuliere initiatieven, zoals intensivering bebouwing Meregaard of toevoeging van horeca en woningen in het centrum van Filmwijk. Het financieel risico ligt hier geheel bij derde partijen. De nodige investeringen door de gemeente kunnen in voorkomende gevallen via gronduitgifte, precarioverordening of privaatrechtelijk worden geregeld. In hoofdstuk 7.2 wordt de exploitatie van de bouwplannen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, nader toegelicht. Indien de verkeersinfrastructuur moet worden aangepast binnen de mogelijkheden van dit bestemmingsplan, dan neemt de gemeente in haar investeringsbegroting hiervoor ruimte op. Op basis van deze gegevens is sprake van een positief sluitende begroting.

6.2.2 Grondexploitatie: overzicht per locatie

Op 1 juli 2008 zijn de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening van kracht geworden. In deze nieuwe wetgeving is de Grondexploitatiewet integraal opgenomen.

Doel van de Grondexploitatiewet is om te komen tot verbetering van het stelsel van kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie en tot verbetering van de gemeentelijke regie met betrekking tot locatieontwikkeling.

De Grondexploitatiewet vormt de basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten en vormt een publiekrechtelijk vangnet voor situaties, waarin partijen binnen het privaatrechtelijke spoor geen onderlinge overeenkomst hebben bereikt. Het verhaal van de grondkosten via het privaatrechtelijke spoor is nog steeds de eerstaangewezen weg.

Indien het verhaal van de kosten niet via het privaatrechtelijke spoor kan worden verzekerd (via gronduitgifte of het sluiten van een (exploitatie)overeenkomst), dan verplicht de wet tot kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie via het spoor van het exploitatieplan en de bouwvergunning. Dit houdt - kort gezegd - in dat de gemeente, bij verlening van de bouwvergunning, de gemaakte kosten (welke onderdeel uitmaken van de inhoud van het exploitatieplan) op de particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze tot ontwikkeling/bebouwing van de gronden overgaat.

Het exploitatieplan

Op grond van artikel 6.12 Wro, lid 1 en 2 (afdeling 6.4 grondexploitatie) stelt de gemeenteraad bij de vaststelling van (onder meer) een bestemmingsplan een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen, indien het kostenverhaal niet op een andere wijze is verzekerd.

Het moet gaan om een bouwplan, omdat de effectuering van het kostenverhaal op grond van het exploitatieplan altijd gekoppeld is aan de verlening van de bouwvergunning. In het Besluit ruimtelijke ordening is aangegeven wat onder een bouwplan moet worden verstaan (Art. 6.2.1 Bro):

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een hoofdgebouw met tenminste 1000m2 of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor kantoor- of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2.

Het begrip bouwplan moet bovendien zo worden uitgelegd, dat niet sprake hoeft te zijn van een concrete bouwaanvraag. Het feit dat het nieuwe bestemmingsplan een directe bouwtitel geeft voor een of meer van bovengenoemde bouwplannen, leidt tot verplichting voor de gemeente om zo'n exploitatieplan op te stellen. Echter, indien het voorgaande bestemmingsplan dezelfde mogelijkheid ook al bood, maar die rechten in de voorgaande planperiode niet zijn benut, hoeft geen exploitatieplan te worden gemaakt.

Een exploitatieplan is niet vereist, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld via gronduitgifte, precarioverordening of (exploitatie)overeenkomsten. Uiteraard is een exploitatieplan ook niet noodzakelijk, als realisering van het bouwplan geen kosten vergt van de overheid.

Een exploitatieplan voor het bestemmingsplan Stad Oost?

Het onderhavige bestemmingsplan voor Stad Oost is een bestemmingsplan dat voornamelijk gericht is op het beheer van het gebied en het behoud van de huidige bestemmingen. Dit neemt niet weg dat het plan op een aantal locaties ruimte open laat voor enige ontwikkeling. Zo zijn op bestaande voorzieningenlocaties doorgaans tamelijk globale bestemmingen (gemengde doeleinden of centrumdoeleinden) gelegd. Aan het bestemmingsvlak (of soms meerdere bestemmingsvlakken) is een bebouwingspercentage en een maximale bouwhoogte gekoppeld. Dit geldt ook diverse locaties met een maatschappelijke bestemming.

In dit nieuwe plan wordt de bestaande bebouwing, die is gerealiseerd op grond van de voorgaande bestemmingsplannen (en uitwerkingsplannen of artikel 19 WRO-vrijstellingen), nu rechtstreeks in het bestemmingsplan opgenomen. Daarbij valt op te merken dat de bouwmogelijkheden van de voorgaande plannen op de meeste voorzieningenlocaties niet ten volle zijn benut. Om praktische redenen worden die "oude rechten" echter niet in mindering gebracht voor de beantwoording van de vraag of een exploitatieplan aan de orde is.

