Opende herstructurering locatie Provincialeweg - Drachtsterweg

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van de Provincialeweg en de Drachtsterweg in Opende was een horecabedrijf gevestigd, een café. Inmiddels is de functie ter plaatse beëindigd. De bedoeling is om het pand op te knappen, weer een restaurant (lichter dan café) op de begane grond te realiseren. Daarnaast zijn er plannen in ontwikkeling om in het pand een makelaarskantoor te beginnen en tevens een deel van het pand te gaan verbouwen tot een bedrijfswoning .

Ten zuiden van het pand komen daarnaast twee nieuwe woningen, ten oosten daarvan een (bescheiden) openbaar parkeerterrein en ten oosten van het voormalige café nog één woning. Dit levert duidelijk een kwaliteitsverbetering van het centrum van Opende op.

Voor de braakliggende locatie ten oosten van het voormalige café is het de bedoeling om op termijn een tweetal woningen toe te staan. In verband met bodemverontreiniging is woningbouw op deze locatie in de huidige situatie (nog) niet mogelijk.

De gemeente Grootegast heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. De gewenste ontwikkeling kan echter niet op basis van het geldende bestemmingsplan worden gerealiseerd. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin. In het plan wordt aangegeven binnen welke randvoorwaarden de ontwikkeling plaats kan vinden.

1.2 Huidige planologische regeling

Het plangebied is tot het van kracht worden van dit nieuwe bestemmingsplan geregeld in het bestemmingsplan Opende (onherroepelijk op 24 november 2010). In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen 'Horeca' en 'Wonen - A1' met in beide bestemmingen de functieaanduiding 'gemengd' (zie figuur 1).

Binnen de bestemming 'Horeca' is een horecabedrijf en een bedrijfswoning toegestaan. Tevens is de functieaanduiding 'gemengd' op het plangebied van toepassing. Dit houdt in dat naast een horecabedrijf ook detailhandel (niet zijnde volumineuze detailhandel), dienstverlenende bedrijven en dienstverlenende instellingen zijn toegestaan. De bebouwing dient binnen het bouwvlak gebouwd te worden. De bouw van een tweetal grondgebonden woningen ten behoeve van reguliere bewoning is niet toegestaan.

De gronden ten oosten van het café hebben de bestemming 'Wonen - A1'. Hierbinnen is de woonfunctie al toegestaan. Ook hier geldt dat bebouwing binnen het bouwvlak gebouwd moet worden. Per bouwvlak is ten hoogste één woning toegestaan. Omdat de woningen ten oosten van het café buiten het bouwvlak beoogd zijn, zijn deze woningen in strijd met het geldende bestemmingsplan. Tot slot is ook de functieaanduiding 'gemengd' op dit perceel van toepassing. In combinatie met de functie wonen zijn hier detailhandel (niet zijnde volumineuze detailhandel), dienstverlenende bedrijven, dienstverlenende instellingen en/of horeca toegestaan.

Figuur 1 Uitsnede bestemmingsplan Opende

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft de gronden van het voormalig horecabedrijf aan de Provincialeweg 66 en de gronden ten oosten en zuiden hiervan. In figuur 2 is de ligging van het plangebied weergegeven.

FFiguur 2. Ligging plangebied (bron: GeoWeb)

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan wordt het plan beschreven, waarbij de huidige en de gewenste situatie aan bod komen. Na deze omschrijving wordt in hoofdstuk 3 het actuele beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente geschetst. Daarna worden in hoofdstuk 4 de milieu- en omgevingsaspecten behandeld. Onderwerp van hoofdstuk 5 is de juridische planbeschrijving. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Dit is uitgesplitst in de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in de verbeelding en bijbehorende regels. Deze zijn na de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 2 Huidige- en toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt midden in de kern Opende op de hoek van de doorgaande weg Provincialeweg (N981) en Drachtsterweg. De doorgaande weg betreft een zandrug waarop de lintdorpen van de gemeente Grootegast zijn ontstaan, waaronder Opende.

