Dorpsstraat tussen 228 en 230 Kiel-Windeweer

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemene informatie over een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan is eigenlijk een soort gemeentelijke wet. Iedereen moet zich daaraan houden. De gemeente moet bestemmingsplannen elke 10 jaar opnieuw vaststellen. Soms kan de provincie of het Rijk dat ook doen.

Een bestemmingsplan geeft regels over hoe gronden en de bouwwerken daarop gebruikt mogen worden, en het geeft regels over wat er gebouwd mag worden. Om te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening geeft het bestemmingsplan de in dat plan gelegen gronden een bestemming met bijbehorende functies. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden en bouwwerken.

Een bestemmingsplan bestaat uit een planverbeelding en planregels. Bij elk bestemmingsplan hoort een toelichting. De plantoelichting belicht onder meer de achtergronden van het bestemmingsplan, biedt inzicht in het verrichte onderzoek, geeft de diverse beleidskeuzes weer, doet verslag van inspraak en overleg, en verstrekt een juridische toelichting op de planregels en de plankaart.

Bouwaanvragen worden getoetst aan het bestemmingsplan. Passende plannen kunnen vergunning krijgen, andere niet. Zo kan voorkómen worden dat ergens ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden. Bijvoorbeeld dat er een discotheek midden in een woonwijk verschijnt of dat er woningen gebouwd worden op een industrieterrein.

Naast deze functie heeft het bestemmingsplan ook een sterke beleidsfunctie. Het bestemmingsplan geeft een totaalvisie van de gemeente op het gebied. Het spreekt voor zich, dat de genoemde functies het meest tot hun recht komen bij actuele bestemmingsplannen. Een actueel bestemmingsplan is volgens de Wet ruimtelijke ordening een plan dat niet ouder is dan tien jaar. Zo moet voorkomen worden dat plannen geheel of gedeeltelijk ingehaald worden door maatschappelijke ontwikkelingen.

Vaak wordt bij een bestemmingsplan gedacht aan nieuw te ontwikkelen gebieden, zoals een nieuwe woonwijk of een nieuw bedrijventerrein. Maar dat is in de meeste gevallen niet zo. Bij veel bestemmingsplannen gaat het namelijk om reeds ontwikkelde gebieden. Die gebieden zijn vaak al bebouwd en ingericht voor één of meerdere functies. Grote nieuwe ontwikkelingen komen hier vaak niet voor.

Een wijzigingsplan zoals dit is ook een bestemmingsplan. Het heet een wijzigingsplan omdat de gemeenteraad al eerder, in dit geval in het bestemmingsplan Buitengebied van 2010, heeft aangegeven dat de gevraagde ontwikkeling gewenst is en dat deze ontwikkeling door middel van een wijzigingsplan kan worden mogelijk gemaakt. Verder gaf de gemeenteraad ook al aan, dat de wettelijke procedure kan worden afgedaan door het college van burgemeester en wethouders. Omwille van de eenduidigheid zullen we in de tekst blijven spreken van een bestemmingsplan.

1.2 Plangebied

Dit bestemmingsplan gaat over het perceel gelegen tussen de Dorpsstraat 228 en 230 te Kiel-Windeweer. Het is een deel van het als kadastraal bekend staande perceel gemeente Hoogezand, sectie O, nummer 207 en is gelegen nabij de Burgemeester Blinkbrug.

Luchtfoto, bron: Planviewer.

Luchtfoto, bron: gemeente Hoogezand-Sappemeer/kadaster.

Situatie ter plaatse, bron: Cyclorama/gemeente Hoogezand-Sappemeer.

1.3 Aanleiding

De eigenaar van het perceel grond heeft bij de gemeente een verzoek ingediend een woning te mogen realiseren op het betreffende perceel. Hij doet daarbij een beroep op het bestemmingsplan Buitengebied uit 2010. Daarin is al een aantal locaties in Kiel-Windeweer aangewezen waar nieuwe woningen kunnen worden gebouwd.

Dit bestemmingsplan is de planologische regeling die de bouw van een woning op het perceel mogelijk maakt.

Schets van de nieuw te bouwen woning, bron: aanvrager.

