| Plan: | Noorderstraat 308 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0018.BP094noorderstr308-30va |
De inrichting van de planregels is deels voorgeschreven door de SVBP2008. De groepering van de planregels, de naamgeving van een aantal planregels en zelf de inrichting van bestemmingen is deels bepaald door de ministeriële regeling. Een aantal planregels is zelfs geheel voorgeschreven: het overgangsrecht, de anti-dubbeltelregel en de slotregel. De regels zijn standaard ingedeeld in vier hoofdstukken. Bij elke planregel (elk artikel) wordt hieronder een nadere toelichting gegeven.
In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels en in deze plantoelichting worden gebruikt. De lijst bevat meer begrippen dan mogelijk in dit bestemmingsplan gebruikt worden.
Een aantal van deze begrippen is tegenwoordig voorgeschreven door "Bijlage 11: Begrippen" van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, SVBP2008. Zij kunnen daarom enigszins afwijken van dezelfde begrippen in voorgaande plannen.
Deze lijst met begrippen en verklaringen is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen/woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.
In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels en in deze plantoelichting worden gebruikt. De lijst bevat meer begrippen dan mogelijk in dit bestemmingsplan gebruikt worden.
De meeste van deze begrippen en wijzen van meten zijn tegenwoordig voorgeschreven door "Bijlage 11: Begrippen" van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, SVBP2008. Zij kunnen daarom enigszins afwijken van dezelfde begrippen in het voorgaande plannen.
Deze lijst is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen/woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.
Volgens de standaard indeling van functies wordt een opsomming gegeven van de toegelaten functies. De opsomming is alfabetisch. De functies bedrijfswoning, detailhandel, erf, museum, nutsvoorziening, parkeren en tuin zijn ondersteunend aan de hoofdfunctie bedrijf. De hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder de hoofdfunctie niet toegelaten.
Het planperceel heeft ter behoud en bescherming van de aanwezige waarden naast de hoofdfunctie ook de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarde' gekregen. Deze bestemming is gegeven omdat het hele planperceel is aangewezen als rijksmonument. In de toelichting in artikel 3.2.3 Monumentenbeleid wordt hier nader op ingegaan.
Burgemeester en Wethouders kunnen indien nodig nadere eisen stellen bij bouw- en of gebruiks- initiatieven om de cultuur historische waarde te behouden of te verbeteren.
De bouwregels beperken bouwmogelijkheden van de gronden. Dit om te zorgen voor een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, voor een goede woonsituatie (lichttoetreding, uitzicht en privacy), voor een sociaal en verkeersveilige invulling, en voor een goede milieusituatie.
Tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voorzover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in art. 2.12 lid 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
Voor het bouwen van gebouwen zijn een aantal regels opgenomen.
3.2.1. lid a
Er zijn voor dit bestemmingsplan geen bouwvlakken aangegeven. Het bouwperceel mag worden bebouwd tot maximaal 80 % van het oppervlakte, waarbij wel op eigen terrein voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid voor medewerkers en bezoekers, alsmede voor ruimte voor laden en lossen. Zie ook paragraaf 5.7 Verkeer.
3.2.1. lid b
Deze regel is opgenomen vanuit de gemeentelijke bouwverordening. Tussen gebouwen onderling moet een minimale maat van 0.75 meter worden aangehouden om te smalle tussenruimten tussen gebouwen te voorkomen. Ten tweede mogen gebouwen als algemene regel tot een hoogte zoals aangeduid (in dit bestemmingsplan 8 meter) gebouwd worden.
3.2.1. lid c
Om het stedenbouwkundige beeld langs de Noorderstraat en de Borgercompagniesterstraat te handhaven, mogen gebouwen niet binnen 20 respectievelijk 10 meter vanaf de as van deze wegen worden gebouwd.
3.2.1 lid d
De maximale bouwhoogte van gebouwen is 8 meter.
1. Plaatselijke verhogingen zijn toegelaten tot ten hoogste 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw, en tot ten hoogste een kwart van de maximale hoogte van het betreffende gebouw met een maximum van 3 meter. Voorbeeld: Waar een gebouw 5 meter hoog mag worden, daar mag een schoorsteen tot een hoogte van 6,25 (1,25 maal 5, maar maximaal 1,5 meter) meter op dat gebouw gebouwd worden. En als in dit geval het gebouw 50 vierkante meter groot is, dan mogen de verhogingen samen niet groter zijn dan 5 (0,1 maal 50) vierkante meter. Als er op dat gebouw al een verhoging zit van 2 vierkante meter, dan blijft er maar 3 vierkante meter voor de schoorsteen over.