Het plangebied en directe omgeving kenmerken zich als een centrumlocatie. Naast wonen komen hier enkele bedrijfsfuncties voor, waaronder een kapsalon en een pinautomaat. Ten noorden van de provinciale weg N981 zijn een multifunctioneel centrum en een huisartsenpost gevestigd.

Het pand op de Provincialeweg 66 was voorheen in gebruik als café. Het café bevindt zich echter in een achterstallige staat van onderhoud en heeft dan ook behoefte aan een renovatie. Ten oosten en ten zuiden hiervan liggen braakliggende gronden die in aanmerking komen voor herstructurering. Figuur 3 betreft een luchtfoto van de huidige situatie. Figuur 4 geeft een vooraanzicht op de huidige situatie.

Figuur 3 Luchtfoto bestaande situatie

Figuur 4 Vooraanzicht bestaande bebouwing (bron: Google Streetview)

2.2 Toekomstige situatie

Randvoorwaarden

De gemeente staat positief over de voorgenomen herontwikkeling. In het verleden is voor het plangebied reeds onderzocht of woningbouw op de locatie mogelijk is. Omdat het pand weer in gebruik werd genomen als café, zijn de woningbouwplannen destijds niet doorgegaan en is de bestaande horecabestemming gehandhaafd.

In het beleidsdocument Visie Opende Centrum zijn voor de invulling van het gebied een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd, te weten:

• de rooilijnen afstemmen op het primaire lint (Provincialeweg) en secundair op het bebouwingspatroon van de Drachtsterweg;
• een zekere verdichting is aanvaardbaar, mits met toepassing van een geleding in de bouwmassa, zodat de ter plaatse heersende korrelmaat herkenbaar blijft;
• maximale hoogte is twee bouwlagen plus kap of kapverdieping. Voor de woning aan de Drachtsterweg nabij de Centrumweg wordt dit beperkt tot één bouwlaag met kap gezien de ligging ten opzichte van de bestaande woningen aan de Centrumweg.

De ontwikkeling

Het plan is om het bestaande pand te herstructureren en daarmee een kwaliteitsverbetering te realiseren. De bedoeling is om het pand op te knappen en daarin een restaurant (lichter dan café) op de begane grond te realiseren. Tevens wordt een deel van het pand verbouwd tot een bedrijfswoning.

Ten zuiden van het pand komen twee nieuwe woningen, ten oosten daarvan een (bescheiden) openbaar parkeerterrein en ten oosten van het voormalige café nog één woning. In totaal worden hiermee 5 woningen in het plangebied beoogd. Dit levert duidelijk een kwaliteitsverbetering van het centrum van Opende op.

Figuur 5 en 6 geeft een impressie van de (mogelijke) invulling van het plangebied. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de woningen zal een definitief welstandsadvies afgegeven worden.

De woningen worden uitgevoerd in één woonlaag met kap en een lage gootlijn, welke passend is in het karakter van de bebouwing in de omgeving. Figuur 7 geeft een impressie van de (mogelijke) uitvoering van de woningen weer.

De woningen betreffen betaalbare koopwoningen voor met name starters en senioren. Daarnaast wordt het plangebied verder ingevuld met een nieuw aan te leggen in/uitrit ten behoeve van een te realiseren parkeerplaats ten behoeve van de horeca- en woonfunctie. In het bestemmingsplan wordt hiervoor een passende bestemming gegeven. De woningen ten zuiden van het bestaande gebouw worden ontsloten op de Drachtsterweg. De woningen ten oosten van het bestaande gebouw worden ontsloten op de Provincialeweg.

Voor de braakliggende locatie ten oosten van het voormalige café is het de bedoeling om op termijn een tweetal woningen toe te staan. Op deze locatie is momenteel een monitoring aan de gang vanwege een bodemsanering. In dit bestemmingsplan worden deze twee woningen niet bij recht toegestaan, maar middels een uit te werken bestemming. In de uitwerkingsvoorwaarden wordt onder andere opgenomen dat woningbouw pas plaats kan vinden na afronding van een bodemsanering, ofwel als de bodem geschikt is voor de beoogde woonfunctie.

