Sebaldeburen - Westerzand 11

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Westerzand 11 te Sebaldeburen staat de 'Fleremaheerd'; een karakteristieke woonboerderij met bed & breakfast en een camping. De bed & breakfast is in 2012 echter beëindigd, waardoor het voorhuis beschikbaar is gekomen. De eigenaren zijn voornemens het voorhuis beschikbaar te stellen voor bewoning.

De bewoners stellen het voorhuis beschikbaar aan hun zoon en schoondochter, waardoor sprake is van dubbele bewoning van de 'Fleremaheerd'. De bewoners willen deze situatie een permanent karakter geven. Splitsing van de woonboerderij is daarom noodzakelijk. De gemeente Grootegast heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling.

De gewenste ontwikkeling kan niet op basis van het geldende bestemmingsplan worden gerealiseerd. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin. In het plan wordt aangegeven binnen welke randvoorwaarden de ontwikkeling plaats kan vinden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Grootegast aan de Westerzand 11 te Sebaldeburen. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de huidige begrenzing uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied Grootegast van de gelijknamige gemeente. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. De ligging en begrenzing van het plangebied (bron: Bing Maps)

1.3 Huidige planologische regeling

Het plangebied is tot het van kracht worden van dit nieuwe bestemmingsplan geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Grootegast. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. De gronden van het perceel zijn bestemd voor een natuurkampeerterrein voor toercaravans, vouwwagens, campers, tenten en huifkarren. Het aantal standplaatsen mag niet meer bedragen dan 30 per hectare. Er is maximaal één groepsaccommodatie toegestaan. Verder zijn de bij de recreatieve behorende voorzieningen, waaronder begrepen dagrecreatieve voorzieningen, detailhandel, horeca en dienstverlenende bedrijven, een en ander uitsluitend of in hoofdzaak ten dienste van de verblijfsrecreatieve voorzieningen toegestaan. Op het perceel is ten slotte één bedrijfswoning toegestaan. Reguliere woningen zijn binnen de bestemming niet toegestaan.

In het plangebied zijn burgerwoningen niet mogelijk. Het mogelijk maken van een burgerwoning is in strijd met het bestemmingsplan Buitengebied.

Ontwerp Buitengebied Grootegast 2010 - Gedeeltelijk herziening

Op dit moment wordt het bestemmingsplan Buitengebied Grootegast gedeeltelijk herzien. De herziening heeft onder andere betrekking op aanpassingen van het plan aan de uitspraak van de Raad van State en aan een aantal nieuwe ontwikkelingen. Zo is er nieuw beleid vastgesteld met betrekking tot archeologie en de karakteristieke verschijningsvorm van gebouwen van voor 1960. Voor het plangebied aan de Westerzand te Sebaldeburen zijn in de herziening de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' en de aanduiding 'karakteristiek' toegevoegd. Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' is een archeologisch onderzoek nodig bij ingrepen groter dan 1.000 m2. De aanduiding 'karakteristiek' waarborgt de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van gebouwen. In dit geval de karakteristieke boerderij.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan wordt het plan beschreven, waarbij de huidige en de gewenste situatie aan bod komen. Na deze omschrijving wordt in hoofdstuk 3 het actuele beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente geschetst. Vervolgens wordt de functionele en ruimtelijke inpasbaarheid van de ontwikkeling getoetst in hoofdstuk 4. Daarna worden in hoofdstuk 5 de milieu- en omgevingsaspecten behandeld. Onderwerp van hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving. Hoofdstuk 7 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Dit is gesplitst in de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

Het plangebied bevindt zich in het buitengebied van Grootegast aan de Westerzand 11 te Sebaldeburen. De Westerzand betreft een ontsluitingsweg tussen de provinciale Woldweg (N388) en Lutjegast en Grootegast. Langs de Westerzand bevinden zich hoofdzakelijk woonfuncties in voormalige boerderijen. Tussen de woonfuncties zijn her en der een aantal agrarische bedrijven gevestigd.

Het plangebied is gelegen in het landschap van het Groninger Westerkwartier (zie figuur 2.1). In het landschap in de omgeving is een grote afwisseling en variatie te zien. De landschappelijke hoofdstructuur wordt gevormd door in oost-westelijke richting liggende hoger gelegen zandruggen met wegdorpen, waarbij langs de perceelsranden, haaks op de wegen, houtsingels voorkomen.

