Noorderstraat - hoek Parkstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Achtergrond Een bestemmingsplan is een ruimtelijke plan met rechtstreeks bindende werking. Iedereen moet zich daaraan houden. De gemeente moet bestemmingsplannen elke 10 jaar opnieuw vaststellen. Soms kan de provincie of het rijk dat ook doen. Voor een goede ruimtelijke ordening geeft het bestemmingsplan de in dat plan gelegen gronden een bestemming met bijbehorende functies. Vervolgens geeft het bestemmingsplan regels over hoe deze gronden en de bouwwerken daarop gebruikt mogen worden, en het geeft regels over wat er gebouwd mag worden.

Ligging in de gemeente van dit bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels. Dat is het juridische deel. Bij elk bestemmingsplan hoort een toelichting. De toelichting belicht de achtergronden van het bestemmingsplan, biedt inzicht in het verrichte onderzoek, geeft de diverse beleidskeuzen weer, doet verslag van inspraak en overleg, en verstrekt een juridische toelichting op de regels en de verbeelding.

Omgevingsvergunningaanvragen voor vergunningplichtige activiteiten, worden getoetst aan het bestemmingsplan. Plannen die in het geldende bestemmingsplan passen kunnen bouwvergunning krijgen. Op deze manier wordt voorkomen dat ergens ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden. Bijvoorbeeld dat er een discotheek midden in een woonwijk verschijnt of dat er woningen gebouwd worden op een industrieterrein.

Naast deze functie heeft het bestemmingsplan ook een beleidsfunctie. Het bestemmingsplan geeft een totaalvisie van de gemeente op het gebied. Het spreekt voor zich, dat de genoemde functies het meest tot hun recht komen bij actuele bestemmingsplannen. Een actueel bestemmingsplan is, volgens de Wet ruimtelijke ordening, een plan dat niet ouder is dan tien jaar. Op deze manier wordt voorkomen dat plannen geheel of gedeeltelijk ingehaald worden door maatschappelijke ontwikkelingen.

Een bestemmingsplan gaat uitdrukkelijk niet over allerlei uitvoeringsgerichte zaken, zoals de inrichting van wegen en het openbaar gebied of de aanleg of het functionering van rioleringssystemen. Vaak wordt bij een bestemmingsplan gedacht aan nieuw te ontwikkelen gebieden, zoals een nieuwe woonwijk of een nieuw bedrijventerrein. Maar dat is in de meeste gevallen niet zo. Bij veel bestemmingsplannen gaat het namelijk om bestaande gebieden. Die gebieden zijn vaak al bebouwd en ingericht voor één of meerdere functies. Grote nieuwe ontwikkelingen komen hier vaak niet voor.

Dit geldt ook voor dit plan. In het lint van de Noorderstraat is de afgelopen jaren zo nu en dan vernieuwing geweest. Voor de hoek Noorderstraat-Parkstraat is nu met dit plan een nieuwe ontwikkeling voorzien. Met dit bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling mogelijk gemaakt. Dit plan past gedeeltelijk in de kaders die het huidige bestemmingsplan geeft, maar sommige functies en bebouwingen worden door het geldend bestemmingsplan niet (helemaal) toegelaten.

Geldend bestemmingsplan
Dit plan valt in het bestemmingsplan "Margrietpark-Oost" dat is vastgesteld op 25 juli 2010 (op dit moment is echter een actualisatieplan, "Woongebieden", in procedure). In dit plan hebben de gronden de bestemming "Horeca en Detailhandel". In dit nieuwe bestemmingsplan krijgen de gronden de bestemming "Wonen - 2" met op de verbeelding de aanduidingen "Kantoor toegestaan" en "Maatschappelijke voorzieningen toegestaan".

1.2 Plangebied

De percelen op de hoek Noorderstraat en Parkstraat (Noorderstraat 193-195a) liggen in het historische lint van Sappemeer. De naastliggende percelen zijn georiënteerd op de Noorderstraat. Het parkeerterrein is alleen toegankelijk vanaf de Parkstraat. Autoverkeer kan parkeren aan de Noorderstraat.

Begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan

1.3 Planaanleiding

De percelen Noorderstraat 193-195a in Sappemeer liggen in het historische lint van de gemeente Hoogezand-Sappemeer. De locatie betreft een bestaande bebouwing waarin een vervallen leegstaande discotheek met links ervan het bedrijf Jopie Jong Woninginrichting aanwezig is.

Het verzoek betreft het realiseren van een appartementencomplex met op de begane grond ruimte voor kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Het betreft 8 appartementen, 4 op de eerste verdieping en 4 op de tweede verdieping. Van deze appartementen zullen aanvankelijk 4 voor de verhuur zijn en 4 voor de verkoop.

In het geldende bestemmingsplan "Margrietpark-Oost" zijn de betreffende panden bestemd voor "Detailhandelsdoeleinden" en "Bedrijfsdoeleinden". Het realiseren van een appartementencomplex dient te worden aangemerkt als een woonfunctie. Op grond van de geldende bestemmingen is dat niet toegelaten. Het verzoek is dan ook in strijd met de bepalingen van het huidige bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Margrietpark Oost

Gezien de locatie van de voormalige discotheek (binnen bewoond gebied) is het niet wenselijk dat zich hier opnieuw een discotheek vestigt. Het andere pand betreft een detailhandel. Het recente gemeentelijk beleid is erop gericht om detailhandel in de daaraan aangewezen gebieden te centreren. De locatie Noorderstraat-hoek Parkstraat valt niet onder een aangewezen detailhandelsgebied. Hergebruik van de bestaande gebouwen, discotheek en winkelpand, is gezien het voorgaande niet wenselijk. Tevens zijn de betreffende panden zeker aan een opknapbeurt toe. Herontwikkeling van de bestaande panden in overeenstemming met de omgeving is dan ook een goede zet.

De huidige panden zijn vervallen en zullen met het realiseren van het plan worden gesloopt. Dit betreft een verbetering voor het lint. De functies detailhandel en horeca (discotheek) worden niet meer toegelaten en het plangebied krijgt een woonbestemming. De bouwbepalingen zijn echter ruimer waarin een hogere bebouwing is toegelaten.

De 8 appartementen die in het plan zullen worden gerealiseerd, passen binnen de woningbouwafspraken die er liggen. Het gebouw zal duurzaam en flexibel worden uitgevoerd zodat het kan meegroeien met de wensen van de gebruiker.

Op dit moment is echter een actualisatieplan "Woongebieden" vastgesteld. Hierin zijn de bestemmingen opgenomen zoals ze waren in het bestemmingsplan "Margrietpark-Oost". Omdat dit bouwplan geen actualistie betreft, kon het niet worden meegenomen in het bestemmingsplan "Woongebieden" en wordt dit bestemmingsplan in procedure gebracht.

1.4 Karakter plan

In het bestemmingsplan wordt vooral gebruik gemaakt van de gedetailleerde planvorm. Het plan maakt een wijziging van de functies mogelijk. Horeca en Detailhandel maakt plaats voor een woonbestemming. Wel is sprake van grotere bouwhoogten.

Het bestemmingsplan is opgesteld om digitaal te kunnen raadplegen. In overeenstemming met de daarvoor geldende normen, is een digitale koppeling tussen verbeelding en planregels aangebracht. Uitgegaan is van de regels en richtlijnen als aangegeven in de RO-Standaarden zoals deze voortvloeien uit de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de bijbehorende Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008).

1.5 Planopzet

Deze plantoelichting bevat de verwoording van het ruimtelijk relevante beleid voor het plangebied evenals de resultaten van de noodzakelijke onderzoeken voor een bestemmingsplan. De onderzoeken zelf zijn te vinden in de bijlagen bij deze toelichting. Als bijlagen zijn eveneens opgenomen de resultaten van het wettelijke overleg en de inspraak over het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied geeft een beschrijving van het plangebied vanuit diverse invalshoeken.

Hoofdstuk 3 Beleidskader geeft het kader van beleid voor dit bestemmingsplan. Er is gekeken naar relevant rijksbeleid, beleid van de provincie Groningen (Provinciaal Omgevingsplan), regionaal beleid en het eigen gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Ontwikkeling plangebied geeft de beleidskeuzen voor het plangebied weer. En hoe wordt aangekeken tegen de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in het gebied.

Hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren bevat de gebruikelijke ruimtelijke aspecten van het plangebied. Het betreft bijvoorbeeld de aspecten geluid, bodem en water. Aansluitend hierop wordt een analyse gegeven van andere omgevingsfactoren, zoals natuur en cultuurhistorie.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting bevat een toelichting op het juridische deel van het plan: de plankaart en planregels.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid, ten slotte, gaat in op de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid en de handhaafbaarheid van het plan. Bij de maatschappelijke uitvoerbaarheid is uitgebreid aandacht voor de planvoorbereiding en de formele wettelijke procedure van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Historische ontwikkeling

In de 17de eeuw begon op grote schaal de vervening en ontginning van het hoogveengebied ten zuidoosten van de stad Groningen. Er werd een kanaal gegraven, om van daaruit het gebied te ontginnen en turf te steken. Dat was het oude Winschoterdiep, dat in de jaren 1960 en 1970 grotendeels gedempt is. Na de periode van turfwinning, volgde een periode waarin vooral de landbouw, de daarop gerichte industrie en de scheepsbouw de ontwikkeling van de gemeente bepaalden. De groei nam flink toe na 1960, het aantal inwoners steeg behoorlijk. Door deze groei werd de oorspronkelijke langgerekte vorm van de gemeente doorbroken. Ten zuiden van de oude lintbebouwing werden nieuwe woonwijken en parken en een nieuw stadshart aangelegd.
Van oudsher heeft de noordelijke bebouwingswand (waarin dit gewenste bouwplan zich bevindt) meer capaciteit en kwaliteit dan de zuidelijke. Aan de noordzijde bevond zich namelijk de belangrijkste weg (soms met kade). Aan de zuidzijde lag slechts een pad met groene oever.

2.2 Huidige situatie

In het plangebied staan op dit moment een vervallen discotheek en een winkelpand. Deze bebouwing zal worden gesloopt, zodat op het terrein de appartementen met kantoorruimte volledig nieuw kunnen worden opgetrokken.

2.2.1 Ruimtelijke structuur

De bebouwing en de openbare ruimte vormen in het lint een sterke ruimtelijke structuurlijn. Deze hoofdlijn van Hoogezand-Sappemeer is goed zichtbaar over een lengte van ongeveer vijf kilometer.

De panden aan de noordzijde zijn in de meeste gevallen veel groter en rijker vormgegeven dan aan de zuidzijde. Daar is de bebouwing over het algemeen veel kleiner, soberder vormgegeven en vormt het op een aantal plekken een min of meer gesloten bebouwingswand. De noordzijde is door de bouwkwaliteit en uitstraling nog het meest behouden gebleven. Aan de zuidzijde is veel eerder en vaker reden geweest om oude bebouwing te vervangen. Her en der is in de loop van de tijd een nieuwe invulling gemaakt die een flinke schaalverandering inhoudt: veel grotere bebouwing dan voorheen. In breedte en hoogte, en in oppervlakte.

2.2.2 Functionele structuur

In het historische lint, dat zich uitstrekt van Martenshoek tot Sappemeer, worden overal naast woonhuizen diverse stads(centrum)functies, verspreide winkels en (dienstverlenende) bedrijven aangetroffen.