Stedebouwkundige inpassing

Bij het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de uitgangspunten zoals benoemd in het beleidsdocument Visie Opende Centrum. De plaatsing van de woningen is afgestemd op de voorgevelrooilijn van de bebouwing aan de Drachtsterweg en de Provincialeweg. Met het toevoegen van drie woningen aan de Provincialeweg is in zekere mate sprake van verdichting van het bebouwingslint van de Provincialeweg. Doordat er qua korrelgrootte wordt aangesloten bij de korrelgrootte in de direct omgeving wordt deze verdichting aanvaardbaar geacht. Dit geldt tevens voor de uitvoering van de woningen (één bouwlaag met kap).

Figuur 5 Toekomstig inrichting

Figuur 6 Toekomstig inrichting

Figuur 7 Impressie toekomstige bebouwing

Parkeerbehoefte

Voor de vijf woningen binnen het plangebied en de horecafunctie moeten in het plangebied 24 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Uitgangspunt is parkeren op eigen erf.

De gemiddelde parkeerbehoefte voor vrijstaande koopwoningen is op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 317, oktober 2012)' van het CROW 2,3 parkeerplaatsen per woning. Deze parkeernorm geldt voor het plangebied, omdat hier sprake is van een 'niet stedelijk gebied' en 'rest bebouwde kom'. Voor de woningen zijn derhalve 12 parkeerplaatsen nodig.

Voor de horecafunctie wordt uitgegaan van een parkeernorm van 5 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlakte. De oppervlakte van het horecapand bedraagt in dit geval 240 m2. Voor de horecafunctie zijn derhalve 12 parkeerplaatsen nodig.

Bij de woningen is voldoende ruimte voor 3 parkeerplaatsen per woning. Dit komt neer op een totaal van 15 parkeerplaatsen op eigen erf. Daarnaast worden nog 10 parkeerplaatsen op het aan te leggen parkeerterrein gerealiseerd. Hierdoor wordt voldaan aan de parkeernorm.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een plan om ten opzichte van het geldende bestemmingsplan drie extra woningen te bouwen wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, door de Raad van State (uitspraak: ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921) niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk. Bovendien heeft de ladder tot doel te voorkomen dat in dorpscentra leegstand en verpaupering ontstaat door verplaatsing van functies naar de rand van de kern. Onderhavige herstructurering heeft tot doel leegstand en verpaupering tegen te gaan. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de ladder.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 2016-2020 en Omgevingsverordening

Op 1 juni 2016 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie 2016-2020 vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Deze is in de plaats van het Provinciaal Omgevingsplan (POP) gekomen. Uit de Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening.

In de Omgevingsvisie heeft de provincie al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen'. Voor de ontwikkeling is het thema 'ruimte' met de daar bijbehorende belangen 'ruimtelijke kwaliteit' en 'aantrekkelijk vestigingsklimaat ' van belang.

Ruimtelijke kwaliteit

De provincie streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk gebied en buitengebied. Onderhavig plangebied ligt in het stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals woningen, toegevoegd worden. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen het stedelijk gebied. Bij de inpassing van grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen in het stedelijk gebied en ruimtelijke ingrepen in het stedelijk gebied die een effect heeft de provincie een faciliterende rol. Er worden vanuit het provinciale beleid dan ook geen aanvullende eisen gesteld.

Aantrekkelijk vestigingsklimaat

De kwaliteit van het wonen levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de provincie. Een hoge woonkwaliteit kan worden bereikt door het woningaanbod optimaal te laten aansluiten bij de wens van de inwoners; ook als het gaat om het soort kern waar men wil wonen. De provincie geeft aan dat inbreidingslocaties geschikte locaties zijn voor woningbouw. De provincie heeft hierin zelf een faciliterende rol.