Het plangebied is ingepast door middel van houtsingels rondom het hele perceel. In het plangebied is in huidige situatie een natuurcamping gevestigd voor 15 kampeermiddelen. Deze bevindt zich ten westen van het plangebied. Tevens bevindt zich een karaktervolle, monumentale kop-hals-romp-boerderij op het perceel genaamd 'De Fleremaheerd'. De boerderij is dan ook in de planherziening door de gemeente (op grond van het advies van Libau) als karakteristiek aangemerkt.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied en omgeving

De boerderij ligt op een erf van ruim twee hectare en wordt omgeven door een gracht, boomgaard, tuin, poel en wandelpad. In de boerderij is in de huidige situatie sprake van bewoning (bedrijfswoning) en is het voorhuis in gebruik geweest voor bed & breakfast. Echter, in 2012 is de bed & breakfast beëindigd. Figuur 2.2 geeft een aanzicht van het voorhuis van de karakteristieke boerderij.

 

Figuur 2.2. Aanzicht op het voorhuis van de karakteristieke boerderij

Figuur 2.3. Overzicht bestaande situatie plangebied (bron: Bing Maps)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

In dit bestemmingsplan wordt geen stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Er is slechts sprake van functiewijziging waarbij de eerdere bed & breakfast wordt gewijzigd in een woonfunctie. Hierbij is geen sprake van nieuw ruimtebeslag. Toepassing van de ladder van duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

Er is geen dan ook strijdigheid met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciaal Omgevingsplan 2009-2013

Het provinciale ruimtelijke beleid is verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan 2009-2013 (POP) dat op 17 juni 2009 door Provinciale Staten is vastgesteld. In de lijn van de vorige POP's blijft de provincie kiezen voor ontwikkeling van de stedelijke centra en de overige centrumkernen, maar daarnaast ook voor een 'vitaal platteland'. De provincie vindt het belangrijk dat de leefbaarheid zowel op het platteland als in de kernen van Groningen behouden blijft en waar mogelijk versterkt.

Het plangebied is gelegen in het Houtsingelgebied Zuidelijk Westerkwartier. Het maakt deel uit van een wegdorpenlandshap met besloten ruggen (gasten )en houtsingels met daartussen open laagten. De provincie wil samen met de gemeenten het Zuidelijk Westerkwartier aantrekkelijker maken als woongebied door het gebiedseigen karakter van de woonlinten te versterken, bijvoorbeeld door kennis en deskundigheid aan te bieden bij het zorgvuldig inpassen van nieuwe bebouwing.

De provincie wil zorgvuldig omgaan met (nieuwe) woningbouw in het buitengebied. Mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied zijn onder andere bedrijfswoningen, incidentele woningbouw in kleine kernen en bebouwingslinten en functiewijziging in vrijkomende gebouwen. De provincie biedt de mogelijkheid om vrijkomende gebouwen, zoals monumentale boerderijen, te gebruiken voor andere activiteiten. Hiermee wil de provincie bijdragen aan de verbetering van de leefbaarheid van het platteland, aan handhaving van het cultureel erfgoed en aan de kwaliteit van het landschap. Hierbij biedt de provincie onder andere de ruimte voor wonen. Afgezien van geringe aanpassingen moet de woonfunctie binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden.

Voor zover de provincie het noodzakelijk vindt dat haar beleid juridisch bindend doorwerkt naar het gemeentelijk niveau, dient zij daartoe in beginsel gebruik te maken van proactieve sturingsinstrumenten, waaronder de provinciale ruimtelijke verordening

Provinciale Omgevingsverordening Groningen

Naast het POP heeft de provincie Groningen sinds 17 juni 2009 ook de beschikking over een vastgestelde Omgevingsverordening. De omgevingsverordening is nauw verbonden met het POP. Het POP bevat de doelstellingen van het provinciale beleid. Door de realisering van die doelstellingen zijn instrumenten nodig. De Omgevingsverordening is één van die instrumenten. De regels uit de Omgevingsverordening sluiten nauw aan bij het POP. Op 24 september 2014 is de laatste herziening vastgesteld. Op basis van artikel 4.27 van de verordening wordt ruimte geboden voor de functie wonen in vrijkomende gebouwen. In lid 3 zijn regels opgenomen voor hergebruik van vrijgekomen en vrijkomende gebouwen in het buitengebied. Bij het 'onder a' gestelde kan worden opgemerkt dat in het bedoelde hoofdgebouw meerdere woningen kunnen worden toegestaan, met dien verstande dat het aantal woningen dat wordt toegevoegd aan de bestaande (dienst)woning in de woonvisie als bedoeld in artikel 4.7 moet zijn voorzien.