Nadat dit bestemmingsplan onherroepelijk is, kan op basis daarvan de omgevingsvergunning (voorheen heette dit de bouwvergunning) voor de woning worden afgegeven. De aanvraag om een omgevingsvergunning wordt afzonderlijk getoetst op bouwtechnische- en welstandsaspecten.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan gaat in op het verzoek, de achtergronden daarvan en de uitgevoerde onderzoeken. De juridische neerslag is te vinden in de planregels en de verbeelding (digitale kaart). De regels en de verbeelding moeten in samenhang worden bekeken.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied en omgeving

Kiel-Windeweer is ontstaan binnen de systematische veenontginning in deze regio. Vanaf 1637 werd een aftakking van het Winschoterdiep in zuidoostelijke richting gegraven. Het eerste deel werd recht naar het zuiden gegraven en daarna met een hoek parallel aan het Kalkwijksterdiep gelegd. In de daarop volgende decennia ontwikkelt zich langs dit Kielsterdiep een bijna zeven kilometer lange lintbebouwing met de dorpen Kiel (nu het noordelijke deel langs het Kieldiep tot aan de Zuidlaarderweg) en Windeweer (ten zuiden hiervan). Deze dorpen groeiden in de loop der tijd aan elkaar vast. De Kielsterachterweg vormde de grens tussen de ontginning langs het Kielsterdiep en het Kalkwijksterdiep. In 1659 is het diep van de Nieuwe Compagnie aangelegd, dat het verlengde vormde van het eerste deel van het Kielsterdiep. De Groningse hoogveenontginning langs het Kielsterdiep liep tot aan de Semslinie, de grens die begin zeventiende eeuw werd getrokken tussen Groningen en Drenthe.

De aanleg van een veenkolonie ging volgens een contractueel vastgelegd patroon. In zo'n contract werden de verschillende afmetingen en maten van het hoofddiep, de wijken etcetera vastgelegd. Het systeem van kanalen en wijken bepaalde de vorm. Haaks op het hoofddiep lagen de wijken en de zwetsloten, met een vaste onderlinge afstand. Zo bedroeg bij de veenontginning van Kiel-Windeweer de vereiste afstand tussen twee wijken ongeveer 130 meter en kregen de kavels een lengte van ongeveer 625 meter. Aan weerszijden van het diep liep een weg. De westelijke weg was de breedste. De oostelijke was niet veel meer dan een jaag- of karrepad. Ter verbinding van de beide zijden werden vele bruggen aangelegd. Ook waar de wijken en zwetsloten op het kanaal uitmondden, waren bruggetjes vereist. Deze planmatige opzet bepaalt tot op de dag van vandaag de ruimtelijke structuur van Kiel-Windeweer.

De bebouwing bestond uit boerderijen, vaak naast een wijk, groepen kleinere huisjes van de veenarbeiders, en wat rentenierswoningen. De bebouwing lag evenwijdig aan de kavel en haaks op het diep. De kleinschalige bebouwing stond dicht op de weg en was meestal aaneengesloten. De oudere boerderijen stonden vaak zeer dicht op de weg, terwijl later gebouwde op een afstand van ongeveer 20 meter lagen.

De inrichting van de kavel waarop een boerderij was gelegen, was eveneens planmatig van opzet. Direct aan het hoofddiep was de boerderij met eventueel een siertuin, stookhut en moestuin gelegen. Vervolgens lag achter de boerderij een klein weiland gevolgd door bouwland. Aan de ene lengtezijde van de kavel lag een zwetsloot en aan de andere een brede wijk. Hierdoor was geen enkel punt van de kavel meer dan 65 meter van het water verwijderd. De inrichting van de schuur van de boerderij was eveneens typerend. De schuur was aan de achterzijde gemakkelijk vanaf het land te bereiken. Door de schuurdeuren aan de voorzijde konden de producten direct op een schip worden geladen.

Na afgraving van het veen verdwenen de compagnieën en werden de gronden verkocht aan boeren die het land voor akkerbouw geschikt maakten en de veenkolonie voor agrarisch gebruik inrichtten. Kiel-Windeweer is vanaf de eerste helft van de achttiende eeuw veranderd in een agrarische nederzetting. Aan beide zijden van het kanaal werden boerderijen gebouwd. De afgegraven veengronden werden landbouwgronden. Aan beide zijden van het hoofddiep werden boerderijen gebouwd. Idealiter twee op een 'eiland', dat wil zeggen op het gedeelte grond tussen twee wijken. Doordat de verkeersstroom langs het hoofddiep bemoeilijkt werd door de dicht op het diep gelegen bebouwing, ontwikkelde de Kielsterachterweg - gelegen op de concessiegrens - zich tot een belangrijke verkeersader. Dit in tegenstelling tot de meeste achterwegen in veenkoloniale gebieden.