De winkels zijn vooral te vinden in een aantal concentratiegebieden. De gemeente streeft ernaar om de detailhandel uiteindelijk te centreren in de aangewezen winkelgebieden in het detailhandelsbeleid. Dit houdt in dat de winkelfuncties (detailhandel) in het lint mettertijd zullen verdwijnen. Voor incidentele dienstverlenende bedrijvigheid blijft ruimte in het lint. Voor grootschalige dienstverlenende en overige bedrijvigheid is elders in de gemeente ruimte.

De openbare ruimte in het lint heeft vooral een belangrijke verkeersfunctie. De Noorderstraat krijgt dagelijks vooral veel autoverkeer te verwerken. In de concentratiegebieden is er veel ruimte voor parkeren gemaakt. Door de aanwezigheid van een parallelweg aan de zuidzijde en het vrijliggende fietspad aan de noordzijde is ook veel ruimte voor de voetganger en het fietsverkeer.

Luchtfoto plangebied

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Wat is beleid? Beleid is het stellen van doelen, middelen en een tijdpad in onderlinge samenhang. Onder beleid wordt dus verstaan het aangeven van de richting en de middelen waarmee men gestelde organisatiedoelen wil gaan realiseren.

Binnen het ruimtelijk werkveld is door de verschillende overheidslagen veel beleid opgesteld. Middels dit beleid is getracht richting te geven aan de inrichting en het beheer van de openbare ruimte.

De ruimtelijke ordening in Nederland bevat top-down maar ook steeds meer bottum-up elementen. Door de decennia heen is de visie op de ruimtelijke ordening aan verandering onderhevig geweest. Op rijksniveau is de omslag naar de ontwikkelingsplanologie goed zichtbaar wanneer de Nota Ruimte (VROM, 2006) en de Vierde Nota Ruimtelijke ordening worden vergeleken. Niet langer bepaalt de overheid wat wel of niet kan (toelatingsplanologie), steeds meer geven overheid en derden ruimtelijke ontwikkelingen samen vorm. Vanuit deze filosofie wordt in dit hoofdstuk het overheidsbeleid in beeld gebracht.

Getoetst wordt of het plan past binnen het vigerende planologisch kader en binnen het ruimtelijk beleid van de verschillende overheidslagen. In dit hoofdstuk staat een overzicht van het van toepassing zijnde beleid in relatie tot de gewenste ontwikkelingen van de initiatiefnemer.

3.1 Provinciaal en regionaal beleid

3.1.1 Provinciaal Omgevingsplan (POP)

Provinciale Staten van de provincie Groningen hebben op 17 juni 2009 het derde "Omgevingsplan 2009-2013" vastgesteld. In dit plan voor de fysieke leefomgeving is de ontwikkeling van de provincie geschetst. Samen met deze versie van het POP is een provinciale omgevingsverordening opgesteld. De Omgevingsverordening provincie Groningen 2009 (POV); met uitzondering van een aantal onderdelen met ingang van 22 december 2009 in werking getreden (bij GS besluit van 2 februari 2010). Mede naar aanleiding van de uitkomst van een begin 2011 uitgevoerde evaluatie van de Omgevingsverordening, zal deze de komende periode op onderdelen worden herzien. De verordening is op 2 februari 2011 reeds op technische onderdelen aangepast.

Het POP hecht veel waarde aan de kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van het bebouwde gebied in dorpen en steden. Genoemde kwaliteiten kunnen worden vergroot door versterking van de structuur van de bebouwing en de omgeving waarin deze zich bevindt. Verder kan de kwaliteit worden verbeterd door efficiënt ruimtegebruik en door het gelijkwaardig meewegen van de intrinsieke waarden van het gebied, zoals water, natuur, bodem en cultuurhistorie. Bij nieuwbouw moet ruime aandacht worden besteed aan de inpassing daarvan in het (bebouwde) gebied.

De provincie vraagt aandacht voor gebiedsgebonden ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing in relatie tot de omgeving. Kort en krachtig komt het neer op het bieden van een integraal ontwerp waarbij functionele, architectonische,stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische benaderingen samen moeten gaan.

3.1.2 Provinciale Omgevingsverordening (POV)

In de POV heeft de provincie regels opgenomen om de doelstellingen aangegeven in het derde Provinciale Omgevings Plan (POP) te realiseren. Met deze regels wil de provincie vooraf duidelijkheid scheppen over de provinciale belangen waarmee de gemeente bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moet houden. In de POV zijn hoofdstukken opgenomen over onder andere milieu, water en ruimtelijke ordening.

Nieuwbouwruimte

Met de vaststelling van dit bestemmingsplan kunnen maximaal acht woningen op het planperceel worden gerealiseerd. Dit betekent dat het bestemmingsplan per saldo een toename van zeven woningen tot gevolg kan hebben (op dit moment bestaat er al een woning op het betreffende perceel).

In artikel 4.7 lid 1 van de provinciale omgevingsverordening is bepaald dat toevoeging van woningen mogelijk is, mits deze toevoeging past in de in dit verband regionaal gemaakte afspraken over de nieuwbouwruime. De totale nieuwbouwruimte voor Hoogezand-Sappemeer voor de periode 2007-2019 is 3.600 woningen.

In het meest recent opgestelde overzicht plancapaciteit (januari 2012) wordt uitgegaan van een benodigd aantal van 1714 woningen in (potentiële) nieuwe woningbouwplannen in de gemeente. Hierbij is rekening gehouden met actualisatie aan de hand van de Regiolijst 2012.

Als we de nieuwbouwruimte voor de periode 2007-2019 aftrekken van de al gerealiseerde aantal woningen en het plancapaciteit voor de nieuwe woningbouwplannen die in de planning staan, resteert een plancapaciteit van 396 woningen.

Voor 2013 worden voor de locatie Dorpsstraat 290, 9 woningen beoogt met een partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied. Als wij dit aantal aftrekken van het aantal woningen die het plancapaciteit toelaat, namelijk 396, blijft er 387 woningen over. Dit betekent dat er een plancapaciteit resteert van 387 woningen, waardoor de toevoeging van zeven woningen mogelijk is.

Met een ontheffing op basis van artikel 3.3 is mogelijk om 4 woningen te realiseren op de begane grond mits wordt voldaan aan parkeerbehoefte in de vorm van 4 parkeerplaatsen (volgens de pakeernormen van CROW) op het eigen erf. Op het moment van een aanvraag om ontheffing van artikel 3.3 wordt bekeken of de nieuwbouwruimte de aantal gewenste woningen (maximaal 4) toelaat.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Toekomstvisie "Boegbeelden 2015"

Boeg Beelden 2015 (vastgesteld december 2002) is een toekomstvisie met daarin de hoofdlijnen van beleid voor de Gemeente Hoogezand-Sappemeer in de periode tot 2015. Het geeft een breder kader voor zowel fysiek, economisch, sociaal als cultureel beleid. Hoogezand-Sappemeer wil in 2015 een middelgrote levendige woon- en werkgemeente zijn, volop profiterend van haar unieke positie vlakbij Groningen en tegelijk met een eigen identiteit in een prachtig groene omgeving.

De ambities van de gemeente zijn omgezet in vier richtinggevende thema's:

• Positie in de regio: schragen en schurken.
• Bestaansbasis: wonen èn werken.
• Sfeer en uitstraling: veilig, gezellig en actief.
• Mens: gevarieerd en samen.

De gemeente wil zich in Boeg Beelden verder ontwikkelen tot een prettige woongemeente. In nieuwe en bestaande woongebieden staat een prettig woonklimaat voorop. Dit betekent wel dat er kritisch gekeken moet worden naar de tegenstrijdige belangen die tussen bedrijvigheid en woongebieden kunnen bestaan.

3.2.2 Structuurvisie 2010

De fysieke- en ruimtelijke componenten uit Boeg Beelden 2015 zijn uitgewerkt in een nieuwe structuurvisie voor de gehele gemeente onder de titel "Boegbeelden komen tot leven". De structuurvisie is in 2010 vastgesteld door de gemeenteraad.

3.2.3 Woonplan Hoogezand-Sappemeer

De gemeente is partner in de Regiovisie Groningen-Assen en heeft een belangrijk aandeel in de woningbouwopgaaf van deze regio. Als gevolg van lagere groei dan aanvankelijk was voorzien zijn de afspraken over de bouwproductie in 2008 neerwaarts bijgesteld.

Op 28 oktober 2008 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2008-2012 vastgesteld. Deze visie gaat uit van de bijgestelde regionale bouwafspraken van een minimale bouwproductie van 275 woningen per jaar. Het plan houdt rekening met uitval en vertraging. Daarom bevat het woningbouwprogramma voor 2008-2012 een opslag van 40%. Het resultaat is een planning van gemiddeld circa 385 woningen per jaar, onderverdeeld in circa 800 appartementen en 740 grondgebonden woningen. Ongeveer 40% daarvan wordt uitgevoerd in de huur- en 60% in de koopsector. Het programma houdt rekening met verbetering en aanpassing van 230 woningen, en met onttrekking en sloop van 330 woningen. Afhankelijk van ontwikkelingen wordt het woningbouwprogramma jaarlijks 2 à 3 keer bijgesteld. De 8 appartementen in het onderhavige bestemmingsplan passen binnen het programma. Omdat sprake is van minder dan 25 woningen zal er niet apart overlegd worden over de regionale bouwafspraken.

De gemeente kiest er voor om te voorzien in de vraag naar woningen door eerst te bouwen op locaties in bestaand stedelijk gebied en vervolgens op uitbreidingslocaties aan de zuidkant van de gemeente. Nieuwe appartementen kunnen bijdragen aan de wens om de doorstroming in de woningmarkt te vergroten. Huishoudens die verhuizen naar een meer geschikte woning, maken op hun beurt ruimte voor andere bewoners die toe zijn aan een volgende stap in hun wooncarrière.

3.2.4 Welstandsnota 2004

De gemeente voert al sinds lange tijd welstandsbeleid. De beoordeling door de welstandscommissie vindt plaats aan redelijke eisen van welstand. Voorheen baseerde de commissie zich hierbij op geformuleerd beleid (bestemmings- en beeldkwaliteitsplannen). Dit is vervangen door toetsing aan criteria, die zijn opgenomen in de welstandsnota Hoogezand-Sappemeer. Het welstandstoezicht maakt deel uit van het integrale ruimtelijke kwaliteitsbeleid van de gemeente. In de Welstandnota (vastgesteld april 2004) wordt per deelgebied een nadere analyse gegeven van het karakter en staan de welstandscriteria verwoord. Het welstandstoezicht is vooral gericht op het beheer van de bestaande bebouwing. Hier geldt een beleid van respecteren. Bij vernieuwing of nieuwbouw geldt een beleid van incidenteel wijzigen voor zowel plaatsing, hoofdvorm, aanzicht en opmaak.

Met ingang van 1 juli 2004 is het voor elke gemeente in Nederland verplicht een (vastgestelde) welstandsnota te hebben. Is dit niet het geval, dan is de gemeente niet meer bevoegd een bouwplan op welstand te toetsen. Met de beide gemeentelijke beleidsstukken; het bestemmingsplan en de welstandsnota, worden dus zowel de stedenbouwkundige opzet als de architectonische verschijningsvorm vastgelegd in een beleidskader. Nieuwe (bouwvergunningplichtige) bouwplannen dienen zowel aan het bestemmingsplan als aan de welstandsnota te worden getoetst.

In de welstandsnota van de gemeente Hoogezand-Sappemeer wordt onderscheid gemaakt tussen sneltoetscriteria voor veel voorkomende bouwwerken, de algemene welstandscriteria en de gebiedsgerichte welstandscriteria.

