Bestemmingsplan Sontweggebied-Damsterdiep

2.2 De ruimtelijk-functionele structuur

Inleiding

Het plangebied ligt ten zuidoosten van de binnenstad en bestaat uit twee delen: het Damsterdiep- en het Sontweggebied. Het Damsterdiep is een bedrijventerrein aan de zuidkant van de gelijknamige weg ten noorden van het Eemskanaal. Het Sontweggebied ten zuiden van het Eemskanaal, op de overgang tussen (binnen)stad en de zuidoostelijke bedrijventerreinen, grenst aan de in- en uitvalsvalsroutes tussen binnenstad en zuidelijke ringweg (N7). Beide delen hebben op dit moment weinig samenhang. Ze worden met elkaar verbonden door de in 2010 geopende Berlagebrug.

Structuren plangebied

In het bestemmingsplan is de (planologisch of feitelijk) bestaande situatie opgenomen. Nieuwe ontwikkelingen kunnen niet worden meegenomen, omdat de concrete uitwerking nog onbekend is; er wordt momenteel gewerkt aan de uitwerking van een visie op beide gebieden. Nieuwe ontwikkelingen moeten via een afzonderlijke ruimtelijke procedure worden mogelijk gemaakt. Voor het Damsterdiepgedeelte betekent dit een voortzetting van de functie bedrijventerrein. De aanwezige andere functies, voor zover legaal en niet voorzien van een tijdelijke status, zijn positief bestemd. Voor wat betreft de bouwmogelijkheden is aangesloten bij de bestaande en/of planologische situatie. Dit geldt, behalve in de Kop van Oost II, tevens voor het terrein ten zuiden van het Eemskanaal. Hierdoor houdt de gemeente grip op nieuwe ontwikkelingen en wordt het visievormingstraject zo min mogelijk verstoord.

De Damsterdiepzone

De Damsterdiepzone wordt begrensd door het Eemskanaal aan de zuidzijde, het Van Starkenborghkanaal aan de oostzijde en de woonbebouwing van de Oosterparkwijk aan de noord- en westzijde.

Na het dempen van het Damsterdiep is de oriëntatie van de bedrijvigheid veelal verschoven van het Damsterdiep naar het Eemskanaal. De noordzijde van het Eemskanaal is een handelskade, waaraan diverse bedrijven zijn gevestigd. Hier staat ook een gemeentelijk monument, waarin aanvankelijk een oliefabriek en vervolgens een bedrijf voor op- en overslag van granen was gevestigd. De overige bebouwing aan het Eemskanaal heeft een zeer lage beeldkwaliteit met een onduidelijke oriëntatie.
Aan de kant van het Damsterdiep zijn de aanwezige bedrijven in de loop van de tijd getransformeerd naar meer publieke functies. Aan de oostkant is een bouwmarkt gevestigd en in voormalige bedrijfsgebouwen zijn diverse kantoorfuncties gerealiseerd. Daarnaast is er nog een aantal tijdelijke functies gevestigd, waaronder een kringloopwinkel. Op enkele plekken is studentenhuisvesting gerealiseerd in zogenaamde containerwoningen; deze zijn geregeld via een eigen bestemmingsplan.

In 2010 is de Berlagebrug geopend. Deze verbinding was al door Berlage getekend in zijn Plan van Uitbreiding (1928). De brug verbindt het Sontweggebied met het Damsterdiep (zie verder onder 'Toekomstige ontwikkelingen'). Op het waterknooppunt Van Starkenborgkanaal – Winschoterdiep – Eemskanaal is een jachthaven gerealiseerd met een botenhuis.

Het Sontweggebied
Het Sontweggebied is een gevarieerd gebied met wonen, kantoren, detailhandel en bedrijven. In de toekomst zullen de woon-, werk- en detailhandelsfuncties geleidelijk versterkt worden. Het gebied ligt besloten tussen het water van het Eemskanaal en het Winschoterdiep en de wegen Europaweg en Beneluxweg (zuidelijke ringweg N7). Binnen het gebied Sontweg zijn drie deelgebieden te onderscheiden: de Eemskanaalboulevard, het detailhandelskwartier en het bedrijventerrein (zie ook hierna onder Toekomstige ontwikkelingen).

Deelgebieden in het plangebied

De Eemskanaalboulevard

De Eemskanaalboulevard ligt tussen het Eemskanaal en de Sontweg in. In de noordwesthoek is, op de plek van een voormalige houthandel, de Kop van Oost gerealiseerd: een wooncomplex bestaande uit de gerealiseerde woontoren met appartementen aan de Sontweg en grondgebonden woningen aan de kade. In de plint aan de Sontweg zijn gemengde functies gerealiseerd, waaronder diverse horecagelegenheden. De strip geldt als aanloopgebied naar de binnenstad. Binnen het gesloten bouwblok is op een tweede maaiveld (bovenop een parkeergarage) een binnenterrein met groen, een tennisbaan en diverse ontmoetingsplekken gerealiseerd voor bewoners. Ten oosten van het gebouw was eenzelfde complex gepland; dit bestemmingsplan staat hier echter meer grondgebonden, betaalbare woningen toe. Langs de Sontweg zitten in oostelijke richting nog diverse dienstverlenende functies (politie, brandweer) en een kantoorgebouw. De kade langs het Eemskanaal is alleen ter hoogte van de Kop van Oost openbaar toegankelijk; de dienstverlenende functies grenzen met hun achterkant aan het water.