In de loop van de tijd werd meer bebouwing langs beide zijden van het kanaal gerealiseerd. De verdichting concentreerde zich ter hoogte van de Nederlands Hervormde kerk. Dit centrumgebied werd ook wel Noord-Windeweer genoemd. Naar het noorden en zuiden toe werd de lintbebouwing aan beide zijden van het kanaal steeds dunner. Het gedeelte ten noorden van Noord-Windeweer werd aangeduid als De Kiel. Het gedeelte ten zuiden ervan als Zuid-Windeweer. De bebouwing bestond voornamelijk uit boerderijen en woonhuizen. In het 'centrum' kwamen tevens enige woonwinkelpanden en bedrijfspanden voor. Tot diep in de negentiende eeuw verdichtte de bebouwing langs het kanaal zich nog, daarna trad geleidelijk een terugval in, en werden op de plek van gesloopte panden niet altijd nieuwe huizen teruggebouwd.

Gedurende de negentiende eeuw en de eerste helft van de twintigste eeuw behield Kiel-Windeweer zijn agrarisch karakter. Er vond geen ontwikkeling plaats naar een meer stedelijk en industrieel gebied, zoals in de kern Hoogezand. Toch kende het dorp enige industrie en nijverheid. Rond 1900 waren langs het Kielsterdiep drie scheepswerven gevestigd. Deze waren in 1930 verdwenen. Aan de westzijde ter hoogte van de Nederlands hervormde kerk stond een korenmolen. Daarnaast was in 1898 ten westen van de splitsing met het Nieuwe Compagniesterdiep de tweede coöperatieve aardappelmeelfabriek in de Veenkoloniën, 'Eendracht' genaamd, opgericht. In Nieuwe Compagnie volgde in 1900 de oprichting van de eveneens coöperatieve aardappelmeelfabriek 'De Toekomst'. Beide fabrieken werden na 1945 gesloten. Van de 'Eendracht' resteert enkel de directeurswoning. Van 'De Toekomst' bestaat het gebouwencomplex nog.

De lintbebouwing van Kiel-Windeweer verdichtte zich in de periode 1850-1940 meer en meer. Het betrof dan vooral niet-agrarische bebouwing. Bestaande boerderijen werden in deze periode veelal vernieuwd. Vanaf 1900 vond uitbreiding vooral plaats rondom het kruispunt met de Zuidlaarderweg. Aan de noordzijde van deze weg werden in de jaren 1930 enkele middenstandswoningen gebouwd. Rond 1900 was het wegennet grotendeels verhard en lag over het Kielsterdiep een groot aantal bruggen. Ten noorden van de Zuidlaarderweg, in De Kiel, werd rond 1900 de bestaande schutsluis vervangen en ernaast, aan de drukke kant, een sluiswachterswoning gebouwd. De meeste over het diep gelegen bruggen betroffen meestal voetgangersbruggen die toegang gaven tot de 'eilanden' aan de stille zijde van het kanaal.

De zogenaamde Snikhuis draai in Kiel-Windeweer, een houten draaibruggetje.

Na 1945 vonden geen ingrijpende veranderingen in de ruimtelijke structuur en het bebouwingsbeeld plaats. Het stelsel van hoofddiep, wijken en zwetsloten ondervond enige schade door dempingen, maar bleef voor het merendeel nog intact. Enkele draaibruggen over het diep verdwenen. Bestaande bebouwing werd hier en daar verdicht, terwijl op sommige plekken in het lint panden werden afgebroken. Veel boerderijen kregen nieuwe bijschuren.

De structuur en functie van Kiel-Windeweer bleef door de tijd heen vrijwel altijd gelijk. De na de veenafgraving overwegende agrarische functie is nog steeds afnemende. De modernisering en schaalvergroting in de landbouw, en het meer recreatieve gebruik van de buitengebieden legden in de tweede helft van de vorige eeuw wel steeds meer druk op de infrastructuur.