Het bouwplan Noorderstraat-hoek Parkstraat is aan de Welstandscommissie voorgelegd voor advies. Het plan is naar het oordeel van de Welstandscommissie niet strijdig met redelijke eisen van welstand.

3.2.5 Beeldkwaliteitsplan Het historische lint

In 1996 is het beeldkwaliteitsplan voor het historische lint vastgesteld. Dit plan geeft een beschrijving en een waardering van een aantal ruimtelijke ingrediënten voor wat betreft bebouwing en openbare ruimte. Deze ingrediënten worden van belang geacht voor de identiteit van het lint en Hoogezand-Sappemeer. Het beeldkwaliteitsplan beperkt zich tot de hoofdlijn en wil beslist geen 'blauwdruk' zijn voor concrete ontwikkelingen. Zoals hierboven al aangeduid, was het Oude Winschoterdiep de generator van het patroon van bebouwing, wegen, begroeiing en andere waterlopen. Langs het oude lint, vanaf Martenshoek tot zo'n vijf kilometer verder in oostelijke richting, aan beide uiteinden is nog een restant van het oude diep zichtbaar, bevindt zich veel monumentale- en karakteristieke bebouwing. Aan de noordzijde van het oorspronkelijke diep van oudsher de grotere panden, ten zuiden is de bebouwing kleinschaliger en meer aaneengebouwd. Het beeldkwaliteitsplan onderscheidt langs het lint zo'n tien verschillende deelgebieden. Voor al die deelgebieden is bepaald of voor dat gebied de structuur maatgevend (hoogste waardering van beeldwaarde), een uitgangspunt of veranderbaar is. Aan het beeldkwaliteitsplan is een aantal beeldkaarten toegevoegd. Daarop is, in samengevatte vorm, de informatie over de huidige en de nagestreefde beeldkwaliteit te vinden (zie ook 4.2 Bestemmingsplan (Margrietpark-Oost (2000))).

Actualisatie

Dit plan dateert uit 1996 en is alleen daarom al aan vernieuwing toe. Daarnaast is er een aantal inhoudelijke redenen om tot vernieuwing over te gaan. De actualisatie zal worden meegenomen bij de actualisatie van de bestemmingsplannen.

3.2.6 Beleid actualisering bestemmingsplannen

Vier basis bestemmingsplannen voor de hele gemeente. Dat is waar de komende jaren naar toe gewerkt wordt. Vier grote plannen, die om de vijf jaar worden herzien. Plannen die constant onder beheer zijn. Planologische- en feitelijke wijzigingen worden voortdurend bijgehouden, zodat de vijfjaarlijkse herziening makkelijker is.

De vier basisplannen zijn:

• 1. Woongebieden (alle overwegende woongebieden in het stedelijke gebied van Hoogezand-Sappemeer);
• 2. Stadscentrum;
• 3. Bedrijventerreinen (Hoogezand-West, Sappemeer-Oost en FoxMart);
• 4. Buitengebied (inclusief de dorpen Westerbroek en Kiel-Windeweer).

Iedere vijf jaar worden alle wijzigingen van de afgelopen periode meegenomen in de herziening. Ook de ontwikkelingsplannen worden op dat moment ingevoegd in het basisplan.

Gelijktijdig met de basisplannen, wordt de welstandsnota voor het betreffende gebied herzien. Het actuele welstandsbeleid kan dan direct in het bestemmingsplan worden verwerkt.

Bestemmingsplan en welstandsbeleid blijven zo altijd actueel.

De planning voor de komende jaren is als volgt:

Basisplan	Voorbereiding	Vaststelling
Woongebieden	2011	2012
Stadscentrum	2012	2013
Bedrijventerreinen	2013	2014
Buitengebied	2014	2015

3.2.7 Welstandsnota 2011

Hoogezand-Sappemeer streeft ernaar om parallel aan de actualisering van de bestemmingsplannen, de welstandsnota voor het plangebied van het betreffende bestemmingsplan te herzien. Op dit moment is de welstandsnota voor het actualisatieplan "Woongebieden" in voorbereiding. In de welstandsnota worden alle in de loop der tijd gemaakte beeldkwaliteitsplannen opgenomen. Dit geldt ook voor het beeldkwaliteitsplan voor het historische lint. In de welstandsnota worden heldere keuzes gemaakt ten aanzien van de mate van bescherming van in de gemeente te onderscheiden gebieden.

3.2.8 Cultuurhistorisch en archeologisch beleid

De herziene Monumentenwet 1988 schrijft voor dat gemeenten eigen beleid voor de archeologische monumentenzorg voeren en bescherming bieden aan archeologische waarden in de bodem. De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft dit beleid vastgelegd in de Nota Archeologiebeleid met bijbehorende archeologische beleidskaart en Erfgoedverordening. Uitgangspunt van het beleid is het behoud van waardevolle archeologische waarden en van cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke relicten.

De Erfgoedverordening en de Nota Archeologiebeleid zijn op 13 december 2010 door de gemeenteraad vastgesteld, en zijn sinds 23 december 2010 in werking.

Daarnaast hanteert de gemeente de Actuele Archeologische Verwachtingskaart, die is gebaseerd op de Beleidskaart Archeologie. Op deze kaart staan de archeologisch te beschermen gebieden aangegeven. Op de Actuele Archeologische Verwachtingskaart wordt ook alle nieuwe informatie verwerkt, bijvoorbeeld uit archeologische onderzoeken. De kaart is in te zien op de gemeentelijke website (onder ruimtelijke plannen).

Op basis van bovenstaande wordt gesteld dat het onderhavige bouwplan, gezien de lage archeologische verwachting zonder aanvullend onderzoek kunnen worden gerealiseerd.

3.2.9 Detailhandel

De nota "Detailhandel in beweging" dateert van 26 maart 1996. Ter uitwerking van het detailhandelsbeleid is het "Uitwerkingsplan Detailhandelsbeleid Hoogezand-Sappemeer" (oktober 1997) gemaakt.

Het doel van dit beleid is om de kwaliteit van het winkelaanbod in Hoogezand-Sappemeer te verhogen. Hierbij staat het opheffen van de sterke versnippering van de detailhandelsstructuur voorop. Hiertoe zijn duidelijk afgebakende winkelgebieden aangewezen, ieder met een eigen functie voor huisvesting van detailhandel. In het plangebied wordt mede om die reden in dit bestemmingsplan geen detailhandel toegelaten.

In het geldende bestemmingsplan "Margrietpark-Oost" zijn de betreffende panden bestemd voor 'Detailhandelsdoeleinden' en 'Bedrijfsdoeleinden'. De locatie betreft een locatie waar al bestaande bebouwing aanwezig is (een vervallen leegstaande discotheek met links ervan detailhandel). Gezien de locatie van de voormalige discotheek (binnen bewoond gebied) is het niet wenselijk dat zich hier opnieuw een discotheek vestigt. Het andere pand betreft detailhandel. Zoals hierboven aangegeven het gemeentelijk beleid erop gericht detailhandel in de daaraan aangewezen gebieden te centreren. De locatie Noorderstraat–hoek Parkstraat valt niet onder een aangewezen detailhandelsgebied. Hergebruik van de bestaande gebouwen, discotheek en winkelpand, is gezien het voorgaande niet wenselijk. Herontwikkeling van de bestaande panden in overeenstemming met de omgeving is dan ook een goede keus.

3.2.10 Waterplan

De gemeente heeft samen met het waterschap Hunze en Aa's haar waterbeleid gevormd en daarvoor het Waterplan opgesteld. Het Waterplan bestaat uit een Visiedeel en een Uitvoeringsplan. Het Visiedeel geeft een doorkijk tot 2015, het Uitvoeringsplan is telkens bedoeld voor een periode van vier jaar (het huidige voor 2007-2010).

Basis van het Waterplan zijn de drietraps-strategieën voor waterkwantiteit: vasthouden - bergen - afvoeren en voor waterkwaliteit: schoonhouden - scheiden - zuiveren. Ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten vormen belangrijke aandachtspunten voor het omgevingsbeleid. Daarbij moet aandacht zijn en blijven voor de historische, recreatieve en belevingsaspecten van water.

Water moet in de toekomst een volwaardig onderdeel van alle ruimtelijke plannen gaan vormen. Hiervoor is een regulier overleg ingesteld tussen de gemeente en het waterschap. Daarnaast wordt bij projecten de watertoets doorlopen waarmee water stevig in de plannen verankerd wordt. In het bij het waterplan behorende uitvoeringsplan is een aantal concrete projectvoorstellen opgenomen. In een gemeentebrede aanpak zullen alle locaties waar dit probleem optreedt geïnventariseerd worden en wordt in samenspraak met de bevolking gezocht naar bevredigende oplossingen.

Een andere relevant project betreft de berekening van de wateropgave voor de gemeente. Hierbij wordt per wijk/dorp beoordeeld in hoeverre in het watersysteem is toegerust op toekomstige ontwikkelingen. Dit gaat in het bijzonder om de klimatologische veranderingen met bijbehorende grotere neerslaghoeveelheden. Ook wordt beoordeeld in hoeverre in de huidige situatie er al een risico op wateroverlast bestaat. Deze berekeningen kunnen leiden tot een opgave voor aanpassingen in het watersysteem.

Hoofdstuk 4 Ontwikkeling plangebied

4.1 Algemeen

Het Provinciaal Omgevingsplan (POP) van de provincie Groningen hecht veel waarde aan de kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van het bebouwde gebied in dorpen en steden. Genoemde kwaliteiten kunnen worden vergroot door versterking van de structuur van de bebouwing en de omgeving waarin deze zich bevindt. Verder kan de kwaliteit worden verbeterd door efficiënt ruimtegebruik en door het gelijkwaardig meewegen van de intrinsieke waarden van het gebied. Zoals water, natuur, bodem en cultuurhistorie. Aan dit laatste wordt in het volgende hoofdstuk aandacht besteed. Bij nieuwbouw moet ruime aandacht worden besteed aan de inpassing daarvan in het (bebouwde) gebied. De provincie vraagt aandacht voor gebiedsgebonden ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing in relatie tot de omgeving. Hiertoe staan de gemeente veel instrumenten ter beschikking. Kort en krachtig komt het neer op het bieden van maatwerk waarbij functionele, architectonische, stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische benaderingen samen moeten gaan.

4.2 Bestemmingsplan (Margrietpark-Oost (2000))

Het vigerende bestemmingsplan heeft grotendeels voor de bestaande bebouwing het karakter van een beheersregeling. Dat bestemmingsplan zal worden meegenomen bij de actualiseringsslag die de gemeente maakt voor haar bestemmingsplannen. Het plangebied is meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan "Woongebieden" welk op dit moment in procedure is.

Het bestemmingsplan heeft betrekking op een gebied dat hoort tot een merendeels bestaande stedelijke uitloper in het noordoostelijke deel van de stad. Langs de Noorderstraat is de oorspronkelijke lintbebouwing aanwezig, ter weerszijden van de vrij brede openbare ruimte. Dit is verklaarbaar doordat hier vroeger het Diep aanwezig was.

Het plangebied wordt getypeerd als een gebied met meerdere functies. Langs de Noorderstraat is sprake van functiemenging: diverse bedrijfsmatige en detailhandel functies komen voor, meestal in combinatie met de woonfunctie. Het bestemmingsplan legde de meest recente inzichten vast. De inzichten willen de beeldkwaliteit en levendigheid van dat gebied verbeteren. Belangrijke basis vormde het Beeldkwaliteitsplan Het Historische Lint uit 1996.