Verordening

In artikel 2.13.4 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot woningbouw. Een ruimtelijk plan kan alleen in woningbouw voorzien, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie. In paragraaf 3.3 wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling past binnen de regionale Woonvisie Westerkwartier 2015-2020.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Omgevingsvisie 2016-2020 en de Verordening van de provincie Groningen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Visie Centrum Opende (2007)

De gemeente heeft specifiek voor het centrum van Opende het beleidsdocument Visie Centrum Opende opgesteld. Deze is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 september 2007. De visie is opgesteld voor een aantal toenmalige ontwikkelingen in het centrum. In de visie is het algemeen ruimtelijk beleid vastgelegd en wordt een aantal specifieke invullocaties uitgewerkt. Een van die locaties betreft onderhavig plangebied voor een mogelijk invulling met woningen. Voor de locatie is een aantal uitgangspunten ontwikkeld waaraan de invulling moet voldoen. Deze zijn reeds in paragraaf 2.2 beschreven. Met onderhavig bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan de invullocatie zoals beschreven in de Visie Centrum Opende.

Woonvisie Westerkwartier 2015-2020

Op 21 april 2015 is de Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 vastgesteld door de gemeente Grootegast. Ook de andere tot de regio behorende gemeenten hebben in 2015 de regionale woonvisie vastgesteld. De Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 schetst een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier en bevat ambities, opgaven, acties en maatregelen om daar naar toe te werken. Met de vaststelling van de Woonvisie Westerkwartier 2015 - 2020 vervalt de Woonvisie gemeente Grootegast 2009-2015. De Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 is in werking getreden in plaats van de bestaande woonvisies.

Het doel van de woonvisie is niet om grote aantallen woningen te bouwen, maar om in de vraag te voorzien. In alle dorpen moet het mogelijk zijn om woonwensen te vervullen. In alle dorpen kan behoefte zijn aan nieuwe woningen. Veel woningen of slechts één, goedkoop of duur, voor jong of oud, dat verschilt per dorp en per geval. Voor de kern Opende worden in de periode 2014-2020 10 tot 15 woningen voorzien en in de periode 2020-2025 nog eens 10 woningen. Dit bestemmingsplan voorziet in het planologisch toestaan van zeven woningen. In de huidige planologische regeling zijn echter al 2 woningen toegestaan. Feitelijk is dus sprake van een toevoeging van drie extra woningen. Het mogelijk maken van deze woningen is opgenomen in de Woonvisie Westerkwartier 2015-2020.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Voor stadscentra, dorpskernen en winkelcentra kan het beleid zijn gericht op functiemenging. Het kan daarbij gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

De gemeente hecht waarde aan het behoud van een horecabestemming in Opende. Een horecabestemming kan bijdragen aan de sociale samenhang in een kern.

In de directe omgeving van het plangebied is sprake van een gemengd gebied. Er komen diverse functies als wonen, bedrijvigheid en voorzieningen in de omgeving voor. In deze situatie kan de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging als uitgangspunt worden gehanteerd.

Het toevoegen van woningen in dit gebied is in beginsel dan ook inpasbaar.

Bestaande bedrijven worden door de toevoeging van de woningen niet in hun belangen geschaad, ook niet indien wordt uitgegaan van functiescheiding in plaats van functiemenging. In dat geval kan worden uitgegaan van het omgevingstype 'gemengd gebied'. De afstanden uit bijlage 1 van de VNG-brochure kunnen met één afstandsstap worden verkleind zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat:

• Aan de noordkant van het plangebied is een theater gevestigd. Theaters vallen in milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaaan aangezien de dichtsbijzijnde woning in dit bestemmingsplan op circa 35 meter afstand ligt.
• Ten westen van het plangebied staat een voormalig bankgebouw. Een bank valt onder milieucategorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan aangezien de dichtstbijzijnde woning in dit bestemmingsplan op circa 25 meter afstand ligt.

In beginsel wordt voor het plangebied uitgegaan van functiemenging in plaats van functiescheiding. In dat geval wordt, volgens de VNG-brochure, gewerkt met een categorie-indeling A, B of C. Categorie A-activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Categorie B-activiteiten zijn activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgevoerd, mits zij bouwkundig afgescheiden zijn van woningen en andere gevoelige functies. Categorie C-activiteiten zijn vergelijkbaar met activiteiten categorie B maar met een zodanig verkeersaantrekkende werking dat ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

 

Een restaurant valt in categorie A. Deze activiteit kan aanpandig aan woningen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Geconcludeerd kan worden dat voor de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd en dat voor omliggende bedrijven er geen belemmeringen ontstaan.