De Herinrichting Veenkoloniën is daar onder meer een gevolg van geweest. Hiervoor is een plan ontwikkeld, dat zowel de dienstbaarheid aan de landbouw als het ontwikkelen van recreatievoorzieningen omvatte. Door de historische waarde van de veenkoloniale structuren is een cultuurhistorisch advies als basis gebruikt voor de vormgeving van het geheel. De herinrichting heeft enkele veranderingen teweeggebracht, maar met respect voor de veenkoloniale structuur. Daar waar bijvoorbeeld de directe aansluiting van de wijken op het hoofddiep al was verdwenen, is een zichtbare verwijzing naar het vroegere bruggetje aangebracht door een terugspringende oeverbeschoeiing, een leuning en een verhoging in de weg. Dit heeft tevens een verkeersremmende werking. Er is een netwerk van fietspaden aangelegd in het achterliggende land. De ontsluiting van de boerderijen voor het zware agrarische verkeer werd geregeld via betonnen wegen achter de bedrijven langs. De draai- en klapbruggen zijn gebleven, en ook de sluis aan de Sluisweg bleef behouden. Wel is de brug op de kruising met de Zuidlaarderweg vervangen door een dam. Hoewel het zwaartepunt van het herinrichtingsplan, zeker financieel gezien, lag bij de verbetering van infrastructurele voorzieningen, was op vrijwel alle terreinen geldelijke ondersteuning mogelijk.

In de eerste jaren van de eenentwintigste eeuw ademt Kiel-Windeweer nog steeds de sfeer van een typisch veenkoloniaal dorp. De woonfunctie is nog steeds de belangrijkste functie in het dorp. In de laatste decennia is beperkt nieuwbouw gepleegd. In het dorp zijn nog enkele agrarische bedrijven en niet- agrarische bedrijven gevestigd, zoals een koekfabriek en een aannemersbedrijf. Als maatschappelijke voorzieningen zijn aanwezig een school en een dorpshuis. Geleidelijk is waarneembaar dat pogingen worden gedaan om in de toeristisch-recreatieve sector meer zaken te realiseren.De aanwezigheid van het horecabedrijf De Amshof draagt hier aan bij.

Het beschermd dorpsgezicht Kiel-Windeweer omvat globaal gezien het gehele dorp Kiel-Windeweer. Dat wil zeggen het gedeelte van het Kielsterdiep vanaf de voormalige splitsing met het gedempte Nieuwe Compagniesterdiep in het noorden tot aan het verbindingskanaal naar Annerveenschekanaal in het zuiden en de aan weerszijden van het hoofddiep gelegen bebouwing en landerijen tot op een afstand van 625 meter uit de as van het Kielsterdiep.

De kaart laat in groen de begrenzing van het beschermd dorpsgezicht zien.

In groen aangegeven het beschermde dorpsgezicht van Kiel-Windeweer.

Hoewel de ruimtelijke structuur van vóór 1850 dateert, is de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht mede gebaseerd op het feit dat Kiel-Windeweer geldt als een zeer gaaf voorbeeld van een agrarische veenkoloniale nederzetting, waar de ruimtelijk-historische en architectuurhistorische ontwikkelingen in de periode 1850-1940 zeer duidelijk zichtbaar zijn. Deze ontwikkelingen stonden in nauw verband met de toenmalige economische, agrarische en landschappelijke ontwikkelingen in de Groningse Veenkoloniën die uniek zijn voor Nederland.

Hoofdstuk 3 Planologisch kader

3.1 Achtergrond

In 2002 werd in de toekomstvisie van het dorp geconstateerd dat het draagvlak voor voorzieningen de afgelopen tijd is gedaald door sociaal - demografische ontwikkelingen: ontgroening en vergrijzing. De bewoners van het dorp blijven wonen in hun huidige woning, waardoor er weinig doorstroming op de woningmarkt is. Dit heeft geleid tot een tekort aan geschikte woningen voor met name jongeren (waaronder jonge gezinnen) en ouderen. Deze groepen zien zich genoodzaakt buiten Kiel - Windeweer geschikte woonruimte te zoeken. Daardoor is de demografische samenstelling van de dorpsbevolking steeds minder divers geworden met als gevolg dat het draagvlak voor voorzieningen zich steeds meer toespitst op de steeds eenzijdiger wordende demografische samenstelling. De diversiteit van het verenigingsleven en het voortbestaan van de school en het dorpshuis staan hierdoor onder druk.