Voorwaarde is dat de woonfunctie wordt beperkt tot het hoofdgebouw en dat de bestaande maatvoering blijft gehandhaafd. Eventuele bedrijvigheid is beperkt tot en met milieucategorie 2 en opslag van goederen dient inpandig plaats te vinden.

Artikel 4.27a van de verordening heeft betrekking op het behoud van gebouwen die behoren tot het cultuurhistorisch erfgoed. Gemeenten dienen de in het plangebied aanwezige karakteristieke gebouwen te inventariseren en te beschrijven en de ruimtelijk relevante kenmerken (daarbij kan onder meer gedacht worden aan bouwvolume en maatvoering) van deze gebouwen te beschermen. Sloop van deze gebouwen dient alleen mogelijk te zijn als daarvoor een omgevingsvergunning voor het slopen is verleend. Ter bescherming van de cultuurhistorische waarden heeft Libau (in het kader van de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied) een inventarisatie naar de karakteristieke waarden van de bebouwde elementen (gebouwen, objecten) uitgevoerd. Ook de woonboerderij in het plangebied is aangemerkt als karakteristiek (zie hiervoor paragraaf 5.6). Ter waarborging van de instandhouding van de karakteristieke hoofdvorm van het gebouw is in de regels hiervoor een regeling opgenomen.

Het plangebied ligt volgens kaart 6a in het Houtsingelgebied Zuidelijk Westerkwartier. Artikel 4.38 stelt regels voor het houtsingelgebied ter bescherming van de houtsingelstructuur, de pingoruïnes en de herkenbare verkaveling. In paragraaf 4.3 wordt ingegaan op de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen invloed op de desbetreffende kenmerken van het houtsingelgebied heeft. Er is namelijk slechts sprake van interne verbouwingen, waarbij de bestaande hoofdvorm van de karakteristieke boerderij en de erfinrichting behouden blijven.

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de provinciale beleidsuitgangspunten en regels uit de POV. Er is namelijk sprake van een functiewijziging van bed&breakfast naar een burgerwoning, waarbij het karakteristieke hoofdgebouw gehandhaafd blijft. In paragraaf 3.3 is beschreven dat de ontwikkeling binnen de regionale woonvisie Westerkwartier past. Hierdoor is het toegestaan om meer dan één woning in de boerderij toe te staan. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met de provinciale verordening.

Ontwerp-omgevingsvisie –en verordening

Op dit moment is de provincie Groningen bezig met het opstellen van de Omgevingsvisie, de opvolger van het Provinciaal Omgevingsplan en een nieuwe Omgevingsverordening.

Ook in dit beleid zijn regels opgenomen voor het gebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied. De functie wonen is slechts toegestaan in het hoofdgebouw en in een bij het hoofdgebouw behorend karakteristiek gebouw, mits het toevoegen van een nieuwe woning past in een Woonvisie.

Hiervoor is beschreven dat aan de genoemde voorwaarden wordt voldaan. De woning wordt ondergebracht in de bestaande bebouwing en in paragraaf 3.3 is beschreven dat de ontwikkeling binnen de regionale woonvisie Westerkwartier past.

3.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Buitengebied Grootegast

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Grootegast' wordt in de woonbestemming de mogelijkheid gegeven voor splitsing van het hoofdgebouw in meerdere woningen. Het gaat hierbij om karakteristieke boerderijen, met vaak een voorhuis en een aangebouwde stal. Voorwaarde is dat het pand minimaal 1.000 m3 groot is. Het uiterlijk van het pand mag hierbij niet worden gewijzigd. De nieuwe woning moet in het bestaande pand worden gerealiseerd, er mogen dus geen aanbouwen en dergelijke worden gerealiseerd.