Het Detailhandelskwartier

Het Detailhandelskwartier is bedoeld voor grootschalige en perifere detailhandel (zie paragraaf 2.3). In het gebied zijn drie delen te onderscheiden. Het Sontplein, het woonwarenhuis op de hoek Sontweg-Bornholmstraat (Ikea) en de aan de zuidzijde gelegen keukenboulevard.

Deelgebieden in het Detailhandelskwartier

Het Sontplein is een plein met een parkeerfunctie waar rondom diverse detailhandelslocaties zijn gelegen. De bebouwing is naar binnen gekeerd, dat wil zeggen: met het front op het plein gericht. De detailhandel betreft uitsluitend grootschalige en perifere detailhandel (onder andere een bouwmarkt en detailhandel in meubels en in wit- en bruingoed). De bebouwing is in relatie tot de grootte van het plein laag: één bouwlaag en op een enkele plek twee bouwlagen. Aan de oost- en zuidzijde wordt het plein begrensd door bouwvolumes met een gesloten gevel in een gesloten rooilijn. Aan de noordkant is een horecavestiging gerealiseerd in een solitair gebouw en is in een voormalige autoshowroom een sportartikelenwinkel gevestigd.

Ten zuiden van het Sontplein ligt aan een tweede (parkeer)plein een keukenboulevard. Het plein is aan twee zijden bebouwd; van de gebouwen staat een groot gedeelte leeg (situatie 2012). De verbinding tussen het Sontplein en de keukenboulevard is onduidelijk. De route loopt langs het kantoorgebouw van de gemeentelijke dienst Onderwijs Cultuur Sport en Welzijn (OCSW). Tussen het plein en de Europaweg ligt een groot terrein braak.

Ten oosten van het Sontplein bevindt zich een groene zone, waarin een nutsvoorziening en een gasontvangstation zijn gelegen. Ten oosten hiervan is in 2005 een groot woonwarencomplex (Ikea) geopend: de Ikea verhuisde toen van het Sontplein naar deze locatie. Het gebouw vormt een groot bouwvolume met een kenmerkende beeldkwaliteit. Aan de Sontwegzijde is een groot parkeerterrein gerealiseerd. Ook de eerste bouwlaag (begane grond) en het terrein aan de zuidkant van het gebouw zijn ingericht als parkeerterrein.

Aan de Europaweg bevindt zich een tankstation (met lpg). Ten zuiden hiervan staat een kantoorgebouw, waarin OCSW is gevestigd.

Het bedrijventerrein Sontweggebied

Het bedrijventerrein bevindt zich ten oosten en ten westen van de Bornholmstraat en aan de N7/Beneluxweg.

Ten oosten van de Bornholmstraat ligt een havencomplex. Rondom de havens is veel bedrijvigheid. Deels worden het water en de kade benut voor bedrijvigheid. Het type bedrijven varieert van op- en overslagfuncties tot bijvoorbeeld een wasstraat. Aan de Stockholmstraat is een roeivereniging met botenhuis gevestigd. De havens worden ontsloten door verbindingen haaks op de Bornholmstraat. De beeldkwaliteit in het gebied is laag en de oriëntatie van de bebouwing vaak onduidelijk. De Bornholmstraat is de centrale ader tussen de Sontweg en het bedrijvengebied in zuidoostelijke richting.

Ten westen van de Bornholmstraat liggen enkele bedrijven, waaronder een busremise. De bedrijfsgebouwen zijn georiënteerd op de Bornholmstraat. Achter de Ikea zijn nog enkele kleinere bedrijfsgebouwen gelegen.

In het gebied tussen de Ikea en de zuidelijke ringweg stond voorheen een zuivelfabriek. Deze is afgebroken en sindsdien ligt het terrein braak. Tijdens de planprocedure is er concrete interesse getoond voor een ontwikkeling op deze locatie. De Bouwstenennotitie Visievorming Sontweggebied geeft aan dat op deze plek Perifere Detailhandel in Volumineuze Goederen beoogd is. Hiervoor dient een stedenbouwkundig plan te worden opgesteld dat op dit moment in voorbereiding is. Omdat nog niet voldoende duidelijk is of de plannen passen binnen het stedenbouwkundig plan is besloten deze ontwikkeling niet op te nemen in het bestemmingsplan.

Aan de zuidwestkant van het plangebied staat een kantoorgebouw van een mediabedrijf (het Dagblad van het Noorden). Voorheen was ook de drukkerij hier gevestigd, nu nog slechts het hoofdkantoor. Het kantoorgebouw is georiënteerd op de Lübeckweg en op de Beneluxweg. De achterkant is gericht op het Sontweggebied. Hierdoor ligt het gebouw geïsoleerd en past het niet in de structuur van het Sontweggebied.