Voor de leefbaarheid en de toekomstwaarde van het dorp is het van belang, nog steeds volgens de genoemde toekomstvisie, dat er woningbouw wordt gepleegd om de jongeren en ouderen in het dorp te kunnen behouden. De dorpsbewoners gaven in hun toekomstvisie aan, dat er behoefte bestaat aan ongeveer 20 nieuw te bouwen woningen.

In de Nota van Uitgangspunten (de beleidsmatige basis voor het bestemmingsplan voor het buitengebied) is met deze woningbouw wens rekening gehouden. De gemeenteraad besloot te onderzoeken waar binnen de bestaande kenmerkende structuren van het dorp nieuwbouw van woningen tot de mogelijkheden kan behoren. Aangegeven werd, dat gestreefd zal worden naar een aantal van omstreeks 20 woningen. Het aantal woningen is echter niet bepalend. Door onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige en landschappelijke karakteristieken in en om Kiel-Windeweer en eventuele milieuhinderafstanden, is het mogelijk dat minder dan 20 locaties in het dorp kunnen worden bebouwd. Waar het om gaat -naast leefbaarheid- is versterking van de kenmerkende beeldkwaliteit van Kiel-Windeweer om zo de belevingswaarde te verhogen.

3.2 Nieuwe woonlocaties

Bij de bepaling van geschikte locaties voor woningbouw in Kiel-Windeweer werd primair aangesloten op de beeldbepalende structuren van het dorp. Die beeldbepalende structuren komen voort uit de veenkoloniale geschiedenis van het gebied. Een geschiedenis welke direct en nagenoeg geheel de huidige stedenbouwkundige en landschappelijke karakteristiek van het gebied bepaalt.

Op basis van de contracten voor de veenafgraving werden ongeveer elke 130 meter haaks op het hoofdkanaal wijken gegraven. De gebieden binnen de wijken werden in de loop der tijd bebouwd. Oorspronkelijk bestond de bebouwing uit één á twee boerderijen per 'eiland'. Naarmate de tijd vorderde werd de bebouwingsdichtheid van de eilanden hoger. Dit deed zich vooral in de kern van het dorp voor. Met name aan de westzijde van het Kieldiep was er sprake van een vergaande verdichting van de bebouwingsstructuur langs het kanaal. Aan de stille zijde van het diep (ten oosten van het diep) was deze verdichting minder duidelijk waar te nemen. Bij de eerste inventarisering van geschikte bouwlocaties zijn alle onbebouwde percelen met een breedte kleiner dan 70 meter in het meer verdichte dorpsgebied langs het kanaal aangemerkt als potentieel geschikte bouwlocatie. Ten aanzien van de stille zijde van het kanaal is extra zorgvuldigheid betracht; nieuwbouw aan deze zijde moet passen in de ritmiek van bebouwing zoals die daar voorkomt.

Vervolgens is gekeken of de locaties een aantasting van de landschappelijk kernkarakteristieken zoals verwoord in de provinciaal omgevingsverordening met zich meebrengen.

De locaties tasten niet de karakteristieke waterlopen aan. Die karakteristieke waterlopen komen namelijk direct voort uit de veenkoloniale geschiedenis van het gebied. En juist die geschiedenis heeft als basis gediend voor de keuze van de locaties.

Het grootschalig open landschap wordt niet onevenredig visueel aangetast door de woningbouw. Het hanteren van een minimale breedte van onbebouwde percelen van 70 meter garandeert dat karakteristieke open gebieden open blijven. Tevens worden de 'belangrijke zichtlijnen' behouden. In haar omgevingsplan geeft de provincie aan dat woningbouw in het buitengebied het autoverkeer te veel kan laten toenemen. De extra verkeersbewegingen door de woningbouw zijn verwaarloosbaar ten opzichte van de huidige woningvoorraad; zij gaan op in de bestaande verkeersintensiteiten. Dit geldt des te meer omdat de locaties niet tegelijkertijd zullen worden ontwikkeld. Een onevenredige verkeerskundige aantasting van het landschap en woonomgeving vindt dan ook niet plaats.

Van de potentiële bouwlocaties is een aantal afgevallen door de situering in de nabijheid van in werking zijnde agrarische bedrijven of andere bedrijven. Wat de gemeente pertinent niet wil, is de milieusituatie voor de agrarische ondernemers verscherpen voor de nieuwbouw van woningen. Verder is getoetst of de locaties niet vervuild zijn zodanig dat er geen woningbouw gepleegd kan worden.