In de onderhavige situatie is sprake van woningsplitsing waarbij het schuurgedeelte van de boerderij reeds bewoond wordt. Woningsplitsing is mogelijk omdat de boerderij 1.850 m3 is en als geheel in stand wordt gehouden.

Woonvisie Westerkwartier 2015-2020

Op 21 april 2015 is de Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 vastgesteld door de gemeente Grootegast. Ook de andere tot de regio behorende gemeenten hebben in 2015 de regionale woonvisie vastgesteld. De Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 schetst een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier en bevat ambities, opgaven, acties en maatregelen om daar naar toe te werken. Met de vaststelling van de Woonvisie Westerkwartier 2015 - 2020 vervalt de Regionale Woonvisie 2009-2015 en de Woonvisie gemeente Grootegast 2009-2015. De Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 is in werking getreden in plaats van de bestaande woonvisies.

‘Ruimte om te wonen’ staat centraal in de nieuwe woonvisie. Hierin ligt besloten dat het Westerkwartier niet alleen fysiek de ruimte biedt voor het wonen, maar ook de mogelijkheid geeft om woonwensen waar te maken en ruimte geeft aan bewoners om initiatief te nemen.
De Westerkwartiergemeenten en de in de regio werkzame woningcorporaties Wold & Waard en Vredewold Wonen werken al lang intensief samen op het gebied van wonen. De keuzes en maatregelen in de nieuwe regionale woonvisie gelden dan ook voor het hele gebied. Om de woonvisie te verwezenlijken, wordt gewerkt met vier ambities:

• 1. De juiste woning op de juiste plek
• 2. Wonen betaalbaar houden
• 3. Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen
• 4. Bewoners nemen initiatief

In de woonvisie worden per ambitie de opgaven benoemd. Ook is aangegeven welke partij verantwoordelijk is voor de uitvoering en welke partijen daarbij betrokken worden.

Het doel van de woonvisie is niet om grote aantallen woningen te bouwen, maar om in de vraag te voorzien. De voorkeur gaat uit naar inbreidingslocaties. De gemeenten in het Westerkwartier gaan uit van het toevoegen van 1.015 woningen tot 2020 en nog eens 675 tot 2025. De woonvisie gaat uit van circa 170 nieuwe woningen per jaar in de regio Westerkwartier. Echter, de exacte aantallen zijn onvoorspelbaar. Flexibiliteit is dan ook het sleutelwoord. De gemeente Grootegast is vrij om nieuwe plannen toe te voegen zolang de nieuwe plannen passen binnen de totale geraamde woningbehoefte. Het herbestemmen van vrijkomende gebouwen laat de gemeente dan ook toe.Wanneer toevoeging leidt tot overschrijding van de totale geraamde behoefte, vraagt dat om overleg met de provincie en om het ‘inruilen’ van capaciteit op een andere locatie in de gemeente.

In onderhavig plan is sprake van een particulier initiatief waarbij de karakter past binnen de planningslijst van de woonvisie. Er is namelijk sprake van het toevoegen van slechts één incidentele woning.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijk-functionele uitgangspunten

4.1 De ontwikkeling

In 2012 is de bed & breakfast functie in het voorhuis van de karakteristieke boerderij beëindigd. Initiatiefnemer is voornemens het voorhuis te wijzigen ten behoeve van één woning, ofwel splitsing van de woonboerderij. Hierdoor is in de nieuwe situatie sprake van dubbele bewoning. De natuurcamping voor 15 kampeermiddelen blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd.

Bij de splitsing van de woonboerderij blijft het uiterlijk van de bebouwing ongewijzigd en worden de woningen geheel in de bestaande bebouwing gerealiseerd. De reeds beëindigde bed & breakfast-appartementen en de ontbijtkamer vormen de nieuwe woning in het voorhuis.

Figuur 4.1 en 4.2 geven een overzicht van de inrichting van de boerderij.