Op verreweg de meeste locaties waar het bestemmingsplan ontwikkelruimte toelaat is de gemeente eigenaar van de omliggende grond. Kostenverhaal via gronduitgifte biedt dan doorgaans uitkomst in geval van nieuwbouw of uitbreiding. Soms is nog enige ruimte beschikbaar op de reeds uitgegeven percelen en bieden de planregels enige mogelijkheid voor optopping van het bestaande pand. Ook bieden de planregels op locaties met de bestemming "centrumdoeleinden" of "gemengde doeleinden" de mogelijkheid tot 'verkleuring binnen het palet aan toegestane functies. In enkele gevallen kunnen dan woningen worden toegevoegd (appartementen boven voorzieningen) of bijvoorbeeld horeca. Als die situatie zich voordoet en er sprake is van een bouwplan in de zin van het Bro, zijn er in veel gevallen geen kosten voor de gemeente, omdat de aanwezige infrastructuur, leidingen, etc. al afdoende aanwezig is.

Voor een aantal mogelijke ontwikkelingen, zoals die nabij het Greta Garboplantsoen of in het Laterna Magikapark, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dat betekent dat burgemeester en wethouders op termijn de bestemming op bepaalde aspecten kan wijzigen, zoals het verbreden van de bestemming van maatschappelijk naar een gemengde bestemming, waarin ook wonen is opgenomen. Er dient in deze situaties dus eerst een wijzigingsplan te worden gemaakt en door burgemeester en wethouders te worden vastgesteld voordat daadwerkelijk tot ontwikkeling en bebouwing over kan worden gegaan.

'Bouwplannen' in Stad Oost

In het volgende overzicht wordt per locatie, waarop op grond van het bestemmingsplan bouwplannen kunnen worden ontwikkeld, de bestemming aangegeven en of er (mogelijk) sprake is van een bouwplan in de zin van art. 6.2.1 Bro. Vervolgens is dan de vraag of er kosten zullen zijn voor de gemeente en zo ja, of die kosten langs andere weg zijn verzekerd.

Daaruit volgt de conclusie of er een exploitatieplan benodigd is, dan wel of het maken van een exploitatieplan pas aan de orde is bij het wijzigingsplan.

Per locatie is aangegeven of er - tijdens totstandkoming van dit bestemmingsplan - al initiatieven zijn voor uitbreiding van bestaande vestigingen of tot nieuwbouw.