De uiteindelijke selectie van geschikte locaties betreft 19 bouwkavels. Deze zijn voor het grootste gedeelte in eigendom van particulieren. Om een beeld te krijgen van de haalbaarheid van realisering van de toe te kennen bouwmogelijkheden, is in 2006 contact gezocht met de eigenaren van de gronden. Van het gros van de eigenaren is een positieve reactie ontvangen. Een aantal had de gronden reeds in eigendom verworven met het doel deze ooit eens te bebouwen.

Gelet op deze reacties en de vraag naar nieuwbouw vanuit het dorp (onder anderen blijkend uit de dorpsvisie Kiel-Windeweer) werd toendertijd aangenomen, dat de bouwmogelijkheden de komende jaren ook daadwerkelijk zouden worden benut.

In afwijking van het voorontwerp van het bestemmingsplan Buitengebied worden de locaties niet met direct bouwrecht mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Buitengebied 2010, maar met een wijzigingsbevoegdheid. Het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid leidt ertoe dat - bij daadwerkelijke ontwikkeling van de locatie- met de initiatiefnemer afspraken kunnen worden gemaakt over het verhalen van te maken kosten, waaronder planschadeclaims.

De ontwikkeling van de locatie gelegen tussen de percelen Pieter Venemakade 157 en 161 is inmiddels gereed. Deze locatie is met directe bouwtitel opgenomen onder de voorwaarde dat door de initiatiefnemer een overeenkomst waarin het planschadeverhaal is geregeld is getekend voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

De locatie waar dit bestemmingsplan over gaat, tussen de Dorpsstraat 228 en 230, is in het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied uit 2010 voorzien van eeen agrarische bestemming met een aantal nadere aanduidingen vanwege het cultuurhistorische waarden van de locatie, onder anderen vanwege het beschermde dorpsgezicht. Ook is de genoemde wijzigingsregeling geldend voor het perceel.

Dit is de tweede locatie die in aanmerking komt voor daadwerkelijke invulling met woningbouw. De eerste is meegenomen met rechtstreekse bouwtitel bij het bestemmingsplan uit 2010. Voorzichtige conclusie mag zijn, dat het met de invulling van de 20 beschikbare locaties niet echt opschiet. De komende jaren gaat een herziening van het bestemmingsplan voor het buitengebied worden gemaakt, waarin de betreffende potentiele woningbouwlocaties opnieuw tegen het licht zullen worden gehouden.

3.3 Inrichting

De gekozen locaties dienen in principe te worden bebouwd met vrijstaande woningen. In het dorp zijn de meeste woningen immers vrijstaand gebouwd. Eventueel zouden op een perceel twee onder één kap woningen kunnen worden geplaatst, mits de uitstraling van het gebouw die van een vrijstaand woonpand heeft. Gebouwd dient te worden overeenkomstig de bouwregels geldend voor dit bestemmingsplan.

Verder dienen de woningen te voldoen aan de Welstandsnota en het 'Beeldkwaliteitsplan nieuwbouwlocaties Kiel-Windeweer', dat wordt toegevoegd aan de Welstandsnota.

3.4 Provinciaal beleid

Als nadere uitwerking van de AMvB Ruimte en de Provinciale Omgevingsverordening (de POV) hebben Gedeputeerde Staten op 20 april 2010 grenzen vastgesteld tussen bestaand stedelijk gebied en het overige buitengebied. Deze begrenzing geeft weer welke artikelen van de POV van toepassing zijn. In dit specifieke geval van een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van een nieuwe woning in het buitengebied zal, voordat het wijzigingsplan wordt vastgesteld, door de gemeente een ontheffing van de POV moeten worden aangevraagd, omdat de aanduidingen van de wijzigingsbevoegdheid in het buitengebied zijn gelegen. De POV schrijft namelijk voor dat in het buitengebied geen nieuwe woningen mogen worden opgericht.

Overigens, nu de provincie Groningen geen zienswijze indiende tegen het bestemmingsplan Buitengebied uit 2010, nemen wij aan dat zij akkoord gaat met de aantallen én de locaties die in het bestemmingsplan voor aanwijzing in aanmerking komen.

De ontheffing is inmiddels door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente bij de provincie aangevraagd en verkregen.