Figuur 4.1 Inrichting begane grond (bron: Architect Renso R, Woltjes)

Figuur 4.2 Inrichting verdieping (bron: Architect Renso R, Woltjes)

4.2 De ruimtelijk-functionele inpasbaarheid

De ontwikkeling voorziet in het toevoegen van één woning aan een lint waar in hoofdzaak al woonfuncties aanwezig zijn. Het toevoegen van één extra woonfunctie aan de Westerzand is daarmee functioneel goed inpasbaar. De woonfunctie vindt plaats in de bestaande bebouwing. Deze bevindt zich op grote afstand van de dichtstbijzijnde (agrarische) bedrijfsactiviteit, zodat er wat dat betreft geen conflicten zijn.

De ontsluiting van het perceel vindt plaats via de Westerzand. De functiewijziging leidt niet tot een verkeerstoename. Parkeren vindt plaats op het perceel zelf.

4.3 Landschappelijk inpassing

De bebouwing is op een streekeigen manier ingepast met dichte houtsingels en overige beplanting. Het plangebied ligt in het houtsingelgebied van het Zuidelijk Westerkwartier waarvoor de provincie in de Omgevingsverordening ook bescherming vraagt.

De bebouwing op het perceel wordt niet gewijzigd en de beplanting blijft behouden. Daarnaast kan worden gesteld dat door het toekennen van een nieuwe functie aan de boerderij, de bebouwing blijft behouden en goed wordt onderhouden, wat de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. De functiewijziging is derhalve ook ruimtelijk goed inpasbaar.

De boerderij, gevormd door het voorhuis met de schuur, is karakteristiek voor de omgeving. Dit complex kan dan ook als beeldbepalende bouwvorm en als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden aangemerkt. Het behoud van deze bouwvorm is dan ook het uitgangspunt. Met een juridische regeling in dit bestemmingsplan wordt de bebouwing op de bestaande hoofdvorm vastgelegd, ook vergunningvrij mogen er ten behoeve van de nieuwe woning geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (zoals wonen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Het plangebied ligt in het agrarisch singellandschap met verspreid in het gebied enkele agrarische bedrijven en burgerwoningen. Gesteld kan worden dat, gezien de woonfuncties in de omgeving, er sprake is van een aanvaardbaar leef- en verblijfklimaat. Het toevoegen van een burgerwoning levert geen belemmeringen voor de bestaande (agrarische) bedrijvigheid in de omgeving op. Het dichtstbijzijnde bedrijf ligt op ruim 250 meter. Het betreft een intensieve veehouderij. Voor het bedrijf geldt een richtafstand van 100 meter op basis van de VNG-brochure. Op basis van het Activiteitenbesluit, dat van toepassing is op veehouderijbedrijven, geldt een afstand van 50 meter tussen woningen en het emissiepunt van stallen. Aan beide afstanden wordt voldaan. Het melkveebedrijf ligt namelijk op een afstand van 250 meter ten opzichte van de beoogde woningen.

Aan beide milieunormen wordt derhalve voldaan, waardoor geconcludeerd kan worden dat de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering door de plannen worden belemmerd. Er is hierdoor sprake van een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van de woning.

5.2 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder is langs wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidgevoelige objecten binnen deze geluidzones dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Omdat de locatie is gelegen binnen de geluidzone van het Westerzand is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Deze weg is op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) gezoneerd. De weg is buiten de bebouwde kom gelegen en kent een maximumsnelheid van 60 km/h. Het onderzoek is in bijlage 1 opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

5.3 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. De watertoets is een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure. De ontwikkeling is via de digitale watertoets voorgelegd aan het waterschap Noorderzijlvest. De watertoets is als Bijlage bij de toelichting opgenomen.

Voor dit bestemmingsplan geldt dat er uitsluitend sprake is van een functiewijziging van de bestaande bebouwing. Deze functiewijziging heeft geen negatieve effecten op de waterhuishouding. Hier spelen daarom geen waterschapsbelangen. Overleg met het waterschap is niet nodig. De wijze van verwerking van afvalwater blijft in de nieuwe situatie hetzelfde.

5.4 Bodem

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied. Het plangebied is momenteel in gebruik als woning en kampeerterrein en.

De nieuwe woonfunctie (verblijfsruimten voor mensen) vindt plaats in de bestaande bebouwing. Risico's voor de volksgezondheid vanuit het aspect bodem zijn in beginsel niet aan de orde, daar de situatie niet verandert. Een bodemonderzoek in het kader van dit bestemmingsplan kan daarom achterwege blijven.