2. Als de bouwhoogte van bestaande eerder toegelaten gebouwen reeds groter is dan wat dit plan toelaat, dan geldt daar die eerder toegelaten hoogte als maximum. Bestaande hogere gebouwen mogen blijven bestaan en verbouwd worden. Echter, nadat deze gebouwen zijn verdwenen (gesloopt), en er nieuw gebouwd wordt, dan geldt de algemene regel van 8 meter. Deze tweede uitzonderingsregeling is in dit bestemmingsplan eigenlijk niet nodig, want in het plangebied is geen bebouwing aanwezig hoger dan 8 meter. Deze regeling is toch opgenomen om zo veel mogelijk uniforme regelingen te krijgen, vergeleken met toekomstige omliggende bestemmingsplannen.
3.2.1 lid e
Bij het bedrijf is één bedrijfswoning toegelaten. Op de plankaart is aangeduid waar de bedrijfswoning is toegestaan. De aanduiding is als een logische rechthoek rond de contouren van de reeds aanwezige bedrijfswoning gelegd.
3.2.1 lid g
Op de plankaart is het gehele perceel aangeduid als 'museum' vanwege de cultuur historische en monumentale waarde hiervan. Dit betekent dat naast bedrijfsmatig gebruik van gebouwen ook het gebruik als museum en informatiecentrum op het gehele terrein is toegelaten.
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering temidden van bestaande bebouwing uniek. Om ongewenste ontwikkelingen te kunnen sturen is deze regeling opgenomen. Ter behoud of verbetering van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de afmeting en situering van nieuwe bebouwing. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk te doen aan de aanwezige cultuurhistorische, landschaps en natuurwaarden, aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing.
Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het stellen van nadere eisen, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. Bij het stellen van nadere eisen zullen de eisen in veel gevallen een beperking voor de aanvrager betekenen. In die gevallen is de aanvrager vaak de enige belanghebbende, voor wat betreft de nadere eisen. Persoonlijke benadering kan volstaan om hem de gelegenheid te bieden zijn zienswijze naar voren te brengen.
3.4 Afwijken van de bouwregels
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering temidden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan de aanwezige cultuurhistorische, landschaps en natuurwaarden, het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Met het van kracht worden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is de regelgeving over de binnenplanse ontheffing van het bestemmingsplan verdwenen uit de Wet ruimtelijke ordening en opgenomen in de Wabo als 'afwijkingsregels'. De te volgen procedure voor het verlenen van een omgevingsvergunning tot afwijken van het bestemmingsplan is desgevolge niet meer opgenomen in het bestemmingsplan. Voor de toepassing van deze ontheffing is de reguliere voorbereidingsprocedure uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing in plaats van de procedure uit de Algemene Wet bestuursrecht (Awb).
In deze regel wordt het gebruik dat in ieder geval strijdig is met de bestemming opgesomd. Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling, overtreding is verboden. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen.
Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delictengeregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn.
3.5 onder c ziet op stalling en opslag, niet op het reguliere parkeren. Het is nadrukkelijk niet toegestaan dat de gronden gebruikt worden voor het langdurig ongebruikt laten staan van vaar-, vlieg- of voertuigen. Dit kan niet alleen het aanzicht van de woonomgeving schaden en verloedering in de hand werken, ook kan het een bedreiging vormen voor de volksgezondheid. Zeker in de gevallen dat de stalling of opslag de vorm van een auto- of fietsenkerkhof aanneemt, in welk geval ook de bepalingen onder a en b van toepassing kunnen zijn. De toepassing van smeer- en brandstoffen staat snel op gespannen voet met de milieuhygiëne en (brand)veiligheid. Het is wel toegestaan dat bewoners de vervoersmiddelen die zij gebruiken op hun gronden parkeren, ook als zij die maar weinig gebruiken.
3.6 Afwijken van de gebruiksregels
3.6.1. lid a.
Om te regelen welk gebruik is toegelaten, is in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten (bedrijvenlijst)een bedrijvenlijst met toegelaten bedrijfsactiviteiten op het bedrijventerrein opgenomen. Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering, editie 2009. Uiteraard is de wereld veranderlijk. Er kunnen zich nieuwe bedrijven aandienen die (nog) niet genoemd zijn in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze regel geeft de mogelijkheid niet genoemde bedrijven of bedrijfsactiviteiten toe te laten indien een gedetailleerd en gericht onderzoek naar de werkelijke milieubelasting aantoont dat ze gelijk kunnen worden gesteld met wel in de Staat genoemde bedrijfsactiviteiten. Zie ook de toelichting op de Staat van bedrijfsactiviteiten in Bijlage 1 Toelichting bij bedrijvenlijst.
Met het van kracht worden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is de regelgeving over de binnenplanse ontheffing van het bestemmingsplan verdwenen uit de Wet ruimtelijke ordening en opgenomen in de Wabo als 'afwijkingsregels'. De te volgen procedure voor het verlenen van een omgevingsvergunning tot afwijken van het bestemmingsplan is desgevolge niet meer opgenomen in het bestemmingsplan. Voor de toepassing van deze ontheffing is de reguliere voorbereidingsprocedure uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing in plaats van de procedure uit de Algemene Wet bestuursrecht (Awb).