4.2 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder is langs wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidgevoelige objecten binnen deze geluidzones dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Omdat de locatie is gelegen binnen de geluidzone van de Provincialeweg (N981) is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. In dit onderzoek wordt nog uitgegaan van een situatie waarin ook op de verdieping van het cafe een tweetal appartementen worden gerealiseerd. Hier is echter geen sprake meer van. Derhalve wordt in deze paragraaf gesproken van 5 woningen.

Als gevolg van het wegverkeer op het 50 km/u deel van de N981 wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden voor de ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt in het plangebied. De maximale geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 33 dB voor de woning welke ten oosten van het horecapand wordt gerealiseerd. Voor het braakliggende terrein ten oosten van het plangebied is middels contouren inzichtelijk geworden dat binnen het uit te werken woonvlak overal aan de 48 dB voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan.

Als gevolg van het niet gezoneerde 30 km/u deel van de Provincialeweg N981 wordt de richtwaarde van 48 dB overschreden voor de woningen welke gerealiseerd worden boven het horecapand, de naastgelegen woning (ten oosten van het horecapand) en de woning direct ten zuiden van het horecapand.

In genoemde volgorde bedraagt de geluidbelasting inclusief aftrek artikel 110g Wgh maximaal: 57 dB, 55 dB en 49 dB. De maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB wordt hiermee niet overschreden. Voor de meest zuidelijk gelegen woning in het plangebied wordt de richtwaarde niet overschreden. Voor het braakliggende terrein ten oosten van het plangebied is middels contouren inzichtelijk geworden dat binnen het uit te werken woonvlak alleen in het zuidelijke deel kan worden voldaan aan de richtwaarde van 48 dB, in het noordelijke deel ligt de geluidbelasting nog wel beneden de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB.

Omdat de richtwaarde als gevolg van het wegverkeer op het 30 km/u deel van Provincialeweg N981 wordt overschreden voor 4 van de 5 woningen en voor niet gezoneerde wegen aangesloten wordt bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen, zijn maatregelen afgewogen. Het betreft hierbij zowel maatregelen aan de bron als maatregelen in het overgangsgebied. Hierbij kan gedacht worden aan het beperken van de verkeersomvang, de snelheid of wijziging van de samenstelling van het verkeer, het toepassen van geluid sreducerend asfalt. Of maatregelen zoals het toepassen van geluidsschermen of het vergroten van de afstand tussen de geluidsbron en de gevel van de bebouwing.

Hieruit blijkt dat maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, of stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of verkeerskundige aard.

Omdat enkel als gevolg van het 30 km/u deel van de Provincialeweg N981 sprake is van een overschrijding van de 48 dB kan een hogere waarden procedure achterwege blijven. Omdat de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet wordt overschreden is er bovendien geen sprake van een onaanvaardbare geluidbelasting voor de ontwikkeling. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.3 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslan.

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen is gebleken dat voor het plan de normale procedure moet worden doorlopen (zie bijlage 2). In het kader van de normale procedure is de ontwikkeling voorgelegd aan Wetterskip Fryslân voor een wateradvies. Dit wateradvies is op 27 maart 2017 afgegeven. In het wateradvies staan maatregelen waar met de uitvoering van de plannen rekening meegehouden moet worden. Met het wateradvies wordt bij de uitvoering van het bestemmingsplan rekening mee gehouden.