Beleidskader

Dit bestemmingsplan is een actualiseringsplan: het bestemt de huidige planologische en/of feitelijke situatie. Nieuwe grootschalige ontwikkelingen worden niet meegenomen, omdat de concrete uitwerking en de exploitatie nog onvoldoende duidelijk zijn; alleen de gewijzigde woningopzet in de Kop van Oost fase II is meegenomen. Desalniettemin wordt in deze paragraaf op basis van in ontwikkeling zijnd beleid een doorkijkje geboden naar toekomstige ontwikkelingen.

In diverse visies worden de toekomstrichtingen van het gebied beschreven. De belangrijkste zijn de Visie Eemskanaalzone en de Structuurvisie Detailhandel in combinatie met een nog op te stellen visie voor het Sontweggebied. In voorbereiding hierop is een Bouwstenennotitie Start Visievorming Sontweggebied in de gemeenteraad behandeld.

Visie Eemskanaalzone (2005)

In de Visie Eemskanaalzone wordt de ruimtelijke visie gepresenteerd op de zone langs het Eemskanaal. Het betreft het gebied vanaf de binnenstad (Oosterhaven) tot aan de oostelijke ringweg. De ambitie in de visie is als volgt geformuleerd: 'functieverdichting en -verandering in het gebied en daarnaast het verfijnen en aanvullen van het stedelijk netwerk door het aanleggen van oost-west- en noord-zuidverbindingen'.

De functieverandering vindt vooral plaats aan de noordkant van het Eemskanaal, waar een groot deel van het gebied fasegewijs zal veranderen van een (primair) bedrijven- en industrieterrein naar een centrumstedelijk gebied met volop wonen, werken en voorzieningen. Aan de zuidrand van de zone blijft de 'werk'-functie gehandhaafd en vindt verdichting en revitalisering plaats. Verfijning van het stedelijk netwerk vindt plaats door nieuwe verbindingen te creëren. De Berlagebrug is reeds aangelegd en voor de Sontbrug over het Eemskanaal is een apart bestemmingsplan opgesteld. Voor de Eemskanaalzone zal in de toekomst worden ingezet op een hoogwaardig stedelijk gebied met primair een woonfunctie. De bebouwing wordt langs de randen volgens een strak kader uitgevoerd. In de binnengebieden is de invulling vrijer.

Rondom het havengebied zullen ontwikkelingen plaatsvinden. Het Waterplein (knooppunt Eemskanaal – Winschoterdiep – Van Starkenborghkanaal) zal geheel in het teken staan van wonen op, aan of in het water. Op de plek waar nu nog een containerterminal is gevestigd, wordt aan wonen gedacht in de vorm van een zeer geconcentreerd bebouwd schiereiland.

Overzichtskaart visie Eemskanaalzone

Bouwstenennotitie Visievorming Sontweggebied
Voor de ontwikkeling van het Sontweggebied ten zuiden van de Sontweg is een eerste aanzet gemaakt met de 'Start Visievorming Sontweggebied (2011)'. Deze bouwstenennotitie geeft de ontwikkelingsrichting van het gebied weer. De visie hangt nauw samen met de Structuurvisie Detailhandel 2011-2020.
In de Bouwstenennotitie wordt weergegeven welke kansen er liggen om het Sontweggebied beter
aan te laten sluiten bij het stedelijk netwerk, waardoor de aantrekkingskracht van het gebied wordt vergroot. Eén van de uitgangspunten is het versterken van de relationele verbindingen met de binnenstad. Daarnaast wordt gedacht aan het uitbreiden van leisure-voorzieningen.

Essentieel in de transformatieopgave voor de komende tijd zijn de volgende punten:

• het ontwikkelen van frontvormende bebouwing langs de vier wegen rond het gebied (Europaweg, Sontweg, Bornholmstraat, Lübeckweg/noordelijke bypasses Zuidelijke Ringweg);
• het vormgeven van de nodige parkeerruimte (al dan niet in relatie tot de bevoorrading van de voorzieningen);
• de landscaping op de schaal van het terrein als geheel en de verschillende te onderscheiden onderdelen;
• richtlijnen voor gebouwgerelateerde (en losse) reclame.

De Sontwegbrug wordt de schakel tussen het Sontplein en Driebond. Hiermee wordt een doorgaande verbinding met Meerstad gerealiseerd. Er is reeds een apart bestemmingsplan voor het tracé opgesteld. Om die reden is het tracé buiten het plangebied van het voorliggend bestemmingsplan gelaten.

Ontwikkelingen zuidelijke ringweg

De Beneluxweg (dat wil zeggen: de zuidelijke ringweg A7) ten zuiden van het plangebied gaat op de schop. Voor deze ontwikkeling wordt een aparte ruimtelijke procedure voorbereid. Op dit moment is nog onvoldoende duidelijk hoe het ontwerp eruit gaat zien. Wel is duidelijk dat dit gevolgen heeft voor de huidige situatie rondom de aansluitingen met de Europaweg en de Sontweg. Met name voor de kavels aan de zuidzijde van het Sontweggebied heeft een nieuwe inrichting gevolgen. In het ontwerp voor de ring moet rekening gehouden worden met deze zichtlocaties.