5.5 Archeologie

Ter bescherming van eventuele archeologische waarden in de bodem is de Monumentenwet van toepassing. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied (Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn, Vestigia, Amersfoort, 10-03-2014). De archeologische waarden- en verwachtingskaart laat zien dat het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid als categorie 5, terreinen met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Algemeen geldt voor dergelijke gebieden een archeologische toets als er een omgevingsvergunning nodig is voor bouwactiviteiten met een grotere oppervlakte dan 1.000 m² en werkzaamheden dieper dan 50 cm.

In het plangebied worden geen bodemingrepen voorgesteld. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

In het ontwerp Bestemmingsplan Buitengebied Grootegast 2010 - Gedeeltelijke herziening 2014 heeft het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 gekregen. De dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan opgenomen. Het aspect 'archeologie' staat de ontwikkeling niet in de weg.

5.6 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. Ter bescherming van de cultuurhistorische waarden heeft Libau (in het kader van de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied) een inventarisatie naar de karakteristieke waarden van de bebouwde elementen (gebouwen, objecten) uitgevoerd. Libau heeft de woonboerderij als karakteristiek aangemerkt met de volgende omschrijving:

Kop-hals-rompboerderij 'Fleremaheerd'. Complex met (zeer) oude onderdelen uitgevoerd in ambachtelijk-traditionele trant. De nieuwere uitbreidingen blijven buiten beschouwing. Oud voorhuis voorzien van zadeldak tussen topgevels met schoorstenen. Op forse afstand van de Westerzand, onderdeel van een oude hoofdroute.

In het ontwerp Bestemmingsplan Buitengebied Grootegast 2010 - Gedeeltelijke herziening 2014 heeft de boerderij de aanduiding 'karakteristiek' gekregen. De aanduiding houdt in dat de bestaande karakteristieke hoofdvorm en gevelindeling wordt nagestreefd. Er geldt een noodzaak voor een sloopvergunning voor het geval (gedeeltelijke) sloop aan de orde zou zijn. De aanduiding met bijbehorende sloopvergunningstelsel is in dit bestemmingsplan ook opgenomen, waarbij de instandhouding van het gebouw, zoals beschreven door Libau, gewaarborgd wordt.

Ter waarborging van de instandhouding van de karakteristieke hoofdvorm van het gebouw en de ligging daarvan op het perceel is het niet wenselijk dat er nieuwe bouwmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken in de vorm van aan-, uit- en bijgebouwen worden gecreëerd, anders dan op grond van het bestemmingsplan Buitengebied al mogelijk is voor de bestaande bedrijfswoning. In de regels is hiervoor een regeling opgenomen. Op grond van deze regeling zijn naast vergunningplichtige ook vergunningvrije bijbehorende bouwwerken niet mogelijk.

5.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet nabij Natura 2000-gebieden. Ook ligt het plangebied niet nabij een EHS gebied. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen er geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, verstoord worden. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied betreft het terrein van de Fleremaheerd met bijbehorende terrein met daarop een natuurcamping. Gezien de aanwezige beplanting op het perceel is het mogelijk dat op het terrein beschermde flora en fauna voorkomen. Echter, er worden geen fysieke ingrepen voorgesteld, zoals het slopen van gebouwen, kappen van bomen of dempen van sloten. Het plan veroorzaakt dan ook geen strijdigheden met de Flora- en faunawet.

Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

5.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. Naast het Besluit Externe veiligheid Inrichtingen dient vanuit oogpunt van externe veiligheid getoetst te worden aan de Wet vervoer gevaarlijk stoffen, het Besluit transportroutes externe veiligheid en het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de groepsrisico-contour, moet een bestuurlijke afweging worden gemaakt.

Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing is. Het plangebied ligt evenmin binnen het invloedsgebied van een transportroute voor gevaarlijke stoffen. In de omgeving van het plangebied worden geen gevaarlijke stoffen over de weg of het water vervoerd.

In of nabij het plangebied liggen evenmin (hogedruk)aardgastransportleidingen.

Het aspect externe veiligheid heeft daardoor geen gevolgen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.9 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. De ontwikkeling vindt plaats in het landelijk gebied, waar in zijn algemeenheid sprake is van een hoge luchtkwaliteit.