Het historische lint is functioneel en ruimtelijk een belangrijk deelgebied van het bestemmingsplan Margrietpark-Oost. Voor het lint wordt voor beschrijving van knelpunten in de beeldkwaliteit een onderscheid gemaakt in delen waar:

• de huidige structuur maatgevend is;
• de huidige structuur uitgangspunt moet zijn;
• de huidige structuur veranderbaar is.

Het deel waarbinnen de Noorderstraat-hoek Parkstraat ligt, krijgt de aanduiding 'maatgevend'. Voor dit gebied zijn het bebouwingspatroon en de inrichting van de openbare ruimte als maatgevend aangemerkt. Dit houdt in dat veranderingen alleen in de marges mogen plaatsvinden en dat plannen voor verandering zullen worden getoetst aan de kenmerken van de bestaande omgeving. Binnen deze uitgangspunten zijn veranderingen mogelijk.

Het beeldkwaliteitplan voor het historische lint is uitgewerkt in het bestemmingsplan.

• beeldbepalende bebouwingsstructuur is door bouwvlakken op de kaart aangeduid;
• monumenten worden beschermd door Monumentenwet en Monumentenverordening;
• karakteristieke bebouwing krijgt een zeer beperkte bescherming;
• de profielindeling, beschreven in het beeldkwaliteitplan, is uitgangspunt;
• erfafscheidingen en reclame-uitingen zijn beperkt toegelaten.

De planregels (voorschriften) bestemmen de percelen Noorderstraat 193-195a als voor de functies Horeca en Detailhandel.

4.3 Het bouwplan

De reden voor deze gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan Margrietpark Oost is een particulier initiatief. Om dit bouwplan te kunnen realiseren, is dit bestemmingsplan gemaakt.

Het bestemmingsplan geeft slecht de kaders voor gebruik en bebouwing van het gebied. Een definitief bouwplan zal pas kunnen worden toegestaan als daarvoor een aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend. Een onderdeel daarvan is de toetsing aan het bestemmingsplan.

Een procedure voor de omgevingsvergunning voor een ingediend bouwplan staat juridisch gezien los van dit bestemmingsplan. Het plan kan evengoed nog wijzigen of zelfs niet doorgaan. Over een aantal jaren kan er wel weer een totaal nieuw (ver)bouwplan zijn. Deze paragraaf geeft duidelijkheid over wat er speelt en wat er staat te gebeuren.

Het voorgestelde bouwplan voorziet in de herinrichting van een bestaande bebouwde locatie. Het vervangt bebouwing die gesloopt gaat worden. Bij de nieuwe invulling is goed gekeken naar de locatie en de directe omgeving.

Herontwikkeling van de betreffende locatie kan bijdragen tot uitvoering van het gemeentelijk beleid. De locatie bestaat uit bestaande bebouwing waarin een leegstaande discotheek en een winkel (detailhandel) is gevestigd. Het is zeker niet wenselijk dat zich hier opnieuw een discotheek vestigt nabij woonbebouwing. Het gemeentelijke detailhandelsbeleid is erop gericht detailhandel in de daaraan aangewezen gebieden te centreren. De locatie Noorderstraat–hoek Parkstraat valt niet onder het aangewezen detailhandelsgebied. Een hergebruik van de bestaande gebouwen, discotheek en winkelpanden, is niet wenselijk. Door het realiseren van dit bouwplan zal dit knelpunt worden opgelost.

Het bouwplan voorziet in een gebouw met 8 appartementen met op de begane grond ruimte voor kantoren/maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende bergingen en parkeergelegenheid. Het gebouw bestaat uit een begane grond en twee verdiepingen. Op de eerste en tweede verdieping zullen ieder 4 appartementen worden gerealiseerd. De appartementen zijn te bereiken per lift en zullen gelijkvloers worden uitgevoerd en zijn daarom geschikt voor een breed publiek.

Er is gekozen voor een verticale geleding in de gevelarchitectuur en een diversiteit in het appartementencomplex zoals ook de naastgelegen panden laten zien. Doordat het een hoeklocatie betreft kan een bouwhoogte van maximaal 4 bouwlagen worden toegestaan. Het bouwplan betreft 3 bouwlagen. De bouwhoogte past goed in het straatbeeld.

Het geheel zal worden gerealiseerd volgens het principe MindBuilding. MindBuilding is een bouw concept dat de volgende kenmerken heeft: duurzaam, energiezuinig, wanden en dak zeer hoog geïsoleerd, 100% flexibel en demontabel etc.. Hierdoor kan het complex meegroeien met de wensen van de gebruiker.

Indicatieve schets nieuwe situatie Noorderstraat 193-195a

De bestaande bebouwing aan de Noorderstraat had en de omliggende bebouwing heeft een hoogte van 6 meter, verdeeld over twee of drie bouwlagen. De nieuwe bebouwing krijgt een hoogte van maximaal 13 meter. Aangezien er sprake is van een hoeklocatie wordt dit als passend gezien.

De onbebouwde ruimte achter het gebouw zal ingericht worden als parkeerterrein. Het parkeerterrein is te bereiken via de Parkstraat.

De parkeer- en verkeerssituatie hebben de nadrukkelijke aandacht van de gemeente. De inrichting van de openbare ruimte en de plaatsing van verkeersborden en straatverlichting is een zaak van de gemeente. Daarbij is het nu en in de toekomst de bedoeling dat er een voor iedereen zo optimaal mogelijke inrichting gekozen wordt. Er is daarbij aandacht voor de toekomstige bewoners van de toegestane appartementen en niet in de laatste plaats voor de omwonenden.

Verkeer en parkeren

Een inschatting van de verkeersbewegingen en vooral de parkeerbehoefte is te maken met hulp van de parkeerkencijfers uit "publicatie 182" van CROW.

CROW is het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. Deze non-profitorganisatie ontwikkelt, verspreidt en beheert praktisch toepasbare kennis voor beleidsvoorbereiding, planning, ontwerp, aanleg, beheer en onderhoud. Dit gebeurt in samenwerking met alle belanghebbende partijen, waaronder Rijk, provincies, gemeenten, adviesbureaus, uitvoerende bouwbedrijven in de grond-, water- en wegenbouw, toeleveranciers en vervoersorganisaties.

Voor een stedelijke zone, voor een matig stedelijk centrumgebied adviseert CROW voor verschillende groepen kengetallen.

Als parkeernormen gelden dan de kengetallen:
bewoners appartement (incl. bezoek)	1,5 -1,7 parkeerplaatsen per appartement 8 appartementen
dienstverlening (bijvoorbeeld apotheek) en/of voor de functie arts/therapeut	1,7 - 2,7 parkeerplaatsen per 100m2 bvo, maximaal 312m2 beschikbaar voor dienstverlening 1,5 - 2,0 parkeerplaatsen per behandelkamer met een minimum van 3 parkeerplaatsen per praktijk
De parkeervraag is in dit geval:
bewoners	8 x 1,5 of 1,7	12 - 14 parkeerplaatsen
dienstverlening en/of arts/therapeut	3,12 x 1,7 of 2,7 9 x 1,5 - 2,0	5 - 8 parkeerplaatsen en/of 13 - 18
	totaal	17- 32 parkeerplaatsen
Het parkeeraanbod van het bouwplan is:
bovengronds	totaal	17 parkeerplaatsen

Het uitgangspunt is dat het parkeren volledig op eigen terrein gefaciliteerd moet worden. Toepassing van de kengetallen en berekening van de parkeerbehoefte levert de conclusie dat het bouwplan net voldoende parkeerplaatsen oplevert. De parkeervraag van 32 parkeerplaatsen gaat uit van het uiterste geval dat er geen dienstverlening komt behalve dan een of meerdere artsen met minstens 9 behandelkamers, wat niet waarschijnlijk is. Voor het geheel kan nog een correctie worden toegepast voor dubbelgebruik. Bewoners zijn veelal overdag met de auto naar het werk terwijl dan juist de bedrijfsmatige functies in bedrijf zijn. Uiteraard is er ook in de omgeving een bestaande hoeveelheid parkeerplaatsen. Vooralsnog wordt ingezet op het vestigen van bijvoorbeeld een apotheek in het pand.

Hoofdstuk 5 Omgevingsfactoren

5.1 Algemeen

In het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met omgevingsaspecten. Dit zijn milieufactoren en intrinsieke waarden van het plangebied, zoals water, natuur en archeologie. Voor zover relevant voor het gebied worden deze hieronder beschreven. In dit hoofdstuk is eveneens ruimte gegeven voor een beschrijving van de aanwezige bedrijven in het gebied, evenals een analyse van de mate van mogelijke externe veiligheidsrisico's.

5.2 Bedrijven in het plangebied

In het plangebied zijn na sloop geen bedrijven meer gelegen. Rondom het gebied is de bebouwing voornamelijk in gebruik voor wonen en enkele kleinschalige bedrijven. De omliggende woningen en kleinschalige bedrijven verhouden zich prima tot het nieuwe bouwplan. Zij leveren elkaar naar verwachting geen risico's of noemenswaardige hinder.

5.3 Geluid

5.3.1 Algemeen

Voor de herziening van het bestemmingsplan is in maart 2012 akoestisch onderzoek uitgevoerd. Daarbij is de geluidsbelasting bepaald van wegverkeer, industrie en railverkeer op de gevels van de geplande bebouwing voor de hoek Noorderstraat-hoek Parkstraat.

Het plangebied ligt buiten de invloed van de spoorlijn door Hoogezand en binnen een zone van het gezoneerde industrieterrein Sappemeer Noord en Oost. Het plangebied en de daarop toegestane gebouwen ondervinden een geluidsbelasting van het wegverkeer over de Noorderstraat.

Het akoestisch onderzoek en een aanvulling daarop is als bijlage 1 en bijlage 2 bij de plantoelichting opgenomen.

5.3.2 Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt binnen de zone van de Noorderstraat. De Parkstraat blijft buiten beschouwing omdat dit een 30 km/uur weg is.

In het rapport van het akoestische onderzoek zijn op pagina 3 de uitgangspunten van de geluidsbelasting van wegverkeer aangegeven.

Omdat de voorkeurswaarde wordt overschreden, kan er pas (woon)bebouwing worden toegelaten, nadat er een hogere waarde is vastgesteld:

• Voor de zuidgevel op een hoogte van 5 meter is die waarde 63 decibel;
• Voor de zuidgevel op een hoogte van 8 meter is die waarde 62 decibel en;
• Voor de oostgevel op een hoogte van 5 en 8 meter is die waarde 58 decibel.

In het rapport is verder aangegeven wat de geluidswering per gevel dient te zijn.

5.3.3 Industrielawaai

Het plangebied ligt gedeeltelijk op de 50dB(A) contour van het gezoneerde industrieterrein Sappemeer Noord en Oost. Uit de berekeningen in Bijlage 1 blijkt dat op alle rekenpunten wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde 50 dB(A) voor industrielawaai.

5.3.4 Railverkeerslawaai

Railverkeerslawaai is niet van toepassing. Het plangebied ligt buiten de zone van tweemaal 300 meter van de spoorlijn Groningen-Winschoten.

5.3.5 Cumulatie geluidbelastingen

Artikel 110f van de Wet Geluidhinder geeft aan dat als woningen in twee of meer aanwezige geluidszones liggen en de voorkeursgrenswaarden worden overschreden er onderzoek moet plaatsvinden naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen.

Omdat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor industrielawaai hoeft er geen onderzoek plaats te vinden naar cumulatie van geluid.

5.3.6 Isolatie gevels

Het binnenniveau van de woningen mag niet hoger zijn dan 33 dB.

Voor de te bouwen woningen aan de Noorderstraat dient de isolatie van de oostgevel 28 dB te bedragen en voor de zuidgevel is de minimaal benodigde isolatie 33 dB.