locatie	bestemming	bouwplan	exploitatieplan?
Hollywoodlaan	art. 11 Maatschappelijk Naast de bestaande school Polygoon is ruimte voor uitbreiding (>1000m2) of voor een nieuw hoofdgebouw ter plaatse van het noodgebouw (dependance van de Montessorischool). Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan in de zin van het Bro.	Geen exploitatieplan nodig. Grond is in eigendom van de gemeente.
Lumierepark (twee locaties noordwestelijk deel)	art. 10 Groen Via wijzigingsbevoegdheid is een zelfstandige horecavoorzieningen mogelijk: categorie 1, opp. 600 m2.	Bouwplan in de zin van het Bro, maar realisering is pas mogelijk na wijziging van de bestemming.	Exploitatieplan bij vaststelling wijzigingsplan.
Ebenezer Howardpark, deel tussen Flevolijn en Parkwijklaan	art. 11 Maatschappelijk Uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen (scholen, sporthal) tot >1000m2 of een (vervangend) nieuw hoofdgebouw mogelijk. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatieplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte. Kosten ten behoeve van de aanleg van openbare parkeerplaatsen worden privaatrechtelijk geregeld.
Ebenezer Howardpark, deel tussen Parkwijklaan en busbaan	art. 11 Maatschappelijk Uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen (>1000m2) of een nieuw hoofdgebouw mogelijk. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatieplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte.
Ebenezer Howardpark, overige deel tussen Parkwijklaan en busbaan	art. 8 Gemengd-2 Uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen en/of gestapelde woningen (>1000m2) of een nieuw hoofdgebouw mogelijk. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatieplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte.
Ebenezer Howardpark, deel zuidelijk van de busbaan	art 11 Maatschappelijk Uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen (o.a. De Meregaard) tot >1000m2 of een (vervangend) nieuw hoofdgebouw mogelijk. Tussen de bestaande bebouwing van de Meregaard en de Veluwedreef wordt een school gerealiseerd, De Bongerd VO.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro. (Voorzover bouwvergunningen reeds zijn verleend is een exploitatieplan niet meer aan de orde)	Geen exploitatieplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte.
Kantoren- en voorzieningenlocatie noordzijde station Parkwijk	art 9 Gemengd-3 Eén tot twee nieuwe hoofdgebouwen of uitbreiding van bestaande hoofdgebouwen (>1000m2) mogelijk. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatieplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via gronduitgifte.
Buurtwinkelcentrum Parkwijk	art. 4 Centrum-1 Geen uitbreidingsruimte of ruimte voor een nieuw hoofdgebouw. Wel functieverschuiving mogelijk, o.a. ten behoeve van horecadoeleinden.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro. Echter functieverschuiving was reeds mogelijk in voorgaand bestemmingsplan.	Geen exploitatieplan nodig.
Iepenstraat, basis- school Hasselbraam	art. 11 Maatschappelijk Uitbreiding/optopping van bestaand hoofdgebouw mogelijk tot ca 1000 m2. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan in de zin van het Bro.	Geen exploitatieplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de gronduitgifte.
Laterna Magikapark deel noordzijde van Bunuellaan	art. 11 Maatschappelijk Uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen (scholen en een kerk) tot >1000 m2 en het oprichten van een nieuw hoofdgebouw is mogelijk. Er is een aanvraag ingediend voor de vestiging van een moskee.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatiplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaalt via gronduitgifte.
Laterna Magikapark deel zuidzijde van Bunuellaan, locatie aan zijde Veluwedreef	art. 11 Maatschappelijk Via wijzigingsbevoegdheid naar Gemengd-2 kan op deze locatie een woongebouw worden opgericht (gestapeld, al dan niet met maatschappelijke voorzieningen, zoals een woon-zorgcombinatie). Voorts is op deze locatie uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen (>1000 m2) mogelijk of de oprichting van nog een enkel nieuw hoofdgebouw binnen de bestemming. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	voor woningen: exploitatieplan bij vaststelling wijzigingsplan. Kostenverhaal is overigens verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte.
Buurt(winkel)centrum Danswijk	art. 5 Centrum-2 Uitbreiding/optopping bestaand hoofdgebouw of (vervangend) nieuw hoofdgebouw (>1000m2) mogelijk. Voorst is enige functieverschuiving mogelijk o.a. ten behoeve van horeca maar minder dan 1000m2. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatiplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaalt via gronduitgifte.
Buurt(winkel)centrum Danswijk	art. 6 Centrum-3 Uitbreiding/optopping bestaand hoofdgebouw tot > 1000 m2 of (vervangend) nieuw hoofdgebouw mogelijk. Ook gestapelde woningen boven de voorzieningen zijn mogelijk. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatiplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte.
Buurt(winkel)centrum Walt Disneyplantsoen (Filmwijk-zuid)	art. 11 Maatschappelijk Uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen (school, buurthuis) tot >1000m2 of een (vervangend) nieuw hoofdgebouw mogelijk. Er zijn geen initiatieven. Direct aan het Weerwater is een nieuw hoofdgebouw mogelijk (appartementen en/of voorzieningen al dan niet met horeca op begane grond. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro Horeca was reeds opgenomen in het vorige bestemmingsplan. Bovendien is realisering van nieuwbouw bij het Weerwater pas mogelijk na wijziging van de bestemming.	Geen exploitatiplan nodig. Kostenverhaal voor wat betreft de appartementen bij vaststelling wijzigingsplan en dan via gronduitgifte.
Buurt(winkel)centrum Walt Disneyplantsoen (Filmwijk-zuid)	art. 5 Centrum-2 Uitbreiding/optopping bestaand hoofdgebouw (supermarkt, horeca) of (vervangend) nieuw hoofdgebouw (>1000m2) mogelijk. Ook is functieverschuiving mogelijk. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatiplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte.
Buurt(winkel)centrum Walt Disneyplantsoen (Filmwijk-zuid)	art. 6 Centrum-3 Uitbreiding/optopping van bestaande hoofdgebouwen (noodschool, kinderdagverblijf) tot >1000m2 of een (vervangend) nieuw hoofdgebouw is mogelijk. Ook gestapelde woningen boven de voorzieningen zijn mogelijk. Er zijn geen initiatieven.	Bouwplan(nen) in de zin van het Bro.	Geen exploitatiplan nodig. Kostenverhaal is verzekerd via de precarioverordening of de kosten worden verhaald via gronduitgifte.

Voor het overige biedt dit bestemmingsplan geen ontwikkelingsmogelijkheden, die als bouwplan in de zin van artikel 6.2.1. Bro kunnen worden aangemerkt.

Conclusie

In het bestemmingsplan zijn diverse bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Daarbij is echter lang niet altijd sprake van een bouwplan de zin van artikel 6.2.1 Bro. Indien dat wel het geval is, is kostenverhaal veelal verzekerd via de precarioverordening of kunnen deze worden verhaald via gronduitgifte.

Bovendien is voor een aantal gevallen nog een wijziging van het plan (3.6 Wro) noodzakelijk voordat er bouwvergunningen verleend kunnen worden. Het exploitatieplan hiervoor wordt in voorkomend geval bij de vaststelling van het wijzigingsplan vastgesteld. De gemeente streeft er dan in eerste instantie naar met de marktpartijen privaatrechtelijk tot overeenkomst te komen of via gronduitgifte kostenverhaal te verzekeren. Als dit niet lukt dan zal er voor deze locaties een exploitatieplan worden opgesteld voordat wijzigingen van kracht worden.

Eindconclusie

Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan is er geen exploitatieplan nodig.