3.6.1.lid b.
De Staat van bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de staat is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Deze mogelijkheid is beperkt tot het toe laten van bedrijven die maximaal één categorie hoger zijn ingedeeld dan direct toelaatbaar. (dus bij dit bestemmingsplan bijvoorbeeld categorie 3.2 in plaats van 3.1. Voor een overzicht van de categorie-indeling van bedrijven wordt verwezen naar de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering, editie 2009.
Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.Deze beoordeling dient zich te richten op de in de staat aangegeven maatgevende milieuaspecten. Op deze manier kunnen bedrijven worden toegestaan die op papier niet passen in de aangegeven milieuzonering, maar voor wat betreft daadwerkelijke milieubelasting wel passen. Zie ook de toelichting op de Staat van bedrijfsactiviteiten in Bijlage 1 Toelichting bij bedrijvenlijst
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. In het geval van een ontheffing wordt de aanvrager meer ruimte geboden dan de bestemmingsregeling bij recht toelaat. Hierbij zullen in veel gevallen meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Hierbij is bekendmaking via de gebruikelijke publicaties van de gemeenteberichten (huis-aan-huisblad en website) meestal de beste manier.
3.7.1. lid a.
Om te regelen welk gebruik is toegelaten, is in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten (bedrijvenlijst) een bedrijvenlijst met toegelaten bedrijfsactiviteiten op het bedrijventerrein opgenomen. Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering editie 2009. Uiteraard is de wereld veranderlijk. Geregeld wordt de brochure aangepast aan de laatste ontwikkelingen en inzichten en opnieuw uitgebracht. Om hierop te kunnen anticiperen is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Zie ook de toelichting op de Staat van bedrijfsactiviteiten in Bijlage 1 Toelichting bij bedrijvenlijst.
3.7.1 lid b.
Indien de bedrijfswoning niet meer in gebruik of aanwezig is, kunnen Burgemeester en Wethouders deze bestemming intrekken.
Artikel 4 Waterstaat - Waterkering
Het bestemmingsplan kent één dubbelbestemming. Dit is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering: ter plaatse van de kade langs het Borgercompagniesterdiep is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de functie van de waterkering. De waterkering is van belang voor de bescherming van het achterliggende gebied tegen overstroming.
De in beginsel bebouwingsvrije zone langs het Borgercompagniesterdiep is vijf meter, wat tegemoet komt aan de gewenste afstanden van boezemkeringen in het beleid van het waterschap. Onder de juridische term gronden wordt ook water verstaan.
De gebruiksmogelijkheden van de gronden aangewezen met een dubbelbestemming zijn beperkt. Binnen de als zodanig aangewezen gronden mogen geen bouwwerken worden opgericht anders dan ten behoeve van het waterstaatsbeheer.
Alleen bij ontheffing, door het verlenen van een omgevingsvergunning tot afwijken, mogen ten behoeve van de andere functie(s) - in dit geval de bedrijfs- of museale functie - bouwwerken worden opgericht. Hiervoor dient de relevante waterbeheerder (Waterschap Hunze en Aa's) om advies te worden gevraagd door het college van burgemeester en wethouders. De waterbeheerder zal hierbij toetsen aan de keurverordening en zonodig een watervergunning verlenen. Gelet op het economische belang voor de historische scheepswerf langs de betreffende zone wil de gemeente binnen uiteraard de geschetste verantwoordelijkheden in beginsel ruimhartig omgaan met de afwijkingsmogelijkheden.
De bestemming Waterstaat- Waterkering kent tevens een stelsel voor 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden' (de oude aanlegvergunning).
Deze regel is geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (in artikel 3.2.4 Bro). Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, nogmaals zou kunnen worden gebruik gemaakt.
Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde 'rustende-boerregeling'. Veel bestemmingsplannen voor agrarische gebieden plegen een voorziening te bevatten dat op een agrarisch bouwperceel, waarop de bouw van burgerwoningen op zichzelf genomen niet is toegestaan, een woonhuis mag worden bijgebouwd voor de voormalige bedrijfsleider, die van zijn oude dag zal gaan genieten. Het is voorgekomen dat, nadat de rustende boer het woonhuis had verlaten, en deze woning door een ander in gebruik was genomen, er opnieuw behoefte ontstond aan een vergelijkbare voorziening. Een vergelijkbaar geval is de gebouwde tweede bedrijfswoning die vervolgens niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt. De anti-dubbeltelbepaling maakt de bouw van een nieuwe 'rustende boer'-woning c.q. tweede (derde) bedrijfswoning onmogelijk.
Deze regels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Bro). Omdat een bestemmingsplan elke tien jaar moet worden herzien, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande rechten worden beschermd met overgangsrecht. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor gebruik van de gronden en bouwwerken.
Deze regel is geheel voorgeschreven door de Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (in paragraaf 5.7 van de SVBP2008).
Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.