De functiewijziging van een bed & breakfast naar wonen heeft geen negatieve effecten op de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

5.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Er zijn voor zover bekend geen kabels en/of leidingen gelegen in het plangebied die een planologische bescherming vereisen.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan is opgenomen.

Recreatie - Verblijfsrecreatie

De bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied Grootegast blijft onverkort van toepassing op het perceel, zij het dat naast de bedrijfswoning tevens rekening is gehouden met de woonfunctie in het voorhuis.
Daarmee is deze bestemming functioneel passend voor het beoogde gebruik,waarbij bovendien een natuurcamping in omvang groter is dan een kleinschalig kampeerterrein bij een woonbestemming. De bestemming blijft daarom van toepassing.

De bouwaanduiding 'karakteristiek' uit het ontwerp Buitengebied Grootegast 2010 - Gedeeltelijke herziening 2014 wordt ook in dit bestemmingsplan opgenomen. Met de aanduiding wordt gewaarborgd dat het uiterlijk van de bebouwing niet wordt gewijzigd en de woning geheel in de bestaande bebouwing worden gerealiseerd.

Dat de boerderij in visuele zin één geheel moet blijven betekent ook dat er geen extra bouwrechten komen voor bijgebouwen. De bestaande regeling voor bijgebouwen bij de woonboerderij blijft derhalve behouden en wordt niet verdubbeld ten behoeve van de tweede woning. Er is daarom een regeling opgenomen dat geen (extra) bijgebouwen zijn toegestaan.

De herbestemming van het karakteristieke hoofdgebouw draagt bij aan de instandhouding van het gebouw. Het is niet wenselijk dat naast de vergunningvrije bouwmogelijkheden voor de bedrijfswoning ook nog bijbehorende bouwwerken bij de nieuwe woning kunnen worden gerealiseerd. In de regels van dit bestemmingsplan zijn daarom vergunningvrije en -plichtige bijbehorende bouwwerken bij de woning niet toegestaan.

Waarde - Archeologie 5

Overeenkomstig de archeologische advieskaart Westerkwartier is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 op het perceel gelegd. Ter bescherming van archeologische waarden is een omgevingsvergunning vereist van grondroerende bouwwerkzaamheden van meer dan 1.000 m² en die dieper gaan dan 50 cm.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft overleg plaatsgevonden met de overlegpartners. Op basis van de Inspraakverordening Grootegast is, vanwege de kleinschaligheid van het plan, het voorontwerp niet voor inspraak ter inzage gelegd. De resultaten van het vooroverleg zijn in dit bestemmingsplan verwerkt in Hoofdstuk 8.

Van 24 februari tot en met 5 april 2016 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Gedurende deze zes weken is een ieder in de gelegenheid gesteld zijn/haar zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt door de provincie Groningen. De zienswijze is als bijlage 5 bij de toelichting opgenomen. De zienswijze is samengevat en beantwoord in een reactienota (zie Bijlage 6 bij deze toelichting).

De zienswijze van de provincie heeft betrekking op het verwijderen van de aanduiding 'karakteristiek' in de wijzigingsbevoegdheid. De provincie vraagt een hoofdregel op te nemen met betrekking tot de bescherming van de ruimtelijk relevante kenmerken die na wijziging van toepassing zijn. In artikel 3.8 zijn daarom bouwregels opgenomen die van toepassing worden als de aanduiding 'karakteristiek' er af gehaald wordt.

Op 17 mei 2016 heeft de gemeenteraad van Grootegast het bestemmingsplan "Sebaldeburen - Westerzand 11” gewijzigd vastgesteld met inachtneming van de bovenstaande wijziging. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. In dit geval is er geen sprake van uitvoeringskosten. De kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

7.3 Grondexploitatie

Doel van de in de Wro opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Er wordt uitgegaan van kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg, in een exploitatieplan. Daarnaast kan de gemeente in een exploitatieplan eisen en regels stellen ten aanzien van de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering.

In het voorliggende plan is er op basis van artikel 6.2.1 Bro geen sprake van een bouwplan. De grondexploitatieregeling is daarom niet van toepassing. Om deze reden wordt door de gemeente van het opstellen van een grondexploitatieplan afgezien. Ten slotte wordt voor het plan een planschadeovereenkomst gesloten.