5.3.7 Conclusie

Voor de nieuw te bouwen woningen is ontheffing nodig voor wegverkeerslawaai omdat de voorkeurgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Op basis van artikel 83 lid 5 van de Wet geluidhinder is in stedelijk gebied voor nog niet geprojecteerde woningen die dienen ter vervanging van bestaande woningen ontheffing mogelijk tot 68dB. De maximale gevelbelasting op de woningen grenzend aan de Noorderstraat is 61 dB. De belasting op de oostgevel bedraagt 56 dB. Voor deze geluidsbelasting dient een hogere waarde te worden aangevraagd.

Tegelijk met de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan wordt een procedure gevoerd voor ontheffing van de voorkeursgrenswaarden en om hogere waarden vast te stellen voor de geluidbelasting van de woningen die nabij de Noorderstraat gebouwd kunnen worden. Deze procedure is vastgelegd in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder.

 

5.4 Luchtkwaliteit

Met een wijziging in 2007 van hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervangen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• Er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• Een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt.
• Een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Met betrekking tot het wegverkeer, en indirect het railverkeer en de industrie, wordt met dit bestemmingsplan ruimschoots aan alle eisen van de 'Wet luchtkwaliteit' voldaan. Het onderzoek luchtkwaliteit is in Bijlage 2 bij de plantoelichting opgenomen.

Het Luchtkwaliteit onderzoek is als bijlage 3 van de plantoelichting opgenomen.

5.5 Bodem

5.5.1 Gemeentelijk Bodembeleid

De gemeente heeft in 2008 de gemeentelijke bodemkwaliteit vastgelegd in bodemkwaliteitskaarten. De gemeente is daarbij ingedeeld in zogenaamde homogene deelgebieden: gebieden waar op basis van historisch gebruik eenzelfde bodemkwaliteit wordt verwacht. Van deze gebieden is de bodemkwaliteit (mate van verontreiniging) bepaald.

De doelstellingen van het gemeentelijk bodembeleid zijn:

• De bodem duurzaam geschikt te (laten) maken of te houden voor zijn (beoogde) functie;
• Verslechtering van de bodemkwaliteit binnen redelijke grenzen voorkomen;
• De prioriteit bij sanering te leggen voor dynamische gevallen van bodemverontreiniging.

5.5.2 Actuele Bodemkwaliteit

Deze locatie bevindt zich volledig binnen het homogene deelgebied 'Wonen voor 1900' (donkerbruin, zie bijgaande kaartje), het oude lint van de gemeente Hoogezand-Sappemeer.

Ambachtelijke activiteiten in het verleden zijn oorzaak van de in het oude lint aanwezige, gemiddeld lichte bodemverontreiniging, maar deze kan plaatselijk sterk verschillen.

In het pand Noorderstraat 195 heeft in het verleden een benzine-pomp gevestigd gezeten, wel alleen voor eigen gebruik van het aannemersbedrijf Felix. De kans bestaat dat er nog een ondergrondse tank aanwezig is; als dit zo is, dan dient deze gesaneerd te worden. Het is niet bekend of hier een olieverontreiniging aanwezig is. Gezien de verdachte bodemkwaliteit dient deze door middel van een bodemonderzoek te worden vastgesteld.

5.6 Water

Bij de opbouw van deze paragraaf is aansluiting gezocht bij de Handreiking water in bestemmingsplannen (de Waterparagraaf) van het ministerie van VROM (2000). Bij bestemmingsplannen voor bestaande gebieden kan de waterparagraaf volstaan met minder informatie dan bij gebieden die ontwikkeld moeten worden. Het gemeentelijke Waterplan is in 2007 door de raad vastgesteld.

In het Noorderpark en Margrietpark zijn bij de herstructureringswerkzaamheden de afgelopen jaren bergingsvoorzieningen voor hemelwater aangelegd. En in de nabijheid van het plangebied ligt het Borgercompagniesterdiep. Het bouwplan betreft vervanging van reeds bestaande bebouwing, nieuwe voorzieningen omtrent waterafvoer zullen niet nodig zijn.

Het bestemmingsplan heeft geen negatieve invloed op de waterhuishouding van het gebied, zowel in kwantiteit als in kwaliteit.

5.7 Externe Veiligheid

5.7.1 Algemeen

Externe veiligheid gaat over het overlijdensrisico voor personen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen (binnen inrichtingen, op transportroutes en buisleidingen) en de bescherming hiertegen. Voor ruimtelijke plannen is voor inrichtingen het besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing, voor transport van gevaarlijke stoffen de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS, gewijzigd op 4 jan 2010) van toepassing en voor buisleidingen het besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In deze besluiten zijn kwaliteitsnormen voor veiligheid vastgelegd, uitgedrukt in plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). In de circulaire zijn grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en de oriëntatiewaarden voor het groepsrisico (verantwoordingsverplichting) vastgelegd. Deze normen dienen te worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. Daarnaast heeft de provincie het provinciaal basisnet Groningen vastgesteld en opgenomen in de omgevingsverordening. Het provinciaal basisnet heeft betrekking op het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg.

5.7.2 Risicobronnen

Het steunpunt externe veiligheid Groningen heeft een inventarisatie verricht van de situatie rondom risicobronnen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden in het plangebied. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig, wel ligt de locatie op circa 600 meter van het spoor Groningen Zuidbroek. Gezien het feit dat het buiten de 200 meter ligt en er (nog) geen chloor wordt getransporteerd kan worden volstaan met een beperkte groepsrisico verantwoording. Kortom buiten het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor zijn geen risicobronnen van invloed op het plangebied.

Op circa 340 meter ligt het Winschoterdiep en de A7 echter het invloedsgebied van deze risicobronnen reikt niet tot het plangebied. Ook ligt in de omgeving het bedrijf ESKA Graphic Board maar ook het invloedsgebied van deze inrichting reikt niet tot het plangebied.

5.7.3 Groepsrisico en verantwoordingsplicht

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ongeval en het aantal mogelijke slachtoffers. Het risico geeft aan hoe groot de kans is dat bij een ongeval bij een risicolocatie 10, 100 of 1000 slachtoffers tegelijk vallen. Dit risico is daardoor een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Voor het groepsrisico geldt een oriënterende waarde. Dit is geen norm, maar een ijkpunt. Overheden moeten iedere verandering van het groepsrisico (GR) binnen het invloedsgebied verantwoorden. Maar ook over de veiligheid van de risicovolle situatie, de gevolgen voor de omgeving, de hulpverlening en de zelfredzaamheid van omwonenden moet men wat zeggen.

Zelfredzaamheid

Van de bewoners van de appartementen mag worden aangenomen dat ze voldoende zelfredzaam zijn. Ook ligt de locatie binnen het bereik van het waarschuwings- en alarmeringssysteem.

Bestrijdbaarheid

Noorderstraat 193-195 is gelegen op de hoek van Noorderstraat en de Parkstraat. De Noorderstraat is een brede straat die van west naar oost door de gemeente loopt en een hoofduitrukroute voor de brandweer betreft. De bebouwing op die plek is goed bereikbaar voor de brandweer. De afstand tot de brandweerkazerne is ongeveer 1800 meter. De rijroute is via de Rembrandtlaan, Hoofdstraat en Noorderstraat, een snelle en goed berijdbare route.

Als bluswatervoorziening zijn brandkranen aanwezig ter hoogte van Noorderstraat 304 (afstand tot Noorderstraat 193-195 is ± 40 meter) en in de Parkstraat ter hoogte van nummer 141 (afstand tot Noorderstraat 193-195 is ± 55 meter). Open water ligt op ± 80 meter, de nieuwe haven in de nog te realiseren woonwijk IJsbaanlocatie. Deze haven staat in open verbinding met het Winschoterdiep en heeft dus een onbeperkte hoeveelheid bluswater.

Conclusie is dan ook dat er geen noemenswaardig externe veiligheidsrisico aanwezig is.

5.8 Natuur

De bescherming van natuurgebieden wordt geregeld in de Natuurbeschermingswet. Deze wet is op 1 oktober 2005 in werking getreden. Op Europees niveau regelt de Natuurbeschermingswet het een en ander over Natura 2000 gebieden. Dit is een omvangrijk Europees netwerk van natuurgebieden. Op nationaal niveau biedt de Natuurbeschermingswet de juridische basis voor het Natuurbeleidsplan en de aanwijzing van te beschermen gebieden in Nederland.

De soortbescherming is in de Flora- en faunawet geregeld. Deze wet is op 1 april 2002 in werking getreden. In de Flora- en faunawet heeft de overheid van nature in Nederland voorkomende planten- en diersoorten aangewezen die beschermd moeten worden. Ook beschermde soorten die onder de Europese richtlijnen vallen zijn hierin opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Een initiatiefnemer moet vooraf inventariseren welke beschermde soorten aanwezig zijn in een gebied waar een ingreep is gepland. Ook moet hij in redelijkheid alles doen of laten om te voorkomen, of zoveel mogelijk te beperken, dat de artikelen 8 t/m 12 van de Flora- en faunawet worden overtreden (verbodsbepalingen nadelige handelingen beschermde plant- en diersoorten). Voor vogels betekent dit onder meer dat in het broedseizoen geen werkzaamheden mogen plaatsvinden die broedende vogels of hun nesten kunnen schaden (weidevogels 1 april t/m 15 juni, overige soorten 15 maart t/m 15 juli).

De gemeente Hoogezand-Sappemeer wil bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen een volwaardige plaats toekennen aan de natuurwaarden in het betreffende gebied. Om dit streven waar te kunnen maken zijn voor de hele gemeente de natuurwaarden in kaart gebracht in de vorm van een Ecologische Basiskaart ("Ecologische Basiskaart Gemeente Hoogezand-Sappemeer", Altenburg & Wymenga, januari 2007). Hierop staan alle beschermde natuurgebieden aangegeven en is een inventarisatie van beschermde soorten weergegeven. De kaart vormt dan ook de basis om in een vroegtijdig stadium ecologische waarden in een plangebied te onderkennen om deze vervolgens te beoordelen in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling.

Voor de kaart is geput uit gegevens van diverse landelijke natuur- en landschapsorganisaties. Daarnaast is veel waardevolle informatie op lokaal niveau verkregen door gesprekken met in de gemeente werkzame organisaties en actieve natuurgroeperingen. Voor de basiskaart is geen veldonderzoek verricht. De Ecologische Basiskaart dient, zoals de benaming al aangeeft, als een basisdocument. Wanneer uit de basiskaart blijkt dat in het betreffende gebied zwaar- of middelzwaar beschermde soorten voorkomen (in het kader van de Flora- en faunawet), zal een afwegingsmodel behorende bij de basiskaart duidelijk moeten maken of een nader veldonderzoek noodzakelijk is. Het vaste voornemen is de basiskaart constant actueel te houden en aan te vullen met nieuwe gegevens. Ook hierbij wordt veel waarde gehecht aan de inbreng van lokale groeperingen en belangstellenden.

Bij de ecologische beoordeling van het plangebied is gebruik gemaakt van de Ecologische Basiskaart. Gekeken is welke status het plangebied heeft en wat zijn ligging ten opzichte van natuurgebieden is. Hierna wordt verslag gedaan van alle voorkomende beschermde soorten zoals geïnventariseerd op de Ecologische Basiskaart.