Hierbij wordt ondere andere de hemelwaterafvoer van de woningen aangesloten op het hemelwaterriool in de Provincialeweg. Door de realisatie van het plan neemt daarnaast de hoeveelheid verhard oppervlak toe met 1.500 m2. Op basis van de 10% norm moet 150 m2 waterberging gerealiseerd worden. Hiervoor zijn twee mogelijk opties. Op 400 meter afstand zuidelijk van het plangebied ligt binnen hetzelfde peilgebied en binnen de bebouwde kom een waterplas evenwijdig aan de Gaykemastraat. Deze plas is eigendom van de gemeente Grootegast. Ter plaatse is voldoende ruimte voor een vergroting van de waterplas met 150 m². Een andere optie is om binnen het plangebied infiltratiekratten aan te leggen onder de parkeerplaats -en/of het aanleggen van een vertraagde afvoer aansluiting op het hemelwaterriool in de Provincialeweg. De gemeente gaat met de initiatiefnemer in overleg om een keuze te maken uit de opties die zodanig zal zijn dat recht wordt gedaan aan het advies van het waterschap.

4.4 Bodem

Het uitgangspunt voor de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig is, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem moeten vanuit een goede ruimtelijke ordening - in het kader van de Wet bodembescherming - bij ruimtelijke plannen en projecten worden gesignaleerd. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Ten behoeve van de locatie ten oosten van het café is een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat er sterke verontreiniging is aangetroffen. Omdat sprake is van ernstige bodemverontreiniging, is de bodem gesaneerd. In het verlengde van de sanering vindt er enkel nog een monitoring plaats. Deze wordt ter zijner tijd uitgevoerd door de provincie Groningen. De kwaliteit van de bodem is dan ook niet geschikt voor de woonfunctie. In dit bestemmingsplan is voor deze locatie daarom een uit te werken bestemming opgenomen. In de uitwerkingsvoorwaarden is opgenomen dat woningbouw pas is toegestaan als een rapport is overlegd, waarin de bodem geschikt is bevonden voor woningbouw.

4.5 Archeologie

De Erfgoedwet heeft de Monumentenwet 1988 vervangen als het gaat om gebouwde monumenten en archeologie. Op basis van overgangsrecht blijft een deel van de Monumentenwet 1988 van toepassing totdat de Omgevingswet in werking treedt.

De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied (Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn, Vestigia, Amersfoort, 10-03-2014). De archeologische waarden- en verwachtingskaart laat zien dat het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid als categorie 5, terreinen met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Algemeen geldt voor dergelijke gebieden een archeologische toets als er een omgevingsvergunning nodig is voor bouwactiviteiten met een grotere oppervlakte dan 1.000 m² en werkzaamheden dieper dan 40 cm. In het plangebied wordt een bodemingreep voorgesteld die aanmerkelijk is kleiner dan 1.000 m². Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Het aspect 'archeologie' staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt niet in een gebied met aangewezen cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de structuren en kenmerken van de Provincialeweg als cultuurhistorisch waardevol worden aangemerkt. De provincialeweg ligt namelijk op de hoger gelegen zandrug Langewold. In onderhavig bestemmingsplan is sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling. De ontwikkeling doet dan ook geen afbreuk aan de zandrug. De ontwikkeling is passend binnen de bebouwingsstructuur van het lint. Het is niet nodig om aanvullende eisen te stellen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.7 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De wet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees en nationaal aangewezen natuurgebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor Natuur Netwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) beschermd. Daarnaast regelt de wet de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet nabij een Natura 2000-gebied of NNN-gebied. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

Er mogen geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen) verstoord worden. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied betreft het horecaterrein en braakliggende gronden ten oosten van het horecagebouw. Op deze gronden is gras ingezaaid. Het maaien van het gras is opgenomen in een onderhoudsprogramma. Er zijn geen beschermde flora en fauna te verwachten. Het plan veroorzaakt dan ook geen strijdigheden met de Wet natuurbescherming.

Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. Naast het Besluit Externe veiligheid inrichtingen dient vanuit oogpunt van externe veiligheid getoetst te worden aan het Besluit transportroutes externe veiligheid en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de groepsrisico-contour, moet een bestuurlijke afweging worden gemaakt.

Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing is. In of nabij het plangebied liggen evenmin (hogedruk)aardgastransportleidingen. Wel maakt Provincialeweg (N981) deel uit van het provinciale basisnet waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De Omgevingsverordening geeft aan dat langs wegen die deel uit maken van het provinciale basisnet moet worden voorkomen dat in een zone van 30 meter nieuwe objecten voor minder zelfredzame personen worden gerealiseerd. Objecten ten behoeve van minder zelfredzame personen zijn objecten zoals basisscholen en scholen voor bijzonder onderwijs, zorginstellingen, verzorgings-, verpleeg- en ziekenhuizen, kinderdagopvang, aanleunwoningen bij zorginstellingen, sociale werkplaatsen, cellencomplexen of daarmee gelijk te stellen inrichtingen.

In onderhavige bestemmingsplan worden geen nieuwe objecten voor minder zelfredzame personen gerealiseerd. Het aspect externe veiligheid heeft geen gevolgen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.9 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Ten opzichte van de bestaande planologische regeling worden slechts drie extra woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Er zijn voor zover bekend geen kabels en/of leidingen gelegen in het plangebied die een planologische bescherming vereisen.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan is opgenomen.

Horeca

De bestaande horeca bestemming uit het geldende bestemmingsplan blijft ook in dit bestemmingsplan grotendeels van toepassing. Wijziging ten opzichte van de bestaande regeling is dat er nu geen café mogelijk wordt gemaakt. Wel worden de mogelijkheden die de aanduiding 'gemengd' in het vigerende plan gaf, gehandhaafd. Op basis hiervan is derhalve een restaurant toegestaan.

Tuin

Om het onbebouwde karakter van voor- en bepalende zijtuinen te beschermen, is daarvoor de

afzonderlijke bestemming "Tuin" opgenomen. Bebouwing is binnen deze bestemming niet toegestaan. Hiermee wordt aangesloten bij de regeling van het geldende bestemmingsplan Opende.

Verkeer - Verblijf

De nieuwe weg en parkeerplaats in het plangebied is onder de bestemming “Verkeer - Verblijf” gebracht. Binnen deze bestemming vallen ook de eventueel aanwezige fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, sloten, bermen, beplanting, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen. In het plangebied is niet van al deze functies sprake.

Wonen

Voor de bestemming 'Wonen' is zoveel mogelijk aangesloten bij de woonbestemmingen uit het geldende bestemmingsplan Opende. Een afwijking hierop is dat de woningen niet in een specifiek bouwvlak gebouwd moeten worden, maar dat per bestemmingsvlak het maximum aantal woningen is aangegeven. Om te waarborgen dat er aan de zijkant van de woning voldoende ruimte wordt gecreëerd voor voldoende parkeergelegenheid is in de gebruiksregels opgenomen dat een afstand van minimaal 3,5 meter tot aan één zijdelingse perceelgrens wordt gehanteerd. Daarnaast is opgenomen dat de afstand van de woningen tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 2 meter moet zijn.

Wonen - Uit te werken

Als een saneringsplan is gemaakt kan een uitwerkingsplan worden vastgesteld. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn vermeld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plan heeft conform de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening in de versie van ontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegen. In die periode was het mogelijk om zienswijzen over het plan in te dienen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Wel zijn gedurende de ter inzage termijn van het ontwerpbestemmingsplan de plannen enigszins gewijzigd. De eigenaar van het pand is voornemens om een deel van het pand te verbouwen tot een bedrijfswoning. De vergunning voor de bedrijfswoning is verleend op 29 juni 2017. Het bestemmingplan is op basis hiervan op onderdelen aangepast. In artikel 3.1 is opgenomen dat de gronden tevens gebruikt mogen worden voor een bedrijfswoning.

Op 19 september 2017 heeft de gemeenteraad van Grootegast het bestemmingsplan "Opende herstructurering locatie Provincialeweg - Drachtsterweg” gewijzigd vastgesteld met inachtneming van de bovenstaande wijziging. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

6.3 Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door een overeenkomst of indien sprake is van één van de volgende gevallen:

- het totaal der exploitatiebijdragen dat kan worden verhaald bedraagt minder dan € 10.000,-;

- van bepaalde verhaalbare kosten is geen sprake;

- de verhaalbare kosten betreffen uitsluitend de aansluiting van een perceel op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen.

Gelet hierop in relatie tot het plan is het niet nodig een grondexploitatieplan vast te stellen.