Hoofdstuk 8 Overleg

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg toegezonden aan de betrokken overlegpartners. Van Weterskip Fryslan en de provincie Groningen is een reactie ontvangen. De reacties zijn opgenomen in bijlage 3 en 4. Het waterschap geeft aan akkoord te gaan met het plan.

De provincie maakt in een brief van 22 december 2015 de volgende opmerkingen:

Opmerking provincie:

Met tevredenheid constateert de provincie dat in de planregels rekening is gehouden met artikel 4.27a van de provinciale Omgevingsverordening in verband met de bescherming van karakteristieke panden. In de toelichting zou dat ook moeten worden opgenomen.

Reactie gemeente:

De toelichting is hierop aangevuld.

Opmerking provincie:

De provincie vraagt om binnen de bestemming te nemen dat opslag van materialen of goederen op het erf anders dan ter verwezenlijking van de bestemming wordt uitgesloten.

Reactie gemeente:

Deze regeling is ook ingegeven met het oog op de karakteristieke waarden van in dit geval de Fleremaheerd. De planregels zijn hierop aangevuld.

Opmerking provincie:

Vanwege de ligging binnen het "Houtsingelgebied Zuidelijk Westerkwartier" vraagt de provincie regels ter bescherming van de houtsingelstructuur. Zo moet in elk geval een verbod op het kappen of rooien van houtsingels worden opgenomen.

Reactie gemeente:

Plantoelichting en planregels zijn hierop aangevuld.

Opmerking provincie:

De provincie vraagt om een situatieschets met de op het perceel aanwezige gebouwen/functies.

Reactie gemeente:

De toelichting is op dit punt verduidelijkt, hiervoor is geen afbeelding toegevoegd. Deze regels zijn overigens één op één overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied Grootegast.

Opmerking provincie:

De provincie wijst erop dat met het Besluit omgevingsrecht weliswaar sprake is van verruimde mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen, maar dat de gemeente de mogelijkheid heeft om bij ruime percelen of percelen met een specifieke ruimtelijke ligging de mogelijkheid voor vergunningvrij bouwen kan beperken door een gerichte bestemmingskeuze.

Reactie gemeente:

De planregels bevatten een regeling dat vergunningvrij bouwen niet is toegestaan. Hiermee is voldoende geborgd dat voor de woningen niet vergunningvrij mag worden gebouwd. Door het uitsluiten in de bestemming van 'erf' zou een gebruik als bijvoorbeeld tuin ook niet meer mogelijk zijn en bovendien kunnen er dan geen vergunningvrije bouwwerken worden gebouwd ten behoeve van de bedrijfswoning. Dat is niet de bedoeling. De regels worden op dit punt niet aangepast.

Opmerking provincie:

De provincie merkt op dat een niet relevante wijzigingsbevoegdheid (voor recreatiewoningen) kan worden geschrapt.

Reactie gemeente:

De planregels zijn aangepast.

Opmerking provincie:

De provincie vraagt in de wijzigingsbevoegdheid voor het verwijderen van de aanduiding 'karakteristiek' een hoofdregel op te nemen met betrekking tot de bescherming van de ruimtelijke relevante kenmerken

Reactie gemeente:

De hoofdregel, namelijk voor gebouwen, namelijk in artikel 3.2.1. bepaalt de bescherming van de karakteristieke hoofdvorm. De daarop volgende wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.8 is overigens opgezet conform het bestemmingsplan Buitengebied, Gedeeltelijke Herziening, 2014. Daarvoor is de procedure van terinzagelegging van het ontwerp eind 2014 gestart. De vaststelling van deze herziening wordt begin 2016 voorzien. De hoofdregel blijft, ook nadat een aanduiding 'karakteristiek' niet meer geldt voor gebouw, dat de bestaande maatvoering de hoofdregel is. Alleen is er dan niet langer de mogelijkheid om een omgevingsvergunning voor het slopen te eisen vanwege de karakteristieke hoofdvorm. De regels worden op dit punt niet aangepast.

Opmerking provincie:

Ten slotte vraagt de provincie verduidelijking over de bouwregels in 3.2.2.

Reactie gemeente:

De planregels zijn zodanig verduidelijkt dat het zowel gaat om de bedrijfswoning als om de nu toegestane overige woning.