Gebiedsbescherming

Het plangebied bevindt zich niet in een gebied met een beschermde status. Het dichtstbij gelegen gebied met een beschermde status is het Adriaan Tripbos dat, in zuidwestelijke richting van het plangebied, op ca. 1,5 km afstand ligt. Het is aannemelijk dat de werkzaamheden die in het plangebied plaats zullen vinden geen invloed zullen hebben op dit natuurgebied.

Soortbescherming

Er is een inventarisatie gemaakt van de in het plangebied voorkomende beschermde soorten. Hoewel uit de kaart blijkt dat de kwaliteit van het onderzoek in het betrokken gebied slecht is, is aangegeven dat geen beschermde libellen, vogels en overige insecten zijn te verwachten. Er wordt aangegeven dat het gebied geschikt kan zijn voor vier verschillende vleermuissoorten. Dit betekent dat in het plangebied mogelijk vleermuizen aanwezig kunnen zijn. Van deze dieren kan vermeld worden dat de hele gemeente een geschikte habitat voor hen vormt. Vleermuizen maken gebruik van bebouwing als verblijfplaats. Daarnaast maken vleermuizen gebruik van bomen als verblijfplaats. Doorgaande lijnvormige beplanting wordt gebruikt door vleermuizen om zich te oriënteren in het landschap als ze zich verplaatsen.

Temeer daar er geen bomen gekapt worden, geen bebouwing gesloopt zal worden en de locatie al bestraat is, is het niet aannemelijk dat de werkzaamheden in het plangebied van significante invloed op genoemde soorten zal zijn.

5.9 Cultuurhistorie

5.9.1 Monumenten

Binnen het plangebied komen geen (archeologische) monumenten voor.

5.9.2 Archeologie

De herziene Monumentenwet 1988 schrijft voor dat gemeenten eigen beleid voor de archeologische monumentenzorg voeren en bescherming bieden aan archeologische waarden in de bodem. De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft dit beleid vastgelegd in de Nota Archeologiebeleid met bijbehorende archeologische beleidskaart en Erfgoedverordening. Uitgangspunt van het beleid is het behoud van waardevolle archeologische waarden en van cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke relicten.

De Erfgoedverordening en de Nota Archeologiebeleid zijn op 13 december 2010 door de gemeenteraad vastgesteld, en zijn sinds 23 december 2010 in werking.

Daarnaast hanteert de gemeente de Actuele Archeologische Verwachtingskaart, die is gebaseerd op de Beleidskaart Archeologie. Op deze kaart staan de archeologisch te beschermen gebieden aangegeven. Op de Actuele Archeologische Verwachtingskaart wordt ook alle nieuwe informatie verwerkt, bijvoorbeeld uit archeologische onderzoeken. De kaart is in te zien op de gemeentelijke website (onder ruimtelijke plannen).

Op basis van bovenstaande wordt gesteld dat het onderhavige bouwplan, gezien de lage archeologische verwachting zonder aanvullend onderzoek kan worden gerealiseerd.

5.10 Duurzaamheid

Het klimaat verandert en dat heeft ook gevolgen voor Hoogezand-Sappemeer. De wetenschap is het op hoofdlijnen over het volgende wel eens: De aarde warmt op, ecosystemen worden aangetast, het waterpeil stijgt, het weerbeeld wordt extremer, fossiele brandstoffen als aardolie en aardgas raken op. Voor Nederland betekent dit langere en hetere zomers met meer neerslag in de vorm van hevige regenbuien. Deze hogere temperaturen en hevige neerslag zullen juist in de woonkernen merkbaar zijn. Het vraagt om maatregelen voor koeling van gebouwen en woningen en de opvang van grote hoeveelheden water.

Bij de verbranding van fossiele brandstoffen komt veel koolstofdioxide (CO2) vrij. Koolstofdioxide is het belangrijkste broeikasgas als het om onze klimaatverandering gaat. Samen met andere broeikasgassen legt dit gas als het ware een isolerende deken om de aarde. De aarde kan hierdoor haar warmte minder goed kwijt en warmt op met alle negatieve effecten zoals hierboven aangegeven.

De vraag naar fossiele brandstoffen neemt nog steeds toe. De verwachting is dat er nog voor een halve eeuw aan aardolie is. De voorraad steenkool is groter, de bijbehorende emissies echter ook beduidend schadelijker. Met deze toenemende energievraag neemt ook de uitstoot van broeikasgassen toe.

Om de verhoogde uitstoot van broeikasgassen, en daarmee dus ook de temperatuurstijging, tegen te gaan zullen we de consumptie van fossiele brandstoffen om moeten buigen naar duurzame alternatieven. De zogenaamde energietransitie. Daarom wordt wereldwijd ingezet op duurzame energie. En daarom moet ook de gemeente Hoogezand-Sappemeer haar steentje bijdragen.

Energieakkoord Noord Nederland

Op 8 oktober 2007 hebben de provincies Groningen, Friesland, Drenthe samen met het Rijk het Energieakkoord, ook wel Energieakkoord Noord Nederland genoemd, ondertekend. Op 25 maart heeft Hoogezand-Sappemeer samen met 65 andere gemeenten uit genoemde provincies het akkoord meeondertekend.

Doelen van het akkoord zijn:

• 1. de realisatie van de kabinetsdoelstellingen op het gebied van klimaat en energie;
• 2. versterking van energiegerelateerde activiteiten in Noord-Nederland en daarmee het geven van een economische impuls voor de regio.

Het Energieakkoord zet in op vijf strategische thema's. Eén van de vijf strategische thema's is "Energiebesparing in de gebouwde omgeving". Dit thema is verder uitgewerkt in "Het 100.000 woningenplan".

Het 100.000 woningenplan

Dit plan is de uitwerking van het thema "Energiebesparing in de bebouwde omgeving" uit het Energieakkoord. Doel van dit plan is om in 2015 minimaal 100.000 woningen in Noord Nederland aan de ambities van het Energieakkoord laten voldoen. Voor nieuwbouw woningen betekent dit op korte termijn een aanscherping van de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC), een indexgetal dat de energieprestatie van nieuwbouw weergeeft van 0,6 naar 0,5. Voor bestaande woningen betekent dit een energetische verbetering van het energielabel met twee stappen.

Met de huidige kennis van zaken en stand der techniek is het mogelijk om energieneutrale woningen en wijken te realiseren. Daarbij is het ook mogelijk om deze woningen voor een concurrerende prijs op de markt te brengen.

De Gemeente Hoogezand-Sappemeer participeert in "het 100.000 woningenplan".

Duurzame ontwerpen en inrichting

Duurzaamheid wordt mede bepaald door de gebruiksmogelijkheden van gebouwen. Een gebouw blijft jaren staan, het gebruik van dat gebouw kan in die jaren sterk veranderen. Hoe flexibeler een gebouw in te delen is, hoe groter de kans dat het lange tijd mee kan. Bijvoorbeeld als een woning eenvoudig aanpasbaar is aan de veranderende wensen van bestaande of nieuwe bewoners. Dit is het zogenaamde levensloopbestendig en aanpasbaar bouwen. Deze woningen zijn geschikt of eenvoudig geschikt te maken voor meerdere doelgroepen. Hetzelfde principe is toepasbaar op de openbare ruimte. Een woonwijk moet kunnen meegroeien met de bewoners. Een school of speelvoorziening kan zijn nut na verloop van tijd verliezen als een woonwijk van een kinderrijke in een vergrijzende wijk verandert.

Duurzaamheid heeft ook te maken met de relaties met de omgeving. Hier gaat het om een goede afstemming van bouwen op (geluid)hinder en risicocontouren. Om bijvoorbeeld dicht bij openbaar vervoer te kunnen wonen is het soms nodig om binnen de invloed van geluid en risico te bouwen. Door diverse maatregelen (extra isolatie, een geluidscherm / -wal, enzovoort) hoeft dit natuurlijk helemaal geen probleem te zijn. Het kost misschien iets meer, maar het houdt het stedelijk gebied compact.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied. De wijze waarop deze regeling juridisch kan worden vormgegeven, wordt in grote lijnen bepaald door de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening, en door het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening, en de daarbij behorende Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De verbeelding dient in samenhang met de planregels te worden gelezen.

De SVBP2008 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan. De verbeelding en planregels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan is te raadplegen in een digitale (beeldscherm) en in een analoge (papieren) vorm. De traditionele papieren vorm heeft een andere vormgeving dan de digitale versie voor de leesbaarheid. Inhoudelijk zijn beide planvormen uiteraard identiek.

6.2 Toelichting op de verbeelding

De verbeelding geeft aan, voor het gebied waar het plan voor is gemaakt, wat de bestemmingen van de gronden zijn. Door de wetswijziging van de Wet op de ruimtelijke ordening (per 1 juli 2008) is de vormgeving van het bestemmingsplan deels dwingend voorgeschreven door de SVBP2008. Hierdoor gaan alle bestemmingsplannen op elkaar lijken. Dat heeft als voordeel dat alle plannen na verloop van tijd makkelijker te lezen en te vergelijken zijn.

Verschillen digitaal en analoog

Gevolg van de wetswijziging is echter ook dat de kaart voortaan op twee manieren getoond moet worden: digitaal en analoog. De vormgeving van beide verbeeldingen is voorgeschreven, maar is niet gelijk. Dan kan verwarrend zijn. De digitale kaart is te raadplegen via internet. De kaart hoeft voor de overzichtelijkheid niet veel informatie te bevatten (zoals symbolen, letters of cijfers). Door delen van de kaart te selecteren wordt achterliggende informatie getoond. Bijvoorbeeld de bouwregels die bij een woning horen.

Omdat zoiets bij een analoog plan (de klassieke papieren versie) uiteraard niet mogelijk is, bevat de analoge kaart meer informatie. Om de juiste achterliggende informatie (zoals de bouwregels) te kunnen vinden is het nodig / gewenst dat er hier en daar symbolen, letters of cijfers op de kaart zijn geplaatst.

De kadastrale informatie die dient als onderlegger op de kaart ligt bij analoge versies vast. Bij digitale versies kan zowel de oudere als de recente kadastrale informatie onder de kaart getoond worden. De kadastrale informatie dient echter vooral voor goede oriëntatie van de lezer.

Kleuren van bestemmingsvlakken zijn op de analoge kaart ongeveer gelijk aan de digitale kaart (afhankelijk van de instellingen van het beeldscherm). Kleuren, arceringen en symbolen van eventuele dubbelbestemmingen, zones en aanduidingen zijn totaal verschillend op beide verbeeldingen.

6.3 Toelichting op de planregels

De inrichting van de planregels is deels voorgeschreven door de SVBP2008. De groepering van de planregels, de naamgeving van een aantal planregels en de inrichting van bestemmingen is deels bepaald door de ministeriële regeling. Een aantal planregels is zelfs geheel voorgeschreven: het overgangsrecht, de anti-dubbeltelregel en de slotregel. De regels zijn standaard ingedeeld in vier hoofdstukken. Bij elke planregel (elk artikel) wordt hieronder een nadere toelichting gegeven.

De bestemmingsregels beginnen met de bestemmingsomschrijving. Hier wordt aangegeven welke hoofdfunctie of hoofdfuncties zijn toegelaten. Daarnaast wordt een opsomming gegeven van ondergeschikte functies die zijn toegestaan. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten. Bij veel bestemmingen komen ondergeschikte functies als erf, nutsvoorziening, parkeren, tuin en water voor. Tevens biedt de bestemmingsomschrijving ruimte voor specifieke regelingen die vaak aan een aanduiding zijn gekoppeld.