3.5 Ladder Duurzame Verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

De voorgenomen woningbouwlocatie in Kiel-Windeweer sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Voor de onderbouwing hiervan verwijzen wij naar paragraaf 3.2.

Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.6 Conclusie

Het verzoek van aanvrager past binnen de uitgangspunten van het meerdere malen genoemde bestemmingsplan voor het buitengebied uit 2010.

Bestemmingsplan Buitengebied 2010 en huidige bestemming van het perceel, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Hoofdstuk 4 Omgevingsfactoren

4.1 Bodem

Op basis van de gemeentelijke bodemkwaliteitskaarten is het betreffende perceel geschikt dan wel geschikt te maken voor de woonfunctie.

4.2 Archeologie

Volgens de archeologische verwachtingenkaart is het betreffende perceel voorzien van de status 'hoge archeologische verwachting'. Dit betekent dat een nader bureauonderzoek is gedaan wat dit precies inhoudt in relatie tot de geplande ontwikkeling op het perceel.

De herziene Monumentenwet 1988 schrijft voor dat gemeenten eigen beleid voor de archeologische monumentenzorg voeren en bescherming bieden aan archeologische waarden in de bodem. De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft dit beleid vastgelegd in de Nota Archeologiebeleid met bijbehorende archeologische beleidskaart en Erfgoedverordening. Uitgangspunt van het beleid is het behoud van waardevolle archeologische waarden en van cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke relicten.

De Erfgoedverordening en de Nota Archeologiebeleid zijn op 13 december 2010 door de gemeenteraad vastgesteld, en zijn sinds 23 december 2010 in werking.

Daarnaast hanteert de gemeente de Actuele Archeologische Verwachtingskaart, die is gebaseerd op de Beleidskaart Archeologie. Op deze kaart staan de archeologisch te beschermen gebieden aangegeven. Op de Actuele Archeologische Verwachtingskaart wordt ook alle nieuwe informatie verwerkt, bijvoorbeeld uit archeologische onderzoeken. De kaart is in te zien op de gemeentelijke website (onder ruimtelijke plannen).

Advies na het nadere bureauonderzoek: op basis van bovenstaande heeft bureau Libau voor deze locatie een bureauonderzoek uitgevoerd. Conclusie: de geplande ruimtelijke ontwikkeling kan zonder archeologisch voorbehoud worden gerealiseerd. Zie voor de volledige tekst het Archeologisch onderzoek.

Indien bij graafwerkzaamheden onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of archeologische vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gedaan bij de gemeente Hoogezand-Sappemeer, de heer H. Berghuis (0598-373891), of bij de archeologische adviseur van de gemeente, Steunpunt Libau 050-3126545.

Archeologische waardenkaart gemeente Hoogezand-Sappemeer.

4.3 Cultuurhistorie

Kiel-Windeweer is een beschermd dorpsgezicht in de zin van de Monumentenwet. Gelijktijdig met het vigerende bestemmingsplan Buitengebied, zijn in 2010 beeldkwaliteitseisen vastgelegd voor een goede inbedding van de nieuwbouw van woningen in het dorp.

Er gelden eisen voor de plaatsing:

• Oriëntatie op de straatzijde;
• bouw binnen bouwvlak;
• vrijstaand;
• nokrichting haaks op de straat.

Hoofdvorm:

• bouwlaag met kap;
• zadeldak/veenkoloniaal dak;
• verbindende bijgebouwen is samenhangende architectuur;
• kleinschalig met erkers en dakkapellen.

Opmaak:

• overwegend roodbruine baksteen en zwarte of antracietkleurige pannen;
• detaillering passend bij veenkoloniale bebouwing.

Erfafscheiding:

• voortuin begrenzen door haag of smeedijzeren hekwerk.

Ofschoon dit bestemmingsplan enkel over het planologisch mogelijk maken van de nieuwbouw van de woning gaat, en toetsing aan de welstandsaspecten een separate toetsing is, is geconstateerd, dat het thans bekende schetsplan voor de woning in hoofdlijn past binnen bovengenoemde uitgangspunten van welstand en de daarvoor geldende referenties.