De bouwregels geven regels voor het bouwen van gebouwen, licht- en vlaggenmasten en overige andere bouwwerken. Licht- en vlaggenmasten zijn bijvoorbeeld toegestaan tot maximaal zes meter hoogte. De bouwregels kennen de volgende opbouw: bepalingen over de situering van gebouwen (verwezen wordt naar een bouwvlak), bepalingen over maatvoering (bijvoorbeeld maximale bouwhoogte en maximale dakhelling), bepalingen die verwijzen naar gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen of bouwaanduidingen en overige bepalingen.

In sommige gevallen kan worden afgeweken van de bouwregels. In dit bestemmingsplan wordt dit onder het kopje 'Afwijken van de bouwregels' genoemd. De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, de toepassing hiervan moet goed onderbouwd worden.

Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk te doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.

Verder kennen de bestemmingsregels specifieke gebruiksregels, waarin wordt duidelijk gemaakt welk gebruik zoal in strijd is met de bestemming. Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen. Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delicten geregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn. Het gaat onder meer om een aantal algemene bepalingen. Bijvoorbeeld dat het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen niet toegestaan is of dat het niet is toegestaan de gronden te gebruiken voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken vaar-, vlieg- of voertuigen. Net als bij de bouwregels kan in sommige omstandigheden worden afgeweken van de gebruiksregels.

Tot slot, tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voorzover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toegestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in art. 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.

6.3.1 Toelichting artikel 1 Begrippen

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels worden gebruikt en die misschien niet geheel voor zichzelf spreken. Een aantal van deze begrippen is voorgeschreven door 'Bijlage 11: Begrippen' van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de SVBP2008. Zij kunnen daarom (enigszins) afwijken van dezelfde begrippen in een voorgaand plan. De lijst met begrippen en verklaringen is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen of woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.

6.3.2 Toelichting artikel 2 Wijze van meten

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels en in deze plantoelichting worden gebruikt. De lijst bevat meer begrippen dan mogelijk in dit bestemmingsplan gebruikt worden.

De meeste van deze begrippen en wijzen van meten zijn tegenwoordig voorgeschreven door "Bijlage 11: Begrippen" van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, SVBP2008. Zij kunnen daarom enigszins afwijken van dezelfde begrippen in het voorgaande plannen.

Deze lijst is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen/woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.

6.3.3 Toelichting artikel 3 Wonen - 2

Artikel 3 Wonen - 2

De "Wonen 2" bestemming regelt de mogelijkheden bij appartementengebouwen. Enkel de maximale bouwhoogte is geregeld. Uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen "Kantoor" en "Maatschappelijke voorzieningen" zijn kantoren en maatschappelijke voorzieningen op de begane grond toegestaan.

Artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving

Volgens de standaard indeling van functies wordt een opsomming gegeven van de toegelaten functies. De functies bedrijf of beroep aan huis, erf, nutsvoorziening, parkeren en tuin zijn ondersteunend aan de hoofdfunctie wonen. De hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder de hoofdfunctie niet toegelaten.

Artikel 3.2 Bouwregels

De bouwregels beperken bouwmogelijkheden van de gronden. Dit om te zorgen voor een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, voor een goede woonsituatie (lichttoetreding, uitzicht en privacy), voor een sociaal en verkeersveilige invulling, en voor een goede milieusituatie.

Tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voorzover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in art. 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.

Voor het bouwen van gebouwen zijn een aantal regels opgenomen.

Allereerst zijn gebouwen alleen toegelaten binnen een bouwvlak. Dit geldt niet voor zogenaamde 'ondergeschikte bouwonderdelen'. Wat daaronder verstaan wordt is opgenomen in artikel 1.33.Daarbij mogen de grenzen van het bouwvlak met ten hoogste 1 meter worden overschreden.

Ten tweede mogen gebouwen als algemene regel tot een hoogte zoals aangeduid gebouwd worden. Er zijn echter twee uitzonderingen:

1. Plaatselijke verhogingen zijn toegelaten tot ten hoogste 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw, en tot ten hoogste een kwart van de maximale hoogte van het betreffende gebouw met een maximum van 3 meter. Voorbeeld: Waar een gebouw 20 meter hoog mag worden, daar mag een schoorsteen tot een hoogte van 23 (1,25 maal 20, maar maximaal 23 meter) meter op dat gebouw gebouwd worden. En als in dit geval het gebouw 50 vierkante meter groot is, dan mogen de verhogingen samen niet groter zijn dan 5 (0,1 maal 50) vierkante meter. Als er op dat gebouw al een verhoging zit van 2 vierkante meter, dan blijft er maar 3 vierkante meter voor de schoorsteen over.

2. Als de bouwhoogte van bestaande eerder toegelaten gebouwen reeds groter is dan wat dit plan toelaat, dan geldt daar die eerder toegelaten hoogte als maximum. Bestaande hogere gebouwen mogen blijven bestaan en verbouwd worden. Echter, nadat deze gebouwen zijn verdwenen (gesloopt), en er nieuw gebouwd wordt, dan geldt de algemene regel van 12 of 20 meter. Deze tweede uitzonderingsregeling is in dit bestemmingsplan eigenlijk niet nodig, want in het plangebied is geen bebouwing meer aanwezig. Deze regeling is toch opgenomen om zo veel mogelijk uniforme regelingen te krijgen, vergeleken met toekomstige omliggende bestemmingsplannen.

Artikel 3.3 Afwijken van de bouwregels

De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden.

Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.

Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. In het geval van een ontheffing wordt de aanvrager meer ruimte geboden dan de bestemmingsregeling bij recht toelaat. Hierbij zullen in veel gevallen meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Hierbij is bekendmaking via de gebruikelijke publicaties van de gemeenteberichten (huis-aan-huisblad en website) meestal de beste manier.

Artikel 3.4 Specifieke gebruiksregels

Artikel 3.4.1 Bedrijf of beroep aan huis

De bestemming Wonen - 2 mag worden gecombineerd met een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Het geeft mensen de kans thuis of bij huis te werken. Bijvoorbeeld om een startend bedrijf de kans te geven tot volwaardige onderneming te groeien, waarna vestiging in een daarvoor bestemde bedrijfsruimte (financieel) mogelijk wordt.

Het wonen moet de hoofdfunctie blijven, terwijl de bedrijfsactiviteiten moeten passen binnen de grenzen van jurisprudentie (de toepassing van recht of (het geheel van) uitspraken door rechters).

Het is niet altijd helder wat door jurisprudentie is toegestaan, er zijn nog onvoldoende eenduidige criteria voor toelaatbare beroepen. Het gaat vrijwel altijd om dienstverlenende beroepen. Ook de meer traditionele vrije beroepen zijn vaak passend. Die beroepen hebben amper of geen ruimtelijke uitwerking of uitstraling. Als aan huis verbonden beroepen worden in ieder geval aangemerkt het beroep van:

accountant administratieconsultant advocaat architect assurantiebemiddelaar belastingconsultant dierenarts

fysiotherapeut gerechtsdeurwaarder huisarts logopedist makelaar onroerend goed medisch specialist notaris

oefentherapeut organisatie-adviseur adviseur ruimtelijke plannen raadgevend ingenieur tandarts verloskundige

Ter verbreding zijn ook ambachtelijke activiteiten toegelaten. Hierbij staat het met de hand vervaardigen of herstellen van producten centraal. Van een aantal van deze bedrijfjes vinden de bedrijfsactiviteiten grotendeels of geheel op locatie en niet bij de woning plaats. Als ambachtelijk bedrijf worden in ieder geval aangemerkt:

Productieambacht: Fijnkeramischbedrijf, Maatoverhemdenbedrijf, Maatschoenmakerbedrijf, Modisterijbedrijf, Muziekinstrumentmakerbedrijf Natuursteenbedrijf. Voedingsambacht: Banketbakkersbedrijf, Consumptie-ijsbereidingbedrijfSlagersbedrijf. Gebouwverzorgend ambacht: Glazenwasserbedrijf, Schoorsteenvegerbedrijf.

Reparatieambacht consumptiegoederen: Fietsherstellerbedrijf, Goud- en zilversmidbedrijf, Kledingreparatiebedrijf, Lederwarenambacht, Naaimachinebedrijf, Schoenherstellerbedrijf, Textielreinigingbedrijf, Uurwerkmakerbedrijf, Zadelmakerbedrijf. Uiterlijke verzorgingsambacht: Grimeurs- en toneelkappersbedrijf, Schoonheidsverzorgingbedrijf, Voetverzorgingbedrijf, Kappersbedrijf.

Bouwambacht: Bestratingbedrijf, Dakdekkerbedrijf, Glasbewerkingbedrijf, Glazenierbedrijf, Natuursteenbedrijf, Parketvloerenleggerbedrijf, Rietdekkerbedrijf, Schilderbedrijf, Voegbedrijf, Zonweringbedrijf. Medische hulpmiddelentechniek: Optiekbedrijf, Orthopedisch schoentechnisch bedrijf, Tandtechnisch laboratoriumbedrijf.

Omdat niet elk beroep of bedrijf aan huis zich goed mengt met de woonfunctie is een aantal regels opgenomen:

• a. De woonfunctie blijft de hoofdfunctie, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het perceel;
• b. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner(s);
• c. de activiteit mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de woning en omgeving, en mag geen noemenswaardige hinder veroorzaken of afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
• d. de activiteit mag niet meer ruimte gebruiken dan 40% van het vloeroppervlak van de gebouwen, en niet meer dan 50 m2;
• e. alleen productiegebonden detailhandel is toegelaten, met uitzondering van webwinkels mits er geen sprake is van uitstalling van de goederen;
• f. de activiteit is alleen toegelaten als zij milieuhygiënisch passend is;
• g. de activiteit is alleen toegelaten als in de parkeerbehoefte voorzien wordt op het eigen erf;
• h. reclame-uitingen en etalages zijn niet toegelaten.

Het standpunt is helder: zodra aan deze regels wordt voldaan is het bedrijf of beroep aan huis voor de gemeente toelaatbaar.

Artikel 3.4.2 Strijdig gebruik

Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling, overtreding is verboden. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen.

Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delicten geregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn.

3.4.2 onder c ziet op stalling en opslag, niet op het reguliere parkeren. Het is nadrukkelijk niet toegestaan dat de gronden gebruikt worden voor het langdurig ongebruikt laten staan van vaar-, vlieg- of voertuigen. Dit kan niet alleen het aanzicht van de woonomgeving schaden en verloedering in de hand werken, ook kan het een bedreiging vormen voor de volksgezondheid. Zeker in de gevallen dat de stalling of opslag de vorm van een auto- of fietsen kerkhof aanneemt, in welk geval ook de bepalingen onder a en b van toepassing kunnen zijn. De toepassing van smeer- en brandstoffen staat snel op gespannen voet met de milieuhygiëne en (brand)veiligheid. Het is wel toegestaan dat bewoners de vervoersmiddelen die zij gebruiken op hun gronden parkeren, ook als zij die maar weinig gebruiken.

6.3.4 Toelichting artikel 4 Antidubbelregel

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, nogmaals zou kunnen worden gebruik gemaakt.

Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde 'rustende-boerregeling'. Veel bestemmingsplannen voor agrarische gebieden plegen een voorziening te bevatten dat op een agrarisch bouwperceel, waarop de bouw van burgerwoningen op zichzelf genomen niet is toegestaan, een woonhuis mag worden bijgebouwd voor de voormalige bedrijfsleider, die van zijn oude dag zal gaan genieten. Het is voorgekomen dat, nadat de rustende boer het woonhuis had verlaten, en deze woning door een ander in gebruik was genomen, er opnieuw behoefte ontstond aan een vergelijkbare voorziening. Een vergelijkbaar geval is de gebouwde tweede bedrijfswoning die vervolgens niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt. De anti-dubbeltelbepaling maakt de bouw van een nieuwe 'rustende boer'-woning c.q. tweede (derde) bedrijfswoning onmogelijk.

6.3.5 Toelichting artikel 5 Overgangsregels

Artikel 5.2 Overgangsrecht gebruik

Deze regels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Bro). Omdat een bestemmingsplan in ieder geval elke tien jaar moet worden herzien, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande rechten worden beschermd met overgangsrecht. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor gebruik van de gronden en bouwwerken. 

6.3.6 Toelichting artikel 6 Slotregel

Artikel 6 Slotregel

Deze regel is geheel voorgeschreven door de Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen (in paragraaf 5.7 van de SVBP2008).

Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Financiele uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan is te beschouwen als een herziening die voortvloeit uit een particulier initiatief.

De eigenaar van de betrokken gronden heeft de gemeente verzocht om medewerking aan zijn bouwplan. Deze particuliere ontwikkeling is aanleiding om het bestemmingsplan te herzien, zodat daarmee een gewenste planologische oplossing voor het gebied toegelaten wordt.

Standaard is er een verplichting (zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening) om een exploitatieplan voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen vast te stellen. Het tweede lid van dit artikel geeft aan dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het kostenverhaal van de grondexploitatie anderszins geregeld is. Dit is voor dit bestemmingsplan het geval.

De financiering van de bouwplannen is geheel in particuliere handen. De gemeente is geen partij in de geplande ontwikkeling, en draagt daarom slechts één financiële verantwoordelijkheid of risico; planschade. De kans op planschade is gering, maar om het risico geheel af te dekken is met de verzoeker een planschade-overeenkomst afgesloten. Hiermee wordt de gemeente gevrijwaard voor eventuele vergoeding van schade aan derden.

Met de toevoeging van de appartementen en andere functies stelt de particuliere ontwikkelende partij de uitvoerbaarheid financieel goed rond te krijgen. In eerste instantie zullen alle appartementen worden verhuurd. In de huidige markt opteren belanghebbenden voor verhuur in plaats van koop. De verhuurbaarheid is goed te noemen. De te verhuren objecten zullen tegen een marktconforme prijs worden aangeboden wat de verhuurbaarheid ten goede komt. Later kunnen bij belangstelling de appartementen verkocht worden. De gemeente is geen partij in de geplande ontwikkeling, en draagt daarom slechts één financiële verantwoordelijkheid of risico; planschade.

De kans op planschade is gering, maar om het risico geheel af te dekken is met de verzoeker een planschade-overeenkomst afgesloten. Hiermee wordt de gemeente gevrijwaard voor eventuele vergoeding van schade aan derden.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Belangrijke mijlpaal in de voorbereiding van een bestemmingsplan is een conceptplan, het zogenaamde voorontwerp. Het voorontwerp is het plan zoals dat door het college van burgemeester en wethouders is opgesteld. Dit plan wordt voor overleg aan diverse instanties gezonden. Vaak wordt het tegelijk voor inspraak ter inzage gelegd. Belangstellenden kunnen dan hun mening geven.

De reacties op het voorontwerp gebruikt het college om een ontwerpplan te maken. Het ontwerpplan is het begin van de officiële voorbereidingsprocedure die is opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening.

7.2.1 Inspraak en overleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan geeft de gemeente op basis van de gemeentelijke inspraakverordening in sommige gevallen gelegenheid voor inspraak. Inspraak is niet altijd (meer) verplicht door wetgeving, de inspraakverordening beperkt inspraak tot gelegenheden waar inspraak nodig is. Geen inspraak wordt verleend bij ondergeschikte herzieningen van eerder vastgesteld beleid. Eigenlijk is dit plan een niet ingrijpende verandering van het bestemmingsplan voor Margrietpark-Oost, maar gezien de ervaringen bij omliggende recente (ver)bouwplannen wordt voor deze herziening wel inspraak verleend. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 9 mei 2013 tot en met 5 juni 2013. Iedereen heeft daarmee de gelegenheid gekregen te reageren op het plan.

De gemeente pleegt overleg met diverse instanties. Het Besluit ruimtelijke ordening verplicht in artikel 3.1.1 tot overleg met in ieder geval de betrokken gemeenten, waterschappen en diensten van provincie en Rijk (indien nodig). In geval van dit bestemmingsplan is het voorontwerp naar de volgende instanties en plaatselijke relevante belangengroepen gezonden:

• Waterschap Hunze en Aa's
• Provincie Groningen, Afdeling Ruimtelijke Plannen

Overwegingen bij inspraak- en overlegreacties

In de overleg-/inspraakperiode zijn drie reacties ontvangen van de provincie Groningen, de initiatiefnemer van het onderliggend bouwplan en de eigenaren van het perceel Noorderstraat 197.

De essentie van de reacties is als volgt:

Provincie Groningen: provincie verzoekt om in de toelichting van het bestemmingsplan meer inzicht te bieden in de risicogroep en de wijze waarop rekening is gehouden met het advies van de regionale brandweer.

Reactie gemeente: deze reactie wordt overgenomen. In artikel 5.7.3 wordt de toelichting aangevuld met een onderbouwing waaruit meer inzicht wordt verschaft in het groepsrisico aan de hand van het advies van de regionale brandweer.

De initiatiefnemer van het onderliggend bouwplan: in de voorbereiding van dit plan is met de initiatiefnemer besproken dat in het plan de mogelijkheid zal worden geboden om middels een binnenplanse ontheffing de begane grond te kunnen gebruiken voor wonen. Deze mogelijkheid is in het voorontwerp van dit plan niet opgenomen.

Reactie gemeente: deze reactie wordt overgenomen. De aanpassingen in het ontwerpplan betreffen de voorschriften 3.2.1 onder c en 3.3 onder c. In het voorschrift 3.3 onder c is de mogelijkheid voor het krijgen van een binnenplanse ontheffing opgenomen. Daarmee kan de eigenaar van het perceel het college verzoeken om een binnenplanse ontheffing te verlenen indien hij op de begane grond van de te bouwen appartementencomplex woningen wilt realiseren.

Eigenaren perceel Noorderstraat 197: de familie geeft aan reeds bezwaar te willen maken indien er bij de bouw van het gewenste gebouw geheid zal gaan worden.

Reactie Gemeente: deze reactie wordt niet overgenomen. In de regels van een bestemmingsplan worden de bestemmingen, ofwel functie van de grond omschreven. Een bestemmingsplan geeft geen regels wat betreft de constructie van het gebouw. Dit komt in de omgevingsvergunning-fase aan de orde. De reactie wordt om die reden niet als een bezwaarschrift aangemerkt in deze fase (planologische procedure). Naar aanleiding van deze reactie is contact opgenomen met de ontwikkelaar. Volgens de huidige bouwgegevens zal hoogstwaarschijnlijk geboord worden en niet geheid. Dit zal echter definitief bekend worden indien de ontwikkelaar een aanvraag omgevingsvergunning indient, die door de afdeling Vergunningverlening en Handhaving van de gemeente Hoogezand-Sappemeer zal worden behandeld. De aanvraag omgevingsvergunning zal worden gepubliceerd in de Regiokrant. De eigenaren van het perceel Noorderstraat 197 kunnen hun eventuele zienswijzen in die procedure naar voren brengen.

7.2.2 Ontwerp plan

Met inachtneming van de reacties op het voorontwerp, stelde het college van burgemeester en wethouders op 27 augustus 2013 het ontwerp van het bestemmingsplan vast. Het ontwerp plan dient als start van de wettelijke procedure, zoals genoemd in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het plan wordt bekendgemaakt en gedurende een termijn van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Een ieder kan in deze periode zijn of haar zienswijze over het plan bekend maken. Het ontwerp plan werd gepubliceerd in de plaatselijke Regiokrant en in de Staatscourant. Het plan was, inclusief bijlagen, vanaf die datum ook beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Het ontwerp plan lag vanaf 5 september 2013 tot en met 16 oktober 2013 ter inzage. Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. De reacties op de zienswijzen zijn verwerkt in de Nota van zienswijzen en als bijlage 4 toegevoegd.

7.2.3 Vastgesteld plan

De gemeenteraad stelde op 10 februari 2014 het bestemmingsplan ongewijzigd vast ten opzichte van het ontwerpplan. In het raadsbesluit (bijlage 5) kunt u kennis nemen van het vaststellingsbesluit. Onderdeel van dit besluit is de Nota van zienswijzen.

7.3 Handhaving van het bestemmingsplan

Als uitgangspunt geldt dat er niet meer geregeld wordt dan strikt noodzakelijk is en dat de planregels leesbaar, eenduidig en handhaafbaar zijn.
Hoofdstuk zeven van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) regelt de handhaving en het toezicht op de uitvoering van het bestemmingsplan.

Overtredingen

In artikel 7.10 van de Wro is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te (laten) gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Een gedraging in strijd met een voorschrift dat is verbonden aan een krachtens de Wro verleende vergunning of ontheffing is ook verboden. Overtreding van deze verboden is een strafbaar feit.

In artikel 1a van de Wet op de economische delicten (Wed) is geregeld dat overtreding van regels, gesteld bij of krachtens een bestemmingsplan een economisch delict is.

Toelatingsplanologie

Een bestemmingsplan en de werkelijkheid verschillen meestal nogal. Dit heeft meerdere oorzaken. Allereerst doordat een bestemmingsplan een instrument is van 'toelatingsplanologie'. Een bestemmingsplan laat gebruik van gronden en bouwwerken toe. De eigenaar kan er ook voor kiezen om zijn gronden niet te (laten) gebruiken. Het bestemmingsplan verplicht niet om de bestemming daadwerkelijk uit te voeren of toegelaten bebouwing daadwerkelijk te bouwen.

Overgangsrecht

Een bestemmingsplan vervangt veelal een ouder bestemmingsplan. Daardoor gebeurt het dat gebruik of bebouwing dat door het eerdere plan wel werd toegelaten niet langer is toegelaten. Omdat 'oude rechten' ook waarde hebben is in bestemmingsplannen overgangsrecht opgenomen. In dit plan in artikel 4 Overgangs- en slotregels. Dit kan in veel gevallen pas nadat een omgevingsvergunning is verkregen. Dit is geregeld in de Woningwet. Een bouwaanvraag wordt ook getoetst aan het bestemmingsplan. In een aantal gevallen mag ook zonder vergunning gebouwd worden. In dat geval hoeft er niet getoetst te worden aan het bestemmingsplan. Het bouwvergunningvrij bouwen is geregeld in bijlage II van het bij de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) behorende Besluit omgevingsrecht (Bor)

De gebruiksregels van een bestemmingsplan blijven wel van toepassing. Het kan daarom voorkomen dat een bouwwerk zonder vergunning gebouwd mag worden, maar door de gebruiksregels van het bestemmingsplan niet voor het beoogde gebruikt mag worden.

Optreden en gedogen

Veel bebouwing en gebruik van gronden is aan het oog onttrokken. Soms doordat bebouwing en gronden groot en slecht zichtbaar of bereikbaar zijn. De gemeente heeft daardoor soms pas na lange tijd weet van afwijkingen van het bestemmingsplan. Door het gemeentebestuur aan te wijzen ambtenaren mogen volgens artikel 7.2 van de Wro woningen betreden zonder dat zij daarvoor toestemming van de eigenaar nodig hebben.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek

Bijlage 2 Aanvulling op Akoestisch onderzoek

Bijlage 3 Luchtkwaliteit onderzoek

Bijlage 4 Nota van zienswijzen

Bijlage 5 Raadsbesluit vaststelling