4.4 Geluid

Uit het akoestisch onderzoek blijkt, dat de te verwachten geluidswaarde vanwege het wegverkeer ter plaatse op de gevel van de nieuw te bouwen woning, na aftrek, 53 dB(A) is. De norm vanuit de wet geluidhinder is 50 dB(A). Hiervoor wordt, gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure, een zogenaamde 'hogere waarde procedure Wet geluidhinder' gevoerd. Het mag als een formaliteit worden beschouwd om de waarde van 53dB(A) mogelijk te maken.

Aan de woning zijn geen aanvullende geluidsisolerende voorzieningen vereist. Zie Onderzoek geluid wegverkeer.

4.5 Privaatrechtelijke- en praktische aspecten

Langs de weg ter hoogte van het betreffende perceel ligt een strook gemeentegrond van circa 98 vierkante meter, zie Eigendomssituatie. Volgens zeggen al jaren in gebruik door de voormalige eigenaar zonder tegenprestatie of wat dan ook. In het kader van dit bestemmingsplan zal het gebruik van de grond goed geregeld moeten worden om de uitvoerbaarheid van het plan aan te tonen. Daartoe is een overleg met de nieuwe eigenaar en de gemeente gepland. In het voorjaar van 2015 is overeenstemming bereikt over de aankoop van de betreffende strook grond.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

Ter plaatse geldt thans het vigerende bestemmingsplan voor het buitengebied uit 2010. In dit plan is het betreffende perceel aangeduid met een agrarisch met waarden bestemming, een aantal beschermende dubbelbestemmingen en aanduidingen en daarbij een wijzigingsmogelijkheid naar woningbouw. In artikel 29.1 onder C van dit plan Buitengebied 2010 zijn voor wijziging de randvoorwaarden gegeven. Deze zijn voor het hier aan de orde zijnde wro-wijzigingsgebied 1:

• De woningen mogen uitsluitend worden opgericht indien wordt voldaan aan de normen van de Wet geluidhinder of een verleende hogere waarde;
• de toepassing van de wijzigingsmogelijkheid mag er niet toe leiden dat in Kiel-Windeweer meer dan 19 additionele woningen worden gebouwd;
• na toepassing van de wijzigingsmogelijkheid zijn de bepalingen in artikel 17 Wonen van de planregels van toepasssing;
• op de voorbereiding van een wijziging van het bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voor de volledige vertaling van deze randvoorwaarden in dit bestemmingsplan wordt verwezen naar de bij dit plan behorende set planregels en de verbeelding. Kort samengevat betekent dit voor deze ontwikkeling het volgende:

• Het perceel is belegd met de enkelbestemming Wonen;
• de dubbelbestemmingen Waarde-Beschermd Dorpsgezicht en Waarde-Karakteristieke Bebouwing zijn tevens toegekend ter bescherming van de cultuurhistorische waarden in het gebied;
• voor wat betreft inhoud zijn de regels nagenoegd gelijk aan die van het bestemmingsplan Buitengebied 2010 en recentelijk vastgestelde postzegelbestemmingsplannen liggende in het buitengebied.

Voor de inbedding van nieuw woningen in het beschermde dorpsgezicht van Kiel-Windeweer zijn afzonderlijke welstandseisen geformuleerd in de vorm van een beeldkwaliteitsplan.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische verantwoording

6.1 Maatschappelijke verantwoording

In het kader van het bestemmingsplan Buitengebied uit 2010 heeft inspraak met de bevolking en overleg met diverse instanties plaatsgevonden. Het ontwerp bestemmingsplan heeft na publicatie 6 weken ter visie gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen binnen gekomen.

6.2 Economische verantwoording

De kosten die gepaard gaan met het plan worden door de initiatiefnemer gedragen. Alle kosten komen voor rekening van de ontwikkelaar oftewel de eigenaar.

Om het risico op eventuele claims van planschade af te dekken, is op grond van artikel 6.4a Wro met de eigenaar een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten, waarin de eigenaar verklaart de eventueel uit te keren planschade te zullen vergoeden aan de gemeente.

Ter plaatse dient de infrastructuur van nutsvoorzieningen en een inrit nog te worden aangebracht. De kosten hiervan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Hij zal ook contact opnemen met de nutsbedrijven c.q. de IBOR organisatie.

Bijlagen bij de toelichting

 

Bijlage 1 Onderzoek geluid wegverkeer

Bijlage 2 Archeologisch onderzoek

Bijlage 3 Eigendomssituatie

Bijlage 4 Collegebesluit